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Terrassen: Gemeinschafts-, Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht?

Terrassen sind rechtliche Zwitter. Es kommen Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrechte in Betracht. Dabei sind ebenerdige Terrassen vor Erdgeschoßwohnungen und Dachterrassen zu unterscheiden.

Die Abgrenzung Gemeinschaftsfläche / Sondereigentum / Sondernutzungsrecht ist vor allem dann relevant, wenn es darum geht, wer die Kosten trägt, wenn die Terrasse beispielsweise in Stand gehalten oder saniert werden muss oder wenn bauliche Veränderungen vorgenommen werden. Als Kostenträger kommt die Eigentümergemeinschaft in Betracht oder derjenige, der die Terrasse genutzt.

1. Aspekte für das Gemeinschaftseigentum

Ebenerdige Terrassen sind regelmäßig Gemeinschaftseigentum. Sie gehören meist zu einer Wohnung im Erdgeschoss. Sie sind nur in Ausnahmefällen sondereigentumsfähig. Sie bilden nämlich nach Vorgabe des § 3 II 1 WEG keine abgeschlossenen Räumlichkeiten, bei denen eine klare Trennung zur Seite hin und in der Höhe möglich wäre (OLG Köln DWE 1983, 28, BayObLG 2 Z 87/82). Es fehlt die Raumeigenschaft im Sinne des § 1 V WEG. An ihnen wird meist ein Sondernutzungsrecht begründet.

Vor allem ist es im Hinblick auf § 1 V WEG eigentlich widersprüchlich, an Terrassen als Bestandteil des Grundstücks Sondereigentum begründen zu wollen (OLGZ Köln 1982, 413). Grundstücksbestandteile sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum.

2. Aspekte für Sondereigentum

a. Ebenerdige Terrassen

Sondereigentum an ebenerdigen Terrassen ist eher der Ausnahmefall. Ist die Fläche von der übrigen Grundstücksfläche eindeutig abgrenzbar, wird teils dennoch Sondereigentum erlaubt (HansOLG Hamburg, Urteil v. 4. 3. 2003, Az. 2 Wx 102/99). Bei Dachterrassen ist dies meist leichter zu begründen. Regelmäßig wird ein Sondernutzungsrecht vereinbart.

b. Dachterrassen

Eine Dachterrasse ist im Gegensatz zu anderen Terrassen räumlich regelmäßig seitlich begrenzt. Sie ist einem abgeschlossenen Raum vergleichbar (§ 3 II 1 WEG). Soweit sie anderen Personen von außen nicht zugänglich ist, kann eine Dachterrasse im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen (OLG München NDR 2007, 827; OLG Frankfurt RPfl 1975, 178). Ist die Dachterrasse hingegen allen Eigentümern zugänglich, gehört sie, wenn auch kein Sondernutzungsrecht vereinbart ist, zum Gemeinschaftseigentum.

Zum Sondereigentum gehört die Terrassenoberfläche (Plattenbelag). Auch ein Fliesenbelag steht regelmäßig im Sondereigentum (BayObLG ZWE 2004, 93).

Bauliche Teile hingegen, die für das Gebäude konstruktiven und statischen Charakter haben, verbleiben immer im Gemeinschaftseigentum. Ist die Dachterrasse zugleich Decke der darunter liegenden Wohnung, sind ihre konstruktiven Bauteile immer Gemeinschaftseigentum. Insoweit kommt es für die Abgrenzung darauf an, inwieweit die Bauteile für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind (OLGZ Köln 76/142).

3. Sondernutzungsrecht

Bloße Sondernutzungsrechte sind dagegen auch dann möglich, wenn eine eindeutige rämliche Abgrenzung der Terrasse ausgeschlossen ist (VGH München, Urteil v. 20. 1. 1997- Az. 2 B 943258).

Eine Terrasse wird einem einzelnen Wohnungseigentümer daher regelmäßig im Wege eines Sondernutzungsrechts zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen. In der Praxis kommt dies häufig bei im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen, sowie bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften in Betracht.

Sondernutzungsrechte gewähren einzelnen Wohnungseigentümern das exklusive Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums (hier: Terrasse) allein und ausschließlich zu nutzen und alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung dieses Sondereigentums auszuschließen. Es handelt sich um eine Gebrauchs- und Nutzungsregelung im Sinne des § 15 WEG.

Ist ein Sondernutzungsrecht vereinbart, kann der sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung ausschließen, obwohl die Terrasse als Grundstücksteil zwingend eigentlich gemeinschaftliches Eigentum ist.

Das Sondernutzungsrecht an einer Terrasse kann von der Miteigentümergemeinschaft nicht nachträglich beschlossen werden. Auch ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht. Zur Begründung von Sondernutzungsrechten ist immer die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer erforderlich. Hat ein Bauträger die Wohnanlage gebaut, findet sich das Sondernutzungsrecht an einer Terrasse meist bereits in dessen Teilungserklärung. Auch kann ein Vorbehalt bestehen, für die Terrasse nachträglich ein Sondernutzungsrecht zu begründen.

Wichtig ist, dass das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Nur dann hat es „dingliche“ Wirkung und muss von jedem Erwerber eines benachbarten Wohnungseigentums anerkannt werden.

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Eine Antwort auf "Terrassen: Gemeinschafts-, Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht?"

  • Martina Judge
    8. Oktober 2018 - 13:48 Antworten

    Bei uns wurden neue Terrassenfenster eingebaut. Ein Nachbar bekam dabei auch eine neue Terrassenstufe. Meine Frage an sie fallen die Kosten dafür unter Gemeinschaftseigentum oder unter Sondereigentum.

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