Sondernutzungsrechte gewähren einzelnen Wohnungseigentümern das exklusive Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein und ausschließlich zu nutzen und alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung dieses Sondereigentums auszuschließen. Es handelt sich um eine Gebrauchs- und Nutzungsregelung im Sinne des § 15 WEG. Auch das Recht, einen Garten oder eine Terrasse ausschließlich zu nutzen, ist ein typisches Sondernutzungsrecht. Wir zeigen hier, was es beim Sondernutzungsrecht an einem kompletten Garten oder an einer abgeteilten Gartenfläche zu beachten gibt und wo die Grenzer der Gemeinschaft und des Sondernutzungsrechts-Nehmers liegen.
Gärten sind regelmäßig nicht sondereigentumsfähig. Sie bilden keine Räume, bei denen eine klare Trennung zur Seite hin und in der Höhe möglich wäre (§ 3 II 1 WEG). An ihnen kann allenfalls ein Sondernutzungsrecht begründet werden. Insbesondere bestimmt § 1 V WEG zumindest indirekt, dass der Garten als Grundstücksfläche zwingend gemeinschaftliches Eigentum ist. Auch eine ebenerdige Terrasse, die aus einer plattierten Fläche ohne seitliche und obere Begrenzung besteht, kann als Grundstücksbestandteil und mangels Raumeigenschaft nicht Sondereigentum sein (OLGZ Köln 1982, 413). Ohne Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts steht der Garten sämtlichen Wohnungseigentümern gleichermaßen zum üblichen Gebrauch zur Verfügung (BayObLG DNotZ 72,613). Kein Wohnungseigentümer kann einen anderen Wohnungseigentümer daran hindern, den Garten zu nutzen. Auch der Wohnungseigentümer im Erdgeschoss hat insoweit keinerlei Vorrechte.
2. Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft bei Sondernutzungsrecht
Ein Garten oder eine Gartenfläche kann einem einzelnen Wohnungseigentümer im Wege eines Sondernutzungsrechts zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen werden. In der Praxis kommt dies häufig bei im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen, sowie bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften in Betracht. Vor allem kann der einer Terrasse im Erdgeschoss vorgelagerte Gartenanteil diesem Wohnungseigentümer zugewiesen werden. Ist ein Sondernutzungsrecht vereinbart, kann der sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung dieses Gartenanteils und des Gartens insgesamt ausschließen, obwohl der Garten als Grundstücksteil zwingend gemeinschaftliches Eigentum ist. Im Einzelfall kann ein sondernutzungsberechtigter Eigentümer verpflichtet sein, dem benachbarten Miteigentümer, der keinen äußeren Zugang zu seiner ebenfalls im Sondernutzungsrecht stehenden Gartenfläche hat, den Durchgang zu gewähren, um ihm die ordnungsgemäße Bewirtschaftung seiner Gartenfläche zu ermöglichen (OLG Stuttgart 8 W 555/00). Gleiches ist anzunehmen, wenn die anderen Miteigentümer auf ein Wegerecht zu einem rückwärtig gelegenen gemeinschaftlichen Kellereingang angewiesen sind (KG Berlin NJW-RR 90/333). Andere Miteigentümer dürfen den Zugang nicht durch Bepflanzungen erschweren (BayObLG 1b Z 42/88). Bei der gärtnerischen Umgestaltung einer hoch gewachsenen Randbepflanzung eines Grundstücks, muss der Sondernutzungsberechtigte berücksichtigen, dass der Schutz vor Sicht, Lärm, Geruch und Staub gewahrt bleibt und nur entsprechende Bäume oder Sträucher angepflanzt werden (OLG Hamburg 2 Wx 49/92).
3. Nutzungsumfang ist durch Auslegung zu ermitteln
Im Idealfall ist in der Nutzungsvereinbarung definiert, was der Berechtigte tun dar und zu unterlassen hat. In Zweifelsfällen ist der Nutzungsumfang durch Auslegung zu ermitteln. Dazu ist wiederum auf die Ortsüblichkeit oder die Verkehrsanschauung abzustellen. Ein Gartennutzungsrecht berechtigt, diese Fläche im üblichen Umfang einer gewöhnlichen Gartennutzung und Gartengestaltung zu nutzen. Die Verkehrsanschauung beinhaltet, dass der Berechtigte innerhalb eines gewissen Rahmens auch über die gärtnerische Gestaltung entscheiden kann. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Miteigentümer nicht sämtliche Verwaltungsbefugnisse aus der Hand geben wollen. Schließlich ist auch eine zur Sondernutzung überlassene Gartenfläche nach wie vor gemeinschaftliches Eigentum und behalte insoweit seine Bedeutung. Geht es beispielsweise um das Zurückschneiden einer gartenbegrenzenden Fichtenhecke, können die übrigen Eigentümer nicht von einer Mitentscheidungsbefugnis über die Häufigkeit des Zurückschneidens und der Höhe der Hecke ausgeschlossen werden (BayObLG 2 Z 48/84 für eine Reihenhaus-Sondereigentumsanlage).
4. Probleme der Nutzung in Einzelfällen
Im Idealfall ist die Pflege des Gartens oder der Gartenfläche als Auflage Bestandteil der Nutzungsvereinbarung.
a. Blumen, Sträucher, Gartenmöbel
Der Berechtigte kann auf seiner Fläche problemlos Blumenbeete anlegen, niedrig wachsende Sträucher pflanzen und Gartenmöbel aufstellen.
b. Spielgeräte
Geht es um Spielgeräte, kommt es auf deren Größe und die Größe des Gartens an. Eine kleine Schaukel, Rutsche oder Wippe in einem großen Garten ist eine übliche Gartennutzung, während in einem kleinen Garten eine große Schaukel- und Kletteranlage oder gar ein Großtrampolin den Charakter des Gartens derart verändern können, dass es sich um eine bauliche Veränderung handelt, der alle Eigentümer zustimmen müssten. Auch sofern ein Spielgerät einbetoniert werden muss, kann es sich um eine unzulässige bauliche Veränderung handeln. Die Errichtung eines zweisitzigen, zwei Meter hohen Schaukelgerüsts wurde nicht beanstandet (OLG Düsseldorf 3 Wx 261/89). Die Errichtung eines Sandkastens im Garten der Wohnungsanlage wurde jedoch als bauliche Maßnahme beanstandet (LG Paderborn 5 T 535/93).
c. Bäume
Inwieweit der Sondernutzungsberechtigte Bäume pflanzen darf, ist umstritten. Soweit Bäume das Gesamtbild der Wohnungsanlage verändern, bedarf ihre Anpflanzung regelmäßig der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Dies gilt auch, wenn es zur Verschmutzung von Balkonen und Regenrinnen durch Blätter und Nadeln kommt (BayObLG 2 Z 84/87). Beeinträchtigt die Bepflanzung einen anderen Miteigentümer, kann dieser verlangen, dass der Sondernutzungsberechtigte die Pflanzenteile zurückschneidet (OLG Köln 16 Wx 88/96: Rückschneiden einer am Haus gepflanzten, hochgewachsenen Schwarzkiefer). Die Anpflanzung einer Weißdornhecke an der Grenze der Gartenfläche beeinträchtigt die optische Erscheinung der Wohnanlage und stört den zu einer Gemeinschaftsfläche führenden Zugang unangemessen. Die Miteigentümer können deren Beseitigung verlangen (BayObLG 2Z BR 104/9).
d. Zaun
Auch die Abgrenzung der Gartenfläche durch einen Zaun ist nicht zulässig, soweit mit der damit verbundenen baulichen Veränderung der optische Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtigt wird (BayObLG WuM 1999, 188). Selbst eine sichtbare kniehohe Beeteinfassung wurde beanstandet, auch soweit sich das Mauerwerk durch seine Gestaltung in den Gesamtcharakter der Wohnanlage einfügte (KG Berlin 24 W 3851/93). Bezüglich einer Anlage mit parkartigem Gartengrundstück und zwei Einfamilienhäusern im Sondereigentum wurde die Zaunziehung nicht beanstandet (BayObLG 2 Z 110/86).
e. Gartenhaus, Gerätehaus
Die Aufstellung eines Geräte- oder Gartenhauses führt regelmäßig zu einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums und einer Störung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage. Allein das Recht zur Nutzung des Gartens beinhalte nicht das Recht zum Gebrauch einer Sache so wie ein Eigentümer berechtigt wäre (OLG Frankfurt 20 W 242/84). Das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche berechtigt nicht, einen überdachten und durch Glaswände seitlich abgeschlossenen Sitzplatz zu bauen, der den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtigt (BayObLG 2Z BR 38/92).
f. Pergola
Gleichermaßen wurde der Bau einer Pergola auf einer Gartenterrasse beanstandet, da es sich hierbei um eine nachteilige bauliche Veränderung handele (BayObLG WMR 90/89). In einer früheren Entscheidung hatte das gleiche Gericht dem Sondernutzungsberechtigten erlaubt, im Rahmen der „ortsüblichen Nutzung“ eine Pergola als offenes Rankgerüst für Schling- und Kletterpflanzen zu errichten (BayObLG 2Z BR 131/97).
Das Sondernutzungsrecht an einem Garten oder einen Gartenanteil kann von der Miteigentümergemeinschaft nicht beschlossen werden. Auch ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht. Zur Begründung von Sondernutzungsrechten ist immer die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer erforderlich. Wurde das Gebäude durch einen Bauträger errichtet, werden solche Sondernutzungsrechte oft bereits in der Teilungserklärung regelmäßig vorgesehen.
6. Nur die Grundbucheintragung bietet Rechtssicherheit
Wichtig ist, dass das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Nur dann muss auch ein späterer Erwerber einer benachbarten Wohnungseigentumseinheit das Sondernutzungsrecht gegen sich gelten lassen kann sich nicht auf eine Nutzung durch die Gemeinschaft berufen (dingliches Sondernutzungsrecht). Insoweit genügt es nicht, wenn ein Bauträger das Grundstück teilt und in der Teilungserklärung nur schuldrechtlich versichert, ein Sondernutzungsrecht einräumen zu wollen (OLG Hamburg MDR 1979, 58).
7. Zweckbestimmung bestimmt Inhalt des Sondernutzungsrechts
Das Sondernutzungsrecht darf allgemein nur im Rahmen seiner Zweckbestimmung ausgeübt werden. Im Idealfall ist in der Teilungserklärung genau definiert, was der Berechtigte darf und was er zu unterlassen hat. Mangels klarer Vereinbarung ist es dem Sondernutzungsberechtigten regelmäßig nicht erlaubt, im Garten oder auf der ihm zugewiesenen Gartenfläche beispielsweise Hausrat zu lagern, Autos zu reparieren oder einen Fischteich anzulegen. Grundsätzlich darf das Sondernutzungsrecht nur im Rahmen der Verkehrsüblichkeit genutzt werden. Der Inhaber muss Störungen anderer Eigentümer, mit denen diese üblicherweise nicht rechnen müssen, unterlassen. Das Nutzungsrecht allein beinhaltet nicht das Recht zum Gebrauch der Sache in der Art und Weise, wie ein Eigentümer damit verfahren könnte (BayObLG 2 Z 48/85).
8. Vorsicht: Keine bauliche Änderungen ohne Gestattung
Auch ist es bei Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts regelmäßig verwehrt, bauliche Änderungen (Anlegung eines Fischteichs, Schwimmbad, Freisitz) vorzunehmen. Bauliche Änderungen sind nur erlaubt, wenn diese in der Vereinbarung gestattet wurden oder wenn sie von den übrigen Wohnungseigentümer unbeanstandet bleiben (§ 22 I WEG). Wird ein Fenster durch eine Tür ersetzt und dadurch der Zugang in den Garten der Wohnanlage ermöglicht, kann die Baumaßnahme als bauliche Veränderung von den übrigen Wohnungseigentümer beanstandet werden (BayObLG 2Z BR 89/97). Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann jede eigenmächtige bauliche Veränderung des Gartens beanstanden und den Rückbau verlangen. Dann muss der Sondernutzungsberechtigte den ursprünglichen Zustand des Gartens wiederherstellen.
Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilieneigentümer. Mit meinem Portal Hausverwalter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Hausverwaltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.
107 Gedanken zu „Sondernutzungsrecht am Garten oder einer Gartenfläche“
Sehr geehrter Damen und Herren, 1989 habe ich eine kleine Wohnanlage mit 6 Wohnuhgen in eine Eigentümer-Gemeinschaft umgewidmet. Ich bin noch Eigentümer von 52% der Anteile. Nun gibt es Unstimmigkeiten bezüglich eines Gartens und der Fassade. Ein Eigentümer möchte im Sondereigentum einen Brunnen bohren, ich möchte einen bestehenden Balkon vergrößern und um 15qm mit einer vorgebauten Terrasse erweitern. Diese würde eine bestehende Terrasse im Sondereigentum im EG mit Garten aufstocken und exakt überbauen, so dass sich die Fassade angleichen und der Umgebung schöner anpassen würde. Diese Terrasse wurde 1999 im Rahmen einer massiven baulichen Veränderung mit ET-Beschluss erstellt. Jedoch wurde abweichenhausen vom Beschluss folgendes zusätzlich einfach gebaut. Ohne Beschluß sind folgende Veränderungen: – Überdachung – Brüstung aus Holz anstelle von Beton – Höhe der Brüstung verändert – HolzFarbe braun, statt betongrau Weiterhin hat betreffenden Eigentümer ohne ET-Beschluss ein Gemüsebeet ca 3qm über Kniescheibe angelegt, drei Bäume (2 m hoch) ca 1m von der Grundstücksgrenze gepflanzt. Ferner hat der Sondeigentumsinhaber das Terrassenfundament in einen Kellerraum ausgebaut, din Eingangstor nach außen versenkt 30 cm Grasnabe ausgegraben und betoniert. Desweiteren wurde vom Vor-Vor-Eigentümer 1999 ein einflügliges in eine zweiflügliges Fenster ausgetauscht. Dieses wurde vom neuen Eigentümer abermals in eine zweiflügliges Fenstern ausgetauscht. Der Wohnungs-Sicherungskasten (Gemeinschaftseigentum, da es eine Funktionseinheit mit der Hauptsicherung im Dachgeschoss darstellt) wurde in EigenRegie ausgetauscht. Auch das alles Eigentümerbeschluss. Er hat mit ET-Beschluss eine Tragewand entfernt, die nicht ins Grundbuch eingetragen wurde. Die Teilungserklärung hat keine Besonderheiten und war Standart. Wir konnten nun mehr über zwei Jahre keinen Konsens erzielen und deshalb habe ich folgende Fragen: Nunmehr hat der Sondernutzungsinhaber den ablehnenden ET-Beschluss über den Brunnen angefochten. Hat er Erfolgsaussichten? Ich als Mehrheitseigentümer möchte die oben genannte bauliche Änderung mit einfacher Mehrheit komplett rückbauen lassen. Kann ich das? Falls nicht alle, Welche? Kann ich mit einfacher Mehrheit den RückBau aller oder einzelner Maßnahmen verlangen Mit freundlichen Grüßen Josef Voag
Hallo Josef, danke für Ihre Beitrag. Sie merken selbst, dass Ihr Sachverhalt sehr komplex ist. Ich kann Ihnen nur empfehlen die rechtlichen Möglichkeiten nach Einsicht aller Unterlagen und der Gegenseiten vor Ort rechtlich prüfen zu lassen. Viele Grüße Dennis Hundt
Meine Frau und ich wohnen seit ca. 2 Jahren in einer WEG in einer Erdgeschosswohnung mit Sondernutzungsrechte an einem Garten mit angrenzender Hecke. Die Hecke grenzt unseren Garten und die jeweils fest zu den Wohnungen gehörenden Parkplätze voneinander ab. Die Pflege der Parkplätze ist in der Teilungserklärung beschrieben und den Eigentümer/Mietern zugeschrieben. Die Hecke wird von einer von der Verwaltung beauftragten Firma gepflegt. Wer ist für das Pflegen der Heckenrabatte auf der Seite zu den Parkplätzen zuständig ? Bisher gibt es keine eindeutige Regelung.
Sehr geehrte Damen und Herren, ich finde Ihre SEite sehr gut und interessant, hätte aber dennoch eine Frage. Wenn in der Teilungserklärung – Gemeinschaftsordnung steht: „Für die Instandhaltung und Imstandsetzung des Sondereigentums und der einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Grundstücksteile kommen die jeweiligen Eigentümer bzw. Nutzungsberechtigten alleine auf. Dies gilt auch, soweit es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.“ Heißt das, das der Nutzungsberechtige bei einem Sondernutzungsrecht für den gesamten Garten auch für die Pflege einer Hecke zuständig ist? Die Hecke grenzt an einem öffentlichen Gehsteig. Dazwischen war ein Zaun, der inzwischen verrottet ist. Wer ist dafür zuständig, den Bewuchs zu enfernen, der unter der Hecke heraus jetzt auf den Geweg wächst? Der Nutzungsberechtigte oder die gesamte WEG? mit feundlichen Grüßen Birgit
Hallo Birgit, in meinen Augen hat die Pflege des Gartens nichts mit der Instandhaltung (von z.B. einem Zaun) zu tun. Lassen Sie die Vereinbarung im Zweifel rechtlich prüfen. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Frau Wolff, ich habe ein ähnliches Problem. Nach 20 Jahren telte mir die Hausverwaltung mit, dass ich für die Pflege der Hecke auf meinem Sondernutzungsrecht verantwoltlich bin. In der Stuttgarter Zeitung vom 4./5. März 2017 habe ich in dem Teil Immobilien unter „Recht“ folgenden Satz gelesen: „Die Eigentümergemeinschaft trägt darüber hinausgehende Kosten, etwa für das fällen kranker Bäume,das regelmäßige Beschneiden hoher Hechen oder den sogenannten Kronenschnitt von Bäumen.“ Heute hebe ich ein Schreiben eines Rechtswataltes uber die Hausverwaltung bekommen indem ich erneut zum schneiden der Hecke aufgefordert werde. Wie Endete Ihr Fall? Mit freundlichen Grüßen Helmut
Sehr geehrte Damen und Herren, vielen Dank für diese sehr guten Informationen rund um die Immobilie. Ich hätte eine Frage bezüglich der Auslegung „alleiniges Sondernutzungsrecht an dem gesamten Gartengelände“. Also diese Formulierung steht bei der Erdgeschoßwohnung dabei. Es gibt direkt an der EG-Terrasse einen hinteren Garten. Dieser ist dann nochmal seitlich abgegrenzt zum seitlichen und vorderen Bereich des Hauses auf dem sich Rasen befindet. Gehört dieser seitliche und vordere Bereich mit zu dem alleinigen Sondernutzungsrecht? Ich habe nämlich schon mal gehört, dass sich das alleinige Sondernutzungsrecht nur auf eine bestimmte Fläche bezieht die genau deklariert sein muß. Im Grundbuchamt ist lediglich eingetragen „für das gesamte Gartengelände“. Uns geht es darum inwieweit wir hier an den Kosten beteiligt werden und ob wir hier Mitspracherecht haben. Der Besitzer der EG-Wohnung kümmert sich um den gesamten Bereich. Mit freundlichen Grüßen Christine
Die gleiche Frage interessiert mich auch , da ein Mitglied unsere WEG in seinem Garten ohne die Miteigentümer zu kontaktieren einen Brunnen bohren lassen hat .
Hallo, ich habe eine etwas komplizierte Frage. ich wohne in einer kleinen Reihenhaus WEG ( 3 Häuser, alle abgeschlossen und vollständig autark bezogen auf Heizung etc. Mein mittlerer Nachbar hat vor einiger Zeit einen Sichtschutzzaun zum Nachbarn erstellt, da die beiden einen handfesten Konflikt miteinander hatten. Es gibt keinen Beschluss oder Zustimmung zu diesem Zaun, obwohl eine kleine Sichtschutzwand zwischen den Grundstücken von vornherein vorgesehen war. Nun hat der gleiche Nachbar offensichtlich uns auf dem kieker und bombardiert uns mit Einschreiben und Forderungen jeglicher Art. Ich würde jetzt gerne ebenfalls einen Sichtschutzzaun erstellen, kann ich davon ausgehen dass ich, bedingt durch den vorhandenen Sichtschutzzaun zum anderen Nachbarn und bedingt durch die ohnehin erstellten Sichtschutzzäune beim Bau der Häuser ich ebenfalls einen Sichtschutzzaun erstellen darf ?
Hallo Lars, nur weil ein Nachbar „unrechtmäßig“ handelt, heisst das wohl kaum, dass das Unrecht jetzt allen Eigentümern zusteht. Prüfen Sie die Teilungserklärung – in der Regel ist ein Zaun über eine bestimmte Höhe eine bauliche Veränderung der alle Eigentümer zustimmen müssten. Auf der anderen Seite: Wo kein Kläger, da kein Richter. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo und Danke für die schnelle Antwort, Meine Teilungserklärung sagt dass ich auf meinem Sondernutzungsrecht eigentlich alles machen darf was meinen Nachbarn nicht auf Dauer unzumutbar beeinträchtigt. Dies ist soweit ich weiß juristisch ziemlich klar beschrieben und mein Nachbar müsste einen Nachweis bringen dass er auf Dauer unzumutbar beeinträchtigt wäre, oder wie wäre da ihre Auslegung der Formulierung ?
Ich wiederhole hier noch einmal meine Anfrage. meine Teilungserklärung sagt dass ich eigentlich alles machen darf was meinen Nachbarn nicht auf Dauer unzumutbar benachteiligt, klingt für mich so als ob ich weitestgehend freie Hand habe um z.B. einen Sichtschutzzaun aufzustellen oder sogar eine Terrassenüberdachung zu bauen.
Hallo Lars, ich kann Sie leider nur bitten, Ihren Einzelfall mit einem Anwalt Ihrer Wahl zu besprechen. Tut mir Leid, dass ich hier nicht mehr für Sie tun kann. Viele Grüße Dennis Hundt
Ich habe eine Eigentumswohnung im Sommer 2019 gekauft. Im Juni 2020 hat der Bauträger eine Änderung zum notariellen Vertrag über ein Sondernutzungsrecht für die Eigentümer im Erdgeschoss von Gemeinschaftseigentum mit Eintragung im Grundbuch geschickt. Wir Eigentümer wurden nicht gefragt. Die Mehrheit hat dazu geschwiegen. Ich sehe mich in meinen Rechten verletzt. Ich habe noch einen Sicherheitseibehalt. Ich bin nicht bereit diesen zu bezahlen und möchte ihn wegen dem nicht rechtlichen späteren Nutzungsrecht nach meinem Kauf als Entschädigung behalten.
Hallo Ich habe einen Garten mit SNR, Mehrfamilienhaus. Auf der Teilungserklärung steht: die Nutzung der Gartenfläche darf nur als Ziergarten erfolgen. Darf ich im Garten grillen? In der Hausordung ist nicht geregelt. Vielen Dank!
Hallo, ich möchte eine Wohnung im EG erwerben. Vom Wohnzimmer aus geht es in einen Garten. Diesen darf nur ich benutzen, ist lt Sondernutzungsrecht so geregelt. Ich erwerbe ihn nicht mit. Am Haus befindet sich eine Terrasse aus Holz. Sie ist überdacht, indem in der Fassade Holzbalken verschraubt wurden. Die Terrasse kann aber jederzeit abgebaut werden. Darf sie zur Wohnfläche angerechnet werden? Vielen Dank Silke
Sehr geehrter Herr Hundt, die WEG möchte in einem Teil des Vorgartens für den ich das Sondernutzungsrecht habe, weil er direkt vor meinem Balkon liegt, 5 Mülltonnen hinstellen. Weil dies als praktischer empfunden wird als der jetzige jetzigen Standort. Ich teile diese Meinung nicht. Ich möchte, dass die Mülltonnen am jetzigen Platz bleiben. Ich will mich aber nicht querstellen und wäre eventuell bereit, für eine Anlage mit versenkbaren und also nicht sichtbaren Mülltonnen (Mülltonnen-Lift), den Platz zur Verfügung zu stellen. Ist es üblich dies kostenfrei zu tun oder kann ich eine Art Nutzungsgebühr von der WEG bekommen?
Hallo Patrizia, denken Sie daran, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen oder vermieten wollen. Das ist m.E. eine klare Wertminderung für die Sie einen Ausgleich verhandeln sollten. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo super Beitrag, ich habe mal zu einem Sondernutzungsrecht eine Frage. Wir haben eine Wohnung gekauft wo in der Teilungserklärung klar geregelt ist, was zu unserem Garten gehört. Direkt unter dem Schlafzimmer Fenster in unserem Garten befindet sich ein Wasserhahn. In keiner Teilungserklärung steht das die Nachbarin diesen Nutzen darf. Sie und die Verwalterin sind aber der Meinung dazu gibt es ein Beschluss und wir müssen damit Leben das die Nachbarin jeden Tag an unseren Fenster steht und Wasser holt. Diesen Beschluss kann uns allerdings niemand vorlegen. Müssen wir das so hinnehmen?
Hallo Nadine, schauen Sie in die Beschlusssammlung. Dieses Vorgehen gleicht einer Änderungen der Teilungserklärung – dem müssten alle Eigentümer zustimmen. Viele Grüße Dennis Hundt
Ich habe eine Frage: Und zwar Wohnen wir in einem 3 Parteien Haus. Alles Eigentumswohnungen. Wir wohnen ganz oben. Der Untere Eigentümer hat Sondernutzungsrecht für den Garten. Wir würden gerne an unserem Balkonbalken (der sowieso schon in den Garten ragt) eine Katzenleiter anbringen. Es würde weder eine Bauliche Veränderung oder sonstiges stattfinden. Wir nehmen keine Bohrungen vor und auch würde die Katzenleiter nicht in den Garten ragen. Dazu kommt noch das auf unsere Seite der Garten weder genutzt noch gepflegt ist sondern eher zugemüllt mit sämtlichem Hausrat. Wir müssten für 1-2 Stunden in den Garten um die Leiter zu befestigen. Jetzt haben wir den Eigentümer mit dem Sondernutzungrecht uns den Zutritt für 1-2 Stunden gewährt. Er hat uns den Zutritt verweigert. Darf er das??
Hallo Herr Hundt, ich finde die Seite fachlich sehr gut aufgebaut und konnte schon einiges entnehmen. Aber dennoch eine Frage: Wir wohnen im EG eines 12-Parteien-Hauses und habe das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche (ca. 330 qm), welche an die Wohnung angrenzt und sich auf der Rückseite des Gebäudes befindet, angrenzend nur an die Nachbargrundstücke und deren Gärten, also kein öffentlicher Weg… Schon mit Fertigstellung vor 27 Jahren hatte der Garten eine Terrasse unmittelbar am Haus, das wurde auch so beibehalten. Jetzt haben wir statt eines großen Sonnenschirmes einen Pavillon (Metallgestell und weiße Plane) mit 3 x 4 Meter Grundfläche und 2,55 m Höhe aufgestellt (das Gestell wurde nicht im Boden verankert oder verschraubt). Die Nutzerin der Wohnung über uns ist der Meinung, dass dadurch ihre Lebensqualität sowie ihr Blickfeld eingeschränkt ist und darüber hinaus der Pavillon in Ihren Wohnbereich hineinragen würde (haben wir nachgemessen, ist nicht so, der First ist unterhalb ihrer Wohnung), weiterhin wäre das eine unzulässige bauliche Veränderung. Das es keine bauliche Veränderung ist, ist uns klar, zumal Sonnenschirm und auch kleinere Pavillons in der Vergangenheit akzeptiert wurden, was auf eine gewisse Dauerhaftigkeit der Nutzung eines „mobilen Daches“ und eines daraus erwachsenden Gewohnheitsrechts hindeuten könnte. Durch tägliche Anrufe und Bombardements mit Briefen hat Sie schon den Verwalter „auf Ihre Seite“ gezogen, der uns jetzt aufforderte, den Pavillon abzubauen. Können wir den Pavillon ohne Bedenken stehen lassen?
Hallo Gert, danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider nicht mit Ja oder Nein antworten, da ich die Situation vor Ort nicht einschätzen kann und solche Fälle im Zweifel vor Gericht abgewogen werden. Ich kann Ihnen Standpunkt verstehen, aber auch den der Nachbar (z.B. wo wäre die Grenze bei der Größe oder der Anzahl der Pavillons?). Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, ich bin Mieter einer Wohnung im 2.Stock. Im Erdgeschoss befindet sich ein Gemeinschaftsgarten, für den mein Vermieter ein Sondernutzungsrecht mit Anspruch auf alleinige Nutzung hat. Nun möchte er die Gartenpflegekosten als Nebenkosten auf mich umlegen. Ist dies rechtens bzw. unter welchen Umständen ist dies möglich? Vielen Dank
Habe eine ETW mit Sondernutzungsrecht für das angenzende Grundstück im Grundbuch eingetragen. Neben meinem Grundstück ist ebenfalls ein Sondernutzungsrecht für meinen Nachbarn eingetragen. Ich möchte gerne wissen, wo hier der Grenzverlauf zwichen den Grundstücken verläuft. Mir wurde einmal gesagt das die Mitte meiner Wohnungsmauer zum Nachbarn als Messgrenze gilt. Ist das richtig ?
Guten Tag, ich habe folgende Problematik. Mein Mann und ich haben vor 6,5 Jahren eine ETW gekauft mit Sondernutzungsrecht des umlaufenden Grundstücks. Dieses Grundstück wird durch einen Gemeinschaftsweg geteilt. Dieser dient uns um in unsere Wohnung und Grundstück zu kommen und den zwei weiteren Parteien in den Keller. Auf der einen Seite liegt unser Eingang sowie Terrasse, auf der anderen Seite ist eine Art Vorplatz. Dieser ist mit Pflastersteinen bestückt und hat ansonsten keine besondere Aufgabe, nur das es sich um unser Grundstück handelt. Vor diesem Grundstück befindet sich unser Carport, da wir im Besitz von 2 PKW’s sind, stellen wir uns mit beiden ins Carport. Da dieses nicht lang genug ist, fahren wir mit einem PKW weiter nach vorne auf den Vorplatz. (Carport samt Fläche ist in unserem Grundbuch eingetragen). Nun besteht das Problem, dass sich eine Partei durch das halbe Auto auf unserem Grundstück gestört fühlt. Hinzukommt, dass wir seit Mai 2016 dort ebenfalls einen kleinen Anhänger stehen haben, der bisher keinen Anstoß zur Beschwerde gegeben hat. Nun aber auch entfernt werden soll. Kann dieser ET das verlangen? Immerhin nehmen wir ihnen nichts weg und es kostet sie auch kein Geld und es wird nichts um- oder abgebaut. Viele Grüße Petra Chale
Hallo Petra, wenn Sie mit Ihren PKW gemeinschaftliche Fläche blockieren und das nicht gewünscht / erlaubt ist, dann können Sie das Auto m.E. dort nicht abstellen. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo, uns wurde von einem Bauträger vor mehr als 10 Jahren eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit einer Nutzungs des hinterm Haus liegenden Garten-/Rasen-Grundstücks u.a. zum Wäschetrockenen, Spielplatzbenutzung etc. verkauft. Für dieses Garten-Grundstück haben wir auch jährlich die Instandhaltung/Rasenpflege etc. bezahlt. Nun möchte der Bauträger diese Grundstück bebauen – wir füllen uns getäuscht – zum einen tolles Exposé mit Gartennutzung – Wohnqualität sinkt, zum anderen verliert die eigenen Wohnung an Wert etc. Was kann man dagegen tun? Mit freundlichen Grüssen A. Veternik
Hallo Andreas, wenn das Grundstück bzw. das Nutzungsrecht nicht Ihnen gehört / zusteht, dann kann der Eigentümer natürlich entscheiden, was dort passieren soll. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Tag zusammen, wir wohnen in einem 2 Parteienfamilienhaus mit Grundstück in dem OG, welches wir letztes Jahr käuflich erworben haben. Die Gartenfläche bzw. fast das gesamte restl. Grundstück unten ist als Sondernutzungsrecht der unteren Wohnpartei im EG zugeordnet. Die Gartenbegrenzung zur öffentlichen Straße auf der einen Seite ist mit einem Zaun bzw. zu einem öffentlichen Weg auf der anderen Seite mit einer Hecke gegeben. Wer ist für das Schneiden der Hecke zum öffentlichen Weg und wer ist für die Reinigung und Pflege des Zauns zur öffentlichen Straße verantwortlich? Die Hecke und der Zaun stehen auf dem Sondernutzungsgrundstück der unteren Partei. Eine Regelung in der Teilungserklärung oder ähnliches ist nicht vorhanden. Vielen Dank und freundliche Grüße Swen Gälisch
Schönen guten Abend, wir wohnen seit Februar in einer 2 Zimmer EG Wohnung mit 6 Bodentiefen Fenstertüren in den Garten. Zu unserer Wohnung gehört noch eine Terasse vor dem Schlafzimmer. Davor liegt ein Gartenstreifen von gut 4 x 12m. Das Problem hierbei: Unser Nachbar hat dafür das Sondernutzungsrecht. Anfangs dachten wir uns nichts schlimmes dabei. Mittlerweile ist es aber so, dass wir uns ständig beobachtet vorkommen, weil der Nachbar ständig den Garten pflegt, 2m vor dem Fenster…. Wir können nirgends hin…nur noch ins Badezimmer, welches keine Fenster besitzt. Was könne wir tun? 🙁 Viele Grüße Marcello De Luca
Hallo Marcello, danke für Ihren Kommentar. Ich kann Ihnen hier leider nur schreiben, dass die diese Situation vor dem Erwerb besser hätten prüfen sollen. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, wir ( 2 Familien) beabsichtigen ein 2 Familienhaus zu kaufen. Deses Haus soll dann „geteilt“ werden in 2 ETW. Da die Wohnungen fast gleichgroß sind und auch 2 Garagen vorhanden sind, haben wir uns eine Teilung 50/50 vorgestellt. Die untere Wohnung soll die Nutzung des Gartens ( und auch damit verbundene Pflege ect.) bekommen. Sondernutzungsrecht? Wie sieht das dann mit der Kostenverteilung aus? Danke im Voraus MfG Petra Clieves
Hallo Petra, wenn Sie eine Wohnung ein Sondernutzungsrecht einräumen, dann sollte auch festgelegt werden, das diese Einheit für die Pflege / Instandhaltung der Fläche verantwortlich ist. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, wir haben eine Erdgeschosswohnung in einem 8 Parteienhaus. Der Garten ist nur durch eine Tiefgarage erreichbar, wo 3 weitere Eigentümer einen Stellplatz und somit auch einen Drücker für das elektrische Garagentor haben. Das Haus steht seit über 30 Jahren und wir seit je von den unteren Wohnungen (2 Wohneinheiten) alleine in Abstimmung gepflegt und genutzt. Eine neue Eigentümerin will jetzt Zugang zum Garten. Hierzu habe ich zwei Fragen: -Zugang zum südlichen Teil des Gartens ist nur möglich, wenn man über das im Grundbuch verankerte Sondernutzungsrecht an der Terrassenfläche der einen Wohnung geht. Muss der Eigentümer dieser Wohnung ein Wegerecht einräumen? -In der Teilungserklärung ist den unteren Wohnungen ein bestimmte Quadratmeterzahl an Terrasse und Gartennutzung eingeräumt worden. Diese Fläche ist aber nicht irgendwo eingezeichnet auf einem Gartenplan. Die Terrassenfläche von einer Wohnung ist um ca. 3 qm ebenfalls seit über 20 Jahren erweitert, da der Eigentümer den Garten immer frei gestalten durfte. Jetzt soll dies durch Neuberechnung der 1000stel seiner Wohnung hinzugerechnet werden. Ist dies statthaft? Ggf. sogar rückwirkend? In der Rechtsprechung gibt es hier viele verschiedenste Aussagen, aber keine, die eine zufriedenstellende Auskunft bietet. Danke im Voraus für ein Antwort VG Andreas
Hallo Andreas, danke für Ihren Beitrag. Wenn Sie sich dazu bereits in die Rechtsprechung eingelesen haben, dann sind Sie hier vermutlich besser informiert als ich. Tut mir Leid, dass ich Ihnen hier nicht helfen kann. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Abend, ich habe dieses Forum gefunden und würde mich über einen Tipp freuen. Wir haben eine Erdgeschosswohnung in einem 6 Parteienhaus reserviert. Derzeit prüfen wir Finanzierung und Teilungserklärung. Wir hätten einen Teil des Gemeinschaftsgartens als alleiniges Sondernutzungsrecht für uns und es ist vorgesehen, dass von unserem Balkon (Küche) eine Treppe in den „eigenen Gartenteil“ gebaut wird. Ich bestehe eigentlich darauf, dass „unser Abschnitt „ mit einem kleinen Zaun abgesichert wird, da wir gerade den „eigenen“ Garten nutzen wollen und unsere kinder draußen spielen lassen ohne Angst zu haben, dass sie ausbüchsen. Wir haben das Gefühl, dsss am Anfang alles zugesprochen wurde und jetzt eher in den Hintergrund gerückt wird, damit wir unterschreiben. Wie können wir uns rechtlich und schriftlich absichern , dass wir einen Zaun errichten dürfen? Viele Grüße Anna
Sehr geehrte Herr Hundt, ich bin 9 Jahre Mieter in einer Wohneigentumsgesellschaft bestehend aus 8 Mietparteien mit verschiedenen Eigentümern in Berlin. Der Hinterhof ist in mehreren Gartenflächen mit einer jeweiligen Größe von ca. 50m2 aufgeteilt. Eine frisch aus Celle zugezogene Neumieterin errichte plötzlich am letzten Freitag an meinem neuen und sehr teuren Gartenzaun, den ich ortsüblich mit einer Höhe von 1,25 m angepasst habe, einen bis zu 1,94m hohen Sichtschutzzaun direkt an meinem Zaun. Dieser Sichtschutzzaun ist zudem krumm, schief und mit zu kurzen Pfosten vernagelt worden. Dieser Zaun verschandelt den Gesamtanblick so sehr, dass sich alle anderen Mitbewohner ebenfalls gestört fühlen durch diesen Sichtschutzzaun. Wir sind eine seit Jahren sehr gut funktionierende und eingeschworene Nachbarschaft, die oft und gerne im Sommer gemeinsam grillen oder sich unterhalten. Nun wohnt hier seit dem 29.12.2017 eine Koreanerin hier und stört diesen bisherigen gemeinsamen Seelenfrieden durch ihren Zaun. Meine Vermieterin ist etwas älter und zudem völlig ratlos. In der Teilungserklärung vom 26.09.1996 steht nichts geregelt und auch nicht im Sondernutzungsrecht. Fakt ist, niemand hat bisher solch einen hohen Zaun bei uns und auch nicht im dazugehörigen Nachbarhaus, selbst die errichteten Mülltonnenecken die baugleich mit dem Zaun der Neumieterin sind, wurden beim Erbau flach gehalten. Es treten nun folgende Probleme auf: dieser neue, hässliche, schiefe und 1,94m hohe Sichtschutzzaun klaut mir und meinen teuren Ziersträuchern jeden Tag 3 Stunden Vormittagssonne und es befinden sich nun auch 2 Zäune an einer Grenze statt wie üblich nur 1 Zaun. Die Versuche durch uns jahrelang hier wohnenden Bewohner mit der Koreanerin friedlich zu reden diesen Zaun bitte wieder zu entfernen, sind alle gescheitert. Ihre Antwort lautet: sie möchte ihre Privatsphäre. Was kann man in diesem Fall tun?? Ist dieser wacklige, krumm und schief erbaute Sichtschutzzaun der zudem in seiner Höhe von 1,94m aus allem heraussticht erlaubt? Der Abstand zu meinem flachen Zaun beträgt gerade mal 10 bis 20 cm, daher krumm und schief. Wer hält den Zwischenraum sauber durch Wildbewuchs?? Darf sie den Sichtschutzzaun stehen lassen??? Mit freundlichen Grüßen Swen Trostmann
Hallo Swen, als Mieter haben Sie hier keine Handhabe. Die Eigentümergemeinschaft muss dem jeweiligen Eigentümer zum Rückbau auffordern und dieser muss das Verlangen an die Mieterin weitertragen. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, vielen Dank für Ihre schnelle Antwort, sie hilft mir sehr weiter. Dennoch behalte ich mir notfalls vor, den Weg zum Mieterschutzbund zu gehen, sollte die Eigentümergemeinschaft wieder versuchen alles im Sande verlaufen zu lassen und nichts tun. Die Rechtslage scheint ja nun eindeutig zu sein, dank Ihnen Herr Hundt. Mit freundlichsten Grüßen Swen Trostmann
Hallo Swen, danke für Ihre Rückmeldung. Die Lage ist leider nicht eindeutig. Wenn die Eigentümer mit hohen Sichtschutzzäunen einverstanden sind, dann spricht hier grundsätzlich nichts dagegen. Viele Grüße Dennis Hundt
Habe eine Frage zu meinem Sondernutzungsrecht Gartenfläche laut Teilungserklärung.. Falls mein Nachbar sich einen Hund zulegt, bin ich dann berechtigt, auf eigene Kosten einen Zaun anzubringen. Vielen herzlichen Dank für Ihre Antwort
Sehr geehrter Herr Hundt wir sind Miteigentümer einer Eigentümergemeinschaft. Für einen großen Teil der Gartenflächen, des Gemeinschaftseigentums sind ausschließliche Sondernutzungsrechte erteilt worden. Auflage in der Teilungserklärung: das die der jeweilige sondernutzungsberechtige Eigentümer auch die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen habe. Lt Teilungsplan ist sehr sorgfältig durch farbliche Kennzeichnung unterschieden worden, welche Mauern z.B dem Sondernutzungsbereich unterliegen und welche nicht. Beispielsweise ist eine Mauer zur Strassenfront explizit keine sondernutzungsberechtigte Fläche, ebenfalls ist eine hintere Stützmauer zwischen den sondernutzungsberechtigten Flächen zweier Miteigentümer keine sondernutzungsberechtige Fläche. Darf man davon ausgehen, wenn Mauern dann innerhalb farbig schraffierter Flächen einem Sondernutzungsrecht zugeordnet sind, der jeweilige Berechtigte auch die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung dieser zu tragen hat? Danke für Ihre Rückmeldung Herzlichst Jürgen Jaschko
Sehr geehrter Herr Hundt, herzlichen Dank für diese sehr informative Seite! Trotz intensiven Suchens hat sich für mich eine Fragestellung noch nicht vollständig gelöst. In unserer WEG existieren Sondernnutzungsrechte an Vordergärten durch die Eigentümer im EG. Um die Vorgärten sind Zäune gezogen – durch wen ist nicht mehr klar, ggf. bereits bei Errichtung des Gebäudes, ggf. aber auch durch die EG-Eigentümer vor vielen Jahren auf eigene Kosten. Im Laufe der Jahre hat sich die Parkplatzsituation in der Strasse drastisch verschlechtert, weshalb die Hofeinfahrt regelmässig durch Falschparker, die zu weit in die Einfahrt hineinparken, behindert wird. Neben bereits angebrachten Parkwinkeln durch die Stadt, die leider keine Entlastung brachte, möchte die Mehrheit (nach Abstimmungsrecht der WEG gem. Teilungserklärung), dass nun zusätzlich Parkverbotschilder mit einem deutlichen Text u.a. an diesen Zaun, der das Sondernutzungsrecht umzäunt, angebracht werden. Der Eigentümer des EG möchte dies nicht. Nun die drei Fragen: 1) Ist eine (einfache) Mehrheitsentscheidung in einer gewöhnlichen Eigentümerversammlung ausreichend, um die Anbindung eines solchen Schildes durchzusetzen. 2) Wer bestimmt den Text eines solchen Parkverbotschildes – ebenfalls die (einfache) Mehrheitsentscheidung der WEG? 3) Wie wäre das Stimmrecht in diesem Fall konkret auszulegen – einfache oder 3/4Mehrheit?: Unserer Teilungserklärung sieht das Stimmrecht nach Wohnungseinheiten vor. Insgesamt gibt es 7 Wohnungseinheiten. 4 davon hält ein Eigentümer inne, der die Parkverbotsschilder auch unterstützt und konkrete Vorstellungen zum Text hat, und hätte damit die einfache Mehrheit. Ein weiterer Eigentümer hält 2 Wohneinheiten und ein dritter Eigentümer hält 1 Wohneinheit. Eine einfache Mehrheit wäre also u.U. gegeben, wenn der erste Eigentümer bereits positiv votiert. Eine 3/4 Mehrheit dürfte nur in der Konstellation 1. und 2. Eigentümer möglich sein. In der vorgenannten Auseinandersetzung stehen jedoch der 1. und 3. Eigentümer, also 5/7 der Stimmrechte auf einer Seite ggü. dem Sondereigentumsberechtigten Nr. 2. In unserer Teilungserklärung ist folgendes festgehalten:“Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (also Veränderungen und Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG) können in einer Wohnungseigentümerversammlung mit einer Mehrheit von 3/4 aller Eigentuunseinheiten beschlossen werden, sofern dadurch nicht Rechte einzelner Eigentümer über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Herzlichen Dank vorab!
Hallo Herr Lange, danke für Ihren Beirat. Eigentlich ein gutes Beispiel, zu welchen Banalitäten sich Eigentümer nicht einigen können. Ich kann Ihnen hier leider keine Lösung anbieten. Richten Sie Ihre Fragen am besten zur Recherche an Ihre Hausverwaltung. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Tag, ich wohne in einem mehr Parteien-Haus. Die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen wurden berechtigt, die an das Sondereigentum angrenzende Gartenfläche unter Ausschluss der übrigen Sondereigentümer als Garten zu nutzen( Sondernutzungsrecht gemäß § 15 WEG) Die in § 16 Abs 2 WEG genannten Lasten und Kosten sin insoweit jeweils allein von dem jeweiligen Sondernutzungsberchtigten zu tragen. Der Abschluss des Grundstücks umfasst einen Abhang zu einem Weg und besteht aus einer ca. 3 – 4 m hohen Baumbepflanzung, die schon vor Erteilung des Sondernutzungsrechtes bestand.Hierdurch besteht Sichtschutz zum angrenzenden Weg und Lärmschutz zu einer sehr lauten Verkehrsstraße. Kann der jeweilige Sondernutzungsberechtigte ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer diese Bäume in der Höhe, Rückschnitt der Baumkronen, zurückschneiden oder noch weiter zurückschneiden oder fällen? Wer trägt die Kosten dieses Rückschnittes Grüße Eva-Maria
Hallo, Ich beabsichtige in meinem Garten mit Sondernutzungsrecht einen Obstbaum zu Pflanzen und ein Oberirdischen Pool aufzustellen. Kann ich das machen ohne Zustimmung der anderen Eigentümer…
Hallo, wohne in einen 10 Parteien Haus und ein Eigentümer möchte nun das der Garten für alle nutzbar ist um hier Gemüsebeete anzulegen. Nun meine Frage bei der Eigentümerversammlung was für ein Beschluss ist hierfür notwendig und muss diese Sondernutzung in das Grundbuch eingetragen werden. Danke vor ab für die schnelle Antwort Gruß Klaus
Hallo Klaus, wenn der Garten keiner Wohnung per Sondernutzungsrecht zugeordnet ist, dann ist dieser ohnehin von allen Eigentümern nutzbar. Wie ist im Moment die Lage? Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt Ich habe eine Eigentumswohnung und die dazugehörigen Gärten sind durch Sondernutzungsrecht den jeweiligen Wohnungen zugeordnet und müssen auch lt.Teilungserklärung als Garten genutzt werden jetzt baut ein Eigentümer diesen Garten als Stellplätze um und hat den boden abgetragen und will Pflastern. Lt Teilungserklärung kann man durch 2/3-Mehrheit Beschlüsse fassen, wenn also die Mehrheit dafür ist kann er das dann einfach machen? mfg.m.Reiter
Hallo, bin Eigentümmer einer Wohnung mit einem Stellplatz.Diese Parkplätze wurden nie fertig gestellt worden vom Bauherr welcher auch Eigentümmer von vier Wohnungen sowie auch Verwalter ist.Doch ein schlechter Verwalter weil der nur seine Mieteinnahmen sieht.Rücklagen wurden nicht gebildet.In Absprache mit Ihm habe ich mit eigenem Geld den Eingang Pflastern lassen und dieses Geld von den monatlichen Nebenkosten beglichen.Für die Stellplätze sollten wir auch so handeln.So habe ich nicht nur meinen Stellplatz pflastern lassen sondern noch die restlichen Fünf.Jetzt werden die restlichen Wohnungen zwangsverwaltet und kommen zur Versteigerrung. Frage: Bin ich jetzt der Große Verlierer ? Wer kann mir da einen Rat geben ? Grüße
Hallo, kann ein aus dem Jahr 2002 notariell festgelegtes und bestätigtes alleiniges Sondernutzungsrecht einer festgelegten Gartenfläche an der Terrasse unserer Wohnung durch die anderen Miteigentümer unseres Mehrfamilienhauses gekündigt werden? Dienstbarkeiten auf diese Fläche sind unseres Wissens nach nicht eingetragen.
Hallo Herr Hundt, wir wollen ein Reihenmittelhaus erwerben. Die Reihenhäuser sind voneinander völlig selbständige Bauwerke. Jeder Eigentümer hat das ausschließliche Nutzungsrecht. Alledigns hätten wir im Garten nur eine Sondernutzungsfläche. Nun ist unsere Frage, ob es bei dieser Konstellation irgendwelche Vorschriften zu beachten gibt, und inwieweit dies den Preis der Immobilie senkt.
Hallo Jessica, lesen Sie sich in die Teilungserklärung und in die Gemeinschaftsordnung ein, dort finden Sie mögliche Einschränkungen. Diese Konstellation führt id.R. zu einem Preisabschlag gegenüber eines real geteilten Grundstücks. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, wir haben eine Eigentumswohnung im EG in einem 3 Parteien Haus erworben. In der Teilungserklärung ist uns der EG Wohnung das alleinige Sondernutzungsrecht am Garten eingetragen. Nun stört auf einmal den Eigentümer der Wohnung DG unsere Gartenmöbel, Grill usw. die im Garten stehen. Er verlangt, dass diese weg geräumt werden sollen und die Sträucher regelmäßig von uns zu stutzen wären. Unsere Mieter die wir beim Kauf der Wohnung übernommen haben, wohnen schon seit 8 Jahren in dieser Wohnung und pflegen diesen auch regelmäßig (Rasen mähen usw.). Sie haben natürlich Gartenmöbel im Garten stehen. Nun zu meiner Frage: Inwieweit haben die anderen Eigentümer ein Mitspracherecht auf die Gestaltung des Gartens und können diese Verlangen die Gartenmöbel zu entfernen? Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort Viele Grüße Martina B.
Hallo Martina, es spricht nichts gegen die normale Gartennutzung mit Möbel und (meinetwegen) auch Grillen, sofern niemand von Rauch etc. belästigt wird. Die Pflege ist Ihnen vermutlich mit dem Sondernutzungsrecht übertragen worden. Aber auch hier, kann kein Nachbar besondere Ansprüche, über die normale Gartenpflege hinaus, stellen. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo zusammen, seit 25 Jahren wohne ich in einer Wohnanlage und seit mehr als 6 Jahren, steht eine Hecke vor meiner Terasse. Jetzt erhalte ich ein Schreiben, das ich die Hecke entfernen muss uns das nach 6 Jahren. Kann der Hausverwalter das verlangen? Ich weiß nicht mal wer die Hecke bepflanzt hat. Muss der Hausverwalter für einen neuen Sichtschutz sorgen? Vielen Dank für die Hilfe.
Ich habe mit dem Bürgermeister telefoniert, der meinte folgendes: ich habe eine Thuja Hecke gepflanzt was nicht optimal ist. Sie ist auch viel zu hoch und ich habe mir vor meine Terasse eine Art Wand aufgebaut. Der Bürgermeister hatte vor 15 Jahren sein ok gegeben das man was pflanzen kann und jetzt auf einmal muss es entfernt werden. Verjährt das nicht? Ich bin Mieter in einer Wohnanlage
Hallo Thomas, für derartige Veränderungen am Garten und vor allem der Hausansicht benötigen Sie die Zustimmung des Vermieters. Recherchieren Sie nach baulicher Veränderung (insbesondere wenn es eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist). Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, ich wohne in einer WEG. Die ebenerdigen Wohnungen haben einen Garten mit „Sondernutzungsrecht“, vom Notar bestätigt. In einem dieser Gärten/Terrasse bestand ein Ameisenbefall. Die Hausverwaltung hat einen Schädlingsbekämpfer beauftragt die Ameisen zu entfernen. Die Kosten wurden der Gemeinschaft anteilig berechnet. Die notarielle Urkunde besagt folgendes: § 3 Sondernutzungsrechte: An den von Sondernutzungsrechten betroffenen Flächen haben die Sondernutzungsberechtigten das alleinige Nutzungsrecht und die alleinige Unterhaltungspflicht. Sind die Kosten von der WEG oder vom Sondernutzungsberechtigten zu zahlen ? Im Voraus besten Dank für Ihre Rückantwort. Mit freundlichen Grüßen Ute Frey
Hallo Herr Hundt, ich habe letztes Jahr eine ETW in einer WEG (3 Parteien) gekauft. Die Partei, die im EG wohnt, hat einen Balkon, von dem sie mittels einer kleinen Treppe (die von der WEG vor meinem Einzug genehmigt wurde), in den Hof gelangt. Vor dieser Treppe befindet sich also der Hof (Gemeinschaftseigentum). Dort haben sie direkt an der Treppe eine Sitzmöbelgarnitur aufgestellt und behaupteten auf meine Frage hin, dass ihnen das Stück auf dem die Möbel stehen, gehört. In der Teilungserklärung steht dazu nichts und auf meine Bitte, mir doch dieses Schriftsück vorzulegen, kam bisher auch nichts… Gäbe es sonst noch eine Möglichkeit, außer es in der Teilungserklärung zu finden, oder kann man davon ausgehen, dass es nur „heiße Luft“ ist? Viele Grüße Kerstin Koch
Hallo, ich besitze eine Eigentumswohnung im EG mit Gartenanteil als Sondernutzungsrecht an mich ausgewiesen. Wir haben jetzt als Abgrenzung / Sichtschutz eine Thujahecke gepflanzt. Die Grünfläche, auf der sich die Thujas befinden, befindet sich teils auf der Bodenplatte mit darunterliegender Sammelgarage oder der Erde. Vom Bauherr kam jetzt eine Meldung das jegliche Gewährleistung an der Bodenplatte zur Garage erlischt weil nicht sicher ist das die Thujas ordnungsgemäß gepflanzt wurden. Falls die Bodenplatte durch die Wurzeln Risse bekommt und undicht wird. Ich denke das Thujas überall bepflanzt werden da es sich um Flachwurzler handelt. Kann mir evtl. jemand weiterhelfen? Danke
Hallo Herr Hundt, sehr informativer Chat, danke dafür! Ich habe folgende Frage Wir 67 Eigentümer haben vergangenes Jahr unsere Wohnungen vom Bauträger übernommen. An der Rampe der Garagenausfahrt liegt rechts ein Garten mit Sondernutzungsrecht eines Eigentümers, rechts davon Gärten weiterer Wohnungen. Die Gärten sind mit einem lichten Metallgitter-Zaun von 120cm Höhe eingefasst. Gartenseitig hat der Bauträger eine Kirschlorbeer-Hecke von ebenfalls ca. 120 cm Höhe gepflanzt, nicht aber am Grundstück neben der Garagenausfahrt jeweils ca. 3 bzw. 5 Meter von der Ecke ausgehend. Die Eigentümer der Wohnung neben der Garage haben die Hecke anschließend ergänzt und geschlossen. Durch die zusätzliche Hecke wird die Sicht bei Ausfahrt aus der Garage auf den hinter dem Zaun liegenden Gehweg so eingeschränkt, dass auf dem Gehweg laufende oder radelnde kleine Kinder kaum rechtzeitig erkannt werden können. Die Teilungserklärung sagt dazu: „Der Teilende Eigentümer sowie die künftigen Wohnungs- bzw. Teileigentümern sind jeweils berechtigt – auch wenn durch diese Maßnahmen Gemeinschaftseigentum tangiert wird, […] sein Wohnungseigentumsrecht nebst Sondernutzungsrecht nach seinen Wünschen um- und auszubauen, und zwar auch dann, wenn dadurch in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen wird, sofern die übrigen Wohnungseigentümer hierdurch nicht unzumutbar auf Dauer benachteiligt werden.“ Ich fühle mich unzumutbar beeinträchtigt, andere (vermutlich die Mehrheit der) Eigentümer ebenfalls. Der heckepflanzende Eigentümer beruft sich auf ein übliches Risiko bei Grundstücksausfahrten, das die anderen Eigentümer nicht unzumutbar beeinträchtigt. Meine Frage: Wo liegt hier aus Ihrer Sicht die Grenze der Zumutbarkeit?
Hallo Thomas, von außen kann ich die Lage leider nicht einschätzen. Sie wissen und schreiben ja selbst, dass es gewisse Gleitzonen gibt. Ich würde das Thema zuerst auf der nächsten Eigentümerversammlung diskutieren. Vielleicht gibt es auch andere Lösung, z.B. einen Spiegel. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Tag, wir besitzen eine vermietete Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit gesamt 5 Wohnungen. Uns wurde ein Sondernutzungsrecht ohne Grundbucheintrag für einen Gartenanteil zugesprochen. In diesem Jahr haben wir mit der Genehmigung alle Eigentümer ein Gartenhaus zum Zweck der Unterstellung von 2 Elektrorädern für unsere Mieter errichtet. Die beruflichen Umstände der Mieter haben sich in sofern geändert, dass sie ihre E-Bikes nun nicht mehr dort unterstellen möchten. Das Häuschen wird nun zum Abstellen anderer Gegenstände genutzt. (Sommerreifen) Das ist aber von außen nicht erkennbar, niemand wird dadurch beeinträchtigt. Dürfen die anderen Eigentümer nun verlangen, dass die Mieter das Häuschen nur für das Abstellen von Rädern nutzen dürfen, nicht aber für andere Gegenstände? Danke für Ihre Antwort Freundliche Grüße Andreas Renner
Hallo Andreas, grundsätzlich würde ich sagen, ein Gartenhaus ist flexibel einsetzbar und so kann es auch genutzt werden. Allerdings scheinen Sie sich per Beschluss an eine sehr eng gefasste Nutzung gebunden zu haben und sind daran m.E. auch gegenüber der Gemeinschaft gebunden. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Abend, ich habe eine EG-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus (6 Einheiten) mit Sondernutzungsrecht für den Garten gekauft. Bei der Erstbesichtigung wurde mir gesagt, dass eine Einzäunung kein Problem sei. Die Einzäunung war mir wichtig, weil meine Tochter mit meiner Enkeltochter (2,5 Jahre alt) einziehen wird. Nun wurde mir gesagt, dass alle Eigentümer dieser baulichen Veränderung zustimmen müssen… Gibt es die Möglichkeit mit ‚Sicherheit für Kleinkinder‘ dieses ganze zu umgehen? Eigentlich stimmen fast alle einer Einzäunung zu, aber zwei übertreiben das Ganze, wollen genau wissen, an welcher Stelle der Zaun welche Höhe hat, und von wo bis wo…. Viele Grüße Diana Alf
Hallo Diana, natürlich müssen Sie genauestens darlegen, wo und in welcher Höhe der Zaun entstehen soll. Das Neue WEG-Recht hilft Ihnen bei der Abstimmung zur baulichen Veränderung: https://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/weg-reform-2020/ Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Tag Herr Hundt, in der Teilungserklärung (von 1982) , die wir bei dem Kauf unserer Eigentumswohnung 2003 erhalten haben, steht geschrieben, dass jeder Eigentümer berechtigt ist, sich zum Nachbarn hin durch Ziehen eines Zaunes oder einer Hecke abzugrenzen. Hinsichtlich dieser Abgrenzung sollen die Bestimmungen gelten, wie sie für die Grenzziehung vermessener Grundstücke öffentlich- und nachbarrechtlich gelten. Wir leben in HH und planen wegen unseres Hundes einen Zaun. Wie hoch darf der sein und müssen wir eine Tür einbauen? Die Nachbarin kann ihren Gartenanteil durch ihre Terrasse erreichen. Beste Grüße, Birgit Fröhlich
Hallo Birgit, danke für Ihren Beitrag. Ich kenne leider nicht die Gegebenheiten vor Ort und auch nicht die Regelungen in Hamburg. Vielleicht erkundigen Sie sich beim Bauamt. Viele Grüße Dennis Hundt
Seit 1987 besteht unsere Wohnanlage. Jetzt ist ein neuer nachbar in das Reihenhaus nebenan eingezogen und will von der Gemeinschaft ein gartengrundstück mieten. Bisher war hier ein Verbindungsweg zwischen den Häusern. Den gäbe es dann nicht mehr, und man müsste erheblich weitere Wege laufen. Ist das zulässig? Was tun?
Sie schreiben oben: „Ein Garten oder eine Gartenfläche kann einem einzelnen Wohnungseigentümer im Wege eines Sondernutzungsrechts zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen werden“. Kann statt „einem einzelnen“ das Sondernutzungsrecht auch 2 von insgesamt 4 Wohnungseigentümern (mit Zustimmung aller) zugesprochen und dauerhaft im Grundbuch eingetragen werden, so dass das Sondernutzungsrecht auch bei Verkauf einer Wohnung bestand hat?
das ist m.E. nicht sinnvoll. Die Fläche sollte geteilt werden und so je ein Sondernutzungsrecht verknüpft werden. Ob die Teilung des Nutzungsrechts möglich ist, sollten Sie mit einem Notar besprechen.
wir wohnen in einer WEG wo die einzelnen „Wohnung“ wie Reihenhäuser aufgestellt sind. D.h. auf der Vorderseite hat jede Wohneinheit vom Innenhof einen separaten Eingang in die jeweilige Einheit.
Wir haben leider das Problem, dass vom Notar im Rahmen einer Nachtragsurkunde für die jeweiligen Eingangsbereiche nachträglich Sondernutzungsrechte zugewiesen wurde.
Wir sind sehr unglücklich darüber da diese Bereiche gleichzeitig auch Verkehrswege sind.
Insbesondere sind wir davon stark betroffen, da der Zugang zu unserem Haus teilweise über den Sondernutzungsbereich unseren direkten Nachbarn erfolgt (unser Haus liegt verwinkelt am Ende der Reihe).
Jetzt hat dieser Nachbar rechteckige Pflanzenkübel entlang der Grenze zwischen seinem und unserem Sondernutzungsbereich aufgestellt.
Durch diese Pflanzenkübel ist der Zugang zu unserem Haus eingeengt. Wir haben lediglich einen ca. 1,3 Meter breiten Korridor (der zudem um die Ecke führt) um unseren Eingangsbereich zu erreichen.
Leider ist diese oben erwähnte Nachtragsurkunde von 2013, so dass wir das nicht mehr anfechten können.
Meine einzige Hoffnung sind zwei Paragraphen in der Teilungserklärung: 1. Zäune dürfen zur Begrenzung der Sondernutzungsbereiche nicht errichtet. 2. Im Rahmen der Zweckbestimmung nach $1 ZIffer 1 der GO kann jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum ungehindert nutzen, soweit nicht das Gesetzt oder Rechte Dritter entgegenstehen.
Die rechteckigen Pflanzenkübel (insgesamt 3) ergeben zusammen eine Länge von 2,5m (und 40cm) und haben ein gemeinsames Rankgitter was ca .1,70 hoch ist.
Sehen Sie irgendwelche Chancen das zumindest einer der drei Pflanzenkübel entfernt wird, so dass wir bequem den Zugang zu unserem Haus erreichen können?
danke für Ihren Beitrag. Es kommt sicher immer auf den Einzelfall an. Im Zweifel werden Sie die beiden Punkte der Teilungserklärung zu Ihren Gunsten auslegen. Versuchen Sie es im Einvernehmen mit Hilfe des Verwalters. Sie sollten eine friedliche Lösung finden.
Hallo! Wir haben ein Haus gekauft, welches ehemals durch einen Anbau vergrößert wurde. Um es auf die beiden Kinder der ehemaligen Eigentümer aufzuteilen, wurde beide Häuser nach WEG geteilt. Für unsere Hälfte wurden 4/10 Miteigentumsanteil festgelegt. Es wurde das ausschließliche Nutzungsrecht für den Altbau samt Garage sowie das Sondernutzungsrecht für die eingezeichnete Grundstücksfläche festgelegt. Genauso für die 6/10 des anderen Sondereigentümers. Wir haben aber festgestellt, daß die im Plan eingezeichnete und durch einen Zaun abgetrennte Grundstücksfläche nur ca 3/10 beträgt. Wir würden das fehlende Zehntel gerne nutzen, da sich unser Garten dann um ungefähr 90qm vergrößern würde. Haben wir da eine Chance? Was müsste man man dann bei der Grundsteuer Berechnung angeben? 4/10 oder 3/10? Viele Grüße Susann!
Guten Morgen, ich bin zufällig auf diese Seite gestoßen und hoffe dass Sie mir weiterhelfen können. Wenn in einer Teilungserklärung steht, dass für die Terrasse und Garten ( und zusätzlich noch Garage) ein Sondernutzungsrecht besteht, schliesst es auch den Vorgarten bzw die Grünflächen um das Haus herum mit ein? Die Eigentümer der am Garten angrenzenden EG Wohnung verstehen unter dem Begriff „Garten“ auch den Vorgarten etc.
Die Teilungserklärung sieht in unserem Fall (5 Eigentumswohnungen in einem Haus in Berlin) die Sondernutzung des Gartens ausschließlich durch den Eigentümer des Ergeschosses vor. Das Grundstück ist ca. 1000 Quadratmeter groß, die Sondernutzungsflächge ca. 200 Quadratmeter. Die Miteigentumsanteile betragen ansonsten, da die Wohneungen identisch groß sind, jeweils 20%.
Meine Frage: Muss der Eigentünmer des Ergeschosses als Miteigentumsanteil am Grundstück 20% von 1000 Quadratmetern (also 200) oder aber 20% von (1000-200) Quadratmetern + 200 (für die allein genutzte Fläche), also 360 Quadratmeter angeben? Gibt es hierfür eine gesetzlich Regelung, die man nachlesen kann?
Muss aus Gründen der Privatsphäre ein Abstand zwischen den Fenstern der Nachbarwohnung und dem angrenzenden Sondernutzungsrecht an dem gleichen Grundstück eingehalten werden?
Guten Morgen und vielen Dank für die interessante und übersichtliche Zusammenfassung. Auch ich möchte mich mit einer Frage an Sie wenden: Für das Pflanzen von Bäumen bzw. Sträuchern gelten Abstandsfestlegungen zu GRUNDSTÜCKSgrenzen, z. B. zum Nachbargrundstück (= (Sonder)Eigentum). Gelten diese Abstände auch zu Grenzen von SONDERNUTZUNGSRECHTEN (= Aufteilung von Gemeinschaftseigentum)? Beide Grenzen sind zwar definiert, aber gibt es hier unterschiedliche Bewertungen?
Kann die Familie mit 4 Kindern einer WEG (bei mir im Haus) praktisch ständig den ganzen Garten für sich mit Tisch, Bänken, grossem Trampolin und Spielzeug stets für sich im Sommer alleine benutzen, da die anderen Leute der WEG berufstätig sind und den Garten auch deshalb nicht gut nutzen können (am Wochende tun sie dann auch nicht, wohl weil auch kaum mehr Platz). Diese Familie tut es so selbstverständlich, wohl weil sie noch niemand angesprochen hat, sie meinen wohl mit Kinder (nur ein 2jähriges ist noch klein, die anderen im Teenageralter) dürfe man das oder weil sich vielleicht niemand getraut, sie deshhalb anzusprechen? Es ist schliesslich bekannt, dass der Garten kein Sondereigentum ist!
das ein Garten im Gemeinschaftseigentum unterschiedlich intensiv von den Miteigentümern genutzt wird, ist grundsätzlich normal. Ob allerdings der Aufbau eines Trampolins und eigener Gartenmöbel gestattet ist, sollten Sie innerhalb der Gemeinschaft besprechen.
Beim Erwerb einer Parterrewohnung mit Gartenanteil(eingetragenes Sondernutzungsrecht) steht in der Baubeschreibung, die Gartenflächen werden zu den öffentlichen Flächen und angrenzenden Sondernutzungsflächen mit einem Gitterzaun Höhe 80cm abgeteilt. Da zwei Seiten nicht an einen Nachbarn mit Sondernutzung angrenzen, möchte ich wegen der Optik auf den Zaun zu den öffentlichen Flächen verzichten.In der Anlage 2 Gemeinschaftordnung steht auch.“Im übrigen dürfen die Grundflächen auch durch Bepflanzung sowie ortsübliche abgegrenzt werden. (nicht MÜSSEN) Nun möchten mich Miteigentümer ,welche ihren Zaun gebaut und paradoxer Weise gleich Hainbuchenhecken davor gepflanzt haben, zwingen,den Zaun zu bauen,obwohl sie nicht mal Nachbarn sind. Den Zaun habe ich doch bezahlt und für die Instandhaltung müsste ich doch bestimmt selbst aufkommen. Ist der Zaun trotzdem Gemeinschafteigentum und kann man darauf bestehen ? Mit freundlichem Gruß
danke für Ihren Beitrag. Ich kann die Ausführungen hier leider nicht rechtlich bewerten und würde eine individuelle Einschätzung auch einen Anwalt empfehlen. Auf der anderen Seite könnten Sie auch abwarten, was die anderen Eigentümer nun unternehmen werden. Holen Sie im Zweifel die Hausverwaltung mit ins Boot und bitten Sie um Klärung.
Wir sind WEG mit 8 Mitgliedern. Selbsverwaltung. Unser Verwalter hat rings um den Gemeinschaftsgarten einen Zaun gebaut, so daß nur er und der andere WEG Mitglied, der genauso im EG wohnt den Garten nutzen können. Was kann man tun?
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mein Name ist Dennis Hundt. Ich bin der Betreiber des Portals Hausverwalter-Vermittlung.de und habe dieses im März 2009 in Berlin gegründet.
Als Immobilienkaufmann weiß ich, wie schwer es ist, eine gute Hausverwaltung für sein Eigentum zu finden. Deshalb wollte ich an der Lösung dieses Problems mitwirken.
Ich bin stolz und dankbar, dass in den vergangenen 15 Jahren bereits über 36.700 Immobilieneigentümer mein Portal bei der Suche nach einer Hausverwaltung genutzt haben.
Für Eigentümer ist das Portal kostenlos. Denn mit jeder Anfrage unterstütze ich auf der anderen Seite Hausverwaltungen bei der Auftragsgewinnung. Die Verwaltungen vergüten mich für meine Arbeit am Portal. Derzeit arbeite ich mit mehreren Hunderten Hausverwaltungen in Deutschland zusammen.
PS: Im Blog des Portals berichte ich regelmäßig über verschiedene Immobilienthemen – für Eigentümer, Hausverwalter und Mieter.
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Sehr geehrter Damen und Herren,
1989 habe ich eine kleine Wohnanlage mit 6 Wohnuhgen in eine Eigentümer-Gemeinschaft umgewidmet. Ich bin noch Eigentümer von 52% der Anteile. Nun gibt es Unstimmigkeiten bezüglich eines Gartens und der Fassade. Ein Eigentümer möchte im Sondereigentum einen Brunnen bohren, ich möchte einen bestehenden Balkon vergrößern und um 15qm mit einer vorgebauten Terrasse erweitern.
Diese würde eine bestehende Terrasse im Sondereigentum im EG mit Garten aufstocken und exakt überbauen, so dass sich die Fassade angleichen und der Umgebung schöner anpassen würde. Diese Terrasse wurde 1999 im Rahmen einer massiven baulichen Veränderung mit ET-Beschluss erstellt. Jedoch wurde abweichenhausen vom Beschluss folgendes zusätzlich einfach gebaut. Ohne Beschluß sind folgende Veränderungen:
– Überdachung
– Brüstung aus Holz anstelle von Beton
– Höhe der Brüstung verändert
– HolzFarbe braun, statt betongrau
Weiterhin hat betreffenden Eigentümer ohne ET-Beschluss ein Gemüsebeet ca 3qm über Kniescheibe angelegt, drei Bäume (2 m hoch) ca 1m von der Grundstücksgrenze gepflanzt. Ferner hat der Sondeigentumsinhaber das Terrassenfundament in einen Kellerraum ausgebaut, din Eingangstor nach außen versenkt 30 cm Grasnabe ausgegraben und betoniert. Desweiteren wurde vom Vor-Vor-Eigentümer 1999 ein einflügliges in eine zweiflügliges Fenster ausgetauscht. Dieses wurde vom neuen Eigentümer abermals in eine zweiflügliges Fenstern ausgetauscht. Der Wohnungs-Sicherungskasten (Gemeinschaftseigentum, da es eine Funktionseinheit mit der Hauptsicherung im Dachgeschoss darstellt) wurde in EigenRegie ausgetauscht. Auch das alles Eigentümerbeschluss. Er hat mit ET-Beschluss eine Tragewand entfernt, die nicht ins Grundbuch eingetragen wurde.
Die Teilungserklärung hat keine Besonderheiten und war Standart.
Wir konnten nun mehr über zwei Jahre keinen Konsens erzielen und deshalb habe ich folgende Fragen:
Nunmehr hat der Sondernutzungsinhaber den ablehnenden ET-Beschluss über den Brunnen angefochten. Hat er Erfolgsaussichten?
Ich als Mehrheitseigentümer möchte die oben genannte bauliche Änderung mit einfacher Mehrheit komplett rückbauen lassen. Kann ich das? Falls nicht alle, Welche?
Kann ich mit einfacher Mehrheit den RückBau aller oder einzelner Maßnahmen verlangen
Mit freundlichen Grüßen
Josef Voag
danke für Ihre Beitrag. Sie merken selbst, dass Ihr Sachverhalt sehr komplex ist. Ich kann Ihnen nur empfehlen die rechtlichen Möglichkeiten nach Einsicht aller Unterlagen und der Gegenseiten vor Ort rechtlich prüfen zu lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Meine Frau und ich wohnen seit ca. 2 Jahren in einer WEG in einer Erdgeschosswohnung mit Sondernutzungsrechte an einem Garten mit angrenzender Hecke. Die Hecke grenzt unseren Garten und die jeweils fest zu den Wohnungen gehörenden Parkplätze voneinander ab. Die Pflege der Parkplätze ist in der Teilungserklärung beschrieben und den Eigentümer/Mietern zugeschrieben. Die Hecke wird von einer von der Verwaltung beauftragten Firma gepflegt. Wer ist für das Pflegen der Heckenrabatte auf der Seite zu den Parkplätzen zuständig ? Bisher gibt es keine eindeutige Regelung.
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich finde Ihre SEite sehr gut und interessant, hätte aber dennoch eine Frage.
Wenn in der Teilungserklärung – Gemeinschaftsordnung steht: „Für die Instandhaltung und Imstandsetzung des Sondereigentums und der einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Grundstücksteile kommen die jeweiligen Eigentümer bzw. Nutzungsberechtigten alleine auf. Dies gilt auch, soweit es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.“
Heißt das, das der Nutzungsberechtige bei einem Sondernutzungsrecht für den gesamten Garten auch für die Pflege einer Hecke zuständig ist? Die Hecke grenzt an einem öffentlichen Gehsteig. Dazwischen war ein Zaun, der inzwischen verrottet ist. Wer ist dafür zuständig, den Bewuchs zu enfernen, der unter der Hecke heraus jetzt auf den Geweg wächst? Der Nutzungsberechtigte oder die gesamte WEG?
mit feundlichen Grüßen
Birgit
in meinen Augen hat die Pflege des Gartens nichts mit der Instandhaltung (von z.B. einem Zaun) zu tun. Lassen Sie die Vereinbarung im Zweifel rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Frau Wolff,
ich habe ein ähnliches Problem.
Nach 20 Jahren telte mir die Hausverwaltung mit, dass ich für die Pflege der Hecke auf meinem Sondernutzungsrecht verantwoltlich bin.
In der Stuttgarter Zeitung vom 4./5. März 2017 habe ich in dem Teil Immobilien unter „Recht“ folgenden Satz gelesen:
„Die Eigentümergemeinschaft trägt darüber hinausgehende Kosten, etwa für das fällen kranker Bäume,das regelmäßige Beschneiden hoher Hechen oder den sogenannten Kronenschnitt von Bäumen.“
Heute hebe ich ein Schreiben eines Rechtswataltes uber die Hausverwaltung bekommen indem ich erneut zum schneiden der Hecke aufgefordert werde.
Wie Endete Ihr Fall?
Mit freundlichen Grüßen
Helmut
Sehr geehrte Damen und Herren,
vielen Dank für diese sehr guten Informationen rund um die Immobilie. Ich hätte eine Frage bezüglich der Auslegung „alleiniges Sondernutzungsrecht an dem gesamten Gartengelände“. Also diese Formulierung steht bei der Erdgeschoßwohnung dabei. Es gibt direkt an der EG-Terrasse einen hinteren Garten. Dieser ist dann nochmal seitlich abgegrenzt zum seitlichen und vorderen Bereich des Hauses auf dem sich Rasen befindet. Gehört dieser seitliche und vordere Bereich mit zu dem alleinigen Sondernutzungsrecht? Ich habe nämlich schon mal gehört, dass sich das alleinige Sondernutzungsrecht nur auf eine bestimmte Fläche bezieht die genau deklariert sein muß. Im Grundbuchamt ist lediglich eingetragen „für das gesamte Gartengelände“. Uns geht es darum inwieweit wir hier an den Kosten beteiligt werden und ob wir hier Mitspracherecht haben. Der Besitzer der EG-Wohnung kümmert sich um den gesamten Bereich.
Mit freundlichen Grüßen
Christine
sind die Flächen nicht um Aufteilungsplan eingezeichnet?
Viele Grüße
Dennis Hundt
Ich finde nirgends die Antwort auf die Frage, ob ein Brunnen zulässig ist im Sondernutzungsrecht.
Die gleiche Frage interessiert mich auch , da ein Mitglied unsere WEG in seinem Garten ohne die Miteigentümer zu kontaktieren einen Brunnen bohren lassen hat .
Hallo,
ich habe eine etwas komplizierte Frage. ich wohne in einer kleinen Reihenhaus WEG ( 3 Häuser, alle abgeschlossen und vollständig autark bezogen auf Heizung etc.
Mein mittlerer Nachbar hat vor einiger Zeit einen Sichtschutzzaun zum Nachbarn erstellt, da die beiden einen handfesten Konflikt miteinander hatten. Es gibt keinen Beschluss oder Zustimmung zu diesem Zaun, obwohl eine kleine Sichtschutzwand zwischen den Grundstücken von vornherein vorgesehen war.
Nun hat der gleiche Nachbar offensichtlich uns auf dem kieker und bombardiert uns mit Einschreiben und Forderungen jeglicher Art. Ich würde jetzt gerne ebenfalls einen Sichtschutzzaun erstellen, kann ich davon ausgehen dass ich, bedingt durch den vorhandenen Sichtschutzzaun zum anderen Nachbarn und bedingt durch die ohnehin erstellten Sichtschutzzäune beim Bau der Häuser ich ebenfalls einen Sichtschutzzaun erstellen darf ?
nur weil ein Nachbar „unrechtmäßig“ handelt, heisst das wohl kaum, dass das Unrecht jetzt allen Eigentümern zusteht. Prüfen Sie die Teilungserklärung – in der Regel ist ein Zaun über eine bestimmte Höhe eine bauliche Veränderung der alle Eigentümer zustimmen müssten. Auf der anderen Seite: Wo kein Kläger, da kein Richter.
Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo und Danke für die schnelle Antwort,
Meine Teilungserklärung sagt dass ich auf meinem Sondernutzungsrecht eigentlich alles machen darf was meinen Nachbarn nicht auf Dauer unzumutbar beeinträchtigt. Dies ist soweit ich weiß juristisch ziemlich klar beschrieben und mein Nachbar müsste einen Nachweis bringen dass er auf Dauer unzumutbar beeinträchtigt wäre, oder wie wäre da ihre Auslegung der Formulierung ?
Ich wiederhole hier noch einmal meine Anfrage. meine Teilungserklärung sagt dass ich eigentlich alles machen darf was meinen Nachbarn nicht auf Dauer unzumutbar benachteiligt, klingt für mich so als ob ich weitestgehend freie Hand habe um z.B. einen Sichtschutzzaun aufzustellen oder sogar eine Terrassenüberdachung zu bauen.
ich kann Sie leider nur bitten, Ihren Einzelfall mit einem Anwalt Ihrer Wahl zu besprechen. Tut mir Leid, dass ich hier nicht mehr für Sie tun kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Ich habe eine Eigentumswohnung im Sommer 2019 gekauft. Im Juni 2020 hat der Bauträger eine Änderung zum notariellen Vertrag über ein Sondernutzungsrecht für die Eigentümer im Erdgeschoss von Gemeinschaftseigentum mit Eintragung im Grundbuch geschickt. Wir Eigentümer wurden nicht gefragt. Die Mehrheit hat dazu geschwiegen. Ich sehe mich in meinen Rechten verletzt. Ich habe noch einen Sicherheitseibehalt. Ich bin nicht bereit diesen zu bezahlen und möchte ihn wegen dem nicht rechtlichen späteren Nutzungsrecht nach meinem Kauf als Entschädigung behalten.
hat der Bauträger ist ggf. Änderungen / Nachträge vorbehalten? Das wäre der übliche Weg.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo
Ich habe einen Garten mit SNR, Mehrfamilienhaus. Auf der Teilungserklärung steht: die Nutzung der Gartenfläche darf nur als Ziergarten erfolgen.
Darf ich im Garten grillen? In der Hausordung ist nicht geregelt.
Vielen Dank!
Hallo,
ich möchte eine Wohnung im EG erwerben.
Vom Wohnzimmer aus geht es in einen Garten. Diesen darf nur ich benutzen, ist lt Sondernutzungsrecht so geregelt. Ich erwerbe ihn nicht mit.
Am Haus befindet sich eine Terrasse aus Holz. Sie ist überdacht, indem in der Fassade Holzbalken verschraubt wurden.
Die Terrasse kann aber jederzeit abgebaut werden.
Darf sie zur Wohnfläche angerechnet werden?
Vielen Dank
Silke
Sehr geehrter Herr Hundt, die WEG möchte in einem Teil des Vorgartens für den ich das Sondernutzungsrecht habe, weil er direkt vor meinem Balkon liegt, 5 Mülltonnen hinstellen. Weil dies als praktischer empfunden wird als der jetzige jetzigen Standort. Ich teile diese Meinung nicht. Ich möchte, dass die Mülltonnen am jetzigen Platz bleiben. Ich will mich aber nicht querstellen und wäre eventuell bereit, für eine Anlage mit versenkbaren und also nicht sichtbaren Mülltonnen (Mülltonnen-Lift), den Platz zur Verfügung zu stellen. Ist es üblich dies kostenfrei zu tun oder kann ich eine Art Nutzungsgebühr von der WEG bekommen?
denken Sie daran, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen oder vermieten wollen. Das ist m.E. eine klare Wertminderung für die Sie einen Ausgleich verhandeln sollten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo super Beitrag,
ich habe mal zu einem Sondernutzungsrecht eine Frage. Wir haben eine Wohnung gekauft wo in der Teilungserklärung klar geregelt ist, was zu unserem Garten gehört. Direkt unter dem Schlafzimmer Fenster in unserem Garten befindet sich ein Wasserhahn. In keiner Teilungserklärung steht das die Nachbarin diesen Nutzen darf. Sie und die Verwalterin sind aber der Meinung dazu gibt es ein Beschluss und wir müssen damit Leben das die Nachbarin jeden Tag an unseren Fenster steht und Wasser holt. Diesen Beschluss kann uns allerdings niemand vorlegen. Müssen wir das so hinnehmen?
schauen Sie in die Beschlusssammlung. Dieses Vorgehen gleicht einer Änderungen der Teilungserklärung – dem müssten alle Eigentümer zustimmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Ich habe eine Frage: Und zwar Wohnen wir in einem 3 Parteien Haus. Alles Eigentumswohnungen. Wir wohnen ganz oben. Der Untere Eigentümer hat Sondernutzungsrecht für den Garten. Wir würden gerne an unserem Balkonbalken (der sowieso schon in den Garten ragt) eine Katzenleiter anbringen. Es würde weder eine Bauliche Veränderung oder sonstiges stattfinden. Wir nehmen keine Bohrungen vor und auch würde die Katzenleiter nicht in den Garten ragen. Dazu kommt noch das auf unsere Seite der Garten weder genutzt noch gepflegt ist sondern eher zugemüllt mit sämtlichem Hausrat. Wir müssten für 1-2 Stunden in den Garten um die Leiter zu befestigen. Jetzt haben wir den Eigentümer mit dem Sondernutzungrecht uns den Zutritt für 1-2 Stunden gewährt. Er hat uns den Zutritt verweigert. Darf er das??
eine bauliche Veränderungen kann auch aus der optischen Veränderung der Hausansicht resultieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich finde die Seite fachlich sehr gut aufgebaut und konnte schon einiges entnehmen.
Aber dennoch eine Frage:
Wir wohnen im EG eines 12-Parteien-Hauses und habe das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche (ca. 330 qm), welche an die Wohnung angrenzt und sich auf der Rückseite des Gebäudes befindet, angrenzend nur an die Nachbargrundstücke und deren Gärten, also kein öffentlicher Weg…
Schon mit Fertigstellung vor 27 Jahren hatte der Garten eine Terrasse unmittelbar am Haus, das wurde auch so beibehalten.
Jetzt haben wir statt eines großen Sonnenschirmes einen Pavillon (Metallgestell und weiße Plane) mit 3 x 4 Meter Grundfläche und 2,55 m Höhe aufgestellt (das Gestell wurde nicht im Boden verankert oder verschraubt). Die Nutzerin der Wohnung über uns ist der Meinung, dass dadurch ihre Lebensqualität sowie ihr Blickfeld eingeschränkt ist und darüber hinaus der Pavillon in Ihren Wohnbereich hineinragen würde (haben wir nachgemessen, ist nicht so, der First ist unterhalb ihrer Wohnung), weiterhin wäre das eine unzulässige bauliche Veränderung.
Das es keine bauliche Veränderung ist, ist uns klar, zumal Sonnenschirm und auch kleinere Pavillons in der Vergangenheit akzeptiert wurden, was auf eine gewisse Dauerhaftigkeit der Nutzung eines „mobilen Daches“ und eines daraus erwachsenden Gewohnheitsrechts hindeuten könnte.
Durch tägliche Anrufe und Bombardements mit Briefen hat Sie schon den Verwalter „auf Ihre Seite“ gezogen, der uns jetzt aufforderte, den Pavillon abzubauen.
Können wir den Pavillon ohne Bedenken stehen lassen?
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider nicht mit Ja oder Nein antworten, da ich die Situation vor Ort nicht einschätzen kann und solche Fälle im Zweifel vor Gericht abgewogen werden. Ich kann Ihnen Standpunkt verstehen, aber auch den der Nachbar (z.B. wo wäre die Grenze bei der Größe oder der Anzahl der Pavillons?).
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich bin Mieter einer Wohnung im 2.Stock. Im Erdgeschoss befindet sich ein Gemeinschaftsgarten, für den mein Vermieter ein Sondernutzungsrecht mit Anspruch auf alleinige Nutzung hat. Nun möchte er die Gartenpflegekosten als Nebenkosten auf mich umlegen.
Ist dies rechtens bzw. unter welchen Umständen ist dies möglich?
Vielen Dank
recherchieren Sie zum Thema „Garten nur von einer Partei nutzbar“.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Habe eine ETW mit Sondernutzungsrecht für das angenzende Grundstück im Grundbuch
eingetragen. Neben meinem Grundstück ist ebenfalls ein Sondernutzungsrecht für meinen
Nachbarn eingetragen. Ich möchte gerne wissen, wo hier der Grenzverlauf zwichen den
Grundstücken verläuft. Mir wurde einmal gesagt das die Mitte meiner Wohnungsmauer
zum Nachbarn als Messgrenze gilt. Ist das richtig ?
schauen Sie sich die Aufteilungspläne an. Dort sind die Grenzen eingezeichnet.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
ich habe folgende Problematik. Mein Mann und ich haben vor 6,5 Jahren eine ETW gekauft mit Sondernutzungsrecht des umlaufenden Grundstücks. Dieses Grundstück wird durch einen Gemeinschaftsweg geteilt. Dieser dient uns um in unsere Wohnung und Grundstück zu kommen und den zwei weiteren Parteien in den Keller. Auf der einen Seite liegt unser Eingang sowie Terrasse, auf der anderen Seite ist eine Art Vorplatz. Dieser ist mit Pflastersteinen bestückt und hat ansonsten keine besondere Aufgabe, nur das es sich um unser Grundstück handelt. Vor diesem Grundstück befindet sich unser Carport, da wir im Besitz von 2 PKW’s sind, stellen wir uns mit beiden ins Carport. Da dieses nicht lang genug ist, fahren wir mit einem PKW weiter nach vorne auf den Vorplatz. (Carport samt Fläche ist in unserem Grundbuch eingetragen). Nun besteht das Problem, dass sich eine Partei durch das halbe Auto auf unserem Grundstück gestört fühlt. Hinzukommt, dass wir seit Mai 2016 dort ebenfalls einen kleinen Anhänger stehen haben, der bisher keinen Anstoß zur Beschwerde gegeben hat. Nun aber auch entfernt werden soll. Kann dieser ET das verlangen? Immerhin nehmen wir ihnen nichts weg und es kostet sie auch kein Geld und es wird nichts um- oder abgebaut.
Viele Grüße
Petra Chale
wenn Sie mit Ihren PKW gemeinschaftliche Fläche blockieren und das nicht gewünscht / erlaubt ist, dann können Sie das Auto m.E. dort nicht abstellen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo,
uns wurde von einem Bauträger vor mehr als 10 Jahren eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit einer Nutzungs des hinterm Haus liegenden Garten-/Rasen-Grundstücks u.a. zum Wäschetrockenen, Spielplatzbenutzung etc. verkauft. Für dieses Garten-Grundstück haben wir auch jährlich die Instandhaltung/Rasenpflege etc. bezahlt. Nun möchte der Bauträger diese Grundstück bebauen – wir füllen uns getäuscht – zum einen tolles Exposé mit Gartennutzung – Wohnqualität sinkt, zum anderen verliert die eigenen Wohnung an Wert etc.
Was kann man dagegen tun?
Mit freundlichen Grüssen
A. Veternik
haben Sie ein Sondernutzungrecht – das in der Teilungserklärung gesichert ist – an dem Grundstück?
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
leider nein.
MfG
A. Veternik
wenn das Grundstück bzw. das Nutzungsrecht nicht Ihnen gehört / zusteht, dann kann der Eigentümer natürlich entscheiden, was dort passieren soll.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag zusammen,
wir wohnen in einem 2 Parteienfamilienhaus mit Grundstück in dem OG, welches wir letztes Jahr käuflich erworben haben. Die Gartenfläche bzw. fast das gesamte restl. Grundstück unten ist als Sondernutzungsrecht der unteren Wohnpartei im EG zugeordnet. Die Gartenbegrenzung zur öffentlichen Straße auf der einen Seite ist mit einem Zaun bzw. zu einem öffentlichen Weg auf der anderen Seite mit einer Hecke gegeben. Wer ist für das Schneiden der Hecke zum öffentlichen Weg und wer ist für die Reinigung und Pflege des Zauns zur öffentlichen Straße verantwortlich? Die Hecke und der Zaun stehen auf dem Sondernutzungsgrundstück der unteren Partei. Eine Regelung in der Teilungserklärung oder ähnliches ist nicht vorhanden.
Vielen Dank und freundliche Grüße
Swen Gälisch
für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ist die Eigentümergemeinschaft verantwortlich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Schönen guten Abend,
wir wohnen seit Februar in einer 2 Zimmer EG Wohnung mit 6 Bodentiefen Fenstertüren in den Garten. Zu unserer Wohnung gehört noch eine Terasse vor dem Schlafzimmer. Davor liegt ein Gartenstreifen von gut 4 x 12m. Das Problem hierbei: Unser Nachbar hat dafür das Sondernutzungsrecht. Anfangs dachten wir uns nichts schlimmes dabei. Mittlerweile ist es aber so, dass wir uns ständig beobachtet vorkommen, weil der Nachbar ständig den Garten pflegt, 2m vor dem Fenster…. Wir können nirgends hin…nur noch ins Badezimmer, welches keine Fenster besitzt.
Was könne wir tun? 🙁
Viele Grüße
Marcello De Luca
danke für Ihren Kommentar. Ich kann Ihnen hier leider nur schreiben, dass die diese Situation vor dem Erwerb besser hätten prüfen sollen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
wir ( 2 Familien) beabsichtigen ein 2 Familienhaus zu kaufen. Deses Haus soll dann „geteilt“ werden in 2 ETW. Da die Wohnungen fast gleichgroß sind und auch 2 Garagen vorhanden sind, haben wir uns eine Teilung 50/50 vorgestellt. Die untere Wohnung soll die Nutzung des Gartens ( und auch damit verbundene Pflege ect.) bekommen. Sondernutzungsrecht? Wie sieht das dann mit der Kostenverteilung aus?
Danke im Voraus
MfG
Petra Clieves
wenn Sie eine Wohnung ein Sondernutzungsrecht einräumen, dann sollte auch festgelegt werden, das diese Einheit für die Pflege / Instandhaltung der Fläche verantwortlich ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
wir haben eine Erdgeschosswohnung in einem 8 Parteienhaus. Der Garten ist nur durch eine Tiefgarage erreichbar, wo 3 weitere Eigentümer einen Stellplatz und somit auch einen Drücker für das elektrische Garagentor haben.
Das Haus steht seit über 30 Jahren und wir seit je von den unteren Wohnungen (2 Wohneinheiten) alleine in Abstimmung gepflegt und genutzt.
Eine neue Eigentümerin will jetzt Zugang zum Garten.
Hierzu habe ich zwei Fragen:
-Zugang zum südlichen Teil des Gartens ist nur möglich, wenn man über das im Grundbuch verankerte Sondernutzungsrecht an der Terrassenfläche der einen Wohnung geht. Muss der Eigentümer dieser Wohnung ein Wegerecht einräumen?
-In der Teilungserklärung ist den unteren Wohnungen ein bestimmte Quadratmeterzahl an Terrasse und Gartennutzung eingeräumt worden. Diese Fläche ist aber nicht irgendwo eingezeichnet auf einem Gartenplan. Die Terrassenfläche von einer Wohnung ist um ca. 3 qm ebenfalls seit über 20 Jahren erweitert, da der Eigentümer den Garten immer frei gestalten durfte. Jetzt soll dies durch Neuberechnung der 1000stel seiner Wohnung hinzugerechnet werden. Ist dies statthaft? Ggf. sogar rückwirkend?
In der Rechtsprechung gibt es hier viele verschiedenste Aussagen, aber keine, die eine zufriedenstellende Auskunft bietet.
Danke im Voraus für ein Antwort
VG Andreas
danke für Ihren Beitrag. Wenn Sie sich dazu bereits in die Rechtsprechung eingelesen haben, dann sind Sie hier vermutlich besser informiert als ich. Tut mir Leid, dass ich Ihnen hier nicht helfen kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Abend,
ich habe dieses Forum gefunden und würde mich über einen Tipp freuen.
Wir haben eine Erdgeschosswohnung in einem 6 Parteienhaus reserviert. Derzeit prüfen wir Finanzierung und Teilungserklärung. Wir hätten einen Teil des Gemeinschaftsgartens als alleiniges Sondernutzungsrecht für uns und es ist vorgesehen, dass von unserem Balkon (Küche) eine Treppe in den „eigenen Gartenteil“ gebaut wird.
Ich bestehe eigentlich darauf, dass „unser Abschnitt „ mit einem kleinen Zaun abgesichert wird, da wir gerade den „eigenen“ Garten nutzen wollen und unsere kinder draußen spielen lassen ohne Angst zu haben, dass sie ausbüchsen.
Wir haben das Gefühl, dsss am Anfang alles zugesprochen wurde und jetzt eher in den Hintergrund gerückt wird, damit wir unterschreiben. Wie können wir uns rechtlich und schriftlich absichern , dass wir einen Zaun errichten dürfen?
Viele Grüße Anna
Ihre Rechte (Zaun, in welcher Höhe, Farbe und Form) sollten in der Teilungserklärung fixiert werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrte Herr Hundt,
ich bin 9 Jahre Mieter in einer Wohneigentumsgesellschaft bestehend aus 8 Mietparteien mit verschiedenen Eigentümern in Berlin. Der Hinterhof ist in mehreren Gartenflächen mit einer jeweiligen Größe von ca. 50m2 aufgeteilt. Eine frisch aus Celle zugezogene Neumieterin errichte plötzlich am letzten Freitag an meinem neuen und sehr teuren Gartenzaun, den ich ortsüblich mit einer Höhe von 1,25 m angepasst habe, einen bis zu 1,94m hohen Sichtschutzzaun direkt an meinem Zaun. Dieser Sichtschutzzaun ist zudem krumm, schief und mit zu kurzen Pfosten vernagelt worden. Dieser Zaun verschandelt den Gesamtanblick so sehr, dass sich alle anderen Mitbewohner ebenfalls gestört fühlen durch diesen Sichtschutzzaun. Wir sind eine seit Jahren sehr gut funktionierende und eingeschworene Nachbarschaft, die oft und gerne im Sommer gemeinsam grillen oder sich unterhalten. Nun wohnt hier seit dem 29.12.2017 eine Koreanerin hier und stört diesen bisherigen gemeinsamen Seelenfrieden durch ihren Zaun. Meine Vermieterin ist etwas älter und zudem völlig ratlos. In der Teilungserklärung vom 26.09.1996 steht nichts geregelt und auch nicht im Sondernutzungsrecht. Fakt ist, niemand hat bisher solch einen hohen Zaun bei uns und auch nicht im dazugehörigen Nachbarhaus, selbst die errichteten Mülltonnenecken die baugleich mit dem Zaun der Neumieterin sind, wurden beim Erbau flach gehalten. Es treten nun folgende Probleme auf: dieser neue, hässliche, schiefe und 1,94m hohe Sichtschutzzaun klaut mir und meinen teuren Ziersträuchern jeden Tag 3 Stunden Vormittagssonne und es befinden sich nun auch 2 Zäune an einer Grenze statt wie üblich nur 1 Zaun. Die Versuche durch uns jahrelang hier wohnenden Bewohner mit der Koreanerin friedlich zu reden diesen Zaun bitte wieder zu entfernen, sind alle gescheitert. Ihre Antwort lautet: sie möchte ihre Privatsphäre.
Was kann man in diesem Fall tun?? Ist dieser wacklige, krumm und schief erbaute Sichtschutzzaun der zudem in seiner Höhe von 1,94m aus allem heraussticht erlaubt? Der Abstand zu meinem flachen Zaun beträgt gerade mal 10 bis 20 cm, daher krumm und schief. Wer hält den Zwischenraum sauber durch Wildbewuchs?? Darf sie den Sichtschutzzaun stehen lassen???
Mit freundlichen Grüßen
Swen Trostmann
als Mieter haben Sie hier keine Handhabe. Die Eigentümergemeinschaft muss dem jeweiligen Eigentümer zum Rückbau auffordern und dieser muss das Verlangen an die Mieterin weitertragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort, sie hilft mir sehr weiter. Dennoch behalte ich mir notfalls vor, den Weg zum Mieterschutzbund zu gehen, sollte die Eigentümergemeinschaft wieder versuchen alles im Sande verlaufen zu lassen und nichts tun. Die Rechtslage scheint ja nun eindeutig zu sein, dank Ihnen Herr Hundt.
Mit freundlichsten Grüßen
Swen Trostmann
danke für Ihre Rückmeldung. Die Lage ist leider nicht eindeutig. Wenn die Eigentümer mit hohen Sichtschutzzäunen einverstanden sind, dann spricht hier grundsätzlich nichts dagegen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Habe eine Frage zu meinem Sondernutzungsrecht Gartenfläche laut Teilungserklärung.. Falls mein Nachbar sich einen Hund zulegt, bin ich dann berechtigt, auf eigene Kosten einen Zaun anzubringen.
Vielen herzlichen Dank für Ihre Antwort
Sehr geehrter Herr Hundt
wir sind Miteigentümer einer Eigentümergemeinschaft. Für einen großen Teil der Gartenflächen, des Gemeinschaftseigentums sind ausschließliche Sondernutzungsrechte erteilt worden.
Auflage in der Teilungserklärung:
das die der jeweilige sondernutzungsberechtige Eigentümer auch die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen habe.
Lt Teilungsplan ist sehr sorgfältig durch farbliche Kennzeichnung unterschieden worden, welche Mauern z.B dem Sondernutzungsbereich unterliegen und welche nicht. Beispielsweise ist eine Mauer zur Strassenfront explizit keine sondernutzungsberechtigte Fläche, ebenfalls ist eine hintere Stützmauer zwischen den sondernutzungsberechtigten Flächen zweier Miteigentümer keine sondernutzungsberechtige Fläche.
Darf man davon ausgehen, wenn Mauern dann innerhalb farbig schraffierter Flächen einem Sondernutzungsrecht zugeordnet sind, der jeweilige Berechtigte auch die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung dieser zu tragen hat?
Danke für Ihre Rückmeldung
Herzlichst Jürgen Jaschko
Sehr geehrter Herr Hundt,
herzlichen Dank für diese sehr informative Seite!
Trotz intensiven Suchens hat sich für mich eine Fragestellung noch nicht vollständig gelöst.
In unserer WEG existieren Sondernnutzungsrechte an Vordergärten durch die Eigentümer im EG. Um die Vorgärten sind Zäune gezogen – durch wen ist nicht mehr klar, ggf. bereits bei Errichtung des Gebäudes, ggf. aber auch durch die EG-Eigentümer vor vielen Jahren auf eigene Kosten.
Im Laufe der Jahre hat sich die Parkplatzsituation in der Strasse drastisch verschlechtert, weshalb die Hofeinfahrt regelmässig durch Falschparker, die zu weit in die Einfahrt hineinparken, behindert wird. Neben bereits angebrachten Parkwinkeln durch die Stadt, die leider keine Entlastung brachte, möchte die Mehrheit (nach Abstimmungsrecht der WEG gem. Teilungserklärung), dass nun zusätzlich Parkverbotschilder mit einem deutlichen Text u.a. an diesen Zaun, der das Sondernutzungsrecht umzäunt, angebracht werden.
Der Eigentümer des EG möchte dies nicht.
Nun die drei Fragen:
1) Ist eine (einfache) Mehrheitsentscheidung in einer gewöhnlichen Eigentümerversammlung ausreichend, um die Anbindung eines solchen Schildes durchzusetzen.
2) Wer bestimmt den Text eines solchen Parkverbotschildes – ebenfalls die (einfache) Mehrheitsentscheidung der WEG?
3) Wie wäre das Stimmrecht in diesem Fall konkret auszulegen – einfache oder 3/4Mehrheit?:
Unserer Teilungserklärung sieht das Stimmrecht nach Wohnungseinheiten vor. Insgesamt gibt es 7 Wohnungseinheiten. 4 davon hält ein Eigentümer inne, der die Parkverbotsschilder auch unterstützt und konkrete Vorstellungen zum Text hat, und hätte damit die einfache Mehrheit. Ein weiterer Eigentümer hält 2 Wohneinheiten und ein dritter Eigentümer hält 1 Wohneinheit. Eine einfache Mehrheit wäre also u.U. gegeben, wenn der erste Eigentümer bereits positiv votiert. Eine 3/4 Mehrheit dürfte nur in der Konstellation 1. und 2. Eigentümer möglich sein. In der vorgenannten Auseinandersetzung stehen jedoch der 1. und 3. Eigentümer, also 5/7 der Stimmrechte auf einer Seite ggü. dem Sondereigentumsberechtigten Nr. 2.
In unserer Teilungserklärung ist folgendes festgehalten:“Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (also Veränderungen und Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG) können in einer Wohnungseigentümerversammlung mit einer Mehrheit von 3/4 aller Eigentuunseinheiten beschlossen werden, sofern dadurch nicht Rechte einzelner Eigentümer über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Herzlichen Dank vorab!
danke für Ihren Beirat. Eigentlich ein gutes Beispiel, zu welchen Banalitäten sich Eigentümer nicht einigen können. Ich kann Ihnen hier leider keine Lösung anbieten. Richten Sie Ihre Fragen am besten zur Recherche an Ihre Hausverwaltung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
ich wohne in einem mehr Parteien-Haus. Die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen wurden berechtigt, die an das Sondereigentum angrenzende Gartenfläche unter Ausschluss der übrigen Sondereigentümer als Garten zu nutzen( Sondernutzungsrecht gemäß § 15 WEG)
Die in § 16 Abs 2 WEG genannten Lasten und Kosten sin insoweit jeweils allein von dem jeweiligen Sondernutzungsberchtigten zu tragen.
Der Abschluss des Grundstücks umfasst einen Abhang zu einem Weg und besteht aus einer ca. 3 – 4 m hohen Baumbepflanzung, die schon vor Erteilung des Sondernutzungsrechtes bestand.Hierdurch besteht Sichtschutz zum angrenzenden Weg und Lärmschutz zu einer sehr lauten Verkehrsstraße.
Kann der jeweilige Sondernutzungsberechtigte ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer diese Bäume in der Höhe, Rückschnitt der Baumkronen, zurückschneiden oder noch weiter zurückschneiden oder fällen?
Wer trägt die Kosten dieses Rückschnittes
Grüße Eva-Maria
Hallo,
Ich beabsichtige in meinem Garten mit Sondernutzungsrecht einen Obstbaum zu Pflanzen und ein Oberirdischen Pool aufzustellen. Kann ich das machen ohne Zustimmung der anderen Eigentümer…
Hallo,
wohne in einen 10 Parteien Haus und ein Eigentümer möchte nun das der Garten für alle nutzbar ist um hier Gemüsebeete anzulegen. Nun meine Frage bei der Eigentümerversammlung was für ein Beschluss ist hierfür notwendig und muss diese Sondernutzung in das Grundbuch eingetragen werden.
Danke vor ab für die schnelle Antwort
Gruß Klaus
wenn der Garten keiner Wohnung per Sondernutzungsrecht zugeordnet ist, dann ist dieser ohnehin von allen Eigentümern nutzbar. Wie ist im Moment die Lage?
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt
Ich habe eine Eigentumswohnung und die dazugehörigen Gärten sind durch Sondernutzungsrecht
den jeweiligen Wohnungen zugeordnet
und müssen auch lt.Teilungserklärung als Garten genutzt werden
jetzt baut ein Eigentümer diesen Garten als Stellplätze um und hat den boden abgetragen
und will Pflastern.
Lt Teilungserklärung kann man durch 2/3-Mehrheit Beschlüsse fassen, wenn also die Mehrheit dafür ist kann er das dann einfach machen?
mfg.m.Reiter
können Sie mit 2/3 Mehrheit Regelungen der Teilungserklärung aushebeln? Das wäre zumindest ungewöhnlich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo,
bin Eigentümmer einer Wohnung mit einem Stellplatz.Diese Parkplätze wurden nie fertig gestellt worden
vom Bauherr welcher auch Eigentümmer von vier Wohnungen sowie auch Verwalter ist.Doch ein schlechter Verwalter weil der nur seine Mieteinnahmen sieht.Rücklagen wurden nicht gebildet.In Absprache mit Ihm
habe ich mit eigenem Geld den Eingang Pflastern lassen und dieses Geld von den monatlichen Nebenkosten beglichen.Für die Stellplätze sollten wir auch so handeln.So habe ich nicht nur meinen Stellplatz pflastern lassen sondern noch die restlichen Fünf.Jetzt werden die restlichen Wohnungen
zwangsverwaltet und kommen zur Versteigerrung.
Frage: Bin ich jetzt der Große Verlierer ?
Wer kann mir da einen Rat geben ?
Grüße
Hallo,
kann ein aus dem Jahr 2002 notariell festgelegtes und bestätigtes alleiniges Sondernutzungsrecht einer festgelegten Gartenfläche an der Terrasse unserer Wohnung durch die anderen Miteigentümer unseres Mehrfamilienhauses gekündigt werden?
Dienstbarkeiten auf diese Fläche sind unseres Wissens nach nicht eingetragen.
Hallo Herr Hundt,
wir wollen ein Reihenmittelhaus erwerben. Die Reihenhäuser sind voneinander völlig selbständige Bauwerke. Jeder Eigentümer hat das ausschließliche Nutzungsrecht. Alledigns hätten wir im Garten nur eine Sondernutzungsfläche. Nun ist unsere Frage, ob es bei dieser Konstellation irgendwelche Vorschriften zu beachten gibt, und inwieweit dies den Preis der Immobilie senkt.
lesen Sie sich in die Teilungserklärung und in die Gemeinschaftsordnung ein, dort finden Sie mögliche Einschränkungen. Diese Konstellation führt id.R. zu einem Preisabschlag gegenüber eines real geteilten Grundstücks.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
wir haben eine Eigentumswohnung im EG in einem 3 Parteien Haus erworben. In der Teilungserklärung ist uns der EG Wohnung das alleinige Sondernutzungsrecht am Garten eingetragen.
Nun stört auf einmal den Eigentümer der Wohnung DG unsere Gartenmöbel, Grill usw. die im Garten stehen.
Er verlangt, dass diese weg geräumt werden sollen und die Sträucher regelmäßig von uns zu stutzen wären.
Unsere Mieter die wir beim Kauf der Wohnung übernommen haben, wohnen schon seit 8 Jahren in dieser Wohnung und pflegen diesen auch regelmäßig (Rasen mähen usw.).
Sie haben natürlich Gartenmöbel im Garten stehen.
Nun zu meiner Frage: Inwieweit haben die anderen Eigentümer ein Mitspracherecht auf die Gestaltung des Gartens und können diese Verlangen die Gartenmöbel zu entfernen?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort
Viele Grüße
Martina B.
es spricht nichts gegen die normale Gartennutzung mit Möbel und (meinetwegen) auch Grillen, sofern niemand von Rauch etc. belästigt wird.
Die Pflege ist Ihnen vermutlich mit dem Sondernutzungsrecht übertragen worden. Aber auch hier, kann kein Nachbar besondere Ansprüche, über die normale Gartenpflege hinaus, stellen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo zusammen,
seit 25 Jahren wohne ich in einer Wohnanlage und seit mehr als 6 Jahren, steht eine Hecke vor meiner Terasse. Jetzt erhalte ich ein Schreiben, das ich die Hecke entfernen muss uns das nach 6 Jahren.
Kann der Hausverwalter das verlangen?
Ich weiß nicht mal wer die Hecke bepflanzt hat.
Muss der Hausverwalter für einen neuen Sichtschutz sorgen?
Vielen Dank für die Hilfe.
sind Sie Mieter oder Eigentümer? Was sagt die Teilungserklärung zur Bepflanzung der Gärten?
Viele Grüße
Dennis Hundt
Ich habe mit dem Bürgermeister telefoniert, der meinte folgendes: ich habe eine Thuja Hecke gepflanzt was nicht optimal ist. Sie ist auch viel zu hoch und ich habe mir vor meine Terasse eine Art Wand aufgebaut.
Der Bürgermeister hatte vor 15 Jahren sein ok gegeben das man was pflanzen kann und jetzt auf einmal muss es entfernt werden.
Verjährt das nicht?
Ich bin Mieter in einer Wohnanlage
für derartige Veränderungen am Garten und vor allem der Hausansicht benötigen Sie die Zustimmung des Vermieters. Recherchieren Sie nach baulicher Veränderung (insbesondere wenn es eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist).
Viele Grüße
Dennis Hundt
Vielen Dank
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich wohne in einer WEG. Die ebenerdigen Wohnungen haben einen Garten mit „Sondernutzungsrecht“,
vom Notar bestätigt. In einem dieser Gärten/Terrasse bestand ein Ameisenbefall. Die Hausverwaltung hat einen Schädlingsbekämpfer beauftragt die Ameisen zu entfernen. Die Kosten wurden der Gemeinschaft anteilig berechnet. Die notarielle Urkunde besagt folgendes:
§ 3 Sondernutzungsrechte: An den von Sondernutzungsrechten betroffenen Flächen haben die Sondernutzungsberechtigten das alleinige Nutzungsrecht und die alleinige Unterhaltungspflicht.
Sind die Kosten von der WEG oder vom Sondernutzungsberechtigten zu zahlen ?
Im Voraus besten Dank für Ihre Rückantwort.
Mit freundlichen Grüßen
Ute Frey
das kommt darauf an, on wir die Schädlingsbekämpfung zur Unterhaltspflicht zählen. Ich tendiere dazu.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, ich habe letztes Jahr eine ETW in einer WEG (3 Parteien) gekauft. Die Partei, die im EG wohnt, hat einen Balkon, von dem sie mittels einer kleinen Treppe (die von der WEG vor meinem Einzug genehmigt wurde), in den Hof gelangt. Vor dieser Treppe befindet sich also der Hof (Gemeinschaftseigentum). Dort haben sie direkt an der Treppe eine Sitzmöbelgarnitur aufgestellt und behaupteten auf meine Frage hin, dass ihnen das Stück auf dem die Möbel stehen, gehört. In der Teilungserklärung steht dazu nichts und auf meine Bitte, mir doch dieses Schriftsück vorzulegen, kam bisher auch nichts… Gäbe es sonst noch eine Möglichkeit, außer es in der Teilungserklärung zu finden, oder kann man davon ausgehen, dass es nur „heiße Luft“ ist?
Viele Grüße
Kerstin Koch
m.E. heiße Luft.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo,
ich besitze eine Eigentumswohnung im EG mit Gartenanteil als Sondernutzungsrecht an mich ausgewiesen.
Wir haben jetzt als Abgrenzung / Sichtschutz eine Thujahecke gepflanzt. Die Grünfläche, auf der sich die Thujas befinden, befindet sich teils auf der Bodenplatte mit darunterliegender Sammelgarage oder der Erde.
Vom Bauherr kam jetzt eine Meldung das jegliche Gewährleistung an der Bodenplatte zur Garage erlischt weil nicht sicher ist das die Thujas ordnungsgemäß gepflanzt wurden. Falls die Bodenplatte durch die Wurzeln Risse bekommt und undicht wird.
Ich denke das Thujas überall bepflanzt werden da es sich um Flachwurzler handelt.
Kann mir evtl. jemand weiterhelfen?
Danke
ich kann bei der Frage leider nicht helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
sehr informativer Chat, danke dafür! Ich habe folgende Frage
Wir 67 Eigentümer haben vergangenes Jahr unsere Wohnungen vom Bauträger übernommen. An der Rampe der Garagenausfahrt liegt rechts ein Garten mit Sondernutzungsrecht eines Eigentümers, rechts davon Gärten weiterer Wohnungen. Die Gärten sind mit einem lichten Metallgitter-Zaun von 120cm Höhe eingefasst. Gartenseitig hat der Bauträger eine Kirschlorbeer-Hecke von ebenfalls ca. 120 cm Höhe gepflanzt, nicht aber am Grundstück neben der Garagenausfahrt jeweils ca. 3 bzw. 5 Meter von der Ecke ausgehend.
Die Eigentümer der Wohnung neben der Garage haben die Hecke anschließend ergänzt und geschlossen. Durch die zusätzliche Hecke wird die Sicht bei Ausfahrt aus der Garage auf den hinter dem Zaun liegenden Gehweg so eingeschränkt, dass auf dem Gehweg laufende oder radelnde kleine Kinder kaum rechtzeitig erkannt werden können.
Die Teilungserklärung sagt dazu: „Der Teilende Eigentümer sowie die künftigen Wohnungs- bzw. Teileigentümern sind jeweils berechtigt – auch wenn durch diese Maßnahmen Gemeinschaftseigentum tangiert wird, […] sein Wohnungseigentumsrecht nebst Sondernutzungsrecht nach seinen Wünschen um- und auszubauen, und zwar auch dann, wenn dadurch in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen wird, sofern die übrigen Wohnungseigentümer hierdurch nicht unzumutbar auf Dauer benachteiligt werden.“
Ich fühle mich unzumutbar beeinträchtigt, andere (vermutlich die Mehrheit der) Eigentümer ebenfalls. Der heckepflanzende Eigentümer beruft sich auf ein übliches Risiko bei Grundstücksausfahrten, das die anderen Eigentümer nicht unzumutbar beeinträchtigt.
Meine Frage: Wo liegt hier aus Ihrer Sicht die Grenze der Zumutbarkeit?
von außen kann ich die Lage leider nicht einschätzen. Sie wissen und schreiben ja selbst, dass es gewisse Gleitzonen gibt. Ich würde das Thema zuerst auf der nächsten Eigentümerversammlung diskutieren. Vielleicht gibt es auch andere Lösung, z.B. einen Spiegel.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
wir besitzen eine vermietete Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit gesamt 5 Wohnungen. Uns wurde ein Sondernutzungsrecht ohne Grundbucheintrag für einen Gartenanteil zugesprochen. In diesem Jahr haben wir mit der Genehmigung alle Eigentümer ein Gartenhaus zum Zweck der Unterstellung von 2 Elektrorädern für unsere Mieter errichtet.
Die beruflichen Umstände der Mieter haben sich in sofern geändert, dass sie ihre E-Bikes nun nicht mehr dort unterstellen möchten. Das Häuschen wird nun zum Abstellen anderer Gegenstände genutzt. (Sommerreifen) Das ist aber von außen nicht erkennbar, niemand wird dadurch beeinträchtigt.
Dürfen die anderen Eigentümer nun verlangen, dass die Mieter das Häuschen nur für das Abstellen von Rädern nutzen dürfen, nicht aber für andere Gegenstände?
Danke für Ihre Antwort
Freundliche Grüße
Andreas Renner
grundsätzlich würde ich sagen, ein Gartenhaus ist flexibel einsetzbar und so kann es auch genutzt werden. Allerdings scheinen Sie sich per Beschluss an eine sehr eng gefasste Nutzung gebunden zu haben und sind daran m.E. auch gegenüber der Gemeinschaft gebunden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Abend,
ich habe eine EG-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus (6 Einheiten) mit Sondernutzungsrecht für den Garten gekauft. Bei der Erstbesichtigung wurde mir gesagt, dass eine Einzäunung kein Problem sei. Die Einzäunung war mir wichtig, weil meine Tochter mit meiner Enkeltochter (2,5 Jahre alt) einziehen wird.
Nun wurde mir gesagt, dass alle Eigentümer dieser baulichen Veränderung zustimmen müssen…
Gibt es die Möglichkeit mit ‚Sicherheit für Kleinkinder‘ dieses ganze zu umgehen?
Eigentlich stimmen fast alle einer Einzäunung zu, aber zwei übertreiben das Ganze, wollen genau wissen, an welcher Stelle der Zaun welche Höhe hat, und von wo bis wo….
Viele Grüße
Diana Alf
natürlich müssen Sie genauestens darlegen, wo und in welcher Höhe der Zaun entstehen soll. Das Neue WEG-Recht hilft Ihnen bei der Abstimmung zur baulichen Veränderung: https://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/weg-reform-2020/
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag Herr Hundt,
in der Teilungserklärung (von 1982) , die wir bei dem Kauf unserer Eigentumswohnung 2003 erhalten haben, steht geschrieben, dass jeder Eigentümer berechtigt ist, sich zum Nachbarn hin durch Ziehen eines Zaunes oder einer Hecke abzugrenzen. Hinsichtlich dieser Abgrenzung sollen die Bestimmungen gelten, wie sie für die Grenzziehung vermessener Grundstücke öffentlich- und nachbarrechtlich gelten. Wir leben in HH und planen wegen unseres Hundes einen Zaun. Wie hoch darf der sein und müssen wir eine Tür einbauen? Die Nachbarin kann ihren Gartenanteil durch ihre Terrasse erreichen. Beste Grüße, Birgit Fröhlich
danke für Ihren Beitrag. Ich kenne leider nicht die Gegebenheiten vor Ort und auch nicht die Regelungen in Hamburg. Vielleicht erkundigen Sie sich beim Bauamt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Seit 1987 besteht unsere Wohnanlage. Jetzt ist ein neuer nachbar in das Reihenhaus nebenan eingezogen und will von der Gemeinschaft ein gartengrundstück mieten. Bisher war hier ein Verbindungsweg zwischen den Häusern. Den gäbe es dann nicht mehr, und man müsste erheblich weitere Wege laufen. Ist das zulässig? Was tun?
wenn sich alle Eigentümer einig sind, sehe ich kein Problem.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sie schreiben oben: „Ein Garten oder eine Gartenfläche kann einem einzelnen Wohnungseigentümer im Wege eines Sondernutzungsrechts zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen werden“.
Kann statt „einem einzelnen“ das Sondernutzungsrecht auch 2 von insgesamt 4 Wohnungseigentümern (mit Zustimmung aller) zugesprochen und dauerhaft im Grundbuch eingetragen werden, so dass das Sondernutzungsrecht auch bei Verkauf einer Wohnung bestand hat?
das ist m.E. nicht sinnvoll. Die Fläche sollte geteilt werden und so je ein Sondernutzungsrecht verknüpft werden. Ob die Teilung des Nutzungsrechts möglich ist, sollten Sie mit einem Notar besprechen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
wir wohnen in einer WEG wo die einzelnen „Wohnung“ wie Reihenhäuser aufgestellt sind. D.h. auf der Vorderseite hat jede Wohneinheit vom Innenhof einen separaten Eingang in die jeweilige Einheit.
Wir haben leider das Problem, dass vom Notar im Rahmen einer Nachtragsurkunde für die jeweiligen Eingangsbereiche nachträglich Sondernutzungsrechte zugewiesen wurde.
Wir sind sehr unglücklich darüber da diese Bereiche gleichzeitig auch Verkehrswege sind.
Insbesondere sind wir davon stark betroffen, da der Zugang zu unserem Haus teilweise über den Sondernutzungsbereich unseren direkten Nachbarn erfolgt (unser Haus liegt verwinkelt am Ende der Reihe).
Jetzt hat dieser Nachbar rechteckige Pflanzenkübel entlang der Grenze zwischen seinem und unserem Sondernutzungsbereich aufgestellt.
Durch diese Pflanzenkübel ist der Zugang zu unserem Haus eingeengt. Wir haben lediglich einen ca. 1,3 Meter breiten Korridor (der zudem um die Ecke führt) um unseren Eingangsbereich zu erreichen.
Leider ist diese oben erwähnte Nachtragsurkunde von 2013, so dass wir das nicht mehr anfechten können.
Meine einzige Hoffnung sind zwei Paragraphen in der Teilungserklärung:
1. Zäune dürfen zur Begrenzung der Sondernutzungsbereiche nicht errichtet.
2. Im Rahmen der Zweckbestimmung nach $1 ZIffer 1 der GO kann jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum ungehindert nutzen, soweit nicht das Gesetzt oder Rechte Dritter entgegenstehen.
Die rechteckigen Pflanzenkübel (insgesamt 3) ergeben zusammen eine Länge von 2,5m (und 40cm) und haben ein gemeinsames Rankgitter was ca .1,70 hoch ist.
Sehen Sie irgendwelche Chancen das zumindest einer der drei Pflanzenkübel entfernt wird, so dass wir bequem den Zugang zu unserem Haus erreichen können?
Danke und viele Grüße
danke für Ihren Beitrag. Es kommt sicher immer auf den Einzelfall an. Im Zweifel werden Sie die beiden Punkte der Teilungserklärung zu Ihren Gunsten auslegen. Versuchen Sie es im Einvernehmen mit Hilfe des Verwalters. Sie sollten eine friedliche Lösung finden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo!
Wir haben ein Haus gekauft, welches ehemals durch einen Anbau vergrößert wurde. Um es auf die beiden Kinder der ehemaligen Eigentümer aufzuteilen, wurde beide Häuser nach WEG geteilt.
Für unsere Hälfte wurden 4/10 Miteigentumsanteil festgelegt. Es wurde das ausschließliche Nutzungsrecht für den Altbau samt Garage sowie das Sondernutzungsrecht für die eingezeichnete Grundstücksfläche festgelegt. Genauso für die 6/10 des anderen Sondereigentümers.
Wir haben aber festgestellt, daß die im Plan eingezeichnete und durch einen Zaun abgetrennte Grundstücksfläche nur ca 3/10 beträgt. Wir würden das fehlende Zehntel gerne nutzen, da sich unser Garten dann um ungefähr 90qm vergrößern würde. Haben wir da eine Chance?
Was müsste man man dann bei der Grundsteuer Berechnung angeben? 4/10 oder 3/10?
Viele Grüße Susann!
die Teilungserklärung kann nur allstimmig verändert werden. Sie haben m.E. (zu Recht) keine Möglichkeiten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Morgen,
ich bin zufällig auf diese Seite gestoßen und hoffe dass Sie mir weiterhelfen können.
Wenn in einer Teilungserklärung steht, dass für die Terrasse und Garten ( und zusätzlich noch Garage) ein Sondernutzungsrecht besteht, schliesst es auch den Vorgarten bzw die Grünflächen um das Haus herum mit ein? Die Eigentümer der am Garten angrenzenden EG Wohnung verstehen unter dem Begriff „Garten“ auch den Vorgarten etc.
Vielen Dank im Voraus!
in den Aufteilungsplänen (Grundrissen) sind Sondernutzungsrechte eingezeichnet. Sie müssen also in Ihren alten Unterlagen nachschauen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Die Teilungserklärung sieht in unserem Fall (5 Eigentumswohnungen in einem Haus in Berlin) die Sondernutzung des Gartens ausschließlich durch den Eigentümer des Ergeschosses vor. Das Grundstück ist ca. 1000 Quadratmeter groß, die Sondernutzungsflächge ca. 200 Quadratmeter. Die Miteigentumsanteile betragen ansonsten, da die Wohneungen identisch groß sind, jeweils 20%.
Meine Frage: Muss der Eigentünmer des Ergeschosses als Miteigentumsanteil am Grundstück 20% von 1000 Quadratmetern (also 200) oder aber 20% von (1000-200) Quadratmetern + 200 (für die allein genutzte Fläche), also 360 Quadratmeter angeben? Gibt es hierfür eine gesetzlich Regelung, die man nachlesen kann?
es bleibt bei den 20% MEA. Eigentümer des Grundstücks sind alle Eigentümer. Der Sondernutzungsberechtigte darf die vereinbarte Fläche alleine nutzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Muss aus Gründen der Privatsphäre ein Abstand zwischen den Fenstern der Nachbarwohnung und dem angrenzenden Sondernutzungsrecht an dem gleichen Grundstück eingehalten werden?
ich sehe hier keine Grundlage. Wenn Sie eine Wohnung kaufen, kennen Sie ja die Abstände. Die Nachbarbebauung richtet sich nach dem Baurecht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Morgen
und vielen Dank für die interessante und übersichtliche Zusammenfassung.
Auch ich möchte mich mit einer Frage an Sie wenden:
Für das Pflanzen von Bäumen bzw. Sträuchern gelten Abstandsfestlegungen zu GRUNDSTÜCKSgrenzen, z. B. zum Nachbargrundstück (= (Sonder)Eigentum).
Gelten diese Abstände auch zu Grenzen von SONDERNUTZUNGSRECHTEN (= Aufteilung von Gemeinschaftseigentum)?
Beide Grenzen sind zwar definiert, aber gibt es hier unterschiedliche Bewertungen?
Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus!
Lothar Maier
Kann die Familie mit 4 Kindern einer WEG (bei mir im Haus) praktisch ständig den ganzen Garten für sich mit Tisch, Bänken, grossem Trampolin und Spielzeug stets für sich im Sommer alleine benutzen, da die anderen Leute der WEG berufstätig sind und den Garten auch deshalb nicht gut nutzen können (am Wochende tun sie dann auch nicht, wohl weil auch kaum mehr Platz). Diese Familie tut es so selbstverständlich, wohl weil sie noch niemand angesprochen hat, sie meinen wohl mit Kinder (nur ein 2jähriges ist noch klein, die anderen im Teenageralter) dürfe man das oder weil sich vielleicht niemand getraut, sie deshhalb anzusprechen? Es ist schliesslich bekannt, dass der Garten kein Sondereigentum ist!
das ein Garten im Gemeinschaftseigentum unterschiedlich intensiv von den Miteigentümern genutzt wird, ist grundsätzlich normal. Ob allerdings der Aufbau eines Trampolins und eigener Gartenmöbel gestattet ist, sollten Sie innerhalb der Gemeinschaft besprechen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Beim Erwerb einer Parterrewohnung mit Gartenanteil(eingetragenes Sondernutzungsrecht) steht in der Baubeschreibung, die Gartenflächen werden zu den öffentlichen Flächen und angrenzenden Sondernutzungsflächen mit einem Gitterzaun Höhe 80cm abgeteilt. Da zwei Seiten nicht an einen Nachbarn mit Sondernutzung angrenzen, möchte ich wegen der Optik auf den Zaun zu den öffentlichen Flächen verzichten.In der Anlage 2 Gemeinschaftordnung steht auch.“Im übrigen dürfen die Grundflächen auch durch Bepflanzung sowie ortsübliche abgegrenzt werden. (nicht MÜSSEN) Nun möchten mich Miteigentümer ,welche ihren Zaun gebaut und paradoxer Weise gleich Hainbuchenhecken davor gepflanzt haben, zwingen,den Zaun zu bauen,obwohl sie nicht mal Nachbarn sind. Den Zaun habe ich doch bezahlt und für die Instandhaltung müsste ich doch bestimmt selbst aufkommen. Ist der Zaun trotzdem Gemeinschafteigentum und kann man darauf bestehen ?
Mit freundlichem Gruß
Walter Römer
danke für Ihren Beitrag. Ich kann die Ausführungen hier leider nicht rechtlich bewerten und würde eine individuelle Einschätzung auch einen Anwalt empfehlen. Auf der anderen Seite könnten Sie auch abwarten, was die anderen Eigentümer nun unternehmen werden. Holen Sie im Zweifel die Hausverwaltung mit ins Boot und bitten Sie um Klärung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Wir sind WEG mit 8 Mitgliedern. Selbsverwaltung. Unser Verwalter hat rings um den Gemeinschaftsgarten einen Zaun gebaut, so daß nur er und der andere WEG Mitglied, der genauso im EG wohnt den Garten nutzen können. Was kann man tun?
holen Sie die anderen Eigentümer ins Boots und verblassen Sie im Zweifel per Beschluss den Rückbau des Zaunes.
Viele Grüße
Dennis Hundt