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Schaden am Sondereigentum durch Gemeinschaftseigentum

Problembeispiel: Das Dach einer Wohnungseigentümeranlage ist undicht. Eindringendes Regenwasser hat die Tapeten in der Wohnung eines Wohnungseigentümers durchfeuchtet. Wer bezahlt den Kostenaufwand für die Schadensbeseitigung und die neuen Tapeten für die Wohnung? Oder: Das Hauptwasserrohr platzt und setzt die EG-Wohnung eines Wohnungseigentümers unter Wasser.

Zunächst: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gesamtheit der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft ist verpflichtet, alle Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Danach kann auch jeder einzelne Wohnungseigentümer von seinen Miteigentümern verlangen, dass diese entsprechende Maßnahmen beschließen. Die Eigentümergemeinschaft hat aufgrund ihrer Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung eine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht.

Gemeinschaft haftet nur bei Verschulden

Erweist sich das Dach als undicht und droht eindringendes Regenwasser in die Wohnung eines Wohnungseigentümers einzubringen, muss die Gemeinschaft die Reparatur des zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Daches in Auftrag geben.

Führt dann ein Schaden am Gemeinschaftseigentum zu einem Folgeschaden am Sondereigentum, indem aufgrund des undichten Daches die Tapeten in einer Wohnung durchfeuchtet werden oder sich wegen nachweisbarer Mangel der Wärmedämmung an der Außenfassade in der Zimmerecke Schimmel bildet, haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Sondereigentum nur dann, wenn ihr schuldhaftes Verhalten vorgeworfen werden kann. Die Eigentümergemeinschaft ist keiner Gefährdungshaftung ausgesetzt.

Ohne Verschuldensvorwurf zahlt der Sondereigentümer den Schaden

Solange der Gemeinschaft kein Verschulden vorzuwerfen ist, bleibt der jeweilige Sondereigentümer für die Behebung seines Schadens selbst verantwortlich. Im Beispiel muss der betroffene Wohnungseigentümer seine neuen Tapeten also selbst bezahlen. Dabei spielt auch der Aspekt eine Rolle, dass der Sondereigentümer Teil der Eigentümergemeinschaft ist und es grundsätzlich selbst in der Hand hat, einen entsprechenden Beschluss zur Abwendung drohender Schäden herbeizuführen. Umgekehrt haftet er als Sondereigentümer auch nicht für Schäden, die andere Sondereigentümer durch das Gemeinschaftseigentum erleiden.

Nach herrschender Meinung in der Rechtsprechung gilt diese verschuldensabhängige Haftung der Gemeinschaft auch dann, wenn es sich um anfängliche Konstruktions- oder Verarbeitungsfehler am Gemeinschaftseigentum handelt.

Allerdings ist dem Sondereigentümer diese Eigenhaftung nur zuzumuten, wenn die Gemeinschaft nach Kenntnis eines Mangels sofort alles Notwendige veranlasst hat, um das Problem zu bereinigen. Wird das Problem ignoriert oder zu lange zugewartet, verschiebt sich die Grenze immer mehr in Richtung Verschulden der Wohnungseigentümergemeinschaft und einer dadurch bedingten Haftung gegenüber Schäden am Sondereigentum.

Die Gerichte belasten regelmäßig den Sondereigentümer

Demgemäß ist nach einer Entscheidung des AG Norderstedt (DWE 1978, 128) die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, Schadensersatz zu leisten, wenn die Eigentümergemeinschaft die Schäden nicht unverzüglich nach Erkennen beseitigt und nur deshalb die Schäden am Sondereigentum entstehen. Unternimmt die Gemeinschaft also nichts, um Schaden vom Sondereigentum abzuwenden oder unterlässt es der Verwalter schuldhaft, die geeigneten Maßnahmen, gegebenenfalls auch schon vor einer Beschlussfassung durch die Gemeinschaft zu treffen,  ist die Gemeinschaft zum Schadensersatz verpflichtet. Dabei haftet die Gemeinschaft für ein vorwerfbares Verhalten ihres Hausverwalters (u.a. OLG Frankfurt DWE 4/85, 121; KG Berlin WMR 1986, 290; BayObLG WE 2/87, 56).

Gegenläufig entschied lediglich das OLG Celle (MDR 1985, 236). Im Fall erlitt ein Wohnungseigentümer wegen eines undichten Daches Schäden an seinem Sondereigentum und musste deshalb auf Verlangen der anderen Eigentümer die Reparatur aufschieben, bis ein gegen den Bauträger eingeleitetes Beweissicherungsverfahren abgeschlossen war. Deshalb  könne er von  seinen Miteigentümern Ersatz der Instandsetzungskosten und Mietausfall verlangen. Ein solcher „Aufopferungsanspruch“ wird aber ansonsten meist verneint.

Schadensbeseitigung erfordert Opferbereitschaft des Sondereigentümers

Entstehen Schäden am Sondereigentum dadurch, dass ein Handwerker zur Beseitigung eines Schadens am Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum des Wohnungseigentümers betreten und benutzen muss, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, den Schaden des Sondereigentümers zu ersetzen (§ 14 IV BGB). Es bleibt dann der Eigentümergemeinschaft überlassen, den schadensverursachenden Handwerker in Regress zu nehmen. Idealerweise verfügt dieser über eine Betriebshaftpflichtversicherung.

Muss Sondereigentum zerstört werden (Fliesen, Fußboden), um Gemeinschaftseigentum zu sanieren oder zu reparieren (zur Reparatur der undichten Hauptwasserleitung muss eine Wand aufgebohrt werden), ist die Gemeinschaft ebenfalls verpflichtet, den dem Sondereigentümer entstehenden Schaden zu beseitigen und zu ersetzen.

Leistet die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Sondereigentümer Schadenersatz, handelt es sich um Kosten der Verwaltung, mit der Folge, dass auch der geschädigte Sondereigentümer den auf ihn anfallenden Anteil selbst zu tragen hat und von der Gemeinschaft Ersatz nur abzüglich seines Eigenanteils fordern kann.

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