Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat im Regelfall einen Verwalter, der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich vertritt, die Wohnungseigentümerversammlung einberuft und deren Vorsitz leitet. Doch was ist, wenn der Verwalter plötzlich sein Amt niederlegt und die WEG ohne Verwalter dasteht? Was können Eigentümer dann unternehmen?
Der nachfolgende Artikel erklärt, was Eigentümer unternehmen können, wenn Sie plötzlich ohne Verwalter sind.

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I. WEG ohne Verwalter: Das ist zu tun

Eine WEG ohne Verwalter besteht grds. auch ohne Verwalter fort. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt immer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gemeinschaftlich. Sobald der aktuelle Verwalter sein Amt niederlegt, geht es für die Eigentümer darum die gemeinschaftliche Verwaltung neu zu strukturieren und zu beschließen, wie die Verwaltung der WEG zukünftig fortgeführt wird.
Dazu ist immer erst eine Eigentümerversammlung einzuberufen und dann zu beschließen, ob ein und ggf. wer als neuer Verwalter eingesetzt wird. Wollen die Wohnungseigentümer ganz ohne Verwalter die WEG fortführen, kommt eine Selbstverwaltung in Betracht.

1. Schritt: Eigentümerversammlung einberufen oder Vollversammlung veranstalten

Ist die WEG ohne Verwalter, sollte die Einberufung der Eigentümerversammlung der erste Schritt sein den Eigentümer unternehmen sollten, denn die Bestellung eines neuen Verwalters setzt einen Beschluss der Eigentümer voraus (§ 26 Abs. 1 WEG). Nach § 23 Abs. 1 WEG ist über alle Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss zu entscheiden ist, eine Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen.
Bei der WEG ohne Verwalter, erfolgt die Einberufung der Eigentümer zur Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 3 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer. Gibt es keinen Verwaltungsbeirat und existiert bis dato auch kein Beschluss bzw. eine entsprechende Vereinbarung, die einen Wohnungseigentümer zur Einberufung ermächtigt, empfiehlt es sich diese Ermächtigung in einem Umlaufbeschluss nach § 24 Abs. 4 WEG zu beschließen. Ein solcher Beschluss ist ab dem 01.12.2020 bereits gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform im Sinne des § 126 b BGB erklären. Die kurzfristige Beschlussfassung eines Umlaufbeschlusses ist daher durch Stimmabgabe per E-Mail, auf einer gemeinsamen Internetplattformen oder in einer App möglich.
Alternativ zu der Einberufung Eigentümerversammlung können die Eigentümer sich auch alle zu einer einer sogenannten „Vollversammlung“ treffen. Sind alle Wohnungseigentümer (spontan) versammelt können wirksame WEG Beschlüsse gefasst werden, wenn sich alle Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung beteiligen und mit der Beschlussfassung im Rahmen der Vollversammlung einverstanden sind. Entscheidend ist, dass alle Eigentümer anwesend bzw. vertreten sind. Sobald auch nur ein Wohnungseigentümer rügt, dass die Versammlung nicht ordnungsgemäß einberufen wurde oder/und der Tagesordnungspunkt nicht in gesetzmäßiger Form angekündigt wurde, kann kein wirksamer Beschluss in der Vollversammlung ergehen.

2. Schritt: Neuen Verwalter bestimmen oder Selbstverwaltung beschließen

Sobald die Eigentümerversammlung einberufen ist, sollte ein neuer Verwalter bestimmt werden. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG können die Wohnungseigentümer zukünftig auch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen.
Wollen die Eigentümer zukünftig keinen Verwalter für ihre WEG, können Sie sich auch auf eine Selbstverwaltung einigen. Das bietet sich vor allem für sehr kleine WEGs an. Bei einer sog. „echten“ Selbstverwaltung übernehmen die Eigentümer die Verwaltungsaufgaben der WEG gemeinschaftlich wahr. Dafür sollten die Eigentümer gemeinschaftlich einen Geschäftsverteilungsplan beschließen, in dem sich die Eigentümer gewisse Aufgabenbereiche zuordnen. Bei der sog. „unechten“ Selbstverwaltung bestellen die Eigentümer einen Eigentümer zum internen „Verwalter“. Letzteres ist aber besonders dann problematisch, wenn der interne „Verwalter“ eine Vergütung bekommen soll, da es sich dann mehr oder weniger um einen Verwalter im Sinne des WEG handelt.
Wie Sie einen neuen Verwalter bestellen, lesen Sie hier: Hausverwaltung: Bestellung und Vertragsschließung –Tipps für WEG’s.

II. WEG ohne Verwalter: Wer übernimmt zwischenzeitlich die Aufgaben des Verwalters?

Bei der Beantwortung der Frage, wer zwischenzeitlich die Aufgaben des Verwalters übernimmt, sobald die WEG ohne Verwalter ist, kommt es auf den Einzelfall an. Gibt es keine besonderen vertraglichen Vereinbarungen für diesen Fall gilt:

  • Die Eigentümer sind gemeinschaftlich für die Verwaltung zuständig.
  • Nach § 9 b Abs. 3 WEG übernimmt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch ihre Vertretung gemeinschaftlich, wenn kein Verwalter vorhanden ist.

Ist die Erstellung der Hausgeldabrechnung fällig kann es sein, dass der alte Verwalter noch dafür zuständig ist, obwohl er sein Amt bereits niedergelegt hat. Hier kommt es auf den Zeitpunkt des Ausscheidens und den evtl. Eintrittszeitpunkt des neuen Verwalters an. Lesen Sie hierzu: Nach Verwalterwechsel: Wer erstellt die Hausgeldabrechnung für das Vorjahr?

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III. Fazit und Zusammenfassung

Legt der Verwalter sein Amt nieder, ist es die Aufgabe der Eigentümer sich darum zu kümmern, dass die ordnungsgemäße Verwaltung auch zukünftig geregelt ist.

Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilien­eigentümer. Mit meinem Portal Hausver­walter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Haus­ver­waltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.

11 Gedanken zu „WEG ohne Verwalter – Was können Eigentümer jetzt unternehmen?“

  1. Ich hätte eine Frage wer trägt die Mehrkosten für einen zwangsverwalter wenn sich die etg nicht auf eine andere Lösung einigt

    Antworten
  2. Hallo.
    Ich habe eine Frage.
    Bisher wurde unsere WEG selbst verwaltet von einem der Eigentümer.
    Diese hat jetzt mitgeteilt das er das nicht mehr machen möchte.
    Wer ist nun für die Suche eines neuen Verwalters zuständig?
    Zudem hat er die Abrechnung für das letzte Jahr auch noch nicht erstellt. Wer ist dafür zuständig ?
    Vielen Dank
    MFg

    Antworten
    • Hallo C. R.,

      für die Suche eines neuen Verwalters ist die gesamte Gemeinschaft verantwortlich. Oftmals engagieren sich einzelne Eigentümer oder auch der Beirat (sofern es einen Beirat gibt). Die Jahresabrechnung 2021 muss noch vom aktuellen Verwalter erstellt werden. Wenn der neue Verwalter zum 01.01.2023 beginnt, muss das Jahr 2022 vom neuen Verwalter abgerechnet werden.

      Gerne helfen wir Ihnen eine neue Hausverwaltung zu finden bzw. Angebote einzuholen. Dies ist zum Beispiel hier möglich: https://www.hausverwalter-vermittlung.de/anfrage/direktanfrage/

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  3. Meine Frage ist,es gibt 2Parteien,untereinander zerstritten! Der jetzige Verwalter gibt ende Jahres auf,neue sind für eine WEG mit 2parteien schwer zu finden,was kann passieren?
    Gibt es einen Zwangsverwalter oder geht das an den allerersten eingetragenen Verwalter zurück?
    Gruß Nicole Breuer

    Antworten
    • Hallo Nicole,

      der erste Verwalter hat damit nichts zu tun. Das wäre schlimm, wenn dieser wieder zwangsbestellt werden würde. Sie müssen zum Gericht und bekommen dann einen Notverwalter. Das wird nicht billig und ist sicherlich nicht die beste Lösung. Ich würde eine Rechtsberatung empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  4. Hallo, wir haben in der (kleinen, 6 WE) WEG ein großes Problem. Wir haben eine (!) sehr streitbare Eigentümerin, die alle anderen und auch HausverwalterInnen bereits mehrfach verklagt hat und so ziemlich alle Beschlüsse angreift. Inzwischen hat bereits die fünfte Hausverwaltung entnervt aufgegeben. So etwas spricht sich herum und es ist keinem mehr zuzumuten, zudem will das auch kaum noch jemand machen. Aus eigenen Reihen ist das ebenfalls undenkbar, man würde sofort attackiert und verklagt. Im Prinzip ist das Haus unverwaltbar. Ist in einem solchen Fall der Weg zum Amtsgericht (Zwangsverwaltung) zu empfehlen bzw. die einzige Möglichkeit? Oder was würden Sie raten?

    Antworten
    • Hallo Michael,

      leider kann eine einzelne Person das Zusammenleben in der WEG sprengen / zerstören. Sie beschreiben keinen Einzelfall und es gibt hierfür nur eine Lösung: eine gute Hausverwaltung, die eine großzügige Vergütung im Bereich „Schmerzensgeld“ abrechnet, absolut rechtlicher agiert und damit keine Angriffsfläche liefert.

      Es ist für ein kleines Haus nicht leicht überhaupt eine Hausverwaltung zu finden. Ggf. können wir Ihnen helfen: https://www.hausverwalter-vermittlung.de/anfrage/direktanfrage/

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  5. Hallo,
    Im Internet finde ich zum einen die Aussage, dass zu einer Wahl eines internen Selbstverwalters die einfache Mehrheit ausreicht, zum anderen lese ich aber auch, dass die Gegenstimme eines einzigen Eigentümers dazu führt, dass eine professionelle Verwaltung beauftragt werden muss. Wie passt das zusammen? Benötigt ein interner Selbstverwalter eine einfache Mehrheit oder Einstimmigkeit bzw. Enthaltungen aber keine Gegenstimmen?
    Vielen herzlichen Dank!

    Antworten
  6. Hallo. Wir haben ins unserer WEG ein riesen Problem. Wir sind eine Wobau und haben in einer WEG Eigentumswohnungen. Jetzt wurde von einem neuen Eigentümer gesagt, dass es weder einen Verwaltervertrag noch ein Verwalter bestellt ist. Es wurde von einer Mitarbeiterin mit den Eigentümern zusammen eine Sanierung der Heizungsanlage beschlossen aber im Protokoll vermerkt, dass die Sanierung geplant ist. Demnach ist das Protokoll falsch formuliert. Jetzt wo die Mitarbeiterin verstorben ist, wurde die Sanierung durchgeführt. Meine Frage ist wer darf jetzt eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn es keinen Verwalter und keinen Verwaltungsbeirat gibt? Und wie verfährt man jetzt mit der Rechnung für die Sanierung. Der Handwerker möchte nun unbedingt das Geld haben.

    LG Frau Hennig

    Antworten

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