Demokratische Prozesse leben davon, dass jeder Beteiligte bereit ist, zu geben und zu nehmen. Fehlt die Kompromissfähigkeit, blockieren sich alle gegenseitig. Letztlich verlieren alle. Ergibt sich in einer Eigentümerversammlung eine Patt-Situation bei der Abstimmung, gibt es verschiedene Ansätze. Diese sind teils in der rechtlichen Würdigung, teils im menschlich-mentalen Bereich zu suchen.
In diesem Artikel geht es speziell darum, was zu tun ist, wenn sich jeweils 50% der Stimmen in der Eigentümerversammlung gegenüberstehen. Wann gilt ein Beschluss als angenommen, wann als abgelegt und wie kann man eine solche Sitzion lösen?

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1. Patt-Situation: Schicksal des Antrags?

Die Frage beantwortet sich aus der Logik heraus selbst. Patt ist Patt. Anträge bedürfen der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Fehlt die Mehrheit, gilt der Antrag als abgelehnt. Ein Patt ist nun mal keine Mehrheit. Befürworter und Ablehner stehen sich in gleicher Anzahl gegenüber.
Gemäß § 25 WEG entscheiden ausschließlich die Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Stimmenanteile durch Mehrheitsbeschluss. Kommt infolge des Patts keine Mehrheit zustande, ist der Antrag abgelehnt.
In manchen Entscheidungsgremien gibt es ein Vetorecht. Dann entscheidet beispielsweise die Stimme des Vorsitzenden. In Eigentümergemeinschaften könnte dem Verwalter ein solches Vetorecht eingeräumt werden. Auch hier steht § 25 WEG entgegen. Eine Entscheidungsbefugnis Dritter ist nicht vorgesehen. Wollte man Dritte einbeziehen, würde man in die Eigentumsrechte der Eigentümer eingreifen.
Lässt sich die Patt-Situation nicht bereinigen, muss derjenige, dessen Antrag abgelehnt wurde, in andere Richtungen denken.

  • Eigentlich ist es so, dass bereits im Vorfeld Fehler gemacht wurden. Denn es wurde nicht präventiv auf eine positive Beschlussfassung hingearbeitet.
  • Wurde 50 : 50 abgestimmt, bleibt zu prüfen, ob der Beschluss wirksam zustande gekommen ist, ob er nichtig ist oder eine Anfechtung in Betracht kommt.
  • Eine dritte Möglichkeit besteht darin, den Antrag in einer weiteren Eigentümerversammlung erneut zur Abstimmung zu stellen. Auch hier kommt es dann darauf an, die Beschlussfassung präventiv im Vorfeld bereits so vorzubereiten, dass ein positives Ergebnis zu erwarten ist. Dabei sind die negativen Erfahrungen aus der ersten Beschlussfassung konstruktiv einzubeziehen.

2. Mit Präventivarbeit Beschlüsse vorbereiten

Der beste Ansatz besteht darin, es erst gar nicht zur Patt-Situation kommen zu lassen. Auch in der Politik wird jede Entscheidung im Parlament so gut wie möglich vorbereitet. Es werden vorab Gespräche mit den Beteiligten geführt. Die Interessenlage wird ausgespäht. Das Abstimmungsverhalten der Beteiligten wird vorbestimmt. Überraschungen lassen sich weitgehend vermeiden.
Wer als Eigentümer einen Antrag zur Beschlussfassung stellt, sollte darauf bedacht sein, bereits im Vorfeld mit den anderen Wohnungs- und Teileigentümern sowie dem Verwalter in Kontakt zu treten und die Situation zu erörtern. Oft lassen sich im Wege des gegenseitigen Gebens und Nehmens Kompromisse finden. In einer Eigentümerversammlung ist die Kompromissbildung ungleich schwieriger, wenn Beteiligte zuvor nicht einbezogen waren und mit Argumenten überrascht werden. Es ist dann nur allzu menschlich, sich erst mal zu verweigern. Im Zweifel wird gegen den Antrag gestimmt.
Die Kunst besteht darin, die Einwände und Bedenken der Beteiligten zu erkennen und aufzugreifen. Wer mit seinem eigenen Wünschen kompromisslos vorprescht, läuft auf. Will ein Eigentümer seinen Balkon verglasen, muss er wissen, dass er damit das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage womöglich verändert. Will er seinen Plan durchsetzen, muss er vortragen, wie die Bedenken der Nachbarn ausgeräumt werden können.
Meinungsbildung braucht Zeit. Bevor ein Antrag zur Abstimmung gestellt wird, sollte er vor der Versammlung zeitlich so vorbereitet werden, dass allenfalls noch über Details diskutiert wird, die die positive Abstimmung nicht mehr gefährden. Dazu gehört, je nach Situation erforderliche Unterlagen zugänglich zu machen, Fakten, Zahlen und bauliche Gegebenheiten offen zu legen und alle Informationen zu liefern, die eine wunschgerechte Abstimmung möglich machen. Wer mauert, nährt Zweifel. Es gibt nichts Destruktiveres, als Menschen mit Vorschlägen zu überraschen. Werden sie vor vollendete Tatsachen gestellt, blocken sie aus Prinzip alles ab.
Zur Vorbereitung gehört auch die Einsichtnahme in die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und die Beschluss-Sammlung. Zur Vervollständigung ist das Grundbuch beizuziehen. Erst in der Gesamtschau sämtlicher Unterlagen lässt sich ein zuverlässiges Bild über die Gegebenheiten erfassen. Nur so ist eine abschließende rechtliche Würdigung möglich. Sie bildet die Grundlage eines jeden Antrags.

3. Dritten als Mediator einbeziehen

Steckt der Antrag fest, ist noch nicht immer alles verloren. Möglicherweise gibt es Kompromissmöglichkeiten. Bewegt sich die Auseinandersetzung zu sehr im emotionalen Bereich, kann es hilfreich sein, einen Dritten als Mediator einzubeziehen. Seine Aufgabe besteht darin, die gegenläufigen Interessen zu erfassen und aufeinander abzustimmen.
Idealerweise vermittelt der Mediator einen Kompromiss, der in einer weiteren Eigentümerversammlung dann zur Abstimmung gestellt wird. Als Dritter kommt der Verwalter oder ein in WEG-Sachen erfahrener Rechtsanwalt (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) in Betracht. Auch Mediatoren in Familiensachen sind sehr erfolgreich. Auch in diesem Bereich geht es darum, die meist emotional geführte Auseinandersetzung zu versachlichen und im Interesse der Beteiligten eine interessengerechte Lösung herbeizuführen.

4. Prüfung der Beschlussvoraussetzungen

Wurde ein Beschluss abgelehnt, ist zu prüfen, ob die Patt-Situation oder die Ablehnung auf einer fehlerhaften Beschlussfassung beruht. Daraus können sich die Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit des Beschlusses ergeben und eine Anfechtungsklage begründen.
Link: Anfechtung von Beschlüssen (WEG) – Voraussetzungen, Fristen, + Muster Anfechtungsklage

a. Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung

Voraussetzung einer jeglichen Beschlussfassung ist die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung. Die Beschlussfassung muss eine Angelegenheiten betreffen, über die die Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung durch Beschluss überhaupt entscheiden können (§ 23 WEG). Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden.
In diesem Zusammenhang spielen Öffnungsklauseln (Link: Eigentümerversammlung: Einberufung, Fristen, Vollmachten und Protokollierung)

b. Beschlussfähigkeit: mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile bzw. Zweitversammlung (§ 25 III WEG).

Bevor in der Versammlung ein Beschluss gefasst wird, sollte der Verwalter darauf hinwirken, dass die ordnungsgemäße Beschlussfähigkeit überprüft wird. Ist eine Patt-Situation zu befürchten, kommt es auf jede Stimme an. Möglicherweise fehlt es sogar an der Beschlussfähigkeit überhaupt.

c. Stimmrechte in der Eigentümerversammlung

In der Eigentümerversammlung hat derjenige ein Stimmrecht der im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen ist oder gesetzlich (Eltern für ihr minderjähriges Kind, Betreuer für betreute Person) oder rechtsgeschäftlich zur Vertretung eines Wohnungseigentümers berechtigt ist.
Jeder Wohnungseigentümer hat nach dem Gesetz eine Stimme (Kopfprinzip). In der Gemeinschaftsordnung kann aber auch die Anzahl der Miteigentumsanteile oder die Zahl der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten das Stimmrecht bestimmen.

d. Stimmrechtsausschluss

In bestimmten Fällen kann der an sich stimmberechtigte Wohnungseigentümer mit seinem Stimmrecht ausgeschlossen sein (Stimmrechtsverbot).

e. Stimmrechtsvertretung

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, sich in der Eigentümerversammlung von einer anderen Person vertreten zu lassen. Teils enthalten Gemeinschaftsordnungen Stimmrechtseinschränkungen.
Vollmachten sind auf ihre Wirksamkeit zu prüfen. Jeder Wohnungseigentümer kann auf der Vorlage der Vollmacht bestehen. Diese ist auf ihre Wirksamkeit zu prüfen.

f. Teilnahme Dritter

Wohnungseigentümerversammlungen sind nicht öffentlich. Die Teilnahme Dritter kommt nur im Ausnahmefall in Betracht.

g. Mehrheiten bei der Beschlussfassung

Grundsätzlich beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit. Teils fordert das Gesetz aber auch eine doppelt qualifizierte Mehrheit (Modernisierungsmaßnahmen), teils wird Einstimmigkeit in der Versammlung oder sogar Allstimmigkeit verlangt. Ausnahmsweise kann auch eine schriftliche Beschlussfassung ohne Versammlung im Umlaufverfahren erfolgen.

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5 Gedanken zu „Eigentümerversammlung: Patt-Situation bei Abstimmung – Was tun?“

  1. In der Eigentümerversammlung wurde die Berechnung der Nebenkosten von qm auf Wohneinheiten mit einer Stimme beschlossen, in der Teilungserklärung steht aber eine Änderung braucht 2/3 .
    Ist diese Wahl rechtskräftig

    Antworten
  2. Im der neuen WEG-Reform die ab 01.12.2020 gilt steht.
    Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
    oder die Gestattung baulicher Veränderungen werden vereinfacht.
    Diese sind nach § 20 Abs. 1 WEG-neu künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.
    Dabei haben prinzipiell diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Jedoch haben alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG-neu).
    Die Kostentragung durch sämtliche Eigentümer soll wiederum nicht gelten, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Durch diese Einschränkung sollen einzelne Eigentümer vor einer finanziellen Überforderung geschützt werden.
    wenn die Eigentümerversammlung eine Maßnahme zu nicht unverhältnismäßig hohen Kosten mit einer Zwei-Drittel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließt und der Hälfte aller Miteigentumsanteile (§ 21 WEG).
    In einer Zwei-Personen-WEG hat dies zur Folge, dass faktisch ein Einstimmigkeitserfordernis besteht,
    was schnell zu einer Patt-Situation und damit zur Handlungsunfähigkeit der WEG führen kann.
    Anmerkung:
    Unsere Klein-WEG besteht aus 2 Eigentümern. (Beide Parteien haben 50 % Stimmrecht)
    1 Partei besitzt 60 % Miteigentumsanteil (2 Wohnungen) und
    die 2. Partei besitzt 40 % Miteigentumsanteil (1 Wohnung).
    Die Parteien sind seit Jahren im Streit wegen Umbaumaßnahmen.
    Wie gehen wir in Zukunft damit um ohne dass die WEG komplett handlungsunfähig wird. ?
    Mit Freundlichen Grüßen

    Antworten
    • Hallo Rolf,
      danke für Ihren Beitrag und für Ihren Einschätzung bzgl. Ihre WEG. Sie waren m.E. auch schon vorher relativ handlungsunfähig. Zumindest wenn es über die einfache Mehrheit hinausgeht. Streit in einer kleinen WEG führt leider immer wieder zu Problemen.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  3. W.Vogelsang I Ich habe mit meiner Partnerin ein Haus gekauft, zu je 50% Meine Partnerin ist verstorben, ihre Beiden Kinder haben je 25% geerbt.Wie ist die Stimmverteilung der WEG Gibt es eine Versicherung Speziel für Streitigkeiten . W.Vogelsang

    Antworten
    • Hallo Herr Vogelsang,
      Sie bilden offensichtlich keine Eigentümergemeinschaft, sondern ihnen gehört das gesamte Haus gemeinschaftlich als GbR/Erbengemeinschaft. Sie können also nur gemeinsam entscheiden. Es gibt keine Mehrheitsstimmtverhalten. Lassen Sie die Situation im Zweifel rechtlich.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten

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