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Wohnungstür – Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?

Wer sich die Frage stellt, ob seine Wohnungstür zum Gemeinschaftseigentum gehört oder in seinem Sondereigentum steht, kann sich die Frage beantworten, wenn er die dafür maßgeblichen Grundsätze kennt. Auch der Bundesgerichtshof gibt Entscheidungshilfe.


Inhalt: Wohnungstür – Gemeinschafts- oder Sondereigentum?

  1. Die Definition von Sondereigentum bestimmt die Richtung
  2. Wohnungsinnentüren sind Sondereigentum
  3. Wohnungsabschluss- und Hauseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum
  4. Konsequenzen in der Praxis

a. Bauliche Veränderungen

b. Instandhaltung und Instandsetzung obliegen der Gemeinschaft


1. Die Definition von Sondereigentum bestimmt die Richtung

Nach § 5 WEG zählen nur solche Bestandteile einer Wohnung oder eines Gebäudes zum Sondereigentum,

  • soweit die Bestandteile verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum unangemessen beeinträchtigt
  • oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

2. Wohnungsinnentüren sind Sondereigentum

Die Innentüren in einer Wohnung stehen regelmäßig im Sondereigentum. Dies lässt sich daraus begründen, dass andere Wohnungseigentümer kein begründetes Interesse an der Gestaltung der Innentüren der Nachbarn haben und die Innentüren für den äußeren Eindruck des Gemeinschaftseigentums nicht relevant sind (OLG Düsseldorf OLG-Report 2005, 148).

3. Wohnungsabschluss- und Hauseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum

In Abgrenzung dazu trifft die Definition problemlos auf die Hauseingangstür zu. Sie prägt das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage und steht zwingend im Gemeinschaftseigentum.

Aus der Definition heraus lässt sich aber auch schließen, dass eine Wohnungsabschlusstür gleichfalls regelmäßig dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen ist.  Demgemäß wird für die Wohnungsabschlusstüren  nach überwiegender Rechtsprechung angenommen, dass diese als Begrenzungselemente zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind (BGH Urt.v. 25.10.2033 -V ZR 212/12; OLG München ZMR 2007, 725; OLG Stuttgart BauR 2005, 1490; BayObLG ZfIR 2004, 23).

Gleiches gilt auch für Teileigentums- und Ladentüren, Terrassen- und Balkontüren.

Lediglich das OLG Düsseldorf (Beschluss v.4.2.2002 – 3 Wx 293/01 in ZMR 2002, 445) hatte  aufgrund der Teilungserklärung die Zuweisung einer Wohnungsabschlusstür ins Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers erlaubt. Dieses Urteil ist angesichts der Entscheidung des BGH nicht mehr relevant.

Vor allem hatte der BGH entschieden, dass eine Abschlusstür zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist und auch in der Teilungserklärung nichts anderes vereinbart werden können. Es ist davon auszugehen, dass entgegenstehende Vereinbarungen in der Teilungserklärung damit nichtig sind.

Teils wird lediglich der Innenanstrich der Wohnungseingangstüre als Sondereigentum anerkannt. Dies lässt sich daraus begründen, dass die innere Optik der Wohnungseingangstür für die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums belanglos ist. Insoweit kann der Türinnenanstrich dem Sondereigentümer in der Teilungserklärung auch zur Auflage gemacht werden. In der besagten BGH-Entscheidung wurde diese Frage offen gelassen.

4. Konsequenzen in der Praxis

Die rechtliche Zuweisung zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum hat erhebliche Konsequenzen in der Praxis.

a. Bauliche Veränderungen

Soweit eine Wohnungsabschlusstür dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen ist, ist der jeweilige Wohnungseigentümer nicht berechtigt, diese baulich zu verändern.

Im Urteil des Bundesgerichtshofs (Urt.v. 25.10.2033 -V ZR 212/12) ging es um folgenden Fall: Die Eigentümerversammlung hatte mehrheitlich beschlossen, dass im Interesse der einheitlichen Gestaltung der Wohnanlage neu einzubauende Wohnungseingangstüren auf eine ganz bestimmte Weise gestaltet sein müssen. Sie sollten aus Holz in der Farbe Mahagoni hell bestehen und einen in der Größe exakt festgelegten Glaseinsatz in Drahtornamentweiß aufweisen.  Im Fall ging es um Wohnungen einer Eigentumswohnanlage, die über Laubengänge von einem Treppenhaus zugänglich waren.

Der BGH bewertete die gesamte Wohnungseingangstür als eine einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum.  Sie stelle die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume her. Damit stehe sie räumlich und funktional sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum in einem Zusammenhang und diene der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum. Ob der betreffende Wohnungseigentümer wenigstens die Innenseite der Türe farblich anders gestalten darf, entschied der BGH nicht.

b. Instandhaltung und Instandsetzung obliegen der Gemeinschaft

Eine weitere Konsequenz besteht darin, dass die Instandhaltung (Anstrich) und erforderliche Reparaturarbeiten auf Kosten der Gemeinschaft durchgeführt werden müssen. Muss die Wohnungsabschlusstür neu gestrichen oder neue Schlösser eingesetzt werden, geht der Arbeits- und Materialaufwand zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach § 21 V Nr. 2 WEG ist es ihre Aufgabe, auf ihre Kosten das Gemeinschaftseigentum instandzuhalten.

Optisch nachteilige Veränderungen an Wohnungsabschlusstüren können also bauliche Veränderungen darstellen, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen. Insbesondere gehören auch der nachträgliche Einbau eines Türspions dazu, die nachträgliche Schließblechveränderung und von außen sichtbare Sicherheitstürschlösser. Auch die Form und Optik eines Türschildes können Anlass für Beanstandungen sein. Unter Umständen können dabei eventuelle Sicherheitsinteressen Berücksichtigung finden.

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5 Antworten auf "Wohnungstür – Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?"

  • Hartmut Lindemeyer
    18. Mai 2016 - 15:05 Antworten

    Ich möchte gerne an meiner Wohnungseingangstür (Eigetumswohnung) von innen einen Panzerriegel einbauen lassen (Einbruchschutz). Der Riegel Fabrikat ABUS wird von aussen auf- bzw zugeschlossen. Es ist also von aussen lediglich eine zusätzliches Schlossrosette zu sehen. Mir ist bewusst, dass es sich bei der Türe um ein Gemeinschaftseigentum handelt. Da aber heute so viel über Einbruch und entsprechende Schutzmaßnahmen geredet wird, denke ich, dass der Einbau eines Riegels von innen zum Schutz dient und daher nicht verwehrt werden kann.
    Ausserdem ist der Einbau ja sogar steuerlich teiweise absetzbar.
    Wie sieht die Rechtslage hier aus ?

    • Dennis Hundt
      18. Mai 2016 - 19:16 Antworten

      Hallo Hartmut,

      danke für Ihren Beitrag. Ich habe leider kein passendes Urteil im Kopf, recherchieren Sie am besten in diese Richtung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna
    11. Mai 2018 - 21:48 Antworten

    Hallo! Kann ich auf meine Wohnungstür einen Schlüsseltresor oder Codeschloss installieren? Hausverwaltung schickt mir Briefe, dass es nicht erlaubt. Aber warum verstehe ich nicht, das ist nur Schloss, ich mache mit der Tür nichts. Danke im Voraus! LG Anna

    • Dennis Hundt
      14. Mai 2018 - 07:36 Antworten

      Hallo Anna,

      die Außenfläche Ihrer Wohnungstür gehört nicht Ihnen, sondern der Eigentümergemeinschaft. Daher bestimmt diese auch über das äußere Erscheinungsbild der Tür.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ulrike Jäger
    20. November 2018 - 12:28 Antworten

    Hallo! Zu unserer Eigentumswohnung gehört eine Garage, die direkt unter unserer Wohnung im Haus ist. Nun müsste nach 50 Jahren dringend das Tor ausgetauscht werden. Betrifft das alle Wohnungseigentümer oder tragen wir die Kosten?

    Ulrike

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