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WEG ohne Verwalter – Was können Eigentümer jetzt unternehmen?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat im Regelfall einen Verwalter, der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich vertritt, die Wohnungseigentümerversammlung einberuft und deren Vorsitz leitet. Doch was ist, wenn der Verwalter plötzlich sein Amt niederlegt und die WEG ohne Verwalter dasteht? Was können Eigentümer dann unternehmen?

Der nachfolgende Artikel erklärt, was Eigentümer unternehmen können, wenn Sie plötzlich ohne Verwalter sind.

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I. WEG ohne Verwalter: Das ist zu tun

Eine WEG ohne Verwalter besteht grds. auch ohne Verwalter fort. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt immer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gemeinschaftlich. Sobald der aktuelle Verwalter sein Amt niederlegt, geht es für die Eigentümer darum die gemeinschaftliche Verwaltung neu zu strukturieren und zu beschließen, wie die Verwaltung der WEG zukünftig fortgeführt wird.

Dazu ist immer erst eine Eigentümerversammlung einzuberufen und dann zu beschließen, ob ein und ggf. wer als neuer Verwalter eingesetzt wird. Wollen die Wohnungseigentümer ganz ohne Verwalter die WEG fortführen, kommt eine Selbstverwaltung in Betracht.

1. Schritt: Eigentümerversammlung einberufen oder Vollversammlung veranstalten

Ist die WEG ohne Verwalter, sollte die Einberufung der Eigentümerversammlung der erste Schritt sein den Eigentümer unternehmen sollten, denn die Bestellung eines neuen Verwalters setzt einen Beschluss der Eigentümer voraus (§ 26 Abs. 1 WEG). Nach § 23 Abs. 1 WEG ist über alle Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss zu entscheiden ist, eine Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen.

Bei der WEG ohne Verwalter, erfolgt die Einberufung der Eigentümer zur Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 3 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer. Gibt es keinen Verwaltungsbeirat und existiert bis dato auch kein Beschluss bzw. eine entsprechende Vereinbarung, die einen Wohnungseigentümer zur Einberufung ermächtigt, empfiehlt es sich diese Ermächtigung in einem Umlaufbeschluss nach § 24 Abs. 4 WEG zu beschließen. Ein solcher Beschluss ist ab dem 01.12.2020 bereits gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform im Sinne des § 126 b BGB erklären. Die kurzfristige Beschlussfassung eines Umlaufbeschlusses ist daher durch Stimmabgabe per E-Mail, auf einer gemeinsamen Internetplattformen oder in einer App möglich.

Alternativ zu der Einberufung Eigentümerversammlung können die Eigentümer sich auch alle zu einer einer sogenannten „Vollversammlung“ treffen. Sind alle Wohnungseigentümer (spontan) versammelt können wirksame WEG Beschlüsse gefasst werden, wenn sich alle Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung beteiligen und mit der Beschlussfassung im Rahmen der Vollversammlung einverstanden sind. Entscheidend ist, dass alle Eigentümer anwesend bzw. vertreten sind. Sobald auch nur ein Wohnungseigentümer rügt, dass die Versammlung nicht ordnungsgemäß einberufen wurde oder/und der Tagesordnungspunkt nicht in gesetzmäßiger Form angekündigt wurde, kann kein wirksamer Beschluss in der Vollversammlung ergehen.

2. Schritt: Neuen Verwalter bestimmen oder Selbstverwaltung beschließen

Sobald die Eigentümerversammlung einberufen ist, sollte ein neuer Verwalter bestimmt werden. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG können die Wohnungseigentümer zukünftig auch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen.

Wollen die Eigentümer zukünftig keinen Verwalter für ihre WEG, können Sie sich auch auf eine Selbstverwaltung einigen. Das bietet sich vor allem für sehr kleine WEGs an. Bei einer sog. „echten“ Selbstverwaltung übernehmen die Eigentümer die Verwaltungsaufgaben der WEG gemeinschaftlich wahr. Dafür sollten die Eigentümer gemeinschaftlich einen Geschäftsverteilungsplan beschließen, in dem sich die Eigentümer gewisse Aufgabenbereiche zuordnen. Bei der sog. „unechten“ Selbstverwaltung bestellen die Eigentümer einen Eigentümer zum internen „Verwalter“. Letzteres ist aber besonders dann problematisch, wenn der interne „Verwalter“ eine Vergütung bekommen soll, da es sich dann mehr oder weniger um einen Verwalter im Sinne des WEG handelt.

Wie Sie einen neuen Verwalter bestellen, lesen Sie hier: Hausverwaltung: Bestellung und Vertragsschließung –Tipps für WEG’s.

II. WEG ohne Verwalter: Wer übernimmt zwischenzeitlich die Aufgaben des Verwalters?

Bei der Beantwortung der Frage, wer zwischenzeitlich die Aufgaben des Verwalters übernimmt, sobald die WEG ohne Verwalter ist, kommt es auf den Einzelfall an. Gibt es keine besonderen vertraglichen Vereinbarungen für diesen Fall gilt:

  • Die Eigentümer sind gemeinschaftlich für die Verwaltung zuständig.
  • Nach § 9 b Abs. 3 WEG übernimmt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch ihre Vertretung gemeinschaftlich, wenn kein Verwalter vorhanden ist.

Ist die Erstellung der Hausgeldabrechnung fällig kann es sein, dass der alte Verwalter noch dafür zuständig ist, obwohl er sein Amt bereits niedergelegt hat. Hier kommt es auf den Zeitpunkt des Ausscheidens und den evtl. Eintrittszeitpunkt des neuen Verwalters an. Lesen Sie hierzu: Nach Verwalterwechsel: Wer erstellt die Hausgeldabrechnung für das Vorjahr?

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III. Fazit und Zusammenfassung

Legt der Verwalter sein Amt nieder, ist es die Aufgabe der Eigentümer sich darum zu kümmern, dass die ordnungsgemäße Verwaltung auch zukünftig geregelt ist.

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