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Hausgeld: Bestandteile, Verteilerschlüssel und Abrechnung

Wer eine Immobilie kauft, übernimmt auch die Verantwortung zur Unterhaltung des Objekts. Was für ein Einfamilienhaus offensichtlich ist, ist auch für eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentumsanlage maßgebend. Nach dem Grundsatz des § 16 II WEG ist „jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seiner Anteile zu tragen“.

Diese finanzielle Verpflichtung findet ihren Niederschlag in der Zahlung des Hausgeldes (Wohngeld). Nicht zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gehören die Kosten des Sondereigentums. Diese betreffen nur die einzelne Eigentumswohnung und gehen zu Lasten des jeweiligen Eigentümers (Grundsteuer, Energieverbrauch, Instandhaltung der Wohnräume).

Der folgende Text verdeutlicht als Orientierungshilfe die Wesenselemente des Hausgeldes.

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I. Bestandteile des Hausgeldes

  1. Instandhaltungskosten: Beständige Aufrechterhaltung des gebrauchs- und funktionsfähigen Zustandes der Wohnungseigentumsanlage durch Pflege und Wartung (Neuanstrich des Treppenhauses, Wartung der Heizungsanlage)
  2. Instandsetzungskosten: Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes durch Reparatur (Neueindeckung des maroden Daches)
  3. Sonstige Verwaltungskosten: Alle Kosten, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind (Verwalterhonorare, Kosten der Abrechnung des Energieverbrauchs, Telefon, Porto, Kontoführungsgebühr, Aufwandsentschädigung des Verwaltungsbeirats, Kosten zur Durchführung von Eigentümerversammlungen, Anwalts- und Gerichtskosten)
  4. Laufende Bewirtschaftungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums: Grundlage sind die in § 2 BetrKV aufgezählten Bewirtschaftungskosten (u.a. öffentliche Lasten des Grundstücks, Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherungsprämien, Hauswart, Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage und Kabelanschluss). Der gemäß § 2 BetrKV anfallende Kostenhauswand kann regelmäßig auf den Mieter der Eigentumswohnung umgelegt und in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden.
  5. Sonderumlagen: Aus besonderem Anlass können Kosten anfallen (z.B. plötzlich auftretender Reparaturbedarf, Wohngeldrückstände, Liquiditätsengpässe). In solchen Fällen entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, Liquiditätsschwierigkeiten durch Erhebung einer Sonderumlage zu bereinigen. Sonderumlagen bedürfen des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft.
  6. Instandhaltungsrücklage: Immobilien müssen über die Jahre hinweg in Stand gehalten werden. Um Eigentümer nicht mit überraschenden einmaligen Ausgaben zu überfordern, gehört es gemäß § 21 V Nr. 4 WEG zur ordnungsgemäßen Verwaltung, eine angemessene Instandhaltungsrücklage Das Geld ist zweckbestimmt und darf nur für Instandhaltungen verwendet werden.

II. Wirtschaftsplan (Planung des Hausgeldes)

Die monatlichen Hausgeldzahlungen des einzelnen Wohnungseigentümers ergeben sich aus dem Wirtschaftsplan. Nach §§ 28 I, 21 V Nr. 5 WEG ist der Verwalter zur Aufstellung des Wirtschaftsplans verpflichtet.

Als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung bedarf er keines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Wirtschaftsplan wird regelmäßig anhand der letzten Jahresabrechnung aufgestellt. Er enthält die jeweiligen Gesamtkosten sowie entsprechend dem maßgeblichen Verteilerschlüssel den auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden und monatlich zu zahlenden Hausgeldbetrag. Der Wirtschaftsplan wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich genehmigt (§ 28 V WEG).

III. Verteilerschlüssel für das Hausgeld

Nach dem Grundsatz des § 16 II WEG trägt jeder Wohnungseigentümer die Gemeinschaftskosten entsprechend dem Verhältnis seiner Miteigentumsanteile. Die Miteigentumsanteile sind in der Teilungserklärung bestimmt. Sie orientieren sich regelmäßig an der Wohnungsgröße. Der gesetzliche Verteilerschlüssel kann durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung geändert werden. Alternativ zu den Miteigentumsanteilen kommt als Verteilerschlüssel die Wohnfläche, die Verteilung nach Köpfen, die Anzahl der Wohnungen oder die Verteilung nach Verbrauch in Betracht.

Ungeachtet dessen ist die gesetzliche Vorgabe des §§ 3, 4 Heizkostenverordnung verpflichtend. Die Heizkostenverordnung verpflichtet die Eigentümergemeinschaft zur verbrauchsgerechten Erfassung des Energieverbrauchs. Die Heizkostenverordnung ist unmittelbar geltendes Recht. Sie bedarf keiner gesonderten Vereinbarung oder eines Beschlusses (BGH NZM 2012, 344). Der Verwalter muss den Energieverbrauch also wenigstens zu 50 % nach dem tatsächlichen Verbrauch erfassen. Für den Restverbrauch kann ein herkömmlicher Verteilerschlüssel verwendet werden (z.B. Miteigentumsanteil, Wohnfläche). Umgekehrt ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, seine Wohnung mit Verbrauchserfassungsgeräten ausstatten zu lassen.

IV. Hausgeldabrechnung / Jahresabrechnung

Die Jahresabrechnung wird nach dem Abschluss eines Wirtschaftsjahres vom Verwalter erstellt und von der Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss in der Jahreseigentümerversammlung genehmigt. Sie ist als Einnahmen- / Ausgabenrechnung zu erstellen. Es gilt das Zu- und Abflussprinzip.

Alle Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres sind einzustellen. Die Abrechnung muss eine geordnete und übersichtliche Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben gewährleisten. Sie muss für den Wohnungseigentümer aus sich heraus verständlich und nachprüfbar sein.

Allgemein beinhaltet der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung auch die Entlastung des Verwalters. Die Eigentümergemeinschaft bestätigt, dass der Verwalter ordnungsgemäß gearbeitet hat und spricht ihm für die Zukunft das Vertrauen aus.

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