Go to Top

Fenster – Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?

Fenster sind immer wieder Streitgegenstand in Eigentümergemeinschaften. Es ist in der Rechtsprechung weitgehend unbestritten, das Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören. Um dies zu verstehen und die Abgrenzung zum Sondereigentum vorzunehmen, ist die Kenntnis des rechtlichen Umfeldes unabdingbar.

Der Grund für die Zuordnung von Fenstern zum Gemeinschaftseigentum besteht darin, dass sie der Witterung ausgesetzt sind, regelmäßig intensiver Innen- und Außenpflege bedürfen und insoweit die Schwachstellen der Außenfassade darstellen. Fenster sind wesentliche Gebäudebestandteile. Sie verhindern das Eindringen von Regen und Feuchtigkeit und sichern den Bestand des Mauerwerks. Vor allem stellen sie ein einheitliches Bauteil dar, bei dem die gesonderte Zuordnung einzelner Teile wenig praktikabel ist.


Inhalt: Fenster – Gemeinschafts- oder Sondereigentum?

  1. Fenster sind als Gebäudebestandteile Gemeinschaftseigentum
  2. Zuordnung zum Sondereigentum ist meist nichtig
  3. Gemeinschaftseigentum besteht unabhängig von der Art des Fensters
  4. Fensterbestandteile sind ebenfalls Gemeinschaftseigentum
  5. Fensterzubehör als Sondereigentum
  6. Eigenmächtiger Fensteraustausch durch einen Sondereigentümer
  7. Fensteraustausch als bauliche Veränderung ist unzulässig
  8. Modernisierende Instandsetzung contra Modernisierung
  9. Abweichende Kostenregelung in Teilungserklärungen

1. Fenster sind als Gebäudebestandteile Gemeinschaftseigentum

Fenster werden kraft Gesetzes dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Es besteht insoweit eine faktisch nicht widerlegbare Vermutung zu Gunsten des Gemeinschaftseigentums (§ 1 V, 5 I WEG). Sie bestimmen das äußere Bild eines Gebäudes (BayObLG ZMR 2001, 241; OLG Düsseldorf ZMR 1998, 304).

2. Zuordnung zum Sondereigentum ist meist nichtig

Viele Teilungserklärungen sind insoweit nach überwiegender Rechtsprechung sogar nichtig, als sie zwingendes Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum erklären wollen. Das OLG Bremen (DWE 2/87, 59; ebenso OLG Hamburg WE 4/89, 140) erklärte eine Teilungserklärung für nichtig, nach der Fensterrahmen und Fensterscheiben im Sondereigentum der Wohnungseigentümer stehen sollten.

Auch kann aus einer nichtigen Teilungserklärung, in der Fenster dem Sondereigentum zugeordnet werden, nur im Ausnahmefall eine wirksame Kostenverteilungsregelung zu Gunsten des vermeintlichen Sondereigentümers hergeleitet werden (OLG Hamm NJW-RR 1992, 148; OLG Karlsruhe NZM 2002, 220).

Soweit in einer Teilungserklärung die Beseitigung von Glasschäden dem jeweiligen Wohnungseigentümer zugewiesen wird, muss er auch trüb oder blind gewordene Scheiben auf seine Kosten ersetzen (BayObLG NZM 2001, 1081).

3. Gemeinschaftseigentum besteht unabhängig von der Art des Fensters

Die Zuordnung von Fenstern zum Gemeinschaftseigentum betrifft sämtliche Fensterarten.

Dies gilt für Einfachglas-Fenster, Verbundfenster mit einfachem Rahmen (BayObLG NJW-RR 1996, 140), Kunststofffenster mit Isolierglas (BayObLG ZMR 2003, 951), Lichtkuppelfenster und Dachflächenfenster.

Gleiches gilt auch für Balkon- und Terrassentüren sowie für Ladenscheiben und Schaufenster.

Fensterrahmen, Fensterstöcke und Fensterverglasung sind Gemeinschaftseigentum (BayObLG 2 Z BR 184/99; OLG Düsseldorf 3 Wx 376/98).

4. Fensterbestandteile sind ebenfalls Gemeinschaftseigentum

Die Zuordnung erfasst insbesondere auch den Rahmen und die Verglasung. Der Farbanstrich der Außenseite gehört zur ordnungsgemäßen Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Sondereigentum kommt allenfalls noch bezüglich der Innenfenster von echten Doppelfenstern vor, die über einen eigenen, nach innen gesondert zu öffnenden Rahmen verfügen (BayObLG ZWE 2000, 177).

Auch Fenstersimse und Fensterläden sind als äußere Gebäudebestandteile Gemeinschaftseigentum (OLG Frankfurt 22 U 275/83). Ebenso sind Fenstergitter (Einbruchsicherung) Gemeinschaftseigentum (KG Berlin ZMR 1994, 169), gleichfalls Fensterscharniere (OLG Köln 16 Wx 86/96).

5. Fensterzubehör als Sondereigentum

Sondereigentumsfähig sind allenfalls Zubehörteile. Fensterzubehör sind meist die wohnungsinnenseitig gelegenen Fenstergriffe, Fensterhebel und Fensterbänke.

Für Zubehörteile ist charakteristisch, dass sie ohne weiteres ausgetauscht werden können und ausschließlich von innen zu bedienen sind. Dies ist wiederum bei der Fensterverriegelung (Kippmechanik, Fensterscharniere) nicht der Fall (OLG Köln 16 Wx 86/96).

6. Eigenmächtiger Fensteraustausch durch einen Sondereigentümer

Nicht jeder Sondereigentümer ist gewillt, den Sanierungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft abzuwarten. Wechselt er die Fenster seiner Wohnung eigenmächtig aus oder saniert diese, muss er die dafür maßgeblichen Kosten regelmäßig alleine tragen. Er hat gegenüber der Gemeinschaft keinen Kostenerstattungsanspruch und zwar auch dann nicht, wenn diese kurze Zeit danach beschließt, alle gemeinschaftlichen Fenster zu sanieren oder auszutauschen. Im Extremfall muss sich dieser Sondereigentümer dann sogar anteilig an den gemeinschaftlichen Instandhaltungskosten beteiligen (OLG Oldenburg 3 Wx 112/87).

In der Praxis wird diese Fallgestaltung im Interesse eines friedlichen Zusammenlebens oft so gehandhabt, dass in der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft die vorzeitige Fenstersanierung einzelner Eigentümer erlaubt wird. Dabei werden zur Wahrung des äußeren Erscheinungsbildes die Gestaltung und die Farbe bestimmt. Sofern danach alle Fenster saniert werden, werden die jeweiligen Sondereigentümer, die bereits auf eigene Kosten vorzeitig saniert haben, von der Kostentragungspflicht freigestellt.

7. Fensteraustausch als bauliche Veränderung ist unzulässig

Sollen Fenster in der Größe oder in Gestalt, Material oder Farbe verändert werden, kann ein einzelner Wohnungseigentümer die dadurch bedingte nachteilige Veränderung der Außenfassade ablehnen und darauf bestehen, dass der Status quo erhalten bleibt. Beispiel: nachträglicher Einbau von Holzsprossenfenster anstelle bisheriger Kunststoff- oder Alufenster (OLG Frankfurt RPfl 1983, 64).

Bauliche Maßnahmen gehen über die normale Instandhaltung und Instandsetzung und Modernisierung hinaus brauchen nicht geduldet zu werden. Sie bedürfen der Regel des einstimmigen Beschlusses (§ 22 I WEG).

8. Modernisierende Instandsetzung contra Modernisierung

Die Wohnungseigentümer sind allerdings zustimmungspflichtig und müssen eine bauliche Maßnahmen infolge eines Mehrheitsbeschlusses dulden, wenn es sich um modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen handelt (§ 22 I WEG). So wurde der Austausch einfachverglaster Fenster durch Thermopaneglasfenster trotz der damit verbundenen baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums erlaubt, da damit nur eine geringfügige optische Beeinträchtigung verbunden war und öffentliche und private Interessen an der damit verbundenen Energieeinsparung zu berücksichtigen waren (OLG Köln NJW 1981, 585).

Gerade für die modernisierende Instandsetzungsmaßnahme genügt die einfache Stimmenmehrheit (§§ 21 III, V Nr.2, 22 III WEG). Voraussetzung ist, dass ein Reparaturanlass besteht, zusätzlich zur Reparatur ein Modernisierungseffekt eintritt (technische Verbesserung, Erhöhung des Wohnwertes, Energieeinsparung) und sich die Maßnahme wirtschaftlich amortisiert (auf ci. 10 Jahre gerechnet). Maßgebliches Abgrenzungskriterium zur Modernisierung ist also der Reparaturanlass.

Handelt es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme, erfordert der Beschluss eine andere Mehrheit (§ 22 II WEG: Dreiviertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile).

9. Abweichende Kostenregelung in Teilungserklärungen

Um das Gemeinschaftseigentum zu erhalten, ist jeder Sondereigentümer verpflichtet, die in seiner Wohnung befindlichen Fenster zu pflegen. So kann die Teilungserklärung zur Auflage machen, dass jeder Sondereigentümer die Innenfenster regelmäßig streichen muss, gerade um Spritzwasserschäden oder das Verrottungsrisiko von Holzfenstern zu vermeiden.

Unabhängig davon kann ungeachtet der Zuordnung der Fenster zum gemeinschaftlichen Eigentum in der Teilungserklärung eine abweichende Kostenregelung vereinbart werden. Vielfach werden Schäden am Fenster und insbesondere an der Glasscheibe unabhängig von der Verursachung des Schadens den Wohnungseigentümern auferlegt. Ein Wohnungseigentümer kann allerdings nicht durch Beschluss zur Instandsetzung und Pflege der Außenseite der Fenster verpflichtet werden. Ein solcher Beschluss wäre wenig praxisgerecht und würde auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, da nur die gleichzeitige Instandsetzung und Pflege durch alle Wohnungseigentümer das optische Erscheinungsbild der Fassade gewährleisten würde.

In einer Entscheidung des BGH (Urteil v.2.3.2014 – V ZR 174/11) wurde eine Eigentümergemeinschaft verpflichtet, ein Dachflächenfenster auf ihre Kosten auszutauschen. In der Gemeinschaftsordnung war bestimmt, dass der Wohnungseigentümer die von ihm allein genutzten Gegenstände (Fenster) auf eigene Rechnung zu pflegen und instandzuhalten habe. Insbesondere wurden die Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen als solche bezeichnet. Da sich die Gemeinschaft den Außenanstrich ausdrücklich vorbehalten habe, müsse dies erst recht für die vollständige Erneuerung der Fenster gelten. Zweck war es mithin, die einheitliche Außenansicht des Gebäudes zu gewährleisten. Da ein Austausch die Außenansicht in noch stärkerem Maße als ein bloßer Anstrich beeinflussen könne, sei die Gemeinschaft auch für den Fensteraustausch verantwortlich.

Unabhängig von den Bestimmungen in einer Teilungserklärung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich beschließen, wann und wie eine Fenstersanierung als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung erfolgen soll. Dabei kann auch eine Kostenverteilung zu Lasten des einzelnen Sondereigentümers vorgesehen werden. Sie bedarf allerdings der allseitigen Zustimmung oder eines unangefochten bleibenden Beschlusses der Gemeinschaft.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

23 Antworten auf "Fenster – Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?"

  • A.Karo
    19. Mai 2016 - 09:34 Antworten

    Überschrift zu Punkt 3 ist wohl eher „GEMEINSCHAFTSEIGENTUM (nicht Sondereigentum) unabhängig von der Art des Fensters“. Oder sehe ich das falsch ?

    • Dennis Hundt
      19. Mai 2016 - 18:17 Antworten

      Hallo A.Karo,

      absolut richtig, danke für den Hinweis.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Romy Arnold
    20. Juli 2016 - 19:23 Antworten

    Hallo Dennis,

    wie sieht die Sache aus, wenn die Fenster von außen eingeschlagen bzw. beschädigt werden. Ist es da auch Gemeinschaftseigentum oder muss die Gemeinschaft ran?
    viele Grüße
    Romy

  • Romy Arnold
    20. Juli 2016 - 19:25 Antworten

    ups….. ich meine natürlich bleibt es Gemeinschaftseigentum oder sind dann die Eigentümer zur Zahlung einer neuen Fensterscheibe verpflichtet?
    vielen Dank

  • David Müller
    13. März 2017 - 16:40 Antworten

    Letztes Jahr habe ich mir meine Wohnung gekauft. Somit wurde ich Eigentümer. Nichtsdestotrotz habe ich diverse Meinungsverschiedenheiten mit der Hausverwaltung, weil ich die Fenster austauschen lassen will. Habe ich nicht als Eigentümer das alleinige Recht zu bestimmen, welche Fenster eingebaut werden sollen?

    • Dennis Hundt
      13. März 2017 - 17:07 Antworten

      Hallo David,

      lesen Sie am besten nochmals den Artikel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Joanna
    22. April 2017 - 18:34 Antworten

    Ich bin ebenfalls Eigentümerin einer vermieteten Wohnung im 6 Parteienhaus. Das Gebäude wurde in den 60iger Jahren erbaut und hat noch teilweise Holzfenster. Dieser würde ich gern austauschen. Allerdings gehören 4 Wohnungen im Haus einer Person, die auch noch sich die Verwalterfunktion zugewiesen hat und gegen den Fensteraustausch ist. Habe ich den gar kein Recht diese in eigener Wohnung zu tauschen ohne seine Zustimmung? Kostenpflichtig für mich natürlich.
    LG

    • Dennis Hundt
      24. April 2017 - 16:24 Antworten

      Hallo Joanna,

      wenn in Ihrer Teilungserklärung nichts anderes vereinbart wurde, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Miriam
    9. Mai 2017 - 11:49 Antworten

    Hallo,

    wir sind Eigentümer von 3 Wohnungen innerhalb einer WEG mit 9 Wohnungen. Zum Zeitpunkt des Kaufs waren die Wohnungen sehr stark sanierungsbedürftig, so dass wir den Verwalter aufgefordert haben, eine Eigentümerversammlung hinsichtlich der Kostentragung für den notwendigen Fensteraustausch, einzuberufen.

    Der Verwalter hat das aber abgelehnt und sagte, die Fenster seien Sondereigentum und somit kommt die Gemeinschaft hier nicht für die Kosten auf. Tatsächlich gibt es in der Teilungserklärung den Passus, nun ist der Verwalter allerdings verstorben und der neue Verwalter ist der Meinung er könne uns nun die Erneuerung der restlichen Fenster der WEG, anteilig in Rechnung stellen. Was ist nun richtig?

  • Jürgen
    18. September 2017 - 17:02 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    vielen Dank für diesen Artikel. Folgenden Passus habe ich in unserer Teilungserklärung gefunden:

    §7Instandhaltung und Instandsetzung
    „Schäden, insbesondere Glasschäden, an Fenstern nebst Rahmen und Türen nebst Rahmen einschließlich der Wohnungseingangstür im räumlichen Be­reich des Sondereigentums oder der Sondernutzung sind ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens auch dann vom Wohnungseigentümer auf eigene Kosten zu beheben, wenn die Gegenstände im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Gleiches gilt für Schäden am Innen- und Außenanstrich der Fenster sowie deren Instandhaltung und/oder Instandsetzung.“

    die Hausverwaltung verweißt auf das „Sondereigentum“ der Fenster und schaltet nach einem Wasserschaden nicht die Gebäudeversicherung ein. Was kann ich tun? Ist dieser Passus anfechtbar?

    Vielen Grüße,
    Jürgen

  • Doe
    19. April 2018 - 20:34 Antworten

    Guten Tag,

    ich hätte eine Frage bezüglich zusätzlich eingebauter Dachfenster. Wir haben vor ca. 10 Jahren zusätzliche Dachfenster einbauen lassen, diese Fenster haben wir selbst bezahlt, den Beschluss dazu gab es natürlich auch. Ich denke mir nun das die Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören, wie verhält es sich nun mir Reparaturkosten, muss diese die WEG oder ich tragen?

    Vielen Dank und schöne Grüße

    Doe

    • Dennis Hundt
      20. April 2018 - 08:12 Antworten

      Hallo Doe,

      i.d.R. hält man in einem solchen Beschluss auch fest, ob das Fenster in das Gemeinschaftseigentum übergeht und/oder wer für die Instandhaltung verantwortlich ist. Im Normalfall wird man den Sondereigentümer zur Instandhaltung verpflichten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Doe
        21. April 2018 - 07:18 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für die schnelle Antwort. Ich habe das so verstanden das Fenster auch wenn sie nachträglich verbaut worden sind, automatisch zum Gemeinschaftseigentum übergehen (zwingendes Gemeinschaftseigentum). Oder gibt es hier Ausnahmen per Gesetz!?

  • Uwe
    26. April 2018 - 15:17 Antworten

    Hallo,

    gibt es zu dieser Einlassung

    „….Die Zuordnung von Fenstern zum Gemeinschaftseigentum betrifft sämtliche Fensterarten.
    Dies gilt für Einfachglas-Fenster, Verbundfenster mit einfachem Rahmen (BayObLG NJW-RR 1996, 140), Kunststofffenster mit Isolierglas (BayObLG ZMR 2003, 951), Lichtkuppelfenster und Dachflächenfenster……“

    ein Urteil, welches Lichtkuppelfenster ausdrücklich zum Fenster erklärt?

    Vielen Dank für eine Information

  • Bea Fischer
    23. Juli 2018 - 11:24 Antworten

    Danke für den aufschlußreichen Artikel. Leider wohne ich nicht in Deutschland sondern in Österreich und wüßte daher gerne, ob hier die Gesetzeslage gleich oder ähnlich ist.
    Ich habe beim Kauf einen Eigentümervertrag unterschrieben in dem die Instandhaltung der Fenster als Angelegenheit der Eigentümer festgelegt ist. Ich dachte dabei an Anstrich usw.
    Unsere Fensterflächen (tragende Außenwände) sind durch die Setzung des Gebäudes undicht geworden und müssten zur Gänze gegen neue thermische Glasfronten mit eingelassenen Fenstern und Türen ersetzt werden, wobei ein Teil der Holzwand, in die die Fenster eingelassen sind entweder erneuert, oder durch eine andere Konstruktion ersetzt werden müssen. Wir sind einge größere Hausanlage mit Gärten.

    Die Hausverwaltung steht nun auf dem Standpunkt, dass jeder Einzelne für die Erhaltung zuständig ist. Wie sehen Sie das? Können Sie mir in Bezug auf Österreichische Judikatur einen Rat geben?

    Mit freundlichen Grüßen
    Bea Fischer

    • Dennis Hundt
      23. Juli 2018 - 12:58 Antworten

      Hallo Bea,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider nicht helfen. Lassen Sie sich von einem Anwalt beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karl Heinz Frys
    10. September 2018 - 18:38 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe 2 Dachflächenfenster die nun nach 30 Jahren undicht sind. Bei mir beruft sich die Hausverwaltung auf folgenden Passus in der Teilungserklärung:

    „Fenster, Wohnungsabschlusstüren, Ballon -und Terassentüren, Rollläden, Jalousien, Markisen, Fenstergitter , Geländer, Handläufe Bodenbeläge von Terrassen und Ballonen ,

    sind wie Sondereigentum des betreffenden Sondereigentümers behandelt.
    Dafür entstehende Kosten trägt also der betreffende Sondereigentümer allein.

    ist dies so richtig ?

    Herzlichen Dank für eine Antwort.

    • Dennis Hundt
      12. September 2018 - 07:19 Antworten

      Hallo Karl Heinz,

      es gibt hier leider kein korrekt oder nicht. Ihre Ausführungen beschreiben die Einigung aller Eigentümer zum Umgang mit z.B. Fenstern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Freund
    1. Oktober 2018 - 17:43 Antworten

    Also ich lese ja gerne und oft hier mit. Da ist es schon erstaunlich bei was sich allem die Frage zum Gemeinschaftseigentum stellt. Geht ja vom Schiebefenster über Balkon bis hin zu kleinen Plätzen. Wahnsinn, worüber sich Leute den Kopf zerbrechen (müssen).

  • DiBa
    27. Dezember 2018 - 21:05 Antworten

    Hi, all diese Infos sind sehr interessant zu lesen. Allerdings gibt es leider immer wieder Feinheiten, die Fragen aufwerfen. :
    > handelt es sich hier um sonder- oder gemeinschaftseigentum?
    das Dachfenster ist aufgrund einer Deckenhöhe von ca 4 m mit einem Motor zur Öffnung und schliessung versehen. Kein anderer Schließ- Mechanismus existiert. Wenn der Motor, der Teil der schließAnlage ist, kaputt geht. Wer muss das ersetzen? Bezahlen?
    Danke für eine Antwort/Hinweis.
    Vg

  • D. Schönwälder
    4. November 2019 - 09:42 Antworten

    Ich habe eine andere Frage bezügl.. Fenster. Wir sind eine EWG von 6 Parteien, das Haus ist Bj. 83 und die Fenster werden peu a peu ausgetauscht (einige Eigentümer sträuben sich immer wieder, die Fenster auszutauschen, obwohl diese längst nicht mehr so dicht sind und auch einbruchsicher sind – diese Eigentümer vermieten, während ich noch in dem Haus wohne). In den Rücklagen ist ausreichend Geld da. Nun wurde bei meinem Nachbarn eingebrochen und ich habe selbst noch ein Fenster zum Balkon, das nicht „einbruchsicher“ ist, also auch von Bj. 83. Kann ich von der EWG verlangen, dass dieses Fenster schhnellstmöglich ausgetauscht wird? Ich fühle mich nicht mehr sicher – die Einbrecher haben bei diesem Fenster leichtes Spiel und beim Nachbarn auch reiche Beute gemacht. Bei uns gilt die Mehrheitsabstimmung. Wir wären 3, die nichts dagegen hätten … wie viel zählen die anderen 3, die dagegen sein könnten?

    Kennst sich hier jemand aus?

    VG

    • Dennis Hundt
      4. November 2019 - 11:51 Antworten

      Hallo D. Schönwälder,

      bringen Sie das Thema als Beschlussvorlage auf die nächste Tagesordnung und stimmen Sie darüber ab.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • D. Schönwälder
    4. November 2019 - 23:53 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für die Rückmeldug. Leider war die letzte Eigentümerversammlung vor 3 Wochen (die nächste ist erst in einem Jahr wieder), mir wurde ein neuues Fenster verweigert (ich wollte sowieso neue Fenster, nachdem unsere nun 36 Jahre alt sind) und der Einbruch war gerade erst vor 2 Wochen. Da 3 Eigentümer der Meinung sind, ich brauche kein neues Fenster und die anderen beiden sich enthalten, aber notfalls zustimmen würden, sind es 3 Stimmen gegen 3 und niemand weiß, was in so einem Fall entschieden wird. Wissen Sie, wie sich das verhält? Bei uns gilt Mehrheitsbeschluss.

    Viele Grüße
    D. Schönwälder

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.