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Nachträgliche Änderung der Teilungserklärung – Voraussetzungen und Ablauf

Die Teilungserklärung ist das „Grundgesetz“ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie kann grundsätzlich nicht mehr verändert werden. Jeder Wohnungseigentümer darf darauf vertrauen, dass ihr Inhalt bestandskräftig ist und bestandskräftig bleibt. Nur wenn dies der Fall ist, lässt sich das Engagement als Wohnungseigentümer im Hinblick auf die Regelung von Rechten, Pflichten und insbesondere Kosten kalkulieren.

Dennoch kann sich in der Praxis das Bedürfnis einer nachträglichen Änderung der Teilungserklärung ergeben. Dabei geht es meist um die Änderung von Miteigentumsanteilen zu Gunsten einzelner Wohnungseigentümer, Änderungen am Sondereigentum, Änderung von Nutzungsrechten oder Änderungen am Gemeinschaftseigentum.

1. Alleineigentümer kann jederzeit ändern

Befinden sich sämtliche Miteigentumsanteile in der Hand eines einzigen Eigentümers, ist die nachträgliche Änderung problemlos. Der Alleineigentümer kann durch entsprechende Erklärung die Teilungserklärung abändern. Mit der Eintragung in die Wohnungsgrundbücher ist die Änderung dann wirksam (Beispiel: ein Kellerraum im UG wird als Sondereigentum (z.B. Hobbyraum) einer Eigentumswohnung zugewiesen.

2. Mehrere Wohnungseigentümer müssen Änderung vereinbaren

Gibt es mehrere Wohnungseigentümer, bedarf die nachträgliche Änderung der Teilungserklärung der ausdrücklichen Zustimmung und Vereinbarung aller Eigentümer. Ein Beschluss, auch ein Mehrheitsbeschluss, genügt dafür nicht, da Gemeinschafts- und Sondereigentum nicht durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft begründet oder verändert werden kann. Änderungen sind nur durch Vereinbarung möglich. Eine Vereinbarung bedarf der Zustimmung aller Eigentümer.

3. Ablauf nach einer Änderung

Die geänderte Teilungserklärung muss ins Grundbuch eingetragen werden. Auch dazu ist die Form des § 29 Grundbuchordnung zu beachten (notarielle Beurkundung oder öffentliche Beglaubigung).

Wenn die Grenzen und die Lage der geänderten Wohneigentumsverhältnisse unverändert bleiben, braucht kein neuer Aufteilungsplan erstellt zu werden. Lediglich dann, wenn Teileigentum in Wohnungseigentum umgewandelt wird, muss eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Grundbuchamt eingereicht werden (§ 7 WEG).

4. Vereinbarung kann ausnahmsweise entbehrlich sein

Eine zustimmende Vereinbarung aller Eigentümer ist ausnahmsweise entbehrlich, soweit die Änderung allein das Sondereigentum einzelner Wohnungen betrifft.

a. Tausch von Wohnungseigentum 


Beispielsweise können zwei Wohnungseigentümer unter ihr Sondereigentum gegenseitig austauschen, so dass der eine die Wohnung des jeweils anderen übernimmt. Im Idealfall sind die Miteigentumsanteile gleich. Sind sie unterschiedlich, muss derjenige, der die kleinere Einheit übernimmt, diesen Nachteil akzeptieren oder den anderen entschädigen.

Da die anderen Miteigentümer in Tauschfall regelmäßig kein besonderes Interesse haben, kommt es auf ihre Zustimmung nicht an. Allerdings muss ein Pfandgläubiger zustimmen, da das Pfandobjekt ausgetauscht wird.

b. Eigentümer verschiedener Wohnblocks

Eine Ausnahme vom Einstimmigkeitsprinzip wird auch dann erlaubt, wenn ein Bauträger ursprünglich mehrere Wohnblocks erstellt hat und sich das Sonder- oder Gemeinschaftseigentum in nur einem einzigen Wohnblock ändern soll. Dann sind die Interessen der Wohnungseigentümer in den anderen Wohnungsblocks nicht unmittelbar betroffen. Dann brauchen nur die Eigentümer des betreffenden Wohnblocks der Änderung in der Teilungserklärung zustimmen (BGH RPfl. 1979, 130).

5. Umwidmung

Regelmäßig findet sich in der Teilungserklärung die Bestimmung, dass Sondereigentum nur zweckgebunden genutzt werden darf (Nutzung als Wohnung, Gewerberaum, Büro). Will ein Wohnungseigentümer seine bisher als Wohnung genutzte Wohneinheit künftig als Büro nutzen, müssen alle Eigentümer zustimmen. Es handelt sich dann um eine Inhaltsänderung des Sondereigentums (§§ 5 IV, 10 II WEG, 887 BGB). Der Nutzungszweck in der Teilungserklärung wird dann umgewidmet. Die Rechtsänderung ist im Grundbuch einzutragen. Nur dann wirkt die Änderung auch gegenüber einem Erwerber des Wohn-/Teileigentums.

Beispiel: Ein Eigentümer will seine Einheit tageweise an Touristen vermieten. Da der Wohncharakter missachtet wird, haben die anderen Eigentümer einen Unterlassungsanspruch, sofern sie der Nutzungsänderung nicht zustimmen wollen.

6. Teilbarkeit von Wohnungseigentum

Der Eigentümer kann sein Wohnungseigentum auch teilen. Hierfür besteht oft ein wirtschaftliches Bedürfnis (Auszug der Kinder, Trennung vom Ehepartner). Soweit die Rechte anderer Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt werden, ist Wohnungseigentum grundsätzlich teilbar, ohne dass es auf die Zustimmung der Miteigentümer ankommt (BGH NJW 1979, 870).

Allerdings muss der Wohnungseigentümer dann das Gebot der Abgeschlossenheit beachten und kann das Objekt nur teilen, wenn zwei abgeschlossene Einheiten entstehen. Die Abgeschlossenheit scheitert aber meist daran, dass kein separater Zugang zu beiden nun geteilten Wohneinheiten möglich ist.

Erst dann, wenn es zu baulichen Veränderungen an Gemeinschaftseigentum (Durchbruch durch eine tragende Wand) oder zu Zweckänderungen (Umwandlung von Wohn- in Büroräume) kommt, sind die Interessen der anderen Wohnungseigentümer betroffen (LG München 1 T 4809/85). Sie müssen dann zustimmen.

Die Eigentümergemeinschaft ist auch dann betroffen, wenn mit der Unterteilung Mehrbelastungen des Gemeinschaftseigentums, beispielsweise aufgrund einer höheren Bewohneranzahl oder durch die verstärkte Benutzung gemeinschaftlicher Räume oder die Zunahme von Lärm einhergehen. Derartige Belastungen werden jedoch als Ausdruck der wirtschaftlichen Entscheidung des teilenden Wohnungseigentümers als tolerierungspflichtig angesehen.

Die Aufteilung ist hingegen nichtig, wenn bei der Unterteilung einer Wohneinheit ein bisher zum Sondereigentum gehörender Raum nicht mit einem Miteigentumsanteil verbunden wird. Auch kann ein Raum nicht den Eigentümern mehrerer Einheiten als „Mitsondereigentum“ zugeordnet werden. (BayObLG 2 Z 75/86).

7. Zusammenlegung von Wohnungseigentum

Vereinigung: Im umgekehrten Fall werden Miteigentumsanteile an mehreren Sondereigentumseinheiten eines einzigen Eigentümers zu einer neuen größeren Einheit zusammengelegt. Eine solche Vereinigung (§ 890 BGB) bedarf der Eintragung im Grundbuch. Eine Grenze findet sich dort, wo das gemeinschaftliche Eigentum baulich verändert wird.

Beispiel: Die Zusammenlegung zweier auf einer Etage gegenüberliegenden Eigentumswohnungen erfolgt unter Einbeziehung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Treppenpodestes. Eine solche bauliche Veränderung und die damit verbundene Änderung der Zweckbestimmung der Gemeinschaftsfläche bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, ohne dass es darauf ankommt, ob diese das Treppenpodest zuvor überhaupt genutzt haben oder ein Nutzungsinteresse daran haben (KG Berlin 24 W 6402/84).

Faktische Zusammenlegung:

Von der grundbuchrechtlich relevanten Vereinigung ist die faktische Zusammenlegung zweier neben einander oder übereinander liegender Wohneinheiten durch entsprechende bauliche Maßnahmen zu unterscheiden. Werden die Wohneinheiten durch Decken- oder Wanddurchbrüche miteinander verbunden, verbleibt es rein rechtlich bei zwei selbstständigen Einheiten, ohne dass die Teilungserklärung oder die Grundbucheintragung geändert werden müssten (BayObLG 2 Z 69/86).

8. Änderungsvollmachten zu Gunsten eines Bauträgers

Wird eine Wohnungseigentumsanlage durch den Bauträger errichtet, ist nicht immer vollständig abzuschätzen, ob eine Teilungserklärung den Gegebenheiten nach Fertigstellung und den Wünschen der Erwerber noch immer entspricht. Um eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung offen zu halten, behalten sich Bauträger im Kaufvertrag entsprechende Änderungsvollmachten vor.

Solche Vollmachten sind nicht zu beanstanden, vorausgesetzt, dass sie zeitlich befristet werden, die Änderung nicht zu einer Wertminderung der Immobilie führt und dem Erwerber keine zusätzlichen Kosten entstehen. Soweit ein Bauträger in die Lage versetzt wird, die Teilungserklärung unbefristet und unwiderruflich ändern zu dürfen, wird sie als zu weitgehend erachtet (LG München 29 O 6500/88).

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94 Antworten auf "Nachträgliche Änderung der Teilungserklärung – Voraussetzungen und Ablauf"

  • Joachim Stampfer
    10. Februar 2012 - 14:50 Antworten

    Guten Tag,
    die Fenster unserer WEG sind in der Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum festgelegt. Da nun einzelne Fenster ausgetauscht werden sollen, hat der Verwalter vorgeschlagen, daß die jeweiligen Eigentümer die neuen Fenster selbst bezahlen sollen. In der Eigentümerversammlung lautete der Beschluß: Die Erneuerung der Fenster kann auf eigene Kosten erfolgen.
    Fragen:
    1. Ist ein solcher Beschluß durch die Eig.-Versammlung rechtskräftig? oder
    2. Muß die Teilungserklärung für die Position ‚Fenster‘ geändert werden?

    Für eine Stellungnahme bin ich dankbar.
    Mit freundlichem Gruß
    J. Stampfer

    • Dennis Hundt
      10. Februar 2012 - 17:52 Antworten

      Hallo Herr Stampfer,

      ich bin kein WEG-Experte – dennoch versuche ich die Situation einzuschätzen.

      Ich denke nicht, dass dieser Beschluss so gefasst werden kann bzw. sollte. Das bringt der Gemeinschaft nur Probleme ein. Eigentümer die jetzt auf eigene Kosten die Fenster erneuern, werden wohl nie mehr zulassen, das später die Gemeinschaft für Erneuerungen aufkommen soll. Das ist das Grundproblem.

      Zudem denke ich, das man diesen Beschluss wenn überhaupt nur mit Allstimmigkeit erwirken kann. Denn ich glaube nicht, dass man sich mir einer einfachen Mehrheit über die Regelungen in der Teilungserklärung hinwegsetzen kann.

      Die Teilungserklärung ist das Gesetz der Gemeinschaft, die Beschlüsse müssen sich an das Gesetz halten.

      Wie gesagt, das hier ist nur meine Meinung zu Ihrer Schilderung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Danella
    12. Februar 2012 - 14:14 Antworten

    Ich bewohne eine Eigentumswohnung von 60qm. Seit 2000 und nun haben die Haupteigentümer ohne Kenntnisnahme der anderen Eigentümer beschlossen, noch ein Haus mit 4-6 Wohnungen zubauen und zu verkaufen!

    Auf was sollten die Alteigentümer einer Wohnung achten (Teilungserklärung und Beschlüsse)?

    Viele Grüße: Danella

    • Dennis Hundt
      13. Februar 2012 - 09:56 Antworten

      Hallo Danella,

      das Vorhaben Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft ist sehr komplex. Hier gibt es mit Sicherheit etliche Punkte, auf die man als Eigentümer achten sollte. Ich denke, ein Kommentar ist dazu einfach ungeeignet. Ich würde auf entsprechende Fachliteratur verweisen. Hier eine Link zu Bücher für Wohnungseigentümer.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rolf
    17. Februar 2012 - 10:59 Antworten

    Guten Tag,

    ich bin Eigentümer einer Souterrainwohnung. Bei dieser ist in der Teilungserklärung festgeschrieben, dass nur die Hälfte der Wohnfläche zur Berechnung der Wohngeldkosten herangezogen wird. Nachdem Gier und Neid einer der Triebfedern meiner Miteigentümer ist, soll nun die Teilungserklärung geändert werden. Klar scheint wohl, dass dies nicht ohne meine Zustimmung möglich ist. Jedoch frage ich mich, ob es vielleicht einen anderen Weg geben könnte, wie die Kostenaufteilung verändert werden könnte, ohne dass ich daran etwas ändern kann?
    VG Rolf

    • Dennis Hundt
      17. Februar 2012 - 11:02 Antworten

      Hallo Rolf,

      ich denke nicht, dass es einen Weg gibt, sich über die Teilungserklärung hinwegzusetzen. Zumindest fällt mir nichts ein, was mit dem WEG konform wäre.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Rolf
        17. Februar 2012 - 17:40 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        ein beauftragter Anwalt schrieb mir dazu folgendes:

        Eine Änderung der Miteigentumsanteile ohne Ihre Zustimmung halte ich für ausgeschlossen.

        Allerdings könnten Ihre Widersacher in der WEG-Versammlung darüber abstimmen lassen, dass bestimmte Umlageschlüssel in der Abrechnung von Miteigentumsanteilen auf Wohn- oder Nutzfläche geändert werden.

        Nach § 16 Abs. 2 WEG n.F. gilt zwar grundsätzlich, dass der Verteilungsschlüssel sich aus dem jeweiligen Miteigentumsanteil ergeben soll. Jedoch steht seit der Neufassung des WEG-Gesetzes der Gemeinschaft die Kompetenz zu, für die Kosten des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums einen verbrauchs- oder verursachungsabhängigen Verteilungsschlüssel anzuwenden oder einem anderen Maßstab durch einfachen Mehrheitsbeschluss einzuführen. Dies gilt gemäß § 16 III WEG n.F. für eine Änderung der Kostenverteilung in Bezug auf Betriebskosten im Sinne von § 556 I BGB und Kosten der Verwaltung, also die Mehrzahl der in Ihrer Abrechnung aufgeführten Kostenarten. Der Beschluss der WEG muss lediglich einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen und dies ist bei einer Umlage nach Quadratmetern nach meiner Auffassung der Fall.

        Da helfen auch die Regelungen in der mir überlassenen Teilungserklärung nichts. Wenngleich in Ihrem Falle die Gemeinschaftsordnung explizite Aussagen zu dem Verteilungsschlüssel trifft, steht dies einer Änderung grundsätzlich nicht entgegen. Denn da nach § 16 Abs. 5 WEG n.F. die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 3 WEG n.F. unabdingbar ist, geht die überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Literatur davon aus, dass mit dem einfachen Mehrheitsbeschluss die Wohnungseigentümer sich auch über entgegenstehende Vereinbarungen in der Teilungserklärung hinwegsetzen können und die Bestimmungen der Teilungserklärung die Möglichkeit der Beschlussfassung gem. § 16 Abs. 3 WEG n.F. nicht ausschließen sollen.

        Ist das denn so richtig?

        • Dennis Hundt
          17. Februar 2012 - 18:27 Antworten

          Hallo Rolf,

          die Regelung, dass ein Verteilerschlüssel in Richtung „Verbrauchsabhängigkeit“ geändert werden kann ist mir auch bekannt. Ich hätte allerdings nicht gedacht, dass das auch der Fall ist, wenn ein konkreter Schlüssel in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung vereinbart wurde.

          Ich kann Ihnen leider nicht mehr dazu schreiben. Ich würde ggf. noch eine Zweitmeinung von einem weiteren Anwalt einholen. Ich würde mich freuen, wenn Sie uns hier auf dem Laufenden halten könnten.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

    • Timo
      21. Februar 2012 - 16:11 Antworten

      Hallo Rolf,
      die Änderung der Teilungserklärung erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer! Soweit zum WEG. Und was in der TE nun einmal drin steht, steht nun mal drin und obwohl für eine gerechte Kostenverteilung nun mal der Verwalter zuständig ist und dieser auch die TE nicht außer Kraft setzen kann, sollte man sich als Miteigentümer überlegen, ob es heute bei den gestiegenen Heizkosten nun mal geht, es wert ist, sich vielleicht wegen lächerlicher 200 Euro Mehrkosten pro Jahr mit allen anderen Eigentümern auf Kriegspfad zu stehen, teile die eventuellen Mehrkosten durch 12 und stell die verlorene Lebensqualität daneben, wirst sehen, Du kannst nur gewinnen, obwohl Du rein rechtlich gesehen im Recht bist.
      Gruß Timo
      (genervter Miteigentümer an einer großen Wohnanlage mit 24 Wohnungen)

  • Toni
    5. März 2012 - 22:28 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe eine Frage bezüglich eines Sondereigentums bestehend aus zwei Wohnungen bzw. Flächen.
    Ich möchte eine Wohnung kaufen die aus zwei Teilen besteht jedoch als ein Sondereigentum geführt wird. Es geht um eine zwei Zimmer Wohnung im 3. OG und die Dachgeschoßräume darüber. Beide Wohnungen haben eigene Eingänge und sind in keiner Weise mit einander verbunden.
    Meine Frage lautet:
    Kann man die Teilungserklärung so abändern, dass die zwei verschiedenen Räume separates Sondereigentum werden und an unterschiedlichen Käufern veräußert werden können?

    Ich bedanke mich im Voraus.
    Mit besten Grüßen
    Toni

    • Dennis Hundt
      5. März 2012 - 23:32 Antworten

      Hallo Toni,

      grundsätzlich kann die Teilungserklärung natürlich geändert werden. Allerdings nur, wenn alle Eigentümer (allstimmig) dieser Änderung zustimmen. Das ist mitunter natürlich schwierig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christian
    7. März 2012 - 12:50 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe letzte Woche einen Kaufvertrag geschlossen für eine Dachgeschoss-Wohnung bei der nachträglich der große Speicher als neue Wohnfläche „Studio“ (29 qm) ausgebaut wurde; nun insgesamt 129 qm. Dieses neue „Studio“ ist nur über die auch neu in die Dachgeschoss-Wohnung eingebaute Wendeltreppe zu begehen. Ebenso wurden 2 Dachflächenfenster nachträglich eingebaut. Das Studio ist somit nur durch mich (Sondereigentümer) zu begehen.

    Die Teilungserklärung wurde jedoch seit dem Umbau 2007 nicht geändert worden. Hier steht der Speicher ohne Nummer in den Plänen. Also gehört der Speicher m.E. weiterhin dem Gemeinschaftseigentum.
    Dennoch hat mir der Verkäufer im Kaufvertrag versichert, dass es allen Miteigentümern klar ist und es auch so gewollt wäre, dass dieser Speicher zu dieser Wohnung gehöre. Diese Bestätigung von allen Miteigentümern will er mir besorgen (nicht beurkundet).
    Reicht das aus, um dieses nachträglich errichtete Studio, das weder im Grundbuch noch in der Teilungserklärung als Sondereigentum noch als Sondernutzungsrecht zu erkennen ist, von ihm zu erwerben oder muss vorher zwingend die Teilungserklärung geändert werden?

    Schon bei der Beurkundung wollte er die Änderung der Teilungserklärung aus Kostengründen nicht durchführen.

    Ein Anwalt meinte, dass der Verkäufer etwas verkauft, das ihm wissentlich gar nicht gehört und er sich damit strafbar macht.

    Danke für Ihre schnelle Antwort
    VG Christian

    • Dennis Hundt
      7. März 2012 - 13:03 Antworten

      Hallo Christian,

      danke für den Kommentar. Stellen Sie sich vor, Sie möchten die Wohnung in 3 Jahren wieder verkaufen. Diese Überlegung sagt eigentlich schon alles. Das gibt nur Probleme. Wenn der Dachboden / das Studio nicht mit einem Sondernutzungsrecht belegt oder zu Sondereigentum erklärt wurde, ist es auch meiner Meinung nach noch Gemeinschaftseigentum. Hier muss sich nur einer der anderen Eigentümer quer stellen und Sie bekommen Schwierigkeiten.

      Die Gemeinschaft kann Ihnen den Dachboden vermieten (das ist üblich) oder auch kostenfrei überlassen. Eigentümer können Sie erst werden, wenn Sie die entsprechenden Miteigentumsanteile + das Sondereigentum an der Fläche erlangt haben.

      Eine Zustimmung der Eigentümer kann die Sache oberflächlich beruhigen, spätestens beim Verkauf oder beim Wechsel einer anderen Eigentümerpartei kann das schon wieder anders aussehen.

      Ich stimme Ihrem Anwalt also voll und ganz zu. Sie sollten eine Klärung des Sachverhaltes herbeiführen, sonst fällt das irgendwann auf Sie zurück.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Christian
        13. März 2012 - 13:03 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        danke für die schnelle Antwort!

        Mittlerweile hat sich der Verkäufer (Bauträger+Architekt des Vorhabens) mit dem Notar und den Planunterlagen zusammengesetzt. Nach Durchsicht der Unterlagen sehen beide das nicht so wie Sie, der Notar will es aber über einen Gutachter überprüfen lassen. Und zwar argumentieren beide, dass vor dem Um-/Ausbau des Studios keine Zwischendecke über der Dachgeschosswohnung vorhanden war und daher das Sondereigentum an der Wohnung ursprünglich erst am Dach endete. Somit hätte der Luftleereraum (Dachspitze) über der Wohnung von Anfang an zur Wohnung gehört. Dass der Verkäufer nachträglich dort eine Zwischendecke eingezogen und eine Wendeltreppe installiert hat würde nichts daran ändern, dass die Dachspitze originär zum Sondereigentum gehöre. Allerdings hat er auch Dachflächenfenster in der Dachspitze eingebaut. Davon abgesehen, hätte die WEG über einen Beschluss dem in 2006 erfolgten Umbau zugestimmt.
        Kann ich nun angesichts dieser Tatsachen, die natürlich noch zu beweisen sind, doch Sondereigentum an dem Studio erwerben oder sehen Sie es weiterhin als kritisch an?
        Vorab vielen Dank!

        VG
        Christian

        • Dennis Hundt
          13. März 2012 - 16:04 Antworten

          Hallo Christian,

          der Fakt, dass es gar keinen Dachboden im Gemeinschaftseigentum gab, verändert natürlich alles. Wenn im Bereich des Sondereigentums der Umbau vorgenommen wurde und dieser (und auch der Einbau der Dachfenster) auch von der Gemeinschaft abgesegnet wurde, sehe ich um Grunde gar keine Probleme mehr.

          Entscheidet ist in meinen Augen der Punkt, dass es nie einen Dachboden im Gemeinschaftseigentum gab und das Sondereigentum ursprünglich erst im Dach endete.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Peter
    5. April 2012 - 22:59 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Wir haben mehrere Wohnungen in einer WEG erworben und der aufteilende Verkäufer hat sich in die Teilungserklärung das Recht hineingeschrieben, Sondernutzngsrechte den Wohnungen zuzuschreiben, was er mit einer großen Gartenfläche getan hat. Ist eine solche Regelung überhaupt zulässig? Dank und Gruß Peter

    • Dennis Hundt
      5. April 2012 - 23:09 Antworten

      Hallo Peter,

      danke für Ihren Kommentar. Leider kann ich Ihnen nicht sagen, in wie weit ein solche Regelung üblich und zulässig ist. Ich würde annehmen, wenn man über eine definierte Fläche spricht, bei der es nur noch darum geht, welche (EG) Eigentümer wie viel Sondernutzungsrecht bekommen, dass eine solche Regelung gültig ist.

      Aber das ist nur meine persönliche Meinung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sebastian Schulzendorf
    10. April 2012 - 11:08 Antworten

    Guten Tag,
    ich beabsichtige in einem großen Miethaus den Dachgeschossrohling zu kaufen und auszubauen. Das Haus soll dazu vom Eigentümer geteilt werden. Das Haus, d. h. das zukünftige Gemeinschaftseigentum (Fenster, Türen, Fassade, Treppenhaus) ist sanierungsbedürftig Ist es möglich in der Teilungserklärung die dafür aufzuwendenden Instandsetzungskosten auf die Eigentümer der jeweiligen Wohnung – also dem jetzigen Alleineigentümer – zu verteilen? Sind nachfolgende Eigentümer daran gebunden?

    • Dennis Hundt
      10. April 2012 - 11:20 Antworten

      Hallo Herr Schulzendorf,

      die Kosten die für die Instandhaltung / Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums entstehen, werden in der Regel nach Miteigentumsanteile verteilt. Sie als Eigentümer mit z.B. 20% der Anteile, tragen also auch nur die Kosten für die Instandhaltung zu 20%. An die Vereinbarungen in der Teilungserklärung sind auch alle zukünftigen Eigentümer gebunden, ja. Die Teilungserklärung kann nur mit Zustimmung aller Eigentümer wieder geändert werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Susanne
    12. April 2012 - 13:41 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich lebe in einem Haus mit 6 Wohnungen. Zwei davon vwurde jetzt miteinander erbunden. Nun soll bei der Eigentümerversammlung eine Änderung der Teilung vorgenommen werden. Dies jedoch würde mir einige Nachteile bringen, z. B. höhere Kosten in den Bereichen, in denen seither durch 6 geteilt wurde wird dann durch 5 geteilt, bei den 6-wöchentlichen Putzregeln ebenso. Wenn ich bei der Abstimmung mit „Nicht einverstanden“ stimme, können die anderen Eigentümer dann auf irgendwelchen anderen Wegen dies trotzdem noch durchsetzen?
    Vielen Dank,

    Susanne B.

    • Dennis Hundt
      13. April 2012 - 13:50 Antworten

      Hallo Susanne,

      ich sehe ebenso wie Sie auch Nachteile beim „offiziellen“ zusammenlegen der Wohnungen. zumindest bei der Abrechnung nach Einheiten. Ich bin nicht das absolute Experte für Teilungserklärungen, aber ich sehe nicht wirklich einen anderen Weg für die Eigentümer.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • wunsch
    12. April 2012 - 14:33 Antworten

    Die Teilungserklärung bestimmt die Außenfenster zweifelsfrei als Gemeinschaftseigentum.
    Nun hat die WEG – Versammlung mit (vielen) Gegenstimmen in einfacher Mehrheit beschlossen, dass die Fensterreparaturen bis zu einem Kostenvolumen von 500€ von den einzelnen Wohnungseigentümern selbst zu bezahlen sind. Ist das rechtens, wird hier die Teilungserklärung nicht unterlaufen, ggfs. könnte dann ja auch noch ein größeres Kostenvolumen oder der ganze Austausch der Fenster auf den Eigentümer ausgelegt werden?

    • Dennis Hundt
      13. April 2012 - 13:39 Antworten

      Hallo Herr / Frau Wunsch,

      ich stimme Ihnen hier zu. Die Teilungserklärung wird hier unterwandert. Ich bin kein WEG-Fachmann, halte den Beschluss aber zu miedest für sehr bedenklich.

      Grüße

      Dennis Hundt

      • Helmut Kanitzky
        4. April 2016 - 17:43 Antworten

        Hallo, Herr Hundt,
        bei uns ist das umgekehrt: Fenster und Balkongeländer (Holzkonstruktion) sind laut Teilungserklärung Sondereigentum und so wird seit 1991 verfahren.
        Nun hat unser Verwalter entschieden, dass genannte Teil ab sofort dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Ohne Eigentümerbeschluss, ohne Änderung der Teilungserklärung, einfach per Mitteilung. Weil das WEG es so vorschreibt, sagt sie!
        Und in der Abrechnung für 2015 sind bereits 1.500 € enthalten.
        Frage: Geht das so???

        • Dennis Hundt
          5. April 2016 - 07:51 Antworten

          Hallo Helmut,

          ein schwieriger Punkt. Nicht ohne Grund, wollten die oder der (damalige) Eigentümer, dass es Sondereigentum ist. Auf der anderen Seite macht es wenig Sinn, dann die Geländer prägen des Erscheinungsbild.

          Ich kann Ihnen leider nur raten, das Vorgehen der WEG-Verwaltung im Zweifel anwaltlich prüfen zu lassen. Mir persönlich wäre die Betrachtung als Gemeinschaftseigentum lieber.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Chris
    20. Mai 2012 - 20:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich bin seit 7 Jahren Eigentümerin einer 107 m² Wohnung mit seperaten Eingang in einem 4 Parteien-Haus. Im Grundbuch steht es als Wohnung. Wegen Krankheit und päteren Todesfall bekamen wir eine neue Hausverwaltung mit der ich gar nicht zufrieden bin. Die Nebenkosten wie Allgemeinstrom (den ich gar nicht nutze) werden mir in Rechnung gestellt. Somit überlege ich mich juristisch von der Eigentümergemeinschaft zu trennen. Ist das möglich? Hat der Verwalter das Recht mir Nebenkosten, die ich nicht nutze, in Rechnung zu stellen?
    Grüße

    • Dennis Hundt
      21. Mai 2012 - 12:13 Antworten

      Hallo Chris,

      Sie können sich leider nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft trennen. Sie sind quasi ein für alle mal Teil dieser Gemeinschaft. Was die Umlagefähigkeit der Nebenkosten angeht, so hilft Ihnen hier sicherlich ein Blick in die Teilungserklärung weiter. Leider ist die Umlage nicht immer ganz fair, so muss z.B. ein Erdgeschossmieter / -eigentümer auch die Kosten für einen Aufzug tragen. Wenn Sie hier wirklich Maßnahmen ergreifen wollen, sollten Sie Ihren Fall von einem Anwalt prüfen lassen. Mehr kann ich Ihnen dazu leider nicht schreiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas
    12. Juni 2012 - 00:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich stehe kurz vor der Beurkundung eines Kaufvertrages zweier Eigentumswohnungen.

    Die Wohnungen (EG und OG – je 51m²) sind in der Teilungserklärung zu einer Untergemeinschaft (4.UG) zusammengelegt.
    Insgesant bestehen in der WEG 6 Untergemeinschaften. Zu sehen wie ein Reihenhaus mit EG, OG und DG. Jede UG hat Ihren eigenen Eingang/Hausflur)

    Das Dachgeschoss in der 4.UG ist ausgebaut (38m²) und ist mit dem OG über dem Hausflur verbunden. Das DG wurde von der Vorbesitzerin des jetzigen Eigentümers ausgebaut.

    Die durch das ausgebaute DG „gewonnene“ Wohnfläche wird im Hauswirtschftsplan entsprechend der 4.UG zugeordnet. Die Wohnfläche ist durch das Bauamt geprüft. Soweit scheint alles gut.

    Nun wurde ich durch meinen Darlehensgeber darauf aufmerksam gemacht, dass laut der Teilungserklärung (die mir vorliegt) weder ein Sondereigentum, noch ein Sondernutzungsrecht an dem DG in der 4.UG besteht.
    In einer weiteren Teilungserklärung (die mir nicht vorliegt!) werden bei zwei, oder drei Untergemeinschaften das jeweilige DG als Sondereigentum/Sondernutzungsrecht zugesprochen.

    Sehe ich richtig, dass das DG der 4.UG eigentlich „Gemeinschaftseigentum“ ist und mir die 38m² Wohnfläche im DG eigentlich gar nicht verkauft werden dürften?

    Es heißt, es gebe eine Art „Abtretungserklärung“ der anderen Miteigentümer, die Sicherstellen soll, dass man den alleinigen Anspruch auf das DG hat und dieses als Wohnfläche nutzen kann.
    Aber wie lange hat sowas Gültigkeit?

    Wie hoch wären die Kosten einer Änderung der Teilungserklärung und wer trägt diese?
    Der Wert des gesamten Objekts wurde 2003 mit 550.000€ angegeben.

    Für eine Antwort bedanke ich mich im Voraus!

    Viele Grüße,
    Andreas

    • Dennis Hundt
      13. Juni 2012 - 18:22 Antworten

      Hallo Andreas,

      danke für die ausführlich Schilderung. Ich kann Ihnen leider nicht wirklich helfen. Einer Änderung der Teilungserklärung müssen alle Eigentümer in der Gemeinschaft zustimmen. Das ist schon mal sehr schwierig. Wenn das DG in der Teilungserklärung nicht als Sondereigentum ausgewiesen ist, dann wäre auch meine logische Konsequenz, das es Gemeinschaftseigentum ist.

      Im Zweifel sollten Sie sich hier von einem Fachmann beraten lassen. Hierzu muss das Haus sicherlich begangen und die Teilungserklärungen + Aufteilungspläne begutachtet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dirk
    12. Oktober 2012 - 08:46 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich besitze in einer Anlage mit 12 Wohnungen 2 Wohnungen, eine davon habe ich vermietet, eine nutze ich selbst. Zum Sondereigentum aller Wohnungen gehört jeweils ein Stellplatz in der Tiefgarage.
    Ich möchte gern die beiden, meinen beiden Wohnungen zugeordneten und natürlich in der Teilungserklärung entsprechend bezeichneten Stellplätze „tauschen“.
    Hintergrund ist, daß der der vermieteten Wohnung zugehörige Stellplatz besser nutzbar ist und ich bei evtl. Verkauf der vermieteten Wohnung den „besseren“ Stellplatz gern weiter nutzen können möchte.
    Ist auch bei dieser Konstellation, daß kein anderer Eigentümer von der Änderung der Teilungserklärung inhaltlich betroffen wäre, eine Zustimmung aller Eigentümer einzuholen ? Schließlich „tausche ich ja mit mir selbst“ :-)
    Kostentragung durch mich wäre selbstverständlich.
    Vielen Dank im Voraus für Ihre Stellungnahme.
    Gruß
    Dirk

    • Dennis Hundt
      12. Oktober 2012 - 16:47 Antworten

      Hallo Dirk,

      die Teilungsklärung ist so ein wichtiges Dokument, dass ich auch in Ihrem Fall von einer Zustimmungspflicht aller Eigentümer ausgehe. Im Zweifel sollten Sie sich aber fachlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Renate Wahl
      25. Mai 2017 - 17:28 Antworten

      Hallo Dirk,
      mich würde nun interessieren ob Du die Änderung gemacht hast und welche Kosten angefallen sind. Bei mir wäre es auch so, ich tausche mit einem Miteigentümer den Stellplatz.
      Danke für Deine Antwort.

  • Sonja Victor
    25. Oktober 2012 - 11:43 Antworten

    Hallo,

    Ich interessiere mich für die Zwangsversteigerung eines unausgebautes Speichers.
    Im Grundbuch ist dieser schon als Wohnung eingetragen:
    … Verbunden mit dem Sondreigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 9 gekennzeichneten Wohnung im Dachgeschoss.“ Heißt das nun für mich, dass die Zustimmung der Miteigentümer des Hauses für den Ausbau des Dachgeschosses schon mal gegeben wurde und nicht noch einmal eingeholt werden muss? Oder ist der Dachausbau trotzdem noch zustimmungspflichtig? Der Verwalter Sagte mir, der Dachausbau ist nicht mehr zustimmungspflichtig, da schon in der Teilungserklärung als Wohnung beschrieben. Falls er nicht zustimmungspflichtig ist, müssen mich die anderen Eigentümer dann auch in ihre Wohnungen lassen, damit ich an die Leitungen komme? Es müssen nämlich ins Dachgeschosse noch Leitungen für Strom, Wasser und Gas verlegt werden und dazu muss ich ja in die Leitungschächte der Wohnung unter dem Dachgeschoss. Wird mir dort der Zutritt verwehrt, kann ich das Dachgeschoss gar nicht ausbauen und der Speicher ist für mich wertlos. Habe ich Anspruch auf Zugang zu den Leitungen?

    Vielen Dank im Voraus für ihre Hilfe,
    Sonja Victor

    • Dennis Hundt
      26. Oktober 2012 - 19:32 Antworten

      Hallo Sonja,

      ich würde Ihnen empfehlen sich von einem WEG-Experten beraten zu lassen. Schließlich geht es bei Ihnen Vorhaben um viele 1000 Euro. tut mir leid, dass ich hier leider nicht viel mehr zu Ihren Fall schreiben kann.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Kuhn
    31. Oktober 2012 - 01:43 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    wir haben kürzlich zwei übereinanderliegende Wohneinheiten gekauft, welche über eine massive Treppe verbunden werden. Erst nach dem Kauf mussten wir feststellen, dass sich das gesamte kleine Treppenhaus außerhalb unseres Sondereigentums befindet. Es führt von unserer Wohnung im Hochparterre erst einmal in den Fahrradkeller, dieser liegt eine halbe Ebene darunter. Danach führt eine weitere kleine Treppe in unser, direkt unter unserer Wohnung liegendes, Souterrain. Ansonsten verbindet die Treppe nichts. Uns wurde beim Kauf der Wohneinheiten versprochen, dass es kein Problem sei, eine Mauer in dem zukünftigen Fahrradkeller (dieser wird noch erstellt) zu setzten.

    Da sich der gesamte Bereich des Treppenhauses im Gemeinschaftseigentum befindet ist dies jetzt zum Problem geworden. Entweder wir zahlen der Hausgemeinschaft Geld zum Ausgleich für die Fläche, oder das Treppenhaus soll abgerissen werden, da es in der Teilungserklärung nicht verzeichnet ist.

    Mit dieser Situation konfrontiert, hätte ich zwei Fragen an Sie. Ich würde es sehr schätzen, wenn Sie mir diese beantworten könnten oder mir einen Rat geben könnten, wie ich mich informieren könnte:

    1. Darf eine massive Treppe, welche nicht in den Plänen der Teilungserklärung verzeichnet ist und zwei Einheiten miteinander verbindet, abgerissen werden?

    2. Könnte ich darauf bestehen, falls ich die Wand um das Treppenhaus nicht bauen darf, dass ich die Zugänge zu meiner Wohnung (nicht in TE verzeichnet) erhalten darf?

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    Es grüßt

    Michael Kuhn

    • Dennis Hundt
      31. Oktober 2012 - 11:33 Antworten

      Hallo Michael,

      Ihr Fall ist sehr komplex, ich wage kaum eine Einschätzung. Das es besser gewesen wäre sich vorher mit den Gegebenheiten zu beschäftigen sollte klar sein. Ich würde Ihnen eine Beratung durch einen Anwalt empfehlen. Nur soviel: Der Abriss der Treppe könnte eine bauliche Veränderung sein, der alle (betroffenen) Eigentümer zustimmen müssten. Stimmen nicht alle zu, muss die Treppe erhalten bleiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Bär
    8. November 2012 - 20:44 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir besitzen eine Eigentumswohnung und vom Verwalter wird als Abrechnungsjahr der 01.06 – 31.05. eines Jahres als Grundlage genommen. In der Teilungserklärung steht jedoch, dass das Abrechnungsjahr gleich dem Kalenderjahr (01.01.-31.12.) ist.
    Frage: Ist die Abweichende Abrechnung statthaft? Kann die Gemeinschaft eine von der Teilungserklärung abweichende Abrechnung beschließen?

    Vorab Danke für die Antwort

    MfG A. Bär

    • Dennis Hundt
      9. November 2012 - 18:12 Antworten

      Hallo Herr Bär,

      ich bin offen gesagt überfragt. Ich weiss nicht, ob die Teilungserklärung in einem solchen Fall ausgehebelt werden kann. Tut mir leid, dass ich Ihnen nicht helfen kann.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stanko
    13. November 2012 - 00:19 Antworten

    Hallo Herr Kundt,
    ich bin dabei eine Wohnung zu erwerben, die noch als Gewerbe eingeschrieben ist.
    Nach dem Kauf soll die Teilungserklärung geändert und die Wohnung in Wohnfläche umgewandelt werden.
    Welche Notarkosten kommen zusätzlich auf mich zu?
    Kann man das in etwas abschätzen?
    MfG Stanko

    • Dennis Hundt
      13. November 2012 - 15:38 Antworten

      Hallo Stanko,

      das kann ich Ihnen leider nicht sagen, fragen Sie doch beim Notar Ihres Vertrauens an – der gibt Ihnen sicherlich bereitwillig Auskunft.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Curtis Newton
    21. November 2012 - 20:29 Antworten

    Hallo Dennis,

    leider habe ich beim Kauf meiner ETW vor 10 Jahren übersehen, dass sie in der Teilungserklärung nicht als Wohnung sondern als „Bodenraum“ ausgewiesen ist. Bei der jetzigen Anschluss-finanzierung verlangt mein neuer Kreditgeber, das im Grundbuch „Wohneigentum“ statt „Teileigentum“ stehen soll. Nach Informationen vom Grundbuchamt kann dies erst nach Änderung der Teilungserklärung geschehen. Mein Verwalter hat mich darauf aufmerksam gemacht, dass falls einige der Eigentumswohnungen nicht vollständig abbezahlt sind, die Finanzierer (Banken, etc.) auch zur Änderung der Teilungserklärung zustimmen müssen und sich dies auch noch bezahlen lassen (ca. 100 – 200 €). Können Sie diese Information bestätigen? Was kann ich tun, um die Kosten der Änderung der Teilungserklärung möglichst gering zu halten?
    Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.

    Mit freundlichen Grüßen

    Curtis

    • Dennis Hundt
      22. November 2012 - 20:13 Antworten

      Hallo Curtis,

      da es hier ja um ein paar Tausend Euro gehen kann, würde ich mit einem Fachanwalt oder (ein Tipp!) einem Notar Rücksprache halten. Mehr kann ich leider nicht dazu schreiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael
    7. Februar 2013 - 00:32 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    ein Freund von mir wollte eine neu zu errichtende Eigentumswohnung bei einem Bauträger kaufen. Er ließ die von ihm ausgesuchte Wohnung wie üblich vorher reservieren und hat die Reservierungsgebühr entrichtet. Als es zum Vertragsabschluss kam, musste er jedoch leider feststellen, dass der vom Bauträger angebotene Bauträgervertragsentwurf so viele unangemessene und einseitig belastende Regelungen enthielt, dass mein Freund den Vertrag so nicht abschließen konnte. Die vom beauftragten Rechtsanwalt eingearbeiteten Änderungsvorschläge wollte der Bauträger auf keinen Fall akzeptieren, so dass es meinem Freund nichts übrig blieb, als auf den Wohnungskauf zu verzichten. Die Reservierungsgebühr war dadurch natürlich weg.

    Gibt es aus Ihrer Sicht bestimmte rechtliche oder kaufmännische Instrumente, mit denen sich derartige Willkür seitens eines Bauträgers vermeiden ließe?

    Herzlichen Dank im Voraus!

    Viele Grüße
    Michael

    • Dennis Hundt
      9. Februar 2013 - 17:03 Antworten

      Hallo Michael,

      ich würde die Beratung durch einen Anwalt empfehlen – ich kann Ihnen hier leider nicht weiterhelfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Veikko Huth
    27. April 2013 - 18:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich beabsichtige eine ETW in einem Objekt mit 5 Einheiten zu erwerben. Laut Teilungserklärung liegt der Anteil bei 207/1000 verbunden mit dem Teileigentum an der Wohnung Nr.2, der Garage Nr.2 und dem Keller Nr. 2.In der Zwischenzeit hat der Eigentümer die Garage einzeln verkauft. Laut meinem Kenntnisstand soll dafür eine Änderung der Teilungserklärung vorgenommen werden, demzufolge die Garage mit einem Teileigentum von 1/1000 geführt werden soll. Das würde zum einen mathematisch bedeuten das tausendstel vom Teileigentumsanteil der ETW Nr.2 abzuziehen. Wenn dem so wäre, müsste die Teilungserklärung doch geändert werden und damit damit müsste doch mit Verlaub das Einverständnis aller Eigentümer vorliegen. Ich halte es zudem für fragwürdig eine größere Fläche mit nur einem tausenstel zu veranschlagen, wodurch es zwar praktisch eine Nutzungsmöglichkeit am Objekt gibt, die Umlage an den Hauskosten jedoch im Verhältnis geringfügig ist (die Einzelgarage befindet sich mit seperater Einfahrt unter dem Haus).

    Mit besten Grüßen, Veikko Huth

  • Marc
    23. Mai 2013 - 23:00 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    ich habe eine Wohnung, die ich gerne in 2 Wohnungen aufteilen möchte. Demnach müsste die Teilungserklärung geändert werden. Ein weiteres Problem ist, dass zu jeder Wohnung in dem Mehrfamilienhaus ein Stellplatz von der Stadt zwingend gefordert ist. Bei einer Teilung würde also eine Wohnung keinen Stellplatz haben. Das dürfte nicht die Auflagen der Stadt erfüllen: 1 Wohnung + 1 Stellplatz.

    Können Sie mir sagen, wie in so einer Situation vorgegangen werden kann? Vor allem auch unter der Berücksichtigung, dass die Wohnung eines Tages ohne rechtliche Schwierigkeiten verkauft werden kann.

    • Dennis Hundt
      25. Mai 2013 - 19:12 Antworten

      Hallo Marc,

      das kann ich Ihnen leider nicht sagen. Ich würde einfach bei der Stadt nachfragen was Sie tun können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hofmann, Helga
    28. September 2013 - 16:33 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in der Teilungserklärung ist vorgesehen, dass die Kosten für Garagen, Tiefgaragenstellplätze und Parkplätze auf alle Eigentümer umgelegt werden, auch wenn sie dort kein Auto stehen haben. Jetzt steht eine größere Sanierung an, wo wieder eine Sonderumlage für alle zu zahlen ist. Das ist ungerecht für die Eigentümer, die keine Auto dort stehen haben. Was kann man da machen? Ist ein Antrag auf Änderung der Teilungserklärung sinnvoll? Für eine Antwort bin ich Ihnen dankbar.
    Viele Grüße

  • Walter Bertsch
    30. September 2013 - 15:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe im Sommer 1 Wohnung mit 1 Tiefgaragenstellplatz ersteigert. Der Stellplatz Nr. 22 ist mit 10/1000 Miteigentum und als Sondereigentum deklariert. Im Gutachten hierzu steht, dass Stellplatz 21 + 22 überbaut und als Abstellraum genutzt wird und dadurch eine neue Zuordnung der Stellplätze erfolgt sein soll. Für die ersteigerte Wohnung wurde jedoch nie ein neuer Stellplatz zugewiesen bzw. es existieren hierbei keine Unterlagen. Auffällig ist auch, obwohl der Stellplatz überbaut ist, wird er gleich hoch bewertet wie ein nicht überbauter Stellplatz. Soweit so gut. An Ort und Stelle habe ich nun feststellen müssen, dass die Stelleplätze nicht nur überbaut, sondern innen in fünf Abstellräume aufgeteilt wurden. Zwei davon befinden sich zu 100% und drei teilweise auf meinem ersteigerten Stellplatz. An diesen Abstellräumen machen nun andere Eigentümer Sondernutzungsrechte geltend.

    Leider weiß heute niemand mehr wie und durch wen die Nutzungsänderung erfolgte. Die ursprüngliche Eigentümerin (eine GmbH) in schon seit Jahren in der Insolvenz. Soweit bekannt, ist das Insolvenzverfahren abgeschlossen und zum Zwecke der Versteigerung wurde extra ein Liquidator bestellt worden (wohl nur um Schriftstücke zustellen zu können).

    Auch die Hauswaltverwaltung weiß offensichtlich nichts, da die Veränderungen schon vorgenommen waren als sie die Verwaltung übernahm.

    Bezüglich des Stellplatzes wird ein eigenes Grundbuch geführt. Als Eigentümer ist noch die nicht mehr existierende GmbH eingetragen. Die Teilungserklärung wurde nie geändert, bzw. ist nichts bekannt und keine Änderung im Grundbuch eingetragen.

    Offensichtlich habe ich einen Stellplatz, den es so nicht mehr gibt, den ich aber bezahlen musste. Auch bei der Berechnung der Nebenkosten der Stellplatz berücksichtigt.

    Liebe Grüße

    Walter Bertsch

  • A. Schiller
    7. Mai 2014 - 12:20 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben uns eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus (WEG1) sowie einen TG-Stellplatz in einer von weiteren WEGs genutzten Tiefgarage (ca. 54 Plätze) gekauft.

    Bei der Verteilung der Kosten innerhalb des Hauses (WEG1 nach tausendstel-Anteilen) haben wir keinerlei Probleme. Wenn es aber darum geht die Kosten der Garage zu verteilen sind wir am verzweifeln.

    Unsere WEG besteht aus 7 Einheiten. Die anderen WEGs bestehen aus 14 (WEG2) bzw. 17 (WEG3) Einheiten. (Die Einheiten sind in allen drei Häusern ungefähr gleich groß, bis auf die 5 Penthäuser)

    Die Verwaltung verteilt nach dem Prinzip 3 WEGs – Kosten geteilt durch 3, sowie nach tausendstel-Anteilen innerhalb jeder WEG.

    Dies führt dazu, dass jedem Eigentümer in WEG1 ca. die doppelten Kosten auferlegt werden wie in WEG2, zu WEG3 verhält es sich noch negativer für unsere Teilhabe.

    Welchen Rat haben Sie für uns?

    Vielen Dank!

    • Dennis Hundt
      28. Mai 2014 - 11:34 Antworten

      Hallo Frau Schiller,

      hier gibt es nur ein Möglichkeit: Schauen Sie in die Teilungserklärung der Tiefgaragen-WEG und lesen Sie genau nach, wie die Kosten auf die Miteigentümer verteilt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alakbarov
    14. Juli 2014 - 16:23 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    unser Bauherr will im Spizboden zwei Räume, die als Nutzfläche ausgewiesen sind, offiziel in „Wohnraum“ umwandeln.

    Dafür benötigt er, um das vollziehen zu können unser Einverständnis.

    Bevor wir unser Einverstänis geben, möchten wir zuerst uns erkündigen, welche Nachteile dies für uns bringt.

    Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.

    Mit freundlichen Grüßen

  • Spiegl
    30. Oktober 2015 - 10:34 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in unserer Teilungserklärung steht, dass die Instandhaltung der (Holz-)Fenster außen Sache der Eigentümergemeinschaft ist.
    Nun hat die Eigentümergemeinschaft vor Jahren einstimmig den Beschluss gefasst, dass der Anstrich von jedem Eigentümer selbst gemacht werden soll und auch der Austausch eventueller schadhafter Fenster durch den jeweiligen Eigentümer selber getragen werden muss.

    Ich habe letztes Jahr auf eigene Kosten die Fenster meines Wintergartens ausgetauscht.

    Der neue Hausverwalter ist jetzt allerdings der Meinung, dass dieser Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht gültig ist. Es soll nun eine Malerfirma mit dem Anstrich der Fenster außen durch die Instandhaltungsrücklage finanziert werden.

    Stimmt es tatsächlich, dass der Beschluss ungültig ist? Wir sind jahrelang von anderen Tatsachen ausgegangen. Um so ärgerlicher ist es, dass meine neuen Fenster eine Aluverblendung haben, die keinen Anstrich mehr nötig machen, ich somit von dem gemeinsamen Anstrich keinen Vorteil habe.

    Viele Grüße
    C. Spiegl

    • Dennis Hundt
      30. Oktober 2015 - 13:16 Antworten

      Hallo Frau Spiegl,

      ich kann hier leider nicht allzeit ausholen. Recherchieren Sie gezielt nach „allstimmigen Beschlüssen“ und „Vereinbarungen“ unter den Eigentümern. Damit sollten Sie weiterkommen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hr. Zachmann
    16. Juni 2016 - 20:19 Antworten

    Hallo Her Hundt,

    ich habe 2009 Miteigentumsanteile an Sondereigentum (Wohnung DG, Stellplatz, Kellerraum) in einem 6 Parteien Haus erworben. Die Teilungserklärung stammt aus dem Jahr 2007. In dieser gibt es im DG zwischen meiner Wohnung und der gegenüber einen dritten Raum und die Stellplätze aus dem Kaufvertrag gibt es nicht.
    2010 gab es einen Nachtrag zur Teilungserklärung. In dieser sollte die Aufteilung des dritten Raumes im DG auf die beiden Wohnungen nebenan und die Zuordnung der nun erfassten Stellplätze beurkundet werden. In der Urkunde steht, dass es bei 2 Käufern eine Vollmacht durch den Kaufvertrag gab, für die restlichen Parteien eine Genehmigungserklärung in notariell beukundeter Foirm nachgereicht werden sollte, jedoch ohne Haftung. Bis dato ist diese Änderung nicht im Grundbuchamt eingetragen, da nicht alle Genehmigungserklärungen vorhanden sind.

    Frage: Ist mein Kaufvertrag überhaupt rechtskräftig? Ich habe nun eine größere Fläche, welche nicht offiziell mir gehört.

    VG

    • Dennis Hundt
      17. Juni 2016 - 09:35 Antworten

      Hallo Herr Zachmann,

      gerade wenn Sie eine verbindliche Antwort für einen komplizierten Sachverhalt suchen, sollten Sie sich individuell rechtlich beraten lassen.

      Ohne alle Einzelheiten, Unterlagen und den Kaufvertrag zu kennen, kann Ihnen damit leider niemand helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ellen Graßmann
    29. Juli 2016 - 07:46 Antworten

    Sehr geerhte Herr Hundt,
    wir haben eine Eigentümergemeinschaft, welche aus drei Häusern mit mehreren Wohneineheiten besteht.
    In einem der Häuser befindet sich ein Aufzug, in den beiden anderen nicht.
    In der Teilungserklärung ist festgelegt, dass die Kosten für den Aufzug unter allen Eigentümern der 3 Häuser aufgeteilt werden.
    Nun wollen die Eigentümer der 2 Häuser ohne Aufzug erreichen, dass die Aufzugkosten nur noch von den Eigentümern der Hauses mit Aufzug getragen werden.
    Reicht dazu ein Mehrheitsbeschluss, oder müssen ALLE Eigentümer zustimmen? Ist eine Änderung der Teilungserklärung überhaupt möglich?
    Besten Dank für Ihre Antwort

    • Dennis Hundt
      31. Juli 2016 - 21:29 Antworten

      Hallo Ellen,

      eine Änderungen der Teilungserklärung ist nur durch alle Eigentümer möglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Walter Moldan
    6. September 2016 - 12:09 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    Wir haben eine WEG mit 2 WSE (wirtschaftlich selbständigen Einheiten). Das Haus der WSE1 besteht seit vielen Jahren mit 16 Eigentümern und 16 Wohnungen. Das Haus der WSE2 mit 5 Wohnungen besteht seit 3 Jahren mit meiner Frau und mir als alleinigen Eigentümern.
    Einer der Eigentümer von WSE1 blockiert die Aktualisierung der Grundbuchblätter unserer WSE2. Eine aktuelle Abgeschlossenheitsbescheinigung des LRA liegt vor.
    Dies scheint der Fall Ihres Punktes 4b zu sein (wenngleich unterschiedliche Bauträger diese Bauten errichtet haben).

    Ist das Grundbuchamt verpflichtet, in dieser Situation dem Antrag auf Aktualisierung der Grundbuchblätter zu folgen, oder liegt es im freien Ermessen des Rechtspflegers, diese Grundbuchblätter anzupassen (wenn wie gesagt Einstimmigkeit nicht erreicht werden kann). Auf welcher Grundlage wäre diese Eintragung ggf. zu erwirken?

    Danke für Ihre (er-)klärende Antwort
    Mit freundlichen Grüßen
    Walter Moldan

    • Dennis Hundt
      7. September 2016 - 11:56 Antworten

      Hallo Herr Moldan,

      danke für Ihren Kommentar. Ich würde Ihnen raten die Dinge rechtlich von einem Anwalt bewerten zu lassen. Nach Einsicht aller Unterlagen, kann Ihnen ein Anwalt sicherlich helfen. Tut mir leid, dass ich hier nicht mehr für Sie tun kann.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bettina Hentze
    30. September 2016 - 16:12 Antworten

    Hallo, Herr Hundt, ich habe vor 6 Jahren eine Eigentumswohnung ohne Tiefgarage gekauft.
    Laut notarieller Teilungserklärung und Kaufvertrag bin ich also nicht Besitzer einer TG. Seit Jahren steht die Sanierung des Fußbodens der Tiefgarage an. Schon vor mehreren Jahren stand in Protokoll der EGV, dass dafür laut Teilungserklärung ausschließlich die TG Besitzer zuständig sind. Da die Kosten aus dem Ruder laufen und unnötig teuer saniert werden soll, hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen, dass auch die Wohnungseigentümer, die keine TG besitzen, 60 % der Kosten tragen sollen.
    Ist das rechtens möglich. Ich bin gegen die erste Zahlung der Umlage in Widerspruch gegangen, habe aber seit 4 Wochen keine Antwort bekommen.
    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      30. September 2016 - 17:06 Antworten

      Hallo Bettina,

      der erste Blick gilt der Teilungserklärung – was ist hier bezüglich der Kostenumlage für die Tiefgarage vereinbart?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marianne Kahm
    7. Oktober 2016 - 11:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich bin Eigentümerin einer Wohnung, die im Grundbuch als Hausmeisterwohnung eingetragen ist, mein Mieter war die Eigentümergemeinschaft. Nun ist seit 9 Jahren die Hausmeistertätigkeit ausgesourct, ich habe einen privaten Mieter.
    Ich möchte nun gern den diesbezüglichen Grundbucheintrag löschen lassen. Müssen hierzu alle 64 Eigentümer der Eigentüm.Gemeinschft zustimmen? Dann wäre dies natürlich unrealistisch.

    Danke und Gruß

    Marianne

    • Dennis Hundt
      7. Oktober 2016 - 16:34 Antworten

      Hallo Marianne,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen bei dieser Grundbuch-Frage leider nicht helfen. Lassen Sie die Sachlage am besten von einem Anwalt bewerten. Dieser kann sich im Grundbuch und in der Teilungserklärung schlau machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefan
    27. Februar 2017 - 13:39 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich stehe kurz vor dem Kauf einer Eigentumswohnung mit Garage und Gartenhaus als Sondereigentum und einer Terrasse, die weder in der Teilungserklärung noch im Grundbuch erwähnt wird.
    Intern ist es unter den Eigentümern ohnehin schon so geregelt, dass die Terrasse nur von dem aktuellen Besitzer der Wohnung, die ich kaufen möchte, benutzt wird.

    Ich möchte aber eine rechtliche Sicherheit haben, dass ich die Terrasse als einziger benutzen darf, bevor ich die Wohnung kaufe.
    Wie teuer wäre es, wenn die Terrasse mit einem Sondernutzungsrecht oder als Sondereigentum für „meine“ Wohnung in der Teilungserklärung eingetragen wird.

    Die Eigentümer müssen natürlich alle einverstanden sein. Die Terrasse hat ca 16 qm, falls die Fläche eine Rolle spielt.

    Vielen Dank schon einmal für die Einschätzung

    Gruß
    Stefan

    • Dennis Hundt
      28. Februar 2017 - 19:22 Antworten

      Hallo Stefan,

      ich kann Ihnen zu den Kosten leider nicht sagen – in der Praxis ist eine solche Änderung aber oftmals nahezu unmöglich. Alles müssen zustimmen und wenn jemanden klar wird, dass Sie den Wert des Gemeinschaftseigentums mindern, wird es erst recht schwierig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Fam. Zack
    27. Februar 2017 - 14:23 Antworten

    Guten Tag,
    kann es sein, dass es doch möglich ist, die Teilungserklärung aufgrund des BGH · Urteils vom 7. Februar 2014 · Az. V ZR 25/13 wenn es um die Frage von Terrassenüberdachungen einer WEG geht, mit einem allstimmigen Beschluss der Hauseigentümer zu ändern? Kann ein solcher Beschluss nichtig sein, wenn dort ein halber Anteil nicht per Unterschrift zugestimmt hat? Der andere halbe Anteil hat zugestimmt, es handelte sich aber nicht um den Ehepartner. Die 4-wöchige Einspruchsfrist ist bereits verstrichen.
    Mit freundlichen Grüßen und vielen Dank
    F.Lordick

  • Helmut Kirschbaum
    18. April 2017 - 12:39 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    auch wir haben in unserer WEG zur Zeit ein Kostenproblem beim Austausch eines defekten Veluxfensters in der Wohnung eines Miteigentümers. Eigentlich lt. Teilungserklärung und BGH ganz einfach.. Die Gemeinschaft zahlt.. ABER: Nun haben wir festgestellt, dass in der Teilungserklärung dieses Fenster in den Zeichnungen gar nicht auftaucht und aus den alten Akten zu entnehmen ist, dass die Baugenehmigung für den Wohnungsumbau der DG-Wohnung mit eben der Nachrüstung dieser Fenster erst nach der Errichtung der Teilungserklärung beantragt wurde. Eine Anpassung der TE hat danach nie stattgefunden.
    Nun lautet unsere Gretchenfrage, wer die Kosten für den Austausch übernimmt?
    Haben Sie da einen Tipp für uns?
    Vielen Dank und Gruß
    H. Kirschbaum

  • Brigitte Buchele
    21. April 2017 - 17:55 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe vor kurzem eine Eigentumswohnung gekauft in einem Drei-Familien-Haus. Der Garten wurde aufgeteilt in 3 Einheiten mit Sondernutzung. Da ich die kleinste Wohnung habe, ist auch mein Anteil des Gartens am kleinsten, ca. 22 %. Der Weg zu den Gartenanteilen sowie meiner Eingangstür wurde als gemeinschaftliches Eigentum bezeichnet. Ebenso ein Streifen mit ca. 36 qm seitlich vom Haus. Im notariellen Vertrag steht hierzu: Am gemeinschaftlichen Eigentum hat der Eigentümer grundsätzlich gleiches Recht zum Mitgebrauch und im übrigen ein dem Miteigentumsanteil entsprechendes Nutzungsrecht.
    Wir wollen nun dieses gemeinschaftliche Eigentum umverteilen, da Bauabsichten bestehen. Mir wurde erklärt, dass an diesem gemeinschaftlichen Eigentum ich einen Anspruch von 22 % habe, entsprechend meiner kleineren Wohnung. Ist das so richtig ? Will man dieses gemeinsch. Eigentum umlegen, so kann ich davon lediglich 22 % beanspruchen und nicht ein Drittel ? Eine passende Erklärung dazu habe ich im Internet leider nicht gefunden.
    Eine Antowort wäre hier sehr hilfreich.
    Liebes Grüßle und schon mal Danke

    • Dennis Hundt
      22. April 2017 - 17:07 Antworten

      Hallo Brigitte,

      wenn Sie 220/1000tel MEA besitzen, dass entspricht dieses Verhältnis auch Ihrem „fiktiven“ Eigentum am Gemeinschaftseigentum.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nils
    9. Mai 2017 - 21:39 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in einem Erbfall hat meine Familie 2 Wohnungen in einer WEG geerbt. die Wohnungen befinden sich im 2OG und grenzen direkt aneinander. Laut Grundriss getrennt durch eine Tragende Wand.
    Nun wurde vor X-Jahren (keine Ahnung wann genau) diese Tragende Wand geöffnet und mit einer Tür versehen, so dass eine der beiden Wohnungen um ein Zimmer vergrößert und die andere um ein Zimmer verkleinert wurde. Die vorhandene Tür des Zimmers wurde zugemauert.
    Stromkreis und Heizkreis wurden ebenfalls geändert.
    Leider wurde dies nie beantragt und daher auch nicht genehmigt. Eine Änderung des Teilungsantrags hat nicht stattgefunden und die Miteigentümer wurden hierzu nicht befragt (zumindest nicht schriftlich).
    Nun wollen wir beiden Wohnungen verkaufen. Ich gehe derzeit davon aus, dass dieser Umbau mehr als 25 Jahre zurück liegt.

    Welche Maßnahmen sind notwendig um einen Verkauf korrekt über die Bühne zu bringen?
    Muss die Zustimmung der WEG eingeholt werden?
    Muss eine nachträglicher Bauantrag gestellt werden?
    Ist eine neuer Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitserklärung erstellt werden?
    Und zu guter letzt, was kostet dieser Aufwand? Ich befürchte fast, dass ein kompletter Rückbau günstiger wird?

    Vielen Dank

    • Dennis Hundt
      11. Mai 2017 - 19:15 Antworten

      Hallo Nils,

      ich würde zurückbauen – die Arbeiten betreffen ja auch im Wesentlichen das Sondereigentum. Die Wohnungen mit der aktuellen Aufteilung zu verkaufen sehe ich nicht als Option an. Das einfachste wäre, einen Käufer für beide Wohnungen finden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rolf Kirsch
    11. Mai 2017 - 21:12 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ein Miteigentümer besitzt in unserem Haus (Altbau) zwei Einheiten, Parterre und Souterrain. Nun möchte er beides zusammenlegen, hat dies nicht weiter beantragt, weil er sich auf Passagen in der Teilungserklärung beruft, die ihm das Recht dazu einräumten, dieses zu tun.

    Er hat die Decke durchbrochen um beide Bereiche zu verbinden. Das Souterrain ist ein gewerblicher Kellerraum mit Feuchtigkeitsproblemen, die nach Aussage von Fachleuten die Substanz des Hauses nicht gefährden.
    Da er aber die nun entstandenen Gesamteinheit als Wohnraum nutzen möchte, verlangt er nun von der Eigentümergemeinschaft, dass diese im weiteren für eine Bausanierung aufkommt (ca 80000€ ).
    Er geht davon aus, hier völlig im Recht zu sein.

  • Gerd Krause
    1. Juli 2017 - 22:26 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    im Moment prüfe ich den Erwerb einer derzeit als Teileigentum geführten Gewerbeeinheit zu Wohnzwecken. Der Verkäufer schlägt vor, auf der WEG-Versammlung einen allstimmigen Beschluss über die Zulässigkeit einer Nutzungsänderung und Änderung der Teilungserklärung zu erlangen. Er möchte nach Vorliegen des Beschlusses sofort einen notariell beglaubigten Kaufvertrag schließen und die Änderung der Teilungserklärung nicht selbst durchführen. Dabei ist er der Meinung, dass ich ja die Änderung der Teilungserklärung gegen alle WEG-Mitglieder erzwingen könne.

    Mir ist unklar, auf welcher Basis der Verkäufer zu dieser Einschätzung kommt. Vielleicht haben Sie hier eine Idee?

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    • Dennis Hundt
      4. Juli 2017 - 15:58 Antworten

      Hallo Gerd,

      Sie merken bereits selbst, dass dieses Vorgehen offensichtlich nur Probleme und Gefahren (für Sie) mit sich bringt. Viel mehr kann ich dazu leider nicht schreiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Dittinger
    14. Februar 2018 - 13:01 Antworten

    Hallo Zusammen,

    habe vor 2 Jahren in einem Mehrfamilienhaus mit 6 WE und 27 TG Plätzen einen TG platz mit 1/1000 gemäß der Teilungserklrärung gekauft. Meine Wohnung befindet sich nicht in diesem Haus – Nebenhaus. Die Verwaltung selbst hatte eine ehemalige Eigentümerin übernommen und recht -hemdsärmelig- gemacht. Das fatale ist, dass die Tiefgarage und das MFH nach fast 40 Jahren kaum Rücklagen angesammelt haben. Bei den Stellplätzen sind weitere ca. 14 Plätze von umliegenden TG Eigentümern betroffen. Die Abrechnung und Verwaltung wurde bisher von der besagten Eigentümerin gemacht. Ausserdem wurde die Tiefgarage getrennt geführt. Jetzt wollen sie die Tiefgarage sanieren und diese Kosten nicht wir in der Teilungserklrärung geregelt abrechnen sondern über die Tiefgaragen Plätze 27 aufteilen. Der jetzige Verwalter möchte die TE ausser Kraft setzen. Was ist zu tun……

    • Dennis Hundt
      14. Februar 2018 - 17:42 Antworten

      Hallo Andreas,

      verweisen Sie auf die Kostenverteilung gemäß Teilungserklärung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Isabell
    7. März 2018 - 20:45 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir bitten um Ihre Hilfe, da wir zu unserer Situation sehr widersprüchliche Informationen erhalten haben und nun nicht wissen, wie wir vorgehen sollen.

    Wir sind Eigentümer einer 78qm Wohnung im Dachgeschoss eines 15Parteien Hauses. Wir möchten gern ein ca. 20qm großes Zimmer unseres Nachbarn kaufen. Der Zugang wäre von unserem Wohnzimmer aus, also unkompliziert.

    Brauchen wir die Zustimmung aller anderen 13 Eigentümer? Wie ist der weitere Ablauf? Man sagte uns jeder einzelne Eigentümer müsse zum Notar gehen und der Änderung der Teilungserklärung schriftlich zustimmen. Außerdem müsste jede einzelne Bank der Parteien, die noch finanzieren zustimmen.

    Können Sie uns bitte erhellen?

    Vielen Dank im Voraus und viele Grüße

    • Dennis Hundt
      7. März 2018 - 21:33 Antworten

      Hallo Isabell,

      wenn das Zimmer kein separates Wohneigentum ist, wird es in der Tat schwierig und die Teilungserklärung müsste geändert werden (alle Eigentümer müssen zustimmen).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Isabell
        7. März 2018 - 21:41 Antworten

        Vielen Dank für Ihre Antwort. Was heißt separates Wohnungseigentum? Es gehört jetzt noch zur 100qm großen Wohnung unseres Nachbarn und würde dann unser Eigentum werden, also zu unserer jetzt 78qm großen Wohnung, würden dann die 18qm dazukommen? Also ist leider die Zustimmung aller Eigentümer notwendig oder?

        • Dennis Hundt
          7. März 2018 - 22:07 Antworten

          Richtig, denn ein Zimmer einer anderen Wohnung können Sie nicht einfach erwerben.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Isabell
            7. März 2018 - 22:15 Antworten

            Ok. Vielen Dank für Ihre Hilfe!

  • Brigitte Mölln
    29. März 2018 - 08:18 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe folgende Situation. Eine ca 30 Jahre alte geerbte ET-Wohnung mit ausgebautem Speicher, welcher über die Wohnung mit einer Treppe verbunden ist. Laut Teilungserklärung besteht Sondereigentum an der Wohnung und an dem zugehörigen Speicher (so ist es auch in der Teilungserklärung eingetragen). In Grundbuch ist ebenfalls die Wohnung und Speicher benannt, letzterer jedoch mit dem Vermerk „nicht zu Wohnzwecken geeignet“. Es handelt sich um eine kleine Wohnanlage mit 4 Eigentümern, eine andere Wohnung im Haus nutzt ebenfalls den Speicher als Wohnung. Bei den anderen 3 Eigentümern handelt es sich um die Erstbesitzer.
    Ist hier zwingend eine Änderung der Teilungserklärung notwendig oder reicht auch ein Umlaufbeschluss aller Eigentümer bzw eine (nachträgliche) Genehmigung des Bauamtes?

    Vielen Dank!

  • Nico
    1. Mai 2018 - 18:47 Antworten

    Moin, eine Wohnung einer größeren WEG wurde nochmals mit eigener Teilungserklärung vor 10 Jahren geteilt. Nun habe ich die kleinere Hälfte erworben und festgestellt, dass die Aufteilung in der Abgeschlossenheitserklärung gravierend nicht mit der Realität übereinstimmt.
    1. Der Eingangsbereich zu den Wohnungen erfolgt über einen gemeinsamen Vorflur, der ohne Zustimmung der Gemeinschaft dem GE zugeschlagen wurde. (Jedoch ließe sich ein 2. Zugang direkt aus dem alten GE mit viel Aufwand herstellen)
    2. Worauf bezieht sich das festgeschriebene Teilungsverhältnis, da dies in der Teilungserklärung nicht beschrieben wird, sondern auf die beantragte Abgeschlossenheitserklärung mit Zeichnungen verwiesen wird?
    3. Die Abgeschlossenheitserklärung wurde jedoch nicht so umgesetzt. Eigentlich müßte mir die gesamte obere Etage mit Nordseeblick gehören, jedoch wurde dieser Raum geteilt mit zusätzlicher Treppe.

    Was würde passieren, wenn die Teilungserklärung widerrufen werden muß?
    Danke für ihre Mühe.

  • Jana D.
    19. September 2018 - 10:33 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe auch noch eine eigentlich banale Frage.
    Muss eine Teilungserklärung angepasst werden, wenn das Sondernutzungsrecht eines Speichers einer weiteren Wohnung im Haus verkauft wird? Im Grundbuch ist dies richtig eingetragen, in der Teilungserklärung jedoch nie angepasst worden.
    Vielen Dank für eine Antwort Ihrerseits.
    MfG Jana D.

  • Wallwitz
    30. April 2019 - 17:53 Antworten

    Hallo H. Hundt,
    auf Grund der Reparatur eines Zylinderschlosses (Materialverschleiß) im Jahr 2018 in der Wohnungseingangstür mit Zentralschließanlage im Gebäude von Eigentümswohnungen entstand die Frage der Kostenübernahme. Laut Teilungserklärung aus dem Jahr 2004 für die Eigentumswohnungen gehören die Wohnungseingangstüren zum Sondereigentum, aber der BGH mit Urteil vom 25.10.2013 (VZR 212/12) hat die Wohnungseingangstüren zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet.
    Wie ist in diesem Fall zu verfahren?

    MfG
    Rob. W.

    • Dennis Hundt
      2. Mai 2019 - 16:20 Antworten

      Hallo Herr Wallwitz,

      ohne detaillierte Rechtsprechung studiert zu haben: Das Schließzylinder ist m.E. Sache des Eigentümers. Anders kann es bei einer Schließanlage aussehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Can
    15. Mai 2019 - 08:54 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe in einer 237 Parteien Anlage 2 Eigentumswohnungen.
    Wir haben ein Waschraum der seit 12 Jahre nur im Minus ist und kein Gewinn bringt.
    In den letzten Versammlungen habe ich mehrmals gefragt ob man das umwandeln kann auf Büroräume oder ETW usw.
    Wir kommen da leider nicht zusammen weil alle Eigentümer zustimmen müssen.

    Hat jemand Erfahrung in der Hinsicht was uns weiter bringt. Ich würde gern dazu bringen das wir kein Geld mehr einstecken und nur 30 Wäsche im Monat haben. Das reicht nicht mal für Wasser und Stromkosten.

    MfG
    Raffael.C

  • Achim Kauffmann
    23. Juli 2019 - 16:08 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Ich bin Eigentümer von 2 Wohneinheiten in einer WEG mit 7 Einheiten. Vor 18 Jahren habe ich meine 2 Einheiten durch einen Deckendurchbruch zusammengelegt. Dieser Zusammenlegung haben alle Eigentümer zugestimmt. Eine Änderung der Teilungserklärung fand nicht statt, eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde ebenfalls nicht erstellt. Auch dies fand damals die Zustimmung aller anderen Eigentümer. Nun verlangt ein Eigentümer die Änderung der Teilungserklärung und die Erstellung einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung. Gemäß Ihrem Kommentar auf dieser Web-Site unter Punkt 7. wäre dies im vorliegenden Fall ausgeschlossen bzw. nicht erforderlich. Ich habe mittlerweile auch bei Punkt 7 genannte Urteil vom BayOLG angefordert, bin hier aber nicht wirklich fündig geworden. Könnten Sie mir eine Rechtsgrundlage oder ggf. weitere Urteile nennen?
    Vielen Dank und Grüße
    Achim Kauffmann

  • Claus Schachner
    19. August 2019 - 21:30 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich besitze eine Eigentumswohnung im Allgäu. Das Haus besteht aus 9 WE. Wir haben gerade über die Hausverwaltung das Dach neu decken lassen. Bei den Vorplanungen kam die Frage auf, wem die Dachfenster in der Abrechnung zugeordnet werden. Ich habe der Hausverwaltung mitgeteilt, dass die Teilungserklärung hier eindeutig aussagt, „Fenster sind im Eigentum des Wohnungseigentümers und von ihm in Stand zu halten“. Nun ist die Sanierung gelaufen und bei der letzten Eigentümerversammlung hat der Verwalter, aufgrund eines Wunsches einer Dachgeschossbesitzerin, über die Änderung der Teilungserklärung abstimmen lassen. Alle anwesenden Eigentümer haben dem, vom Verwalter formulierten Änderungsantrag, zugestimmt. Ich habe dagegen gestimmt. Er hat daraus einen Mehrheitsbeschluss gemacht und verabschiedet. (Ich war bei dieser Eigentümerversammlung nicht anwesend, habe aber schon vorher meinen Widerspruch formuliert) Nun kam die aufgeteilte Zahlungsaufforderung, natürlich mit Dachfenster.
    Wie ich nun bei Ihnen im Block nachlesen konnte, ist es im WEG ja wohl so geregelt, dass die Änderung nur einstimmig möglich ist.
    Können Sie mir eine Hilfestellung geben, mit welchen Rechtsgrundlagen ich diese Abstimmung des Verwalter, rückgängig machen kann?
    Möchte mich schon einmal im Vorhinein ganz herzlich für die Bemühungen bedanken.
    Mit freundlichen Grüßen
    Claus Schachner

    • Dennis Hundt
      20. August 2019 - 14:16 Antworten

      Hallo Claus,

      danke für Ihre Lob und für Ihren Kommentar. Ich kann Ihnen den Tipp geben, dass Sie prüfen lassen sollten, ob der Beschluss mangels Anfechtung wirksam wurde oder nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Claus Schachner
    26. August 2019 - 21:02 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    vielen Dank für die Antwort. Das heißt, wenn ich nicht in einer bestimmten Frist geklagt habe, wurde die Abstimmung automatisch rechtswirksam. So wird aus einer rechtswidrigen Abstimmung, Recht.
    Dumm gelaufen :-(
    Gruß
    Schachner

  • Jessica Klemm
    7. Oktober 2019 - 00:00 Antworten

    Hallo,
    Ich erwerbe gerade eine Souterrain Wohnung der laut Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht am Garten zugesprochen ist. Nun habe ich im Grundbuchauszug folgendes lesen müssen: das Sondernutzungsrecht an der Gartenteilfläche wurde nach Grundbuch Blatt Nr. XY übertragen und ist nicht mehr zugeordnet. Die Teilungserklärung ist nicht geändert worden. Was bedeutet das nun? Hat jemand anderes nun die Rechte an der Nutzung des Gartens vor meinen Fenstern?

    • Dennis Hundt
      8. Oktober 2019 - 08:59 Antworten

      Hallo Jessica,

      es scheint so, als wenn der Garten einem anderen Grundbuch zugeordnet worden ist und damit nicht mehr zu Ihrer Einheit gehört.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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