Wer sich die Frage stellt, ob seine Wohnungstür zum Gemeinschaftseigentum gehört oder in seinem Sondereigentum steht, kann sich die Frage beantworten, wenn er die dafür maßgeblichen Grundsätze kennt. Auch der Bundesgerichtshof gibt Entscheidungshilfe.


Inhalt: Wohnungstür – Gemeinschafts- oder Sondereigentum?

  1. Die Definition von Sondereigentum bestimmt die Richtung
  2. Wohnungsinnentüren sind Sondereigentum
  3. Wohnungsabschluss- und Hauseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum
  4. Konsequenzen in der Praxis

a. Bauliche Veränderungen

b. Instandhaltung und Instandsetzung obliegen der Gemeinschaft


1. Die Definition von Sondereigentum bestimmt die Richtung

Nach § 5 WEG zählen nur solche Bestandteile einer Wohnung oder eines Gebäudes zum Sondereigentum,

  • soweit die Bestandteile verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum unangemessen beeinträchtigt
  • oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

2. Wohnungsinnentüren sind Sondereigentum

Die Innentüren in einer Wohnung stehen regelmäßig im Sondereigentum. Dies lässt sich daraus begründen, dass andere Wohnungseigentümer kein begründetes Interesse an der Gestaltung der Innentüren der Nachbarn haben und die Innentüren für den äußeren Eindruck des Gemeinschaftseigentums nicht relevant sind (OLG Düsseldorf OLG-Report 2005, 148).

3. Wohnungsabschluss- und Hauseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum

In Abgrenzung dazu trifft die Definition problemlos auf die Hauseingangstür zu. Sie prägt das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage und steht zwingend im Gemeinschaftseigentum.
Aus der Definition heraus lässt sich aber auch schließen, dass eine Wohnungsabschlusstür gleichfalls regelmäßig dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen ist.  Demgemäß wird für die Wohnungsabschlusstüren  nach überwiegender Rechtsprechung angenommen, dass diese als Begrenzungselemente zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind (BGH Urt.v. 25.10.2033 -V ZR 212/12; OLG München ZMR 2007, 725; OLG Stuttgart BauR 2005, 1490; BayObLG ZfIR 2004, 23).
Gleiches gilt auch für Teileigentums- und Ladentüren, Terrassen- und Balkontüren.
Lediglich das OLG Düsseldorf (Beschluss v.4.2.2002 – 3 Wx 293/01 in ZMR 2002, 445) hatte  aufgrund der Teilungserklärung die Zuweisung einer Wohnungsabschlusstür ins Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers erlaubt. Dieses Urteil ist angesichts der Entscheidung des BGH nicht mehr relevant.
Vor allem hatte der BGH entschieden, dass eine Abschlusstür zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist und auch in der Teilungserklärung nichts anderes vereinbart werden können. Es ist davon auszugehen, dass entgegenstehende Vereinbarungen in der Teilungserklärung damit nichtig sind.
Teils wird lediglich der Innenanstrich der Wohnungseingangstüre als Sondereigentum anerkannt. Dies lässt sich daraus begründen, dass die innere Optik der Wohnungseingangstür für die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums belanglos ist. Insoweit kann der Türinnenanstrich dem Sondereigentümer in der Teilungserklärung auch zur Auflage gemacht werden. In der besagten BGH-Entscheidung wurde diese Frage offen gelassen.

4. Konsequenzen in der Praxis

Die rechtliche Zuweisung zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum hat erhebliche Konsequenzen in der Praxis.

a. Bauliche Veränderungen

Soweit eine Wohnungsabschlusstür dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen ist, ist der jeweilige Wohnungseigentümer nicht berechtigt, diese baulich zu verändern.
Im Urteil des Bundesgerichtshofs (Urt.v. 25.10.2033 -V ZR 212/12) ging es um folgenden Fall: Die Eigentümerversammlung hatte mehrheitlich beschlossen, dass im Interesse der einheitlichen Gestaltung der Wohnanlage neu einzubauende Wohnungseingangstüren auf eine ganz bestimmte Weise gestaltet sein müssen. Sie sollten aus Holz in der Farbe Mahagoni hell bestehen und einen in der Größe exakt festgelegten Glaseinsatz in Drahtornamentweiß aufweisen.  Im Fall ging es um Wohnungen einer Eigentumswohnanlage, die über Laubengänge von einem Treppenhaus zugänglich waren.
Der BGH bewertete die gesamte Wohnungseingangstür als eine einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum.  Sie stelle die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume her. Damit stehe sie räumlich und funktional sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum in einem Zusammenhang und diene der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum. Ob der betreffende Wohnungseigentümer wenigstens die Innenseite der Türe farblich anders gestalten darf, entschied der BGH nicht.

b. Instandhaltung und Instandsetzung obliegen der Gemeinschaft

Eine weitere Konsequenz besteht darin, dass die Instandhaltung (Anstrich) und erforderliche Reparaturarbeiten auf Kosten der Gemeinschaft durchgeführt werden müssen. Muss die Wohnungsabschlusstür neu gestrichen oder neue Schlösser eingesetzt werden, geht der Arbeits- und Materialaufwand zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach § 21 V Nr. 2 WEG ist es ihre Aufgabe, auf ihre Kosten das Gemeinschaftseigentum instandzuhalten.
Optisch nachteilige Veränderungen an Wohnungsabschlusstüren können also bauliche Veränderungen darstellen, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen. Insbesondere gehören auch der nachträgliche Einbau eines Türspions dazu, die nachträgliche Schließblechveränderung und von außen sichtbare Sicherheitstürschlösser. Auch die Form und Optik eines Türschildes können Anlass für Beanstandungen sein. Unter Umständen können dabei eventuelle Sicherheitsinteressen Berücksichtigung finden.

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25 Gedanken zu „Wohnungstür – Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?“

  1. Ich möchte gerne an meiner Wohnungseingangstür (Eigetumswohnung) von innen einen Panzerriegel einbauen lassen (Einbruchschutz). Der Riegel Fabrikat ABUS wird von aussen auf- bzw zugeschlossen. Es ist also von aussen lediglich eine zusätzliches Schlossrosette zu sehen. Mir ist bewusst, dass es sich bei der Türe um ein Gemeinschaftseigentum handelt. Da aber heute so viel über Einbruch und entsprechende Schutzmaßnahmen geredet wird, denke ich, dass der Einbau eines Riegels von innen zum Schutz dient und daher nicht verwehrt werden kann.
    Ausserdem ist der Einbau ja sogar steuerlich teiweise absetzbar.
    Wie sieht die Rechtslage hier aus ?

    Antworten
  2. Hallo! Kann ich auf meine Wohnungstür einen Schlüsseltresor oder Codeschloss installieren? Hausverwaltung schickt mir Briefe, dass es nicht erlaubt. Aber warum verstehe ich nicht, das ist nur Schloss, ich mache mit der Tür nichts. Danke im Voraus! LG Anna

    Antworten
    • Hallo Anna,
      die Außenfläche Ihrer Wohnungstür gehört nicht Ihnen, sondern der Eigentümergemeinschaft. Daher bestimmt diese auch über das äußere Erscheinungsbild der Tür.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  3. Hallo! Zu unserer Eigentumswohnung gehört eine Garage, die direkt unter unserer Wohnung im Haus ist. Nun müsste nach 50 Jahren dringend das Tor ausgetauscht werden. Betrifft das alle Wohnungseigentümer oder tragen wir die Kosten?
    Ulrike

    Antworten
  4. Hallo, ich habe eine noch weiter führende Frage. Wir haben verschiedene Miteigentumsanteile an unserem Haus und mussten nun eine neue Hauseingangstür einbauen lassen.
    Wenn ich es recht im Kopf habe, gibt es einige Reparaturen, die 50/50 bezahlt werden müssen, da sie unabhängig vom Miteigentumsanteil berechnet, nötig sind, um das Haus am Laufen zu halten, wieder andere werden nach Miteigentumsanteilen abgerechnet.
    Können Sie mir hier beantworten, wie es sich mit der Hauseingangstür verhält?
    Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen,
    Silke

    Antworten
    • Hallo Silke,
      es wäre mir neu, wenn Kosten nach zwei verschiedenen Umlageschlüsseln verteilt werden. Lesen Sie am besten in der Teilungserklärung nach.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  5. Guten Abend,
    unsere Wohnungstür (Haus Baujahr 1974 oder 76) ist komplett verzogen.
    Ist die Tür nun Sonder- oder Gemeinschaftseigentum. Oder beides und die
    Eigentümergemeinschaft muss sich an den Kosten des Austausches beteiligen?!
    Unser Verwalter steht auf dem Standpunkt (einschl. Verwaltungsbeirat), dass
    die Wohnungstür Sondereigentum ist.
    Wie ist die rechtliche Lage.
    Mit freundlichen Grüßen
    G. Dolles

    Antworten
  6. Die Wohnungseinganfstür ist verzogen und lässt sich nur noch zuziehen nicht mehr richtig abschließen. Wer trägt die Kosten für die Richtung?

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  7. Hallo, wir beabsichtigen den Einbau einer neuen Wohnungseingangstüre, da die alte aus den Dreißigerjahren und dementsprechend nicht mehr einbruchsicher genug ist. Des Weiteren ist sie undicht und es zieht im Winter kalte Luft aus dem Treppenhaus in die Wohnung. Ich habe hier im Portal gelesen, dass die Miteigentümer einer baulichen Veränderung der Tür zustimmen müssen bzw. dies zu dulden haben, wenn ein Sicherheitsaspekt als Grund für die Erneuerung ist. Ist dies korrekt und wenn ja, wie wird dann ein Beschluss aussehen? Vorab lieben Dank und freundliche Grüße.

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  8. Hallo zum Thema „Wohnungsabschlusstür“
    Als Wohnungseigentümer mußte ich das Türschloß (zentrale Schließeinrichtung im Haus) auf grund von Materialverschleiß wechseln lassen. Über die Hausverwaltung wurde die Instandsetzung organisiert und durchgeführt.
    Die Kosten wurden mir als Eigentümer zugeordnet mit dem Hinweis, dass die Wohnungseingangstür lt. Teilungserklärung aus dem Jahr 2004 unter dem § „Gegenstand des Sondereigentums“ getrennt aufgeführt worde und in der Gemeinschaftsordnung unter § „Instandhaltung, Instandsetzung des Sondereigentums“ wiederum die Abschlusstür als Sondereigentum ausgewiesen worde.
    Meine Frage: Ist die Gemeinschafts- und Teilungserklärung aus dem Jahr 2004 für die Kostenübernahme zuständig oder das Urteil des BGH (25.10.2033-VZR212/12) über die Zuordnung der Wohnungseingangstür zum Gemeinschaftseigentum zuständig?
    MfG
    Jürgen

    Antworten
  9. Hallo,
    ich habe eine Garage an die eine weitere Garage ohne Zwischenwände anschließt. Meine Garage steht in meinem abgeschlossenen (durch Markierungen) Sondereigentum.
    Aus dem Kellergang führt eine Brandschutztüre direkt auf meinen Garagenstellplatz.
    Der Eigentümer verwendet diese Türe, um über meinem Stellplatz zu seinem zu kommen. Hierbei kam es bereits öfters zu Kratzern an meinem Fahrzeug.
    Ich habe nun die Brandschutztüre zugeschlossen. Der Nachbar argumentiert, die Türe sei Gemeinschaftseigentum und ich dürfe das nicht.
    Als Zugangstüre auschließlich zu meinem Sondereigentum vergleiche ich diese Türe mit einer Wohnungstüre.
    Wo/wie ist geregelt, dass eine im Gemeinschaftseigentum stehende Wohnungstüre nur vom Besitzer des Sondereigentums dahinter abgeschlossen werden kann? Teilungserklärungen gehen nicht so ins Detail.

    Antworten
    • Hallo Thomas,
      sofern es sich um eine Fluchtweg handelt, darf dieser nicht verschlossen werden. Besprechen Sie die Zuwegung in die Garage in der Eigentümergemeinschaft und definieren Sie die Wege für die Eigentümer. Ich habe leider keinen bessere Idee, für die ungünstige Konstellation.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
      • Hallo Dennis,
        nein, ein Fluchtweg ist es nicht, da eine Kleingarage.
        Ja ich werde versuchen, einen Beschluß herbeizuführen, der das regelt.
        Vielen Dank, Thomas

        Antworten
  10. Hallo,
    mein Nachbar (EG Wohnung) hat in unserem Zweifamilienhaus seine Wohnungseinangstüre ohne Beschluss vor ein paar Jahren austauschen und im Design komplett ändern lassen. Bei meiner Wohnungseingangstüre (1. OG Wohnung, habe ich erst vor kurzem erworben) handelt es sich noch um das Modell bei Neubau vor knapp 35 Jahren.
    Ein Rückbau der Wohnungseingangstüre meines Nachbarn ist nicht mehr möglich, da die alte Türe ja nicht mehr existiert etc.
    Kann ich im Falle einer Modernisierung nun meine Türe auch wechseln ohne, dass ich dies mit einem Beschluss regle(hat er ja auch gemacht)? Oder kann er dann rechtlich gegen mich vorgehen, obwohl er ja auch ohne Beschluss und Info gewechselt hat?
    Gegen eine Beschlussfassung habe ich nichts, jedoch bin ich mir nicht sicher, ob mein Nachbar einem Wechsel (auch wenn die neue Türe im gleichen Design etc. Wie meine alte Türe ist) zustimmen würde.
    Vielen Dank!

    Antworten
    • Hallo Julian,
      das nicht korrekte Verhalten Ihres Nachbarn rechtfertigt nicht weiteres nicht korrektes Verhalten. Sichern Sie beiden Änderungen per Beschluss ab.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  11. Hallo,
    wir wohnen in einer Reihenhausanlage und möchten in unsere Haustür nachträglich ein Sichtfenster einbauen lassen. Dem Artikel entnehme ich, dass wir dazu die Zustimmung der WEG benötigen. Muss der Beschluss einstimmig gefasst werden? Gibt es Gründe, die eine Ablehnung durch Miteigentümer rechtfertigen und die wir dann akzeptieren müssen?
    Vielen Dank!

    Antworten
  12. Hallo,
    Unsere Eigentumswohnung hat eine eigene Hauseingangstür und dahinter eine Wohnungsabschlusstür.
    Dieselbe Wohnung hat aber im extern angebauten Treppenhaus, ebenfalls mit Hauseingangstür für die beiden anderen Wohnparteien, nochmal eine „2. Wohnungsabschlusstür“ in den hinteren Teil der Wohnung. Diese Tür war ursprünglich eine Außentür zum Garten und Terasse und wurde in die nachträgliche Bebauung des Treppenhauses integriert. In diesem Fall nimmt diese Tür doch den Status eines Begrenzungselementes zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ein.
    Meine Frage : Ist diese zweite Tür ins Treppenhaus ebenfalls eine vollwertige Wohnungsabschlusstür und gehört diese dann zum Gemeinschaftseigentum?

    Antworten
      • Hallo ,
        In Kurzform : 1 ETW mit 2 Eingängen; 1 Wohnungsabschlusstür mit eigener Haustür separat von außen zugänglich und 1 Wohnungsabschlusstür (ehem. Terassentür im Treppenhaus).
        Frage : Beide Türen Gemeinschaftseigentum?

        Antworten
          • Hallo Markus,

            die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum verhält sich bei zwei Türen genauso wie bei einer Tür. Ich kenne die Situation vor Ort nicht, wüsste aber nicht, was ein zweiter Zugang bei der Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ändern könnte.

            Viele Grüße

            Dennis Hundt

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