Ob alter Hase oder Frischling: Die meisten Eigentümer haben Fragen zur Eigentümerversammlung. Bei den einen geht es um Grundsätzliches, wie Einladung, Ablauf, Fristen, Stimmrechte und Rederechte in der Eigentümerversammlung. Bei den anderen geht es um die neusten Änderungen durch das Wohnungseigentumsgesetz 2020 (WEG) oder die Pandemieschutzverordnungen. Wie lange ist die Einberufungsfrist und was ändert sich bei der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung.
Der nachfolgende Artikel setzt sich mit allen wichtigen Fragen von Eigentümern zur Eigentümerversammlung auseinander. Hier lesen Sie die 17 wichtigsten Fragen mit Antworten aus der Praxis.

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Inhalt: Eigentümerversammlung: 17 Eigentümerfragen

Frage 1: Wer darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
Frage 2: Wer kann die Eigentümerversammlung einberufen?
Frage 3: Welche Form und Frist sind bei der Einladung zur Eigentümerversammlung zu beachten?
Frage 4: Muss die Einladung alle Tagesordnungspunkte der Eigentümerversammlung enthalten?
Frage 5: Wann muss die Eigentümerversammlung stattfinden?
Frage 6: Kann die Eigentümerversammlung online stattfinden?
Frage 7: Wie ist der Ablauf der Eigentümerversammlung und wer ist der Vorsitzende?
Frage 8: Wie fassen die Eigentümer ihre Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung?
Frage 9: Was bedeutet das Rederecht während der Eigentümerversammlung und wann darf der Versammlungsleiter das Rederecht entziehen?
Frage 10: Welches Stimmrecht haben Miteigentümer bei einer Eigentümerversammlung?
Frage 11: Können die Wohnungseigentümer ohne Eigentümerversammlung Beschlüsse fassen?
Frage 12: Welche Beschlüsse werden in der Eigentümerversammlung gefasst?
Frage 13: Was ist, wenn ein Wohnungseigentümer keine Zeit hat oder nicht teilnehmen kann, weil er krank oder im Urlaub ist?
Frage 14: Wie kann man einen Beschluss der Eigentümerversammlung für unwirksam erklären lassen?
Frage 15: Kann eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter stattfinden?
Frage 16: Kann der Verwalter die Eigentümerversammlung wegen einer Pandemie (wie z.B. Covid-19) ausfallen lassen?
Frage 17: Was ist vor der Eigentümerversammlung — welche Vorbereitung ist empfehlenswert?

Frage 1: Wer darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht an der Eigentümerversammlung nach § 23 Abs. WEG persönlich teilzunehmen. Nach § 8 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) besteht der Anspruch für Ersterwerber ab Besitzübergabe der Eigentumswohnung, sobald der Anspruch auf Eigentumsübertragung durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist. Das bedeutet, auch Ersterwerber von Wohnungseigentum können regelmäßig in der Eigentümerversammlung von Anfang an mitentscheiden.

Frage 2: Wer kann die Eigentümerversammlung einberufen?

Die Einladung der Miteigentümer und Einberufung der Eigentümerversammlung ist nach § 24 Abs. 1 WEG Aufgabe des Verwalters.
Gibt es keinen Verwalter oder weigert dieser sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG). Lesen Sie dazu auch: Wer darf zur Eigentümerversammlung einladen? Verwalter, Beirat, Eigentümer?

Frage 3: Welche Form und Frist ist bei der Einladung zur Eigentümerversammlung zu beachten?

Die Form und die Frist der Einladung ist in § 24 Abs. 4 WEG zwingend festgelegt. Das bedeutet, die Eigentümer können davon auch nicht abweichen, selbst wenn Sie dies so einstimmig beschließen wollen. Ein fehlerhafte Einberufung entgegen § 24 Abs. 4 WEG führt zur Nichtigkeit aller gefassten Beschlüsse.
Nach § 24 Abs. 4 S. 1 WEG muss die Einberufung in Textform erfolgen. Das bedeutet eine Einladung per Post ist nicht erforderlich. Der Verwalter kann z.B. alle Eigentümer per E-Mail einladen.  Ein Anruf hingegen genügt nicht.
Nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG ist eine Einberufungsfrist von 3 Wochen einzuhalten, wenn die Eigentümerversammlung nicht aufgrund einer besonderen Dringlichkeit eher einzuberufen ist.  Für die Frage, ob die Frist eingehalten wurde, kommt es darauf an, wann die Einladung bei dem Eigentümer angekommen ist. Entscheidend ist daher der Einwurf in den Briefkasten oder die Eingangszeitpunkt im Posteingang des Emailaccounts.
Beispiele für die Berechnung der Einladungsfrist und Fallbeispiele zu Dringlichkeitsfällen aus der Rechtsprechung finden Eigentümer in dem Beitrag: Einladungsfrist für die Eigentümerversammlung – Was muss ich wissen?

Frage 4: Muss die Einladung alle Tagesordnungspunkte der Eigentümerversammlung enthalten?

Ja. Das ist ein wichtiges formelles Erfordernis. Der Gegenstand der Eigentümerversammlung ist bei der Einberufung zu bezeichnen. Das bedeutet, es sind alle Tagesordnungspunkte (TOPs) die auf der Eigentümerversammlung behandelt werden zu benennen. Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist das zur Gültigkeit eines Beschlusses zwingend erforderlich. Wird also auf der Eigentümerversammlung ein Beschluss über ein Thema gefasst, das nicht als Tagesordnungspunkt auf der Einladung stand, ist der Beschluss nichtig. Verwaltern ist es allerdings gestattet einen Tagesordnungspunkt durch nachtzutragen und eine Nachtragseinladung zu versenden, wenn ein TOP bei der Einladung zur Eigentümerversammlung vergessen oder unzureichend deutlich formuliert wurde (Oberlandesgericht (OLG) Hamburg,05.02.88, Az.: 2 W 67/85).
Im Übrigen hat die Einladung zur Eigentümerversammlung meist folgenden Inhalt:

  • Ort und Datum der Eigentümerversammlung.
  • Tagesordnung der geplanten Eigentümerversammlung

Bei der ordentlichen Jahresversammlung liegt der Einladung regelmäßig auch die Jahresabrechnung, die Hausgeldabrechnung und der Entwurf des Wirtschaftsplans für das nächste Jahr als Anlage bei.

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Frage 5: Wann muss die Eigentümerversammlung stattfinden?

Mindestens einmal im Jahr: Nach § 24 Abs. 1 WEG ist die Eigentümerversammlung von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Einen maximalen Zeitpunkt, bis zu dem die Eigentümerversammlung stattfinden muss, bestimmt das WEG nicht. Allerdings ist bei späten Wohnungseigentümerversammlungen besonders an die Einladungsfrist zu denken: Eigentümerversammlung spät im Jahr:  Bis wann muss spätestens eingeladen werden?

Frage 6: Kann die Eigentümerversammlung online stattfinden?

Nein, jedenfalls nicht als ausschließliche Onlineversammlung. Das Recht der Wohnungseigentümer persönlich an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, kann nicht ausgeschlossen werden. Allerdings ist nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG die Onlineteilnahme an einer Eigentümerversammlung möglich:  Wohnungseigentümer können beschließen, dass einzelne Eigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit vor Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

Frage 7: Wie ist der Ablauf der Eigentümerversammlung und wer ist der Vorsitzende?

Nach § 24 Abs. 5 WEG führt der Verwalter den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung, sofern diese nichts anderes beschließt.
Der Ablauf der Eigentümerversammlung ist im WEG nicht zwingend festgelegt. Dennoch ist die Versammlung regelmäßig sehr formal und richtet sich nach der Reihenfolge der Tagesordnungspunkte (TOP). Nur wenn es sich um eine außerordentliche Eigentümerversammlung aus einem besonderen Anlass handelt oder der Versammlungsleiter nicht der Verwalter ist, variiert der Ablauf meist ein wenig.
Im Allgemeinen läuft die Eigentümerversammlung typischerweise wie folgt ab:

  • Zunächst findet eine Begrüßung durch den Verwalter bzw. Versammlungsleiter statt.
  • Dann erfolgt die Feststellung der Anwesenheit: Sichtung/Auswertung von Vollmachten; Ausgabe und Kontrolle der Anwesenheitsliste; sind Gäste anwesend: Abstimmung über die Genehmigung der Anwesenheit, da es sich um eine nichtöffentliche Veranstaltung handelt.
  • Üblicherweise folgt nun die Feststellung der Beschlussfähigkeit. Aber: Nach dem neuen § 25 Abs. 1 WEG entscheidet bei der Beschlussfassung nunmehr nur die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, so dass eine Eigentümerversammlung eigentlich immer beschlussfähig ist.
  • Dann folgen die Versammlungseröffnung und die Besprechung der Geschäftsordnung
  • Die einzelnen Tagesordnungspunkte werden abgehandelt und die Abstimmungen durchgeführt.
  • Nach Abschluss des letzten TOPs wird die Niederschrift der Eigentümerversammlung (Protokoll genannt) von drei Anwesenden unterzeichnet; regelmäßig sind der Verwalter, der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates und ein weiterer Eigentümer die Unterzeichner des Protokolls (§ 24 Abs. 6 WEG).
  • Danach gilt die Eigentümerversammlung als beendet und es folgt die Verabschiedung.

Frage 8: Wie fassen die Eigentümer ihre Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung?

Die Beschlüsse werden durch Abstimmung gefasst: Nach § 25 Abs. 1 WEG entscheidet bei der Beschlussfassung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.  Damit reicht eine einfache Mehrheit. Einfache Mehrheit heißt, dass von allen abgegebenen Stimmen die JA-Stimmen und NEIN-Stimmen gezählt werden. Die Stimmmehrheit ist dann die Beschlussentscheidung. Abgestimmt wird in der Regel offen — also per Handzeichen oder Zuruf. 
Die Verteilung der Stimmen richtet sich gemäß § 25 Abs. 2 WEG nach dem sog. Kopfprinzip, d.h. jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. So z.B., wenn ein Ehepaar gemeinsam als Eigentümer eingetragen ist o.ä. Zu beachten ist hier, dass ein Eigentümer mit mehreren Wohnungen auch nur eine Stimme hat.
In der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung kann von dieser Stimmverteilung abgewichen werden. Als Alternativen werden häufig das sog. Wertprinzip (Stimmen nach Miteigentumsanteilen) oder das sog. Realprinzip (für jedes Sondereigentum gibt es eine Stimme) bei Wohnungseigentümergemeinschaften verwendet.
Im Einzelfall kann ein einzelner Wohnungseigentümer von einer Beschlussfassung ausgeschlossen sein. So z.B. nach § 25 Abs. 4 WEG, wenn die Beschlussfassung

  • die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder
  • die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder
  • er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.

Dann ist der betreffende Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt.
Im Übrigen darf der Verwalter den Abstimmungsprozess nicht beeinflussen oder das Abstimmungsergebnis kommentieren.   

Frage 9: Was heißt Rederecht und wann kann Versammlungsleiter das Rederecht entziehen?

Jeder Wohnungseigentümer hat ein Rederecht während der Eigentümerversammlung. Allerdings dürfen Eigentümer nicht einfach darauf los reden, sondern müssen sich melden und warten bis die Versammlungsleitung ihnen das Wort erteilt. Nur so kann eine ordnungsgemäße Durchführung der Eigentümerversammlung sichergestellt werden.
Der Entzug des Rederechts kommt z.B. in Betracht, wenn jemand die Eigentümerversammlung stört oder seine Ansprache trotz mehrfacher Aufforderung nicht beenden will und niemand anderen zu Wort kommen lässt o.ä. Der Versammlungsleiter für die ordnungsgemäße Durchführung der Eigentümerversammlung verantwortlich und daher auch zum Entzug oder der Beschränkung des Rederechts berechtigt.

Frage 10: Welches Stimmrecht haben Miteigentümer bei einer Eigentümerversammlung?

Das Stimmrecht der Miteigentümer in der Eigentümerversammlung folgt entweder aus dem WEG oder einer Vereinbarung in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung (vgl. oben unter Frage 8).
Bei den Abstimmungen kann jeder sein Stimmrecht nur einmal ausüben. Die Miteigentümer können mit „JA“ oder „NEIN“ stimmen oder aber sich der Abstimmung enthalten. Verfügt ein Miteigentümer über die Vollmacht für einen anderen Miteigentümer mit abzustimmen, dann kann er dessen Stimme ebenfalls bei der Beschlussfassung abgegeben.
Unter bestimmten Umständen kann das Stimmrecht einzelner Miteigentümer auch ruhen. Das bedeutet, der betreffende Eigentümer darf dann zwar an der Eigentümerversammlung teilnehmen, aber nicht mit abstimmen. Wann das der Fall ist, wird entweder durch das Gesetz (vgl. § 25 Abs. 4 WEG) oder durch die Gemeinschaftsordnung bestimmt. So z.B., wenn ein Miteigentümer mit der Zahlung des Hausgelds in Verzug ist.

Frage 11: Können die Wohnungseigentümer ohne Eigentümerversammlung Beschlüsse fassen?

Ja. Nach § 23 Abs 3 WEG Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

Frage 12: Welche Beschlüsse werden in der Eigentümerversammlung gefasst?

Nach § 18 WEG obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Inhalt der Beschlussfassungen sind daher regelmäßig Fragen, der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind (§ 19 Abs. 1 WEG).
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören nach§ 19 Abs. 2 WEG insbesondere:

  • die Aufstellung einer Hausordnung,
  • die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
  • die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,
  • die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage,
  • die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie
  • die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Daneben gibt es zahlreiche gesetzlich geregelte Fälle, für die eine Beschlussfassung der Eigentümer zur Entscheidungsfindung vorgesehen ist. So, z.B.:

  • nach § 20 WEG. fasst die Eigentümerversammlung auch Beschlüsse über Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, wie z.B. bauliche Veränderungen durch einzelne Miteigentümer o.ä.
  • nach § 26 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und die Abberufung des Verwalters
  • nach § 28 Abs. 2 und Abs. 3 WEG beschließen die Wohnungseigentümer bzgl. der Jahresabrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse und beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.

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Frage 13: Was ist, wenn ein Wohnungseigentümer keine Zeit hat oder nicht teilnehmen kann, weil er krank oder im Urlaub ist?

Ist einem Wohnungseigentümer die Teilnahme an der Eigentümerversammlung unmöglich, heißt das nicht, dass er über die zu entscheidenden Tagesordnungspunkte (TOPs) nicht mitentscheiden kann.
Er kann nach entsprechendem Beschluss der Eigentümer online teilnehmen (s.o. unter Frage 6), sich vertreten lassen und/oder eine Vollmacht zur Stimmabgabe erteilen.
Das bedeutet, er kann also entweder jemanden schicken, der an seiner statt teilnimmt und für ihn abstimmt (Vollmacht für Vertretung und Stimmabgabe) oder er überträgt dem Verwalter bzw. einem anderen Miteigentümer das Recht für ihn mitabzustimmen (Vollmacht für die Stimmabgabe). In der Praxis erhalten Eigentümer oft entsprechende Vorlagen für Vollmachten, zusammen mit dem Einladungsschreiben.
Wenn Sie es nicht zur Eigentümerversammlung schaffen, jedoch mitbestimmen möchten, können Sie eine Vollmacht unterschreiben. Viele Hausverwaltungen legen der Einladung ein entsprechendes Muster bei. Nach § 25 Abs. 3 WEG ist für Vollmachten zur Vertretung bei der Eigentümerversammlung nur die Textform im Sinne des § 126 b BGB erforderlich.
Insoweit empfiehlt es sich, dem Bevollmächtigten den Abstimmungswunsch hinsichtlich einzelner Tagesordnungspunkte schriftlich mitzuteilen. So kann man z.B. erklären, dass XY bevollmächtigt wird, bei dem Top A mit „JA“ zu stimmen, sich bei dem TOP B zu enthalten und bei dem TOP C mit „NEIN“ zu stimmen usw. Umso konkreter die Vollmacht gestaltet ist, umso eher wird das Stimmrecht genau nach Wunsch des Miteigentümers ausgeübt, der nicht teilnehmen kann.
Nach Ablauf der Eigentümerversammlung können sich aller Miteigentümer über den Versammlungsinhalt durch Einsicht in die Sitzungsniederschrift (das Versammlungsprotokoll) und die Beschlusssammlung informieren.

Frage 14: Wie kann man einen Beschluss der Eigentümerversammlung für unwirksam erklären lassen?

Das geht z.B. mittels einer Anfechtung eines Beschlusses. Nach § 23 Abs. 4 S. 2 WEG ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
Manche Beschlüsse sind allerdings bereits von Anfang an nichtig. Dazu regelt: § 23 Abs. 4 S. 1 WEG, dass ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, nichtig ist. In einem solchen Fall kann z.B. auch nur eine Feststellungsklage erhoben werden, mit dem Antrag die Nichtigkeit festzustellen. Typische Nichtigkeitsfälle sind z.B. die fehlerhafte Einberufung der Eigentümerversammlung mit zu kurzer Einberufungsfrist o.ä.

Frage 15: Kann eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter stattfinden?

Ja, z.B. bei Eigentümergemeinschaften ohne Verwalter— sog. selbstverwaltende Wohnungseigentümergemeinschaften. Mehr zu diesem Sonderfall lesen Sie hier: WEG ohne Verwalter – Was können Eigentümer jetzt unternehmen?

Frage 16: Kann der Verwalter die Eigentümerversammlung wegen einer Pandemie (wie z.B. Covid-19) ausfallen lassen?

Jein. Wenn es vor dem Versammlungstermin eine gesetzliche Änderung oder vorläufige Regelung gibt, die das Abhalten der Eigentümerversammlung zum geplanten Zeitpunkt untersagt, dann: JA. Gibt es das nicht und bestehen „nur“ persönliche Ängste bzgl. Ansteckungsgefahren etc. darf er eine Pandemie als solche nicht als Grund für das Entfallen der jährlichen Eigentümerversammlung heranziehen. Vielmehr muss eine Eigentümerversammlung unter Einhaltung von Schutzvorkehrungen veranstaltet werden. So kann die Versammlung z.B. in größeren Hallen oder im Freien stattfinden oder nach Beschluss der Eigentümer mit Online-Teilnahmemöglichkeit für einzelne Eigentümer usw.
Der Verwalter kann die Eigentümerversammlung aber nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt anberaumen und nur eine Onlineteilnahme erlauben bzw. das persönliche Erscheinen verbieten.
So entschied z.B. das Amtsgericht (AG) Kassel, dass die Corona-Pandemie regelmäßig keine Beschränkung der Personenzahl auf einen Wert unterhalb der teilnahmeberechtigten Eigentümer incl. Verwalter rechtfertigt (AG Kassel, Urteil vom 27.08.2020, Az.: 800 C 2563/20). Spricht die Einladung zu einer Versammlung ohne ausreichende Rechtfertigung eine solche Beschränkung aus, so sind die auf der Versammlung getroffenen Beschlüsse wegen des Eingriffs in den Kernbereich des Wohnungseigentums nichtig. Vorrangig ist ein Raum zu organisieren, in dem die Vorgaben der landesrechtlichen Corona Schutzverordnungen eingehalten werden können.

Frage 17: Was ist vor der Eigentümerversammlung – welche Vorbereitung ist empfehlenswert?

Ab Erhalt der Einladung sind die Tagesordnungspunkte (TOPs) bekannt und den Wohnungseigentümern steht regelmäßig ausreichend Zeit zur Verfügung sich über die zu besprechenden Themen zu informieren. Die beste Vorbereitung liegt darin die relevanten Unterlagen zu den einzelnen TOPs zu studieren und sich Fragen, Unklarheiten und Anregungen nachvollziehbar und übersichtlich zu notieren.
Meistens lassen sich Fragen zur Jahresabrechnung oder dem Wirtschaftsplan durch Rücksprachemit dem Verwalter, dem Verwaltungsbeirat oder anderen Eigentümern im Vorfeld klären. Auch offensichtliche Abrechnungsfehler sollten bestenfalls vor der Eigentümerversammlung mit der Verwaltung geklärt werden. Insoweit empfiehlt sich immer alles schriftlich (per E-Mail) zu regeln.
Haben Sie als Miteigentümer eigene Themen, die Sie mit den anderen Eigentümern besprechen wollen oder Einwände gegen TOPs, die längere Ausführungen erfordern, ist es ratsam, einen gesonderten Tagesordnungspunkt bei der Eigentümerversammlung anberaumen zu lassen.

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Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilien­eigentümer. Mit meinem Portal Hausver­walter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Haus­ver­waltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.

27 Gedanken zu „Eigentümerversammlung: 17 wichtige Fragen von Eigentümern“

  1. Hallo , unsere Hausverwalterin hat ohne unsere Zustimmung eine ihr angenehme Dame zum Beirat festgesetzt, Diese Dame hat das Protokoll als Beirat unterschrieben.
    Wie ist Ihre Einschätzung dazu ?

    Antworten
  2. Hallo!
    Zunächst einmal möchte ich diese Internetpräsenz loben! Vielen Dank für die sehr ausführlichen Informationen und Antworten zu den unterschiedlichsten Themen.
    Leider habe ich auch eine Frage, zu der ich nicht recherchieren konnte.
    Und zwar habe ich als Eigentümer eine Einladung zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erhalten. Die Einladung erfolgte per Mail fristgerecht (3 Wochen + 1 Tag). Da der TOP, um den es hauptsächlich geht, sehr manipulativ formuliert ist und die Konsequenzen sehr teuer für die Gemeinschaft wären, habe ich die HV kontaktiert und um Aufnahme eines weiteren TOP gebeten. Dies wurde abgelehnt, da hierzu die „Frist“ überschritten sei.
    Gibt es eine fixe Frist, eigene TOP einzubringen?
    Vielen Dank im Voraus

    Antworten
    • Hallo Oliver,

      ein Tagesordnungspunkt (TOP) der die Eigentümer nicht fristgerecht erreicht, wäre in jedem Fall anfechtbar. Der TOP muss also nicht zwangsläufig abgelehnt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  3. Hallo Herr Hundt,
    In unserer Jahresabrechnung werden „besondere Verwalterleistungen“ mit Summe X genannt. Leider wissen wir nicht, was damit gemeint ist.
    Können Sie uns hier weiterhelfen?
    Vielen Dank

    Antworten
    • Hallo Heike,

      erfragen Sie das beim Verwalter. Es kann sich um Sonderleistungen handeln, die nicht vertraglich abgedeckt sind.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  4. Hallo Herr Hundt,
    ich habe zu folgender Situation Fragen:
    Situation:
    Der Verwalter meiner WEG hat ordnungsgemäß zur Versammlung eingeladen. Neben den üblichen Abstimmungen zu WiPlan und Abrechnung stehen auch Abstimmung bzgl. baulicher Veränderungen an. Nun ist der Verwalter leider erkrankt – möglicherweise sogar längerfristig.

    Fragen:
    1.) Muss die Versammlung jetzt ausfallen, da sie vom Verwalter nicht geleitet werden kann, oder kann die Versammlung stattfinden und durch den Vorsitzenden des Beirates geleitet werden?

    2.) Muss es bei Leitung der Versammlung durch den Vorsitz des Beirates dazu eine Abstimmung z. B. zu Beginn der Versammlung geben oder kann der Verwalter auch schriftlich den Eigentümern mitteilen, dass die Versammlung nicht durch ihn sondern den Beiratsvorsitzenden geleitet wird?

    Herzlichen Dank für Ihre Antworten.
    Stefan

    Antworten
    • Hallo Stefan,

      danke für Ihren Beitrag. Eine komplizierte Frage, die in der Praxis sehr selten anzutreffen ist. Ich würde die Versammlung nicht als Beirat leiten. Das ganze ist viel zu fehler- und rechtsanfällig. In der Praxis wird der Termin verschoben und7oder durch einen Mitarbeiter des Verwalters durchgeführt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  5. Ich habe heute (17.08.2022) per post die Einladung zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung bekommen. Das Datum des Anschreibens lautet allerdings auf den 11.08.2022. Eingeladen wird auf den 02.09.2022. Was hat das mit den Datums auf sich?

    Des weiteren, wurde die Hausverwaltung durch Haus & Grund (veranlasst durch mich) im März 22 aufgefordert, bei der nächsten Eigentumsversammlung einen TOP aufzunehmen. Dieser lautete:

    „Zudem bitten wir Sie folgende Tagesordnungspunkte in die nächste Eigentümerversammlung
    aufzunehmen:
    -Abberufung des Verwalters
    -Kündigung des Verwaltervertrages.
    Wir bitten bis 21.03.2022 um Übersendung einer schriftlichen Bestätigung über die Aufnahme
    des Tagesordnungspunkts in die nächste Eigentümerversammlung. “

    Es erfolgten keinerlei Reaktionen der Hausverwaltung. Alles was Haus & Grund schrieb, interessierte die Hausverwaltung nicht. Esgab keinerlei Reaktionen. So ist dieser Punkt auch nicht in der heute erhaltenen Einladung aufgeführt!

    Wie beurteilen Sie diese mir heute zugegangene Einladung zur Eigentümerversammlung?

    Antworten
  6. Hallo Herr Hundt,
    unsere WEG möchte gerne den Verwalter wechseln, darum haben wir ihn aufgefordert, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen (mit den Punkten Abberufung des aktuellen und Bestellung eines neuen Verwalters.
    Meine Frage: Wie lange hat der Verwalter nun Zeit, dieser Aufforderung nachzukommen, also eine Einladung zu senden?
    Wenn ich richtig verstehe, dann kann auch der Verwaltungsbeirat zu einer außerordentlichen Versammlung einladen wenn der Verwalter dieses nicht tut. Wie lange müssen wir warten, bevor wir diesen Schritt gehen?
    Vielen Dank im voraus für ein kurzes Feedback

    Antworten
    • Hallo Bernd,

      das Gesetz (§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift, WEG) gibt keine Frist vor. Es kommt auf die Angemessenheit an. Ich würde an Ihrer Stelle großzügig von 4 Wochen + Einladungsfrist ausgehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  7. In einer 2erWEG ist eine Partei auch Verwalter. Eine Eigentümerversammlung zu einem Thema ist anberaumt. andere Partei teilt mit, sie sind gg die Durchführung an dem Termin und stimmen gg die gestellten Anträge. Im Rahmen einer gerichtlichen Klärung weist der Richter die Klage wg eines Formfehlers ab. Der Termin sollte im gemeinsamen Innenhof stattfinden, die Verwalterpartei hatte dort ca 3 min gewartet, die andere Partei kam nicht. die Verwalterpartei saß folgend auf dem Balkon im Vereich des Innenhofes. Der Richter begründet die Abweisung damit, dass die Verwalterpartei 15-20 min hätte warten müssen, da die andere Partei nicht geschrieben hätte, dass sie nicht teilnehmen werden. Frage: muss 1 Verwalter 15 min warten, wie ist die Begründung des Richters zu werten?

    Antworten
    • Hallo Cornelia,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann die Situation und die Einschätzung des Richters hier leider nicht kommentieren / beurteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  8. Hallo,
    wir haben per Mail am 28.10.22 die Einladung zur Eigentümerversammlung für den 01.11.22 bekommen. Die in der Anlage beigefügte Einladung war zurückdatiert auf den 7.10.22.
    Nach Reklamation von einem Eigentümer kam eine weitere Mail am 31.10.22 mit dem Termin:
    Freitag, 24.11.22 (24.11.22 ist ein Donnerstag).
    Aufgrund weiterer Nachfragen bei der Hausverwaltung haben wir erst am 21.11.22 die Mail erhalten, dass die Versammlung am Freitag den 25.11.22 stattfindet.
    Meine Frage: Ist hier die Einladung fristgerecht?
    Falls nein, können alle gefassten Beschlüsse aufgrund der fehlerhaften Einladung für ungültig erklärt werden.
    Viele Grüße Barbara

    Antworten
    • Hallo Barbara,

      wenn nicht korrekt mir drei Wochen Frist eingeladen wurde, sind die Beschlüsse anfechtbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  9. Hallo Herr Hundt
    die Hausverwaltungen nutzen zunehmend Online-Portale (z.B. Casavi), was ich grundsätzlich begrüße. Leider scheint mir aber, dass es noch an klaren Regelungen zur Nutzung fehlt: Im konkreten Fall möchte die HV darauf verzichten, wichtige Unterlagen zu die Beschlussfassung in einer ETV weiterhin in Papierform zu versenden bzw. dies nur im Ausnahmefall tun: Es sollte ein Beschluss zur Durchführung einer Sanierungsmaßnahme gefasst werden, maßgebliche Unterlage war ein Gutachten. In der TO beim Beschlussvorschlag wurde darauf verwiesen, dass das Gutachten „im Portal“ zu finden ist, mit der Folge, dass nur wenige dieses gelesen hatten. Es dürfte unstreitig sein, dass der Versand des Gutachtens als Anlage zur TO dazu geführt hätte, dass deutlich mehr Eigentümer verstanden hätten, dass diese Unterlage wichtig ist. Daneben stellt sich die Frage, wie die Eigentümer, die keinen Online-Zugriff haben, an die Unterlagen kommen. Die HV räumt nun ein, dass der Hinweis auf Unterlagen im Portal nicht genügt hatte. Jedoch reiche es aus, darauf zu verweisen, dass man die Unterlagen in den Räumen der HV einsehen könne. Freiwillig würde man ggf. anbieten, dass sich jemand die Zusendung der ausgedruckten Unterlage anfordern könne, aber dies sei nicht verpflichtend.
    Zwar kenne ich die Regelung zur „Einsichtnahme in den Räumen der HV“, jedoch ist diese m.E. nur auf allgemeine Unterlagen bezogen. Die Eigentümer haben umfassendes Informationsrecht haben, können jedoch nicht verlangen, dass alle Unterlagen (Rechnungen etc.) an sie gesandt werden. Hier müssen sie zur HV gehen oder kostenpflichtig Kopien anfordern. Die für eine Beschlussfassung maßgeblichen Unterlagen hingegen sind m.E. aber keine Holschuld, sondern eine Bringschuld, genauso wie die TO zur ETV selbst. Sie müssten m.E. aktiv an die Eigentümer zusammen mit der TO herangetragen werden. Sehen Sie das auch so bzw. gibt es dazu Rechtsprechung?

    Antworten
    • Hallo Frau Achten,

      ich bin bei Ihnen und würde sagen, dass wichtige Unterlagen / Angebote / Gutachten zusammen mit der Tagesordnung versendet werden müssen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  10. Hallo Herr Hundt,
    ganz vielen Dank für dieses Portal!
    Meine Frage:
    Am 22.09.2022 wurde mir die Jahresabrechnung 2021 erst auf meinen Druck hin zugestellt.
    Ich konnte bis dahin meine EkSt Erklärung nicht einreichen.
    Die Jahresabrechnung war ohne Unterschrift. Die geforderte Nachzahlung war fehlerhaft. Es sollte im Herbst 2022 noch eine außerordentliche Eigentümerversammlung stattfinden, an der ich hätte zustimmen / widersprechen können. Der Hausverwalter entschuldigte sich, dass seine Ehefrau, – bislang unsere Ansprechpartnerin – sehr krank sei. Erst wenn es ihr besser ginge, sollte eine Einladung erfolgen.
    Am 16.12. 2022 verstarb der Ehemann (unser Hausverwalter) Eine Versammlung wurde nicht mehr einberufen. Jetzt soll am 28.03.2023 eine Eigentümerversammlung stattfinden. Erst jetzt kann ich der Jahresabrechnung 2021 widersprechen. Ich bin in Sorge, ob ein Widerspruch nach so langer Zeit noch möglich ist. Und, ist eine Jahresabrechnung ohne Unterschrift gültig?
    Ich freue mich auf Ihre Antwort 🙂
    Sabine Bischoff

    Antworten
    • Hallo Sabine,

      einer Hausgeldabrechnung stimmen die Eigentümer mit einfacher Mehrheit zu oder lehnen diese mit einfacher Mehrheit ab. Es spielt keine Rolle, wenn die Eigentümerversammlung durchgeführt wird. Hausgeldabrechnungen werden i.d.R. nicht händisch unterzeichnet und ich sehe hier auch kein Problem.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  11. Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben für eine WEG seit 2019 keine Eigentümerversammlung mehr gehabt. Die Verwalterin vertröstet uns hier immer wieder (auch wegen Krankheit, etc. )
    Da uns Rückzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen zustehen, machen wir uns langsam Sorgen. Ebenfalls wurde die Höhe des Hausgeldes seit 2019 nicht angepasst und anstehende Renovierungsarbeiten werden sich durch die Verzögerung wohl immer weiter verteuern.
    Auch den Beirat haben wir kontaktiert, aber hier hält sich das Engagement aktuell ebenfalls in Grenzen.

    Was würden Sie uns in dieser Situation raten? Weiter abwarten?

    Herzlichen Dank im Voraus und viele Grüße
    Marc Rohde

    Antworten
    • Hallo Marc,

      die jährliche Eigentümerversammlung und Abrechnung ist eine der ersten Pflichten der Hausverwaltung. Sie haben viele Jahre gewartet, wenn die Hausverwaltung nicht mit kurzer Fristsetzung aktiv wird, bleibt Ihnen meines Erachtens nur der Wechsel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  12. Hallo 🙂
    Auch ich habe eine Frage an Sie und hoffe Sie können mir weiterhelfen.
    Wir möchten ein „Balkonkraftwerk“ an unserer Eigentumswohnung anbringen. Hierzu haben wir auch schon bei der Hausverwaltung angefragt.
    Jetzt haben wir eine Mail bekommen, dass wir noch einige Unterlagen( visuelle Darstellung, Typ, Nachweise etc) hierfür schriftlich bei der Hausverwaltung einreichen sollen, damit der Tagesordnungspunkt für die diesjährige Eigentümerversammlung aufgenommen wird.
    Die Kosten für die Vervielfältigung der Antragsunterlagen /Schematischen Darstellung zur Ansicht für die anderen Eigentümer werden uns dann in Rechnung gestellt.
    Ist das zulässig? Dass wir die Druckkosten übernehmen müssen?
    Vielen Dank schon einmal vorab.

    Antworten
  13. Hallo Herr Hundt,

    unsere HV hat am 24.08. zur ordentlichen ETV am 14.09. eingeladen und somit auch die Drei-Wochen-Frist eingehalten. In zwei TOPs werden Punkte eines Teilversäumnisurteils, welches im Juni gefällt wurde, behandelt und die uns direkt betreffen. Über dieses Urteil wurden wir von der HV erst am 08.08., 9 Tage bevor wir in den Urlaub gefahren sind, in Kenntnis gesetzt. In dieser kurzen Zeit hatten wir keine Möglichkeit einen Termin bei einem Anwalt zu vereinbaren und versuchen weiterhin aus dem Urlaub einen Anwalt zu bekommen, der uns hierzu beraten kann. Da wir uns noch bis zum 10.09. (Samstag) im Ausland befinden, ist, unseres Erachtens, die Zeit, um uns adäquat für die ETV vorzubereiten, viel zu gering.

    Haben wir, aufgrund dieser Besonderheiten, ein Recht darauf, die ETV verschieben zu lassen? Es sei noch erwähnt, dass die HV über unsere Urlaubszeit informiert war.

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    Carlo Carozzini

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    • Hallo Carlo,

      ich weiss leider nicht, was es mit dem Teilversäumnisurteil auf sich hat und würde eine rechtlichen Beratung empfehlen. Mehr als 5 Wochen zwischen dem 08.08. und 14.09. erscheint mir aus Außenstehender durchaus vertretbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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  14. Guten Tag Herr Hundt,
    Ich habe eine Frage über den Rauchwarnmelder-
    Die Hausverwaltung (angeblich wahrend Eigentümerversammlung) hat beschlossen, für alle Themen zu Wasser- und Rauchwarnmelder ausschließlich eine Firma XXX zu beauftragen. Und selbst wenn die richtigen, zertifizierten Rauchwarnmelder bereits in der Wohnung installiert sind, ist es dennoch notwendig, Rauchwarnmelder dieser Firma XXX daneben auch zu installieren und an XXX immer angewiesen zu sein. Nach dem Protokoll erfolgt die Einkauf und Wartung auf Kosten der Instandhaltungsrücklage. Dies alles steht in dem Protokoll der Eigentümerversammlung. Allerdings verlangt die Firma XXX selbst bei Einbau der Rauchwarnmelder 80-100 Euro, angeblich für eine Anfahrt . Und das ist nur in Bar von Ort zu bezahlen. Firma XXX behauptet, das sieht der Vertrag zwischen XXX und Hausverwaltung vor.
    Was denken Sie-
    1. wie legitim ist eine solche kategorische Forderung nur Firma XXX zu beauftragen und Rauchwarnmelder von nur XXX zu installieren, vor allem, wenn man schon alles installiert hat?
    2. Was droht dem Eigentümer, wenn er die Rauchmelder von Firma XXX nicht installiert? Es befinden sich bereits 3 Rauchmelder in der Wohnung, das Hauptgesetz wird eingehalten (der Eigentümer war nicht bei der Versammlung gewesen).
    3.Ist diese Forderung ein Betrag 80-100Euro für eine Anfahrt in Bar zu bezahlen rechtmäßig, wenn im Protokoll die Wartung und generell die Finanzierung zu Lasten der „Gemeinschaft“
    geregelt ist? Da steht „Die Rauchmelder sind Gemeinschaftseigentum und wurden aus der Rücklage finanziert“.
    4.Was droht dem Eigentümer, wenn er mitteilt, dass er bereit ist, Frma XXX zur Installation in die Wohnung zu lassen, sich aber weigert, diese 80-100 zu bezahlen?
    5. hat der Eigentümer das Recht, die Vorlage dieses Vertrags zu verlangen?
    6. gibt es ein Verfahren, um diese Klausel außergerichtlich zu ändern?

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    • Hallo Helena,

      danke für die Beitrag. Grundsätzlich beschließt nicht die Hausverwaltung etwas in der Eigentümerversammlung, sondern die Eigentümer beschließen. Einen derartigen Beschluss kann die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen. Das die Kosten der Gemeinschaft zu tragen sind, widerspricht sich natürlich mit der Barzahlung durch jeden einzelnen Eigentümer. Machen Sie darauf aufmerksam und bitten Sie um Nachbesserung bzw. Umsetzung des Beschlusses.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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