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Wer kann als Hausverwalter bestellt werden und wer nicht?

Der Hausverwalter ist nicht nur der gesetzliche Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft; er präsentiert die Gemeinschaft auch nach außen und ist letztlich deren Aushängeschild. Ein Wohnungseigentümer, der sein Wohneigentum verkaufen möchte, dürfte bei einem inkompetenten oder chaotisch veranlagten Hausverwalter Schwierigkeiten haben, einen Kaufinteressenten für den Kauf zu begeistern.

Es steht den Wohnungseigentümern frei, überhaupt einen Hausverwalter zu bestellen (§ 20 II WEG). Soweit ein Eigentümer die Bestellung eines Verwalters verlangt, muss er nach dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Verwaltung jedoch bestellt werden (§ 21 IV WEG).

Verwalter kann jeder werden

Zum WEG-Verwalter kann jede natürliche (Privatperson, Einzelfirma) oder juristische Person (oHG, KG, GmbH, AG) bestellt werden. Aus steuerlichen und haftungsrechtlichen Gründen handeln gewerbsmäßig tätige größere Hausverwaltungen heute vielfach als GmbH.

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Verwaltertätigkeit ist personengebunden

Nicht zum Verwalter bestellt werden kann hingegen eine BGB-Gesellschaft, ebenso wenig alle Wohnungseigentümer selbst in Gemeinschaft. Damit scheiden auch Bürogemeinschaften, Anwalts- oder Steuerberatersozietäten und Ehepaare aus.

Sind beispielsweise bei einem Ehepaar beide Ehepartner als Hausverwalter tätig, muss einer von ihnen konkret für eine bestimmte Eigentümergemeinschaft als Verwalter bestellt werden (BGH ZMR 1990, 188).

Der Grund besteht darin, dass für Dritte unmissverständlich klar sein muss, wer die Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt. Bedeutsam kann dies unter anderem in Zustellungsangelegenheiten werden.

Auch der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht zum Verwalter bestellt werden. Dies begründet sich bereits daraus, dass Beirat und Verwalter unterschiedliche Organe mit unterschiedlichen Aufgaben sind (OLG Zweibrücken OLGZ 1983, 438). Gleiches muss auch für die Gemeinschaft aller Eigentümer selbst gelten.

Ist ein freiberuflicher Rechtsanwalt oder Steuerberater neben seiner hauptberuflichen Tätigkeit als Hausverwalter tätig, muss er beide Tätigkeitsbereiche räumlich, organisatorisch und personell trennen und darf in der Verwalterkorrespondenz nicht den Briefbogen seiner Kanzlei verwenden.

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Dem Eigentümer-Verwalter drohen Interessenkonflikte

In kleineren Wohnungsanlagen kann auch ein Miteigentümer aus der Gemeinschaft zum Verwalter bestellt werden („Eigentümer-Verwalter“). Dabei besteht das Risiko möglicher Interessenkonflikte, da der Eigentümerverwalter als Verwalter mithin die eigenen Interessen gegenüber den Miteigentümern vertritt.

In bestimmten, ihn selbst betreffenden Angelegenheiten ist sein Stimmrecht ausgeschlossen (§ 25 V WEG). Für ihn kann dieses sehr nachteilig sein. Deshalb ist es in streitbaren Gemeinschaften besser, aus Gründen der Neutralität einen fremden und damit objektiv arbeitenden Verwalter zu bestellen.

Verwalteramt ist nicht übertragbar

Wichtig ist zu wissen, dass ein bestellter Verwalter sein Amt nicht auf einen Dritten übertragen kann. Das Amt ist eine Vertrauensposition und kann nur in der Person des gewählten und bestellten Verwalters ausgeübt werden. Deshalb kann ein Verwalter als Organ der Gemeinschaft ungeachtet seines Dienstvertrages mit der Gemeinschaft auch jederzeit abberufen werden.

Ein beauftragter Verwalter kann allerdings bestimmte Einzelaufgaben an Dritte delegieren und innerhalb seines eigenen Unternehmens bestimmte Sachbearbeiter mit der Aufgabenstellung betrauen. Gleichwohl bleibt er gegenüber der Eigentümergemeinschaft dann verantwortlich.

Eine Ausnahme besteht beispielsweise bei einer GmbH, in der der Geschäftsführer als Verwalter ausgewechselt wird und ein neuer Geschäftsführer die der GmbH übertragene Verwaltungsaufgaben fortführt (BayObLG WE 1988, 204).

Ein guter Verwalter braucht Fachkompetenz

Eine andere Frage ist die Frage nach der Kompetenz eines Hausverwalters. Ein Verwalter benötigt zwar keine fachliche Vorbildung, Befähigungsnachweise oder gar eine Konzession. Es ist Aufgabe der Eigentümergemeinschaft, die Kompetenz eines in Betracht kommenden Verwalters zu prüfen (Mitgliedschaft in Verbänden, Fortbildung, Ausbildung und Berufsweg) und gegebenenfalls Referenzen einzufordern.

Vor allem ist es so, dass auch von einem gewerblichen WEG-Verwalter nicht die Kenntnisse eines Volljuristen erwartet oder verlangt werden dürfen (LG Karlsruhe NZM 2012, 279). (Humorvoller Hinweis: Aber auch Juristen sind nicht perfekt. Selbst von einem Berufsjuristen dürfe keineswegs erwartet werden, dass er über steuerrechtliche Kenntnisse verfüge (Finanzgericht Saarland 1 K 1989/89).

Ein weiterer Ansatzpunkt ist, dass jeder, der als Verwalter bestellt ist, gesetzliche Pflichtaufgaben zu erfüllen hat (§ 27 WEG). Diesen Pflichtaufgaben kann sich der Verwalter nicht entziehen. Er kann auch keine Verzichtsvereinbarungen mit der Eigentümergemeinschaft treffen.

Die mit Erfüllung der Pflichtaufgaben verbundenen Anforderungen erfordern in der Praxis unabdingbar Fachkompetenz (Beispiel: Erstellung der Jahresnebenkostenabrechnung; Einberufung und Leitung von Eigentümerversammlungen), die sich beispielsweise im Idealbild des Immobilienkaufmanns widerspiegelt. Gleichermaßen gibt es im anwaltlichen Bereich den Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Als Makler tätige Verwalter müssen auf Interessenkonflikte achten

Ein besonderes Augenmerk ist auf Makler zu legen, die häufig auch den Beruf des Verwalters ausüben. Gleichermaßen vermitteln hauptberufliche Verwalter immer wieder Kauf- und Mietvertragsabschlüsse. Dabei kommt es darauf an, dass keine Interessenkonflikte bestehen. Die dafür maßgebliche Verflechtungsrechtsprechung ist zu berücksichtigen.

Vor allem darf der Makler keine treuwidrigen Doppeltätigkeiten ausüben, indem er als WEG-Verwalter ständig für eine Vielzahl von Eigentümern in der von ihm verwalteten Wohnungseigentumsanlage Mietvertragsabschlüsse vermittelt. Soweit bei Ehepaaren ein Ehepartner makelt und der andere Ehepartner verwaltet, handelt sich um getrennte Personen mit jeweils separater Berufsausübungsmöglichkeit. In diesem Fall ist die Provisionsfrage meist unstreitig.

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