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Eigentümerversammlung: 17 wichtige Fragen von Eigentümern

Ob alter Hase oder Frischling: Die meisten Eigentümer haben Fragen zur Eigentümerversammlung. Bei den einen geht es um Grundsätzliches, wie Einladung, Ablauf, Fristen, Stimmrechte und Rederechte in der Eigentümerversammlung. Bei den anderen geht es um die neusten Änderungen durch das Wohnungseigentumsgesetz 2020 (WEG) oder die Pandemieschutzverordnungen. Wie lange ist die Einberufungsfrist und was ändert sich bei der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung.

Der nachfolgende Artikel setzt sich mit allen wichtigen Fragen von Eigentümern zur Eigentümerversammlung auseinander. Hier lesen Sie die 17 wichtigsten Fragen mit Antworten aus der Praxis.

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Inhalt: Eigentümerversammlung: 17 Eigentümerfragen

Frage 1: Wer darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

Frage 2: Wer kann die Eigentümerversammlung einberufen?

Frage 3: Welche Form und Frist sind bei der Einladung zur Eigentümerversammlung zu beachten?

Frage 4: Muss die Einladung alle Tagesordnungspunkte der Eigentümerversammlung enthalten?

Frage 5: Wann muss die Eigentümerversammlung stattfinden?

Frage 6: Kann die Eigentümerversammlung online stattfinden?

Frage 7: Wie ist der Ablauf der Eigentümerversammlung und wer ist der Vorsitzende?

Frage 8: Wie fassen die Eigentümer ihre Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung?

Frage 9: Was bedeutet das Rederecht während der Eigentümerversammlung und wann darf der Versammlungsleiter das Rederecht entziehen?

Frage 10: Welches Stimmrecht haben Miteigentümer bei einer Eigentümerversammlung?

Frage 11: Können die Wohnungseigentümer ohne Eigentümerversammlung Beschlüsse fassen?

Frage 12: Welche Beschlüsse werden in der Eigentümerversammlung gefasst?

Frage 13: Was ist, wenn ein Wohnungseigentümer keine Zeit hat oder nicht teilnehmen kann, weil er krank oder im Urlaub ist?

Frage 14: Wie kann man einen Beschluss der Eigentümerversammlung für unwirksam erklären lassen?

Frage 15: Kann eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter stattfinden?

Frage 16: Kann der Verwalter die Eigentümerversammlung wegen einer Pandemie (wie z.B. Covid-19) ausfallen lassen?

Frage 17: Was ist vor der Eigentümerversammlung — welche Vorbereitung ist empfehlenswert?

Frage 1: Wer darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht an der Eigentümerversammlung nach § 23 Abs. WEG persönlich teilzunehmen. Nach § 8 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) besteht der Anspruch für Ersterwerber ab Besitzübergabe der Eigentumswohnung, sobald der Anspruch auf Eigentumsübertragung durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist. Das bedeutet, auch Ersterwerber von Wohnungseigentum können regelmäßig in der Eigentümerversammlung von Anfang an mitentscheiden.

Frage 2: Wer kann die Eigentümerversammlung einberufen?

Die Einladung der Miteigentümer und Einberufung der Eigentümerversammlung ist nach § 24 Abs. 1 WEG Aufgabe des Verwalters.

Gibt es keinen Verwalter oder weigert dieser sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG). Lesen Sie dazu auch: Wer darf zur Eigentümerversammlung einladen? Verwalter, Beirat, Eigentümer?

Frage 3: Welche Form und Frist ist bei der Einladung zur Eigentümerversammlung zu beachten?

Die Form und die Frist der Einladung ist in § 24 Abs. 4 WEG zwingend festgelegt. Das bedeutet, die Eigentümer können davon auch nicht abweichen, selbst wenn Sie dies so einstimmig beschließen wollen. Ein fehlerhafte Einberufung entgegen § 24 Abs. 4 WEG führt zur Nichtigkeit aller gefassten Beschlüsse.

Nach § 24 Abs. 4 S. 1 WEG muss die Einberufung in Textform erfolgen. Das bedeutet eine Einladung per Post ist nicht erforderlich. Der Verwalter kann z.B. alle Eigentümer per E-Mail einladen.  Ein Anruf hingegen genügt nicht.

Nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG ist eine Einberufungsfrist von 3 Wochen einzuhalten, wenn die Eigentümerversammlung nicht aufgrund einer besonderen Dringlichkeit eher einzuberufen ist.  Für die Frage, ob die Frist eingehalten wurde, kommt es darauf an, wann die Einladung bei dem Eigentümer angekommen ist. Entscheidend ist daher der Einwurf in den Briefkasten oder die Eingangszeitpunkt im Posteingang des Emailaccounts.

Beispiele für die Berechnung der Einladungsfrist und Fallbeispiele zu Dringlichkeitsfällen aus der Rechtsprechung finden Eigentümer in dem Beitrag: Einladungsfrist für die Eigentümerversammlung – Was muss ich wissen?

Frage 4: Muss die Einladung alle Tagesordnungspunkte der Eigentümerversammlung enthalten?

Ja. Das ist ein wichtiges formelles Erfordernis. Der Gegenstand der Eigentümerversammlung ist bei der Einberufung zu bezeichnen. Das bedeutet, es sind alle Tagesordnungspunkte (TOPs) die auf der Eigentümerversammlung behandelt werden zu benennen. Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist das zur Gültigkeit eines Beschlusses zwingend erforderlich. Wird also auf der Eigentümerversammlung ein Beschluss über ein Thema gefasst, das nicht als Tagesordnungspunkt auf der Einladung stand, ist der Beschluss nichtig. Verwaltern ist es allerdings gestattet einen Tagesordnungspunkt durch nachtzutragen und eine Nachtragseinladung zu versenden, wenn ein TOP bei der Einladung zur Eigentümerversammlung vergessen oder unzureichend deutlich formuliert wurde (Oberlandesgericht (OLG) Hamburg,05.02.88, Az.: 2 W 67/85).

Im Übrigen hat die Einladung zur Eigentümerversammlung meist folgenden Inhalt:

  • Ort und Datum der Eigentümerversammlung.
  • Tagesordnung der geplanten Eigentümerversammlung

Bei der ordentlichen Jahresversammlung liegt der Einladung regelmäßig auch die Jahresabrechnung, die Hausgeldabrechnung und der Entwurf des Wirtschaftsplans für das nächste Jahr als Anlage bei.

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Frage 5: Wann muss die Eigentümerversammlung stattfinden?

Mindestens einmal im Jahr: Nach § 24 Abs. 1 WEG ist die Eigentümerversammlung von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Einen maximalen Zeitpunkt, bis zu dem die Eigentümerversammlung stattfinden muss, bestimmt das WEG nicht. Allerdings ist bei späten Wohnungseigentümerversammlungen besonders an die Einladungsfrist zu denken: Eigentümerversammlung spät im Jahr:  Bis wann muss spätestens eingeladen werden?

Frage 6: Kann die Eigentümerversammlung online stattfinden?

Nein, jedenfalls nicht als ausschließliche Onlineversammlung. Das Recht der Wohnungseigentümer persönlich an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, kann nicht ausgeschlossen werden. Allerdings ist nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG die Onlineteilnahme an einer Eigentümerversammlung möglich:  Wohnungseigentümer können beschließen, dass einzelne Eigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit vor Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

Frage 7: Wie ist der Ablauf der Eigentümerversammlung und wer ist der Vorsitzende?

Nach § 24 Abs. 5 WEG führt der Verwalter den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung, sofern diese nichts anderes beschließt.

Der Ablauf der Eigentümerversammlung ist im WEG nicht zwingend festgelegt. Dennoch ist die Versammlung regelmäßig sehr formal und richtet sich nach der Reihenfolge der Tagesordnungspunkte (TOP). Nur wenn es sich um eine außerordentliche Eigentümerversammlung aus einem besonderen Anlass handelt oder der Versammlungsleiter nicht der Verwalter ist, variiert der Ablauf meist ein wenig.

Im Allgemeinen läuft die Eigentümerversammlung typischerweise wie folgt ab:

  • Zunächst findet eine Begrüßung durch den Verwalter bzw. Versammlungsleiter statt.
  • Dann erfolgt die Feststellung der Anwesenheit: Sichtung/Auswertung von Vollmachten; Ausgabe und Kontrolle der Anwesenheitsliste; sind Gäste anwesend: Abstimmung über die Genehmigung der Anwesenheit, da es sich um eine nichtöffentliche Veranstaltung handelt.
  • Üblicherweise folgt nun die Feststellung der Beschlussfähigkeit. Aber: Nach dem neuen § 25 Abs. 1 WEG entscheidet bei der Beschlussfassung nunmehr nur die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, so dass eine Eigentümerversammlung eigentlich immer beschlussfähig ist.
  • Dann folgen die Versammlungseröffnung und die Besprechung der Geschäftsordnung
  • Die einzelnen Tagesordnungspunkte werden abgehandelt und die Abstimmungen durchgeführt.
  • Nach Abschluss des letzten TOPs wird die Niederschrift der Eigentümerversammlung (Protokoll genannt) von drei Anwesenden unterzeichnet; regelmäßig sind der Verwalter, der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates und ein weiterer Eigentümer die Unterzeichner des Protokolls (§ 24 Abs. 6 WEG).
  • Danach gilt die Eigentümerversammlung als beendet und es folgt die Verabschiedung.

Frage 8: Wie fassen die Eigentümer ihre Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung?

Die Beschlüsse werden durch Abstimmung gefasst: Nach § 25 Abs. 1 WEG entscheidet bei der Beschlussfassung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.  Damit reicht eine einfache Mehrheit. Einfache Mehrheit heißt, dass von allen abgegebenen Stimmen die JA-Stimmen und NEIN-Stimmen gezählt werden. Die Stimmmehrheit ist dann die Beschlussentscheidung. Abgestimmt wird in der Regel offen — also per Handzeichen oder Zuruf. 

Die Verteilung der Stimmen richtet sich gemäß § 25 Abs. 2 WEG nach dem sog. Kopfprinzip, d.h. jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. So z.B., wenn ein Ehepaar gemeinsam als Eigentümer eingetragen ist o.ä. Zu beachten ist hier, dass ein Eigentümer mit mehreren Wohnungen auch nur eine Stimme hat.

In der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung kann von dieser Stimmverteilung abgewichen werden. Als Alternativen werden häufig das sog. Wertprinzip (Stimmen nach Miteigentumsanteilen) oder das sog. Realprinzip (für jedes Sondereigentum gibt es eine Stimme) bei Wohnungseigentümergemeinschaften verwendet.

Im Einzelfall kann ein einzelner Wohnungseigentümer von einer Beschlussfassung ausgeschlossen sein. So z.B. nach § 25 Abs. 4 WEG, wenn die Beschlussfassung

  • die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder
  • die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder
  • er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.

Dann ist der betreffende Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt.

Im Übrigen darf der Verwalter den Abstimmungsprozess nicht beeinflussen oder das Abstimmungsergebnis kommentieren.   

Frage 9: Was heißt Rederecht und wann kann Versammlungsleiter das Rederecht entziehen?

Jeder Wohnungseigentümer hat ein Rederecht während der Eigentümerversammlung. Allerdings dürfen Eigentümer nicht einfach darauf los reden, sondern müssen sich melden und warten bis die Versammlungsleitung ihnen das Wort erteilt. Nur so kann eine ordnungsgemäße Durchführung der Eigentümerversammlung sichergestellt werden.

Der Entzug des Rederechts kommt z.B. in Betracht, wenn jemand die Eigentümerversammlung stört oder seine Ansprache trotz mehrfacher Aufforderung nicht beenden will und niemand anderen zu Wort kommen lässt o.ä. Der Versammlungsleiter für die ordnungsgemäße Durchführung der Eigentümerversammlung verantwortlich und daher auch zum Entzug oder der Beschränkung des Rederechts berechtigt.

Frage 10: Welches Stimmrecht haben Miteigentümer bei einer Eigentümerversammlung?

Das Stimmrecht der Miteigentümer in der Eigentümerversammlung folgt entweder aus dem WEG oder einer Vereinbarung in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung (vgl. oben unter Frage 8).

Bei den Abstimmungen kann jeder sein Stimmrecht nur einmal ausüben. Die Miteigentümer können mit „JA“ oder „NEIN“ stimmen oder aber sich der Abstimmung enthalten. Verfügt ein Miteigentümer über die Vollmacht für einen anderen Miteigentümer mit abzustimmen, dann kann er dessen Stimme ebenfalls bei der Beschlussfassung abgegeben.

Unter bestimmten Umständen kann das Stimmrecht einzelner Miteigentümer auch ruhen. Das bedeutet, der betreffende Eigentümer darf dann zwar an der Eigentümerversammlung teilnehmen, aber nicht mit abstimmen. Wann das der Fall ist, wird entweder durch das Gesetz (vgl. § 25 Abs. 4 WEG) oder durch die Gemeinschaftsordnung bestimmt. So z.B., wenn ein Miteigentümer mit der Zahlung des Hausgelds in Verzug ist.

Frage 11: Können die Wohnungseigentümer ohne Eigentümerversammlung Beschlüsse fassen?

Ja. Nach § 23 Abs 3 WEG Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

Frage 12: Welche Beschlüsse werden in der Eigentümerversammlung gefasst?

Nach § 18 WEG obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Inhalt der Beschlussfassungen sind daher regelmäßig Fragen, der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind (§ 19 Abs. 1 WEG).

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören nach§ 19 Abs. 2 WEG insbesondere:

  • die Aufstellung einer Hausordnung,
  • die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
  • die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,
  • die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage,
  • die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie
  • die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Daneben gibt es zahlreiche gesetzlich geregelte Fälle, für die eine Beschlussfassung der Eigentümer zur Entscheidungsfindung vorgesehen ist. So, z.B.:

  • nach § 20 WEG. fasst die Eigentümerversammlung auch Beschlüsse über Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, wie z.B. bauliche Veränderungen durch einzelne Miteigentümer o.ä.
  • nach § 26 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und die Abberufung des Verwalters
  • nach § 28 Abs. 2 und Abs. 3 WEG beschließen die Wohnungseigentümer bzgl. der Jahresabrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse und beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.

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Frage 13: Was ist, wenn ein Wohnungseigentümer keine Zeit hat oder nicht teilnehmen kann, weil er krank oder im Urlaub ist?

Ist einem Wohnungseigentümer die Teilnahme an der Eigentümerversammlung unmöglich, heißt das nicht, dass er über die zu entscheidenden Tagesordnungspunkte (TOPs) nicht mitentscheiden kann.

Er kann nach entsprechendem Beschluss der Eigentümer online teilnehmen (s.o. unter Frage 6), sich vertreten lassen und/oder eine Vollmacht zur Stimmabgabe erteilen.

Das bedeutet, er kann also entweder jemanden schicken, der an seiner statt teilnimmt und für ihn abstimmt (Vollmacht für Vertretung und Stimmabgabe) oder er überträgt dem Verwalter bzw. einem anderen Miteigentümer das Recht für ihn mitabzustimmen (Vollmacht für die Stimmabgabe). In der Praxis erhalten Eigentümer oft entsprechende Vorlagen für Vollmachten, zusammen mit dem Einladungsschreiben.

Wenn Sie es nicht zur Eigentümerversammlung schaffen, jedoch mitbestimmen möchten, können Sie eine Vollmacht unterschreiben. Viele Hausverwaltungen legen der Einladung ein entsprechendes Muster bei. Nach § 25 Abs. 3 WEG ist für Vollmachten zur Vertretung bei der Eigentümerversammlung nur die Textform im Sinne des § 126 b BGB erforderlich.

Insoweit empfiehlt es sich, dem Bevollmächtigten den Abstimmungswunsch hinsichtlich einzelner Tagesordnungspunkte schriftlich mitzuteilen. So kann man z.B. erklären, dass XY bevollmächtigt wird, bei dem Top A mit „JA“ zu stimmen, sich bei dem TOP B zu enthalten und bei dem TOP C mit „NEIN“ zu stimmen usw. Umso konkreter die Vollmacht gestaltet ist, umso eher wird das Stimmrecht genau nach Wunsch des Miteigentümers ausgeübt, der nicht teilnehmen kann.

Nach Ablauf der Eigentümerversammlung können sich aller Miteigentümer über den Versammlungsinhalt durch Einsicht in die Sitzungsniederschrift (das Versammlungsprotokoll) und die Beschlusssammlung informieren.

Frage 14: Wie kann man einen Beschluss der Eigentümerversammlung für unwirksam erklären lassen?

Das geht z.B. mittels einer Anfechtung eines Beschlusses. Nach § 23 Abs. 4 S. 2 WEG ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

Manche Beschlüsse sind allerdings bereits von Anfang an nichtig. Dazu regelt: § 23 Abs. 4 S. 1 WEG, dass ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, nichtig ist. In einem solchen Fall kann z.B. auch nur eine Feststellungsklage erhoben werden, mit dem Antrag die Nichtigkeit festzustellen. Typische Nichtigkeitsfälle sind z.B. die fehlerhafte Einberufung der Eigentümerversammlung mit zu kurzer Einberufungsfrist o.ä.

Frage 15: Kann eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter stattfinden?

Ja, z.B. bei Eigentümergemeinschaften ohne Verwalter— sog. selbstverwaltende Wohnungseigentümergemeinschaften. Mehr zu diesem Sonderfall lesen Sie hier: WEG ohne Verwalter – Was können Eigentümer jetzt unternehmen?

Frage 16: Kann der Verwalter die Eigentümerversammlung wegen einer Pandemie (wie z.B. Covid-19) ausfallen lassen?

Jein. Wenn es vor dem Versammlungstermin eine gesetzliche Änderung oder vorläufige Regelung gibt, die das Abhalten der Eigentümerversammlung zum geplanten Zeitpunkt untersagt, dann: JA. Gibt es das nicht und bestehen „nur“ persönliche Ängste bzgl. Ansteckungsgefahren etc. darf er eine Pandemie als solche nicht als Grund für das Entfallen der jährlichen Eigentümerversammlung heranziehen. Vielmehr muss eine Eigentümerversammlung unter Einhaltung von Schutzvorkehrungen veranstaltet werden. So kann die Versammlung z.B. in größeren Hallen oder im Freien stattfinden oder nach Beschluss der Eigentümer mit Online-Teilnahmemöglichkeit für einzelne Eigentümer usw.

Der Verwalter kann die Eigentümerversammlung aber nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt anberaumen und nur eine Onlineteilnahme erlauben bzw. das persönliche Erscheinen verbieten.

So entschied z.B. das Amtsgericht (AG) Kassel, dass die Corona-Pandemie regelmäßig keine Beschränkung der Personenzahl auf einen Wert unterhalb der teilnahmeberechtigten Eigentümer incl. Verwalter rechtfertigt (AG Kassel, Urteil vom 27.08.2020, Az.: 800 C 2563/20). Spricht die Einladung zu einer Versammlung ohne ausreichende Rechtfertigung eine solche Beschränkung aus, so sind die auf der Versammlung getroffenen Beschlüsse wegen des Eingriffs in den Kernbereich des Wohnungseigentums nichtig. Vorrangig ist ein Raum zu organisieren, in dem die Vorgaben der landesrechtlichen Corona Schutzverordnungen eingehalten werden können.

Frage 17: Was ist vor der Eigentümerversammlung – welche Vorbereitung ist empfehlenswert?

Ab Erhalt der Einladung sind die Tagesordnungspunkte (TOPs) bekannt und den Wohnungseigentümern steht regelmäßig ausreichend Zeit zur Verfügung sich über die zu besprechenden Themen zu informieren. Die beste Vorbereitung liegt darin die relevanten Unterlagen zu den einzelnen TOPs zu studieren und sich Fragen, Unklarheiten und Anregungen nachvollziehbar und übersichtlich zu notieren.

Meistens lassen sich Fragen zur Jahresabrechnung oder dem Wirtschaftsplan durch Rücksprachemit dem Verwalter, dem Verwaltungsbeirat oder anderen Eigentümern im Vorfeld klären. Auch offensichtliche Abrechnungsfehler sollten bestenfalls vor der Eigentümerversammlung mit der Verwaltung geklärt werden. Insoweit empfiehlt sich immer alles schriftlich (per E-Mail) zu regeln.

Haben Sie als Miteigentümer eigene Themen, die Sie mit den anderen Eigentümern besprechen wollen oder Einwände gegen TOPs, die längere Ausführungen erfordern, ist es ratsam, einen gesonderten Tagesordnungspunkt bei der Eigentümerversammlung anberaumen zu lassen.

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