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Notgeschäftsführung des einzelnen Wohnungseigentümers – Befugnisse und Grenzen

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen alle Wohnungseigentümer im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung einvernehmlich zusammenwirken. Dies ist der Idealfall. Dieser Mitwirkungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers stehen aber auch Rechte gegenüber.

Ist ein Wohnungseigentümer mit einer Mehrheitsentscheidung der Gemeinschaft nicht einverstanden, kann er einen Beschluss anfechten (§ 23 IV WEG) und dessen Zweckmäßigkeit gerichtlich überprüfen lassen.

Gleichermaßen kann der einzelne Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gerichtlich verpflichten, im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung etwas Bestimmtes zu tun (§ 43 I 1 WEG, § 21 VIII WEG). Dies ist auch dann der Fall, wenn kein entsprechender Eigentümer-Mehrheitsbeschluss zustande gekommen ist und aller Voraussicht nach auch nicht zu erwarten ist (Beispiel: Das Dach ist sanierungsbedürftig).

Notgeschäftsführungsbefugnis des Wohnungseigentümers beschränkt sich auf Notfälle

Nicht immer besteht ausreichend Zeit, den Gerichtsweg zu beschreiten. In Not- und Eilfällen steht jedem Wohnungseigentümer kraft Gesetzes eine „Notgeschäftsführungsbefugnis“ zu. Voraussetzung ist, dass ein sofortiges Handeln im übergeordneten Gemeinschaftsinteresse geboten ist.

So heißt es in § 21 II WEG: … „Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.“ …

Eine weitere Rechtsgrundlage bietet der Grundsatz der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 677 BGB). Auch danach kann ein einzelner Wohnungseigentümer aktiv werden, wenn er im Interesse und nach dem mutmaßlichen Willen der anderen Eigentümer handelt. Beide Rechtsgrundlagen bestehen nebeneinander.

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Befugnisse und Grenzen ergeben sich aus der Situation

In der Regel handelt es sich um Maßnahmen instandsetzungstechnischer Natur. Zunächst muss der Wohnungseigentümer einen vorhandenen Verwalter informieren. Erst dann kann der einzelne Wohnungseigentümer eigenständig alle objektiv erforderlichen und ihm zumutbaren Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

Dazu gehört, dass er unverzüglich einen Fachhandwerker beauftragt (Beseitigung eines Wasserrohrbruchs), provisorische Absicherungsmaßnahmen in die Wege leitet (Dachabdeckung nach Sturmschaden) und akute Gefahrenquellen beseitigt (offener Aufzugsschacht, umsturzträchtiger Baum) oder entsprechende Absperrmaßnahmen (offene Stromleitung) einleitet. In diesen Fällen spielen oft bestehende Verkehrssicherungspflichten eine Rolle.

Dabei ist zu beachten, dass das Gesetz auf einen „unmittelbar“ drohenden Schaden abstellt. Soweit sich ein Schaden lediglich abzeichnet und nicht unmittelbar aktuell bevorsteht (bröckelnder Fassadenputz), muss sich der einzelne Wohnungseigentümer auf den herkömmlichen Weg verweisen lassen und einen Eigentümerbeschluss herbeiführen.

Notgeschäftsführung begründet sich auch als Pflicht

Zugleich kann eine solche Berechtigung auch als Verpflichtung in Betracht kommen, wenn ein eigentlich zuständiger Hausverwalter nicht vorhanden oder unerreichbar ist. Unter Umständen ist der einzelne Wohnungseigentümer, der eine Gefahrenquelle erkennt, auch verpflichtet, selbst unmittelbar aktiv zu werden und darf insoweit die Verantwortung nicht sogleich auf andere Personen abschieben wollen.

Auftragserteilung erfolgt im eigenen Namen

Wird ein Eigentümer notgeschäftsführungsmäßig tätig, muss er Aufträge im eigenen Namen verteilen. Keinesfalls ist er berechtigt, einen Auftrag im Namen der Gemeinschaft zu erteilen. Im Idealfall bespricht er sich mit den anderen Eigentümern. Lediglich der bestellte Hausverwalter ist insoweit gesetzlicher Vertreter und erteilt Aufträge im Namen der Gemeinschaft.

Notgeschäftsführungseigentümer hat Aufwendungsersatzanspruch

Soweit dem Eigentümer durch seine Geschäftsführung Kosten entstehen, kann er diese von den übrigen Eigentümer entsprechend deren Miteigentumsanteilen ersetzt verlangen (§ 16 II WEG). Ist eine Instandhaltungsrücklage vorhanden, kann ein bestellter Verwalter aus dieser Kasse den Eigentümer entschädigen. Andernfalls muss die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Verweigert die Gemeinschaft die Zahlung, muss der einzelne Eigentümer bei Gericht beantragen, ihm seine Kosten zu ersetzen.

Erweist sich eine Notmaßnahme als nicht dringend, riskiert der beauftragende Eigentümer, dass ihm die Kosten nicht erstattet werden. Aber auch dann ist Voraussetzung, dass die Eigentümergemeinschaft aus dieser Maßnahme heraus keinen Vorteil hat und tatsächlich Kosten entstanden sind, die nicht entstanden wären, hätte der Eigentümer nicht notgeschäftsführend gehandelt. In Grenzfällen ist Ärger vorprogrammiert. Das Gesetz spricht von einer Geschäftsanmaßung (§ 687 II BGB).

Auch ein Hausverwalter kann notgeschäftsführend tätig werden

Soweit ein Hausverwalter bestellt ist, kann auch dieser in dringenden Fällen als Notgeschäftsführer tätig werden. Soweit keine Zeit vorhanden ist, einen Gemeinschaftsbeschluss herbeizuführen, kann der Hausverwalter unmittelbar handeln.

Gemäß § 27 I 2 WEG kann er die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen und nach Ziffer 3 in dringenden Fällen alle sonstigen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen treffen.

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