Terrassen sind rechtliche Zwitter. Es kommen Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrechte in Betracht. Dabei sind ebenerdige Terrassen vor Erdgeschoßwohnungen und Dachterrassen zu unterscheiden. Die Abgrenzung Gemeinschaftsfläche / Sondereigentum / Sondernutzungsrecht ist vor allem dann relevant, wenn es darum geht, wer die Kosten trägt, wenn die Terrasse beispielsweise in Stand gehalten oder saniert werden muss oder wenn bauliche Veränderungen vorgenommen werden. Als Kostenträger kommt die Eigentümergemeinschaft in Betracht oder derjenige, der die Terrasse genutzt.
1. Aspekte für das Gemeinschaftseigentum
Ebenerdige Terrassen sind regelmäßig Gemeinschaftseigentum. Sie gehören meist zu einer Wohnung im Erdgeschoss. Sie sind nur in Ausnahmefällen sondereigentumsfähig. Sie bilden nämlich nach Vorgabe des § 3 II 1 WEG keine abgeschlossenen Räumlichkeiten, bei denen eine klare Trennung zur Seite hin und in der Höhe möglich wäre (OLG Köln DWE 1983, 28, BayObLG 2 Z 87/82). Es fehlt die Raumeigenschaft im Sinne des § 1 V WEG. An ihnen wird meist ein Sondernutzungsrecht begründet. Vor allem ist es im Hinblick auf § 1 V WEG eigentlich widersprüchlich, an Terrassen als Bestandteil des Grundstücks Sondereigentum begründen zu wollen (OLGZ Köln 1982, 413). Grundstücksbestandteile sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum.
2. Aspekte für Sondereigentum
a. Ebenerdige Terrassen
Sondereigentum an ebenerdigen Terrassen ist eher der Ausnahmefall. Ist die Fläche von der übrigen Grundstücksfläche eindeutig abgrenzbar, wird teils dennoch Sondereigentum erlaubt (HansOLG Hamburg, Urteil v. 4. 3. 2003, Az. 2 Wx 102/99). Bei Dachterrassen ist dies meist leichter zu begründen. Regelmäßig wird ein Sondernutzungsrecht vereinbart.
b. Dachterrassen
Eine Dachterrasse ist im Gegensatz zu anderen Terrassen räumlich regelmäßig seitlich begrenzt. Sie ist einem abgeschlossenen Raum vergleichbar (§ 3 II 1 WEG). Soweit sie anderen Personen von außen nicht zugänglich ist, kann eine Dachterrasse im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen (OLG München NDR 2007, 827; OLG Frankfurt RPfl 1975, 178). Ist die Dachterrasse hingegen allen Eigentümern zugänglich, gehört sie, wenn auch kein Sondernutzungsrecht vereinbart ist, zum Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehört die Terrassenoberfläche (Plattenbelag). Auch ein Fliesenbelag steht regelmäßig im Sondereigentum (BayObLG ZWE 2004, 93). Bauliche Teile hingegen, die für das Gebäude konstruktiven und statischen Charakter haben, verbleiben immer im Gemeinschaftseigentum. Ist die Dachterrasse zugleich Decke der darunter liegenden Wohnung, sind ihre konstruktiven Bauteile immer Gemeinschaftseigentum. Insoweit kommt es für die Abgrenzung darauf an, inwieweit die Bauteile für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind (OLGZ Köln 76/142).
3. Sondernutzungsrecht
Bloße Sondernutzungsrechte sind dagegen auch dann möglich, wenn eine eindeutige rämliche Abgrenzung der Terrasse ausgeschlossen ist (VGH München, Urteil v. 20. 1. 1997- Az. 2 B 943258). Eine Terrasse wird einem einzelnen Wohnungseigentümer daher regelmäßig im Wege eines Sondernutzungsrechtszur ausschließlichen Nutzung zugewiesen. In der Praxis kommt dies häufig bei im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen, sowie bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften in Betracht. Sondernutzungsrechte gewähren einzelnen Wohnungseigentümern das exklusive Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums (hier: Terrasse) allein und ausschließlich zu nutzen und alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung dieses Sondereigentums auszuschließen. Es handelt sich um eine Gebrauchs- und Nutzungsregelung im Sinne des § 15 WEG. Ist ein Sondernutzungsrecht vereinbart, kann der sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung ausschließen, obwohl die Terrasse als Grundstücksteil zwingend eigentlich gemeinschaftliches Eigentum ist. Das Sondernutzungsrecht an einer Terrasse kann von der Miteigentümergemeinschaft nicht nachträglich beschlossen werden. Auch ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht. Zur Begründung von Sondernutzungsrechten ist immer die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer erforderlich. Hat ein Bauträger die Wohnanlage gebaut, findet sich das Sondernutzungsrecht an einer Terrasse meist bereits in dessen Teilungserklärung. Auch kann ein Vorbehalt bestehen, für die Terrasse nachträglich ein Sondernutzungsrecht zu begründen. Wichtig ist, dass das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Nur dann hat es „dingliche“ Wirkung und muss von jedem Erwerber eines benachbarten Wohnungseigentums anerkannt werden.
Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilieneigentümer. Mit meinem Portal Hausverwalter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Hausverwaltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.
10 Gedanken zu „Terrassen: Gemeinschafts-, Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht?“
Bei uns wurden neue Terrassenfenster eingebaut. Ein Nachbar bekam dabei auch eine neue Terrassenstufe. Meine Frage an sie fallen die Kosten dafür unter Gemeinschaftseigentum oder unter Sondereigentum.
Unsere Terrasse ist nicht ebenerdig und kann nur über 3 Stufen erreicht werden. Außerdem hat sie auf der linken Seite eine Abgrenzung mit einer Steinmauer und Bepflanzungen zur Kellertreppe und auf der rechten Seite eine Mauer als Trennung zum Nachbarn. Nach unserer Auffassung ist dies kein Sondernutzungsrecht sondern ein Sondereigentum. Wer kann eine verbindliche Auskunft erteilen?
konstruktiven Teile der Dachterrasse bleiben auch nach dem Urteil Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung regelt in diesem konkreten Fall die Kostenübernahme durch den Nutzer / Sondereigentümer.
Frage zu Kostenverteilung – Sanierung einer ca. 5 meter hohen Diagonalverlaufenden Trennmauer zum Nachbargebäude und der eingebauten Treppe zum Innenhof.
Mehrparteienhaus. Ich habe eine Betongartentreppe (Betonstufen) welche in die Trennmauer zum Nachbarn eingebaut wurde. Die Stahlteile führen aus der Mauer in die Treppenstufen. Die Treppe führt aus der ersten Etage (von meiner Terasse) in den Innenhof. Die Trennmauer ist mit unserem Gebäude verbunden. Für die Treppe habe ich das Sondernutzungsrecht. Mauer und Treppe müssen saniert werden. Evtl. ersetzt werden. Wer trägt die Kosten für die Mauer und wer für die Treppe. In der Teilungserklärung steht das der Eigentümer mit Sondernutzungsrecht die Kosten für Erneuerung und Instanhaltung der Treppe trägt.
dann wird man die Kosten der Mauer (WEG) und Treppe (Sie) aufteilen. Schlau ist, dass bereits beim Einholen von Angeboten anzumerken und zu berücksichtigen.
Bei unserem Terassenhaus sind die Terrassen( sind ja gleichzeitig die Decken der unteren Wohnung) Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht. Jetzt müssen die Holzgeländer, da marode und z.T. abgefallen sind, erneuert ewrden. Muss das auch die Gemeinschaft bezahlen, oder, wie angeregt, jeder Eigentümer dafür verantwortlich ist? Ingeborg Herrmann
Holzgeländer von Terrassen sind i.d.R. Gemeinschaftseigentum. Hier gibt es keine klassische Innenseite, die von jeweiligen Eigentümer individuell gestaltet werden könnte (wie z.B. bei einer Betonumrandung).
Guten Tag Dennis, in unserer WEG gibt es zwei Dachflächen mit Sondernutzungsrecht durch die jeweils angrenzenden Wohneinheiten. Die Dachflächen wurden von den Sondernutzern durch Baumaßnahmen auf eigene Kosten zu Dachterrassen umgestaltet – Bodenbelag, Humusschicht, Geländer, etc. In der Teilungserklärung ist geregelt: „Soweit der Sondernutzungsberechtigte (Bau)Maßnahmen der vorbezeichneten Art vornimmt, sind sämtliche Kosten, die sich hierfür im Rahmen der Unterhaltung und Instandhaltung ergeben, alleine von ihm zu tragen.“ Nun soll das Flachdach saniert werden – Dämmung und neue Abdichtung. Durch die im Rahmen der Sondernutzung gestalteten Dachterrassen entstehen erhebliche Zusatzkosten für den Rückbau, die Wiedererrichtung und z.B. auch für die Erneuerung dann baurechtlich zulässiger, umlaufender Geländer. Nun meine Frage: Regelt die Formulierung in der Teilungserklärung, dass der (Mehr-)Kostenanteil der Dachsanierung, der ausschließlich der Sondernutzung zugeordnet werden kann von den Sondernutzern zu tragen ist? Immerhin wurde das Haus lediglich mit kleinen Freisitzen – ähnlich Balkonen – auf den Dachflächen errichtet. Das Dach hatte vor der Umgestaltung durch die Sondernutzer eine einfache Kiesschüttung und auch keine umlaufenden Geländer. Herzlichen Dank für Ihre Einschätzung Freundliche Grüße Philipp
die Formulierung in der Teilungserklärung legt fest, dass sämtliche Kosten für die Unterhaltung und Instandhaltung, die durch Maßnahmen der Sondernutzer entstehen, von diesen selbst zu tragen sind. Die zusätzlichen Aufwendungen für den Rückbau und die Wiedererrichtung der Dachterrassen sind demnach den Sondernutzern zuzuordnen, da diese Kosten ohne die individuellen Umgestaltungen nicht anfallen würden. Die ursprüngliche Ausführung des Daches ohne Terrassen ist dabei ein wichtiger Anhaltspunkt, der die Zuordnung der Mehrkosten an die Sondernutzer stützt.
Auf der anderen Seite könnte man die Passus auch so auslegen, dass die Unterhaltung und Instandhaltung sich nur auf den vom Sondereigentümer umgestatteten Dinge bezieht – z.B. Holzbelag.
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mein Name ist Dennis Hundt. Ich bin der Betreiber des Portals Hausverwalter-Vermittlung.de und habe dieses im März 2009 in Berlin gegründet.
Als Immobilienkaufmann weiß ich, wie schwer es ist, eine gute Hausverwaltung für sein Eigentum zu finden. Deshalb wollte ich an der Lösung dieses Problems mitwirken.
Ich bin stolz und dankbar, dass in den vergangenen 15 Jahren bereits über 36.700 Immobilieneigentümer mein Portal bei der Suche nach einer Hausverwaltung genutzt haben.
Für Eigentümer ist das Portal kostenlos. Denn mit jeder Anfrage unterstütze ich auf der anderen Seite Hausverwaltungen bei der Auftragsgewinnung. Die Verwaltungen vergüten mich für meine Arbeit am Portal. Derzeit arbeite ich mit mehreren Hunderten Hausverwaltungen in Deutschland zusammen.
PS: Im Blog des Portals berichte ich regelmäßig über verschiedene Immobilienthemen – für Eigentümer, Hausverwalter und Mieter.
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Bei uns wurden neue Terrassenfenster eingebaut. Ein Nachbar bekam dabei auch eine neue Terrassenstufe. Meine Frage an sie fallen die Kosten dafür unter Gemeinschaftseigentum oder unter Sondereigentum.
Unsere Terrasse ist nicht ebenerdig und kann nur über 3 Stufen erreicht werden. Außerdem hat sie auf der linken Seite eine Abgrenzung mit einer Steinmauer und Bepflanzungen zur Kellertreppe und auf der rechten Seite eine Mauer als Trennung zum Nachbarn.
Nach unserer Auffassung ist dies kein Sondernutzungsrecht sondern ein Sondereigentum.
Wer kann eine verbindliche Auskunft erteilen?
Hinweis zu 2b: auch die konstruktiven Teile der Dachterrasse können Sondereigentum sein.
Vgl. BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 163/17
konstruktiven Teile der Dachterrasse bleiben auch nach dem Urteil Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung regelt in diesem konkreten Fall die Kostenübernahme durch den Nutzer / Sondereigentümer.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Dennis,
Frage zu Kostenverteilung – Sanierung einer ca. 5 meter hohen Diagonalverlaufenden Trennmauer zum Nachbargebäude und der eingebauten Treppe zum Innenhof.
Mehrparteienhaus. Ich habe eine Betongartentreppe (Betonstufen) welche in die Trennmauer zum Nachbarn eingebaut wurde. Die Stahlteile führen aus der Mauer in die Treppenstufen. Die Treppe führt aus der ersten Etage (von meiner Terasse) in den Innenhof. Die Trennmauer ist mit unserem Gebäude verbunden. Für die Treppe habe ich das Sondernutzungsrecht. Mauer und Treppe müssen saniert werden. Evtl. ersetzt werden. Wer trägt die Kosten für die Mauer und wer für die Treppe. In der Teilungserklärung steht das der Eigentümer mit Sondernutzungsrecht die Kosten für Erneuerung und Instanhaltung der Treppe trägt.
Viele Grüße,
Lisa
dann wird man die Kosten der Mauer (WEG) und Treppe (Sie) aufteilen. Schlau ist, dass bereits beim Einholen von Angeboten anzumerken und zu berücksichtigen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Bei unserem Terassenhaus sind die Terrassen( sind ja gleichzeitig die Decken der unteren Wohnung) Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht. Jetzt müssen die Holzgeländer, da marode und z.T. abgefallen sind, erneuert ewrden. Muss das auch die Gemeinschaft bezahlen, oder, wie angeregt, jeder Eigentümer dafür verantwortlich ist?
Ingeborg Herrmann
Holzgeländer von Terrassen sind i.d.R. Gemeinschaftseigentum. Hier gibt es keine klassische Innenseite, die von jeweiligen Eigentümer individuell gestaltet werden könnte (wie z.B. bei einer Betonumrandung).
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag Dennis,
in unserer WEG gibt es zwei Dachflächen mit Sondernutzungsrecht durch die jeweils angrenzenden Wohneinheiten. Die Dachflächen wurden von den Sondernutzern durch Baumaßnahmen auf eigene Kosten zu Dachterrassen umgestaltet – Bodenbelag, Humusschicht, Geländer, etc.
In der Teilungserklärung ist geregelt: „Soweit der Sondernutzungsberechtigte (Bau)Maßnahmen der vorbezeichneten Art vornimmt, sind sämtliche Kosten, die sich hierfür im Rahmen der Unterhaltung und Instandhaltung ergeben, alleine von ihm zu tragen.“
Nun soll das Flachdach saniert werden – Dämmung und neue Abdichtung. Durch die im Rahmen der Sondernutzung gestalteten Dachterrassen entstehen erhebliche Zusatzkosten für den Rückbau, die Wiedererrichtung und z.B. auch für die Erneuerung dann baurechtlich zulässiger, umlaufender Geländer.
Nun meine Frage: Regelt die Formulierung in der Teilungserklärung, dass der (Mehr-)Kostenanteil der Dachsanierung, der ausschließlich der Sondernutzung zugeordnet werden kann von den Sondernutzern zu tragen ist?
Immerhin wurde das Haus lediglich mit kleinen Freisitzen – ähnlich Balkonen – auf den Dachflächen errichtet. Das Dach hatte vor der Umgestaltung durch die Sondernutzer eine einfache Kiesschüttung und auch keine umlaufenden Geländer.
Herzlichen Dank für Ihre Einschätzung
Freundliche Grüße
Philipp
die Formulierung in der Teilungserklärung legt fest, dass sämtliche Kosten für die Unterhaltung und Instandhaltung, die durch Maßnahmen der Sondernutzer entstehen, von diesen selbst zu tragen sind. Die zusätzlichen Aufwendungen für den Rückbau und die Wiedererrichtung der Dachterrassen sind demnach den Sondernutzern zuzuordnen, da diese Kosten ohne die individuellen Umgestaltungen nicht anfallen würden. Die ursprüngliche Ausführung des Daches ohne Terrassen ist dabei ein wichtiger Anhaltspunkt, der die Zuordnung der Mehrkosten an die Sondernutzer stützt.
Auf der anderen Seite könnte man die Passus auch so auslegen, dass die Unterhaltung und Instandhaltung sich nur auf den vom Sondereigentümer umgestatteten Dinge bezieht – z.B. Holzbelag.
Die Klausel ist m.E. nicht eindeutig genug.
Viele Grüße
Dennis Hundt