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Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz (z.B. im Freien oder in der Garage)

Ein Sondernutzungsrecht gewährt einem Wohnungseigentümer das exklusive Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer allein und ausschließlich zu nutzen. Es handelt sich um eine Gebrauchs- und Nutzungsregelung im Sinne des § 15 WEG. Auch das Recht, einen Kfz-Stellplatz ausschließlich zu nutzen, ist ein typisches Sondernutzungsrecht.

Die Stellplatzflächen gehören regelmäßig und grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrechte werden dort vereinbart, wenn aus rechtlichen Gründen kein Sondereigentum begründet werden kann, eine Fläche aber dennoch einem einzigen Eigentümer zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen werden soll. Das damit verbundene Sondernutzungsrecht wird mit dem jeweiligen Sondereigentum (Wohnungseigentum oder Teileigentum) rechtlich verbunden.

Die „ Stellplatzverordnung“ spielt hier keine Rolle. Sie verpflichtet Bauherren beim Neubau eines Gebäudes eine bestimmte Anzahl von Stellplätzen einzurichten.


Inhalt: Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz

  1. Stellplatz ist nicht gleich Stellplatz!
  2. Kostenregelung bei Instandhaltung und Instandsetzung
  3. Sondernutzungsrecht bedarf allseitiger Zustimmung
  4. Nur die Grundbucheintragung bietet Rechtssicherheit
  5. Zweckbestimmung bestimmt Inhalt des Sondernutzungsrechts
  6. Art und Weise der Ausübung des Sondernutzungsrechts
  7. Bauliche Änderungen

1. Stellplatz ist nicht gleich Stellplatz!

Je nach der baulichen Konstellation können sich individuelle Aspekte und teils komplexe Rechtsfragen ergeben. Ansatzpunkt für die rechtliche Einordnung ist die Teilungserklärung bzw. der Teilungsvertrag. Die rechtlichen Aspekte spielen vor allem dann eine Rolle, wenn Teilungserklärung Teilungsvertrag erstellt werden. Vielfach besteht Streit, ob und wie Stellplätze als Sondereigentum ausgewiesen oder nur Sondernutzungsrechte zugewiesen werden können.

Es gibt …

  • Stellplatz-Sondereigentum in einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Tiefgarage: Tiefgaragenstellplätze werden oft als Sondereigentum ausgewiesen und erhalten einen eigenen Miteigentumsanteil. Sie sollten allerdings durch dauerhafte Markierungen abgegrenzt sein (§ 3 II 2 WEG !). Im Gemeinschaftseigentum verbleiben alle tragenden baulichen Elemente sowie die für alle Benutzer notwendigen Fahr- und Rangierflächen.
  • Stellplatz-Sondernutzungsrechte an ebenerdigen Stellplätzen im Freien: Diese Stellplätze verbleiben auch bei Markierungen im Gemeinschaftseigentum und sind Teil des unbebauten Grundstücks. Die Begründung von Sondernutzungsrechten ist unproblematisch. Sondereigentum wird überwiegend abgelehnt (OLG Hamm RPfl 2007, 137).
  • An der vorstehenden Bewertung ändert sich auch nichts, wenn es sich um einen Carport (Umgrenzung mit vier Eckpfosten und Überdachung) handelt. Die Begründung von Sondereigentum an Carports wird nicht für möglich gehalten. Nur Sondernutzungsrechte sind möglich (BayObLG ZMR 1986, 207).
  • Stellplätze auf einem ebenerdig gelegenen und nach oben hin offenen Dach eines Gebäudes oder einer Tiefgarage: Die rechtliche Zuordnung ist ausgesprochen streitig. Sondereigentum wird teils anerkannt (OLG Hamm ZMR 1998, 456; OLG Köln DNotZ 1984, 700), teils ausgeschlossen. Allerdings soll Sondereigentum wiederum möglich sein, wenn die Fläche durch dauerhafte Markierungen ersichtlich abgegrenzt wird. Ansatzpunkt ist auch hier § 3 II 2 WEG, wonach Stellplätze sondereigentumsfähig sein sind, vorausgesetzt, sie besitzen eine gewisse Raumeigenschaft (hier fraglich).
  • Sondernutzungsrechte auf dem einzelnen Hebebühnenplatz einer Doppelstockgarage (Duplexgarage, Doppelparker): Alleiniges Sondereigentum am oberen oder unteren Hebebühnenplatz ist ausgeschlossen (BayObLG NJW-RR 1995, 783). Vielmehr wird Sondereigentum am gesamten Bühnenkomplex begründet und dieses in zwei oder mehrere gleiche Bruchteile aufgeteilt und jeder Bruchteil mit einem Nutzungsrecht versehen (Miteigentum nach Bruchteilen gemäß § 1010 BGB).
  • Fertigteilgaragen / gemauerte Garagen ebenerdig auf Gemeinschaftsgrundflächen sind regelmäßig separates Teileigentum mit einem eigenen Miteigentumsanteil. Lediglich die konstruktiven Bauteile (auch Garagentore) und Außenflächen einer Garagenzeile sind Gemeinschaftseigentum.

2. Kostenregelung bei Instandhaltung und Instandsetzung

Die Pflege sowie Instandhaltung und Instandsetzung der Gemeinschaftsflächen unterliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft. Insoweit ist es wesentlich, in der Teilungserklärung genau zu definieren, wer für was verantwortlich ist.

So kann abweichend von der Regel beispielsweise vereinbart werden, dass alle Unterhaltungs- und Instandsetzungskosten an gemeinschaftlichen Bauteilen einer Tiefgarage allein von den Stellplatzsondereigentümern zu tragen sind. Fehlt jedoch eine Kostenregelung, ist der Grundsatz maßgebend, dass alle Eigentümer für das Tiefgaragengemeinschaftseigentum verantwortlich bleiben, ohne dass es darauf ankommt, ob der einzelne Wohnungseigentümer überhaupt ein eigenes Stellplatzsondereigentum besitzt oder nicht.

3. Sondernutzungsrecht bedarf allseitiger Zustimmung

Das Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz kann von der Miteigentümergemeinschaft nicht beschlossen werden. Auch ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht. Zur Begründung von Sondernutzungsrechten ist immer die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer erforderlich. Wurde das Gebäude durch einen Bauträger errichtet, werden die Sondernutzungsrechte an Kfz-Stellplätzen bereits in der Teilungserklärung regelmäßig vorgesehen.

4. Nur die Grundbucheintragung bietet Rechtssicherheit

Wichtig ist, dass das Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz im Grundbuch eingetragen ist. Nur dann muss auch ein späterer Erwerber einer benachbarten Wohnungseigentumseinheit das Sondernutzungsrecht gegen sich gelten lassen (dingliches Sondernutzungsrecht).

Insoweit genügt es nicht, wenn ein Bauträger das Grundstück teilt und in der Teilungserklärung nur schuldrechtlich versichert, ein Sondernutzungsrecht einräumen zu wollen (OLG Hamburg MDR 1979, 58).

5. Zweckbestimmung bestimmt Inhalt des Sondernutzungsrechts

Das Sondernutzungsrecht darf nur im Rahmen seiner Zweckbestimmung ausgeübt werden. Im Idealfall ist in der Teilungserklärung genau definiert, was der Berechtigte darf und was er zu unterlassen hat. Mangels klarer Vereinbarung ist es dem Sondernutzungsberechtigten regelmäßig nicht erlaubt, auf der Abstellfläche Fahrzeuge zu reparieren oder dort Baumaterial dauerhaft zu lagern.

Ein Stellplatzbesitzer ist auch nicht berechtigt, auf seinem Stellplatz Kartons oder Hausrat zu lagern (AG München Urt. v. 21.11.2012 – 433 C 7448/12). Das Amtsgericht bezog sich zur Bestimmung des Nutzungszwecks auf die “Reichsgaragenverordnung“. Danach sei ein Stellplatz als nicht abgeschlossener und ungeschützter Raum nur zum Abstellen von Fahrzeugen geeignet und vorgesehen.

Grundsätzlich darf das Sondernutzungsrecht nur im Rahmen der Verkehrsüblichkeit genutzt werden. Der Inhaber muss Störungen anderer Eigentümer, mit denen diese üblicherweise nicht rechnen müssen, unterlassen. Das Nutzungsrecht allein beinhaltet nicht das Recht zum Gebrauch der Sache in der Art und Weise, wie ein Eigentümer damit verfahren könnte (BayObLG 2 Z 48/85).

6. Art und Weise der Ausübung des Sondernutzungsrechts

Ein Stellplatzbesitzer hat keinen Anspruch darauf, dass der links neben ihm parkende Stellplatzbesitzer sein Fahrzeug so parkt, dass ein Mindestabstand von 50 Zentimeter eingehalten wird und er linksseitig problemlos aussteigen kann (AG München Urt. v. 11.6.2013 – 415 C 3398/13). Er braucht nicht „mittig“ zu parken.

In diesem Fall sei auch nicht das Gebot der Rücksichtnahme (Schikaneverbot) beeinträchtigt, da der links parkende Eigentümer nur dann so weit nach rechts parkte, weil er selbst linksseitig zugeparkt war und damit linksseitig nur so selbst aussteigen konnte. Jeder Stellplatzbesitzer darf sein Fahrzeug also so parken, dass er den Stellplatz vollumfänglich ausnutzt. Dies gilt auch bei besonders großen Fahrzeugen und ist in diesen Fällen ohnehin unumgänglich.

7. Bauliche Änderungen

Auch ist es bei Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts regelmäßig verwehrt, bauliche Änderungen vorzunehmen. Bauliche Änderungen sind nur erlaubt, wenn diese in der Vereinbarung gestattet wurden oder wenn sie von den übrigen Wohnungseigentümer unbeanstandet bleiben (§ 22 I WEG).

So bleibt es einem Stellplatzbesitzer verwehrt, seinen Stellplatz gegen die Fremdnutzung durch einen Parkbügel zu schützen. Dabei handele sich um zustimmungsbedürftige bauliche Veränderungen, die den Charakter des Stellplatzbereiches erheblich veränderten. Die Eigentümergemeinschaft hatte sich optisch an den hochgeklappten Parkbügeln gestört, die zudem das Rangieren behinderten (LG Düsseldorf Az. 19 S 55/12 U).

Bloße Modernisierungsmaßnahmen können mit einer Dreiviertelmehrheit und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden, sofern die Anpassung an den Stand der Technik erfolgt und kein anderer Wohnungseigentümer unbillig beeinträchtigt wird (§ 22 II WEG).

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17 Antworten auf "Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz (z.B. im Freien oder in der Garage)"

  • Stricker
    21. April 2016 - 17:29 Antworten

    Wer trägt die Kosten für den Winterdienst bei Sondernutzungsrechten von Stellplätzen?

    Die Teilungserklärung sieht eine Verkehrssicherungspflicht und alleiniges Nutzunsrecht vor.

    • Dennis Hundt
      21. April 2016 - 21:53 Antworten

      Hallo Herr Stricker,

      sagt die Teilungserklärung dann nicht eindeutig, dass der jeweilige Eigentümer für die Sicherung / den Winterdienst verantwortlich ist?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Stricker
        19. Juni 2016 - 13:26 Antworten

        die Miteigentümer wurden trotz eindeutiger Ausführungen in der Teilungserklärung an den
        Kosten des Winterdienstes beteiligt.

        Kann man die diese Kosten von der Verwaltung zurückfordern?

  • Ralf Putzer
    16. Juni 2016 - 20:47 Antworten

    Wir sind eine Eigentümergemeinschaft mit 3 Häusern (a 9 Wohnungen)Es sind 10 Garagen und 17 Stellplätze vorhanden. Es wurde vor kurzem ein neues Einkaufszentrum in unserer nähe gebaut. Seit dem haben wir sehr viele Fremdparker auf unserem Grundstück. Überwiegend vor unserem Haus. Wir die Eigentümer von Haus Nr.3 sind uns einig und haben auf unsere Kosten 2 Parkverbotsschilder nur vor unserem Haus aufgestellt. (Die Häuser 1.2.3 stehen neben einander getrennt durch je 2 Doppelgaragen) Seitdem kaum Fremdparker mehr. Nun verlangen einige Eigentümer von den anderen 2 Häusern über die Hausverwaltung das die Schilder wieder entfernt werden. Sonst will die Hausverwaltung einen Anwalt einschalten. Darf Sie das überhaupt? 1. Frist von 2 Wochen ist verstrichen nun wurde eine 2. Frist bis zum 13.07.2016 gesetzt. Die
    Teilungserklärung sagt hierüber nicht viel, es gibt auch keine feste Stellplatzzuordnung. Müssen die Schilder wieder weg? Sind an 2 Zaunpfosten verschraubt. Die anderen Eigentümer sind doch nicht beeinträchtig? Müssen Sie das dulden? Wie sollen wir vorgehen? Danke für Ihren Rat.

    • Dennis Hundt
      17. Juni 2016 - 09:33 Antworten

      Hallo Ralf,

      es kann sich bei den Schildern durchaus um eine bauliche Veränderung handeln, der alle Eigentümer zustimmen müssen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Salvadore
      2. August 2017 - 16:03 Antworten

      Haben Sie dazu bereits rechtliche Hilfe eingeholt? Haben Sie eine Antwort dazu?

  • Nils Schmidt
    1. November 2016 - 22:39 Antworten

    Hallo,

    ein sehr spannendes Thema, in welches ich mich auch gerade ein arbeite.

    In meinem Fall geht es um drei Stellplätze die als gemeinschaftliches Eigentum zwei(!) Wohnungen als Sondernutztungsrecht in der Teilungserklärung zugesprochen werden.

    Also Wohnung A mit 1,5 Stellplätzen und Wohnung B auch mit 1,5 Stellplätzen. Die Wohnung werden jeweils mit 1 Stellplatz vermietet und der übrige dritte wird, je nach Möglichkeit, an „jemanden“ weitervermietet.

    Geht das? Es gibt keinen Mietvertrag über diesen dritten Stellplatz und die Miete geht an die beiden Wohnungseigentümer. Ich bilde mir ein das laut WEG §15 zumindest die WEG darüber mehrheitlich abstimmen muss ob dies erlaubt wird. Die Frage ist dann wem die Mieteinnahmen zugute kommen.

    Habt Ihr da irgendwelche Erfahrungen mit?

    Gruß,
    Nils

    • Harry
      6. November 2016 - 17:55 Antworten

      In einer Sammelgarage wurden am Stellplatz mit dauerhafter Markierung, vom Eigentümer ( hat eingetragenes Sondernutzungsrecht ) 2 größere Schränke und eine Ablage am innerenTeil der Außenwand angeschraubt. Da diese Mauer meines Erachtens zum Gemeinschaftseigentum gehört nun meine Frage, ob dies erlaubt ist. Dies dürfte auch aus brandschutzrechtlichen Gründen verboten sein.
      Wer weiß Bescheid?

      Gruß
      Harry

  • Wolfgang
    3. Januar 2017 - 15:21 Antworten

    Hallo,

    ich habe gerade etwas Schwierigkeiten mit der Abrechnung unserer neuen Hausverwaltung. In der Teilungserklärung ist jeder 4-fach Parker in der Tiefgarage eine abgeschlossene Gemeinschaft (mit 4 Blättern im Grundbuch), was soweit OK zu sein scheint, wenn ich den Artikel richtig lese.
    Die bisherigen Verwalter haben die Nebenkostenabrechnung für jeden einzelnen (Teil-)Eigentümer erstellt. Die neue Verwaltung sagt nun, dass dies rechtlich nicht möglich ist und schickt jedem (Teil-)Eigentümer die komplette Abrechnung für den 4-fach Parker. Kann ich darauf bestehen, dass die Verwaltung weiterhin die Abrechnung eigentümerspezifisch erstellt oder ist es wirklich richtig, dass die Verwaltung hier nur eine Gesamtabrechnung für alle 4 Parkplätze erstellt? Aus dieser Abrechnung ist nicht ersichtlich, wie hoch mein Anteil an der Nachzahlung ist, da hier nur eine Gesamtforderung ausgewiesen wird.

    Danke für eine hoffentliche Klärung der Situation.

    Viele Grüße,
    Wolfgang

  • Michael Kohner
    25. Januar 2017 - 10:41 Antworten

    Hallo,

    wir haben ein Haus, das durch Grundstücksteilung und Verkauf hinter den anderen Häusern steht. Also nicht an der Straße angrenzt. Bei der Teilung wurde auf dem oberen Grundstück ein Sondernutzungsrecht eines Stellplatzes im Grundbuch eingetragen. Wir sind also nicht Eigentümer des Grundstücks mit diesem Stellplatz, sondern lediglich Nachbarn. Die Räum- und Streupflicht wurde uns per Grundbuch übertragen.

    Meine Fragen hierzu:

    – Das Nachbargrundstück wird gerade in Eigentumswohnungen umgewandelt. Dabei will der Makler (jetziger Eigentümer) auch den Stellplatz neu pflastern. Sind wir hier zu einer Kostenbeteiligung verpflichtet?

    – Ständig stehen fremde Autos auf unserem zugewiesenen Stellplatz, momentan sind es täglich neue Handwerker. Wie können wir uns dessen wehren? Darf man ein Schild o.ä. dort anbringen, oder können wir den Eigentümer verpflichten, dafür zu sorgen?

    – Bedeutet ein eingetragenes Nutzungsrecht allgemein das alleinige Nutzungsrecht oder steht es dem Eigentümer zu, dass er auch ab und zu dort stehen darf, um abzuladen etc…

    – Kann im Falle der weiteren widerrechtlichen Nutzung auch Anzeige ans Ordnungsamt gestellt werden (§12 LOwiG, Parken auf Privatgelände) oder ist es hierzu erforderlich, dass ich an dem Stellplatz auch Eigentümer bin?

    Danke und Grüße

  • Anette
    10. Mai 2017 - 16:14 Antworten

    Was kann ich tun, wenn auf meinem Parkplatz, an dem ich ein Sondernutzungrecht habe, ständig Fremdparker stehen (neue Mieter, Besucher u.ä.). Die Hausverwaltung sagt, ich müsste auf eigene Kosten abschleppen lassen. Kann ich von der Verwaltung/ der WEG verlangen, dass die Parkplätze entsprechend ausgewiesen oder markiert werden oder dass z.B. schließbare Pfosten aufgestellt werden?

  • Friedrich Mohr
    19. Januar 2018 - 15:23 Antworten

    Bauobjekt mit 7 Eigentumswohnungen, unabhängig von der TG sind 5 Stellplätze im Freien auf Gemeinschaftsgrund errichtet worden, davon 2 Stellplätze mit Nutzungsrechte im Grundbuch eingetragen, in der Teilungsordnung und im Bauplan ausgewiesen.
    Frage:
    1. Kann der Bauherr, nachdem bereits 1-2 Wohnungen verkauft waren, den nachfolgenden Käufern das Nutzungsrecht einräumen, er kassierte dafür € 3500?
    2. Hätten hier die bereits vorhandenen und künftigen WE gem. GB-Eintrag zustimmen müssen?
    3. Kann das Nutzungsrecht beim Verkauf der Wohnung auf den neuen Käufer übertragen werden oder muss die Eigentümergemeinschaft zustimmen?

  • IlseBaumer
    23. Februar 2019 - 09:28 Antworten

    Ich beschäftige mich gerade auch mit baulichen Veränderungen am Sondernutzungsrecht. Wie ist es, Es befinden sind 2 Stellplätze in einem überdachten Carport. Ein Eigentümer hat hier eine Videokamera (schwenkbar) angeschraubt, die sein Eigentum vor Schäden schützen soll. ist das Anbringen einer Videokamera, (die auch so verstellt werden kann das der Hauseingang gefilmt wird) eine bauliche Änderung? Muß jemand (Mieter/Vermieter) einverstanden sein, wenn diese Kamera abgebracht wird?

  • Armin Kohnen
    8. Mai 2019 - 07:30 Antworten

    Wir haben unsere Eigentumswohnung verkauft und das im Grundbuch eingetragene alleinige Sonderniutzungsrecht zur Errichtung von 2 Garagen auf eine andere im Haus befindliche Eigentumswohnung übertragen – die Garagen stehen jetzt schon seit 7 Jahren.
    Nun tritt das Finanzamt an den neuen Inhaber des Sonderniutzungsrechtes heran und verlangt für die Garagen Grundsteuer, ist dies überhaupt berechtigt?

  • Monika Tänzler
    21. Mai 2019 - 22:14 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    unserer Tiefgarage soll saniert werden Insgesamt 27 Plätze, davon 15 Einzelstellplätze und
    12 Duplexgaragen. Die Eigentümer der Duplexgaragen fühlen sich gegenüber den Einzelstellplätzen
    kostenmäßig benachteiligt, wenn die Kosten gleichmäßig auf die 27 Eigentümer aufgeteilt wird.

    Ist die Kostenaufteilung richtig ?
    Oder muss sie anders berechnet werden?

    Mit freundlichen Grüßen

    Monika

    • Dennis Hundt
      22. Mai 2019 - 12:29 Antworten

      Hallo Monika,

      die Kosten werde so umgelegt, wie es die Teilungserklärung vorsieht. In der Regel nach MEA.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Herbert Lederl
    30. August 2019 - 00:47 Antworten

    Sondernutzungsrecht für 2 Pkw-Aussen-Stellplätze bestehen lt. Teilungserklärung nebeineinander.
    Der linke Nachbar stellt direkt an die Grenze (evtl. auch leicht über die Grenze) zwei Planzentröge.
    Der rechte Nachbar ist dadurch z.B. beim Aussteigen oder Ein.-Ausladen behindert.
    Düfen auf einem Pkw-Stellplatz nur Kraftfahrzeuge/Kräder/angemeldete Anhänger stehen?

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