Recht auf Hausverwaltung – Hat jeder WEG-Eigentümer Anspruch auf eine Verwaltung?

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) gehört eine Hausverwaltung regelmäßig zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Dennoch haben oft gerade kleinere WEG- Gemeinschaften keine Hausverwaltung oder eine Selbstverwaltung. Meist befürworten das nicht alle Eigentümer und so stellt sich die Frage, welche Handlungsmöglichkeiten einzelne Eigentümer in einer solchen WEG- Gemeinschaft haben? Gibt es ein Recht auf eine Hausverwaltung?

Der nachfolgende Beitrag, setzt sich mit der Frage auseinander, ob jeder Eigentümer einen Anspruch auf eine Verwaltung hat und wie man die Einsetzung eines WEG-Verwalters durchsetzen kann.

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I. Anspruch auf Hausverwaltung

Grundsätzlich kann jeder Eigentümer einer WEG-Gemeinschaft die Einsetzung eines Hausverwalters verlangen, wenn

• keine Hausverwaltung existiert (z.B. im Falle der Selbstverwaltung) oder
• die amtierende Verwaltung ihre Aufgaben nicht ordnungsgemäß erfüllt — egal ob es sich um vertragliche oder gesetzliche Pflichtverletzungen handelt oder
• die WEG-Eigentümer sich nicht auf einen Verwalter bzw. eine bestimmte Hausverwaltung oder die Notwendigkeit einer Hausverwaltung einigen können.

Dieses Recht des einzelnen Eigentümers auf eine Verwaltung ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Danach ist die Bestellung eines Verwalters Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung.

So steht z.B. in § 18 Abs. 2 WEG u.a., dass jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG hat jeder einzelne Eigentümer darüber hinaus einen gesetzlichen Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalter (siehe unter Punkt III.)

Diese Ansprüche unterliegen weder der Verjährung (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 27.04.2012, Az.: V ZR 177/11) noch der Verwirkung (Landgericht (LG) Hamburg, Urteil vom 23.05.2012, Az.: 318 S 198/11). Der Anspruch unterliegt nicht der regelmäßigen Verjährung gemäß §§ 195, 199 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unterliegt: D.h. Eigentümer haben auch bei einer seit Jahrzenten ohne externe Hausverwaltung bestehenden Wohnungseigentumsanlage, einen Anspruch auf die Einsetzung eines Verwalters, wenn dies zur ordnungsgemäße Verwaltung der WEG- Gemeinschaft notwendig ist. Ein Eigentümer verwirkt seinen Anspruch auch nicht dadurch, dass er z.B. ursprünglich der Selbstverwaltung zugestimmt hat, nun aber seine Meinung geändert hat und eine professionale Hausverwaltung will (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 23.05.2012, Az. 318 S 198/11).

II. Wie können Eigentümer ihr Recht auf Hausverwaltung gegenüber der WEG-Gemeinschaft durchsetzen?

Jeder Eigentümer einer WEG kann seinen Anspruch auf eine Verwaltung gegenüber den anderen Eigentümern im Rahmen der Eigentümerversammlung oder gerichtlich geltend machen:

1. Eigentümerversammlung ist vorrangig

Zunächst sollte jeder einzelne Eigentümer versuchen, mit den anderen Eigentümern beziehungsweise der Mehrheit der Eigentümer einen Beschluss über die Bestellung eines Verwalters zu fassen und entsprechende Vorschläge auf der Eigentümerversammlung einbringen.

Führt das nicht zum Erfolg, kann der Anspruch gemäß § 44 Abs. 1 s.2 WEG gerichtlich durchgesetzt werden (siehe unter Punkt II.2.) Zwingende Voraussetzung ist aber, dass die WEG- Eigentümer bereits vergeblich versucht haben, einen Beschluss im Rahmen einer Eigentümerversammlung zu fassen, andernfalls fehlt notwendige Rechtsschutzbedürfnis. Die Durchführung der Eigentümerversammlung ist also vorrangig.

Als gescheiterte Beschlussfassung gilt z.B. der Fall, in dem sich die Eigentümer nicht auf einen bestimmten Verwalter einigen können usw.

Gab es in der WEG-Gemeinschaft noch keine Eigentümerversammlung, muss zunächst eine Eigentümerversammlung stattfinden. Der Eigentümer, der die Beschlussfassung zur Verwalterbestellung erreichen will, sollte in diesem Fall umgehend die notwendigen Schritte zur Einberufung veranlassen. Dazu ist es wichtig zu wissen, dass die Einberufung nach § 24 Absatz 1 WEG zwar durch den Verwalter stattzufinden hat, bei Fehlen eines solchen aber nach § 24 Absatz 3 WEG auch durch einen, durch Beschluss dazu ermächtigten, Wohnungseigentümer einberufen werden kann. Hierzu empfiehlt sich z.B. die Durchführung eines sog. Umlaufbeschlussverfahrens nach § 23 Abs. 3 WEG. Weigern sich die anderen Wohnungseigentümer einen Ermächtigungsbeschluss für die Einberufung zu fassen, kann ein einzelner Eigentümer auch im Klageweg eine Einberufungsermächtigung erlangen. Statthaft ist hier die Beschlussersetzungsklage. Näheres zur Einberufung der Eigentümerversammlung ohne Verwalter lesen Sie hier: WEG ohne Verwalter – Was können Eigentümer jetzt unternehmen?

Gibt es bereits einen Wohnungseigentümer, der zur Einberufung ermächtigt ist, weigert dieser sich aber die Eigentümer zu dem gewünschten Tagesordnungspunkt einzuberufen oder die Verwalterbestellung auf die Tagesordnung zu setzen, erhalten Eigentümer hier hilfreiche Tipps, was zu tun ist: Verwalter verweigert Aufnahme von Tagesordnungspunkt – Was tun?

2. Klage auf Verwalterbestellung

Die richtige Klage für die gerichtliche Verwalterbestellung ist nach § 44 Absatz 1 Satz 2 WEG die sog. Beschlussersetzungsklage.

Das Gericht ersetzt dabei die Beschlussfassung der WEG-Eigentümerversammlung und hat sozusagen „an deren Stelle“ die Hausverwaltung zu bestellen. Es übt dabei kein eigenes Ermessen oder eine Tatsachenerforschung aus. Die Beschlussersetzung wird durch ein gerichtliches Gestaltungsurteil herbeigeführt (vgl. BGH, Urteil vom 26.02.2016, Az.: V ZR 250/14). Angemerkt sei hier, dass eine solche Klage grds. auch in einer WEG-Gemeinschaft mit nur zwei Eigentümern zulässig ist (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 07.03.2017, Az.: 2-13 S 4/17).

Die Erfolgsaussichten einer Beschlussersetzungsklage zur Verwalterbestellung hängen im Einzelfall immer davon ab, inwieweit der Eigentümer Tatsachen vortragen kann, die darlegen, dass die Bestellung eines bestimmten Verwalters für die ordnungsgemäße Verwaltung der WEG- Gemeinschaft notwendig ist. Dazu sind immer mehrere (mind. drei) Hausverwaltungen bzw. Verwalter mit einem konkreten Vertragsentwurf für die Verwaltertätigkeit vorzuschlagen, damit das Gericht die notwendige Ermessensausübung im Sinne der WEG vornehmen kann. Auch ein Nachweis, dass die vorgeschlagenen Verwalter der Übernahme des Amtes zustimmen, ist zu erbringen.

3. Eilverfahren: einstweilige Verfügung

In Eilfällen ist als Gerichtsverfahren der sog. einstweiligen Rechtsschutz denkbar — hier in Form der einstweiligen Verfügung. Vorausgesetzt ist, dass durch die fehlende Verwalterbestellung wesentliche Nachteile für die WEG-Gemeinschaft drohen. Solche Nachteile sind z.B. nahende Vollstreckungen oder Versorgungssperren aufgrund nicht gezahlter Versorgerrechnungen wegen fehlender Jahresabrechnungen und ausgebliebener Hausgeldeinziehung (vgl. LG Köln, Urteil vom 01.07.2010, Az.: 29 S 208/09). Wichtig ist, dass eine gewisse Dringlichkeit der Verwalterbestellung bei Gericht geltend gemacht wird. Allein der Umstand der Verwalterlosigkeit und die damit einhergehende Verwahrlosung eines Objektes reicht nicht. Die Dringlichkeit kann sich aber auch erst während eines anhängigen Beschlussersetzungsverfahrens ergeben (BGH, Urteil vom 10.06.2011, Az.: V ZR 146/10).

III. Sonderfall: Anspruch der Eigentümer auf zertifizierten Verwalter

Seit der WEG-Reform 2020 ist das Recht einzelner Eigentümer auf eine Hausverwaltung sogar noch erweitert worden: Nach §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 26 a WEG hat jeder einzelne Eigentümer einen Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. D.h. selbst dann, wenn die WEG-Gemeinschaft seit Jahren einen Verwalter hat, mit dem die Mehrheit zufrieden ist oder eine beschlossene Selbstverwaltung reibungslos funktioniert, kann ein einzelner Eigentümer seinen Anspruch auf die zertifizierte Verwaltung geltend machen.

Als zertifizierter Verwalter gilt derjenige, der vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, die für die Tätigkeit als Verwalter notwendig sind. Näheres dazu – insbesondere auch die Ausnahmefälle, für die keine Prüfungspflicht gilt — finden sich in der Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (ZertVerwV). Alles Wichtige dazu finden Sie in dem Beitrag: Zertifizierung des WEG-Verwalters: Verlängerung der Zertifizierungsfrist bis 12/2023 geplant

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IV. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass einzelne Eigentümer grds. ein Recht auf eine Hausverwaltung für ihre WEG haben. Jeder Eigentümer kann diesen Anspruch auf eine WEG-Verwaltung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die WEG ohne Verwalter ist oder sich selbst verwaltet. Wichtig ist, dass der Anspruch auf eine Hausverwaltung immer vorrangig in der Eigentümerversammlung vorzubringen ist und erst danach gerichtlich durchsetzbar ist.