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Ausschluss von der Abstimmung bei der Eigentümerversammlung: Stimmrechtsverbot / Stimmrechtsausschluss

Bei der Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung kann jede einzelne Stimme ausschlaggebend sein. Um Interessenkonflikte zu vermeiden, bestimmt § 25 V WEG, dass ein Wohnungseigentümer in bestimmten Fällen von der Ausübung seines Stimmrechts ausgeschlossen ist. Es besteht ein Stimmrechtsverbot oder ein Stimmrechtsausschluss.

In diesem Artikel geht es um die Fragen, wann Stimmrechtsverbote anzuwenden sind, wann es Ausnahmen gibt und wie die Eigentümergemeinschaft mögliche Konflikte am besten schon vor der Eigentümerversammlung vermeidet.

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1. Übersicht: Drei gesetzlich bestimmte Stimmrechtsverbote

Das Gesetz bezeichnet drei Fälle eines Stimmrechtsverbots. Danach ist ein Eigentümer von der Abstimmung ausgeschlossen, wenn die Beschlussfassung …

  • sich auf ein Rechtsgeschäft mit diesem Eigentümer bezieht, bei dem es um die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht (§ 25 V 1.Alt.) oder
  • die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn beinhaltet (§ 25 V 2.Alt.) oder
  • wenn der Wohnungseigentümer nach § 18 WEG rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt ist (§ 25 V 3.Alt.).

2. Stimmrechtsverbote sind Ausnahmeregelungen

  • 25 V WEG ist als Ausnahmevorschrift zu verstehen. Sie beinhaltet einen weitgehenden Eingriff in die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers. Der Eingriff in das Teilnahmerecht ist deshalb nur ausnahmsweise möglich, wenn ansonsten die ordnungsgemäße Durchführung einer Eigentümerversammlung nicht gewährleistet wäre. Ein allgemeines Stimmrechtsverbot in der Gemeinschaftsordnung ist immer nichtig. Letztlich kommt es auf eine Interessenabwägung an. Maßgebend ist immer, ob sich der Wohnungseigentümer rechtsmissbräuchlich verhalten würde, würde er mit abstimmen.
  • 25 V beinhaltet eine Konkretisierung des allgemeinen Selbstkontrahierungsverbots des § 181 BGB (Insichgeschäft). Bereits nach dieser Vorschrift darf niemand mit sich selbst und zugleich als Vertreter eines Dritten rechtsgeschäftlich handeln (Interessenkonflikt).

3. Stimmrechtsverbot § 25 V 1. Alt. (Rechtsgeschäftliche Interessenkonflikte)

a. Vertragsabschluss Wohnungseigentümer/Eigentümergemeinschaft

Beispiel: Wohnungseigentümer A ist Bauunternehmer. Der Estrich auf seiner Wohnungsterrasse muss saniert werden. Der Estrich gehört zum Gemeinschaftseigentum. Will die Gemeinschaft den Wohnungseigentümer A mit der Sanierung des Estrichs beauftragen, darf der Wohnungseigentümer A bei der Abstimmung nicht mit abstimmen.

Gleiches gilt, wenn gemeinschaftliches Eigentum (z.B. ein Gartenanteil) an einen Miteigentümer vermietet werden soll. Dieser Miteigentümer kann dann nicht mit abstimmen.

b. Bauliche Veränderung

Antrag eines Eigentümers, eine bauliche Veränderung vornehmen zu dürfen (BayObLG 2 Z 22/74). Auch hier steht das private Interesse des Wohnungseigentümers so sehr im Vordergrund, dass sein Abstimmungsverhalten nicht dem gemeinschaftlichen Interesse dienen würde.

c. Wohnungseigentümer wird als Verwalter bestellt oder abberufen

Um den Anwendungsbereich nicht unangemessen auszudehnen, kommt das Stimmrechtsverbot zum Tragen, wenn der betreffende Wohnungseigentümer ein privates Sonderinteresse verfolgt. Mittelbare Interessen genügen dafür nicht.

Dem privaten Individualinteresse stehen die mitgliedschaftsorientierten Interessen des Wohnungseigentümers gegenüber. Soll ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt oder abberufen werden, ist er selbst auch stimmberechtigt. Gleiches gilt für die Bestellung/Abberufung zum Beirat. In diesen Fällen nimmt der Wohnungseigentümer jeweils mitgliedschaftliche Interessen wahr (BGH NZM 2002, 995).

Bevollmächtigt ein Wohnungseigentümer den Verwalter zu seiner Vertretung, darf der Verwalter für ihn abstimmen, wenn er für seine Wiederherstellung votiert (OLG Hamm 15 W 142/05). Allein der Umstand, dass die Abstimmung auch das private Interesse des betroffenen Wohnungseigentümers betrifft, kann für sich allein noch kein Stimmrechtsverbot begründen. In diesem Fall wird das mitgliedschaftsorientierte Interesse als vorrangig beurteilt.

Eine Grenzziehung erfolgt dann, wenn es um den Abschluss des Verwaltervertrages mit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband geht. Dann bleibt der zum Verwalter bestellte Wohnungseigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen. Sein privates Sonderadresse überwiegt in diesem Fall das mitgliedschaftliche Interesse, da er eher an günstigen Vertragskonditionen und einem üppigen Verwalterhonorar interessiert ist (BGH NZM 2002, 995).

Gleiches dürfte für den Fall der Abberufung gelten, wenn ihm der Vorwurf zu machen ist, dass er seine Verwalteraufgabe nicht ordnungsgemäß erfüllt habe. Auch dann ist kein interessengerechtes Abstimmungsverhalten zu erwarten.

Insoweit ist der zum Verwalter bestellte Miteigentümer nicht stimmberechtigt, wenn über seine Entlastung abgestimmt wird (OLG Karlsruhe ZMR 2003, 289). Gleichermaßen ist der von einem Wohnungseigentümer bevollmächtigte Verwalter nicht stimmberechtigt, wenn über seine Entlastung abzustimmen ist (OLG Köln 16 Wx 165/06).

Allgemein ist festzustellen, dass ein Stimmrechtverbot begründet erscheint, wenn in der Person des Wohnungseigentümers ein wichtiger Grund erkennbar ist, der ein neutrales Abstimmungsverhalten verhindert.

4. Stimmrechtsverbot § 25 V 2. Alt. (Rechtsstreitigkeiten Eigentümer/Gemeinschaft)

a. Einleitung eines Rechtsstreits

Bei Rechtsstreitigkeiten zwischen einem Wohnungseigentümer und der Eigentümergemeinschaft, besteht ebenfalls ein Stimmrechtsverbot. Voraussetzung ist die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits.

Beispiel: Der Wohnungseigentümer ersetzt seine Holzwohnungstür durch eine glasverzierte Tür. Er beeinträchtigt damit das optische Gesamtbild gegenüber den anderen Wohnungstüren. Die Gemeinschaft beschließt, ihn gerichtlich zu verpflichten, eine in das Gesamtbild passende Tür einzusetzen.

b. Drohung und Vorbehalt

Dabei ist allein der Vorbehalt oder die Drohung, eventuell rechtsgeschäftliche Schritte einzuleiten, nicht ausreichend. Es fehlt noch am Beschluss, tatsächlich ein gerichtliches Verfahren einleiten zu wollen. Das Gesetz ist insoweit eindeutig (BayObLG ZMR 1998, 504). Wird über den Vorbehalt abgestimmt, darf der Wohnungseigentümer noch mit abstimmen. Sobald über die Einreichung der Klage abgestimmt wird, ist er vom Stimmrecht ausgeschlossen.

c. Wohnungseigentümer als Kläger

Das Gesetz bezieht das Stimmrechtsverbot darauf, dass der Wohnungseigentümer auf der Beklagtenseite steht. Führt der Wohnungseigentümer selbst als Kläger einen Prozess gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, besteht gleichermaßen die Gefahr einer Interessenkollision. Die betreffende Vorschrift ist daher analog auf diesen Fall anwendbar (BGH Urt. v. 6.12.2013 – V ZR 85/13 in NZM 2014, 275)). Der Stimmrechtsausschluss kann auch nicht dadurch verhindert werden, dass der Kläger einen anderen Wohnungseigentümer zu seiner Vertretung bevollmächtigt.

d. Wohngeldschulden begründen keinen Versammlungsausschluss oder Stimmrechtsverbot

Ein Eigentümer, der erhebliche Wohngeldschulden hat, kann von der Versammlung oder vom Stimmrecht nicht ausgeschlossen werden (BGH V ZR 60/10). Im Fall war in einer Teilungserklärung bestimmt, dass ein Wohnungseigentümer, der mit Wohngeldzahlungen länger als einen Monat in Verzug war, von der Versammlung ausgeschlossen war und kein Stimmrecht hatte. Seiner Anfechtungsklage wurde stattgegeben.

Allein der Zahlungsverzug mit Wohngeld rechtfertige nicht den Eingriff in das Teilnahmerecht, da dadurch die ordnungsgemäße Durchführung einer Versammlung nicht beeinträchtigt werde. Demgemäß bestimmt das Gesetz in § 25 V 3.Alt WEG ein Stimmrechtsverbot erst dann, wenn der betreffende Wohnungseigentümer rechtskräftig zur Entziehung des Wohnungseigentums verurteilt wurde. Da der Zahlungsverzug dabei regelmäßig Anlass ist, kann der Zahlungsverzug allein noch kein Stimmrechtsverbot begründen.

Da der Wohnungseigentümer in diesem Fall zugleich von der Versammlung ausgeschlossen war, lag ein unangemessener Eingriff in sein Teilnahmerecht vor. Der Stimmrechtsausschluss allein hätte sich aber nur dann ausgewirkt, wenn sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hätte.

5. Stimmrechtsverbot § 25 V 3. Alt. (Entziehung des Wohnungseigentums)

Die im Gesetz bezeichnete dritte Alternative konkretisiert die zweite Alternative dahingehend, dass der Wohnungseigentümer insbesondere dann nicht stimmberechtigt ist, wenn ein Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums gegen ihn eingeleitet wurde (2. Alt.) und er rechtskräftig verurteilt wird (LG Hannover NdsRPfl 1992, 119).

6. Stimmrechtsverbot bei Majorisierung

Die Rechtsprechung erkennt ein Stimmrechtsverbot auch im Fall der Majorisierung an. Eine solche liegt vor, wenn aufgrund der Stimmenverhältnisse ein Wohnungseigentümer die Stimmenmehrheit hat und diese letztlich dazu missbraucht, ohne Rücksicht auf die Interessen der anderen Wohnungs- und Teileigentümer seine Meinung oder seine wirtschaftlichen Interessen durchzusetzen (BGH ZMR 2002, 930).

Zusätzlich ist jedoch Voraussetzung, dass der betreffende Eigentümer sein Stimmenübergewicht missbraucht. Allein der Umstand, dass die Minderheit regelmäßig überstimmt wird, genügt noch nicht. Ergibt die Einzelfallprüfung, dass der Wohnungseigentümer sich treuwidrig verhalten hat, wird seine Stimme überhaupt nicht gezählt. Das OLG Düsseldorf hatte seine Stimmkraft noch auf ein angemessenes Maß Maß (25 %) reduziert (DWE 1984, 120). Es obliegt der Minderheit, den Beschluss anzufechten (AG Hannover ZMR 2003, 962).

7. Teilnahme-, Rede- und Antragsrecht bleibt auch bei Stimmrechtsverbot bestehen

Ein Eigentümer hat auch bei einem Stimmrechtsverbot weiterhin ein Teilnahme-, Rede- und Antragsrecht in der Versammlung. Es bleibt ihm insoweit unbenommen, auf den Verlauf der Versammlung Einfluss zu nehmen. Selbstverständlich verbleibt ihm auch das Recht, Beschlüsse anzufechten.

8. Stimmrechtsverbot beinhaltet Bevollmächtigungssperre

Ein Stimmrechtsausschluss beinhaltet auch, dass der Wohnungseigentümer keine dritte Person mit Ausübung seines Stimmrechts bevollmächtigen kann. Auch der vom Wohnungseigentümer mit einer Stimmrechtsvollmacht bevollmächtigte Verwalter ist bei der Abstimmung insoweit ausgeschlossen (LG Saarbrücken ZWE 1999, 137).

Stimmt er oder der Bevollmächtigte dennoch in der Versammlung mit, darf seine Stimme nicht gezählt werden. Wird die Stimme versehentlich oder wider besseres Wissen dennoch mitgezählt, ist der Beschluss mit Erfolg anfechtbar, soweit ohne dessen Stimme die Beschlussfassung anders ausgefallen wäre.

Sind mehrere Personen als Miteigentümer einer Einheit nur gemeinsam stimmberechtigt und ist eine der Person von der Stimmrechtsausübung ausgeschlossen, zu erfasst das Stimmrechtsverbot auch den anderen Miteigentümer. Regelmäßig können alle Miteigentümer ihr Eigentümerrecht nur gemeinsam und einheitlich ausüben. Könnte der nicht von dem Stimmrechtsverbot erfasste Wohnungseigentümer abstimmen, käme das Abstimmungsergebnis auch dem vom Stimmrechtsverbot betroffenen Wohnungseigentümer zugute.

9. Stimmrechtsbeschränkung ist kein Stimmrechtsverbot

In der Teilungserklärung oder einer Gemeinschaftsordnung kann das Stimmrecht auf bestimmte Personen bestimmt sein. Diese Einschränkung rechtfertigt sich daraus, dass Wohnungseigentümerversammlungen grundsätzlich nicht öffentlich sind und jeder Eigentümer ein Interesse daran hat und darauf vertrauen darf, dass das gesprochene Wort vertraulich bleibt und keine Einflussnahme dritter Personen erfolgt.

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