Dieser Artikel wurde 2024 aktualisiert. Hausverwaltungen gibt es in Deutschland viele – unserer Recherche nach ca. 15.000. Oft ist es gar nicht leicht, das richtige Unternehmen für seine Immobilie zu finden, wobei neben der Qualifikation der Hausverwalter auch die Kosten recht unterschiedlich ausfallen.
In diesem Artikel erfahren Eigentümer (ET-Gemeinschaften und Miethauseigentümer), was eine Hausverwaltung ungefähr pro Monat und Wohnung kostet und von welchen Faktoren die Kosten der Verwaltung abhängig sind.
Die Kosten der Hausverwaltung hängen im Groben von fünf Faktoren ab:
Verwaltungsart (Miet- oder WEG-Verwaltung)
Anzahl der Einheiten im Haus (Wohnungen und/oder Gewerbeeinheiten)
Klientel der Bewohner (insbesondere bei Eigentümergemeinschaften mit schwierigen Miteigentümern ein wichtiger Punkt)
Zustand der Immobilie (Renovierungsstau = viel Arbeit für eine Hausverwaltung = höhere Kosten)
Lage der Immobilie in Deutschland (z.B. ist der Süden teurer als der Osten oder Hamburg teurer als Bielefeld, etc.)
Unter Hausverwalter-Vermittlung.de können Eigentümer Angebote von mehreren Hausverwaltungen aus Ihrer Region einholen und die Preise und Leistungen in Ruhe vergleichen.
Ich möchte an dieser Stelle ein paar Grundlagen zu den Hausverwaltungskosten pro Einheit vermitteln. Angebote von Hausverwaltungen können sehr stark schwanken. Unterschiede von 100% können vorkommen. Zum Beispiel, wenn eine Hausverwaltung ihre Leistung für 18,00 € anbietet, eine andere Verwaltung aber für 36,00 €. Das ist keine Seltenheit und kommt immer auf das einzelne Unternehmen an.
Wie stark möchte die Verwaltung wachsen?
Wie groß ist das Unternehmen bereits?
Gerade am Anfang der Selbständigkeit bieten Hausverwalter oftmals günstige Preise an, um einen Einstieg in den Markt zu bekommen.
Das soweit vorab – kommen wir konkret zur Miet- und WEG-Verwaltung.
Kosten für dieMietverwaltung können unterschiedlich hoch sein. Hier ein paar Eckpunkte zu den Hausverwaltungskosten pro Einheit/Monat bei der Mietverwaltung:
Die Kosten hängen sehr stark von der Größe der Immobilie ab.
Je größer das Haus, desto günstiger ist die Verwaltung pro Einheit.
Bei einer Anlage mit 50 Mietwohnungen könnten die Hausverwaltungskosten z.B. 19,00 € pro Einheit betragen.
Bei einem Zweifamilienhaus mit nur zwei vermieteten Wohnungen kann das Entgelt pro Wohnung ohne weiteres 50,00 € betragen.
Bei der Mietverwaltung wird das Verwalterhonorar auch gerne prozentual von den Mieteinnahmen angegeben. Somit ist der Verwalter immer daran interessiert, im Sinne des Vermieters zu handeln und z.B. bestmögliche Mieten zu vereinbaren und keine Wohnungen leer stehen zu lassen.
Prozentuale Hausverwaltungskosten könnten z.B. 5% der Kaltmiete betragen. Ebenso wären 7% der Warmmiete möglich. Die Schwankungen hängen wie gesagt stark von der Objektgröße ab und natürlich auch von der Lage der Immobilie / von der Vermietbarkeit.
Die Kostenabgabe pro Einheit ist üblicher und für den Miethauseigentümer leichter zu kalkulieren und zu überblicken
Auch WEG-Verwaltungskosten können unterschiedlich hoch ausfallen. An dieser Stelle auch ein paar Ansatzpunkte zu den Kosten einer Hausverwaltung pro Einheit/Monat bei der WEG-Verwaltung:
Üblich für eine größere Anlage (z.B. mit mehr als 80 Wohnungen) wären z.B. 20,00 € pro Wohnung.
Bei einem „normalen“ Mehrfamilienhaus mit 20 Wohnungen sind m.E. 22,00 € bis 28,00 € vertretbar.
Ebenso wie bei der Mietverwaltung gehen die Kosten pro Einheit auch bei der WEG-Verwaltung stark nach oben, wenn es sich um ein sehr kleines Haus handelt. Bei zwei oder drei Wohnungen sind 45,00 € und mehr nicht unüblich. Das bedeutet auch, dass bei kleinen Häusern das Hausgeld pro Eigentumswohnung höher ist als bei großen Wohnanlagen.
Gerade bei der WEG-Verwaltung kommt es oft vor, das insbesondere kleinere Gemeinschaften verstritten sind. Eine solche Situation wirkt sich unmittelbar auf den Preis aus. Kleine WEG + verstritten = sehr hoher Preis. Das Angebot und die Nachfrage regeln hier ganz deutlich den Preis. Eine kleine und im Streit befindliche Gemeinschaft wird es schwer haben, eine Verwaltung zu finden. Man könnte auch sagen, dass sich ein Verwalter den Umgang mit verstrittenen Eigentümern bezahlen lassen wird.
Ich hoffe, man merkt, dass alle Angaben nur ganz grobe Richtwerte darstellen. Im Übrigen sind alle Werte Netto Preise ohne Mehrwertsteuer.
Wer es ganz genau wissen möchte, sollte im Zuge der Verwaltersuche mehrere Angebote von Hausverwaltungen aus der eigenen Region einholen. Dann bekommt man eine gute Preisübersicht bezogen auf die Größe der eigenen Immobilie.
Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilieneigentümer. Mit meinem Portal Hausverwalter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Hausverwaltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.
Hallo Herr Maier, das kann man leider nicht so pauschal sagen. Es kommt zum Beispiel darauf an wo sich die Immobilie befindet. Aber auch viele weitere Punkte spielen mit ein (Zustand der Immobilie, Baujahr, Wettbewerb von Hausverwaltungen in Ihrer Region). Im Zweifel sollten Sie sich bei einer Wechselabsicht hier mehrere Angebote von Hausverwaltungen einholen. Viele Grüße Dennis Hundt
Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus mit 6 Parteien und habe die Gartenpflege übernommen. Außerdem bin ich Ansprechpartner, wenn etwas ist. Gebe dies dann an die Hausverwaltung weiter. Hierfür bekomme ich monatlich einen Pauschalbetrag. In meiner Nebenkostenabrechnung werden mit jetzt allerdings diese Kosten für Gartenpflege wieder berechnet. Somit habe ich nichts davon, mach aber die Arbeit. Darf der Vermieter mir diese Kosten wieder als Nebenkosten umlegen? Wenn eine externe Firma dies Gartenarbeiten übernimmt, würde ich es verstehen. Außerdem wollte ich fragen, ob ein Vermieter nach 11 Jahren die Nebenkostenabrechnung einfach so ändern kann. Z.B. wurden in den letzten 11 Jahren die Feuerschutzversicherungs und Brandschutzkosten nicht auf uns umgelegt, aber seit jetzt soll dass alles umgelegt werden. Wir haben einen neuen Hausverwalter und dieser hat diese Kosten als umlagefähig weitergeleitet und somit meint unser Vermieter muss er uns diese jetzt weiterberechnen.
Hallo Frau Barth, Ihre Arbeit und Ihr Mietverhältnis müssen Sie separat betrachten. Als Mieterin zahlen Sie zu Recht auch einen Teil der (eigenen) Gartenarbeiten. Ja, der Vermieter kann auch Kosten umlegen, die früher vielleicht nicht angefallen sind oder umgelegt wurden. Hier würde ich einfach in den Mietvertrag schauen. Ist die Umlage der (neuen) Kosten hier vereinbart, können diese auch umgelegt werden. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, ich habe in einem Wohnhaus mit 9 Wohneinheiten 2 Eigentumswohnungen gekauft und diese baulich mittels eines Deckendurbruchs verbunden. Dies wurde natürlich mit dem Einverständniss der Miteigentümer und der Baubehörde gemacht.Verwalter diese Hauses ist die Siedlungsg. Ennstal, diese verrechnet mir nun auch 2x Verwaltungskosten von 22 € je Wohnung je Monat. Grundbücherlich sind es nach wie vor auch 2 getrennte Einheiten da ich für eine Zusammeführung ein neues Nutzwertgutachten erstellen lassen müsste was mir nicht sinnvoll erscheint.Die SG Ennstal behauptet sie muss mir gesetzlich 2 x Verwaltungskosten verrechnen. Gibt es eine Möglichkeit das ich diese nur 1x verrechnet bekomme? Ich verstehe nicht wartum ich die Verwaltungskosten doppelt bezahlen soll. Das Wohnhaus befindet sich in Österreich. liebe Grüße
Hallo Manfred, ich meinen Augen ist es vollkommen normal und üblich, dass Sie für beide Einheiten Verwaltungskosten tragen müssen. Um das zu umgehen müsste die Teilungserklärung geändert werden. Von 9 auf 8 Wohnungen. Eine Änderung scheint aber sehr unwahrscheinlich. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo, Herr Hundt, diese Antwort finde ich unbefriedigend, weil sie die Behauptung einer gesetzlichen Pflicht zur Mehrfachberechnung eines einheitlichen Sachverhalts (Verwaltung einer Wohnung) nicht begründet. Ich habe einen vegleichbaren Fall, in dem die zwei WE nie errichtet wurden, sndern nur eine Wohnung. Da es sich beim Verwaltervertrag um eine zivilrechtliche Vereinbarung handelt gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Da es nicht gehen sollte , haben 20 Jahre vorausgegangene Verwaltung praktisch widerlegt. Ihre Einschätzung dass eine Änderung der Teilungserklärung praktisch kaum möglich sein wird, teile ich allerdings. Mit freundlichen Grüßen B. Giese
Hallo Bernt, wenn Sie eine Hausverwaltung finden, die ein Einheit nicht berechnet ist es gut für Sie. Auf dem Papier müssen m.E. beide Einheiten separat abgerechnet werden. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo zusammen, wenn im Verwaltervertrag die Abrechnung nach Einheit definiert ist, muss man weiterhin für beide Wohnungen, auch wenn diese miteinander verbunden sind, zwei mal die Verwaltergebühr bezahlen. Ich stand vor dem gleichen Problem und die Lösung war gar nicht so schwer. Ich bin zu einem Notar gegangen der mir beide Grundbücher zusammengelegt hat. Es war weder eine Änderung an der Teilungserklärung notwendig noch musste ich die Eigentümer bzw. den Verwalter um Erlaubnis fragen. Die Kosten für die Zusammenlegung für Notar und Grundbuchamt beliefen sich auf ca. 500€. Einziger Nachteil war nach der Zusammenlegung die Reduzierung von 2 Stimmen auf 1, da in unser Teilungserklärung das Stimmrecht nach Einheit angegeben ist. In guten Teilungserklärungen sollte das Stimmrecht nach MEA (Miteigentumsanteilen) zu finden sein, welche dann nach einer Zusammenlegung addiert werden.
Guten Tag Herr Hundt, unsere Nebenkostenabrechnung enthält Kosten für einen Objektschutz. Erst wurden 50 % abgerechnet, jetzt 100 %. Wenn dieser Schutz aus Personen besteht, gehören wohl Tarnkappen zur Arbeitskleidung. Dieser Objektschutz wurde nie gesehen, noch hat sich irgendetwas geändert seit dem es den gibt. Dürfen Kosten der Sicherheit überhaupt auf die Mieter umgelegt werden? Guten Rutsch! Walter
Hallo Frau Walter, wenn die Umlage eines Sicherheitsdienstes (z.B. ein Pförtner) im Mietvertrag vereinbart ist, halte ich die Kosten für umlegbar. Sie sollten aber nachfragen, warum die Kosten jetzt zu 100% und vormals nur zu 50% umgelegt wurden. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, es geht um eine Eigentümergemeinschaft und um die Verwaltung. Darf eine Verwaltung zusätlich Gebühren berechnen wenn sie sich um die Erneuerung von der Fassade und neue Balkone kümmert ? Ich empfinde es für sehr Hoch wenn die Verwaltung 2% der Investitionssumme berechnet ( von ca 300.000 € ) mfG K. Okrusch
Hallo Frau Okrusch, die Regelungen dazu finden sich im Verwaltervertrag. Es ist durchaus üblich, dass sich die Verwaltung den Mehraufwand prozentual vergütet bekommen möchte. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, ich besitze drei Wohneinheiten in einem Haus mit 6 Wohnungen. Die Hausverwaltung berechnet mir monatlich 5 % der vollen Miete zuzüglich MwSt. Insgesamt belaufen sich die Verwaltungskosten für eine Wohnung bei circa 47 Euro (inkl. MwSt) bei einer Kaltmiete von 600 Euro. Ich empfinde dies als sehr hoch, da dies insgesamt fast 8 % der Kaltmiete ist. Wie stehen Sie dazu? Sind in Ihren obigen Angaben (5 % der Kaltmiete bis 6 % der Warmmiete) MwSt enthalten, oder muss man diese noch dazuaddieren? Herzlichen Dank für Ihre Hilfe
Hallo Helmut, danke für Ihren Kommentar mit konkreten Zahlen. In der Tat sind 47 Euro pro Wohnung nicht wenig. Sie merken, dass eine prozentuale Vereinbarung mit zunehmender Wohnungsgröße und hoher Miete für den Eigentümer nachteilig werden kann. Es spielt keine Rolle, ob in den 5% oder 6% Mehrwertsteuer enthalten ist. Schwankungen um 20% (oder halt 19 % MwSt.) sind immer möglich. Betrachten Sie meine Beispiele daher wirklich nur als grobe Richtwerte. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, wir haben seit Frühjahr dieses Jahres einen neuen Verwaltungsbeirat, der leider ohne Rücksprache mit den Eigentümern willkürlich und eigenmächtig handelt. Wir hatten in diesem Jahr noch keine ordentlihe Eigentümerversammlung und es steht ein vorzeitiger Wechsel der Hausverwaltung mittels Aufhebungsvertrag an. Die aktuelle Hausverwaltung hat drei Termine für eine ordentliche Eigentümerversammlung Mitte September vorgeschlagen. Der Verwaltungsbeirat behauptet nun, nach Rücksprache mit den Eigentümern sei eine Versammlung erst am 15. Oktober möglich, da sonst keine Mehrheit zustande kommen würde. Ich habe bei fünf Eigentümern nachgefragt. Diese wurde vom Beirat weder schriftlich noch telefonisch kontaktiert. Daraufhin habe ich den Beirat per Mail aufgefordert mir bis heute die Eigentümer zu benennen, welche an einer Versammlung im September nicht teilnehmen können. Gleichzeitig habe ich alle Eigentümer, mit Ausnahme eines Eigentümer, der keine Mailadresse besitzt, informiert. Ich habe keine Antwort des Beirats erhalten. Leider haben wir nur noch eine Woche für den Versand der Tagesordnung Zeit, da der Hausverwalter in den Sommerferien nicht tätig wird und gleich im Anschluss an die Ferien die Versammlung stattfinden soll. Was ist hier zu tun? Kann ich in Abstimmung mit der Mehrheit der Eigentümer und dem Hausverwalter die ordentliche Eigentümerversammlung einberufen und den Beirat somit übergehen oder ist dies rechtlich nicht möglich? Der Termin Mitte Oktober erscheint den vier Kapitalanlegern der Anlage als sehr spät, da nach der Versammlung noch eine zweiwöchige Einspruchsfrist besteht und die Nebenkosten mit den Mietern abgerechnet werden müssen. Diese haben bereits mehrfach bei den Vermietern bezüglich der Nebenkostenabrechnungen nachgefragt.
Guten Tag Herr Hundt, wir sind eine kleine WEG bestehend aus vier Einheiten. Es steht nun die Auflösung der bestehenden WEG und die Gründung einer neuen WEG mit drei Einheiten an. Es fanden seit Sommer einige Gespräche und außerordentliche Versammlungen statt. Zur Rechtsklärung wurde hierzu auch ein Rechtsanwalt eingeschaltet, welcher auf Stundenbasis 180,- € + Mwst abrechnet. Laut Verwaltervertrag verlangt unsere Hausverwaltung für zusätzlich anfallende Leistungen 48,00 € Stundensatz. Nun im November (nach 5 Monaten) hat uns die Verwaltung darauf aufmerksam gemacht, dass die Leistungen in Bezug auf die Änderung der Teilungserklärung nicht mit den monatlichen Verwaltergebühren abgedeckt sind, sondern unter diesen Passus fallen und entsprechend abgerechnet werden. Unsere jetzige Anfrage nach einer Aufstellung für bisher geleitete Stunden wurde von der HV noch nicht beantwortet. Müssten hier die Eigentümer nicht regelmäßig über die angefallenen Stunden informiert werden oder eine Art Rapportzettel erstellt werden? Herzlichen Dank für Ihre Antwort.
Hallo Frau Walburga, lassen Sie sich zu der Frage bitte rechtlich beraten. Entscheidend ist ja, ob nicht alleine der Vertrag für die Durchsetzung der HV-Anspräche genügt. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, ich bin Eigentümer von zwei Wohnungen. Die Wohnung A ist in einem Gebäude mit insgesamt 9 Wohnungen. Diese ist vermietet. Die Wohnung B in der ich lebe ist in einem Gebäude mit insgesamt 6 Wohnungen. Ich zahle für Wohnung A: 130 € im Monat. Für die Wohnung B: 160 € im Monat. Das ist ZU VIEL für meine finanziellen Verhältnisse. Sind diese Preise im Schnitt okay oder sind sie deutlich über den Durchschnitt? Mit freundlichen Grüßen Antonio Pomarico
Hallo, ich wohne als Mieter in einem 4-Familienhaus, die anderen 3 Parteien sind Eigentümer. Bisher hatten wir keine Hausverwaltung, doch dies soll sich nun ändern. Meine Vermieterin hat mich nicht informiert, sondern eine Nachbarin. Muss ich als Mieter einer Hausverwaltung zustimmen? Muss mich die Vermieterin darüber informieren? Welche Kosten kommen auf mich zu? Ich habe die 2. größte Wohnung in dem Haus. Wird der Hausverwalter nach Einheiten berechnet? Vielen Dank für eine baldige Antwort
Hallo Tilly, die Kosten für die Hausverwaltung zählen zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten. Als Mieter kommen also keine Kosten für die Hausverwaltung auf Sie zu. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, erst einmal schönen Dank für die schöne Seite ! Ich habe ggf. vor mein Haus in Bottrop einer Hausverwaltung zu übergeben. Es sind derzeit 10 Wohnungen (alles WGs) und ein größeres Büro mit rund 500 m² im Erdgeschoss. Nun zu meinen Fragen: 1) Was sind ungefähr die derzeitigen Durchschnittspreise ? So pi mal Daumen 2) Berechnen Hausverwaltungen für die Gewerbeeinheit mehr ? 3) Sind WGs eher negativ anzusehen ? Danke und Gruß aus Bottrop
Hallo Simone, danke für Ihre Fragen: zu 1): ich denke Sie können mit etwa 25 Euro pro Wohnung rechnen (+- 20%) zu 2): einige Verwaltungen berechnent ein paar Euro mehr für Gewerbeeinheiten. Bei nur einer Einheit ist das in meinen Augen aber nicht entscheidend. zu 3): ja, meiner Meinung nach sind WGs für Hausverwaltungen eher negativ, da mehr Aufwand. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, bzgl. Ihrer Anmerkung Kleine WEG + verstritten = sehr hoher Preis kann ich Ihnen sicherlich zustimmen. Aber woher weisst denn der neue Verwalter der ein Angebot abgibt das die WEG verstritten ist ? Unsere Eigentumsgemeinschaft ist auch nicht die Beste und wir suchen nun auch einen neuen Verwalter….sollte man direkt mit offenen Karten spielen oder kann der Verwalter im Vorfeld erkennen das es viele Eigentümer gibt die sich nicht grün sind. Und was ist denn ca. ein hoher Preis ? Danke für Ihre Hilfe ! Gruß M.Nowak
Hallo Herr Nowak, nun, einige Punkte dazu: 1. Der Verwalter wird Ihnen vielleicht ein Angebot zusenden, ohne die Details zu kennen. Dann bekommen Sie nach der ersten Vertragslaufzeit einen höheren Preis oder haben gar für die gesamte vereinbarte Zeit einen unmotivierten Verwalter + das Risiko, dass der Verwalter bei erster Gelegenheit wieder abspringt = keine besonders gute Lösung. 2. Der Verwalter wird sein erstes Angebot ohne Detailkenntnisse später zurückziehen und/oder nachbesser (teuerer machen) = ebenso keine gute Lösung. 3. Die Hausverwaltung spricht vor Angebotsabgabe mit einem Eigentümer oder erbittet sich Einsicht in die Beschlusssammlung und/oder die letzten Protokolle. Dann lernt er die Gemeinschaft sehr schnell kennen = schon besser. 4. Ich würde immer mit offenen Karten spielen. Ansonsten haben Sie in Ihrer Gemeinschaft ständige Verwalterwechsel und wie oben geschrieben stets unmotivierte und sich übervorteilt fühlende Hausverwalter. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo und guten Tag, ich hätte auch eine Frage. Bei uns berechnet mir die Hausverwaltung bei drei Mehrfamilienblocks mit ca 18 Wohneineiten, also ca 54 Wohneinheiten in Ratingen für meine 35 qm Eigentumswohnung 285 EUR im Jahr Verwalterkosten. Mir scheint das sehr hoch.
Hallo Herr Wiers, für eine kleine Wohnung sind das prozentual relativ hohe Kosten (in Anbetracht der Mieteinnahmen). Wenn Sie rückwärts rechnen, sind das 23,75 Euro brutto (inkl MwSt.) im Monat, netto ca. 19,96 Euro. Das ist für 54 Einheiten meiner Meinung nach sicherlich nicht wenig, aber durchaus noch im Rahmen. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, wir sind Eigentümer von vier Einheiten in einem fünf Parteien Haus. Es ist eine WEG. Bevor wir die Wohnungen gekauft haben, gab es schon eine Hausverwaltung. Wir würden die Verwaltung aber gerne selbst übernehmen, da diese eigentlich für das Geld (für unsere vier Einheiten sind es knapp 1000 € im Jahr) eigentlich nicht wirklich was produktives leistet, ausser fehlerhafte Abrechnungen zu liefern, oder die vereinbarten Aufgaben nur teilweise zu erfüllen, so dass wir eigentlich immer kontrollieren müssen, ob auch alles passt. Das Problem ist aber, dass der Eigentümer der fünften Einheit auf eine Verwaltung besteht. Uns würde gesagt, dass wir das so akzeptieren müssen. Dies erscheint uns aber Anbetracht der Kosten, die wir tragen müssen ziemlich ungerecht, da wir 80% der Kosten tragen müssen. Meine Fragen daher: 1. müssen wir das wirklich so stillsweigend akzeptieren, obwohl wir laut Teilungserklärung ein Mehrheitsrecht haben, oder haben wir eine andere Möglichkeit? 2. wenn wir keine andere Möglichkeit haben sollten, müssen wir die Verwaltung akzeptieren, obwohl wir nicht zufrieden sind, oder können wir wenigstens eine andere Verwaltung nehmen. 3. oder sind wir trotz des Mehrheitsrecht dazu verbannt die zu nehmen, die er sich aussucht? Es ist etwas viel, aber ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie uns so schnell wie möglich antworten könnten. Mit freundlichen Grüßen Frau Schmidt
Hallo Frau Schmidt, nehmen Sie am besten kurz in dieses Urteil Einblick: LG Hamburg, Urteil vom 23.5.2012, 318 S 198/11. Die Verwalterbestellung kann nicht ausgeschlossen werden. Aber natürlich können Sie mit Ihrer Mehrheit eine anderen Verwalter bestellen, gar keine Frage. In wie weit Sie sich selbst bestellen könnten, sollten Sie rechtlich klären lassen. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, Wir sind ein sechs Parteien Mietshaus meine Frage. Darf in den Betriebsnebenkosten das rein und raus stellen der Mülltonnen durch einen Service bei der Müllabfuhr mit berechnet werden ? Wenn ja ist es nicht eine extra Position? Wie muss die Position berechnet werden? Personen oder Quadratmeter oder nach Parteien. Für Ihre schnelle Antwort wäre ich sehr dankbar Mit freundlichen Grüßen Frau Stamm
Hallo Frau Stamm, das sind klassische Nebenkosten. Die Umlage berechnet sich nach dem vereinbarten Umlageschlüssel im Mietvertrag. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hudt, zum Glück habe ich Ihre Seite gefunden. Ich würde gerne wissen ob es zulässig ist, das ein Hausverwalter nach qm abrechnet ud wen ja ob man dagegen etwas machen kann? Mit freundlichem Gruß Ansgar Preuß
Hallo Ansgar, was meinen Sie genau? Das die Hausverwaltung die Nebenkosten über den Umlageschlüssel der Wohnfläche verteilt? Sind Sie Mieter oder Eigentümer? Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo, ich bin Eigentümer einer Wohnung von 17 aufgeteilt in zwei Häusern.Das verwalterhonorar wird mit MEA berechnet.i meinem fall „leider“ da ich die größte Wohnung habe.
Hallo Ansgar, ich würde in der Teilungserklärung nachsehen. In der Regel finden Sie hier den Umlageschlüssel für die Verwaltungskosten (normalerweise pro Einheit). Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, wie sind die Durchschnittspreise für die Verwaltung von Tiefgaragen? Wir sind Eigentürmer von Reihenhäusern im Landkreis München und haben nur die Tiefgaragen (60 St.) als Gemeinschaftseigentum. Nach 5 Jahren der Verwaltung sollen die Gebühren von 3 auf 6 Euro steigen. Ist die Erhöhung um 100% nicht zu hoch? Vielen Dank, K. Timkova
Hallo Timkova, ich kann Ihnen hier leider keinen Durchschnittspreis nennen. Erfahrungsgemäß liegen die Preise abhängig von der Größe der Anlage bei 2,00 bis 4,00 Euro pro Garage / Stellplatz im Monat. Die Frage ist auch, wie die Hausverwaltung eine Erhöhung um satte 100 Prozent begründet? Grundsätzlich kann der Preis aber auch verdoppelt werden, sofern beide Vertragspartner (Gemeinschaft und Hausverwaltung) sich einig sind. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, gibt es für Verwaltungen einen Vergleich, wie viel WE bzw. Fläche ein Verwalter verwalten kann. Ich frage deshalb, weil die Verwaltung von unserem Mietobjekt nur 2 Verwalter hat, und sehr viele Immobilien verwaltet. Anfragen und Reparaturen dauern Ewigkeiten und es gibt auch nur selten Antworten auf Anfragen. Gefühlt ist die Verwaltung ziemlich unterbesetzt!!! Viele Grüße V.Mix
Hallo Herr Mix, danke für Ihre Frage. Hier gibt es sicherlich Richtwerte, die aber große Spannen mit sich bringen. Betreut ein Verwalter ein Haus A bis Z oder gibt es einen Außendienst oder eine Buchhaltung? Hat die Hausverwaltung nur Miethäuser oder auch WEG-Objekte? Sind die Häuser eher klein, mittel oder sind es nur große Anlagen mit 50 Einheiten und mehr? Anhängig von diesen Fragen ergibt sich meiner Erfahrung nach eine Spanne von 100 bis 500 (Wohn)Einheiten. Wenn Ihre Hausverwaltung unterbesetzt ist, kann es an einer (Objekt)Überlastung, aber auch an vielen verschiedenen Dinge liegen. Wenn Sie dauerhaft unzufrieden sind und sich nichts ändert, ist ein Wechsel vielleicht eine Option. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, ich habe vor mich als Verwalter Selbständig zu machen. Meine Frage, wie viel Wohneinheiten schätzen Sie, kann ein alleiniger Verwalter maximal betreuen? Es geht dabei nicht um WEGs und nehmen wir an, dass Verhältnis zu den Mieter ist super und ohne große komplikationen. Vielen Dank für Ihre Antwort!
Hallo Herr Klemme, eine pauschale Aussage ich hier wirklich schwierig. Es hängt von vielen Faktoren ab (z.B. Größe und Lage der Objekte, gibt es einen Außendienst und eine separate Buchhaltung). Die Spanne reicht sicherlich von 300 bis 600+ Einheiten. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, wir sind gerade dabei eine gute und preisgünstige Hausverwaltung zu suchen oder wenn nicht anders möglich zu gründen . Wir haben bereits verschiedene Objekte Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung – beide vermietet ca 15 Jahre alt, 10 Pateien Haus – ebenfalls alles vermietet – ca 15 Jahre alt, 3 Familienhaus – vermietet 3 Pateienhaus + 1 Gewerbe – ca 10 Jahre alt 3 weitere Einfamilienhäuser Geplant sind zudem mehrere Häuser zwischen 10 und 30 Einheiten – Baujahr nächstes Jahr Ortschaften haben alle eine gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Bahnanbindung. Alles nicht weiter als 20 km von einer Großstadt entfernt. Bisher wurde die Hausverwaltung mehr oder weniger nebenher privat gemacht und auch nicht als Hausverwaltung abgerechent. Da die Betreeung zeitlich immer schwieriger wird wollten wir uns auf dem Markt nach einer gescheiten Hausverwaltung um schauen oder ggf etwas professioneller selbst aufziehen und abrechnen. – Welche Möglichkeiten haben wir? – Ist es so einfach Möglich eine Hausverwaltung für bestehende Mietverhältnisse zu angagieren? – Welche preisliche Mehrkosten erwarten die Mieter monatlich in etwa? – Macht eine Pauschale oder ein festgesetzter prozentualer Anteil der Warm-/Kaltmiete sinn? – Gibt es eine Übersicht was alles tatsächlich über die Hausverwaltung abgedeckt werden muss? – Was micht irritiert hat war die oben geschriebene Aussage, Hausverwaltung nichtumlagefähige Nebenkosten. Bedeutet das im Klartext wir können eine Hausverwaltung nicht dem Mieter in Rechnung stellen. Bisher wurden nur der Abrechnugnsservice (Warm-/Kaltwasser,…) in Rechnung gestellt. Vielen Dank im Voraus!
Hallo Frau Dittert, danke für Ihren Kommentar. Sie Sie sich Dinge steuerlich korrekt gestalten, kann ich hier leider nicht ausführen. Die Kernaussage ist aber, dass die Kosten für die Hausverwaltung nicht auf die Mieter umgelegt werden können, richtig. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Frau Dittert, Ihrer Fragestellung bzgl. der Umlegbarkeit von Verwaltungskosten entnehme ich, dass Sie sich noch nicht umfassend mit professioneller Hausverwaltung beschäftigt haben. Besonders im Hinblick auf die im Raume stehenden Neuregelungen / Zulassungen für Makler und Verwalter sollten Sie sich doch lieber nach einer professionellen Hausverwaltung umsehen. Viele Grüße Heino Florin
Hallo, Ich wohne in einer kleinen Wohnanlage ( 3 Reihenhäuser/ WEG ), das Grundstück ist mit Teilungserklärung und WEG Recht geteilt. Der Mittelhausnachbar möchte nun einen Verwalter bestellt haben. Da mein Mittelhausnachbar gerade auf allen erdenklichen Wegen versucht uns zu Schaden würde ich den Zustand als eher zerstritten bezeichnen. Die Gesamtgrundstücksgröße beträgt 990 qm, die Häuser haben eine Größe von ca. 110 qm, Baujahr 2000, kein Reparaturstau. Bisher wurde die Anlage gemeinschaftlich verwaltet. Wie hoch wären die Kosten für eine externe Verwaltung und lohnt es sich überhaupt für eine derart kleine Anlage eine externe Verwaltung zu beauftragen zumal alles von den Eigentümern bewohnt wird, also keine Vermietung. Danke und Gruß, L. Kurscheid
Hallo Herr Kurscheid, ich würde immer eine externe Verwaltung beauftragen. Denn gerade bei kleinen Objekten braucht es eine neutrale Person, die die Dinge von außen betrachtet und die Eigentümer gleichberechtigt behandelt und Streitpotenzial vermeidet. Wie Sie gelesen haben, ist es nicht ganz einfach jemanden für ein solch kleines Objekt zu finden. Die Kosten für die Hausverwaltung werden meiner Einschätzung nach zwischen 30 und 50 Euro netto pro Einheit und Monat liegen. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, in unserem Haus (12 Parteien) habe ich vor kurzem einen zusätzlichen Abstellraum erworben. Da es sich um Sondereingtum handelt habe ich jetzt von unserer Verwaltung eine eigene Abrechnung dafür erhalten (12/1000). Darin enthalten waren auch zusätzliche 80€ jährliche Verwaltungskosten für den Raum. Meine Frage wieviel zusätzlich darf ein Verwalter für ein Sondereigentum im Form eines Abstellraums oder Hobbyraum verlangen? Mit freundlichen Grüßen Timo Johns
Hallo Herr Hundt, jede der 12 Einheiten zahlt ja 250€ jährlich an Verwaltungskosten. Nur bei mir kommen wie geschrieben 80€ on Top für den zusätzlichen Keller. Was empfehlen Sie mir, kann ich mit dem Verwalter einen individuellen Gesamtsatz ausmachen oder bin ich an seine Preisvorgaben gebunden da er ja der Verwalter der gesamten Einheit ist? Was ist wenn er von seiner Preisvorstellung nicht runter geht, welche Möglichkeiten habe ich dann? Veilen Dank Timo Johns
Hallo Timo, ich würde erstmal prüfen, was genau der Verwalter in seinen ursprünglichen Angebot angeboten hatte. Irgendwo her muss der Wert ja stammen. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, Meine Schwester und ich haben von unseren Eltern zwei Einfamilenhäuser und fünf 3-5-Familienhäuser geerbt (insgesamt 23 Wohnungen), die nun aufgeteilt werden sollen. Meine Schwester hat über die letzten 30 Jahre die Verwaltung aller Wohnungen übernommen. Nun möchte ich Ihre Arbeit fair in der Teilung berücksichtigen. Die Mieter sind alle unkompliziert, es gab über die normale monatliche Verwaltungsarbeit hinaus nicht viel zu tun. Wir haben mehrere Modelle durchgerechnet, würden uns aber sehr über Ihren Rat freuen. Da meine Schwester kein Gewerbe dafür betreibt und das nebenher gemacht hat, war ihre Arbeit bisher nur virtuell in Zahlen zu fassen, sprich es wurde ihr nichts bezahlt, was versteuert werden müsste. Daher hat sie auch keine Kosten gehabt, wie es eine Hausverwaltungsgesellschaft mit Gehältern, etc hat. Daher scheint es nicht realistisch die ca. 230 € einer solchen Firma pro Jahr und Wohnung 1:1 für ihre Arbeit anzurechnen. Unser aktuellstes Modell sieht 140 € netto pro Jahr und Wohnung basierend auf 2012 vor. Für die Jahre davor und danach haben wir den Verbraucherpreisindex als Grundlage genommen und so die Kosten für die 30 Jahre berechnet. Meinen Sie, das ist so in Ordnung, oder haben SIe uns da einen besseren Rat? Viele Grüße, Christoph Schulz
Hallo Christoph, ich denke das 140 Euro pro Wohnung und Jahr für Ihren Fall als symbolische „Kosten für die Hausverwaltung“ ein annehmbarer Wert ist. Das gleiche würde ich Ihnen aber auch bei 100 oder 180 Euro schreiben – da Ihr Fall einfach sehr besonders ist. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Tag Herr Hundt, ich bin für eine WEG die Ansprechpartnerin in einem 6 Familien-Wohnhaus. Ich organisiere Handwerker, erbringe Kostenvoranschläge und bin vor Ort für die Mieter der verlängerte Arm für die WEG. Nehme bauliche Mängel auf, vereinbare Termine mit den örtlichen Handwerkern ect.. Wie viel Verwaltungshonorar kann ich hier verlangen. Ich bekomme einen Pauschalbetrag ,(50€) für die 6 Wohnungen. Ich erledige jedoch keine Strom- und Heizungskostenabrechnungen. Meine Frage: Kann ich hier mehr verlangen? Mit freundlichen Grüßen C. Herrmann
Hallo Herrmann, Preise sind Verhandlungssache. Wie viel eine professionelle Hausverwaltung kostet, haben Sie oben gelesen. Welche Preis Sie ansetzen können, hängt davon ab, wieviel Sie und die anderen Eigentümer für angemessen halten. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, ich habe zwei Wohnungen erworben, die vor Jahren schon zusammengelegt wurden. Die Hausverwaltung wurde bislang immer nur für eine Einheit berechnet, nun aber ohne Vorankündigung und zeitgleich mit einer Erhöhung der Hausverwaltungskosten wird für zwei Einheiten abgerechnet. Ist das korrekt? Viele Grüße, Manfred
Hallo Manfred, grundsätzlich basiert die Vergütung der Hausverwaltung auf der Anzahl der Einheiten in der Teilungserklärung. Es gibt allerdings auch Regelungen in Teilungserklärungen, dass bei Zusammenlegungen nur einmal Verwaltungskosten anfallen sollen. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrte Damen und Herren, die Hausverwaltung einer WEG beschäftigt Geringverdiener für gärtnerische Tätigkeiten und Treppenhaus Reinigung, die bei der Knappschaft angemeldet sind. Die Abrechnung erfolgt über DATEV bei einem Steuerberater außer Haus. Ist es rechtens wenn die Hausverwaltung diese Kosten des Steuerberaters für die DATEV Abrechnung der WEG in Rechnung stellt, dies zusätzlich zu den Verwaltungskosten. Mit freundlichen Grüßen Hugo Noack
Hallo Hugo, Vergleich: wenn Sie eine externe Firma beauftragen, zahlen Sie die Kosten für Lohnabrechnungen etc. über den Stundenlohn des Unternehmens. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, es wäre super wenn Sie mir bei folgender Frage einen Tipp geben könnten: Wir besitzen eine Wohnung (Eigennutzung) in einer neuen Wohnanlage mit mehreren Häusern und gemeinschaftlichem Eigentum (Wege, Spielplatz etc.). Jedes Haus ist eine eigene Eigentümergemeinschaft. Jeder Käufer hat auch Teileigentum am Gemeinschaftseigentum zu übernehmen. Dies wird aktuell durch den Bauträger bestimmt und die Dienstbarkeiten eingetragen. Soweit eigentlich klar, zum Sondereigentum gehört Gemeinschaftseigentum des jew. Haus und Gemeinschaftseigentum der Anlage insgesamt. Die Hausverwaltung (eine Hausverwaltung für alle Einheiten) spricht hier von einer Bruchteilsgemeinschaft und avisiert für deren Verwaltung extra Gebühren. Ist das rechtens? Vielen Dank für eine Beurteilung. mfg. Walter Hallhuber
Hallo Walter, die Fläche über die wir sprechen, scheint ein separates Grundstück mit mehreren Eigentümern zu sein, das nicht bebaut ist und damit auch mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft nichts mehr zu tun hat. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Dennis, vielen Dank für die Nachricht. Der Sachverhalt ist jedoch doch anders: Die Flächen (und deren Verwaltung) um die es hier geht gehören zur Wohnanlage, die sich aus mehreren Eigentümergemeinschaften zusammensetzt. Bei diesen Flächen handelt es sich nicht um ein unbebautes Grundstück sondern um gemeinsam genutzte Flächen wie z.B. Spielplatz und Eigentümerwege. Daran hat jeder Eigentümer ein Miteigentumsanteil erworben. Die Höhe des jeweiligen Anteils wird derzeit vom Bauträger bestimmt und die Dienstbarkeiten eingetragen. Die gesamte Wohnanlage, d.h. die jeweiligen Eigentümergemeinschaften werden von derselben Hausverwaltung betreut. Die Hausverwaltung sieht nun in diesen Flächen eine sog. Bruchteilsgemeinschaft für deren Verwaltung sie zusätzliche Gebühren avisiert. Die Eigentümer sind demgegenüber der Ansicht dass dem nicht so sein kann da es eben kein separates Grundstück / separates Eigentum ist sondern der jeweilige Bruchteil ja direkt mit dem individuellen Wohnungseigentum in direkter Verbindung steht. Ein „Externer“ kann auch kein Eigentum an diesen Gemeinschaftsflächen erwerben. Vielen Dank für nochmalige Beurteilung. Beste Grüße, Walter
Hallo Herr Hundt, Ich bin seit 6 Jahren Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes in einer WEG mit insgesamt 99 Einheiten, diese setzt sich zusammen aus 54 Wohneinheiten, 2 Gewerbeeinheiten und 43 TG-Stellplätzen. Da ich in dieser WEG „nur“ den Stellplatz habe war ich in der Vergangenheit nicht auf Eigentümerversammlungen…mit der Abrechnung war ich stets zufrieden, zahlte pro Monat 12,-€. Vor 2 Jahren gab es wohl mehrere Klagen gegen die HV sowie gegen die gesamte WEG, infolgedessen wurde die HV abgewählt (21.12.2015). Danach war das Objekt einige Monate ohne Verwaltung, auf Antrag eines Eigentümers wurde vom Gericht ein Notverwalter eingesetzt. Dieser war per Beschluss vom 31.03.2016 bereits vom Amtsgericht als Ersatzzustellungsvertreter eingesetzt worden. Vom 06.05.2016 – 31.12.2016 wurde er vom Amtsgericht zum Notverwalter bestellt und in einer spärlich besuchten Eigentümerversammlung dann auch für die Zeit vom 01.01.2017- 31.12.2018 zum Verwalter gewählt. Ich bin ausnahmsweise zur Versammlung gegangen um zu klären wieso mein Umlageanteil lt. Wirtschaftsplan für 2017 plötzlich von 12 € auf 25 € gestiegen ist…. Die Erklärung des Verwalters war, dass ihm (als Notverwalter) vom Gericht 30,-€/Einheit zugesprochen wären und er daher 20,- per WEG und 10,- pro TG-Platz nehmen würde. Nun zu meinen Fragen: In der jetzt vorliegenden Jahresabrechnung für 2016 sind unter dem Punkt „Verwaltervergütung“ alle 99 Einheiten zusammen berechnet, mit satten 24,-€/Monat – hier muss m.M.n. unterschieden werden zwischen WEG, GE, TG ? Außerdem meine ich dass diese Vergütung erst ab Einsatz berechnet werden dürfte (06.05.2016) und nicht für das gesamte Jahr 2016 ? (Für den 1monatigen Einsatz als „Ersatzzustellungsvertreter“ sind für die gesamte WEG gesondert 1330,- aufgeführt) Ich bin so sauer, noch im Mai 2016 hatte ich von diesem Verwalter ein Schreiben bekommen dass nach Prüfung der Unterlagen weiterhin 12,-€ Umlagen zu zahlen sind…Jetzt erhalte ich die Jahresabrechnung für 2016 und soll 345,- NACHZAHLEN !? Für einen TG-Stellplatz ?? Beste Grüße und vielen Dank im Voraus für die Geduld beim Lesen 🙂
Hallo Anja, danke für Ihren Beitrag. Ich würde Ihnen erstmal raten, dass Sie in der Teilungserklärung einen möglichen Umlageschlüssel für die Verwaltungskosten suchen. Vielleicht hilft Ihnen das schon. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, habe wg. Urlaubs erst jetzt nachschauen können… Auszug aus der Teilungserklärung (von 1993): „§ 2 Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum (1) Das Wohnungsunternehmen errichtet auf dem Grundstück ein Gebäude mit 3 Läden(Gewerbeeinheiten), 48 Eigentumswohnungen und einer Tiefgaragenanlage mit 43 Parkplätzen(Teileigentum). ………………. ………………. (4) Die Vergütung für den Verwalter beträgt jährlich je Wohnung DM 360,- zzgl. MwSt. für die ersten 5 Jahre der Bestellung. Die Verwaltervergütung erhöht sich nach Ablauf der 5 Jahre auf DM 420,- zzgl. MwSt. je Wohnung und Jahr. Für die Miteigentumsanteile lfd. Nr. 1,2,3 der Teilungserklärung (Gewerbeeinheiten) beträgt die Verwaltervergütung jährlich je Gewerbeeinheit DM 480,- zzgl. MwSt., nach Ablauf der 5-Jahresfrist auf DM 600,- zzgl. MwSt. je Gewerbeeinheit und Jahr“ _________________________________________________________ Wenn ich danach gehe sollte ich eigentlich gar nix zahlen müssen- da steht ja nur Verwaltergebühr je WOHNUNG/Jahr bzw. Gewerbeeinheit/Jahr…kein Wort vom TG-Parkplatz 😉
Hallo Herr Hundt, ich wohne in einem 12 Familien Haus, wir sind alle Eigentümer. Die Wohnungen sind verschieden groß. D.h. 3,5 Zimmer und 4,5 Zimmer. Ich bin Eigentümerin einer 3,5 Zimmerwohnung. Mein Nachbar der über uns wohnt und auch Eigentümer der Wohnung ist, zahlt monatlich 177,- € Hausgeld und ich zahle 209,- € Hausgeld. Obwohl beide Wohnungen gleich groß sind und jeweils 2 Personen drin wohnen. Wie ist das möglich? Ich habe den Verwalter angerufen aber der will mit mir überchaupt nicht sprechen, hat mir gesagt ich muss bis nächstes Jahr warten, aber das macht er seid Jahren. Jedes Jahr ist die Abrechnung falsch berechnet. Was kann ich tun? Liebe Grüße Gabi Fili
Hallo Herr Hundt, ich würde gerne ein 7-Parteienhaus in die Mietverwaltung geben. Es werden 30,- netto pro Einheit berechnet. Ist es hierbei üblich, dass sich der Verwalter bei den Instandsetzungsmaßnahemen mit einem Prozentsatz von ca. 3% auszahlen lässt. Oder bei Mieterhöhungsgesuchen eine Pauschalvergütung verlangt. Viele Grüße Jung
Hallo Herr Jung, einen Prozentsatz für größere Sanierungen (z.B. ab einen Volumen von 5.000 Euro) kann durchaus vereinbart werden. Mieterhöhungen können auch separat abgerechnet werden, gehören m.E. aber zur normalen Verwaltertätigkeit. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Tag, seit kurzem muß ich mich als Hausverwalter vor neuen Verhandlungen informieren. Mehr aus Freundschaft habe ich dieses Objekt aus meiner ansonsten abgegebenen Verwaltung weiter betrieben. Es gab einen einfachen Vertrag mit festen Sätzen für die 14 Einheiten (10 €). Sonderaufgaben Vergütung war vereinbart aber ohne Festlegung im Detail. Hier gab es (15 €/h oder 30% des Erfolges) auch bei der Neuvermietung (1 MM) nur mündliche Zusage. Durch den plötzlichen Tod des Vermieters wird nun neu verhandelt: Meine Forderungen aus 4 Neuvermietungen waren verschleppt worden und wollen die Geschwister nicht anerkennen. Auch die über mehrere Jahre sehr Aufwändige Bearbeitung zweier drohender Zahlungsausfälle in Höhe von mehreren tausend € will man nicht anerkennen obwohl der erfolgreiche Abschluss nach dem Tod des Vermieters zu über 3000€ Einnahmen führte. Mein Vorschlag für die Zukunft mit einem fairen Honorar von 15 € plus MM bei Neuvermietung mit 2 €. Wird kritisiert bzgl. der prozentualen Erhöhung könnte akzeptiert werden. Die Altforderung wird bestritten. Gern würde ich weiter machen, kenne die Mieter gut. Muss ich die Kröte von rd. 2000 € schlucken?
Guten Tag, ich habe eine Frage ,wie haben laut Teilungserklärung eine Wohnung von 100qm. Es sind durch Umbau 2 Wohnung entstanden.Nun eine Frage die Hausverwaltung will aber 2 x Verwaltergebühren abrrechnen . Ist ja so nicht richtig da nur eine Wohnung im Grundbuch steht. Die Abrechnung machen wir selber nur die Heizkosten macht lat Abrechnung die Verwaltung. MfG Kathrin
Hallo Kathrin, als WEG-Verwaltung ist die Teilungserklärung massgebend. Anders kann es aussehen, wenn Sie die Kosten separat pro Wohnung ausgewiesen haben möchten. Dann macht eine Doppelberechnung sinn. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Tag Herr Hundt, ist bei einem Mieterwechsel eine Gebühr in Höhe von 1,5 Netto Monatsmieten an den Verwalter üblich? Kommt mir etwas hoch vor Freundliche Grüsse Kerstin Frick
Hallo Frau Frick, für die Vermietung sind bis zu 2 Monatsmieten üblich. Für die Vertragsabwicklung, Abnahme und Übergabe der Wohnung kann auch ein Betrag fällig werden. In der Summe sollten für Letzteres m.E. nicht mehr als 500 Euro fällig werden. Brechen Sie das einfach mal auf den ungefähren Stundenaufwand runter. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, auf dem Grundstück unserer Eigentümergemeinschaft (6 Wohnungen) stehen 7 Garagen. Ich selber habe keine Garage. Die Garagen gehören teilweise anderen, die gar nicht in dieser Wohnanlage wohnen. Unsere Hausverwaltung verlangt Verwaltergeühren für 7 Garagen. Diese Gebühren werden auf die 6 Wohungseigentümer umgelegt. Ich bezahle somit Verwaltergühren für Garage obwohl ich keine besitze. Ist das i. O.? Für Ihre Stellungsnahme wäre ich dankbar. Freundliche Grüße Brigitte W.
Hallo Brigitte, wenn den Garagen Miteigentumsanteile zugeordnet sind, dann müssen m.E. die Eigentümer der Garagen die entsprechende Verwaltergebühr für die Garagen tragen. Wenn die WEG die Garagen z.B. vermietet, sieht die Sachlage anders aus. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Tag herr Hundt, muss ich Verwaltervertrag unterschreiben wenn ich nicht zugestimmt habe? Drei andere Eigentümer waren dafür und wir mit 2 Stimmen dagegen. Wenn die anderen dafür gestimmt haben müssen die auch unterschreiben. Wir nicht…oder und warum. MfG Kathrin
Hallo Kathrin, nicht jeder Eigentümer muss den Verwaltervertrag unterzeichnen. Im Normalfall werden dafür der Beitrat oder z.B. zwei Eigentümer bevollmächtigt. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Tag Herr Hundt, ich muss noch mal auf den Verwaltervertrag zurückkommen. Wir sind 4 Eigentümer mit 5 Wohnungen zwei besitzen wir und haben somit 2 Stimmen im Haus. Die anderen 3 Eigentümer haben die alte Hausverwaltung wieder gewählt womit wir dagegen gestimmt haben. Einen Beirat gibt es nicht aber es müsste doch zurreichen das die anderen ET den Verwaltervertarg unterschreiben. Wenn wir nicht zugestimmt haben muss ich doch nicht noch meine Unterschrift dazugeben??? Die Hausverwaltung besteht aber dringend dazu!!! Ein Unding aus unserer Sicht. Mfg
Sehr geehrte Damen und Herren, zur Zeit wird überlegt eine externe Verwaltung mit der Verwaltung unseres Eigentums (4 Einheiten) zu beauftragen. Alle Eigentümer bewohnen Ihr Eigentum selbst und in den letzten 45 Jahren hat das auch in Eigenverwaltung ohne Probleme funktioniert. Im vorliegenden Entwurf des Verwaltervertrages werden für 2 Garagen, die zum Sondereigentum gehören, Extrakosten angegeben, obwohl es keine Grundlage für die Verwaltung der Garagen gibt. Ausreichend wäre die Verwaltung des Wohngebäudes, mehr sollte gar nicht vom Verwalter verwaltet werden. Kann man die Verwaltungskosten für die Garagen aus dem Vertrag streichen lassen?
Hallo Walter, eine Verwaltervertrag ist immer Verhandlungssache. Die Vergütung für Garagen wäre dann üblich, wenn diesen MEA zugeordnet sind. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, mich würde interessieren, ob ein Verwalter bei Wohnungsleerstand noch seine Verwaltergebühr erhält. Ich kann im Internet leider nichts dazu finden. Im Verwaltervertrag soll vom Vermieter folgender Passus eingebaut werden: – Bei nicht vermieteten Einheiten werden für die Dauer des Leerstandes keine Verwaltungskosten erhoben Das mach aus meiner Sicht keinen Sinn, da ja dennoch Arbeit für die leerstehende Whg. anfällt. Vielen Dank für Ihre Hilfe MfG Richard L.
Hallo Richard L., der Verschlag ist m.E. Unsinn. Ein Hausverwaltung enthält sowohl bei der WEG- als auch bei der Mietverwaltung ihre Gebühr, unabhängig vom Leerstand. Das der Eigentümer Verwaltungskosten sparen möchte ist nachvollziehbar, aber als Hausverwalter sollten Sie sich darauf nicht einlassen. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Tag Herr Hundt, ich bin Eigentümer von einer Wohnung (70mq) in einer Anlage (insgesamt etwa 50 WE) die durch eine Hausverwaltung betreut wird. Die Wohnung liegt in der Nähe einer Universität, und auf der Straße (und im Gebäude selbst) befinden sich mehrere WGs. Ich werde demnächst weit weg umziehen, beruflich bedingt, und würde gerne meine Wohnung auch als WG anbieten, bereits möbliert. Eine realistische Miete (warm und pauschal) wäre insgesamt ca. 860€ (abzüglich Hausgeld, bleiben mir 600€, 3 Zimmer). Die Anlage ist gut verwaltet, und die Wohnung komplett renoviert (2016). Ich werde weit weg sein, so überlege ich die Mietverwaltung im Auftrag zu geben. Da alle Kosten pauschal sind, brauche ich nur „Hilfe“ bei der Übernahme/Abnahme, und eventuell wenn kleine Reparaturen fällig werden. Kann man schätzen wieviel eine Mietverwaltung, pro Monat und bei Mieterwechsel (also Student pro Zimmer), kosten würde? Die Info brauche ich, zu verstehen ob es besser ist die Wohnung doch zu verkaufen. Vielen Dank!
Hallo Nicola, die meisten Hausverwaltungen werden einzelne WG-Zimmer nicht gerne verwalten wollen. Alles was besonders ist und vom Standard abweicht, ist i.d.R. kompliziert und damit auch mit höherer Kosten Verbunden. Rechnen Sie als Faustformel mit 20,00 Euro pro Zimmer / Einheit. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Dennis, das war superschnell, danke 🙂 die 20€/Zimmer, also, in meinem Fall insgesamt 60€ (3 Zimmer) sind pro Monat, nehme ich an, und bei der Übergabe/Rückgabe erfolgen keine weitere Kosten? Wenn es so ist, auch 80€/Monat, wäre ich sehr zufrieden, denn ansonsten, da ich 600km weg umziehen werde, wäre ich verpflichtet zu verkaufen. Die ganze Wohnung nur einem Mieter (Familie) zu geben ist hier schwer, in der Umgebung sind nur Studenten unterwegs. Nochmal vielen Dank, ich hoffe auch andere Besucher können von dieser Beratung profitieren. Gruß Nicola
Hallo Nicola, die meisten Hausverwaltungen rechnen Wohnungsabnahmen, -übergaben und Vermietungen noch separat ab. Hier kommt es darauf an, was Sie genau vereinbaren. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, ich wohne in einem Haus mit 20 Eigentumswohnungen und einer kleinen Gewerbeeinheit. Jetzt hat uns unser bisheriger Hausverwalter gekündigt, da er sich verkleinern möchte. Bisher waren die Verwalter Gebühren pro Wohneinheit und die Garagen liefen extra. November 2007 war Erstbezug. / von 20 Eigentümer hat einer keine Garage und einer hat 2. Die anderen sind nach Extern verkauft. Zur Gewerbeeinheit gehört auch eine Garage. Zwei der eventuell in Frage kommenden Verwalter nehmen eine einheitliche Verwaltergebühr, egal ob man eine Garage hat oder nicht und nehmen dann zusätzlich noch von den Externen Gebühren für die Verwaltung. D.h. das 6 Garagen doppelt Verwaltergebühren zahlen. Geht so was eigentlich? Wie viele müssen der neuen Hausverwaltung zustimmen? Wie können wir nicht Garagen Besitzer uns dagegen wehren? Gruß Doreen Halm
Hallo Doreen, wenn den Garagen Miteigentumsanteile zugeordnet sind (bei Ihnen ist das offensichtlich so), dann bekommen die Garageneigentümer auch eine Abrechnung. Eine gute Hausverwaltung wird daher z.b. 25 Euro pro Wohnung nehmen und vielleicht 7 Euro pro Garage. Lesen Sie am besten in Ihrer Teilungserklärung nach, ob es dort Angaben zur Kostenberechnung gibt. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, wir haben 2 Häuser im Ruhrgebiet geerbt mit einer Erbengemeinschaft mit 24 Wohneinheiten und einer derzeit leeren Gewerbeeinheit. Auch die Wohnungen des einen Hauses in einem nicht so guten Gebiet sind nicht alle vermietet, teils auch nicht in einem mittelprächtigen Zustand, weil die Eigentümer nicht nachgehalten haben. Jetzt muss ich eine neue Hausverwaltung suchen, weil sich der Hausverwalter gesundheitlich bedingt verkleinern möchte. Es kann auch sein, dass er Erbengemeinschaften nicht erträgt, weil er nun nicht mehr so verfahren kann wie früher. Welcher Preis pro Einheit ist für die Region angemessen? Ich habe ein erstes Angebot für 16,50 EUR netto pro Einheit. Diese Verwaltung möchte jedoch das Mietenkonto nicht selbst führen und für eine Neuvermietung 250 EUR. Der vorherige Verwalter berechnete 17,60 EUR netto. Danke & beste Grüße Berta Billing
Hallo Berta, ich denke alles unter 20,00 Euro netto pro Einheit und Monat ist für ein Miethaus dieser Größe und Lage in Ordnung. Das für die Vermietung separate Kosten auf Seiten der Hausverwaltung anfallen ist normal. 250 Euro Kosten pro Vermietung zzgl. MwSt. sind m.E. in Ordnung. Sie brauchen bei einem schwierigen Objekt eher nicht die günstigste Hausverwaltung, sondern eine leistungsfähige. Damit stellen Sie sich, dass das Objekt vernünftig weiterläuft. Wenn ich Ihnen mit weiteren Angeboten helfen kann, stellen Sie gerne hier Ihre Anfrage. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, mir geht es ähnlich wie der Dame im Post über mir. Ich kümmere mich für meinen Vater ein Mehrfamilienhaus im Ruhrgebiet mit 5 Parteien. Wir zahlen monatlich Verwaltungskosten von 119€. Das ist grundsätzlich OK aus meiner Sicht. Die Verwalterin will allerdings pro Neuvermietung 3 Monatsmieten abrechnen. Das erscheint mir etwas viel. Was meinen Sie dazu? Viele Grüße Sarah Schiepe
Hallo Frau Schiepe, gerade wenn die Wohnungen klein und günstig sind und die Nachfrage nicht sehr stark ist, rechnet sich die Vermietung für ein oder zwei Kaltmieten für die Hausverwaltung (oder auch für einen Makler) nicht. Die Frage ist, was ist die Alternative? Im Zweifel würde ich wohl in den sauren Apfel beißen und die höheren Kosten für die Hausverwaltung / Vermietung hinnehmen. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, ich möchte gerne im Ruhrgebiet erstmalig eine Hausverwaltung einsetzten. Es geht um: 12 WE Sozialwohnungen 7 normale Wohneinheiten 1 große Wohneinheit mit der Größe von 2 WE 1 große Gewerbeeinheit mit der Größe von 4 WE 1 Gewerbeeinheit mit der Größe von 2 WE. Also insgesamt 23 WE zu netto 24,50 EUR. Ich plane die Mietverwaltung im laufenden Jahr noch zu vergeben, so dass der Verwalter ab 1. Juni starten sollte. Mit welchen Kosten muss ich für die „Aufarbeitung“ der Monate Januar bis Mai rechnen? Was ist da der übliche Satz? Gibt es zudem irgendwelche Übergabekosten? Oder sollte ich lieber erst mit der Verwaltung im Januar 2020 starten?
Hallo Diana, Mehraufwand rechnen Hausverwaltungen für gewöhnlich über einen festen Stundensatz ab. Ich sehe häufig 40 bis 80 Euro netto die Stunde. Am Ende ist es aber Verhandlungssache, wie die ersten Monate aufgearbeitet und nachgebucht werden. Auch eine Pauschale wäre denkbar. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, ich bin seit kurzem Eigentümerin einer Zwei-Zimmer-Wohnung, die nach einer Renovierung Erstbezug erwartet. Da ich leider aus beruflichem Grund doch nicht selbst da einziehen kann und sehr weit entfernt wohne, habe ich vor, noch einen Sondereigentums-Verwaltervertrag (SEV-Vertrag) mit weiten Kosten abzuschließen. Dies würde ja die kaufmännische und technische Verwaltung der Wohnung beinhalten. Die kaufmännische Verwaltung beinhaltet z.B. Abschluss und Kündigung von Mietverträgen, einschließlich der Abnahme und Übergabe der Wohnung unter Anfertigung eines Protokolls. Im SEV-Vertrag steht jedoch, wenn man die Neuvermietung durch den Hausverwaltung wünscht, wird gesonderte Gebühren in Höhe von zwei Nettokaltmiete anfallen. Sind diese Zusatz Kosten für die Hausverwaltung so handelsüblich? Außerdem würde ich gerne wissen, ob man die Hausverwaltung dazu verpflichten kann oder im SEV-Vertrag einen Satz hinzufügen kann, dass die Hausverwaltung beim Mieterwechsel dem neuen Mieter die Wohnraumpflegehinweise wie z.B. regelmäßige Reinigung der Bad- und Außenwandlüfter geben sollte. Vielen Dank voraus!!
Hallo Clara, das die Hausverwaltung Kosten für die Neuvermietung verlangt ist normal. Die Vermietung ist keine klassische Verwaltungsleistung und bei einem Makler würden i.d.R. auch Kosten in Höhe von zwei Mieten anfallen. Die Übergabe von Pflegehinweisen kann durchaus im Verwaltervertrag vereinbart werden. So ein Vertrag ist grundsätzlich frei verhandelbar. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, wir haben eine Eigentumswohnung in einem 48- Parteien-Haus auf Usedom. Für unsere Wohnung zahlen wir 24 € brutto p.M. an Verwaltergebühr. entspricht 288,00 € p.J. Dazu kommen dieses Jahr noch 56,97 € p. J. an Verwalterzusatzkosten ( angeblich für Kopien). Unsere Frage ist a. Ist die Verwaltergebühr ( nach Anzahl Einheiten) im vertretbaren Bereich und b. sind die Zusatzkosten (insgesamt ca. 2735 € ) normal ? Der Verwaltervertrag läuft zum Ende des Jahres aus. Viele Grüße und danke im Vorraus. Margot Neureiter
Hallo Frau Neureiter, 24 Euro brutto bei der Größe ist sicherlich oberes Mittelfeld und alleine kein Grund zum Wechsel. Die Mehrkosten sind schon erheblich und sollten im Verwaltervertrag untermauert sein. Nur das wäre eine Grundlage für die Mehrkosten. Viele Hausverwaltungen rechnen nicht jede Kleinigkeit separat ab. So liegen Sie bei fast 29 Euro brutto pro Monat und Einheit. Das ist in der Summe bei 48 Einheiten schon relativ teuer. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, wir sind eine Eigentümergemeinschaft mit 20 Wohnungen. Jetzt hat man eine Sanierung im Werte von ca 500.000 € beschlossen. Als letzten Punkt der Tagesordnung war eine Erhöhung der Verwaltergebühr von 20 € auf 36 € pro Wohnung (80 % Erhöhung). Da die Mehrheit der Eigentümer die Sanierung der Anlage gefährdet sah, wurde die Erhöhung mit knapper Mehrheit beschlossen. Zusätzlich zur Verwaltergebühr bekommt der Verwalter noch für eine Aufwandsentschädigung von ca. 5 % für die Sanierung. Ich halte die Erhöhung für sehr überzogen. Gibt es da eine Handhabe?
Hallo Helmut, schwierige Situation. Ggf. könnte man argumentieren, dass ein Angebotsvergleich notwenig gewesen wäre, weil sich die Konditionen / Kosten der Hausverwaltung extrem verändern. Das könnte den Beschuss zur Erhöhung der Verwalterkosten anfechtbar machen. Lassen Sie die Sache bitte bei Bedarf rechtlich prüfen. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, ich bin (noch) Eigentümer einer Wohnung mit 4 Einheiten im Haus als ‚Unter-WEG‘. Die gesamte WEG beinhaltet zusätzlich 4 Reihenhäuser, 1 Doppelhaus, so dass insgesamt 10 Eigentümer vorhanden sind. Die alte HV wird ihre Tätigkeit zum 31.12. beenden, ist aber schon nicht mehr leistungsstark. Da wir eine kleine WEG sind, ist es nicht leicht eine neue HV zu finden. Objekt ist in Bremen. Mit freundlichem Gruss S. Nürenberg PS. Gehört die jährliche Einberufung einer Eigentümer-Versammlung (Genehmigung Hausgeld-Abrechnung etc.) nicht noch zur Aufgabe der HV ???
Hallo Herr Nürenberg, danke für Ihren Beitrag. Es ist leider nicht leicht, für eine kleine WEG eine Hausverwaltung zu finden. Die Kosten für die Hausverwaltung treten da schnell in den Hintergrund. Es geht eher darum, überhaupt einen guten Hausverwalter zu finden. Ich kann Ihnen raten, hier eine Anfrage zu stellen: https://www.hausverwalter-vermittlung.de/anfrage/direktanfrage/ Dann können wir schauen, ob wir helfen können. Ja, die jährliche Eigentümerversammlung ist eine (Pflicht)Aufgabe der (ausscheidenden) Hausverwaltung. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt in unserer Teilungserklärung ist die Grundregelung der Gemeinschaftsverhältnisse wie folgt beschrieben; Für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und für die Verwaltung gelten, soweit diese Erklärung nichts abweisendes bestimmt, die §§10 bis 29 WEG d.h. die Verwaltungskosten werden nach §16 Abs. 2 geregelt. Sprich die Kosten werden nach dem Verhältnis der Wohnfläche verteil.(Anteilig) In unserem Fall gibt es 10 Wohnungseigentümer und 1 Garagen Eigentümer der Keine Wohnung im Haus besitzt. Wie werden in dem Fall die Verwaltungskosten für die 2 Garagen mit je 13,31 qm und einer Gesamtwohnfläche 375,21 qm anteilig verteilt. Mit freundlichen Grüßen Alexander
Hallo Herr Hundt, der Hausverwalter ist ja laut Vertrag dazu verpflichtet am Ende des Jahres eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Die Jahresabrechnung wurde auch von der Hausverwaltung erstellt. Die Erstellung der „Heiz-, Warmwasser- und Hausnebenkostenabrechnung“ wurde jedoch von unserer Hausverwaltung bei einem Ablesedienst (Techem, Minol,…) in Auftrag gegeben. Der Dienstleister möchte dafür ja Geld. – Wer muss denn hier bezahlen? Ist diese Dienstleistung durch die Bezahlung der Hausverwaltung schon abgegolten oder kommt dies zusätzlich zu den Kosten für die Hausverwaltung (ca. 240€ / Einheit p.a.) noch hinzu? Beste Grüße, Christoph
Hallo Herr Hundt meine Verwaltung hat für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung für den Mieter ( Verwaltung = Vermieter) eine Zusatzrechnung ( 50 Euro) gesendet. Ist dies normal nicht Teil der normalen Vergütung? Dürfen Sie das extra verlangen? Herzlichen Dank für Ihre Antwort carl Hezel
Hallo Herr / Frau Hezel, die Hausverwaltung kann nur solche Kosten an Sie als Eigentümer/in richten, die Sie im Verwaltungsvertrag vereinbart haben. Lesen Sie dort nach um die Kosten zu prüfen. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, ich bewohne meine Eigentumswohnung in einem Wohnhaus mit 12 Wohnungen,zu jeder gehört ein Stellplatz in unserer Tiefgarage. Der Verwaltervertrag für unsere WEG-Verwaltung läuft zum Jahresende aus, der neue Vertrag sieht zusätzlich zur monatlichen Vergütung von 21,50 € neuerdings pro Stellplatz 1,00 € monatlich vor. Auf meine Anfrage nach der Begründung wurde „sehr viel Arbeit“ für die Tiefgarage angeführt… Es gibt tatsächlich seit Jahren Probleme z.B. mit dem PKW-Aufzug ,aber das Engagement der Hausverwaltung und deren allgemeine Aktivität lässt sehr zu wünschen übrig. Ich bin der Meinung, dass die Tiefgarage zum Umfang der regulären Verwalter-Tätigkeit gehört und keiner gesonderten Vergütung bedarf. Ich würde bei der Eigentümerversammlung demnächst diesen zusätzlichen € ablehnen ? Es grüsst Sie freundlich Karin B.
Hallo K. Bähr, danke für das Teilen Ihrer Erfahrung. In der Regel werden Tiefgaragenplätze separat vergütet, wenn den Stellplätzen Miteigentumsanteile zugewiesen sind. Viele Grüße Dennis Hundt
Gudrun Lichtner, Köln den 14.03.2021 „11 Wohneinheiten nach der Teilungserklärung“ Sehr geehrter Herr Hundt, von 11 Wohneinheiten zahlen seit 2004 nur 10 Einheiten eine Verwaltergebühr in der Hausgeldabrechnung. Im Protokoll 2004 ist von der Änderung kein Beschluss gefasst worden. Das wurde vertuscht oder unter den Tisch gekehrt. Seit 2014 bin ich als Wohnungseigentümerin in der WEG. Die gleiche Wohnungseigentümerin mit 2 nebeneinander liegenden Eigentumswohnungen und Beirätin seit mindesten 2000, zahlt nach dem Beschluss 2018 : soll Teileigentumseinheit für die Erstellung Steuerbescheinigung 20,23 € pro Jahr ab 2019 von der Gemeinschaft gezahlt werden. Im Wirtschaftsplan 2020 der in der Eigentümerversammlung 2018 beschlossen wurde stehen 10 Einheiten. Nichts steht in dem Beschluss 2018, dass eine Wohnungseigentümerin mit 2 Einheiten nur 1 x die Kosten für die Steuerbescheinigung zu bezahlen braucht. Meine schriftlichen Anfragen seit dem Sommer 2020 blieben bisher unbeantwortet. Nach meiner Aufforderung an die Hausverwaltung die Hausgeldeabrechnung 2019 mit 11 Einheiten aufstellen kam der Verwalter nicht nach. In der Hausgeldabrechnung 2019 zum Oktober 2020 stehen weiterhin nur 10 Einheiten. Wegen Corona fiel im Oktober 2020 die Eigentümerversammlung 2020 aus. Trotzdem schrieb der Verwalter, die Abrechnung wurde zum 31.10.2020 fällig gestellt. Das geht natürlich nicht, das ist falsch. Am 23.02.2021 habe ich die Hausverwaltung mit Einschreiben aufgefordert bis zum 31.03.2021 die Hausgeldabrechnung 2019 zu berichtigen: 11 Einheiten Verwaltergebühr, 11 Einheiten Kosten Steuerbescheinigung. Es gibt einen weiteren Wohnunsgeigentümer mit ebenfalls 2 nebeneinander liegenden Eigentumswohungen. Er zahlt aber für beide Einheiten 2 x Verwaltergebühr, 2 x Kosten Steuerbescheinigung in den Hausgeldabrechnungen von jeher. Die tragende Wand zum Durchgang in beide Wohnungen wurde in den beiden Wohnungen geöffnet. In der Teilungserklärung Paragraf 14 muss „Jeder“ seinen Anteil bezahlen. Frage wer zahlt die Kosten meines Rechtsanwaltes, wenn der Verwalter bis zum 31.03.2021 wie bisher nicht darauf reagiert? Was kann der Rechtsanwalt für mich tun? Auf Unterlassung Klagen, dass der Verwalter die Hausgeldabrechnung 2019 berichtigen muss auf 11 Einheiten Verwaltergebühr, 11 Einheiten Kosten Steuerbescheinigung? Im voraus bedanke ich mich für Ihre Antwort die mir Klarheit bringen wird?
Hallo Gudrun, es gilt wie immer das Bestellerprinzip. Wenn Sie einen Anwalt beauftragen, müssen Sie die Beratung / Handlungen auch bezahlen. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Tag, Ich mache die Verwaltung für unser Haus mit 4 Wohneinheiten, alle Eigentumswohnungen. Meine Frage, muss ich selbst auch den Anteil von der Verwaltergebühr, die monatlich zu zahlen ist, bezahlen? Ich meine, das ist etwas unlogisch, dass ich für mein Honorar auch bezahlen müsste. Vielen Dank im Voraus.
Guten Tag, ich bin Eigentümerin von 2 Wohnungen in einer WEG von insgesamt 5 Einheiten. Ich möchte nun gerne auf Grund von Streitigkeiten eine externe Hausverwaltung engagieren, bisher war die WEG selbst verwaltet. Es handelt sich um 4 Wohnungen und einen Speicher, der vor ca. 10 Jahren zum Wohnraum ausgebaut wurde und auch als solcher genutzt wurde. Seit ca. 1 Jahr wurde die Nutzung als Wohnraum untersagt aus brandschutztechnischen Gründen. Daher weigert sich jetzt der Besitzer dieses Speichers (ihm gehört auch noch die Wohnung darunter) bei einer Hausverwaltung für den Speicher extra zu bezahlen. In der Teilungserklärung ist dieser aber als separates Teileigentum ausgewiesen. Daher muss er doch den gleichen Betrag dafür bezahlen wie für die restlichen 4 Wohnungen bezahlt wird oder? Er behauptet, das wäre nicht rechtens…. vielen DANK für eine Antwort
Hallo Bictoms, maßgeblich für die Berechnung der Anzahl der Einheiten ist die Teilungserklärung. Die meisten Verwaltungen rechnen Ihre Vergütung ebenso nach Teilungserklärung ab. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, z. Z. besteht ein Mietverwaltungsvertrag, durch die Erblasserin, als Erbe des Objekts suche ich eine günstigere Verwaltung. Wobei mir nicht klar ist, in wie weit sich der ungekündigte Vertrag weiter fortsetzt (verlängert sich automatisch um 1 Jahr), oder erlischt dieser bei Tod? Vielen Dank und lieben Gruß
Hallo Peter, ich würde empfehlen, dass Sie im Vertrag nachlesen. In der Regel ist hier der Eintritt der Erben geregelt. Grundsätzlich macht es m.E. Sinn, die alte Verwaltung noch eine Weile weiter zu beschäftigen. Diese kennt das Haus und alle Prozesse. Einen Wechsel der Hausverwaltung können Sie so mit etwas mehr zeitlichem Vorlauf planen und dann reibungslos umsetzen. Gerne helfen wir Ihnen beim Kostenvergleich bzw. beim Einholen von Hausverwalter Angeboten. Viele Grüße Dennis Hundt
Unsere WEG hat 8 Garagen und 8 Wohnungen, 9 verschiedene Eigentümer, 1 Nebenkostenabrechnung mit Gesamtkosten. Zahlen Garageneigentümer keine Straßenreinigung Hausmeister…..??? Gehören die Kosten für Sondereigentümerverwaltung( nutzen 2 Eigentümer für ihre 5 vermieteten Wohnungen) in die Gesamtkosten der Nebenkostenabrechung WEG für das Gesambjekt ? Dachte diese 2 Eigentümer müssen dafür seperat bezahlen das hat doch nichts mit den anderen untermieten Wohnungen zu tun. Weiss jemand Rat?
ich denke die Umlage der Gesamtkosten erfolgt nach Miteigentumsanteilen – das bedeutet, die Garteneigentümer zahlen auch anteilig.
Die Kosten für die Sondereigentumsverwaltung haben nichts mit der WEG zu tun und müssen von den Auftraggebern (also den Sondereigentümern) bezahlt werden.
wir sind 7 Mietparteien. Unsere Vermieter sind im vergangenen Jahr verstorben. Die Erbengemeinschaft hüllte sich in Schweigen. Da alle Telefon- und/oder persönliche Gespräche fruchtlos bzw. ohne Aussage verliefen, haben wir sie angeschrieben und um Auskunft gebeten, da wir seit Nov. 2021 die Miete an einen Verstorbenen überweisen. Seit 31.07.22 ist die Katze aus dem Sack und es soll eine Hausverwaltung beauftragt werden.
Meine/unsere Frage: Durch die vielen Gesetzesänderungen blickt kaum noch einer durch. Können die Erben die Hausverwaltungskosten über die Nebenkostenabrechnung abrechnen? Und wenn ja, können wir die Vorlage von 3 günstigen Angeboten verlangen?
Da die Treppenhausreinigung seit Monaten nicht erfolgt und diese aber bezahlen, haben wir im Aug. 2022 von den von uns zu tätigenden Nachzahlungen bereits die Reinigungskosten anteilmäßig in Abzug gebracht. Daraufhin habe ich selbst eine Ausschreibung bei MyHammer getätigt und an eine der Erben die 3 günstigsten Angebote per Whatsapp zukommen lassen.
Da kam es erst mit der Hausverwaltung zur Sprache, dass man als Mieter nicht mehr tätig sein soll.
Ich bedanke mich recht herzlich für Ihre Antwort im Voraus und verbleibe mit den besten Grüßen Sylvia Burghard
jetzt muss ich Sie doch noch einmal mit unserer Angelegenheit behelligen.
Da die Treppenhausreinigung seit Monaten nur 1-2 x durch Staubsaugen oder auch garnicht erfolgt , wir diese aber mtl. in den Nebenkosten bezahlen, haben wir im Aug. 2022 von den von uns zu tätigenden Nachzahlungen bereits die Reinigungskosten anteilmäßig in Abzug gebracht. Wir haben mehrmals mündlich darauf hingewiesen.
Die Erbengemeinschaft ist damit nicht einverstanden.
Die Erbengemeinschaft fordert jetzt das Geld ein, mit dem Hinweis, wir sollten die Treppenhausreinigung per Reinigungsplan der Mieter selbst durchführen. Das heißt, wir sollen für eine Dienstleistung bezahlen, aber die Reinigung selbst erledigen.
Meine Frage, haben wir Rechtens gehandelt, als wir die 2 Monate einbehalten haben? Oder müssen wir sie tatsächlich überweisen, da wir sie aus der Forderung der Erbengemeinschaft betreffend unserer Nebenkostenabrechnung aus 2021 in Abzug gebracht haben.
Für Ihre Bemühungen haben Sie herzlichen Dank, Ihrer Antwort entgegensehend, verbleibe ich mit den besten Grüßen Sylvia Burghard
Sie haben aufgrund eines Mangels (verschmutztes Treppenhaus) die Miete gemindert. Sie sollten einen angemessenen Satz für diese Art der Mietminderung recherchieren und dann auch prüfen, ob Sie bei der Mietminderung korrekt vorgegangen sind. Bedenken Sie, dass Sie die Nebenkosten nur vorauszahlen, die tatsächliche Belastung wird erst mit der Nebenkostenabrechnung feststehen.
Hallo Herr Hundt, wir haben in einer deutschen Ferienanlage ein kleines Ferienhaus erworben, das ursprünglich aus 2 Wohneinheiten bestand, aber vor Jahren schon in 1 Wohneinheit umgebaut wurde. Bei der Kontrolle der Jahresabrechnung der Verwaltung habe ich festgestellt, dass dieser Zusammenlegung der 2 Wohneinheiten zu 1 nahezu keine Rechnung getragen wird, sondern es 2 unabhängige Wirtschaftspläne mit entsprechenden Kostenzuweisungen gibt. Ist das so korrekt oder müßte das Objekt wie 1 Wohneinheit behandelt werden? Beispielsweise steht im Verwaltervertrag, dass dessen Grundvergütung nach der Wohneinheit bemessen wird, berechnet wird in unserem Fall aber die 2fache Gebühr. Beste Grüße Thilo Kaffenberger
entscheidend ist die Teilungserklärung. Ein Wanddurchbruch im Sondereigentum ändert erstmal gar nichts. Ausnahme: Die Teilungserklärung sieht hier schon gewisse Regelungen vor.
Hallo Dennis, danke für die schnelle Rückmeldung! Die Teilungserklärung gibt dazu erst mal keine konkrete Aussage her. D.h. für Anlagenpflege, gemeinsamer Strom etc. ist die Zusammenlegung offenbar auf den ersten Blick egal. Aber es gibt ein 2. rechtliches Dokument, den Verwaltervertrag. In dem steht eindeutig, dass dessen Gebühr je Wohneinheit berechnet wird. Und der Begriff der Wohneinheit ist eigentlich eindeutig definiert. Muss man hier differenzieren? Viele Grüße Thilo Kaffenberger
Hallo, ich habe als Eigentümer in einem 5 Familienhaus vor einigen Jahren mir eine 2. Garage eines anderen Eigentümers abgekauft mit Grundbucheintrag e.t.c. wie wird die Hausverwaltung das mit der Grundvergütung nun berechnen ? Meine Wohnungseingheit + 1 oder + 2 Garagen ?
wir haben eine Anfrage bekommen, ausschließlich die Betriebskostenabrechnung für ein Objekt mit 3 Einheiten zu erstellen. Das heißt ich soll ausschließlich die Kosten in unserem Programm buchen und die Abrechnung erstellen. Sämtliche andere Dinge, wie Hausmeister und Kontoführung übernimmt die Eigentümerin. Nun sind wir uns unsicher mit der Bezahlung und dem Umgang. Das ist ja dann kein richtiger Verwaltervertrag. Sollen wir monatliche Kosten für das Buchen oder eine jährliche Rechnung für das Buchen und die Erstellung der Abrechnung stellen? Welcher Betrag wäre hierbei aktuell fair?
ich würde an Ihrer Stelle die Kosten per Stunde abrechnen. Im heutigen Verwaltermarkt möchte kaum eine Hausverwaltung diese Aufgabe übernehmen. Lassen Sie sich diese Fleißarbeit also gut bezahlen.
Gestern haben wir erfahren das unser Hausverwalter schon am 15.11.23 gestorben ist !!! Es ist ein 4 Parteienhaus verschiedene Wohneinheiten . Können Sie uns einen Rat geben , was wir nun tun sollten/müssen?
Der Verw. war ein Einmannbetrieb. Angeblich soll es ein nochnicht geöffnetes Testament lt einem Familienmitglied geben.
Für Hilfetipps wären wir sehr dankbar, viele Grüße Cobie
ich würde mich an Ihrer Stelle auf die Suche nach einer Hausverwaltung machen, dann mit allen Eigentümern eine Eigentümerversammlung einberufen und die eingeladene neue Hausverwaltung wählen. Die Unterlagen lassen Sie sich nach Möglichkeit von der Familie des verstorbenen Verwalter aushändigen. Das ist der pragmatische und sicher nicht rechtlich 100% korrekte Weg.
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4. Analyse Tools und Werbung
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Die Inanspruchnahme des angebotenen Dienstes ist für die Nutzer der Webseite kostenlos und unverbindlich.
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3. Angebote objektiv vergleichen
Auf Grundlage Ihrer Angaben erstellen die Hausverwaltungen die Angebote. Alle Verwaltungen haben aufgrund Ihrer Angaben die gleiche Ausgangssituation, deshalb werden die Angebote für Sie objektiv vergleichbar.
4. Keine Verpflichtungen
Sie gehen keinerlei Verpflichtungen ein, wenn Sie unser Portal nutzen. Die erhaltenen Angebote dürfen Sie natürlich gerne annehmen, müssen es aber nicht. Sie bleiben vollkommen frei in Ihrer Entscheidung.
5. Regionale Hausverwaltungen
Niemand kennt den Markt besser als eine Verwaltung im Umkreis zu Ihrer Immobilie. Die Nähe zum Objekt ist für uns und Sie wichtig – daher vermitteln wir Ihnen ausschließlich Hausverwaltungen aus Ihrer Region.
6. Bestimmte Hausverwaltungen ausschließen
Sie möchten nicht, dass Ihre aktuelle oder eine bestimmte Hausverwaltung von Ihrer Suche erfährt? Schießen Sie einfach eine oder mehrere Hausverwaltungen bei der Anfrage aus.
mein Name ist Dennis Hundt. Ich bin der Betreiber des Portals Hausverwalter-Vermittlung.de und habe dieses im März 2009 in Berlin gegründet.
Als Immobilienkaufmann weiß ich, wie schwer es ist, eine gute Hausverwaltung für sein Eigentum zu finden. Deshalb wollte ich an der Lösung dieses Problems mitwirken.
Ich bin stolz und dankbar, dass in den vergangenen 15 Jahren bereits über 36.700 Immobilieneigentümer mein Portal bei der Suche nach einer Hausverwaltung genutzt haben.
Für Eigentümer ist das Portal kostenlos. Denn mit jeder Anfrage unterstütze ich auf der anderen Seite Hausverwaltungen bei der Auftragsgewinnung. Die Verwaltungen vergüten mich für meine Arbeit am Portal. Derzeit arbeite ich mit mehreren Hunderten Hausverwaltungen in Deutschland zusammen.
PS: Im Blog des Portals berichte ich regelmäßig über verschiedene Immobilienthemen – für Eigentümer, Hausverwalter und Mieter.
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Wie berechne ich die Verwaltungskosten einer Wohnanlage mit 24 Eigentümer bei 2 Hauseingängen und 27 Tiefgaragenstellplätzen.
das kann man leider nicht so pauschal sagen. Es kommt zum Beispiel darauf an wo sich die Immobilie befindet. Aber auch viele weitere Punkte spielen mit ein (Zustand der Immobilie, Baujahr, Wettbewerb von Hausverwaltungen in Ihrer Region).
Im Zweifel sollten Sie sich bei einer Wechselabsicht hier mehrere Angebote von Hausverwaltungen einholen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus mit 6 Parteien und habe die Gartenpflege übernommen. Außerdem bin ich Ansprechpartner, wenn etwas ist. Gebe dies dann an die Hausverwaltung weiter. Hierfür bekomme ich monatlich einen Pauschalbetrag. In meiner Nebenkostenabrechnung werden mit jetzt allerdings diese Kosten für Gartenpflege wieder berechnet. Somit habe ich nichts davon, mach aber die Arbeit. Darf der Vermieter mir diese Kosten wieder als Nebenkosten umlegen? Wenn eine externe Firma dies Gartenarbeiten übernimmt, würde ich es verstehen.
Außerdem wollte ich fragen, ob ein Vermieter nach 11 Jahren die Nebenkostenabrechnung einfach so ändern kann. Z.B. wurden in den letzten 11 Jahren die Feuerschutzversicherungs und Brandschutzkosten nicht auf uns umgelegt, aber seit jetzt soll dass alles umgelegt werden. Wir haben einen neuen Hausverwalter und dieser hat diese Kosten als umlagefähig weitergeleitet und somit meint unser Vermieter muss er uns diese jetzt weiterberechnen.
Ihre Arbeit und Ihr Mietverhältnis müssen Sie separat betrachten. Als Mieterin zahlen Sie zu Recht auch einen Teil der (eigenen) Gartenarbeiten. Ja, der Vermieter kann auch Kosten umlegen, die früher vielleicht nicht angefallen sind oder umgelegt wurden. Hier würde ich einfach in den Mietvertrag schauen. Ist die Umlage der (neuen) Kosten hier vereinbart, können diese auch umgelegt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, ich habe in einem Wohnhaus mit 9 Wohneinheiten 2 Eigentumswohnungen gekauft und diese baulich mittels eines Deckendurbruchs verbunden. Dies wurde natürlich mit dem Einverständniss der Miteigentümer und der Baubehörde gemacht.Verwalter diese Hauses ist die Siedlungsg. Ennstal, diese verrechnet mir nun auch 2x Verwaltungskosten von 22 € je Wohnung je Monat.
Grundbücherlich sind es nach wie vor auch 2 getrennte Einheiten da ich für eine Zusammeführung ein neues Nutzwertgutachten erstellen lassen müsste was mir nicht sinnvoll erscheint.Die SG Ennstal behauptet sie muss mir gesetzlich 2 x Verwaltungskosten verrechnen.
Gibt es eine Möglichkeit das ich diese nur 1x verrechnet bekomme? Ich verstehe nicht wartum ich die Verwaltungskosten doppelt bezahlen soll.
Das Wohnhaus befindet sich in Österreich.
liebe Grüße
ich meinen Augen ist es vollkommen normal und üblich, dass Sie für beide Einheiten Verwaltungskosten tragen müssen. Um das zu umgehen müsste die Teilungserklärung geändert werden. Von 9 auf 8 Wohnungen. Eine Änderung scheint aber sehr unwahrscheinlich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo, Herr Hundt,
diese Antwort finde ich unbefriedigend, weil sie die Behauptung einer gesetzlichen Pflicht zur Mehrfachberechnung eines einheitlichen Sachverhalts (Verwaltung einer Wohnung) nicht begründet.
Ich habe einen vegleichbaren Fall, in dem die zwei WE nie errichtet wurden, sndern nur eine Wohnung.
Da es sich beim Verwaltervertrag um eine zivilrechtliche Vereinbarung handelt gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit.
Da es nicht gehen sollte , haben 20 Jahre vorausgegangene Verwaltung praktisch widerlegt.
Ihre Einschätzung dass eine Änderung der Teilungserklärung praktisch kaum möglich sein wird, teile ich allerdings.
Mit freundlichen Grüßen
B. Giese
wenn Sie eine Hausverwaltung finden, die ein Einheit nicht berechnet ist es gut für Sie. Auf dem Papier müssen m.E. beide Einheiten separat abgerechnet werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo zusammen,
wenn im Verwaltervertrag die Abrechnung nach Einheit definiert ist, muss man weiterhin für beide Wohnungen, auch wenn diese miteinander verbunden sind, zwei mal die Verwaltergebühr bezahlen. Ich stand vor dem gleichen Problem und die Lösung war gar nicht so schwer. Ich bin zu einem Notar gegangen der mir beide Grundbücher zusammengelegt hat. Es war weder eine Änderung an der Teilungserklärung notwendig noch musste ich die Eigentümer bzw. den Verwalter um Erlaubnis fragen.
Die Kosten für die Zusammenlegung für Notar und Grundbuchamt beliefen sich auf ca. 500€. Einziger Nachteil war nach der Zusammenlegung die Reduzierung von 2 Stimmen auf 1, da in unser Teilungserklärung das Stimmrecht nach Einheit angegeben ist.
In guten Teilungserklärungen sollte das Stimmrecht nach MEA (Miteigentumsanteilen) zu finden sein, welche dann nach einer Zusammenlegung addiert werden.
Guten Tag Herr Hundt,
unsere Nebenkostenabrechnung enthält Kosten für einen Objektschutz. Erst wurden 50 % abgerechnet, jetzt 100 %. Wenn dieser Schutz aus Personen besteht, gehören wohl Tarnkappen zur Arbeitskleidung. Dieser Objektschutz wurde nie gesehen, noch hat sich irgendetwas geändert seit dem es den gibt. Dürfen Kosten der Sicherheit überhaupt auf die Mieter umgelegt werden?
Guten Rutsch!
Walter
wenn die Umlage eines Sicherheitsdienstes (z.B. ein Pförtner) im Mietvertrag vereinbart ist, halte ich die Kosten für umlegbar. Sie sollten aber nachfragen, warum die Kosten jetzt zu 100% und vormals nur zu 50% umgelegt wurden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
es geht um eine Eigentümergemeinschaft und um die Verwaltung.
Darf eine Verwaltung zusätlich Gebühren berechnen wenn sie sich um die Erneuerung von der Fassade und neue Balkone kümmert ? Ich empfinde es für sehr Hoch wenn die Verwaltung 2% der Investitionssumme berechnet ( von ca 300.000 € )
mfG K. Okrusch
die Regelungen dazu finden sich im Verwaltervertrag. Es ist durchaus üblich, dass sich die Verwaltung den Mehraufwand prozentual vergütet bekommen möchte.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich besitze drei Wohneinheiten in einem Haus mit 6 Wohnungen. Die Hausverwaltung berechnet mir monatlich 5 % der vollen Miete zuzüglich MwSt. Insgesamt belaufen sich die Verwaltungskosten für eine Wohnung bei circa 47 Euro (inkl. MwSt) bei einer Kaltmiete von 600 Euro.
Ich empfinde dies als sehr hoch, da dies insgesamt fast 8 % der Kaltmiete ist.
Wie stehen Sie dazu? Sind in Ihren obigen Angaben (5 % der Kaltmiete bis 6 % der Warmmiete) MwSt enthalten, oder muss man diese noch dazuaddieren?
Herzlichen Dank für Ihre Hilfe
danke für Ihren Kommentar mit konkreten Zahlen. In der Tat sind 47 Euro pro Wohnung nicht wenig. Sie merken, dass eine prozentuale Vereinbarung mit zunehmender Wohnungsgröße und hoher Miete für den Eigentümer nachteilig werden kann.
Es spielt keine Rolle, ob in den 5% oder 6% Mehrwertsteuer enthalten ist. Schwankungen um 20% (oder halt 19 % MwSt.) sind immer möglich. Betrachten Sie meine Beispiele daher wirklich nur als grobe Richtwerte.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
wir haben seit Frühjahr dieses Jahres einen neuen Verwaltungsbeirat, der leider ohne Rücksprache mit den Eigentümern willkürlich und eigenmächtig handelt. Wir hatten in diesem Jahr noch keine ordentlihe Eigentümerversammlung und es steht ein vorzeitiger Wechsel der Hausverwaltung mittels Aufhebungsvertrag an. Die aktuelle Hausverwaltung hat drei Termine für eine ordentliche Eigentümerversammlung Mitte September vorgeschlagen. Der Verwaltungsbeirat behauptet nun, nach Rücksprache mit den Eigentümern sei eine Versammlung erst am 15. Oktober möglich, da sonst keine Mehrheit zustande kommen würde. Ich habe bei fünf Eigentümern nachgefragt. Diese wurde vom Beirat weder schriftlich noch telefonisch kontaktiert.
Daraufhin habe ich den Beirat per Mail aufgefordert mir bis heute die Eigentümer zu benennen, welche an einer Versammlung im September nicht teilnehmen können. Gleichzeitig habe ich alle Eigentümer, mit Ausnahme eines Eigentümer, der keine Mailadresse besitzt, informiert. Ich habe keine Antwort des Beirats erhalten. Leider haben wir nur noch eine Woche für den Versand der Tagesordnung Zeit, da der Hausverwalter in den Sommerferien nicht tätig wird und gleich im Anschluss an die Ferien die Versammlung stattfinden soll. Was ist hier zu tun? Kann ich in Abstimmung mit der Mehrheit der Eigentümer und dem Hausverwalter die ordentliche Eigentümerversammlung einberufen und den Beirat somit übergehen oder ist dies rechtlich nicht möglich? Der Termin Mitte Oktober erscheint den vier Kapitalanlegern der Anlage als sehr spät, da nach der Versammlung noch eine zweiwöchige Einspruchsfrist besteht und die Nebenkosten mit den Mietern abgerechnet werden müssen. Diese haben bereits mehrfach bei den Vermietern bezüglich der Nebenkostenabrechnungen nachgefragt.
Guten Tag Herr Hundt,
wir sind eine kleine WEG bestehend aus vier Einheiten. Es steht nun die Auflösung der bestehenden WEG und die Gründung einer neuen WEG mit drei Einheiten an. Es fanden seit Sommer einige Gespräche und außerordentliche Versammlungen statt. Zur Rechtsklärung wurde hierzu auch ein Rechtsanwalt eingeschaltet, welcher auf Stundenbasis 180,- € + Mwst abrechnet.
Laut Verwaltervertrag verlangt unsere Hausverwaltung für zusätzlich anfallende Leistungen 48,00 € Stundensatz. Nun im November (nach 5 Monaten) hat uns die Verwaltung darauf aufmerksam gemacht, dass die Leistungen in Bezug auf die Änderung der Teilungserklärung nicht mit den monatlichen Verwaltergebühren abgedeckt sind, sondern unter diesen Passus fallen und entsprechend abgerechnet werden.
Unsere jetzige Anfrage nach einer Aufstellung für bisher geleitete Stunden wurde von der HV noch nicht beantwortet.
Müssten hier die Eigentümer nicht regelmäßig über die angefallenen Stunden informiert werden oder eine Art Rapportzettel erstellt werden?
Herzlichen Dank für Ihre Antwort.
lassen Sie sich zu der Frage bitte rechtlich beraten. Entscheidend ist ja, ob nicht alleine der Vertrag für die Durchsetzung der HV-Anspräche genügt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich bin Eigentümer von zwei Wohnungen. Die Wohnung A ist in einem Gebäude mit insgesamt 9 Wohnungen. Diese ist vermietet. Die Wohnung B in der ich lebe ist in einem Gebäude mit insgesamt 6 Wohnungen.
Ich zahle für Wohnung A: 130 € im Monat.
Für die Wohnung B: 160 € im Monat.
Das ist ZU VIEL für meine finanziellen Verhältnisse.
Sind diese Preise im Schnitt okay oder sind sie deutlich über den Durchschnitt?
Mit freundlichen Grüßen
Antonio Pomarico
Hallo eine Frage mal.
Wie berechnet sich die Verwaltergebühr, nach Wohnungsgröße oder nach Wohnungseinheit?
Bitte schnelle Antwort.
Danke C.
die Kosten die WEG-Verwalung werden in aller Regel nach Einheiten berechnet.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Die TE gibt in der Regel Aufschluss über die Verteilerfaktoren. Wenn es keine Reglung gibt, gilt das WEG; demnach wäre nach MEAT abzurechnen.
Hallo, ich wohne als Mieter in einem 4-Familienhaus, die anderen 3 Parteien sind Eigentümer. Bisher hatten wir keine Hausverwaltung, doch dies soll sich nun ändern. Meine Vermieterin hat mich nicht informiert, sondern eine Nachbarin. Muss ich als Mieter einer Hausverwaltung zustimmen? Muss mich die Vermieterin darüber informieren? Welche Kosten kommen auf mich zu? Ich habe die 2. größte Wohnung in dem Haus. Wird der Hausverwalter nach Einheiten berechnet?
Vielen Dank für eine baldige Antwort
die Kosten für die Hausverwaltung zählen zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten. Als Mieter kommen also keine Kosten für die Hausverwaltung auf Sie zu.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
erst einmal schönen Dank für die schöne Seite !
Ich habe ggf. vor mein Haus in Bottrop einer Hausverwaltung zu übergeben. Es sind derzeit 10 Wohnungen (alles WGs) und ein größeres Büro mit rund 500 m² im Erdgeschoss.
Nun zu meinen Fragen:
1) Was sind ungefähr die derzeitigen Durchschnittspreise ? So pi mal Daumen
2) Berechnen Hausverwaltungen für die Gewerbeeinheit mehr ?
3) Sind WGs eher negativ anzusehen ?
Danke und Gruß aus Bottrop
danke für Ihre Fragen:
zu 1): ich denke Sie können mit etwa 25 Euro pro Wohnung rechnen (+- 20%)
zu 2): einige Verwaltungen berechnent ein paar Euro mehr für Gewerbeeinheiten. Bei nur einer Einheit ist das in meinen Augen aber nicht entscheidend.
zu 3): ja, meiner Meinung nach sind WGs für Hausverwaltungen eher negativ, da mehr Aufwand.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
bzgl. Ihrer Anmerkung Kleine WEG + verstritten = sehr hoher Preis kann ich Ihnen sicherlich zustimmen. Aber woher weisst denn der neue Verwalter der ein Angebot abgibt das die WEG verstritten ist ?
Unsere Eigentumsgemeinschaft ist auch nicht die Beste und wir suchen nun auch einen neuen Verwalter….sollte man direkt mit offenen Karten spielen oder kann der Verwalter im Vorfeld erkennen das es viele Eigentümer gibt die sich nicht grün sind. Und was ist denn ca. ein hoher Preis ?
Danke für Ihre Hilfe !
Gruß
M.Nowak
nun, einige Punkte dazu:
1. Der Verwalter wird Ihnen vielleicht ein Angebot zusenden, ohne die Details zu kennen. Dann bekommen Sie nach der ersten Vertragslaufzeit einen höheren Preis oder haben gar für die gesamte vereinbarte Zeit einen unmotivierten Verwalter + das Risiko, dass der Verwalter bei erster Gelegenheit wieder abspringt = keine besonders gute Lösung.
2. Der Verwalter wird sein erstes Angebot ohne Detailkenntnisse später zurückziehen und/oder nachbesser (teuerer machen) = ebenso keine gute Lösung.
3. Die Hausverwaltung spricht vor Angebotsabgabe mit einem Eigentümer oder erbittet sich Einsicht in die Beschlusssammlung und/oder die letzten Protokolle. Dann lernt er die Gemeinschaft sehr schnell kennen = schon besser.
4. Ich würde immer mit offenen Karten spielen. Ansonsten haben Sie in Ihrer Gemeinschaft ständige Verwalterwechsel und wie oben geschrieben stets unmotivierte und sich übervorteilt fühlende Hausverwalter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo und guten Tag,
ich hätte auch eine Frage. Bei uns berechnet mir die Hausverwaltung bei drei Mehrfamilienblocks mit ca 18 Wohneineiten, also ca 54 Wohneinheiten in Ratingen für meine 35 qm Eigentumswohnung 285 EUR im Jahr Verwalterkosten.
Mir scheint das sehr hoch.
für eine kleine Wohnung sind das prozentual relativ hohe Kosten (in Anbetracht der Mieteinnahmen). Wenn Sie rückwärts rechnen, sind das 23,75 Euro brutto (inkl MwSt.) im Monat, netto ca. 19,96 Euro. Das ist für 54 Einheiten meiner Meinung nach sicherlich nicht wenig, aber durchaus noch im Rahmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
wir sind Eigentümer von vier Einheiten in einem fünf Parteien Haus. Es ist eine WEG. Bevor wir die Wohnungen gekauft haben, gab es schon eine Hausverwaltung. Wir würden die Verwaltung aber gerne selbst übernehmen, da diese eigentlich für das Geld (für unsere vier Einheiten sind es knapp 1000 € im Jahr) eigentlich nicht wirklich was produktives leistet, ausser fehlerhafte Abrechnungen zu liefern, oder die vereinbarten Aufgaben nur teilweise zu erfüllen, so dass wir eigentlich immer kontrollieren müssen, ob auch alles passt.
Das Problem ist aber, dass der Eigentümer der fünften Einheit auf eine Verwaltung besteht. Uns würde gesagt, dass wir das so akzeptieren müssen. Dies erscheint uns aber Anbetracht der Kosten, die wir tragen müssen ziemlich ungerecht, da wir 80% der Kosten tragen müssen.
Meine Fragen daher:
1. müssen wir das wirklich so stillsweigend akzeptieren, obwohl wir laut Teilungserklärung ein Mehrheitsrecht haben, oder haben wir eine andere Möglichkeit?
2. wenn wir keine andere Möglichkeit haben sollten, müssen wir die Verwaltung akzeptieren, obwohl wir nicht zufrieden sind, oder können wir wenigstens eine andere Verwaltung nehmen.
3. oder sind wir trotz des Mehrheitsrecht dazu verbannt die zu nehmen, die er sich aussucht?
Es ist etwas viel, aber ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie uns so schnell wie möglich antworten könnten.
Mit freundlichen Grüßen
Frau Schmidt
nehmen Sie am besten kurz in dieses Urteil Einblick: LG Hamburg, Urteil vom 23.5.2012, 318 S 198/11.
Die Verwalterbestellung kann nicht ausgeschlossen werden. Aber natürlich können Sie mit Ihrer Mehrheit eine anderen Verwalter bestellen, gar keine Frage. In wie weit Sie sich selbst bestellen könnten, sollten Sie rechtlich klären lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
Wir sind ein sechs Parteien Mietshaus meine Frage. Darf in den Betriebsnebenkosten das rein und raus stellen der Mülltonnen durch einen Service bei der Müllabfuhr mit berechnet werden ? Wenn ja ist es nicht eine extra Position? Wie muss die Position berechnet werden? Personen oder Quadratmeter oder nach Parteien. Für Ihre schnelle Antwort wäre ich sehr dankbar
Mit freundlichen Grüßen
Frau Stamm
das sind klassische Nebenkosten. Die Umlage berechnet sich nach dem vereinbarten Umlageschlüssel im Mietvertrag.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt!
Danke für Ihre schnelle Antwort
Viele Grüße
Frau Stamm
Hallo Herr Hudt,
zum Glück habe ich Ihre Seite gefunden.
Ich würde gerne wissen ob es zulässig ist, das ein Hausverwalter nach qm abrechnet ud wen ja ob man dagegen etwas machen kann?
Mit freundlichem Gruß
Ansgar Preuß
was meinen Sie genau? Das die Hausverwaltung die Nebenkosten über den Umlageschlüssel der Wohnfläche verteilt? Sind Sie Mieter oder Eigentümer?
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo, ich bin Eigentümer einer Wohnung von 17 aufgeteilt in zwei Häusern.Das verwalterhonorar wird mit MEA berechnet.i meinem fall „leider“ da ich die größte Wohnung habe.
ich würde in der Teilungserklärung nachsehen. In der Regel finden Sie hier den Umlageschlüssel für die Verwaltungskosten (normalerweise pro Einheit).
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
wie sind die Durchschnittspreise für die Verwaltung von Tiefgaragen? Wir sind Eigentürmer von Reihenhäusern im Landkreis München und haben nur die Tiefgaragen (60 St.) als Gemeinschaftseigentum. Nach 5 Jahren der Verwaltung sollen die Gebühren von 3 auf 6 Euro steigen. Ist die Erhöhung um 100% nicht zu hoch?
Vielen Dank,
K. Timkova
ich kann Ihnen hier leider keinen Durchschnittspreis nennen. Erfahrungsgemäß liegen die Preise abhängig von der Größe der Anlage bei 2,00 bis 4,00 Euro pro Garage / Stellplatz im Monat.
Die Frage ist auch, wie die Hausverwaltung eine Erhöhung um satte 100 Prozent begründet? Grundsätzlich kann der Preis aber auch verdoppelt werden, sofern beide Vertragspartner (Gemeinschaft und Hausverwaltung) sich einig sind.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
gibt es für Verwaltungen einen Vergleich, wie viel WE bzw. Fläche ein Verwalter verwalten kann. Ich frage deshalb, weil die Verwaltung von unserem Mietobjekt nur 2 Verwalter hat, und sehr viele Immobilien verwaltet. Anfragen und Reparaturen dauern Ewigkeiten und es gibt auch nur selten Antworten auf Anfragen. Gefühlt ist die Verwaltung ziemlich unterbesetzt!!!
Viele Grüße
V.Mix
danke für Ihre Frage. Hier gibt es sicherlich Richtwerte, die aber große Spannen mit sich bringen.
Betreut ein Verwalter ein Haus A bis Z oder gibt es einen Außendienst oder eine Buchhaltung? Hat die Hausverwaltung nur Miethäuser oder auch WEG-Objekte? Sind die Häuser eher klein, mittel oder sind es nur große Anlagen mit 50 Einheiten und mehr?
Anhängig von diesen Fragen ergibt sich meiner Erfahrung nach eine Spanne von 100 bis 500 (Wohn)Einheiten.
Wenn Ihre Hausverwaltung unterbesetzt ist, kann es an einer (Objekt)Überlastung, aber auch an vielen verschiedenen Dinge liegen. Wenn Sie dauerhaft unzufrieden sind und sich nichts ändert, ist ein Wechsel vielleicht eine Option.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich habe vor mich als Verwalter Selbständig zu machen. Meine Frage, wie viel Wohneinheiten schätzen Sie, kann ein alleiniger Verwalter maximal betreuen? Es geht dabei nicht um WEGs und nehmen
wir an, dass Verhältnis zu den Mieter ist super und ohne große komplikationen.
Vielen Dank für Ihre Antwort!
eine pauschale Aussage ich hier wirklich schwierig. Es hängt von vielen Faktoren ab (z.B. Größe und Lage der Objekte, gibt es einen Außendienst und eine separate Buchhaltung). Die Spanne reicht sicherlich von 300 bis 600+ Einheiten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
wir sind gerade dabei eine gute und preisgünstige Hausverwaltung zu suchen oder wenn nicht anders möglich zu gründen .
Wir haben bereits verschiedene Objekte
Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung – beide vermietet ca 15 Jahre alt,
10 Pateien Haus – ebenfalls alles vermietet – ca 15 Jahre alt,
3 Familienhaus – vermietet
3 Pateienhaus + 1 Gewerbe – ca 10 Jahre alt
3 weitere Einfamilienhäuser
Geplant sind zudem mehrere Häuser zwischen 10 und 30 Einheiten – Baujahr nächstes Jahr
Ortschaften haben alle eine gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Bahnanbindung. Alles nicht weiter als 20 km von einer Großstadt entfernt.
Bisher wurde die Hausverwaltung mehr oder weniger nebenher privat gemacht und auch nicht als Hausverwaltung abgerechent.
Da die Betreeung zeitlich immer schwieriger wird wollten wir uns auf dem Markt nach einer gescheiten Hausverwaltung um schauen oder ggf etwas professioneller selbst aufziehen und abrechnen.
– Welche Möglichkeiten haben wir?
– Ist es so einfach Möglich eine Hausverwaltung für bestehende Mietverhältnisse zu angagieren?
– Welche preisliche Mehrkosten erwarten die Mieter monatlich in etwa?
– Macht eine Pauschale oder ein festgesetzter prozentualer Anteil der Warm-/Kaltmiete sinn?
– Gibt es eine Übersicht was alles tatsächlich über die Hausverwaltung abgedeckt werden muss?
– Was micht irritiert hat war die oben geschriebene Aussage, Hausverwaltung nichtumlagefähige Nebenkosten. Bedeutet das im Klartext wir können eine Hausverwaltung nicht dem Mieter in Rechnung stellen. Bisher wurden nur der Abrechnugnsservice (Warm-/Kaltwasser,…) in Rechnung gestellt.
Vielen Dank im Voraus!
danke für Ihren Kommentar. Sie Sie sich Dinge steuerlich korrekt gestalten, kann ich hier leider nicht ausführen. Die Kernaussage ist aber, dass die Kosten für die Hausverwaltung nicht auf die Mieter umgelegt werden können, richtig.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Frau Dittert,
Ihrer Fragestellung bzgl. der Umlegbarkeit von Verwaltungskosten entnehme ich, dass Sie sich noch nicht umfassend mit professioneller Hausverwaltung beschäftigt haben. Besonders im Hinblick auf die im Raume stehenden Neuregelungen / Zulassungen für Makler und Verwalter sollten Sie sich doch lieber nach einer professionellen Hausverwaltung umsehen.
Viele Grüße
Heino Florin
Hallo,
Ich wohne in einer kleinen Wohnanlage ( 3 Reihenhäuser/ WEG ), das Grundstück ist mit Teilungserklärung und WEG Recht geteilt. Der Mittelhausnachbar möchte nun einen Verwalter bestellt haben.
Da mein Mittelhausnachbar gerade auf allen erdenklichen Wegen versucht uns zu Schaden würde ich den Zustand als eher zerstritten bezeichnen. Die Gesamtgrundstücksgröße beträgt 990 qm, die Häuser haben eine Größe von ca. 110 qm, Baujahr 2000, kein Reparaturstau. Bisher wurde die Anlage gemeinschaftlich verwaltet. Wie hoch wären die Kosten für eine externe Verwaltung und lohnt es sich überhaupt für eine derart kleine Anlage eine externe Verwaltung zu beauftragen zumal alles von den Eigentümern bewohnt wird, also keine Vermietung.
Danke und Gruß,
L. Kurscheid
ich würde immer eine externe Verwaltung beauftragen. Denn gerade bei kleinen Objekten braucht es eine neutrale Person, die die Dinge von außen betrachtet und die Eigentümer gleichberechtigt behandelt und Streitpotenzial vermeidet.
Wie Sie gelesen haben, ist es nicht ganz einfach jemanden für ein solch kleines Objekt zu finden. Die Kosten für die Hausverwaltung werden meiner Einschätzung nach zwischen 30 und 50 Euro netto pro Einheit und Monat liegen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
in unserem Haus (12 Parteien) habe ich vor kurzem einen zusätzlichen Abstellraum erworben. Da es sich um Sondereingtum handelt habe ich jetzt von unserer Verwaltung eine eigene Abrechnung dafür erhalten (12/1000). Darin enthalten waren auch zusätzliche 80€ jährliche Verwaltungskosten für den Raum.
Meine Frage wieviel zusätzlich darf ein Verwalter für ein Sondereigentum im Form eines Abstellraums oder Hobbyraum verlangen?
Mit freundlichen Grüßen
Timo Johns
Verwaltungskosten sind frei verhandelbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
jede der 12 Einheiten zahlt ja 250€ jährlich an Verwaltungskosten. Nur bei mir kommen wie geschrieben 80€ on Top für den zusätzlichen Keller. Was empfehlen Sie mir, kann ich mit dem Verwalter einen individuellen Gesamtsatz ausmachen oder bin ich an seine Preisvorgaben gebunden da er ja der Verwalter der gesamten Einheit ist?
Was ist wenn er von seiner Preisvorstellung nicht runter geht, welche Möglichkeiten habe ich dann?
Veilen Dank
Timo Johns
ich würde erstmal prüfen, was genau der Verwalter in seinen ursprünglichen Angebot angeboten hatte. Irgendwo her muss der Wert ja stammen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
Meine Schwester und ich haben von unseren Eltern zwei Einfamilenhäuser und fünf 3-5-Familienhäuser geerbt (insgesamt 23 Wohnungen), die nun aufgeteilt werden sollen.
Meine Schwester hat über die letzten 30 Jahre die Verwaltung aller Wohnungen übernommen. Nun möchte ich Ihre Arbeit fair in der Teilung berücksichtigen.
Die Mieter sind alle unkompliziert, es gab über die normale monatliche Verwaltungsarbeit hinaus nicht viel zu tun. Wir haben mehrere Modelle durchgerechnet, würden uns aber sehr über Ihren Rat freuen. Da meine Schwester kein Gewerbe dafür betreibt und das nebenher gemacht hat, war ihre Arbeit bisher nur virtuell in Zahlen zu fassen, sprich es wurde ihr nichts bezahlt, was versteuert werden müsste. Daher hat sie auch keine Kosten gehabt, wie es eine Hausverwaltungsgesellschaft mit Gehältern, etc hat. Daher scheint es nicht realistisch die ca. 230 € einer solchen Firma pro Jahr und Wohnung 1:1 für ihre Arbeit anzurechnen. Unser aktuellstes Modell sieht 140 € netto pro Jahr und Wohnung basierend auf 2012 vor. Für die Jahre davor und danach haben wir den Verbraucherpreisindex als Grundlage genommen und so die Kosten für die 30 Jahre berechnet. Meinen Sie, das ist so in Ordnung, oder haben SIe uns da einen besseren Rat?
Viele Grüße,
Christoph Schulz
ich denke das 140 Euro pro Wohnung und Jahr für Ihren Fall als symbolische „Kosten für die Hausverwaltung“ ein annehmbarer Wert ist. Das gleiche würde ich Ihnen aber auch bei 100 oder 180 Euro schreiben – da Ihr Fall einfach sehr besonders ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag Herr Hundt,
ich bin für eine WEG die Ansprechpartnerin in einem 6 Familien-Wohnhaus. Ich organisiere Handwerker, erbringe Kostenvoranschläge und bin vor Ort für die Mieter der verlängerte Arm für die WEG. Nehme bauliche Mängel auf, vereinbare Termine mit den örtlichen Handwerkern ect..
Wie viel Verwaltungshonorar kann ich hier verlangen. Ich bekomme einen Pauschalbetrag ,(50€) für die 6 Wohnungen.
Ich erledige jedoch keine Strom- und Heizungskostenabrechnungen.
Meine Frage: Kann ich hier mehr verlangen?
Mit freundlichen Grüßen
C. Herrmann
Preise sind Verhandlungssache. Wie viel eine professionelle Hausverwaltung kostet, haben Sie oben gelesen. Welche Preis Sie ansetzen können, hängt davon ab, wieviel Sie und die anderen Eigentümer für angemessen halten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich habe zwei Wohnungen erworben, die vor Jahren schon zusammengelegt wurden. Die Hausverwaltung wurde bislang immer nur für eine Einheit berechnet, nun aber ohne Vorankündigung und zeitgleich mit einer Erhöhung der Hausverwaltungskosten wird für zwei Einheiten abgerechnet. Ist das korrekt?
Viele Grüße,
Manfred
grundsätzlich basiert die Vergütung der Hausverwaltung auf der Anzahl der Einheiten in der Teilungserklärung. Es gibt allerdings auch Regelungen in Teilungserklärungen, dass bei Zusammenlegungen nur einmal Verwaltungskosten anfallen sollen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Hausverwaltung einer WEG beschäftigt Geringverdiener für gärtnerische Tätigkeiten und Treppenhaus Reinigung, die bei der Knappschaft angemeldet sind.
Die Abrechnung erfolgt über DATEV bei einem Steuerberater außer Haus. Ist es rechtens wenn die Hausverwaltung diese Kosten des Steuerberaters für die DATEV Abrechnung
der WEG in Rechnung stellt, dies zusätzlich zu den Verwaltungskosten.
Mit freundlichen Grüßen
Hugo Noack
Vergleich: wenn Sie eine externe Firma beauftragen, zahlen Sie die Kosten für Lohnabrechnungen etc. über den Stundenlohn des Unternehmens.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
es wäre super wenn Sie mir bei folgender Frage einen Tipp geben könnten:
Wir besitzen eine Wohnung (Eigennutzung) in einer neuen Wohnanlage mit mehreren Häusern und gemeinschaftlichem Eigentum (Wege, Spielplatz etc.).
Jedes Haus ist eine eigene Eigentümergemeinschaft.
Jeder Käufer hat auch Teileigentum am Gemeinschaftseigentum zu übernehmen. Dies wird aktuell durch den Bauträger bestimmt und die Dienstbarkeiten eingetragen.
Soweit eigentlich klar, zum Sondereigentum gehört Gemeinschaftseigentum des jew. Haus und Gemeinschaftseigentum der Anlage insgesamt.
Die Hausverwaltung (eine Hausverwaltung für alle Einheiten) spricht hier von einer Bruchteilsgemeinschaft und avisiert für deren Verwaltung extra Gebühren. Ist das rechtens?
Vielen Dank für eine Beurteilung.
mfg. Walter Hallhuber
die Fläche über die wir sprechen, scheint ein separates Grundstück mit mehreren Eigentümern zu sein, das nicht bebaut ist und damit auch mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft nichts mehr zu tun hat.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Dennis,
vielen Dank für die Nachricht. Der Sachverhalt ist jedoch doch anders:
Die Flächen (und deren Verwaltung) um die es hier geht gehören zur Wohnanlage, die sich aus mehreren Eigentümergemeinschaften zusammensetzt.
Bei diesen Flächen handelt es sich nicht um ein unbebautes Grundstück sondern um gemeinsam genutzte Flächen wie z.B. Spielplatz und Eigentümerwege.
Daran hat jeder Eigentümer ein Miteigentumsanteil erworben. Die Höhe des jeweiligen Anteils wird derzeit vom Bauträger bestimmt und die Dienstbarkeiten eingetragen.
Die gesamte Wohnanlage, d.h. die jeweiligen Eigentümergemeinschaften werden von derselben Hausverwaltung betreut.
Die Hausverwaltung sieht nun in diesen Flächen eine sog. Bruchteilsgemeinschaft für deren Verwaltung sie zusätzliche Gebühren avisiert.
Die Eigentümer sind demgegenüber der Ansicht dass dem nicht so sein kann da es eben kein separates Grundstück / separates Eigentum ist sondern der jeweilige Bruchteil ja direkt mit dem individuellen Wohnungseigentum in direkter Verbindung steht.
Ein „Externer“ kann auch kein Eigentum an diesen Gemeinschaftsflächen erwerben.
Vielen Dank für nochmalige Beurteilung.
Beste Grüße, Walter
Hallo Herr Hundt,
Ich bin seit 6 Jahren Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes in einer WEG mit insgesamt 99 Einheiten, diese setzt sich zusammen aus 54 Wohneinheiten, 2 Gewerbeeinheiten und 43 TG-Stellplätzen.
Da ich in dieser WEG „nur“ den Stellplatz habe war ich in der Vergangenheit nicht auf Eigentümerversammlungen…mit der Abrechnung war ich stets zufrieden, zahlte pro Monat 12,-€.
Vor 2 Jahren gab es wohl mehrere Klagen gegen die HV sowie gegen die gesamte WEG, infolgedessen wurde die HV abgewählt (21.12.2015).
Danach war das Objekt einige Monate ohne Verwaltung, auf Antrag eines Eigentümers wurde vom Gericht ein Notverwalter eingesetzt.
Dieser war per Beschluss vom 31.03.2016 bereits vom Amtsgericht als Ersatzzustellungsvertreter eingesetzt worden.
Vom 06.05.2016 – 31.12.2016 wurde er vom Amtsgericht zum Notverwalter bestellt und in einer spärlich besuchten Eigentümerversammlung dann auch für die Zeit vom 01.01.2017- 31.12.2018 zum Verwalter gewählt. Ich bin ausnahmsweise zur Versammlung gegangen um zu klären wieso mein Umlageanteil lt. Wirtschaftsplan für 2017 plötzlich von 12 € auf 25 € gestiegen ist….
Die Erklärung des Verwalters war, dass ihm (als Notverwalter) vom Gericht 30,-€/Einheit zugesprochen wären und er daher 20,- per WEG und 10,- pro TG-Platz nehmen würde.
Nun zu meinen Fragen:
In der jetzt vorliegenden Jahresabrechnung für 2016 sind unter dem Punkt „Verwaltervergütung“ alle 99 Einheiten zusammen berechnet, mit satten 24,-€/Monat – hier muss m.M.n. unterschieden werden zwischen WEG, GE, TG ?
Außerdem meine ich dass diese Vergütung erst ab Einsatz berechnet werden dürfte (06.05.2016) und nicht für das gesamte Jahr 2016 ?
(Für den 1monatigen Einsatz als „Ersatzzustellungsvertreter“ sind für die gesamte WEG gesondert 1330,- aufgeführt)
Ich bin so sauer, noch im Mai 2016 hatte ich von diesem Verwalter ein Schreiben bekommen dass nach Prüfung der Unterlagen weiterhin 12,-€ Umlagen zu zahlen sind…Jetzt erhalte ich die Jahresabrechnung für 2016 und soll 345,- NACHZAHLEN !? Für einen TG-Stellplatz ??
Beste Grüße und vielen Dank im Voraus für die Geduld beim Lesen 🙂
danke für Ihren Beitrag. Ich würde Ihnen erstmal raten, dass Sie in der Teilungserklärung einen möglichen Umlageschlüssel für die Verwaltungskosten suchen. Vielleicht hilft Ihnen das schon.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
habe wg. Urlaubs erst jetzt nachschauen können…
Auszug aus der Teilungserklärung (von 1993):
㤠2 Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum
(1) Das Wohnungsunternehmen errichtet auf dem Grundstück ein Gebäude mit 3 Läden(Gewerbeeinheiten), 48 Eigentumswohnungen und einer Tiefgaragenanlage mit 43 Parkplätzen(Teileigentum).
……………….
……………….
(4) Die Vergütung für den Verwalter beträgt jährlich je Wohnung DM 360,- zzgl. MwSt. für die ersten 5 Jahre der Bestellung. Die Verwaltervergütung erhöht sich nach Ablauf der 5 Jahre auf DM 420,- zzgl. MwSt. je Wohnung und Jahr.
Für die Miteigentumsanteile lfd. Nr. 1,2,3 der Teilungserklärung (Gewerbeeinheiten) beträgt die Verwaltervergütung jährlich je Gewerbeeinheit DM 480,- zzgl. MwSt., nach Ablauf der 5-Jahresfrist auf DM 600,- zzgl. MwSt. je Gewerbeeinheit und Jahr“
_________________________________________________________
Wenn ich danach gehe sollte ich eigentlich gar nix zahlen müssen- da steht ja nur Verwaltergebühr je WOHNUNG/Jahr bzw. Gewerbeeinheit/Jahr…kein Wort vom TG-Parkplatz 😉
Hallo Herr Hundt,
ich wohne in einem 12 Familien Haus, wir sind alle Eigentümer. Die Wohnungen sind verschieden groß. D.h. 3,5 Zimmer und 4,5 Zimmer. Ich bin Eigentümerin einer 3,5 Zimmerwohnung. Mein Nachbar der über uns wohnt und auch Eigentümer der Wohnung ist, zahlt monatlich 177,- € Hausgeld und ich zahle 209,- € Hausgeld.
Obwohl beide Wohnungen gleich groß sind und jeweils 2 Personen drin wohnen. Wie ist das möglich? Ich habe den Verwalter angerufen aber der will mit mir überchaupt nicht sprechen, hat mir gesagt ich muss bis nächstes Jahr warten, aber das macht er seid Jahren. Jedes Jahr ist die Abrechnung falsch berechnet.
Was kann ich tun?
Liebe Grüße
Gabi Fili
das kann z.B. ab den verbrauchsabhängigen Heizkosten liegen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich würde gerne ein 7-Parteienhaus in die Mietverwaltung geben. Es werden 30,- netto pro Einheit berechnet. Ist es hierbei üblich, dass sich der Verwalter bei den Instandsetzungsmaßnahemen mit einem Prozentsatz von ca. 3% auszahlen lässt. Oder bei Mieterhöhungsgesuchen eine Pauschalvergütung verlangt.
Viele Grüße
Jung
einen Prozentsatz für größere Sanierungen (z.B. ab einen Volumen von 5.000 Euro) kann durchaus vereinbart werden. Mieterhöhungen können auch separat abgerechnet werden, gehören m.E. aber zur normalen Verwaltertätigkeit.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
seit kurzem muß ich mich als Hausverwalter vor neuen Verhandlungen informieren.
Mehr aus Freundschaft habe ich dieses Objekt aus meiner ansonsten abgegebenen Verwaltung weiter betrieben. Es gab einen einfachen Vertrag mit festen Sätzen für die 14 Einheiten (10 €). Sonderaufgaben Vergütung war vereinbart aber ohne Festlegung im Detail. Hier gab es (15 €/h oder 30% des Erfolges) auch bei der Neuvermietung (1 MM) nur mündliche Zusage.
Durch den plötzlichen Tod des Vermieters wird nun neu verhandelt: Meine Forderungen aus 4 Neuvermietungen waren verschleppt worden und wollen die Geschwister nicht anerkennen. Auch die über mehrere Jahre sehr Aufwändige Bearbeitung zweier drohender Zahlungsausfälle in Höhe von mehreren tausend € will man nicht anerkennen obwohl der erfolgreiche Abschluss nach dem Tod des Vermieters zu über 3000€ Einnahmen führte.
Mein Vorschlag für die Zukunft mit einem fairen Honorar von 15 € plus MM bei Neuvermietung mit 2 €. Wird kritisiert bzgl. der prozentualen Erhöhung könnte akzeptiert werden. Die Altforderung wird bestritten.
Gern würde ich weiter machen, kenne die Mieter gut.
Muss ich die Kröte von rd. 2000 € schlucken?
grundsätzlich besteht zwischen den Vertragspartnern Vertragsfreiheit – das gilt auch für die Vergütung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
ich habe eine Frage ,wie haben laut Teilungserklärung eine Wohnung von 100qm.
Es sind durch Umbau 2 Wohnung entstanden.Nun eine Frage die Hausverwaltung will aber 2 x Verwaltergebühren abrrechnen .
Ist ja so nicht richtig da nur eine Wohnung im Grundbuch steht.
Die Abrechnung machen wir selber nur die Heizkosten macht lat Abrechnung die Verwaltung.
MfG
Kathrin
als WEG-Verwaltung ist die Teilungserklärung massgebend. Anders kann es aussehen, wenn Sie die Kosten separat pro Wohnung ausgewiesen haben möchten. Dann macht eine Doppelberechnung sinn.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag Herr Hundt,
ist bei einem Mieterwechsel eine Gebühr in Höhe von 1,5 Netto Monatsmieten an den Verwalter üblich?
Kommt mir etwas hoch vor
Freundliche Grüsse
Kerstin Frick
für die Vermietung sind bis zu 2 Monatsmieten üblich. Für die Vertragsabwicklung, Abnahme und Übergabe der Wohnung kann auch ein Betrag fällig werden. In der Summe sollten für Letzteres m.E. nicht mehr als 500 Euro fällig werden. Brechen Sie das einfach mal auf den ungefähren Stundenaufwand runter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
auf dem Grundstück unserer Eigentümergemeinschaft (6 Wohnungen) stehen 7 Garagen. Ich selber habe keine Garage. Die Garagen gehören teilweise anderen, die gar nicht in dieser Wohnanlage wohnen.
Unsere Hausverwaltung verlangt Verwaltergeühren für 7 Garagen. Diese Gebühren werden auf die 6 Wohungseigentümer umgelegt.
Ich bezahle somit Verwaltergühren für Garage obwohl ich keine besitze. Ist das i. O.? Für Ihre Stellungsnahme wäre ich dankbar.
Freundliche Grüße
Brigitte W.
wenn den Garagen Miteigentumsanteile zugeordnet sind, dann müssen m.E. die Eigentümer der Garagen die entsprechende Verwaltergebühr für die Garagen tragen. Wenn die WEG die Garagen z.B. vermietet, sieht die Sachlage anders aus.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag herr Hundt,
muss ich Verwaltervertrag unterschreiben wenn ich nicht zugestimmt habe?
Drei andere Eigentümer waren dafür und wir mit 2 Stimmen dagegen.
Wenn die anderen dafür gestimmt haben müssen die auch unterschreiben.
Wir nicht…oder und warum.
MfG
Kathrin
nicht jeder Eigentümer muss den Verwaltervertrag unterzeichnen. Im Normalfall werden dafür der Beitrat oder z.B. zwei Eigentümer bevollmächtigt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag Herr Hundt,
ich muss noch mal auf den Verwaltervertrag zurückkommen.
Wir sind 4 Eigentümer mit 5 Wohnungen zwei besitzen wir und haben somit 2 Stimmen im Haus.
Die anderen 3 Eigentümer haben die alte Hausverwaltung wieder gewählt womit wir dagegen gestimmt haben.
Einen Beirat gibt es nicht aber es müsste doch zurreichen das die anderen ET den Verwaltervertarg unterschreiben.
Wenn wir nicht zugestimmt haben muss ich doch nicht noch meine Unterschrift dazugeben???
Die Hausverwaltung besteht aber dringend dazu!!!
Ein Unding aus unserer Sicht.
Mfg
Sehr geehrte Damen und Herren,
zur Zeit wird überlegt eine externe Verwaltung mit der Verwaltung unseres Eigentums (4 Einheiten) zu beauftragen. Alle Eigentümer bewohnen Ihr Eigentum selbst und in den letzten 45 Jahren hat das auch in Eigenverwaltung ohne Probleme funktioniert.
Im vorliegenden Entwurf des Verwaltervertrages werden für 2 Garagen, die zum Sondereigentum gehören, Extrakosten angegeben, obwohl es keine Grundlage für die Verwaltung der Garagen gibt. Ausreichend wäre die Verwaltung des Wohngebäudes, mehr sollte gar nicht vom Verwalter verwaltet werden.
Kann man die Verwaltungskosten für die Garagen aus dem Vertrag streichen lassen?
eine Verwaltervertrag ist immer Verhandlungssache. Die Vergütung für Garagen wäre dann üblich, wenn diesen MEA zugeordnet sind.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
mich würde interessieren, ob ein Verwalter bei Wohnungsleerstand noch seine Verwaltergebühr erhält.
Ich kann im Internet leider nichts dazu finden.
Im Verwaltervertrag soll vom Vermieter folgender Passus eingebaut werden:
– Bei nicht vermieteten Einheiten werden für die Dauer des Leerstandes keine Verwaltungskosten erhoben
Das mach aus meiner Sicht keinen Sinn, da ja dennoch Arbeit für die leerstehende Whg. anfällt.
Vielen Dank für Ihre Hilfe
MfG
Richard L.
der Verschlag ist m.E. Unsinn. Ein Hausverwaltung enthält sowohl bei der WEG- als auch bei der Mietverwaltung ihre Gebühr, unabhängig vom Leerstand. Das der Eigentümer Verwaltungskosten sparen möchte ist nachvollziehbar, aber als Hausverwalter sollten Sie sich darauf nicht einlassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre schnelle Auskunft.
Schönen Gruß
Richard L.
Guten Tag Herr Hundt,
ich bin Eigentümer von einer Wohnung (70mq) in einer Anlage (insgesamt etwa 50 WE) die durch eine Hausverwaltung betreut wird.
Die Wohnung liegt in der Nähe einer Universität, und auf der Straße (und im Gebäude selbst) befinden sich mehrere WGs. Ich werde demnächst weit weg umziehen, beruflich bedingt, und würde gerne meine Wohnung auch als WG anbieten, bereits möbliert. Eine realistische Miete (warm und pauschal) wäre insgesamt ca. 860€ (abzüglich Hausgeld, bleiben mir 600€, 3 Zimmer).
Die Anlage ist gut verwaltet, und die Wohnung komplett renoviert (2016).
Ich werde weit weg sein, so überlege ich die Mietverwaltung im Auftrag zu geben.
Da alle Kosten pauschal sind, brauche ich nur „Hilfe“ bei der Übernahme/Abnahme, und eventuell wenn kleine Reparaturen fällig werden. Kann man schätzen wieviel eine Mietverwaltung, pro Monat und bei Mieterwechsel (also Student pro Zimmer), kosten würde?
Die Info brauche ich, zu verstehen ob es besser ist die Wohnung doch zu verkaufen.
Vielen Dank!
die meisten Hausverwaltungen werden einzelne WG-Zimmer nicht gerne verwalten wollen. Alles was besonders ist und vom Standard abweicht, ist i.d.R. kompliziert und damit auch mit höherer Kosten Verbunden. Rechnen Sie als Faustformel mit 20,00 Euro pro Zimmer / Einheit.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Dennis, das war superschnell, danke 🙂
die 20€/Zimmer, also, in meinem Fall insgesamt 60€ (3 Zimmer) sind pro Monat, nehme ich an, und bei der Übergabe/Rückgabe erfolgen keine weitere Kosten?
Wenn es so ist, auch 80€/Monat, wäre ich sehr zufrieden, denn ansonsten, da ich 600km weg umziehen werde, wäre ich verpflichtet zu verkaufen. Die ganze Wohnung nur einem Mieter (Familie) zu geben ist hier schwer, in der Umgebung sind nur Studenten unterwegs.
Nochmal vielen Dank, ich hoffe auch andere Besucher können von dieser Beratung profitieren.
Gruß
Nicola
die meisten Hausverwaltungen rechnen Wohnungsabnahmen, -übergaben und Vermietungen noch separat ab. Hier kommt es darauf an, was Sie genau vereinbaren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich wohne in einem Haus mit 20 Eigentumswohnungen und einer kleinen Gewerbeeinheit. Jetzt hat uns unser bisheriger Hausverwalter gekündigt, da er sich verkleinern möchte. Bisher waren die Verwalter Gebühren pro Wohneinheit und die Garagen liefen extra. November 2007 war Erstbezug. / von 20 Eigentümer hat einer keine Garage und einer hat 2. Die anderen sind nach Extern verkauft. Zur Gewerbeeinheit gehört auch eine Garage. Zwei der eventuell in Frage kommenden Verwalter nehmen eine einheitliche Verwaltergebühr, egal ob man eine Garage hat oder nicht und nehmen dann zusätzlich noch von den Externen Gebühren
für die Verwaltung. D.h. das 6 Garagen doppelt Verwaltergebühren zahlen. Geht so was eigentlich?
Wie viele müssen der neuen Hausverwaltung zustimmen? Wie können wir nicht Garagen Besitzer
uns dagegen wehren?
Gruß Doreen Halm
wenn den Garagen Miteigentumsanteile zugeordnet sind (bei Ihnen ist das offensichtlich so), dann bekommen die Garageneigentümer auch eine Abrechnung. Eine gute Hausverwaltung wird daher z.b. 25 Euro pro Wohnung nehmen und vielleicht 7 Euro pro Garage. Lesen Sie am besten in Ihrer Teilungserklärung nach, ob es dort Angaben zur Kostenberechnung gibt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben 2 Häuser im Ruhrgebiet geerbt mit einer Erbengemeinschaft mit 24 Wohneinheiten und einer derzeit leeren Gewerbeeinheit. Auch die Wohnungen des einen Hauses in einem nicht so guten Gebiet sind nicht alle vermietet, teils auch nicht in einem mittelprächtigen Zustand, weil die Eigentümer nicht nachgehalten haben.
Jetzt muss ich eine neue Hausverwaltung suchen, weil sich der Hausverwalter gesundheitlich bedingt verkleinern möchte. Es kann auch sein, dass er Erbengemeinschaften nicht erträgt, weil er nun nicht mehr so verfahren kann wie früher.
Welcher Preis pro Einheit ist für die Region angemessen? Ich habe ein erstes Angebot für 16,50 EUR netto pro Einheit. Diese Verwaltung möchte jedoch das Mietenkonto nicht selbst führen und für eine Neuvermietung 250 EUR. Der vorherige Verwalter berechnete 17,60 EUR netto.
Danke & beste Grüße
Berta Billing
ich denke alles unter 20,00 Euro netto pro Einheit und Monat ist für ein Miethaus dieser Größe und Lage in Ordnung. Das für die Vermietung separate Kosten auf Seiten der Hausverwaltung anfallen ist normal. 250 Euro Kosten pro Vermietung zzgl. MwSt. sind m.E. in Ordnung.
Sie brauchen bei einem schwierigen Objekt eher nicht die günstigste Hausverwaltung, sondern eine leistungsfähige. Damit stellen Sie sich, dass das Objekt vernünftig weiterläuft.
Wenn ich Ihnen mit weiteren Angeboten helfen kann, stellen Sie gerne hier Ihre Anfrage.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
mir geht es ähnlich wie der Dame im Post über mir. Ich kümmere mich für meinen Vater ein Mehrfamilienhaus im Ruhrgebiet mit 5 Parteien.
Wir zahlen monatlich Verwaltungskosten von 119€. Das ist grundsätzlich OK aus meiner Sicht. Die Verwalterin will allerdings pro Neuvermietung 3 Monatsmieten abrechnen. Das erscheint mir etwas viel.
Was meinen Sie dazu?
Viele Grüße
Sarah Schiepe
gerade wenn die Wohnungen klein und günstig sind und die Nachfrage nicht sehr stark ist, rechnet sich die Vermietung für ein oder zwei Kaltmieten für die Hausverwaltung (oder auch für einen Makler) nicht. Die Frage ist, was ist die Alternative? Im Zweifel würde ich wohl in den sauren Apfel beißen und die höheren Kosten für die Hausverwaltung / Vermietung hinnehmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich möchte gerne im Ruhrgebiet erstmalig eine Hausverwaltung einsetzten. Es geht um:
12 WE Sozialwohnungen
7 normale Wohneinheiten
1 große Wohneinheit mit der Größe von 2 WE
1 große Gewerbeeinheit mit der Größe von 4 WE
1 Gewerbeeinheit mit der Größe von 2 WE.
Also insgesamt 23 WE zu netto 24,50 EUR. Ich plane die Mietverwaltung im laufenden Jahr noch zu vergeben, so dass der Verwalter ab 1. Juni starten sollte.
Mit welchen Kosten muss ich für die „Aufarbeitung“ der Monate Januar bis Mai rechnen? Was ist da der übliche Satz? Gibt es zudem irgendwelche Übergabekosten? Oder sollte ich lieber erst mit der Verwaltung im Januar 2020 starten?
Mehraufwand rechnen Hausverwaltungen für gewöhnlich über einen festen Stundensatz ab. Ich sehe häufig 40 bis 80 Euro netto die Stunde.
Am Ende ist es aber Verhandlungssache, wie die ersten Monate aufgearbeitet und nachgebucht werden. Auch eine Pauschale wäre denkbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bin seit kurzem Eigentümerin einer Zwei-Zimmer-Wohnung, die nach einer Renovierung Erstbezug erwartet. Da ich leider aus beruflichem Grund doch nicht selbst da einziehen kann und sehr weit entfernt wohne, habe ich vor, noch einen Sondereigentums-Verwaltervertrag (SEV-Vertrag) mit weiten Kosten abzuschließen.
Dies würde ja die kaufmännische und technische Verwaltung der Wohnung beinhalten. Die kaufmännische Verwaltung beinhaltet z.B. Abschluss und Kündigung von Mietverträgen, einschließlich der Abnahme und Übergabe der Wohnung unter Anfertigung eines Protokolls.
Im SEV-Vertrag steht jedoch, wenn man die Neuvermietung durch den Hausverwaltung wünscht, wird gesonderte Gebühren in Höhe von zwei Nettokaltmiete anfallen. Sind diese Zusatz Kosten für die Hausverwaltung so handelsüblich?
Außerdem würde ich gerne wissen, ob man die Hausverwaltung dazu verpflichten kann oder im SEV-Vertrag einen Satz hinzufügen kann, dass die Hausverwaltung beim Mieterwechsel dem neuen Mieter die Wohnraumpflegehinweise wie z.B. regelmäßige Reinigung der Bad- und Außenwandlüfter geben sollte.
Vielen Dank voraus!!
das die Hausverwaltung Kosten für die Neuvermietung verlangt ist normal. Die Vermietung ist keine klassische Verwaltungsleistung und bei einem Makler würden i.d.R. auch Kosten in Höhe von zwei Mieten anfallen.
Die Übergabe von Pflegehinweisen kann durchaus im Verwaltervertrag vereinbart werden. So ein Vertrag ist grundsätzlich frei verhandelbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben eine Eigentumswohnung in einem 48- Parteien-Haus auf Usedom.
Für unsere Wohnung zahlen wir 24 € brutto p.M. an Verwaltergebühr. entspricht 288,00 € p.J. Dazu kommen dieses Jahr noch 56,97 € p. J. an Verwalterzusatzkosten ( angeblich für Kopien).
Unsere Frage ist a. Ist die Verwaltergebühr ( nach Anzahl Einheiten) im vertretbaren Bereich und
b. sind die Zusatzkosten (insgesamt ca. 2735 € ) normal ?
Der Verwaltervertrag läuft zum Ende des Jahres aus.
Viele Grüße und danke im Vorraus.
Margot Neureiter
24 Euro brutto bei der Größe ist sicherlich oberes Mittelfeld und alleine kein Grund zum Wechsel. Die Mehrkosten sind schon erheblich und sollten im Verwaltervertrag untermauert sein. Nur das wäre eine Grundlage für die Mehrkosten. Viele Hausverwaltungen rechnen nicht jede Kleinigkeit separat ab. So liegen Sie bei fast 29 Euro brutto pro Monat und Einheit. Das ist in der Summe bei 48 Einheiten schon relativ teuer.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir sind eine Eigentümergemeinschaft mit 20 Wohnungen. Jetzt hat man eine Sanierung im Werte von ca 500.000 € beschlossen. Als letzten Punkt der Tagesordnung war eine Erhöhung der Verwaltergebühr von 20 € auf 36 € pro Wohnung (80 % Erhöhung). Da die Mehrheit der Eigentümer die Sanierung der Anlage gefährdet sah, wurde die Erhöhung mit knapper Mehrheit beschlossen. Zusätzlich zur Verwaltergebühr bekommt der Verwalter noch für eine Aufwandsentschädigung von ca. 5 % für die Sanierung. Ich halte die Erhöhung für sehr überzogen. Gibt es da eine Handhabe?
schwierige Situation. Ggf. könnte man argumentieren, dass ein Angebotsvergleich notwenig gewesen wäre, weil sich die Konditionen / Kosten der Hausverwaltung extrem verändern. Das könnte den Beschuss zur Erhöhung der Verwalterkosten anfechtbar machen. Lassen Sie die Sache bitte bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bin (noch) Eigentümer einer Wohnung mit 4 Einheiten im Haus als ‚Unter-WEG‘. Die gesamte WEG beinhaltet zusätzlich 4 Reihenhäuser, 1 Doppelhaus, so dass insgesamt 10 Eigentümer vorhanden sind. Die alte HV wird ihre Tätigkeit zum 31.12. beenden, ist aber schon nicht mehr leistungsstark. Da wir eine kleine WEG sind, ist es nicht leicht eine neue HV zu finden. Objekt ist in Bremen.
Mit freundlichem Gruss
S. Nürenberg
PS. Gehört die jährliche Einberufung einer Eigentümer-Versammlung (Genehmigung Hausgeld-Abrechnung etc.) nicht noch zur Aufgabe der HV ???
danke für Ihren Beitrag. Es ist leider nicht leicht, für eine kleine WEG eine Hausverwaltung zu finden. Die Kosten für die Hausverwaltung treten da schnell in den Hintergrund. Es geht eher darum, überhaupt einen guten Hausverwalter zu finden. Ich kann Ihnen raten, hier eine Anfrage zu stellen: https://www.hausverwalter-vermittlung.de/anfrage/direktanfrage/ Dann können wir schauen, ob wir helfen können.
Ja, die jährliche Eigentümerversammlung ist eine (Pflicht)Aufgabe der (ausscheidenden) Hausverwaltung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt
in unserer Teilungserklärung ist die Grundregelung der Gemeinschaftsverhältnisse wie folgt beschrieben;
Für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und für die Verwaltung gelten, soweit diese Erklärung nichts abweisendes bestimmt, die §§10 bis 29 WEG
d.h. die Verwaltungskosten werden nach §16 Abs. 2 geregelt. Sprich die Kosten werden nach dem Verhältnis der Wohnfläche verteil.(Anteilig)
In unserem Fall gibt es 10 Wohnungseigentümer und 1 Garagen Eigentümer der Keine Wohnung im Haus besitzt.
Wie werden in dem Fall die Verwaltungskosten für die 2 Garagen mit je 13,31 qm und einer Gesamtwohnfläche 375,21 qm anteilig verteilt.
Mit freundlichen Grüßen
Alexander
sind Sie sicher, dass nach Fläche und nicht nach MEA abgerechnet werden soll?
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
der Hausverwalter ist ja laut Vertrag dazu verpflichtet am Ende des Jahres eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Die Jahresabrechnung wurde auch von der Hausverwaltung erstellt. Die Erstellung der „Heiz-, Warmwasser- und Hausnebenkostenabrechnung“ wurde jedoch von unserer Hausverwaltung bei einem Ablesedienst (Techem, Minol,…) in Auftrag gegeben.
Der Dienstleister möchte dafür ja Geld. – Wer muss denn hier bezahlen?
Ist diese Dienstleistung durch die Bezahlung der Hausverwaltung schon abgegolten oder kommt dies zusätzlich zu den Kosten für die Hausverwaltung (ca. 240€ / Einheit p.a.) noch hinzu?
Beste Grüße,
Christoph
diese Kosten trägt der Eigentümer / die Eigentümergemeinschaft separat.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt
meine Verwaltung hat für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung für den Mieter ( Verwaltung = Vermieter) eine Zusatzrechnung ( 50 Euro) gesendet. Ist dies normal nicht Teil der normalen Vergütung?
Dürfen Sie das extra verlangen?
Herzlichen Dank für Ihre Antwort
carl Hezel
die Hausverwaltung kann nur solche Kosten an Sie als Eigentümer/in richten, die Sie im Verwaltungsvertrag vereinbart haben. Lesen Sie dort nach um die Kosten zu prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bewohne meine Eigentumswohnung in einem Wohnhaus mit 12 Wohnungen,zu jeder gehört ein Stellplatz in unserer Tiefgarage.
Der Verwaltervertrag für unsere WEG-Verwaltung läuft zum Jahresende aus, der neue Vertrag sieht zusätzlich zur monatlichen Vergütung von 21,50 € neuerdings pro Stellplatz 1,00 € monatlich vor.
Auf meine Anfrage nach der Begründung wurde „sehr viel Arbeit“ für die Tiefgarage angeführt…
Es gibt tatsächlich seit Jahren Probleme z.B. mit dem PKW-Aufzug ,aber das Engagement der Hausverwaltung und deren allgemeine Aktivität lässt sehr zu wünschen übrig. Ich bin der Meinung, dass die Tiefgarage zum Umfang der regulären Verwalter-Tätigkeit gehört und keiner gesonderten Vergütung bedarf.
Ich würde bei der Eigentümerversammlung demnächst diesen zusätzlichen € ablehnen ?
Es grüsst Sie freundlich Karin B.
danke für das Teilen Ihrer Erfahrung. In der Regel werden Tiefgaragenplätze separat vergütet, wenn den Stellplätzen Miteigentumsanteile zugewiesen sind.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Gudrun Lichtner, Köln den 14.03.2021
„11 Wohneinheiten nach der Teilungserklärung“
Sehr geehrter Herr Hundt,
von 11 Wohneinheiten zahlen seit 2004 nur 10 Einheiten eine Verwaltergebühr in der Hausgeldabrechnung. Im Protokoll 2004 ist von der Änderung kein Beschluss gefasst worden. Das wurde vertuscht oder unter den Tisch gekehrt. Seit 2014 bin ich als Wohnungseigentümerin in der WEG.
Die gleiche Wohnungseigentümerin mit 2 nebeneinander liegenden Eigentumswohnungen und Beirätin seit mindesten 2000, zahlt nach dem Beschluss 2018 : soll Teileigentumseinheit für die Erstellung Steuerbescheinigung 20,23 € pro Jahr ab 2019 von der Gemeinschaft gezahlt werden. Im Wirtschaftsplan 2020 der in der Eigentümerversammlung 2018 beschlossen wurde stehen 10 Einheiten. Nichts steht in dem Beschluss 2018, dass eine Wohnungseigentümerin mit 2 Einheiten nur 1 x die Kosten für die Steuerbescheinigung zu bezahlen braucht.
Meine schriftlichen Anfragen seit dem Sommer 2020 blieben bisher unbeantwortet. Nach meiner Aufforderung an die Hausverwaltung die Hausgeldeabrechnung 2019 mit 11 Einheiten aufstellen kam der Verwalter nicht nach. In der Hausgeldabrechnung 2019 zum Oktober 2020 stehen weiterhin nur 10 Einheiten. Wegen Corona fiel im Oktober 2020 die Eigentümerversammlung 2020 aus. Trotzdem schrieb der Verwalter, die Abrechnung wurde zum 31.10.2020 fällig gestellt. Das geht natürlich nicht, das ist falsch.
Am 23.02.2021 habe ich die Hausverwaltung mit Einschreiben aufgefordert bis zum 31.03.2021 die Hausgeldabrechnung 2019 zu berichtigen: 11 Einheiten Verwaltergebühr, 11 Einheiten Kosten Steuerbescheinigung.
Es gibt einen weiteren Wohnunsgeigentümer mit ebenfalls 2 nebeneinander liegenden Eigentumswohungen. Er zahlt aber für beide Einheiten 2 x Verwaltergebühr, 2 x Kosten Steuerbescheinigung in den Hausgeldabrechnungen von jeher. Die tragende Wand zum Durchgang in beide Wohnungen wurde in den beiden Wohnungen geöffnet.
In der Teilungserklärung Paragraf 14 muss „Jeder“ seinen Anteil bezahlen.
Frage wer zahlt die Kosten meines Rechtsanwaltes, wenn der Verwalter bis zum 31.03.2021 wie bisher nicht darauf reagiert? Was kann der Rechtsanwalt für mich tun? Auf Unterlassung Klagen, dass der Verwalter die Hausgeldabrechnung 2019 berichtigen muss auf 11 Einheiten Verwaltergebühr, 11 Einheiten Kosten Steuerbescheinigung?
Im voraus bedanke ich mich für Ihre Antwort die mir Klarheit bringen wird?
es gilt wie immer das Bestellerprinzip. Wenn Sie einen Anwalt beauftragen, müssen Sie die Beratung / Handlungen auch bezahlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
Ich mache die Verwaltung für unser Haus mit 4 Wohneinheiten, alle Eigentumswohnungen. Meine Frage, muss ich selbst auch den Anteil von der Verwaltergebühr, die monatlich zu zahlen ist, bezahlen? Ich meine, das ist etwas unlogisch, dass ich für mein Honorar auch bezahlen müsste.
Vielen Dank im Voraus.
ja, Sie zahlen über Ihr Hausgeld auch anteilig die Verwaltungsgebühr.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
ich bin Eigentümerin von 2 Wohnungen in einer WEG von insgesamt 5 Einheiten.
Ich möchte nun gerne auf Grund von Streitigkeiten eine externe Hausverwaltung engagieren, bisher war die WEG selbst verwaltet. Es handelt sich um 4 Wohnungen und einen Speicher, der vor ca. 10 Jahren zum Wohnraum ausgebaut wurde und auch als solcher genutzt wurde. Seit ca. 1 Jahr wurde die Nutzung als Wohnraum untersagt aus brandschutztechnischen Gründen. Daher weigert sich jetzt der Besitzer dieses Speichers (ihm gehört auch noch die Wohnung darunter) bei einer Hausverwaltung für den Speicher extra zu bezahlen. In der Teilungserklärung ist dieser aber als separates Teileigentum ausgewiesen. Daher muss er doch den gleichen Betrag dafür bezahlen wie für die restlichen 4 Wohnungen bezahlt wird oder?
Er behauptet, das wäre nicht rechtens….
vielen DANK für eine Antwort
maßgeblich für die Berechnung der Anzahl der Einheiten ist die Teilungserklärung. Die meisten Verwaltungen rechnen Ihre Vergütung ebenso nach Teilungserklärung ab.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
z. Z. besteht ein Mietverwaltungsvertrag, durch die Erblasserin, als Erbe des Objekts suche ich eine günstigere Verwaltung.
Wobei mir nicht klar ist, in wie weit sich der ungekündigte Vertrag weiter fortsetzt (verlängert sich automatisch um 1 Jahr), oder erlischt dieser bei Tod?
Vielen Dank und lieben Gruß
ich würde empfehlen, dass Sie im Vertrag nachlesen. In der Regel ist hier der Eintritt der Erben geregelt.
Grundsätzlich macht es m.E. Sinn, die alte Verwaltung noch eine Weile weiter zu beschäftigen. Diese kennt das Haus und alle Prozesse. Einen Wechsel der Hausverwaltung können Sie so mit etwas mehr zeitlichem Vorlauf planen und dann reibungslos umsetzen. Gerne helfen wir Ihnen beim Kostenvergleich bzw. beim Einholen von Hausverwalter Angeboten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Unsere WEG hat 8 Garagen und 8 Wohnungen, 9 verschiedene Eigentümer, 1 Nebenkostenabrechnung mit Gesamtkosten.
Zahlen Garageneigentümer keine Straßenreinigung Hausmeister…..???
Gehören die Kosten für Sondereigentümerverwaltung( nutzen 2 Eigentümer für ihre 5 vermieteten Wohnungen) in die Gesamtkosten der Nebenkostenabrechung WEG für das Gesambjekt ?
Dachte diese 2 Eigentümer müssen dafür seperat bezahlen das hat doch nichts mit den anderen untermieten Wohnungen zu tun.
Weiss jemand Rat?
ich denke die Umlage der Gesamtkosten erfolgt nach Miteigentumsanteilen – das bedeutet, die Garteneigentümer zahlen auch anteilig.
Die Kosten für die Sondereigentumsverwaltung haben nichts mit der WEG zu tun und müssen von den Auftraggebern (also den Sondereigentümern) bezahlt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
wir sind 7 Mietparteien. Unsere Vermieter sind im vergangenen Jahr verstorben. Die Erbengemeinschaft hüllte sich in Schweigen.
Da alle Telefon- und/oder persönliche Gespräche fruchtlos bzw. ohne Aussage verliefen, haben wir sie angeschrieben und um Auskunft gebeten, da wir seit Nov. 2021 die Miete an einen Verstorbenen überweisen.
Seit 31.07.22 ist die Katze aus dem Sack und es soll eine Hausverwaltung beauftragt werden.
Meine/unsere Frage: Durch die vielen Gesetzesänderungen blickt kaum noch einer durch.
Können die Erben die Hausverwaltungskosten über die Nebenkostenabrechnung abrechnen?
Und wenn ja, können wir die Vorlage von 3 günstigen Angeboten verlangen?
Da die Treppenhausreinigung seit Monaten nicht erfolgt und diese aber bezahlen, haben wir im Aug. 2022 von den von uns zu tätigenden Nachzahlungen bereits die Reinigungskosten anteilmäßig in Abzug gebracht. Daraufhin habe ich selbst eine Ausschreibung bei MyHammer getätigt und an eine der Erben die 3 günstigsten Angebote per Whatsapp zukommen lassen.
Da kam es erst mit der Hausverwaltung zur Sprache, dass man als Mieter nicht mehr tätig sein soll.
Ich bedanke mich recht herzlich für Ihre Antwort im Voraus und verbleibe
mit den besten Grüßen
Sylvia Burghard
Kosten der Hausverwaltung können nicht auf Mieter umgelegt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
jetzt muss ich Sie doch noch einmal mit unserer Angelegenheit behelligen.
Da die Treppenhausreinigung seit Monaten nur 1-2 x durch Staubsaugen oder auch garnicht erfolgt , wir diese aber mtl. in den Nebenkosten bezahlen, haben wir im Aug. 2022 von den von uns zu tätigenden Nachzahlungen bereits die Reinigungskosten anteilmäßig in Abzug gebracht. Wir haben mehrmals mündlich darauf hingewiesen.
Die Erbengemeinschaft ist damit nicht einverstanden.
Die Erbengemeinschaft fordert jetzt das Geld ein, mit dem Hinweis, wir sollten die Treppenhausreinigung per Reinigungsplan der Mieter selbst durchführen. Das heißt, wir sollen für eine Dienstleistung bezahlen, aber die Reinigung selbst erledigen.
Meine Frage, haben wir Rechtens gehandelt, als wir die 2 Monate einbehalten haben? Oder müssen wir sie tatsächlich überweisen, da wir sie aus der Forderung der Erbengemeinschaft betreffend unserer Nebenkostenabrechnung aus 2021 in Abzug gebracht haben.
Für Ihre Bemühungen haben Sie herzlichen Dank, Ihrer Antwort entgegensehend, verbleibe ich mit den besten Grüßen
Sylvia Burghard
Sie haben aufgrund eines Mangels (verschmutztes Treppenhaus) die Miete gemindert. Sie sollten einen angemessenen Satz für diese Art der Mietminderung recherchieren und dann auch prüfen, ob Sie bei der Mietminderung korrekt vorgegangen sind. Bedenken Sie, dass Sie die Nebenkosten nur vorauszahlen, die tatsächliche Belastung wird erst mit der Nebenkostenabrechnung feststehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
wir haben in einer deutschen Ferienanlage ein kleines Ferienhaus erworben, das ursprünglich aus 2 Wohneinheiten bestand, aber vor Jahren schon in 1 Wohneinheit umgebaut wurde. Bei der Kontrolle der Jahresabrechnung der Verwaltung habe ich festgestellt, dass dieser Zusammenlegung der 2 Wohneinheiten zu 1 nahezu keine Rechnung getragen wird, sondern es 2 unabhängige Wirtschaftspläne mit entsprechenden Kostenzuweisungen gibt.
Ist das so korrekt oder müßte das Objekt wie 1 Wohneinheit behandelt werden?
Beispielsweise steht im Verwaltervertrag, dass dessen Grundvergütung nach der Wohneinheit bemessen wird, berechnet wird in unserem Fall aber die 2fache Gebühr.
Beste Grüße
Thilo Kaffenberger
entscheidend ist die Teilungserklärung. Ein Wanddurchbruch im Sondereigentum ändert erstmal gar nichts. Ausnahme: Die Teilungserklärung sieht hier schon gewisse Regelungen vor.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Dennis,
danke für die schnelle Rückmeldung!
Die Teilungserklärung gibt dazu erst mal keine konkrete Aussage her. D.h. für Anlagenpflege, gemeinsamer Strom etc. ist die Zusammenlegung offenbar auf den ersten Blick egal. Aber es gibt ein 2. rechtliches Dokument, den Verwaltervertrag. In dem steht eindeutig, dass dessen Gebühr je Wohneinheit berechnet wird. Und der Begriff der Wohneinheit ist eigentlich eindeutig definiert. Muss man hier differenzieren?
Viele Grüße
Thilo Kaffenberger
die Anzahl der Wohneinheiten ergibt sich aus der Teilungserklärung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo, ich habe als Eigentümer in einem 5 Familienhaus vor einigen Jahren mir eine 2. Garage eines anderen Eigentümers abgekauft mit Grundbucheintrag e.t.c.
wie wird die Hausverwaltung das mit der Grundvergütung nun berechnen ? Meine Wohnungseingheit + 1 oder + 2 Garagen ?
es kommt auf den Verwaltervertrag an. Es ist durchaus üblich, dass Stellplätze im Sondernutzungsrecht oder im Sondereigentum separat vergütet werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
wir haben eine Anfrage bekommen, ausschließlich die Betriebskostenabrechnung für ein Objekt mit 3 Einheiten zu erstellen. Das heißt ich soll ausschließlich die Kosten in unserem Programm buchen und die Abrechnung erstellen.
Sämtliche andere Dinge, wie Hausmeister und Kontoführung übernimmt die Eigentümerin.
Nun sind wir uns unsicher mit der Bezahlung und dem Umgang. Das ist ja dann kein richtiger Verwaltervertrag. Sollen wir monatliche Kosten für das Buchen oder eine jährliche Rechnung für das Buchen und die Erstellung der Abrechnung stellen? Welcher Betrag wäre hierbei aktuell fair?
Vielen Dank im Voraus.
ich würde an Ihrer Stelle die Kosten per Stunde abrechnen. Im heutigen Verwaltermarkt möchte kaum eine Hausverwaltung diese Aufgabe übernehmen. Lassen Sie sich diese Fleißarbeit also gut bezahlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
C&S B aus Bremen
Gestern haben wir erfahren das unser Hausverwalter schon am 15.11.23 gestorben ist !!!
Es ist ein 4 Parteienhaus verschiedene Wohneinheiten .
Können Sie uns einen Rat geben , was wir nun tun sollten/müssen?
Der Verw. war ein Einmannbetrieb. Angeblich soll es ein nochnicht geöffnetes Testament lt einem Familienmitglied geben.
Für Hilfetipps wären wir sehr dankbar,
viele Grüße Cobie
ich würde mich an Ihrer Stelle auf die Suche nach einer Hausverwaltung machen, dann mit allen Eigentümern eine Eigentümerversammlung einberufen und die eingeladene neue Hausverwaltung wählen. Die Unterlagen lassen Sie sich nach Möglichkeit von der Familie des verstorbenen Verwalter aushändigen. Das ist der pragmatische und sicher nicht rechtlich 100% korrekte Weg.
Viele Grüße
Dennis Hundt