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Sondernutzungsrecht an einer Terrasse

Sondernutzungsrechte gewähren einzelnen Wohnungseigentümern das exklusive Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein und ausschließlich zu nutzen und alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung dieses Sondereigentums auszuschließen. Es handelt sich um eine Gebrauchs- und Nutzungsregelung im Sinne des § 15 WEG. Auch das Recht, eine Terrasse ausschließlich zu nutzen, ist ein typisches Sondernutzungsrecht.

Im Hinblick auf Terrassen sind ebenerdige Terrassen, die meist an Erdgeschoßwohnungen gelegen sind, und Dachterrassen zu unterscheiden.


Inhalt: Das Sondernutzungsrecht an einer Terrasse
I. Ebenerdige Terrassen als Gemeinschaftseigentum

1. An Terrassen kann ein Sondernutzungsrecht begründet werden

2. Kostenregelungen

3. Nutzungsumfang ist durch Auslegung zu ermitteln

4. Zweckbestimmung bestimmt Inhalt des Sondernutzungsrechts

5. Vorsicht: Keine baulichen Änderungen ohne Gestaltung

a. Problematik von Holzterrassen

b. Erlaubnisbeschluss sollte detailliert formuliert sein

c. Wintergarten, Pergola

6. Sondernutzungsrecht bedarf allseitiger Zustimmung

7. Nur die Grundbucheintragung bietet Rechtssicherheit

II. Dachterrassen

1. An Dachterrassen kann Sondereigentum begründet werden

2. Was zum Sondereigentum gehört und was nicht


I. Ebenerdige Terrassen als Gemeinschaftseigentum

1. An Terrassen kann ein Sondernutzungsrecht begründet werden

Terrassen sind regelmäßig Gemeinschaftseigentum. Sie sind nur in Ausnahmefällen sondereigentumsfähig. Sie bilden nach Vorgabe des § 3 II 1 WEG keine abgeschlossenen Räume, bei denen eine klare Trennung zur Seite hin und in der Höhe möglich wäre (OLG Köln DWE 1983, 28, BayObLG 2 Z 87/82). An ihnen wird meist ein Sondernutzungsrecht begründet.

Auch eine ebenerdige Terrasse, die aus einer plattierten Fläche ohne seitliche und obere Begrenzung besteht, kann mangels Raumeigenschaft nicht Sondereigentum sein. Vor allem kann an ihr im Hinblick auf § 1 V WEG als Bestandteil des Grundstücks kein Sondereigentum begründet werden (OLGZ Köln 1982, 413).

Sondereigentum an ebenerdigen Terrassen ist eher der Ausnahmefall. Ist die Fläche von der übrigen Grundstücksfläche eindeutig abgrenzbar, wird teils auch Sondereigentum erlaubt (HansOLG Hamburg, Urteil v. 4. 3. 2003, Az. 2 Wx 102/99). Bei Dachterrassen ist dies meist leichter zu begründen. Bloße Sondernutzungsrechte sind dagegen auch dann möglich, wenn eine eindeutige Abgrenzung ausgeschlossen ist (VGH München, Urteil v. 20. 1. 1997- Az. 2 B 943258).

Eine Terrasse wird einem einzelnen Wohnungseigentümer daher regelmäßig im Wege eines Sondernutzungsrechts zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen. In der Praxis kommt dies häufig bei im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen, sowie bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften in Betracht.

Ist ein Sondernutzungsrecht vereinbart, kann der sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung ausschließen, obwohl die Terrasse als Grundstücksteil zwingend gemeinschaftliches Eigentum ist.

2. Kostenregelungen

Die Abgrenzung Gemeinschaftsfläche / Sondereigentum und Sondernutzungsrecht ist vor allem dann relevant, wenn es um Kostenfragen geht, also wenn die Terrasse in Stand gehalten oder saniert werden muss oder wenn bauliche Veränderungen vorgenommen werden.

Der unter einem Oberflächenbelag (Fliesen, Platten) liegende Estrich oder die Isolierung sind immer Gemeinschaftseigentum, da es sich bei diesen Schichten um ein konstruktives Element des gesamten Baukörpers handelt (BGH VII ZR 72/84). Ebenso ist die Abdichtung zwischen Terrasse und dem Gebäuderand gemeinschaftliches Eigentum (BayObLG Az. 2Z BR 7/0).

Ist der Estrich für einen Trittschallmangel verantwortlich, fällt der Kostenaufwand der Gemeinschaft zur Last, da eine Entfernung oder Veränderung des Estrichs durch den jeweiligen Wohnungseigentümer nicht möglich wäre, ohne dadurch zugleich andere Eigentümer in ihren Rechten zu beeinträchtigen (OLG München 9U 4773/84). Gleiches gilt für die Schichten der Feuchtigkeitsisolierung und Wärmedämmung (BayObLG NJW-RR 89, 1293).

Muss die Eigentümergemeinschaft ein zum Gemeinschaftseigentum gehörendes Bauteil (Estrich) reparieren oder erneuern und muss diesem Zweck der im Sondereigentum stehende Oberflächenbelag (Fliesen) zerstört werden, hat der Terrassen-Sondereigentümer Anspruch auf die Neuherstellung des Oberflächenbelags nach der durchgeführten Sanierung (§§ 14 IV, 16 IV WEG).

Zugleich muss der Sondernutzungsberechtigte Eingriffe dieser Art dulden, wenn sie erforderlich sind, um das Gemeinschaftseigentum zu schützen (BayObLG, Az: 2 Z BR 2/04).

3. Nutzungsumfang ist durch Auslegung zu ermitteln

Im Idealfall ist in der Nutzungsvereinbarung definiert, was der Berechtigte tun darf und zu unterlassen hat. In Zweifelsfällen ist der Nutzungsumfang durch Auslegung zu ermitteln. Dazu ist wiederum auf die Ortsüblichkeit oder die Verkehrsanschauung abzustellen.

Ein Nutzungsrecht berechtigt, die Terrassenfläche im üblichen Umfang einer gewöhnlichen Nutzung und Gestaltung zu nutzen. Die Verkehrsanschauung beinhaltet, dass der Berechtigte innerhalb eines gewissen Rahmens auch über die bauliche / gärtnerische Gestaltung entscheiden kann (Blumenkübel aufstellen, Sonnensegel aufstellen).

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Miteigentümer nicht sämtliche Verwaltungsbefugnisse aus der Hand geben wollen. Schließlich ist auch eine zur Sondernutzung überlassene Terrassenfläche nach wie vor gemeinschaftliches Eigentum und behält insoweit seine Bedeutung.

4. Zweckbestimmung bestimmt Inhalt des Sondernutzungsrechts

Das Sondernutzungsrecht darf allgemein nur im Rahmen seiner Zweckbestimmung ausgeübt werden. Im Idealfall ist in der Teilungserklärung genau definiert, was der Berechtigte darf und was er zu unterlassen hat. Mangels klarer Vereinbarung ist es dem Sondernutzungsberechtigten regelmäßig nicht erlaubt, auf der Terrasse zwecks Sichtschutzes eine Brüstung zu mauern (wohl aber eine leicht zu entfernende Sichtschutzmatte aus Schilf, Sonnensegel).

Die Zweckbestimmung orientiert daran, was ortsüblich und verkehrsüblich ist. Der Inhaber muss Störungen anderer Eigentümer, mit denen diese üblicherweise nicht rechnen müssen, unterlassen. Das Nutzungsrecht allein beinhaltet nicht das Recht zum Gebrauch der Sache in der Art und Weise, wie ein Eigentümer damit verfahren könnte (BayObLG 2 Z 48/85).

5. Vorsicht: Keine baulichen Änderungen ohne Gestattung

Bei der Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts ist es regelmäßig verboten, bauliche Änderungen vorzunehmen. Bauliche Änderungen sind nur erlaubt, wenn diese in der Vereinbarung gestattet wurden oder wenn sie von den übrigen Wohnungseigentümer unbeanstandet bleiben (§ 22 I WEG).

a. Problematik von Holzterrassen

In einem Fall des BGH hatte ein Wohnungseigentümer die Erlaubnis, die ihm zugewiesene Terrassenfläche durch eine Hecke in Pflanzkästen aus Holz abzugrenzen. Obwohl er eine Holzterrasse errichtete und diese durch einen Stahlgitterzaun und Begrenzungssteine mit Bepflanzungen abgrenzte, habe er seine Befugnisse nicht überschritten. Allerdings wurde er verpflichtet, die Holzterrasse zu beseitigen (BGH, Urteil v. 22.6.2012 – V ZR 73/11).

Die bauliche Gestaltung einer Fläche als Holzterrasse wird kritisch beurteilt. Sie führe gegenüber einer bislang als Rasenfläche genutzten Fläche zu einem höheren Störpotential. Dieses sei im Hinblick darauf, dass es sich um eine Holzterrasse handelt, offenkundig ist (BGH NZM 2012, 27, 28).

b. Erlaubnisbeschluss sollte detailliert formuliert sein

Soll einem Wohnungseigentümer eine bauliche Änderung gestattet werden, sollte der betreffende Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft klare Vorgaben setzen. In einem Fall des OLG München wurde einem Eigentümer die Terrassenüberdachung mehrheitlich erlaubt. Ein in der Abstimmung unterlegener Eigentümer focht den Beschluss erfolgreich an, weil der Umbau über die im Beschluss bezeichnete Erlaubnis hinausgegangen sei. Wichtig ist also, den Umfang einer baulichen Veränderung, z. B. durch Vorlage von Bauzeichnungen, Angaben über die zu verwendenden Materialien, Farben, genau zu dokumentieren (OLG München 34 Wx 056/05).

In einem Fall des BGH (Urt.v.7.2.2014 – V ZR 25/13) musste der Sondereigentümer eines benachbarten Reihenhauses in einer Wohnungseigentumsanlage eine Terrassenüberdachung wieder abbauen. In der Teilungserklärung war bestimmt, dass Änderungen am Gebäudeäußeren zustimmungspflichtig sind. Die beanstandete Terrassenüberdachung sei eine optische Beeinträchtigung. Vor allem würde sie bauliche Behinderungen verursachen, wenn an der Fassade Instandsetzungsarbeiten erfolgen und ein Gerüst erstellt werden müsste. Da in einer Eigentümerversammlung über die Möglichkeit der Terrassenüberdachung nur diskutiert, aber kein formeller Beschluss gefasst wurde, handelte der Sondereigentümer eigenmächtig.

c. Wintergarten, Pergola

Auch die Errichtung eines Wintergartens ohne einen entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft bedingt infolge der intensiveren Nutzung der Terrassenfläche durch Umwandlung in eine Wohnfläche, eine unerlaubte bauliche Veränderung (BayObLG Az.: 2 Z BR 213/03).

So wurde der Bau einer Pergola auf einer Gartenterrasse beanstandet, da es sich hierbei um eine nachteilige bauliche Veränderung handele (BayObLG WMR 90/89).

In einer früheren Entscheidung hatte das gleiche Gericht dem Sondernutzungsberechtigten jedoch erlaubt, im Rahmen der „ortsüblichen Nutzung“ eine Pergola als offenes Rankgerüst für Schling- und Kletterpflanzen zu errichten (BayObLG 2Z BR 131/97). Wo die Grenze verläuft, ist im Einzelfall nach Maßgabe des optischen Erscheinungsbildes zu beurteilen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann jede eigenmächtige bauliche Veränderung beanstanden und den Rückbau verlangen. Dann muss der Sondernutzungsberechtigte den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wiederherstellen.

6. Sondernutzungsrecht bedarf allseitiger Zustimmung

Das Sondernutzungsrecht an einer Terrasse kann von der Miteigentümergemeinschaft nicht beschlossen werden. Auch ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht. Zur Begründung von Sondernutzungsrechten ist immer die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer erforderlich. Wurde das Gebäude durch einen Bauträger errichtet, werden solche Sondernutzungsrechte oft bereits in der Teilungserklärung regelmäßig vorgesehen.

7. Nur die Grundbucheintragung bietet Rechtssicherheit

Wichtig ist, dass das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Nur dann muss auch ein späterer Erwerber einer benachbarten Wohnungseigentumseinheit das Sondernutzungsrecht gegen sich gelten lassen kann sich nicht auf eine Nutzung durch die Gemeinschaft (und durch ihn selbst) berufen (dingliches Sondernutzungsrecht).

Insoweit genügt es nicht, wenn ein Bauträger das Grundstück teilt und in der Teilungserklärung nur schuldrechtlich versichert, ein Sondernutzungsrecht einräumen zu wollen (OLG Hamburg MDR 1979, 58).

II. Dachterrassen

1. An Dachterrassen kann Sondereigentum begründet werden

Eine Dachterrasse ist im Gegensatz zu anderen Terrassen räumlich regelmäßig seitlich begrenzt. Sie ist einem abgeschlossenen Raum vergleichbar (§ 3 II 1 WEG). Soweit sie anderen Personen von außen nicht zugänglich ist, kann eine Dachterrasse im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen (OLG München NDR 2007, 827; OLG Frankfurt RPfl 1975, 178). Kann die Dachterrasse hingegen von allen Eigentümern genutzt werden, steht sie, wenn auch kein Sondernutzungsrecht vereinbart ist, im Gemeinschaftseigentum.

2. Was zum Sondereigentum gehört und was nicht

Zum Sondereigentum gehört die Terrassenoberfläche (Plattenbelag). Auch ein Fliesenbelag steht regelmäßig im Sondereigentum (BayObLG ZWE 2004, 93).

Bauliche Teile hingegen, die für das Gebäude konstruktiven und statischen Charakter haben, verbleiben immer im Gemeinschaftseigentum. Ist die Dachterrasse zugleich Decke der darunter liegenden Wohnung, sind ihre konstruktiven Bauteile immer Gemeinschaftseigentum. Insoweit kommt es für die Abgrenzung darauf an, inwieweit die Bauteile für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind (OLGZ Köln 76/142).

Dem Sondereigentum unterliegt deshalb nur die Oberfläche (begehbarer Oberbelag), nicht jedoch die darunter liegende Abdichtungs- und Isolierschicht (BGH VII ZR 72/84; BayObLG WuM 1994, 152). Auch eine auf einer Dachterrasse liegende Humusschicht kann Sondereigentum sein (BayObLG WuM 1991, 610). Der Abdichtungsanschluss zwischen Dachterrasse und Gebäude gehört gleichfalls zum gemeinschaftlichen Eigentum.

An diesen Gegebenheiten ändert sich auch nichts, wenn der Wohnungseigentümer das Dachgeschoss nachträglich ausgebaut hat (BayObLG NJW-RR 2001, 305).

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41 Antworten auf "Sondernutzungsrecht an einer Terrasse"

  • Eva Böffgen
    8. Februar 2015 - 12:28 Antworten

    Guter Artikel über Sondernutzungsrecht an Terrassen.

    • Dennis Hundt
      10. Februar 2015 - 09:59 Antworten

      Hallo Eva,

      danke, ich freue mich, wenn Ihnen der Artikel geholfen hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Müller
    24. Oktober 2016 - 17:10 Antworten

    Hallo, wenn die Dachterrasse nur von meiner Wohnung aus begehbar ist und zudem noch durch Mauern umschlossen ist, ist sie doch Sondereigentum, auch wenn Sie nicht konkret in der Teilungserklärung als solches benannt wurde, oder? Wie ist es dann mit den Terrassenplatten und dem Kiesbett?

    Oder muss sie konkret als Sondereigentum ausgewiesen sein? Aber die Gemeinschaft kann die Dachterrasse nicht betreten, dann kann sie ja kein Gemeinschaftseigentum sein und die Platten auch nicht, da sie nicht zur Isolierung beitragen.

    LG Maria Müller

    • Dennis Hundt
      24. Oktober 2016 - 20:00 Antworten

      Hallo Maria,

      es spielt keine Rolle, ob andere Ihre Terrasse betreten können oder nicht. Auch wenn nur Sie direkten Zugang haben, kann es Gemeinschaftseigentum sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Fleischmann Bruno
        24. November 2018 - 14:07 Antworten

        Vorab: bin gehbehindert, Dialysepatient, 86 Jahre alt und 100% schwerbehindert. Habe eine EW im Erdgeschoss mit einer nicht
        abgeschlossene Terrasse. Die Terrasse hat sich nach nun mehr als 30 Jahren abgesenkt, dies an manchen Stellen bis 10cm und mehr. Bei der EV stellte ich den Antrag, dass ich auf meine Kosten einen behindertengerechten Zugang zu meiner Wohnung erstellen will, dass aber
        die Feuchtigkeitsisolierung unter den Terrassenfliesen, ich bin der Meinung, dass dies Gemeinschaftseigentum ist, von der Gemeinschaft zu zahlen ist.Mein Antrag wurde mit Mehrheit angelehnt. Dagegen habe ich Widerspruch erhoben.Vom Amtsgericht Ludwigsburg wurde mein Widerspruch abgelehnt, mit der Begründung, dass zwar in § 3 der Teilungserklärung steht, dass nur der Plattenbelag in meinem Sondereigentum steht, die Feuchtigkeitsisolierung ist gemeinschaftliches Eigentum. In §6 Instandhaltung und Instandsetzung unter c.) Bauteile von Terrassen die nicht im Sondereigentum stehen und dem Nutzer überlassen sind müssen vom Wohnungseigentümer repariert werden. Das Gericht entschied, dass ich den Nachweis führen muss, dass die Isoliersicht nicht in meinem Sondereigentum steht. Der Verwalter erklärte vor Gericht, dass § 6 der Teilungserklärung darauf hinweist, dass auch die Isolierschicht zu meinem Sondereigentum gehöre und ich somit zur Instandsetzung dieser Schicht zuständig sei. Dieser Vorstellung folgte auch der Richter des Amtsgerichtes Lbg. und vertagte die Verhandlung. Dann würde das Urteil bekannt gegeben.
        Stelle diese Kurzschilderung der Allgemeinheit zur Diskussion.

  • Bernd-Uwe Weiß
    28. Oktober 2016 - 23:39 Antworten

    Wie sieht es denn bei Bangkirai Dach-Terrassen mit durchfaulten Lagerhölzern aus!
    Wer trägt hier die Kosten?
    Meine Lösung wäre:
    Da die Lagerhölzer auf Drainagekies gelagert sind und keinen kontruktiven Anteil am Gebäude haben, gehören die Lagerhölzer zum Belag und sind damit Sondereigentum. Insofern ist der Austausch der Lagerhölzer samt Belag vom Sondereigentümer zu tragen!

    Für Kommentare für und wider wäre ich sehr verbunden. Am besten wäre ein Verweis auf ein diesbezügliches Urteil.
    Besten Dank im Voraus!

    • Dennis Hundt
      29. Oktober 2016 - 14:19 Antworten

      Hallo Bernd-Uwe,

      m.E. liegen Sie mit Ihrer Einschätzung richtig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Bernd-Uwe Weiß
        14. Dezember 2016 - 18:56 Antworten

        Hallo Dennis,

        vielen Dank für den zustimmenden Kommentar.
        In unserer WEG wurde nun auf dem Lagerholz das Geländer der Dachterrasse verankert.
        Es sei einmal dahingestellt, ob diese von vornherein labile Konstruktion zulässig ist, stellt sich die Frage:
        Wozu gehört nun das Geländer – zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

        Beste Grüße

        Bernd-Uwe Weiß

        • Dennis Hundt
          15. Dezember 2016 - 09:55 Antworten

          Herr Bernd-Uwe,

          beeinflusst das Geländer die äußere Ansicht des Gebäudes? Falls ja, wäre das ein typisches Merkmal für Gemeinschaftseigentum.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • B. Gaul
    18. Januar 2017 - 15:34 Antworten

    Erhöht sich durch ein Sondernutzungsrecht an einem Teil einer (nicht überdachten) Dachterrasse die Wohnfläche der Wohnung? Z. B. als Schlüssel für die Umlage der Nebenkosten?

  • Bernd-Uwe Weiß
    16. Februar 2017 - 15:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    das Geländer ist zurückgesetzt und beeinflusst nicht das äußere Erscheinungsbild der Fassade (Baudenkmal,- die Dachwohnungen wurden nachträglich aufgebaut).

    Beste Grüße

  • Britta Kohl
    8. September 2017 - 13:50 Antworten

    Hallo,
    wie ist es mit einer Bewässerungsanlage auf einer Dachterrasse. Ist das erlaubt,oder braucht man die Einwilligung anderen Eigentümer?

    LG

    • Dennis Hundt
      10. September 2017 - 13:59 Antworten

      Hallo Britta,

      greifen Sie für die Bewässerung in das Gemeinschaftseigentum ein?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabrina Kent
    26. September 2017 - 20:30 Antworten

    Hallo,

    eine Dachterrasse (44 m2) liegt auf der Doppelgarage. Die Garage wurde für die beiden Inhaber als Sondereigentum eingetragen, A und B. Bei der Dachterrasse hat B ein Sondernutzungsrecht, A gar keins – dafür der dritte Inhaber der Wohnung C in dem Haus, der gar keine Garage besitzt.
    Jetzt will C seine Eigentumswohnung verkaufen und die halbe Terrasse 22 m2 mitverkaufen. Geht das überhaupt, wenn nur zwei Sondernutzungsrechte für die Nutzung der Dachterrasse vorhanden sind?
    C und B ließen auf eigene Kosten neue Terrassenplatten verlegen .

    Beste Grüße

    • Dennis Hundt
      27. September 2017 - 10:24 Antworten

      Hallo Sabrina,

      der Eigentümer A kann das Gemeinschaftseigentum mit dem Sondernutzungsrecht für den Innenraum der Garage alleine nutzen. Das hat m.E. mit dem Dach der Garage nichts zu tun. Hierfür gibt ja auch entsprechende Sondernutzungsrechte für andere Eigentümer.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Carolin Allmendinger
    27. September 2017 - 10:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Ich habe bei meiner Eigentumswohnung ein Sondernutzungsrecht für den Garten, der über eine Terasse geht. Auf der Terasse war bereits eine Pergola ohne Dach. Ich habe auf den oberen Platten ein Plexiglasdach angebracht. Das ist bereits 5 Jahre her. Irgendwann würde dies in der WEG angesprochen, dass es eine bauliche Veränderung sei, was ich nicht wusste. Ich hab dann den Antrag gestellt auf Genehmigung. Einer der Eigentümer sagte damals er könnte nicht zustimmen und ich solle den Antrag zurücknehmen. Ich würde dabei aber nicht aufgefordert zurückzubauen. Letztes Jahr nun wurde das Thema nun wieder angesprochen und ich würde nun aufgefordert zurückzubauen. Es gab keinen Beschluss, die Aufforderung kam lediglich vom Verwalter. Nun meine Frage: muss ich auf jeden Fall zurückbauen oder haben die Eigentümer durch ihr voriges Handeln der nicht Aufforderung doch zugestimmt oder kann ich das Plexiglas ändern in dem ich die Verschraubung löse und somit das Dach abnehmbar mache und es nur durch Spanngurt und Winkel hält, trotzdem dranlassen, dass es keine bauliche Veränderung mehr ist. Oder darf ich das auch nicht.
    Danke im voraus.
    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      27. September 2017 - 10:54 Antworten

      Hallo Carolin,

      eine bauliche Veränderung kann nur durch alle Eigentümer gemeinsam beschlossen wurden. Wer sollte Sie sonst zum Rückbau auffordern, wenn nicht der Verwalter als Vertreter der Eigentümer? Wenn Sie gegen das WEG (Gesetz) handeln, muss dieses Verhalten m.E. nicht durch de Eigentümer durch einen Beschluss festgestellt werden. Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Carolin Allmendinger
        27. September 2017 - 11:27 Antworten

        Hallo Herr Hundt,
        Das mitvdervrechtlichen Beratung werde ich in Erwägung ziehen.
        Wie sieht es mit dem Auflegen der Plexiglasscheibe. Ist dies ebenfalls eine bauliche Veränderung?
        Viele Grüße

  • Rempel
    30. Oktober 2017 - 00:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Wir sind Eigentümer einer Erdgeschosswohnung. Unsere Weg besteht aus 6 Parteien. Wir haben Sondernutzungsrecht für den Gartenanteil und der Eigentümer von der Untergeschosswohnung hat ein Anteil 3×5 was direkt gegenüber von Schlaf- und Kunderzimmer von uns liegt. Leider hat er nicht auf der Ebene von seiner Wohnung sondern auf unserer Ebenen seine Terrasse errichet, was unsere Privatsphäre sehr beeinträchtigt. Haben Sie eine Idee ob wir was dagegen unternehmen können? Ob wir als weg ihn auffordern können die Terrasse zu ändern in dem er doch die durch Erdaushub viel tiefer setzt (auf der Ebene von seiner Wohnung). Und ob irgendwelche Baubehörden dazu zuständig sind ? Danke

    • Dennis Hundt
      30. Oktober 2017 - 10:48 Antworten

      Hallo Herr / Frau Rempel,

      aus der Entfernung kann man die Dinge schlecht bewerten. Wenden Sie sich im ersten Schritt an den Verwalter und lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten (Fotos mitbringen).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Doreen
    28. November 2017 - 17:12 Antworten

    Hallo Dennis,

    unser ganzjähriges Sonnendach samt Segel auf unserer sondergenutzten Terrasse wurde beim Sturm Herwarth zerstört. Die Hausratversicherung zahlt den Schaden nicht. Habe ich Chancen bei der Gebäudeversicherung?

    Herzlich,
    Doreen

  • Peter Tully
    17. Februar 2018 - 12:21 Antworten

    Hallo,
    wir haben eine Doppelhaushälfte gekauft und wurden über die Nachteile der WEG vorher nicht aufgeklärt.
    Obwohl wir vom Verkäufer und Notar versichert bekommen haben, daß ich einen Gartenzaun wegen meiner Hunde ziehen kann, hat uns die Hexe nebenan zwei Mal auf das Amtsgericht gezerrt. Dort hat sie verloren und ging weiter ans Landgericht. Dort hat man die Klage abgewiesen und sie mußte alles bezahlten!! Wir haben eine gemeinsame Dachterrasse und sie hat in die Mitte Blumenkübel gestellt.
    Es existieren jedoch Lücken, so daß unsere Hunde rüber können. Da wir die Visage der Nachbarn nicht sehen möchten, haben wir das Recht eine Abtrennung von 180 über die gesamte Terrrassentrennlinie
    anbringen zu lassen, bzw. Blumenkübel mit voll geschlossener Rückwand in 180 cm aufzustellen??
    Oder kann die uns dann wieder vor Gericht ziehen? Leider kann uns niemand Auskunft darüber geben, es wäre eine rechtliche Grauzone!

    • Dennis Hundt
      18. Februar 2018 - 10:04 Antworten

      Hallo Peter,

      die großen Nachteile von Eigentum, das nach WEG aufgeteilt wurde, ergeben sich aus der Teilungserklärung und dem WEG. Ich kann nur jedem Erwerber raten, beides zu „studieren“.

      In Ihrem Fall müssen Sie prüfen, in wieweit es sich um eine bauliche Veränderung handelt. Einer solchen müssen alle Eigentümer zustimmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Oliver Schubert
    14. April 2018 - 15:49 Antworten

    Hallo,

    wir sind Eigentümer einer Erdgeschosswohnung mit Terrasse und Sondernutzungsrecht. Diese Terasse hat nicht so schöne Pflastersteine. Kann ich eine Holzterasse darauf setzten ohne die anderen Anwohner zu fragen, wenn ich die alte Terasse baulich nicht verändere? Wenn die anderen Eigentümer gefragt werden müssen, reicht zum Bau die Mehrheit der Stimmen?

  • Frank Hallenberger
    20. Mai 2018 - 12:54 Antworten

    Hallo,
    wir haben eine Wohnung gekauft im 3OG an die eine Dachterrasse nach hinten angrenzt. Im Teilungsvertrag ist die Dachterrasse als SNR dem Wohnungseigentümer zugesprochen. Die anderen Raumeigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen.
    In der Gemeinschaftsordung ist festgelegt:
    – „im Rahmen des begründeten SNR an der Dachterrassenfläche ist der betreffende Raumeigentümer berechtigt, diese Fläche als Dachterrasse herzurichten und auch den hierzu erforderlichen Zugang vom Gemeinschaftseigentum herzustellen.“
    2 Fragen:
    1. die Dachterrasse ist an einer Seite offen und müsste zur Nutzung an der 4. Seite ein Geländer bekommen. Muss dies von der Eigentümergemeinschaft oder dem Verwalter genehmigt werden?
    2. Der Zugang vom Gemeinschaftseigentum ist nur über das Treppenhaus möglich, hätte dann aber zur Folge, dass der Fluchtweg (Treppenhaus) eingeschränkt ist und somit nicht möglich. Die alternative ist ein Zugang über die Wohnung (Mauerdurchbruch). Ist auch dies Zustimmungspflichtig?

    Vielen Dank im voraus.
    MfG
    Frank Hallenberger

    • Dennis Hundt
      21. Mai 2018 - 14:59 Antworten

      Hallo Frank,

      für eine bauliche Veränderung (Geländer) brauchen Sie die Zustimmung aller Eigentümer. „Zugang vom Gemeinschaftseigentum“ kann den Zugang vom Treppenhaus meinen. Ich kenne hier die Situation vor Ort leider nicht. Einen Durchbruch im das Gemeinschaftseigentum (Außenmauer) ist i.d.R. auch Zustimmungspflichtig.

      Lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Steve
    8. Juni 2018 - 19:25 Antworten

    Wir haben demnächst die ordentlich Eigentümerversammlung. Nun Meine Frage: Muss der Verwalter nach in Kraft treten der EU-DSGVO den Eigentümern eine Einverständnisserklärung für die Speicherung der personenbezogenen Daten vorlegen und unterschreiben lassen?

    Mit freundlichen Grüßen

    Stefan

  • Mirko Piontek
    24. September 2018 - 16:52 Antworten

    Hallo
    wir haben eine Terrasse mit Steinplatten die nicht fachgerecht verlegt wurden und ein starkes Gefälle
    zur Hauswand haben. Um das Fundament des Hauses vor Wasserschaden zu schützen haben wir
    diese Terrasse saniert und mit Holzdielen verkleidet. Die Terrasse gehört zum Garten mit
    eingetragenem Sondereigentum zur alleinigen Nutzung.
    Können die anderen Eigentümer (es sind insgesamt drei) etwas dagegen haben bzw. muß ich
    deren Zustimmung einholen.

    MfG Fam. Piontek

  • Marc
    15. Oktober 2018 - 13:09 Antworten

    Hallo,

    ich habe vor kurzem eine Wohnung gekauft.

    Leider musste ich feststellen, dass die Eigentümer unter mir ihr Garten, bei dem sie ein Sondernutzungsrecht haben (auch laut Teilungserklärung) mit Wasser aus der Waschküche bewässern. Das Wasser aus der Waschküche bezahlen aber alle Eigentümer. Dürfen die das?

    Falls nicht, kann ich mich mit dem Problem an den Hausverwalter wenden oder sollte ich einen Rechtsanwalt einschalten?

    Anscheinend haben sich schon andere Nachbarn darüber beschwert, allerdings machen die das schon seit 17 Jahren so.

    Grüße Marc

    • Dennis Hundt
      15. Oktober 2018 - 14:52 Antworten

      Hallo Marc,

      ich würde mich damit erstmal an den Hausverwalter wenden, ggf. kann ein Zwischenzähler montiert werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sophie
    26. Oktober 2018 - 15:00 Antworten

    Hallo,

    ich bin dabei mir eine Wohnung zu kaufen. In dieser wurde die ursprünglich geplante Dachterrasse (7qm) vom dem Bauträger aus bautechnischen Gründen als Wohnraum ausgebaut, jedoch wurde dies nie in der Teilungserklärung korrigiert. Ein Balkon der urspünglich nicht geplant war, kam auch nachträglich hinzu.

    Laut Verkäufer würde eine Ergänzung der Teilungserklärung alle Unterschriften der Eigentümer (25) benötigen und emense Kosten verursachen (Notarielle Beglaubigungen mit allen Teilnehmern usw.).

    Die Wohnung ist eingetragen mit 57qm, die ursprüngliche Terrasse welche als Wohnfläche genutzt wird 7qm zusätzlich welches wie gesagt nicht in der TEilungserklärung eingetragen ist.

    Meine Fragen:
    – Welche Unterlagen benötige ich von dem Verkäufer zur Absicherung dass alles 1997 korrekt abgelaufen ist?
    – kann mich ein Teileigentümer zwingen aus dem Wohnraum doch noch eine Dachterrasse zu bauen? Es werden schließlich alle Kosten die nach Miteigentumsanteilen berechnet werden auf die kleinere Fläche (57qm) berechnet.
    – was geschieht wenn zb an den Außenwänden der Terrasse die als Wohnraum genutzt wird Risse entstehen, hafte nur ich alleine oder werden die Kosten für Reperatur aus Instansetzungsarbeiten des gemeinschaftlichen Eigentums gesehen?

    Was würdet ihr mir raten? Die Wohnung ist super schön, jedoch habe ich Angst mich daran zu verbrennen.

    Ich danke euch ganz herzlich & hoffe auf viele Antworten um Klarheit zu bekommen.

    Gruss,
    Sophie

    • Dennis Hundt
      26. Oktober 2018 - 15:53 Antworten

      Hallo Sophie,

      ich würde Ihnen raten sich mit den Unterlagen rechtlich beraten zu lassen. Grundsätzlich gilt: Alle Probleme die Sie jetzt vielleicht in Kauf nehmen, fallen Ihnen beim möglichen Verkauf wieder auf die Füße.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Groß
    9. Dezember 2018 - 21:18 Antworten

    Hallo,

    die Eigentümer unter uns haben eine Terrasse und 58 qm Garten, bei dem sie ein Sondernutzungsrecht haben (auch laut Teilungserklärung).

    Unsere Fragen sind:
    -dürfen sie ein Sandkasten aufbauen bzw. stellen für die Enkelkindern? Eigene Kindern sind schon groß und ausgezogen

    -wie hoch darf ein Holzsichtschutz zwischen benachbarte Terrasse sein?

    -dürfen sie rasenmähen nach 17.00 Uhr (benziner Motorrasenmöher)?

    -ebenfalls ist die Thujahecke ist derekt an Gemeinsamenmauer eingepflanzt, über 2 m groß geworden, Stamm drückt auf Mauer, deswegen es sind Schaden entstanden. Wie groß darf die Hecke sein, dürfen wir verlanden, dass die Hecke zurückgeschnitten soll?

    -an Gemeinsamenmauer sind große Holzteile angebracht, geht das zu bauliche Veränderungen?

    -dieses Jahr haben sie 2 große Sonnenschirme aufgebaut, eins steht derekt unter unserem Balkon, verursacht die Geräusche und die Schirme bleiben 24 Stunden offen stehen. Dürfen wir verlangen, dass unter dem Balkon ein Sonnenschirm abgebaut muss?

    -Wasserbrunne wenn zu wenig aufgefüllt ist, verursacht die laute Geräusche, bleibt über Ruhestunden an, soll in dem Fall an die Ruhestunden halten?

    Viele Grüße

    Volker Groß

    • Dennis Hundt
      14. Dezember 2018 - 17:18 Antworten

      Hallo Herr Groß,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie hier leider nicht rechtlich beraten. Die erste Anlaufstelle für Sie ist die Teilungserklärung und dann die Hausordnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heike
    5. Mai 2019 - 11:56 Antworten

    Hallo,

    ich wohne im EG mit Sondernutzungsrecht Garten und Terasse (auch lt. Teilungserklärung) alles abgegrenzt mit Zaun.

    Die Terasse ist an der Seite der Hausfassade mit Lärchenholz verkleidet.
    – Ist diese Holzverkleidung nun Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum.
    – Wer trägt die Kosten für einen Anstrich (mit Lärchenöl)?
    – Welche Beschlussart (einstimmig, 2/3 Mehrheit) ist hier erforderlich wenn die Holzverkleidung gestrichen werden soll?

    Bisher gab es in der WEG den Beschluss dass jeder Eigentümer dafür verantwortlich ist.

    Jetzt soll ein allgemeiner Anstrich in der Wohnungseigentümerversammlung zu Lasten der WEG diskutiert werden um wieder ein einheitliches Bild der Holzverkleidung herzustellen.

    Vielen Dank

    • Dennis Hundt
      6. Mai 2019 - 10:12 Antworten

      Hallo Heike,

      ich kenne die Situation vor Ort leider nicht. Ich würde die Teilungserklärung genau studieren und hier nach hinweisen suchen. Vielleicht noch ein Gedanke: Könnten Sie als Nutzerin die Verkleidung einfach abmontieren und eine andere anbringen? Falls das nicht vorstellbar ist oder andere Eigentümer hier berechtigte Einwände hätten, ist es wohl eher Gemeinschaftseigentum.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Paul K
    29. Mai 2019 - 17:07 Antworten

    Hallo,

    wir haben in der WEG 4 Einheiten. Zwei Einheiten besitzen jeweils eine Terrasse, welche direkt über die Garagen angebracht ist. Die Terassen sind räumlich abgegrenzt und im Grundbuch als Sondereigentum zu der jeweilingen Einheit eingetragen. Nun steht die Instandsetzung der Abdichtung und des Bodenbelags der Terrassen.
    Meine Frage wäre, ob hier die Kosten die Gemeinschaft trägt oder der jeweilige Eigentümmer.

    Viele Grüße
    Paul K.

    • Dennis Hundt
      30. Mai 2019 - 06:37 Antworten

      Hallo Paul,

      ist die Kostentragung den Sondernutzungs-Eigentümern per Teilungserklärung auferlegt?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Paul
        26. Juni 2019 - 10:05 Antworten

        Hallo Dennis,

        in der Teilungserklärung stehen wörtlich drei folgende Textpassagen:

        1: „Miteigentumsanteil von an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der 2-Zimmer Wohnung im EG… Mit dem Sondereigentum gem. § 15 WEG verbunden das ausschließliche Nutzungsrecht an a) der vor der Wohnung befindlichen Terrassenfläche, welche im Plan EG als solche gekennzeichnet ist“

        2: „Teile des Gebäudes, die zu dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichten, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich in dem Sondereigentum stehender Räume befinden. Hiernach gehören zum Sondereigentum insbesondere:
        a) der Fussbondenbelag und der Deckenputz der im Sondereigentumn stehenden Räume
        b) die nicht tragenden Zwischenwände
        c) der Wandputz und die Wandverkleidung der zum Sondereigentum gehörenden Räume
        d) die Innentüren, die Innenseite der Fenster und das Festerglas
        e) Anlagen und Einrichtungen innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume“

        3: „Jeder Wohnungseigentümer hat die in seinem Sondereigentum oder seinem Nutzungsrecht stehenden Räume, Bestandteile und Zubehörden instandzuhalten. Er trägt auch Glasschäden und sonstige kleinere Reparaturen.“

        Meine Frage wäre nun, ob die Terasse, welche sich über eine Garage eines anderen Wohnungseigentümer befindet komplett von dem Eigentümmer der EG Wohnung mit dem entsprechenden Sondernutzungsrecht saniert werden muss. Oder sind einige Bestandteile, wie zum Beispiel Dichtung, durch die Miteigentümer mitgetragen werden soll.

        Vielen Dank bereits im Voraus !

        • Dennis Hundt
          27. Juni 2019 - 08:53 Antworten

          Hallo Paul,

          zumindest dieser Teil „Jeder Wohnungseigentümer hat die in seinem Sondereigentum oder seinem Nutzungsrecht stehenden Räume, Bestandteile und Zubehör instandzuhalten.“ könnte so gedeutet werden. Lassen Sie Ihren individuellen Fall bei Bedarf bitte rechtlich prüfen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Clarissa Schedlitz
    15. Juni 2019 - 09:14 Antworten

    Guten Tag,

    bei mir ähnlich.
    WEG mit 15 Einheiten.
    Laut Teilungserklärung haben 2 Wohnungen das Recht zur alleinigen Nutzung des Flachdaches, das auch für keinen andern zugänglich ist und dürfen die Fläche
    von ca. 20qm vor dem Wohnzimmer begrünen und auch einen Wintergarten errichten.
    Beim Erneuern des Bodenbelages habe ich die Dichtigkeit der Terrasse prüfen lassen.
    Nun soll ich angeblich auch für die Sanierungskosten des Untergrunds aufkommen.
    Kann das sein, wenn in der Teilungserklärung
    nichts über die Kostenregelung steht?

    Mit freundlichen Grüßen

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