In einer Wohnungseigentümergemeinschaft richten sich die Eigentumsverhältnisse danach, was Gemeinschaftseigentum und was Sondereigentum ist. Denn danach richtet sich, ob die Gemeinschaft oder der einzelne Wohnungseigentümer für bestimmte Räumlichkeiten oder bestimmte Bauteile verantwortlich ist. Muss beispielsweise ein Balkon saniert werden, kommt es darauf an, ob dieser den Gemeinschaftseigentum oder dem Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers zuzuordnen ist.
Der Inhalt dieses Artikels:
Ausgangspunkt ist die Definition im Gesetz
Das Grundstück ist zwingendes Gemeinschaftseigentum
Zwingendes Gemeinschaftseigentum ist unantastbar
Gemeinschaftseigentum berechtigt nur zum Mitgebrauch
Definition des Gemeinschaftseigentums in Abgrenzung zum Sondereigentum
Gemeinschaftseigentum? Was gehört dazu, was nicht?
Vermutung spricht im Zweifel für Gemeinschaftseigentum
Klare Zuordnung in der Teilungserklärung vermeidet Probleme
Hilfreich: BGH erlaubt Sondereigentum an Heizungsbauteilen
Konsequenzen der Zuordnung zu Gemeinschafts- oder Sondereigentum
§ 1 V WEG bestimmt als gemeinschaftliches Eigentum das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten stehen. Kraft Gesetzes besteht eine widerlegbare Vermutung zu Gunsten des Gemeinschaftseigentums. Das Gesetz enthält nur eine Mindestbestimmung dessen, was als Gemeinschaftseigentum anzusehen ist. Im Übrigen ist die Bestimmung des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums weitgehend den Vorstellungen und Wünschen der Wohnungseigentümergemeinschaft unterstellt. Im Idealfall enthält die Teilungserklärung Hinweise oder Bestimmungen, welche Gebäudeteile Gemeinschaft und welche Sondereigentum sind. Zumindest in älteren Teilungserklärung sind oft nur Selbstverständlichkeiten wiedergegeben (Treppenaufgang) und wirklich strittige Gebäudeteile (z.B. Rolläden, Fenster- und Türenbereiche) nicht erwähnt.
2. Das Grundstück ist zwingendes Gemeinschaftseigentum
Allerdings sind das Grundstück und die baulichen Teile des Gebäudes, die für den Bestand erforderlich sind oder seiner Sicherheit dienen, zwingend Gemeinschaftseigentum. Zwingendes Gemeinschaftseigentum kann auch nicht durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag zu Sondereigentum umgewidmet werden.
3. Zwingendes Gemeinschaftseigentum ist unantastbar
Vor allem sind die zwingenden Bestandteile des Gemeinschaftseigentums auch dann nicht Gegenstand von Sondereigentum, wenn sie sich im Bereich der Sondereigentum stehenden Räume befinden (z.B. Fenster, Wohnungstüren). Umgekehrt ist es aber möglich, dass die Wohnungseigentümer Gebäudebestandteile, die Sondereigentum sind, zum gemeinschaftlichen Eigentum erklären (§ 5 III WEG).
4. Gemeinschaftseigentum berechtigt nur zum Mitgebrauch
Im Unterschied zum Sondereigentum berechtigt Gemeinschaftseigentum den jeweiligen Miteigentümer nur zum Mitgebrauch (§§ 13 II, 14, 15 WEG), während das Sondereigentum andere Wohnungseigentümer vom Gebrauch ausschließt und es dem Wohnungseigentümer erlaubt, mit dem in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren, diese insbesondere zu bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise zu nutzen (§ 13 I WEG).
5. Definition des Gemeinschaftseigentums in Abgrenzung zum Sondereigentum
Die Begrifflichkeit des Gemeinschaftseigentums ergibt sich auch aus der Definition des Sondereigentums. Gemäß § 5 I WEG gehört zu Sondereigentum die dem einzelnen Wohnungseigentümer zugewiesen Räume sowie deren Bestandteile, sofern diese durch den Wohnungseigentümer verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird.
6. Gemeinschaftseigentum? Was gehört dazu, was nicht?
Gemeinschaftseigentum sind über die Definition des § 1 V WEG hinaus (Grundstück und alles was nicht Sondereigentum ist) insbesondere: Außenmauerwerk, tragende Innenmauern, Fassaden, Dächer, Treppen, Treppenhäuser, Aufzüge, Fenster, Wohnungsabschlusstüren, Versorgungsleitungen, Estrich, Briefkasten, Garten, Heizungsanlage, Rollläden. Diese Gebäudebestandteile gelten als konstruktive oder konstitutive Teile eines Gebäudes. Sie sind für alle Wohnungseigentümer gleichermaßen wichtig und können somit nicht Gegenstand von Sondereigentum sein. Die Rechtsprechung hat in einer Vielzahl von Entscheidungen Einzelfälle beurteilt und einzelne Gebäudeteile jeweils als Gemeinschaftseigentum oder als Sondereigentum bestimmt.
7. Vermutung spricht im Zweifel für Gemeinschaftseigentum
Soweit ein Gebäudeteil nicht eindeutig zuzuordnen ist, kommt es vorrangig auf die Interessen der Gemeinschaft an und insbesondere auf die Abhängigkeit der Miteigentümer von gemeinschaftlichen Einrichtungen. Lässt sich ein Teil nicht eindeutig zuordnen, spricht eine Vermutung dafür, dass dieses Teil nicht Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum ist (OLG Frankfurt WuM 1997, 286).
8. Klare Zuordnung in der Teilungserklärung vermeidet Probleme
Um Probleme dieser Art von vornherein zu vermeiden, werden in Teilungsverträgen oder Teilungserklärungen für gemeinschaftliche Bauteile (Fenster, Türen, Balkone) Kostentragungsregelungen zu Lasten des jeweiligen Wohnungseigentümers bestimmt, soweit diese Gebäudebestandteile wegen der räumlichen Lage ausschließlich von dem jeweiligen Wohnungseigentümer genutzt werden. Insoweit ist es ungemein wichtig, eine Teilungserklärung nicht als bloßen Formalismus zu verstehen und ein beliebiges Muster zu verwenden. Teilungsverträge und Teilungserklärungen sind immer im Hinblick auf die konkrete bauliche Situation und die Interessen der Eigentümer zu gestalten.
9. Hilfreich: BGH erlaubt Sondereigentum an Heizungsbauteilen
Hilfreich sind zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (NZM 2011, 75; 2013, 272). Er entschied die lange strittige Frage, wie die in der Wohnung vorhandenen Heizkörper, Heizungsventile und Anschlussleitungen rechtlich zuzuordnen sind. Im Urteil stellte der BGH fest, dass die Wohnungseigentümer diese Bauteile dem Sondereigentum zuordnen können. Grundlage ist § 5 II WEG. Danach können Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand von Sondereigentum sein. Heizkörper, Heizungsventil und Anschlussleitungen sind im Gegensatz zur zentralen Heizungsanlage und die Steigleitungen wieder für die Sicherheit noch den Bestand des Gebäudes erforderlich. Auch haben die anderen Eigentümer kein Interesse an deren Nutzung. Die früher vertretene Auffassung, dass es sich bei der Heizungsanlage um ein „geschlossenes System“ handelt und somit alle Bauteile Gemeinschaftseigentum sind, wurde aufgegeben.
10. Konsequenzen der Zuordnung zu Gemeinschafts- oder Sondereigentum
Handelt es sich bei einem Gebäudeteil um Sondereigentum, ist der jeweilige Wohnungseigentümer alleiniger Eigentümer und in alleiniger Verantwortung zuständig. Fällt eine Reparatur an, gehen die Kosten ausschließlich zu Lasten des Sondereigentümers. Handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, fallen die Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Last. Es ist Aufgabe der Eigentümergemeinschaft, auf eigene Kosten das Gemeinschaftseigentum instandzuhalten und instandzusetzen (§ 21 V 2 WEG). Der Verwalter hat die dazu erforderlichen Maßnahmen zu veranlassen. (§ 27 I 2 WEG). Beispiel: Ist der Außenfensterrahmen in der Wohnung eines Wohnungseigentümers verzogen, muss die Gemeinschaft die Reparatur bezahlen, da dieser Gebäudeteil Gemeinschaftseigentum ist. Beispiel: Terrassen stehen im Regelfall im Gemeinschaftseigentum. Daran ändert auch nichts der Umstand, dass eine Dachterrasse der Sondernutzung eines Eigentümers dient, wenn in der Teilungserklärung und im Grundbuch Gemeinschaftseigentum an der Terrasse bestimmt ist. Insbesondere Terrassen im Erdgeschoss sind meist zwingend Gemeinschaftseigentum. Sickert dort der Regen durch, muss sie die Gemeinschaft instandsetzen.
11. Streitfälle
Balkone: Konstruktive, der Sicherheit dienende Balkonbestandteile sowie Balkonbrüstung, Balkontür, Balkonfenster sind Gemeinschaftseigentum. Balkonraum, Bodenbelag, Plattenbelag und Balkonverkleidung gehören zum Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für die Dachterrasse. Bei Terrassen im Erdgeschoss kommt Sondereigentum nur bei klarer Abgrenzung in Betracht. Fenster: Fensterrahmen, Fensterverglasung, Fensterbänke und –simse sowie Fensterscharniere sind Gemeinschaftseigentum. Innenanstrich und Beschläge fallen ins Sondereigentum. Streitfälle können oft durch Einräumung von Sondernutzungsrechten (z.B. an Terrassen, Markisen, Gartennutzung) entschärft werden.
Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilieneigentümer. Mit meinem Portal Hausverwalter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Hausverwaltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.
Hallo, wir haben seit 5 Jahren eine Eigentumwohnung und hätten gerne einen Kaminofen. Wir haben den Schornsteinfeger gefragt un er hat gesagt es ist alles ok, wir können den Kamin benutzen. Hier im Kamin liegt allerdings ein Kabel für den Fühler der Heinzung, das muss fachgerecht an anderer Stelle gelegt werden, ist . Unsere Verwaltung hat einen Umlaufbeschluss verfasst und dieser ist wohl an einer Person gescheitert. Jetzt habe ich mir noch einmal die Hausordnung vorgesucht und dort steht bei uns unter einem Punkt. „Sollte ein Mieter einen Herd bzw. Ofen anschließen, ist der Mieter dazu verpflichtet den KaminRussrohr etc. ordnungsgemäß dichtzuuhalten und die Kosten für die Reinigung trägt ebenfalls der Nutzer. Dies ist uns natürlich klar, aber wozuu benötige ich dann die Genehmigung aller Eigentürmer, wenn die Hausordnung er hergibt. Sonst wird ja auch immer die Hausordnung vorgeschoben.!! Vielen Dank im Voraus Gruss Christine
Hallo Frau Spitau, in Ihrem Fall geht es nicht um die Hausordnung, sondern vielmehr um das Gemeinschaftseigentum. Sie müssen Ihre Sondereigentum (Ofen) an das Gemeinschaftseigentum (Kamin) anschließen. Hier bei handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Daher brauchen Sie die Zustimmung aller (betroffenen Eigentümer). Alleine aus Gründen des Brandschutzes, dürften wohl alle Eigentümer betroffen sein. Wenn also nicht alle Eigentümer zustimmen, wird der Einbau des Kaminofens scheitern. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo, wir haben eine Wohnung in einem 5 Parteienobjekt (Neubau) gekauft und möchten einen Kaminofen anschließen. Für jede Wohneinheit ist ein eigener Schornstein angelegt. In der Teilungserklärung steht, dass „Heizungsanlagen einschließlich Be- und Entlüftungseinrichtungen, soweit sie innerhalb der Raumeinheit liegen, sowie Klima-, Be- und Entlüftungsanlagen, die zwar ganz oder teilweise außerhalb der Raumeinheiten liegen, jedoch ausschließlich der Ver- oder Entsorgung einer einzelnen Einheit dienen, einschließlich aller Zu- und Ableitungen zwischen Geräten und Raumeinheiten“ zum Sondereigentum gehören. Kann ich hieraus ableiten, dass der Kamin ohne Zustimmung der anderen Mieter angeschlossen werden kann? Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Hallo Herr Stracke, ich gehe stark davon aus, das Sie die Zustimmung der Gemeinschaft brauchen. Der Anschluss des Kaminofen an den Kamin / Schornstein ist nach dem Amtsgericht Hannover eine bauliche Veränderung (Amtsgericht Hannover 70 II 279/04). Bei baulichen Veränderungen müssen alle betroffenen Eigentümer zustimmen. Viele Grüße Dennis Hundt
Wir haben vor 5 Jahren eine Eigentumswohnung mit Kamin gekauft. Der Kamin hat jetzt einen großen Riss, der überhaupt nicht gut aussieht. Ist das jetzt Sonder oder Gemeinschaftseigentum? In der TG ist natürlich nichts erwähnt.
Sehr verehrter Herr Hundt! Ich habe keinen Kommentar, sondern eine Frage: Mit gehört 2/3 eines Hauses (60 Jahre alt), 1/3 einem Miteigentümer. In diesem Haus gibt es einen Kamin, der für einen Waschraum / Waschküche vorgesehen war. Diesen Waschraum gibt es nicht mehr. Mein Interesse ist, dass dieser Kamin entfernt wird – ich würde auch die Kosten dafür tragen. Kann so ein Kamin weiterhin Bestand des Gemeinschaftseigentums sein, obwohl nicht mehr gebraucht wird? Angenommen, Sie könnten mir diese Frage beantworten wäre ich Ihnen äußerst dankbar! Mit freundlichen Grüßen Dr. Kurth
Hallo Herr Kurth, in meinen Augen bleibt der Kamin auf jeden Fall Gemeinschaftseigentum (was auch sonst?). Es ist meiner Meinung nach vollkommen egal, ob der Kamin aktuell genutzt wird oder nicht. Wollen Sie den Kamin entfernen, muss der andere Eigentümer wohl zustimmen. Viele Grüße Dennis Hundt
In einem Lager (Sondereigentum) in einem 11 Parteien-Haus gibt es bislang keine offizielle Stromversorgung. Ist der extra für diesen Stromzähler anzuschaffende und zu installierende Zählerschrank und die Zuleitungen zu der Lagereinheit Gemeinschaftseigentum, obwohl dieser nur vom Lagereigentümer (Sondereigentümer) genutzt wird? Wer muss für die Installation aufkommen? Die Zählerplätze in den vorhandenen Schränken sind belegt. Liebe Grüße Eigentümergemeinschaft Hohenstein 34
Hallo Frau Hakenberg, es gibt durchaus Anschaffungen im Gemeinschaftseigntum, die nur einem oder wenigen Eigentümern zu Gute kommen. Zum Beispiel eine neue Mauer, die einen Garten einfriedet. In Ihrem Fall wurde vermutlich beschlossen, dass das Lager nun auch einen Stromanschluss erhalten soll. In einem solchen Beschluss hätte man auch die Kostenverteilung (zu Lasten des Lager-Eigentümers) regeln können. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, ich hätte eine Frage. Bei meinen Eltern wurde vor ein paar Tagen in deren Eigentumswohnung eingebrochen und dabei die Wohnungstür so stark beschädigt, dass Zarge und Türblatt ersetzt werden müssen. Erschwerend kommt hinzu, dass meine Eltern keine Hausratsversicherung abgeschlossen haben, mittlerweile verstehen sie auch, dass es sehr dumm war. Nun meine Frage: Wer kommt jetzt für den Schaden an der Wohnungstür auf, meine Eltern oder die Verwaltung, da ja die Wohnungstür, zumindest die Außenseite, Gemeinschaftseigentum ist. Was ich noch vergessen habe, die Hauseinganstür dieses Wohnhauses fiel seit Wochen nicht mehr ins Schloss, das heißt dass man die Tür einfach aufschieben musste und war dann schon im Treppenhaus. So auch am Einbruchstag! Es waren zwar Monteure noch vor dem Einbruch da, die die Tür justieren sollten aber es anscheinend nicht geschafft haben. Mit freundlichen Grüßen Ostermann
Hallo Herr Ostermann, ein schwieriger Fall. Da eine Hausratversicherung den Schaden wohl bezahlt hätte (und damit Ihre Eltern indirekt über die monatlich Prämie), könnte man annehmen, dass Ihre Eltern den Schaden auch so aus eigener Tasche zahlen müssen. Aber ist würde Ihnen im Zweifel zu einer anwaltlichen Beratung raten. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Tag, meine Frau und ich haben eine Eigentumswohung gekauft. Im Zuge des Kaufes fand erst eine ordentliche Teilung des Objektes statt. Es wurde im unserem Bereich, 2.Og und Dachgeschoss einiges saniert. Unter anderem wurde das Dachgeschoss neu von innen gedämmt und verkleidet. Des weiteren mussten wir bei der Badsanierung sowohl im Bereich der Zwischendecke, sowie der Aussenwand tragende Balken ausgetauscht werden. Meine Frage: Sind die angefallenen Kosten der WEG, oder Kosten des Sondeeigentum? Vielen Dank für Ihre Antwort
Hallo Dietmar, die Dämmung des Daches und das Auswechseln von tragenden Balken klingt für mich beides sehr stark nach Gemeinschaftseigentum. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo, ich habe vor kurzem eine Eigentumswohnung im Souterrain erworben. Als ich jetzt die Wohnung sanieren wollte, habe ich mich darum bemüht bei meinem Versorger Strom anzumelden. Da der Zähler bereits vor einigen Jahren ausgebaut worden ist, muss ich einen neuen Zähler durch eine Fachelektrofirma beantragen lassen, die die Elektroanlage überprüfen muss. Jetzt hat die Elektrofirma festgestellt, dass kein Platz mehr im Zählerschrank im Keller ist, so dass ein neuer Zählerschrank und neue Leitungen angebracht werden müssen. Meine Frage ist nun, ob ich die Kosten des neuen Zählerschrankes und die Verlegung der neuen Leitungen zahlen muss (ca. 1300 Euro) oder die Gemeinschaft?? Schliesslich gab es mal einen freien Platz für den Zähler der besagten Wohnung, der jetzt für einen Zähler der Gemeinschaftsräume genutzt wird. Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus.
Hallo Herr Bach, die Frage kann ich Ihnen leider nicht beantworten. Für mein persönliches Empfinden klingt das eher nach Gemeinschaftseigentum. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, ich wohne in einer WEG mit 12 Parteien. 4 davon sind Außenwohnungen. Nun kommt einer der Eigentümer mit einem Angebot einer Firma, die u.a. Funk-Rauchmelder installiert, wartet und kontrolliert. Dieser Eigentümer konfrontierte uns nun mit der Tatsache, dass wir alle, ohne Ausnahme diese Funkrauchmelder installieren müssen, um nicht zu haften, falls bei einem der Eigentümer ein Brand entsteht. Wir müssten dieses Jahr noch diesen Vertrag zu den günstigeren Konditionen abschließen, da ab nächstes Jahr die Melder Pflicht seien und dann die Konditionen wegfallen. Die Parteien haben schon alle ihre eigenen Rauchmelder in ihren Wohnungen! Stimmt das, dass wir, als Eigentümer haften, falls es in einer der Wohnungen brennt? – unsere Wohnungen sind alle durch eine Feuerschutzwand getrennt. Fällt das wirklich unter Geimeinschaftseigentum? Mit freundlichen Grüßen S. Suchopar
Hallo Herr Suchopar, leider bin ich kein Versicherungsexperte und kann Ihnen daher nichts zu den einzelnen Haftungsrisiken sagen. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo 🙂 Ich habe eine Frage und hoffe, dass sie mir antworten. Wir leben in einem 2 Familienhaus. Es gibt jedoch 2 Eingangstüren für jede Partei. Jedoch hat die Wohnung A eine kleine Wohnung im Keller, welche nur durch das Treppenhaus der Wohnung B begehbar ist. Wohnung B hat im Keller einen Kellerraum. Treppenhaus nach oben zur Wohnung von B gehört B. Treppenhaus nach unten gehört A und B. B vermüllt das Treppenhaus nach unten und räumt nichts weg. Es sieht aus wie eine Abstellkammer. Was kann A gegen B tun? Liebste Grüße Lillian
Hallo, ich bin Eigentümer eines Hauses. Unser Haus ist an der Rückseite mit 2 weitern Häusern verbunden. Das heißt wir stehen quer zur Straße und die beiden hinteren Häuser stehen längst dazu. Wir haben eine gemeinsame Bodenplatte und das Dach. Die Häuser sind baulich mit Brandmauern von einander getrennt. In der Teilungserklärung sind auch alle Bemessungen bezüglich der Abgrenzungen von Grundstücken, Einfahrten, Terrassen und Gebäudeteilen als das jeweilige Sondereigentum definiert. Jetzt zu meinem Anliegen. Meine beiden Nachbarn möchten gern eine Photovoltaikanlage auf dem Dach anbringen lassen. Der eine Nachbar hat nur Nordseite. Das heißt er müsste einen Teil der Anlage auf „unserem Dach“ anbringen. Muss ich ihm dies gestatten, bzw. was ist wenn ich die Fläche zu einem späterem Zeitpunkt selbst benötige. Über eine kurze Rückinfo würde ich mich freuen. Mit freundlichem Gruß Kerstin
Ist eine nichttragende Zimmerdecke im Dachgeschoss eines Hauses Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Der über der Wohnung liegende Speicher ist nicht nutzbar, weil die Decke nichttragend ist. Vielen Dank für Ihre Antwort.
Hallo, wir wohnen in einer Reihenhausanlage mit 8 Häusern. Vier Häuser davon hängen an einer Sammelabwasserleitung die zum Hauptkanal führt. Im Bereich eine Hauses ist diese Sammelleitung abgesackt und es kommt periodisch zu Verstopfungen, welche dazu führen das an zwei Häusern sich die Abwässer nicht abführen lassen. Es wird hier in der WEG gestritten ob nun die Sammelleitung Gemeinschaftseigentum ist, da sie ja nur auf einem Grundstück abgesenkt ist. Die Kosten für die Anhebung der Leitung soll der bezahlen, auf dessen Grundstück (PKW Stellplätze) der Schaden entstanden ist. In der Teilungserklärung ist nur von Fassaden, Anlagen und Geb. bestandteilen die Rede, welche der gem. Nutzung dienen und wegen des Gesamtbildes nicht verändert werden dürfen.
Guten Tag, Ich habe eine kleine ETW mit separater Gasheizung die nicht am Kamin angeschlossen ist da sie einen eigenen Abgasauslass direkt nach draussen hat. Meine Frage: Muss ich mich trotzdem an den Kosten einer Kaminsanierung, die aufgrund neuer Heizungsanlagen in den andern Wohnungen erforderlich war beteiligen?
Guten Tag, wir haben eine Eigentumswohnung in einer WEG. Kürzlich ist unsere Therme ausgefallen. Es handelte sich dabei um eine Außenwandtherme. Alle anderen Eigentümer haben bereits Gasthermen, die über einen eigenen Schornsteinzug Luft an- und absaugen. Da keine Außenwandthermen mehr installiert werden, mussten wir also einen Schornsteinzug ausbrennen und versiegeln lassen, um das neue Gerät an die Außenluft anzuschließen. Müssen wir die Kosten für das Ausbrennen und Versiegeln des Schornsteins nun selber tragen, oder zahlt das die Gemeinschaft? Der Schornsteinfeger gab mir noch mit auf den Weg, dass die Versiegelung des Zuges ja auch eine Sanierung am Gemeinschaftseigentum darstellt. Freundliche Grüße, A.
Hallo, ich hätte eine Frage. Unsere WEG besteht aus drei Eigentümern. Mir gehört 43% von der Wohnfläche. Muss ich mich an Verkleidung von einem Schornstein beteiligen, wenn ich den gar nicht nütze? An den Schornstein ist Kaminofen von meinen Nachbarn angeschlossen, den er sich letztes Jahr eingebaut hat. Schriftliche benachrichtigung habe ich von ihm nicht bekommen. Vorher war der Schornstein nicht benützt, da unsere Gasthermen an einem anderem Schornstein angeschlossen sind. Von mir aus, könnte man den Schornstein abbauen und nicht mehr renovieren müssen. Muss ich mich an den Kosten für die Verkleidung beteiligen, weil der Nachbar ihn seit kürzen nützt obwohl ich den nicht benütze? Für eine Antwort würde ich mich sehr freuen Beate
Hallo Beate, es gibt leider immer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, die nicht von allen genutzt werden, aber deren Kosten von allen geraten werden müssen. Stellen Sie sich vor, Ihre Wohnung liegt im Vorderhaus und das Hinterhaus wird gestrichen. Auch hier muss sich das Vorderhaus i.d.R. an den Kosten beteiligen. Viele Grüße Dennis Hundt
Betr.: Genehmigung der baulichen Veränderung : Dachauslass zwecks Heizungsneuinstallation Nachtspeicher werden abgebaut. Im Zuge der Neuinstallation meiner Brennwert-Gasheizung im Dachbodenbereich Dachkämmerchen, ist aus technischen Gründen ein Dachauslass zu installieren. Der Dachauslass wird benötigt für das Abgasrohr, welche eine Schrägdachpfanne mit Abgasrohr beinhaltet. Sprich die alte Dachpfanne wird entfernt, und eine neue Dachpfanne mit Rohr wird eingesetzt. Schornsteinfeger und der Heizungsbauer werden die Baumassnahme durchführen. Die Brennwert-Therme wird auch wegen den Wartungsarbeiten Schornsteinfeger im allg. zugängl. Bereich hängend montiert Es kommen keine Kosten auf Sie zu. Ich bitte um Genehmigung der Eigentümer. Ein Eigentümer mit 2 WEG Einheiten ( einen WEG auf Namen der Frau, eine WEg auf Mann-Namen) stellt sich quer. 6 Parteienhaus. Welche Mehrheit brauche ich? Vier von sechs Stimmen habe ich. Bitte um Ihre fachliche Hilfe. Viele Grüsse und bleiben sie Gesund Sandor BERTA
Hallo Sandor, danke für Ihren Beitrag. Bitte lassen Sie sich zu dem Thema rechtlich beraten. In Form eines Kommentars kann ich Ihnen hier leider nicht helfen. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Morgen Herr Dennis Hundt, also haben Sie auch nichts in diesem Themenbereich gefunden. Austausch der Dachpfanne, die gegen eine andere Dachpfanne mit Abgasrohr. Sie waren mein Strohhalm. Vieled Dank Ihnen Gruss Sándor
Hallo Sandor, ich habe nicht recherchiert. Das Dach ist Gemeinschaftseigentum und baulichen Veränderungen müssen alle Eigentümer zustimmen. Ggf. kann man die Änderung beschließen und dann die Anfechtungsfrist abwarten. Besprechen Sie das am besten mit einem Anwalt. Viele Grüße Dennis Hundt
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Hallo,
wir haben seit 5 Jahren eine Eigentumwohnung und hätten gerne einen Kaminofen.
Wir haben den Schornsteinfeger gefragt un er hat gesagt es ist alles ok, wir können den
Kamin benutzen. Hier im Kamin liegt allerdings ein Kabel für den Fühler der Heinzung, das muss fachgerecht an anderer Stelle gelegt werden, ist . Unsere Verwaltung hat einen Umlaufbeschluss verfasst und dieser ist wohl an einer Person gescheitert. Jetzt habe ich mir noch einmal die Hausordnung vorgesucht und dort steht bei uns unter einem Punkt.
„Sollte ein Mieter einen Herd bzw. Ofen anschließen, ist der Mieter dazu verpflichtet den KaminRussrohr etc. ordnungsgemäß dichtzuuhalten und die Kosten für die Reinigung trägt ebenfalls der Nutzer. Dies ist uns natürlich klar, aber wozuu benötige ich dann die Genehmigung aller Eigentürmer, wenn die Hausordnung er hergibt. Sonst wird ja auch immer die Hausordnung vorgeschoben.!!
Vielen Dank im Voraus
Gruss
Christine
in Ihrem Fall geht es nicht um die Hausordnung, sondern vielmehr um das Gemeinschaftseigentum. Sie müssen Ihre Sondereigentum (Ofen) an das Gemeinschaftseigentum (Kamin) anschließen. Hier bei handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Daher brauchen Sie die Zustimmung aller (betroffenen Eigentümer). Alleine aus Gründen des Brandschutzes, dürften wohl alle Eigentümer betroffen sein.
Wenn also nicht alle Eigentümer zustimmen, wird der Einbau des Kaminofens scheitern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo,
wir haben eine Wohnung in einem 5 Parteienobjekt (Neubau) gekauft und möchten einen Kaminofen anschließen. Für jede Wohneinheit ist ein eigener Schornstein angelegt. In der Teilungserklärung steht, dass „Heizungsanlagen einschließlich Be- und Entlüftungseinrichtungen, soweit sie innerhalb der Raumeinheit liegen, sowie Klima-, Be- und Entlüftungsanlagen, die zwar ganz oder teilweise außerhalb der Raumeinheiten liegen, jedoch ausschließlich der Ver- oder Entsorgung einer einzelnen Einheit dienen, einschließlich aller Zu- und Ableitungen zwischen Geräten und Raumeinheiten“ zum Sondereigentum gehören.
Kann ich hieraus ableiten, dass der Kamin ohne Zustimmung der anderen Mieter angeschlossen werden kann?
Vielen Dank für Ihre Hilfe!
ich gehe stark davon aus, das Sie die Zustimmung der Gemeinschaft brauchen. Der Anschluss des Kaminofen an den Kamin / Schornstein ist nach dem Amtsgericht Hannover eine bauliche Veränderung (Amtsgericht Hannover 70 II 279/04). Bei baulichen Veränderungen müssen alle betroffenen Eigentümer zustimmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Wir haben vor 5 Jahren eine Eigentumswohnung mit Kamin gekauft. Der Kamin hat jetzt einen großen Riss, der überhaupt nicht gut aussieht. Ist das jetzt Sonder oder Gemeinschaftseigentum? In der TG ist natürlich nichts erwähnt.
der Kamin (Schornstein) ist Gemeinschaftseigentum. Der Kaminofen ist Sondereigentum.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr verehrter Herr Hundt! Ich habe keinen Kommentar, sondern eine Frage: Mit gehört 2/3 eines Hauses (60 Jahre alt), 1/3 einem Miteigentümer. In diesem Haus gibt es einen Kamin, der für einen Waschraum / Waschküche vorgesehen war. Diesen Waschraum gibt es nicht mehr. Mein Interesse ist, dass dieser Kamin entfernt wird – ich würde auch die Kosten dafür tragen. Kann so ein Kamin weiterhin Bestand des Gemeinschaftseigentums sein, obwohl nicht mehr gebraucht wird? Angenommen, Sie könnten mir diese Frage beantworten wäre ich Ihnen äußerst dankbar!
Mit freundlichen Grüßen Dr. Kurth
in meinen Augen bleibt der Kamin auf jeden Fall Gemeinschaftseigentum (was auch sonst?). Es ist meiner Meinung nach vollkommen egal, ob der Kamin aktuell genutzt wird oder nicht. Wollen Sie den Kamin entfernen, muss der andere Eigentümer wohl zustimmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
In einem Lager (Sondereigentum) in einem 11 Parteien-Haus gibt es bislang keine offizielle Stromversorgung. Ist der extra für diesen Stromzähler anzuschaffende und zu installierende Zählerschrank und die Zuleitungen zu der Lagereinheit Gemeinschaftseigentum, obwohl dieser nur vom Lagereigentümer (Sondereigentümer) genutzt wird? Wer muss für die Installation aufkommen? Die Zählerplätze in den vorhandenen Schränken sind belegt.
Liebe Grüße
Eigentümergemeinschaft Hohenstein 34
es gibt durchaus Anschaffungen im Gemeinschaftseigntum, die nur einem oder wenigen Eigentümern zu Gute kommen. Zum Beispiel eine neue Mauer, die einen Garten einfriedet. In Ihrem Fall wurde vermutlich beschlossen, dass das Lager nun auch einen Stromanschluss erhalten soll. In einem solchen Beschluss hätte man auch die Kostenverteilung (zu Lasten des Lager-Eigentümers) regeln können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich hätte eine Frage. Bei meinen Eltern wurde vor ein paar Tagen in deren Eigentumswohnung eingebrochen und dabei die Wohnungstür so stark beschädigt, dass Zarge und Türblatt ersetzt werden müssen. Erschwerend kommt hinzu, dass meine Eltern keine Hausratsversicherung abgeschlossen haben, mittlerweile verstehen sie auch, dass es sehr dumm war.
Nun meine Frage: Wer kommt jetzt für den Schaden an der Wohnungstür auf, meine Eltern oder die Verwaltung, da ja die Wohnungstür, zumindest die Außenseite, Gemeinschaftseigentum ist.
Was ich noch vergessen habe, die Hauseinganstür dieses Wohnhauses fiel seit Wochen nicht mehr ins Schloss, das heißt dass man die Tür einfach aufschieben musste und war dann schon im Treppenhaus. So auch am Einbruchstag!
Es waren zwar Monteure noch vor dem Einbruch da, die die Tür justieren sollten aber es anscheinend nicht geschafft haben.
Mit freundlichen Grüßen
Ostermann
ein schwieriger Fall. Da eine Hausratversicherung den Schaden wohl bezahlt hätte (und damit Ihre Eltern indirekt über die monatlich Prämie), könnte man annehmen, dass Ihre Eltern den Schaden auch so aus eigener Tasche zahlen müssen. Aber ist würde Ihnen im Zweifel zu einer anwaltlichen Beratung raten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
meine Frau und ich haben eine Eigentumswohung gekauft. Im Zuge des Kaufes fand erst eine ordentliche Teilung des Objektes statt.
Es wurde im unserem Bereich, 2.Og und Dachgeschoss einiges saniert. Unter anderem wurde das Dachgeschoss neu von innen gedämmt und verkleidet. Des weiteren mussten wir bei der Badsanierung sowohl im Bereich der Zwischendecke, sowie der Aussenwand tragende Balken ausgetauscht werden.
Meine Frage: Sind die angefallenen Kosten der WEG, oder Kosten des Sondeeigentum?
Vielen Dank für Ihre Antwort
die Dämmung des Daches und das Auswechseln von tragenden Balken klingt für mich beides sehr stark nach Gemeinschaftseigentum.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo,
ich habe vor kurzem eine Eigentumswohnung im Souterrain erworben. Als ich jetzt die Wohnung sanieren wollte, habe ich mich darum bemüht bei meinem Versorger Strom anzumelden. Da der Zähler bereits vor einigen Jahren ausgebaut worden ist, muss ich einen neuen Zähler durch eine Fachelektrofirma beantragen lassen, die die Elektroanlage überprüfen muss. Jetzt hat die Elektrofirma festgestellt, dass kein Platz mehr im Zählerschrank im Keller ist, so dass ein neuer Zählerschrank und neue Leitungen angebracht werden müssen.
Meine Frage ist nun, ob ich die Kosten des neuen Zählerschrankes und die Verlegung der neuen Leitungen zahlen muss (ca. 1300 Euro) oder die Gemeinschaft?? Schliesslich gab es mal einen freien Platz für den Zähler der besagten Wohnung, der jetzt für einen Zähler der Gemeinschaftsräume genutzt wird.
Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus.
die Frage kann ich Ihnen leider nicht beantworten. Für mein persönliches Empfinden klingt das eher nach Gemeinschaftseigentum.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich wohne in einer WEG mit 12 Parteien.
4 davon sind Außenwohnungen.
Nun kommt einer der Eigentümer mit einem Angebot einer Firma, die u.a. Funk-Rauchmelder installiert, wartet und kontrolliert.
Dieser Eigentümer konfrontierte uns nun mit der Tatsache, dass wir alle, ohne Ausnahme diese Funkrauchmelder installieren müssen, um nicht zu haften, falls bei einem der Eigentümer ein Brand entsteht.
Wir müssten dieses Jahr noch diesen Vertrag zu den günstigeren Konditionen abschließen, da ab nächstes Jahr die Melder Pflicht seien und dann die Konditionen wegfallen.
Die Parteien haben schon alle ihre eigenen Rauchmelder in ihren Wohnungen!
Stimmt das, dass wir, als Eigentümer haften, falls es in einer der Wohnungen brennt? – unsere Wohnungen sind alle durch eine Feuerschutzwand getrennt.
Fällt das wirklich unter Geimeinschaftseigentum?
Mit freundlichen Grüßen
S. Suchopar
leider bin ich kein Versicherungsexperte und kann Ihnen daher nichts zu den einzelnen Haftungsrisiken sagen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo 🙂
Ich habe eine Frage und hoffe, dass sie mir antworten. Wir leben in einem 2 Familienhaus. Es gibt jedoch 2 Eingangstüren für jede Partei. Jedoch hat die Wohnung A eine kleine Wohnung im Keller, welche nur durch das Treppenhaus der Wohnung B begehbar ist. Wohnung B hat im Keller einen Kellerraum. Treppenhaus nach oben zur Wohnung von B gehört B. Treppenhaus nach unten gehört A und B. B vermüllt das Treppenhaus nach unten und räumt nichts weg. Es sieht aus wie eine Abstellkammer. Was kann A gegen B tun?
Liebste Grüße
Lillian
Hallo,
ich bin Eigentümer eines Hauses. Unser Haus ist an der Rückseite mit 2 weitern Häusern verbunden. Das heißt wir stehen quer zur Straße und die beiden hinteren Häuser stehen längst dazu. Wir haben eine gemeinsame Bodenplatte und das Dach. Die Häuser sind baulich mit Brandmauern von einander getrennt. In der Teilungserklärung sind auch alle Bemessungen bezüglich der Abgrenzungen von Grundstücken, Einfahrten, Terrassen und Gebäudeteilen als das jeweilige Sondereigentum definiert.
Jetzt zu meinem Anliegen. Meine beiden Nachbarn möchten gern eine Photovoltaikanlage auf dem Dach anbringen lassen. Der eine Nachbar hat nur Nordseite. Das heißt er müsste einen Teil der Anlage auf „unserem Dach“ anbringen. Muss ich ihm dies gestatten, bzw. was ist wenn ich die Fläche zu einem späterem Zeitpunkt selbst benötige. Über eine kurze Rückinfo würde ich mich freuen.
Mit freundlichem Gruß
Kerstin
Ist eine nichttragende Zimmerdecke im Dachgeschoss eines Hauses Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Der über der Wohnung liegende Speicher ist nicht nutzbar,
weil die Decke nichttragend ist.
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Hallo,
wir wohnen in einer Reihenhausanlage mit 8 Häusern. Vier Häuser davon hängen an einer Sammelabwasserleitung die zum Hauptkanal führt. Im Bereich eine Hauses ist diese Sammelleitung abgesackt und es kommt periodisch zu Verstopfungen, welche dazu führen das an zwei Häusern sich die Abwässer nicht abführen lassen. Es wird hier in der WEG gestritten ob nun die Sammelleitung Gemeinschaftseigentum ist, da sie ja nur auf einem Grundstück abgesenkt ist. Die Kosten für die Anhebung der Leitung soll der bezahlen, auf dessen Grundstück (PKW Stellplätze) der Schaden entstanden ist. In der Teilungserklärung ist nur von Fassaden, Anlagen und Geb. bestandteilen die Rede,
welche der gem. Nutzung dienen und wegen des Gesamtbildes nicht verändert werden dürfen.
Guten Tag,
Ich habe eine kleine ETW mit separater Gasheizung die nicht am Kamin angeschlossen ist da sie einen eigenen Abgasauslass direkt nach draussen hat.
Meine Frage: Muss ich mich trotzdem an den Kosten einer Kaminsanierung, die aufgrund neuer Heizungsanlagen in den andern Wohnungen erforderlich war beteiligen?
Guten Tag, wir haben eine Eigentumswohnung in einer WEG. Kürzlich ist unsere Therme ausgefallen. Es handelte sich dabei um eine Außenwandtherme. Alle anderen Eigentümer haben bereits Gasthermen, die über einen eigenen Schornsteinzug Luft an- und absaugen. Da keine Außenwandthermen mehr installiert werden, mussten wir also einen Schornsteinzug ausbrennen und versiegeln lassen, um das neue Gerät an die Außenluft anzuschließen. Müssen wir die Kosten für das Ausbrennen und Versiegeln des Schornsteins nun selber tragen, oder zahlt das die Gemeinschaft? Der Schornsteinfeger gab mir noch mit auf den Weg, dass die Versiegelung des Zuges ja auch eine Sanierung am Gemeinschaftseigentum darstellt.
Freundliche Grüße, A.
Hallo, ich hätte eine Frage.
Unsere WEG besteht aus drei Eigentümern. Mir gehört 43% von der Wohnfläche.
Muss ich mich an Verkleidung von einem Schornstein beteiligen, wenn ich den gar nicht nütze?
An den Schornstein ist Kaminofen von meinen Nachbarn angeschlossen, den er sich letztes Jahr eingebaut hat. Schriftliche benachrichtigung habe ich von ihm nicht bekommen.
Vorher war der Schornstein nicht benützt, da unsere Gasthermen an einem anderem Schornstein angeschlossen sind. Von mir aus, könnte man den Schornstein abbauen und nicht mehr renovieren müssen. Muss ich mich an den Kosten für die Verkleidung beteiligen, weil der Nachbar ihn seit kürzen nützt obwohl ich den nicht benütze?
Für eine Antwort würde ich mich sehr freuen
Beate
es gibt leider immer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, die nicht von allen genutzt werden, aber deren Kosten von allen geraten werden müssen. Stellen Sie sich vor, Ihre Wohnung liegt im Vorderhaus und das Hinterhaus wird gestrichen. Auch hier muss sich das Vorderhaus i.d.R. an den Kosten beteiligen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Betr.:
Genehmigung der baulichen Veränderung : Dachauslass zwecks Heizungsneuinstallation
Nachtspeicher werden abgebaut.
Im Zuge der Neuinstallation meiner Brennwert-Gasheizung im Dachbodenbereich Dachkämmerchen, ist aus technischen Gründen ein Dachauslass zu installieren.
Der Dachauslass wird benötigt für das Abgasrohr, welche eine Schrägdachpfanne mit Abgasrohr beinhaltet.
Sprich die alte Dachpfanne wird entfernt, und eine neue Dachpfanne mit Rohr wird eingesetzt.
Schornsteinfeger und der Heizungsbauer werden die Baumassnahme durchführen.
Die Brennwert-Therme wird auch wegen den Wartungsarbeiten Schornsteinfeger im allg. zugängl. Bereich hängend montiert
Es kommen keine Kosten auf Sie zu.
Ich bitte um Genehmigung der Eigentümer.
Ein Eigentümer mit 2 WEG Einheiten ( einen WEG auf Namen der Frau, eine WEg auf Mann-Namen) stellt sich quer. 6 Parteienhaus.
Welche Mehrheit brauche ich? Vier von sechs Stimmen habe ich.
Bitte um Ihre fachliche Hilfe.
Viele Grüsse und bleiben sie Gesund
Sandor BERTA
danke für Ihren Beitrag. Bitte lassen Sie sich zu dem Thema rechtlich beraten. In Form eines Kommentars kann ich Ihnen hier leider nicht helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Morgen Herr Dennis Hundt,
also haben Sie auch nichts in diesem Themenbereich gefunden.
Austausch der Dachpfanne, die gegen eine andere Dachpfanne mit Abgasrohr.
Sie waren mein Strohhalm.
Vieled Dank Ihnen
Gruss Sándor
ich habe nicht recherchiert. Das Dach ist Gemeinschaftseigentum und baulichen Veränderungen müssen alle Eigentümer zustimmen. Ggf. kann man die Änderung beschließen und dann die Anfechtungsfrist abwarten. Besprechen Sie das am besten mit einem Anwalt.
Viele Grüße
Dennis Hundt