Go to Top

Wer darf zur Eigentümerversammlung einladen? Verwalter, Beirat, Eigentümer?

Um eine Mehrheit von Personen in einer Versammlung zusammenzubringen, muss eine Person die Initiative ergreifen und einladen. Sie muss aber auch dazu berechtigt sein. Würde in einer Wohnungseigentümergemeinschaft jeder einzelne Eigentümer für sich das Recht zur Einladung zur Eigentümerversammlung beanspruchen, wäre das Risiko des Missbrauchs sehr hoch. Es wäre mit ständigen Einladungen zu rechnen, für die möglicherweise überhaupt kein objektiv nachvollziehbarer Anlass besteht. Die Möglichkeit des inflationären Gebrauchs der Einladung würde dazu führen, dass das Instrument nicht mehr ernst genommen und seinen Zweck verfehlen würde.

Deshalb bestimmt das Wohnungseigentumsgesetz in § 24 I – III WEG, wer zur Eigentümerversammlung einladen darf.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

I. Einberufungsmöglichkeiten im Überblick

Es bestehen folgende Möglichkeiten, eine Eigentümerversammlung einzuberufen:

  1. Einberufung zur jährlichen ordentlichen Versammlung durch den Verwalter (Regelfall nach § 24 I WEG)
  2. Einberufung zur ordentlichen Eigentümerversammlung bei Vereinbarung in Teilungserklärung durch den Verwalter (§ 24 II WEG)
  3. Im Fall der Untätigkeit des Verwalters oder dessen pflichtwidriger Weigerung, kann der Verwaltungsbeiratsvorsitzende oder sein Stellvertreter einberufen (§ 24 III)
  4. Einberufung bei allseitiger Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer
  5. Einberufung, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung verlangt (§ 24 II)
  6. Einberufung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer gerichtlichen einstweiligen Verfügung
  7. Einberufung durch einen unzuständigen Dritten

II. Einberufungsmöglichkeiten im Einzelfall

a. Ordentliche Eigentümerversammlung nach WEG

Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal im Jahr einberufen werden (§ 24 I: ordentliche Versammlung).

Die Einberufung erfolgt regelmäßig durch den Verwalter. Da die ordentliche Versammlung nach WEG mindestens einmal im Jahr stattfinden muss, ist der Verwalter auch verpflichtet, die Eigentümerversammlung einzuberufen. Zur Einberufung berechtigt ist immer der aktuelle Verwalter. Seine Einladung ist auch dann wirksam, wenn er im Zeitpunkt der Einberufung noch im Amt war, am Versammlungstermin aber sein Amt niedergelegt hat. Gleiches gilt, wenn die Verwalterbestellung per Gerichtsurteil für unwirksam erklärt wird (OLG München ZMR 2008, 237).

Auch der auf Antrag eines Wohnungseigentümers gerichtlich bestellte Notverwalter ist zur Einladung berechtigt.

b. Ordentliche Eigentümerversammlung bei Vereinbarung

Außer der ordentlichen Versammlung kommt die Einberufung in Betracht, wenn eine entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Einberufung …

  • abweichend vom gesetzlichen Regelfall (z.B.: Einberufung in jedem Quartal)
  • oder für bestimmte Fälle (Einberufung, wenn Zahlungsrückstände eines Wohnungseigentümers von mehr als 3 Monaten auftreten)

vorsieht (§ 24 II).

c. Einberufung durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder dessen Stellvertreter

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung einzuberufen, kann die Versammlung auch vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter einberufen werden (§ 24 III). Zwischen dem Vorsitzenden und seinen Stellvertreter besteht keine Kompetenzhierarchie. Der Vorsitzende hat kein vorrangiges Recht. Beide sind gleichermaßen einberufungsberechtigt.

Die interne Willensbildung im Verwaltungsbeirat erfolgt nach dem Kopfprinzip. Jedes Beiratsmitglied hat eine Stimme. Wird die Einberufung mehrheitlich abgelehnt, kann der Vorsitzende oder sein Stellvertreter nach dem Wortlaut des Gesetzes dennoch einberufen. Das Beiratsmitglied ohne Vertretungsbefugnis hat kein Einberufungsrecht.

Gibt es weder einen Verwalter noch einen Verwaltungsrat, müssen die Wohnungseigentümer zwangsläufig einen Wohnungseigentümer bestimmen, der die organisatorischen Angelegenheiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrnimmt. Mindestens faktisch ist diese Person dann Verwalter und kann dann nach § 24 I WEG einberufen (AG Wangen ZMR 20088, 580).

d. Außerordentliche Einberufung durch …

d.a. den Verwalter

Soweit sich die Notwendigkeit ergibt, kann der Verwalter jederzeit zur Versammlung einladen. Beispiele: Unaufschiebbare Instandhaltungsmaßnahmen, Liquiditätsprobleme.

 d.b. alle Wohnungseigentümer

Stimmen sämtliche Eigentümer einer Einberufung zu, ist die Versammlung kein Problem. Auch eine spontane Versammlung bei allseitiger Zustimmung unter Verzicht auf die Ladungsfrist und Schriftform muss möglich sein.

Allerdings sollte das Einberufungsverlangen schriftlich, im Idealfall durch den Verwalter oder einen Beirat erfolgen (OLG Hamburg NJW 1990, 1613). Nur so kann verhindert werden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer von der Mehrheit faktisch überfahren wird. Er soll sich vorbereiten können. Ansonsten muss er einer spontanen Versammlung ausdrücklich widersprechen.

e. Außerordentliche Einberufung durch ein Viertel Wohnungseigentümer

Die Einberufung ist im Übrigen Pflicht, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer schriftlich unter Angabe des Zwecks und des Grundes die Einberufung verlangt (§ 24 II: außerordentliche Versammlung). Die ordentliche Einladungsfrist von zwei Wochen braucht dann nicht eingehalten zu werden. Beispiel: Der Sturm hat das Dach abgedeckt. Die Eigentümer müssen kurzfristig eine Notmaßnahme oder Sonderumlage beschließen.

Die Einladung bedarf unbedingt der Angabe des Zwecks, so dass der Verwalter die Tagesordnung und den Versammlungsverlauf vorbereiten kann. Insbesondere muss klar werden, weshalb die Angelegenheiten nicht bei der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung geregelt werden kann.

Maßgeblich, ob das Viertel erreicht ist, ist die Kopfzahl der Wohnungseigentümer. Ein in der Gemeinschaftsordnung abweichendes Stimmrechtsprinzip ist nicht relevant. Kopfzahl bedeutet, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat, unabhängig von der Anzahl und Größe seiner Wohnungen. Beispiel: Acht Eigentümer – Einberufung erfordert eine Kopfmehrheit von mindestens drei Eigentümern. Zwei Eigentümer genügen nicht, da sie nicht mehr als ¼ aller acht Eigentümer repräsentieren.

Miteigentümer einer Wohneinheit zählen nur als ein Kopf. Sie haben eine Stimme. Bestehen personenverschiedene Mitberechtigtengemeinschaften, gelten diese allerdings als verschiedene Köpfe mit mehreren Stimmen (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 696). Beispiel: Drei Wohneinheiten mit insgesamt unterschiedlichen 12 Miteigentümern begründen drei Stimmen. Jede Wohneinheit kann ihre Stimme nur einheitlich abgeben. Bei fehlender Einigung ist die Stimmabgabe unmöglich.

Der Verwalter ist nicht berechtigt, den Zweck der Versammlung zu prüfen. Seine Einberufungspflicht entfällt nur, wenn die Angelegenheit nicht in die Beschlusskompetenz der Versammlung fällt oder offensichtlich rechtsmissbräuchlich erscheint (OLG München ZMR 2006, 719).

Demgemäß ist der Verwalter verpflichtet, bestimmte Angelegenheiten auf die Tagesordnung zu setzen. Insbesondere haben auch einzelne Eigentümer Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes, wenn die Behandlung der Angelegenheit ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (OLG Frankfurt 20 W 103/01). Weigert sich der Verwalter, kann der Wohnungseigentümer gerichtlich im Wege einer einstweiligen Verfügung die Aufnahme eines bestimmten Tagesordnungspunktes durchsetzen. Beispiel: Will ein Viertel der Wohnungseigentümer den Verwalter aus wichtigem Grund abberufen, ist der Verwalter verpflichtet, die Versammlung einzuberufen, auch wenn er damit die eigene Abrufung in die Wege leitet (OLG Köln NZM 2004, 305).

f. Außerordentliche Eigentümerversammlung

Der einzelne Wohnungseigentümer hat kein Selbsthilferecht, wenn er die Einberufung einer Eigentümerversammlung wünscht. Ein „Selbstversammlungsrecht“ besteht nur, wenn sich alle Eigentümer spontan zu einer Vollversammlung zusammenfinden. Dann ist zu unterstellen, dass sie auf der Einhaltung von Formvorschriften verzichtet haben.

Da der einzelne Wohnungseigentümer nicht rechtlos gestellt werden soll, kann er bei Untätigkeit des Verwalters oder des Verwaltungsbeirat sich per gerichtlichen Beschluss ermächtigen lassen, selbst eine Wohnungseigentümerversammlung zu einem bestimmten Tagesordnungspunkt einberufen zu dürfen.

Rechtsgrundlage hierfür ist § 37 II BGB (Berufung auf Verlangen einer Minderheit) (OLG Frankfurt ZMR 2009, 58; OLG Hamm ZMR 1997, 49). Dazu muss er den Zweck und die Gründe darlegen. Eine solchermaßen außerordentliche Einberufung dürfte nur in Ausnahmefällen in Betracht kommen.

g. Einberufung durch Dritte

Beruft ein Dritter eine Eigentümerversammlung ein, sollen die in der Versammlung gefassten Beschlüsse wirksam, wenn auch anfechtbar sein (BayObLG ZMR 2005, 559; OLG Köln NZM 1998, 921). Als Dritte kommen ein Rechtsanwalt oder ein Steuerberater in Betracht, die einen Wohnungseigentümer vertreten. Auch der Zweiterwerber von Wohnungseigentum wird erst mit seiner Eintragung im Grundbuch berechtigter Wohnungseigentümer.

Eine Anfechtung hat Erfolg, wenn der Einberufungsmangel das Beschlussergebnis nachweislich beeinflusst hat (OLGR Köln 1996, 209).

Soweit sämtliche Eigentümer in der Versammlung anwesend sind und mit abgestimmt haben, wird der Einberufungsmangel jedenfalls geheilt (OLG Köln NZM 1998, 921). Alles andere wäre Formalismus.

Will ein Dritter einberufen, kann jeder Wohnungseigentümer die Durchführung der Versammlung per gerichtlicher einstweiliger Verfügung verbieten lassen (KG Berlin WE 1987, 18). Damit kann ein Wohnungseigentümer verhindern, dass entgegen aller Formalien eine Beschlussfassung gegen seine Interessen erfolgt.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.