Wer darf/muss eine neue Hausverwaltung (WEG) suchen?

Der Hausverwalter kündigt, der Vertrag der Hausverwaltung läuft aus oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) wünscht einen Verwalterwechsel — alle drei Szenarien haben eins gemeinsam: Die WEG-Gemeinschaft muss eine neue Hausverwaltung suchen. Doch wer ist hier zuständig? Muss sich der Hausverwalter um einen Nachfolger kümmern? Darf ein einzelner Wohnungseigentümer eine neue Hausverwaltung suchen oder muss die WEG-Gemeinschaft dies gemeinsam machen?

Der nachfolgende Artikel erklärt, wer eine neue Hausverwaltung für die WEG-Gemeinschaft suchen muss/darf.

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I. Muss die Hausverwaltung eine neue Hausverwaltung suchen?

Die Antwort ist ganz klar nein. Die Suche nach einer Nachfolge-Hausverwaltung gehört nicht zum gesetzlichen Aufgabenbereich eines Hausverwalters nach § 27 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Bestellung einer Hausverwaltung gehört zwar grundsätzlich zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, aber die Suche nach der geeigneten Hausverwaltung obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich nach § 9 a WEG. Es besteht daher keine Pflicht des Hausverwalters eine neue Hausverwaltung zu suchen.

Den Wohnungseigentümern steht es allerdings frei den Hausverwalter mit der Suche zu beauftragen. Zu bedenken ist hier aber, dass ein Hausverwalter in der Regel kein Interesse daran hat, einen geeigneten Konkurrenten für sein eigenes Verwaltungsobjekt zu finden. Läuft sein eigener Vertrag aus hat er in der Regel ein Interesse an einer Vertragsverlängerung. Doch selbst dann, wenn der Hausverwalter kündigt oder krankheitsbedingt/altersbedingt ausscheidet, sollte die WEG-Gemeinschaft lieber eigenständig eine neue Hausverwaltung suchen und von der Beauftragung des bisherigen Verwalters mit der Suche absehen.

In der Regel investieren Eigentümer mehr Zeit in die Suche und sind anspruchsvoller, wenn es darum geht eine Hausverwaltung zu finden, die zu der WEG- Gemeinschaft passt. Alternativ kann die WEG- Gemeinschaft auch den Verwaltungsbeirat oder ausgewählte Miteigentümer mit der Suche nach einer neuen Hausverwaltung beauftragen. Letzteres ist meist unumgänglich, wenn die WEG-Gemeinschaft verwalterlos ist. Mehr zur verwalterlosen WEG-Gemeinschaft lesen Sie hier: WEG ohne Verwalter – Was können Eigentümer jetzt unternehmen?

II. Muss WEG-Gemeinschaft gemeinsam neue Hausverwaltung suchen?

Eine Pflicht zur gemeinsamen Suche nach einer Hausverwaltung gibt es generell nicht. Die WEG-Gemeinschaft kann diese Aufgabe auf Miteigentümer oder den Verwaltungsbeirat übertragen und diese damit beauftragen eine neue Hausverwaltung zu suchen (vgl. oben Punkt I.).

Die Entscheidung über die Wahl der neuen Hausverwaltung muss aber zwingend in einer Beschlussfassung der WEG-Gemeinschaft nach §§ 23 Abs. 1, 26 Abs. 1 WEG erfolgen. Danach ist über alle Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung zu entscheiden. Nach § 26 Abs. 1 WEG ist über die Bestellung und Abberufung des Verwalters ein Beschluss der Wohnungseigentümer zu fassen, das ist dann in der Regel die Verwalterwahl in der Eigentümerversammlung.

Bei einer solchen Verwalterwahl müssen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) mindestens drei Vergleichsangebote für eine neue Hausverwaltung vorliegen (vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10). Außerdem müssen die Angebote, die bei der Suche nach der neuen Hausverwaltung eingeholt wurden, allen Eigentümern spätestens drei Wochen vor der Eigentümerversammlung mit allen wichtigen Eckdaten übersandt werden (vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 110/19). Was die Vergleichsangebote für die neue Hausverwaltung beinhalten müssen und wann ein einzelnes Angebot ausreichen kann, lesen Sie hier: Vergleichsangebote vor Verwalterwahl – Was müssen Eigentümer beachten?

Damit die Suche nach einer neuen Hausverwaltung erfolgsversprechend ist und die WEG- Gemeinschaft eine Hausverwaltung findet, mit der alle Wohnungseigentümer zufrieden sind, empfiehlt es sich, dass bezüglich gewisser Vertragseckdaten für die Verwaltersuche Einigkeit besteht (z.B. Maximale Verwaltungskosten pro Wohneinheit; Vertragslaufzeit etc.). Dazu kann z.B. im Vorfeld der Verwaltersuche eine Kommunikation zwischen den Wohnungseigentümern angezeigt sein. Die Praxis hat gezeigt, dass es sich besonders bewährt mehrere Miteigentümer mit der Suche zu beauftragen und eine Vorauswahl zu treffen.

Wie Sie die Suche nach der neuen Hausverwaltung effizient gestalten können, zeigen die folgenden Beiträge mit zahlreichen Tipps:

• Hausverwaltung suchen: in 3 Schritten zur neuen Hausverwaltung und
• Hausverwaltung finden: So finden Eigentümer eine Verwaltung, die zum Haus passt.

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III. Darf ein Miteigentümer allein eine neue Hausverwaltung suchen?

Grundsätzlich darf jeder Miteigentümer eine neue Hausverwaltung suchen. Gegen die Einholung von Angeboten für eine neue Hausverwaltung spricht nichts. Ob dies aus Eigeninitiative oder aufgrund der Beauftragung durch die WEG- Gemeinschaft erfolgt, ist dabei zunächst ebenfalls unerheblich.

Rechtsverbindlich beauftragen kann ein einzelner Miteigentümer die neue Hausverwaltung nicht. Das darf nur die WEG-Gemeinschaft gemeinsam als rechtsfähige Gemeinschaft nach § 9 a WEG. Zur Beauftragung und Bestellung einer neuen Hausverwaltung bedarf es ohnehin einer entsprechenden Beschlussfassung der WEG-Gemeinschaft (vgl. oben unter Punkt II.)

Ein Miteigentümer, der sich allein auf die Suche nach einer neuen Hausverwaltung begibt, sollte immer beachten, dass er mindestens drei Angebote für eine neue Hausverwaltung einholt und die rechtzeitige Übermittlung zusammen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung erfolgt (vgl. oben Punkt II.). Selbst wenn die eigene Auswahl ergibt, dass ein bestimmtes Angebot einer Hausverwaltung alle anderen Angebote übertrifft, müssen Alternativangebote bei der Verwalterwahl angeboten werden.

Insoweit kann ein einzelner Miteigentümer von der Hausverwaltung verlangen, dass die Auswahl der Hausverwaltung in die Tagesordnung aufgenommen wird. Tipps dazu, finden Eigentümer hier:

• Recht auf Hausverwaltung – Hat jeder WEG-Eigentümer Anspruch auf eine Verwaltung? und
• Antrag zur Aufnahme in die Tagesordnung: Vorlage für Eigentümer.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Wer eine neue Hausverwaltung suchen darf oder muss, hängt oft davon ab, warum überhaupt ein Verwalterwechsel im Raum steht. Gänzlich ungeeignet für die Suche ist jedenfalls der bisherige Hausverwalter aufgrund des Interessenkonflikts, der sich für diesen bei der Suche nach einer neuen Hausverwaltung ergibt. Der Verwaltungsbeirat und die Wohnungseigentümer selbst sind meist besser geeignet passende Hausverwaltungen zu suchen.  Für einen ersten Anfang können Wohnungseigentümer auch selbst kostenlos und unverbindlich unter www.Hausverwalter-Vermittlung.de/Angbote/ ein oder mehrere Hausverwaltungsangebot einholen.