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Heizkörper – Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?

Ob Heizkörper denn nun Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum sind, beantwortet der Bundesgerichtshofes wie folgt (Urteil v. 8.7.2011, Az.: V ZR 176/10 in NZM 2011, 750): … „Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.“ … Diese vielfach zitierte BGH-Entscheidung wird oft völlig falsch interpretiert.


Inhalt: Zuordnung der Heizkörper zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum

  1. Konsequenzen aus dem BGH-Urteil
  2. Heizkörper sind nicht per se Sondereigentum!
  3. Die Teilungserklärung bestimmt die Zuordnung!
  4. Rechtliche Grundlagen der Zuordnung von Heizkörpern
  5. Sonderfall: Fußbodenheizungen
  6. Sonderfall: Verbrauchserfassungsgeräte, Thermostatventile
  7. Heizungsanlage, Heizölvorrat sind Gemeinschaftseigentum

1. Konsequenzen aus dem BGH-Urteil

Heizkörper in der Wohnung sind dann Sondereigentum, sofern sie ausdrücklich in der Teilungserklärung als Sondereigentum zugewiesen sind und nicht im Gemeinschaftseigentum stehen. Um diesen einfachen Satz in seiner Konsequenz nachzuvollziehen und in einer Eigentümerversammlung zu vertreten, kommt es auf das grundsätzliche Verständnis dessen an, was das Gemeinschaftseigentum vom Sondereigentum abgrenzt. Bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofes war die Zuordnung der Heizkörper nämlich streitig. Die Entscheidung lässt sich auch nicht ohne weiteres pauschalieren. Die Umstände im Einzelfall können nämlich durchaus ein gegenteiliges Ergebnis begründen. Heizkörper können im Einzelfall auch Gemeinschaftseigentum sein!

2. Heizkörper sind nicht per se Sondereigentum!

Wenn also vielfach zu lesen ist, dass der BGH die Heizkörper dem Sondereigentum zuordnet, ist die Behauptung in dieser pauschalen Form schlicht falsch. Also: Es kommt auf die Situation an, insbesondere darauf, was in der Teilungserklärung steht! Findet sich in einer Teilungserklärung keine ausdrückliche Zuordnung der Heizkörper ins Sondereigentum, stehen sie regelmäßig im Gemeinschaftseigentum.

3. Die Teilungserklärung bestimmt die Zuordnung!

Die richtige Zuordnung der Heizungsanlage erweist sich in der Praxis deshalb als entscheidend, als die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Gegenständen des Sondereigentums keine Beschlusskompetenz besitzt, um beispielsweise auch die im Sondereigentum stehenden Heizkörper in den einzelnen Wohnungen zu modernisieren. Die besondere Relevanz zeigt sich dann, wenn zum Beispiel die oft kritisierten Nachtstromspeicherheizungen ausgetauscht und eine zentrale Heizungsanlage installiert werden soll. Will sich ein Eigentümer partout nicht von dem Energiefresser trennen, kann ihn die Eigentümergemeinschaft nicht dazu zwingen und muss letztlich auf die Installierung der Heizungsanlage verzichten.

Im Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, standen Heizkörper sowie Heizungs- und Thermostatventile nach der für diese Wohnanlage maßgeblichen Teilungserklärung im Sondereigentum der Wohnungseigentümer. Die Erneuerung der Heizkörper und Anschlussleitungen war danach Angelegenheit des einzelnen Wohnungseigentümers, nicht Aufgabe der Gemeinschaft. Der entsprechende Beschluss der Eigentümerversammlung, nämlich im Rahmen der Sanierung der Heizungsanlage auch die Heizkörper in den Wohnungen auszutauschen, wurde mangels Beschlusskompetenz für nichtig erklärt. Insoweit lässt sich aus der Entscheidung gerade nicht herauslesen, dass Heizkörper immer und ewig zum Sondereigentum gehören.

4. Rechtliche Grundlagen der Zuordnung von Heizkörpern

§ 1 V WEG bestimmt als gemeinschaftliches Eigentum das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten stehen. Kraft Gesetzes besteht eine widerlegbare Vermutung zu Gunsten des Gemeinschaftseigentums.

Außerdem sind die baulichen Teile des Gebäudes, die für den Bestand der Immobilie erforderlich sind, zwingend Gemeinschaftseigentum. Zwingendes Gemeinschaftseigentum kann auch nicht durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag zu Sondereigentum umgewidmet werden.

Die zwingenden Bestandteile des Gemeinschaftseigentums sind auch dann nicht Gegenstand von Sondereigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden (z.B. Fenster, Wohnungstüren und Heizkörper). Umgekehrt ist es aber möglich, dass die Wohnungseigentümer solche Wohnungsbestandteile zum gemeinschaftlichen Eigentum erklären (§ 5 III WEG).

Der Begriff des Gemeinschaftseigentums lässt sich auch aus der Definition des Sondereigentums erfassen. Gemäß § 5 I WEG gehören zum Sondereigentum die dem einzelnen Wohnungseigentümer zugewiesenen Räume sowie deren Bestandteile, sofern diese durch den Wohnungseigentümer verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird.

Gerade in Bezug auf die Heizkörper in der Wohnung standen sich diese Aspekte gegensätzlich gegenüber.

Im Urteil stellte der BGH fest, dass die Wohnungseigentümer Heizkörper, Heizungsventile und Anschlussleitungen durchaus dem Sondereigentum zuordnen können. Allerdings muss die Zuordnung in der Teilungserklärung oder nachträglich durch ausdrückliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen (BGH Urteil v. 8.7.2011, Az.: V ZR 176/10 in NZM 2011, 750; BGH NZM 2013, 272). Heizkörper, Heizungsventil und Anschlussleitungen seien im Gegensatz zur zentralen Heizungsanlage und den Steigleitungen weder für die Sicherheit noch den Bestand des Gebäudes erforderlich und damit sondereigentumsfähig. Auch haben die anderen Eigentümer nicht unbedingt ein Interesse an deren Nutzung.

Umgekehrt ist davon auszugehen, dass die Heizkörper zur Gemeinschaftseinrichtung gehören, wenn sie in der Teilungserklärung dem Gemeinschaftseinrichtung zugeordnet sind oder sich dort überhaupt keine Regelung befindet. In diesem Fall können sie nicht Gegenstand des Sondereigentums sein.

Die früher vertretene Auffassung, dass es sich bei der Heizungsanlage um ein „geschlossenes System“ handelt und somit alle Bauteile Gemeinschaftseigentum sind, wurde mit der BGH-Entscheidung aufgegeben. Ansatzpunkt für diese früher vertretene Auffassung war § 5 II WEG. Danach können Gebäudeteile, die für den Bestand erforderlich sind, nicht Gegenstand von Sondereigentum sein. Auch wurde argumentiert, dass die Dimensionierung einer Heizungsanlage es verbietet, wenn einzelne Heizkörper in der Wohnung verändert, abmontiert oder stillgelegt werden. Dann wird das gesamte Gleichgewicht der Heizungsanlage beeinträchtigt. Somit soll es nicht darauf ankommen, dass das Vorhandensein des einzelnen Heizkörpers zwingende Voraussetzung für das Funktionieren der gesamten Heizungsanlage ist. Auf die Möglichkeit eine Demontage einzelner Heizkörper käme es nicht an.

5. Sonderfall: Fußbodenheizungen

Fußbodenheizungen sind jedenfalls Gemeinschaftseigentum, da die Heizschlangen im Estrichboden verlegt sind und der Estrich immer und zwingend im Gemeinschaftseigentum steht (OLG Köln NZM 2003, 641; LG Bonn WE 2001, 47).

6. Sonderfall: Verbrauchserfassungsgeräte, Thermostatventile

Auch in Bezug auf die Geräte zur Verbrauchserfassung (Heizkostenverteiler) wird auf das Gemeinschaftseigentum abgestellt, da die Geräte zwingend erforderlich sind, um die durch die Heizkostenverordnung vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung für alle Wohnung vornehmen zu können (BGH NZM 2011, 750; OLG Hamburg ZMR 1999, 502). Könnte ein Eigentümer damit beliebig verfahren (die Geräte umhängen, abhängen oder entfernen), würde er den Zweck der Aufhängung vereiteln.

Aus dem gleichen Grunde sind Thermostatventile ebenfalls Gemeinschaftseigentum (BGH NZM 2011, 750; OLG München ZMR 2009, 64). Sie sollen aber sondereigentumsfähig sein.

7. Heizungsanlage, Heizölvorrat sind Gemeinschaftseigentum

Unstrittig ist, dass Heizungsanlagen bis zur Abzweigung der Leitungen von den Hauptleitungen zu den Wohnungen zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die Heizungsanlage sowie der Heizölvorrat sind wohl problemlos dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen (BGH NJW 1979, 2391).Sondereigentum kann an einer Heizungsanlage ausnahmsweise dann bestehen, wenn diese ausschließlich von einem Wohnungseigentümer betrieben wird.

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6 Antworten auf "Heizkörper – Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?"

  • Herbert Bauereiß
    26. November 2014 - 16:52 Antworten

    Hr. Hundt vielen dank für ihre Seiten zum Eigentumsrecht im internet. Finde ich persönlich eine super Sache und sehr hilfreich.

    • Dennis Hundt
      27. November 2014 - 04:52 Antworten

      Hallo Herr Bauereiß,

      danke für die Blumen. Ich freue mich, wenn ich Ihnen helfen konnte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jo. Schwarz
    10. November 2017 - 19:43 Antworten

    Hallo,
    ich bin begeistert von den tollen Erklärungen und umfänglichen Erläuterungen. Das gilt übrigens für alle Seiten, ob zu Fenstern oder Baulichen Veränderungen etc. Spannende (Pflicht-) Lektüre vor der WE- Versammlung, und nicht einmal langweilig! Herzlichen Dank!

    • Dennis Hundt
      11. November 2017 - 11:59 Antworten

      Hallo Jo. Schwarz,

      ich freue mich, wenn Ihnen die Inhalte zusagen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Vera Anna M. Heckmann
    13. Dezember 2018 - 20:05 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    danke für die Ausführung!
    in einem Zimmer wurden einer von zwei Heizkörpern entfernt. Die direkt anschließenden Eigentümer verlangen eine Ausgleichszahlung, da sie mehr Heizkosten müssten! Ist dies so?

    Viele Grüße
    Anna

  • Norbert Nimptsch
    28. April 2019 - 15:24 Antworten

    Ich besitze in einem 5 Familienhaus die Dachgeschosswohnung. Beheizt werden die Wohnungen mit Gasetagenheizungen.
    Meine Heizung ist völlig autark von den anderen.Vom Keller bis zum Dachausgang habe ich eine eigene Heizung als Sondereigentum. Die 4 anderen Wohnungen haben einen gemeinsamen Kamin zur Abluft an den ich mich nicht anschließen kann.Die 5 Wohnungen sind gemeinsam gebaut worden. Jetzt müssen die Wohnungen durch Reparatur auf Brennwertheizungen umgestellt werden.
    Meine, da ich nicht an dem Kamin angeschlossen bin nicht. Die Umrüstung des Kamins jetzt aus dem Gemeinschaftskonto erfolgen in das ich am meisten eingezahlt habe, ohne dass ich einen Nutzen von der Umrüstung habe.Die Teilungserklärung sagt nichts genaues aus, die Gemeinschaft behauptet, das ist Gemeinschaftseigentum und ich soll zahlen.

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