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Hausverwaltung kündigen und abwählen – So gehen Sie vor

Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Hausverwalter bestellt, hat diese Bestellung Bestand. Da die Gemeinschaft entschieden hat, kann die Bestellung nicht beliebig widerrufen werden. Soll ein unliebsamer oder inkompetenter Hausverwalter aus dem Amt gedrängt werden, ist zwischen der Abberufung und der Kündigung zu unterscheiden.

Vorab: Die Vorgehensweise hängt davon ab, dass die rechtlichen Gegebenheiten bekannt sind. Nur so lassen sich formale Fehler vermeiden. Abberufung und Kündigung sind regelmäßig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen zwischen Hausverwaltern und Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Rechtsstreite werden oft durch rein formale Aspekte geprägt.

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Abberufung ist ein organschaftlicher, die Kündigung ein vertraglicher Akt

Die Abberufung ist das Gegenstück zur Bestellung. Die Bestellung begründet eine organschaftliche Stellung dergestalt, dass der Hausverwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft als deren Vertreter nach außen vertritt.

Auf der Basis dieser organschaftlichen Bestellung wird der Hausverwalter dann auf der Grundlage eines zusätzlich mit der Eigentümergemeinschaft abzuschließenden Verwaltervertrages tätig. Dieser Verwaltervertrag ist ein Dienstvertrag im Sinne des § 611 BGB. (Gleiches gibt es beim GmbH-Geschäftsführer. Auch er wird von der Gesellschafterversammlung bestellt. Die Details seiner Tätigkeit regelt ein gesondert abzuschließender Dienstvertrag).

Abberufung bedeutet, die Hausverwaltung kündigen und abwählen

Die organschaftliche Bestellung des Hausverwalters wird durch die Abberufung im Wege eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft beendet. Der Hausverwalter wurde abgewählt. Damit wird seine organschaftlichen Bestellung beendet.

Der Verwaltervertrag bedarf zusätzlich der Kündigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Verwaltervertrag kann geregelt werden, dass mit der Abberufung zugleich die Kündigung des Verwaltervertrages verbunden ist (OLG Zweibrücken ZMR 2004, 66).

Mit der Abberufung endet die Rechtsstellung des Verwalters. Er kann die Eigentümergemeinschaft nicht mehr vertreten. Die Abberufung wird mit ihrem Zugang beim Verwalter wirksam.

Die Abberufung sollte zur Vermeidung von Unstimmigkeiten ausdrücklich erklärt werden. Sie kann auch konkludent erfolgen, indem ein neuer Verwalter bestellt wird. Da eine Gemeinschaft nicht zwei Verwalter zugleich haben kann, beinhaltet die Bestellung eines neuen Verwalters automatisch die Abberufung des vorhandenen Verwalters (BayObLG ZMR 2000, 323).

So gehen Sie vor

Lesen Sie zunächst die Teilungserklärung und den Verwaltervertrag. Sehen Sie nach, was dort zur Abberufung und Kündigung des Verwalters bestimmt ist. Danach richtet sich Ihr Vorgehen.

Hausverwalter werden meist auf eine bestimmte Zeit bestellt. Die Erstbestellung beläuft sich auf bis zu 3 Jahre, danach auf bis zu 5 Jahre. Die organschaftliche Stellung des Hausverwalters endet mit Ablauf des Zeitpunktes, bis zu dem er bestellt ist automatisch. Sein Dienstvertrag als Verwalter besteht aber bis zur nächsten Kündigungsmöglichkeit fort, es sei denn, er ist mit dem Bestand der Bestellung gekoppelt.

  • Die vorzeitige Abberufung bedarf der Mehrheitsentscheidung der Eigentümergemeinschaft. Als einzelner Wohnungseigentümer haben Sie kein Recht, den Verwalter abzuberufen. Es handelt sich um eine die gemeinschaftliche Verwaltung betreffende Entscheidung (OLG Hamm ZMR 2004, 854).
  • Will ein einzelner Eigentümer den Verwalter aus dem Amt drängen, muss er einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung herbeiführen. Wird sein Antrag abgelehnt, muss er den ablehnenden Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten und notfalls einen Antrag auf Abberufung des Verwalters durch das Gericht stellen.
  • Die Einberufung der Eigentümerversammlung erfordert den Antrag von mindestens einem Viertel der Wohnungseigentümer (§ 24 II WEG).
  • Verweigert der Verwalter die Einberufung der Eigentümerversammlung pflichtwidrig oder weigert er sich, die Abberufung als Tagesordnungspunkt zu benennen, kann ein eventuell bestehender Verwaltungsbeirat die Versammlung einberufen oder die Abberufung als Tagesordnungspunkt benennen.
  • Ist auch dies nicht möglich, kann eine Eigentümerversammlung auch als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung auf gerichtlichem Wege anberaumt werden (§ 21 IV WEG).
  • Ist für einen gerichtlichen Beschluss keine Zeit, können die antragstellenden Wohnungseigentümer versuchen, die organschaftliche Stellung des Hausverwalters im Wege einer einstweiligen Verfügung aufzuheben.
  • Lehnt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Abberufung ab, kann ein einzelner Wohnungseigentümer den ablehnenden Beschluss binnen Monatsfrist gerichtlich anfechten und beantragen, den Verwalter abzuberufen In diesem Fall kann das Gericht bei Nachweis eines wichtigen Grundes als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung die Abberufung selbst anordnen (BayObLG ZMR 1985, 392). Auch wenn sich die Mehrheit der Wohnungseigentümer gegen die Abberufung ausgesprochen hat, kann die Abberufung als ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme gleichwohl angeordnet werden.

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Die ordentliche Abberufung des Hausverwalters

Die Eigentümergemeinschaft kann den Hausverwalter jederzeit ordentlich abberufen. Eine Begründung ist nicht erforderlich. Die Abberufung kann allerdings im Verwaltervertrag auf bestimmte Gründe beschränkt werden. Ansonsten ist die Abberufung, also die Beendigung der organschaftlichen Stellung, immer möglich.

Davon unabhängig ist der Verwaltervertrag zu sehen. Beides sind zwei unterschiedliche rechtliche Konstrukte. Dort sollte die Bestellungszeit geregelt sein. Ist der Verwalter zum Beispiel auf drei Jahre bestellt, können Sie ihn zwar organschaftlich abwählen, also abberufen. Gibt es dafür keinen wichtigen Grund, berührt dies noch nicht unbedingt die Existenz des Verwaltervertrages.

Die ordentliche Abberufung ist in der Praxis selten. Erfolgt eine Abberufung, liegt ihr regelmäßig ein wichtiger Grund zu Grunde.

Wird der Hausverwalter ordentlich abberufen, muss also der Verwaltervertrag (Dienstvertrag) ebenfalls gekündigt werden. Aufgrund der festen Bestellungszeit ist die ordentliche Kündigung oft ausgeschlossen oder es sind Kündigungsfristen vereinbart. Dann muss die Eigentümergemeinschaft die Honoraransprüche des Hausverwalters bis zum Ablauf des Vertrages oder der Kündigungsfrist erfüllen.

(vgle.: Ein befristetes Mietverhältnis kann auch nicht ordentlich gekündigt und muss von beiden Seiten bis zum Ende der Vertragslaufzeit erfüllt werden. Eine organschaftliche Abberufung gibt es hier nicht, da der Mieter nicht als Vertreter des Vermieters auftritt. Anders beim GmbH-Geschäftsführer: er wird als Vertreter (Organ) der GmbH von der Gesellschafterversammlung abberufen. Seinen Dienstvertrag muss die Gesellschaft aber bis zum Kündigungstermin erfüllen und sein Honorar fortbezahlen, es sei denn, es gibt einen wichtigen Kündigungsgrund).

Abberufung aus wichtigem Grund

Praktisch bedeutsamer ist die Abberufung aus wichtigem Grund. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller Umstände die Zusammenarbeit mit dem bestellten Verwalter nach Treu und Glauben nicht mehr zumutbar und das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört ist (BGH ZMR 2002, 769). Der Verwalter muss die Situation nicht verschuldet haben. Allerdings spielt das Verschulden bei der Interessenabwägung eine Rolle.

Da die Wohnungseigentümer zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet sind, sind sie verpflichtet, bei Vorliegen eines wichtigen Grundes, den Hausverwalter abzuberufen. Ob ein wichtiger Grund tatsächlich vorliegt, kann gerichtlich überprüft werden.

Im WEG-Gesetz findet sich eine Regelbeispiel für einen solchen wichtigen Grund (§ 26 I 4 WEG). So ist der Verwalter zur Führung einer Beschluss-Sammlung (§ 24 III WEG) verpflichtet. Führt der Verwalter keine solche Beschluss-Sammlung oder führt er diese unsachgemäß, kann er aus wichtigem Grund fristlos abberufen werden. In der Rechtsprechung finden sich noch eine ganze Reihe weiterer wichtiger Gründe, die eine Abberufung gerechtfertigt haben.

Die Abberufung aus wichtigem Grund muss innerhalb einer angemessenen Frist geltend gemacht werden. Die Angemessenheit bemisst sich nach der Frist, die für eine Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung erforderlich ist (OLG Frankfurt NJW-RR 1988, 1170). Je länger zugewartet wird, desto mehr verblasst die Wirkung des wichtigen Grundes. Allgemein sollten Sie sich an ca. 2 bis 6 Wochen orientieren.

So wird abgestimmt

Die Abberufung erfordert einen Beschluss mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen bzw. der Miteigentumsanteile. Die Eigentümerversammlung braucht den Verwalter vorher nicht zu hören (OLG Hamm ZMR 1999, 280.

Er hat auch als Vertreter anderer Wohnungseigentümer oder als Miteigentümer insoweit kein Stimmrecht (BGH ZMR 2002, 935). Er kann aber als Miteigentümer einem anderen Wohnungseigentümer Untervollmacht erteilen, da der unterbevollmächtigte Miteigentümer in diesem Fall für den vertretenen Wohnungseigentümer und nicht für den Verwalter abstimmt (BayObLG WuM 1999, 59).

Nur erhebliche Gründe sind wichtige Gründe

Nicht jede Kleinigkeit berechtigt zur Abberufung aus wichtigem Grund. Das Fehlverhalten muss so schwerwiegend sein, dass eine Zusammenarbeit unzumutbar wird. Bei kleineren Pflichtverletzungen dürfte regelmäßig eine Abmahnung erforderlich sein (BGH ZMR 2002, 769).

Bloße Befürchtungen wegen möglicher Interessenkonflikte eines zum Verwalter bestellten Bauträgers ohne Anhaltspunkte für ein konkretes Fehlverhalten genügen nicht (OLG Köln WuM 1997, 697). Ebenso wenig genügen einzelne Fehler in der Nebenkostenabrechnung oder das gelegentlich verspätete Anfertigen von Versammlungsprotokollen (BayObLG ZWE 2001, 437).

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So kann sich der Verwalter zur Wehr setzen

Der Verwalter kann den Abberufungsbeschluss der Eigentümerversammlung selbst anfechten. Allerdings bleibt die Abberufung bis zur rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung wirksam (KG Berlin NJW-RR 1989, 839).

Ist der Verwalter mit der Anfechtung erfolgreich, wird die Abberufung rückwirkend unwirksam und die Bestellung des neuen Verwalters ist nichtig (BayObLG ZMR 2000, 323). Die Amtshandlungen des neuen Verwalters bleiben aber wirksam. Inwieweit eine solche Anfechtung angesichts des offensichtlich zerrütteten Vertrauensverhältnisses zur Eigentümergemeinschaft tatsächlich Sinn macht, muss jeder Verwalter für sich selbst entscheiden.

28 Antworten auf "Hausverwaltung kündigen und abwählen – So gehen Sie vor"

  • Frank Hallerberg
    28. Oktober 2015 - 15:40 Antworten

    Ist eine ordentliche Kündigung während der Vertragslaufzeit durch den Verwalter überhaupt zulässig ? (auch wenn dieses im Vertrag vorher geregelt ist)

    Ich hatte kürzlich ein Angebot bzw. Verwaltervertrag bekommen wo nur der Verwalter mit Monatsfrist ordentlich kündigen kann der Eigentümer dies aber nicht.

    Viele Grüße
    Frank Hallerberg

    • Dennis Hundt
      29. Oktober 2015 - 11:36 Antworten

      Hallo Herr Hallenberg,

      so einen Vertrag sollte man als Eigentümer am besten nicht unterschreiben / abschließen. Das klingt schon nach Ärger.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dikan
    11. Februar 2016 - 15:38 Antworten

    Wie geht man als einer von drei Eigentümern vor, wenn man den Hausverwalter loswerden will, weil er die eine von drei Parteien benachteiligt, sodass die anderen beiden Parteien davon nur profitieren und deswegen auch immer für den Hausverwalter stimmen. Hat man da als einzelner eine Change?

    • Dennis Hundt
      11. Februar 2016 - 21:38 Antworten

      Hallo Dikan,

      ich weiss leider nicht genau was Sie mit „benachteiligt“ meinen. Eine Hausverwaltung wird mit einfachem Mehrheitsbeschluss bestellt oder abgewählt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Dikan
        12. Februar 2016 - 10:16 Antworten

        Unter Benachteiligung verstehe ich, wenn z.B. Heizkörper im Treppenhaus über den Zähler eines Wohnungseigentümers laufen. Diese dem einen Eigentümer vollständig in Rechnung gestellt werden. Die Beantragung „Trennung der Heizkörper von dem Zähler“ als Tagesordnungspunkt aufzunehmen wird ignoriert. Oder wenn ein Eigentümer eine nicht zum Wohnzweck dienende Fläche zu einer weiteren Wohnung ausbaut. Diese vermietet und in der Kostenverteilung nicht mit berücksichtigt wird. Auch Rückbau nach Teilungserklärung nicht als Tagesordnungspunkt aufgenommen wird. Der Verteilungsschlüssel anstelle laut Teilungerklärung einfach durch drei Wohneinheiten geteilt wird, obwohl es so nie beschlossen wurde und es tatsächlich 4 anstelle 3 Wohneinheiten sind, was nicht sein dürfte.

        Wie wahrscheinlich ist es bei dieser finanzieller Benachteiligung den Beschluss vor Gericht zu kippen?

  • Peter Jost
    29. März 2016 - 17:32 Antworten

    Hallo,
    wir haben einen Verwalter bei dem der Vertrag immer um ein Jahr in der jährlichen Versammlung verlängert wird.
    Dies war zuletzt im Oktober 2014. Seitdem haben wir nichts mehr von ihm gehört, auch Dinge um die er sich kümmern sollte sind nicht gemacht. Eine Versammlung im Jahr 2015 fand nicht statt. Auf Schreiben der Eigentümer reagiert er gar nicht.

  • Petra Maier
    26. Juli 2016 - 15:37 Antworten

    Hallo,

    ich wohne in einem Haus mit 7 Wohneinheiten. Die Hausverwaltung ist nie telefonisch erreichbar. Unangenehme Rückrufe nimmt unser Hausverwalter gar nicht wahr, geschweige denn, er ruft nicht mal zurück! Auch werden meine Emails, Faxe etc. einfach unserem Beirat (welcher nicht gewählt wurde) vorgelegt und mit diesem besprochen. Eine persönliche Kontaktaufnahme mit mir findet gar nicht statt. Ich bin nicht die einzige Eigentümerin, bei der er sich einfach nicht meldet und Rückinfo gibt. Letztes Jahr wollten wir einen Maler anstellen, darum hat er sich einfach nicht mehr gekümmert. Wir haben die nächsten Tage WEG-Versammlung und ich möchte unserem Hausverwalter eigentlich abwählen bzw. die Kündigung aussprechen. Ich habe auch 5 Kündigungen bereits vorbereitet, welche ich durch die anderen Eigentümer unterzeichnen lassen möchte.
    Kündigungszeitpunkt ist bis zum nächstmöglichen Termin.
    Meine Frage: ist das nun Rechtens … wie ich vorgehe? Vielen Dank

    • Dennis Hundt
      26. Juli 2016 - 19:33 Antworten

      Hallo Petra,

      eine Hausverwaltung muss (möglichst) zum Vertragende mit einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung abgewählt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Natascha
    23. Dezember 2016 - 15:27 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben am 14.10.2016 zwei Eigentumswohnungen ersteigert. Nun haben wir erfahren, dass eine Hausverwaltung vom Amtsgericht einberufen wurde, da es in Vergangenheit Probleme mit dem ehemaligen Eigentümer gab. Es besteht eine WEG von 5 Einheiten und 3 Eigentümer (uns eingeschlossen). Laut den anderen beiden Eigentümern hat das Gericht die Verwaltung für 2 Jahre bestellt, also bis Dezember 2017. Können wir gemeinschaftlich mit den anderen zwei Eigentümer den Hausverwalter Abberufen/Abwählen?
    Haben wir ein so genanntes Sonderkündigungsrecht durch den Erwerb (ZVG/ Eigentümerwechsel) in Anspruch nehmen? Wie können wir die überteuerte Hausverwaltung vorzeitig loswerden? Zumal wir diese ja nicht bestellt hatten und laut den anderen beiden Eigentümer die Abrechnung fehlerhaft erstellt wird. Was für Optionen haben wir als WEG? Und wie formulieren wir unsere gemeinschaftliche Abberufung/ Abwählen die auch rechtskräftig ist?
    Könnten Sie uns BITTE paar Tipps geben :)

    Vielen Dank im Voraus!!!
    LG Natascha

    • Dennis Hundt
      3. Januar 2017 - 10:41 Antworten

      Hallo Natascha,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann hier leider nicht weit ausholen und würde Ihnen daher raten, sich erstmal allgemein mit dem Thema Bestellung und Vertragsabschluss mit einer Hausverwaltung zu informieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ingo R.
    24. Februar 2017 - 01:11 Antworten

    Sehr geerhrter Herr Hundt,

    unser derzeitiger Verwaltervertrag ist bis 31.12.2017 befristet. Diesen Verwalter haben wir von unserem Bauträger „geerbt“. Eine Kündigungsfrist ist nicht zu finden, jedoch gibt es ein Klausel „…Er verlängert sich jeweils um die Dauer der Wiederbestellung, sofern kein anderer Vertrag geschlossen wird.“ Was bedeutet das? Muss der Verwalter die Wiederbestellung in einer Eigentümerversammlung beschließen lassen, oder verlängert sich der Vertrag automatisch? Und wenn ja, für wie lange?

    Vorab danke für eine Antwort.

    Mit freundlichen Grüßen
    Ingo R.

    • Dennis Hundt
      24. Februar 2017 - 11:19 Antworten

      Hallo Ingo,

      Bestellung (in der Versammlung) und der Abschluss eines Vertrages sind zwei verschiedene Bereiche. Recherchieren Sie am besten in diese Richtung. Nach der Abwahl sollte der Vertrag im Zweifel noch gekündigt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sebastian Bartl
    10. Juni 2017 - 09:45 Antworten

    Sehr geehrter Hr. Hundt,

    unsere Hausgemeinschaft hat in den kommenden Wochen ETV. Wir haben im letzten Jahr 2016 unsere Verwaltung nicht entlastet. So wie es aussieht wird es auch diese Jahr nicht passieren. Auch ist die Zusammenarbeit mit der Verwaltung zwar vorhanden aber schwierig. So werden zum Beispiel Baumaßnahmen in Auftrag gegeben die weder mit dem Beirat noch der ETV abgestimmt sind und den in der Teilungserklärung definierten Rahmen von rund 2500 € überschreiten.

    Sind dieses ausreichende wichtige Gründe um eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrages auf der kommende ETV zubeantragen ? Die ETV findet am 28. Juni statt. Bis wann sollte dieser Antrag dann bei der Hausverwaltung sein um als fristgerecht zu gelten ?

    Viele Grüßen und vielen Dank für die Beantwortung im voraus

    Sebastian Bartl

  • Viktoria Maisner
    3. November 2017 - 10:06 Antworten

    Hallo zusammen,
    vielen herzlichen Dank für diesen hilfreichen Beitrag. Er beinhaltet zahlreiche Tipps und Tricks, was man beim Wechsel der Hausverwaltung beachten muss und wie man einen solchen Wechsel überhaupt realisieren kann. Bisher habe ich noch nie davon gehört, dass man eine Hausverwaltung abberufen kann, was allerdings gar nicht so ungewöhnlich zu sein scheint.

    • Dennis Hundt
      3. November 2017 - 10:58 Antworten

      Hallo Viktoria,

      danke für die Blumen, es freut mich, wenn Ihnen der Beitrag gefällt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Max Wiesner
    13. März 2018 - 00:33 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    sehr informativer Beitrag, vielen Dank! Eine spezielle Frage dazu: unsere Verwaltung ist personell nicht mehr in der Lage uns zu verwalten, deshalb wollen wir uns vorfristig, aber einvernehmlich voneinander trennen, haben das soweit telefonisch vereinbart. Für die anstehende Versammlung haben wir einen Beschluss vorgeschlagen:
    „Die von der Verwaltung angebotene, einvernehmliche Aufhebung des Vertrags- und Bestellungsverhältnisses zum….. wird angenommen.
    Gegenseitige Ansprüche nach Ende der Verwaltertätigkeit werden ausgeschlossen, sofern Jahresabrechnung (Vorjahr) beschlossen, Unterlagen komplett übergeben und Rechnungslegung bis … korrekt erstellt wird.“

    Nun hat die Verwaltung in der Einladung umformuliert:
    „Beschlussfassung über die vorzeitige Beendigung der Bestellung und des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund.
    Antrag: Die WEG beschließt die Kündigung des Verwaltervertrages und Beendigung der Bestellung einvernehmlich zum 31.08.“

    Ist denn diese Kündigung unsererseits tatsächlich notwendig? Muss sie nicht auch in schriftlicher Form (steht so im Vertrag) durch den Beirat erfolgen und bedarf dies nicht auch wird eines Beschlusses zur Bevollmächtigung des Beirates?

    Danke vorab!

    • Dennis Hundt
      13. März 2018 - 08:46 Antworten

      Hallo Herr Wiesner,

      ich hätte die Neuwahl einer anderen Hausverwaltung beschlossen und den Beirat per Beschluss bevollmächtigt den vorliegenden Aufhebungsvertrag zu unterschreiben.

      Nicht sauber formulierte Beschlüsse werden in der Praxis häufig so gelebt, wie es gedacht war. Nicht schön, aber so läuft es oft.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tamer Kara
    4. April 2018 - 16:52 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    auch bei uns steht eine Eigentümerversammlung an.
    Ich würde den Hauverwalter gern abwählen aus folgendem Grund:
    Im letzten Jahr habe ich mich selbstständig gemacht und hatte am Anfang Anlaufschwierigkeiten.
    Dies führte dazu das ich meinen Anteil des Wohngeldes zwei mal einen Monat verspätet überwiesen habe.
    Bei der Eigentümerversammlung im letzten Jahr hat sich der Verwalter sich das Recht genommen und mich vor allen anderen Eigentümern zahlungsunfähig genannt.
    Dies wirft zum einen einen negatives Licht auf mein Unternehmen, aber auch auf mich als Person.

    Ich denke hier wurde eine Grenze überschritten und aus dieem Grund würde ich den Verwalter gern abwählen.
    Wie stehen die Chancen und welche Vorgehensweise wäre empfehlenswert?

    Ich hoffe Sie haben Rat für mich und verbleibe,

    mit freundlichen Grüßen

    Tamer Kara

    • Dennis Hundt
      5. April 2018 - 11:16 Antworten

      Hallo Tamer Kara,

      ich würde an Ihrer Stelle versuchen, eine Mehrheit gegen den aktuellen Verwalter zu organisieren, Angebote einholen und dann über die Neuwahl / Wiederwahl auf der Eigentümerversammlung entscheiden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hemken, Carmen
    15. April 2018 - 17:43 Antworten

    Sehr geehrter Hr. Hundt

    Wir planen auch den Verwalter zu wechseln, die nächste Versammlung ist am 14.05.2018
    (die ersten drei Jahre sind rum und dann wurde bis Feb. 19 verlängert)
    Die WEG ist sich zum großen Teil einig das die Hausverwaltung weg muß. (Haupgrund Entfernung, der Bauträger hat den Vertrag abgeschlossen)

    Was wir nicht wissen, wie bestellen wir einen neuen Verwalter?
    Uns liegen bereits 4 Angebote vor, wir hatten auch alle 4 vor Ort in Form eines kleinen Festes (das war gestern) damit sich die Eigentümer selber auch mal informieren können. Natürlich war von 31 Wohneinheiten nur ein Bruchteil da, die aktuellen Vertragsentwürfe stehen auf unsere Homepage für alle Eigentümer bereit.
    Müssen wir zur nächsten Versammlung alle 4 neuen Kandidaten einladen und dann einen neuen Verwlter wählen ?
    Ist das so überhaupt zulässig oder kann die alte Verwaltung ein hausverbot erteilen ?
    Müssen wir evtl. eine zusätzliche Versammlung zur Neuwahl einberufen ?

    Müssen wir den Punkt an die Verwaltung bringen eh die Einladungen verschickt werden ?

    Ich finde viel im Internet zur Kündigung des Verwalters aber nicht zur Abstimmung einer neuen Verwaltung.

    Ich hoffe sie können mir helfen.

    Mit freundlichen Grüßen
    Carmen Hemken

    • Dennis Hundt
      15. April 2018 - 20:18 Antworten

      Hallo Carmen,

      Ihre Wunschkandidaten müssen auf der Einladung unter „Top Neuwahl der Hausverwaltung“ namentlich genannt werden (am besten mit Konditionen), stellen sich anschließend auf der Versammlung vor und dann wird mit einfacher Mehrheit abgestimmt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Brigitte Ullrich
    12. Juli 2018 - 00:08 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir, eine WEG mit 5 Wohneinheiten, stehen vor folgendem Problem:
    Da unser Dach undicht ist und immer wieder Regenwasser in die zwei DG-Wohnungen läuft, haben wir – nach mehrmaligen erfolglosen Versuchen, das Dach zu reparieren – eine Dachsanierung beschlossen.
    Die Rechnungen für die „Reparaturen“ wurden stets von unserer Hausverwaltung sang- und klanglos beglichen, obwohl das Dach definitiv nicht dicht war. Schon das ging uns gegen den Strich.
    Da wir neben der Dachsanierung auch eine neue Heizung einbauen, haben wir Anspruch auf ein KfW-Darlehen. Ein Energieberater hat alle Unterlagen zusammengestellt, die Hausverwaltung musste eigentlich nur noch über die Bank das Darlehen beantragen. Dies wurde ihr auch mehrmals gesagt. Wir wollten die Dachsanierung Ende August / Anfang September durchführen. Nach 7 Wochen vergeblichen Wartens auf die Kreditgenehmigung haben wir uns mit der HV in Verbindung gesetzt und mit Entsetzen erfahren, dass der Antrag noch gar nicht gestellt wurde! Da wir vor der Genehmigung keinen Auftrag erteilen dürfen, stehen wir nun vor dem Problem, dass wir zu besagtem Zeitpunkt keinen Termin beim Dachdecker bekommen und die Sanierung erst in den Wintermonaten durchgeführt werden kann. Das würde bedeuten, dass wir bis dahin immer noch mit dem undichten Dach leben müssen und auch die Heizung nicht vor dem Winter erneuert werden kann. Wir Eigentümer sind uns einig, dass wir mit dieser Hausverwaltung nicht mehr weiter zusammen arbeiten möchten. Haben wir Anspruch auf eine außerordentliche Kündigung?
    Vielen Dank für Ihre Antwort!

    • Dennis Hundt
      12. Juli 2018 - 09:57 Antworten

      Hallo Brigitte,

      danke für Ihren Beitrag. Ob das Verhalten der Hausverwaltung genügt, um den Vertrag außerordentlich fristlos zu kündigen kann ich Ihnen hier leider nicht beantworten. Lassen Sie sich dazu am besten anwaltlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Johannes Hegmans
    1. November 2018 - 14:04 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe mit meiner GmbH 11 Eigentumswohnungen erworben. Insgesamt besteht die WEG aus 15 WE, so dass ich mit meinen Wohnungen automatisch die Mehrheit habe. Der Verkäufer, von dem ich die Wohnungen erworben habe, hat versäumt, mich im Notarvertrag zu verpflichten, in alle Verträge z.B. mit der Hausverwaltung einzutreten, wie es eigentlich in der Teilungserklärung vorgegeben ist. Nun bin ich der Meinung, dass die Hausverwaltung für meine Wohnungen nicht ohne meine Mitwirkung nicht tätig sein kann, da ich keinen diesbezüglichen Rechtsakt vollzogen habe. Ich würde mich freuen, wenn Sie mir dazu einen Hinweis geben könnten.

    Viele Grüße
    Johannes Hegmans

    • Dennis Hundt
      1. November 2018 - 15:15 Antworten

      Hallo Johannes,

      lassen Sie die Situation bitte rechtlich beurteilen. Für mein Empfinden macht es keinen Sinn, den WEG-Verwalter für die Betreuung des Gemeinschaftseigentums ausschließen zu wollen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kleine Fee
    16. November 2019 - 12:20 Antworten

    wir wollen die Hausverwaltung bei der nächsten Versammlung „ordentlich“ abwählen.

    1. Wie genau muss der Antrag lauten? (zum nächst mögl. Termin)
    2. Muss hier am selben Tag/Versammlung auch schon über eine neue Verwaltung abgestimmt werden?

    Vorab haben wir dies mit den Eigentümern bespr. die Mehrheit ist dafür.

    Gruß und Dank

    • Dennis Hundt
      22. November 2019 - 10:21 Antworten

      Hallo Kleine Fee,

      ich kann Ihnen hier leider keine rechtssichere Vorlage liefern, aber sinngemäß könnte der Beschluss wie folgt lauten: „Die Eigentümer beschließen die Hausverwaltung ABC zum 31.12.2019 abzuwählen und den Vertrag nicht zu verlängern. Eigentümer X und Y werden hiermit bevollmächtigt, den Vertrag mit der Hausverwaltung zu kündigen.“

      Die Bestellung einer neuen Hausverwaltung kann in der gleichen Versammlung stattfinden. Sollte das nicht möglich sein, brauchen Sie dafür einen zweiten Termin / eine zweite Versammlung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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