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Nach Verwalterwechsel: Wer erstellt die Hausgeldabrechnung für das Vorjahr?

Der Verwalterwechsel ist vollzogen und die Hausgeldabrechnung für das Vorjahr ist zu erstellen. Leider fühlt sich weder der neue Verwalter noch der alte Verwalter dafür zuständig. Was ist in einem solchen Fall zu tun. An wen sollten sich die Wohnungseigentümer für die Jahresabrechnung richten. Wer ist zuständig und woraus ergibt sich das? Welche Ansprüche haben Wohnungseigentümer gegen den neuen und den alten Verwalter?

Der nachfolgende Beitrag klärt Wohnungseigentümer darüber auf, wer nach einem Verwalterwechsel die Hausgeldabrechnung für das Vorjahr erstellen muss.

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I. Grundsatz: Pflicht zur Hausgeldabrechnung hat der Verwalter im Amt

Nach Ablauf des Kalenderjahres hat der Verwalter gemäß § 28 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Jahresabrechnung zu erstellen. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 S. 3 WEG trifft dabei grds. den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17).

Beispiel 1: Verwalterwechsel im abgelaufenen Wirtschaftsjahr

Der Verwalter A scheidet im Wirtschaftsjahr 2020 (vom 01.01-31.12) aus. Der Verwalterwechsel erfolgt am 01.11.2020 und der Verwalter B übernimmt zu diesem Zeitpunkt die WEG Verwaltung.

  • Die Hausgeldabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2019 hat A zu erstellen. Die Hausgeldabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2020 hat B zu erstellen.

Scheidet der Verwalter daher im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung (vgl. Oberlandesgericht (OLG) Hamm, Urteil vom 17.03.1993 , Az.: 15 W 260/92) – die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr, unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war (BGH, Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17). Die bisweilen in der Rechtsprechung vertretene Auffassung, dass der Fälligkeitszeitpunkt der Hausgeldabrechnung die Pflicht zur Erstellung der Hausgeldabrechnung beeinflusst (so z.B. OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.05.2007, Az.: 3 W 153/06) wurde damit vom BGH abgelehnt.

Zur Begründung führt des BGH aus: Für die Frage, wer die Erstellung der Jahresabrechnung schuldet, kann es nur auf das Entstehen der Abrechnungspflicht ankommen, denn die Fälligkeit sagt nichts darüber aus, wer die Leistung schuldet war (BGH, Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17). Durch sie wird lediglich der Zeitpunkt bestimmt, von dem an der Gläubiger die Leistung verlangen kann (vgl. BGH, Urteil vom 25. Januar 2013,Az.: V ZR 118/11; BGH, Urteil vom 1. Februar 2007, Az.: III ZR 159/06; BGH, Urteil vom 11. Dezember 2013, Az.: IV ZR 46/13). Für die Beantwortung der Frage, wer die Jahresabrechnung erstellen muss, ist das Kriterium der Fälligkeit daher praktisch unbrauchbar, da es von verschiedenen unsicheren Faktoren abhängt. Bei einem Verwalterwechsel im Laufe des Kalenderjahres müssen aber sowohl die Wohnungseigentümer als auch der bisherige und der neue Verwalter Klarheit darüber haben, wer die Jahresabrechnung zu erstellen hat (BGH, Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17).

Ist die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entstanden, besteht sie fort, auch wenn der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus dem Amt scheidet; sie geht nicht auf den neuen Verwalter über (BGH, Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17).

Beispiel 2: Verwalterwechsel vor Fälligkeit der Hausgeldabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr

Der Verwalter A scheidet im Wirtschaftsjahr 2021 (vom 01.01-31.12) aus. Der Verwalterwechsel erfolgt am 15.03.2021 und der Verwalter B übernimmt zu diesem Zeitpunkt die WEG Verwaltung. In der WEG Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass die Erstellung der Hausgeldabrechnung des Vorjahres zum 01.03. des Folgejahres fällig wird.

  • Die Hausgeldabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2020 ist trotz des Ausscheidens von A vor dem Fälligkeitszeitpunkt von A zu erstellen.

Anzumerken ist hier, dass auch die Beendigung des Verwaltervertrags nichts daran ändert, dass die Erstellung der Hausgeldabrechnung als nachwirkende Pflicht weiter bestehen kann Einsichtsrecht (vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17). Denn der Anspruch der Wohnungseigentümer ist in der Amtszeit des Verwalters entstanden. Eine besondere Vergütung kann der ausgeschiedene Verwalter grds. ebenfalls nicht verlangen. Er kann auch nicht entgegenhalten, dass ihm die Erstellung der Hausgeldabrechnung unmöglich ist, weil er die Verwaltungsunterlagen inzwischen an den neuen Verwalter herausgeben musste, denn er hat für seine Pflichtenerfüllung ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen (vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17).

II. Sonderfall: Verwalterwechsel zum Jahreswechsel

Bei einem Verwalterwechsel zum Jahreswechsel des Wirtschaftsjahres, also z.B. zum 31.12. oder 01.01 hat der BGH noch keine klare Entscheidung dazu getroffen, ob die Abrechnungspflicht für das abgelaufene Wirtschaftsjahr am letzten Tag des abgelaufenen Wirtschaftsjahres oder am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres entsteht.

Nach dem BGH spricht für die Abrechnungspflicht des zum Jahreswechsel ausgeschiedenen Verwalters, dass die Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben können, dass der Verwalter, der in einem Kalenderjahr die Verwaltung geführt hat, für dieses Kalenderjahr die Jahresabrechnung aufstellt (BGH, Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17). Der Verwalter, der die Verwaltung geführt hat, muss den Wohnungseigentümern dafür einstehen, dass er die im Abrechnungszeitraum angefallenen Einnahmen und Ausgaben vollständig und richtig erfasst hat (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2016, Az.: I ZB 5/16).

Andererseits spricht § 28 Abs. 2 WEG davon, dass nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung zu erstellen ist. Dafür ist es nicht erforderlich, dass der Verwalter, der zu diesem Zeitpunkt im Amt ist, die Verwaltung des Vorjahres geführt hat (BGH, Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17). Die Jahresabrechnung kann durchaus auch durch einen Dritten erstellt werden (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2016, Az.: I ZB 5/16), denn der bisherige Verwalter muss mit Beendigung seiner Tätigkeit die Verwaltungsunterlagen ohnehin an die Wohnungseigentümergemeinschaft herausgeben nach §§ 675, 667 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Ein neuer Verwalter kann diese Unterlagen dann auswerten und das Ergebnis der Auswertung in der Jahresabrechnung geordnet darstellen. Der frühere Verwalter ist zur Rechnungslegung verpflichtet (BGH, Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17).

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III. Schadensersatzanspruch für Wohnungseigentümer wegen Verweigerung der Hausgeldabrechnung nach Verwalterwechsel

Für Wohnungseigentümer ist es wichtig zu wissen, dass sie einen Anspruch auf Erstellung der Hausgeldabrechnung haben. Verantwortlich ist der Verwalter, der bei der Anspruchsentstehung im Amt war bzw. ist.

Weigert sich der ausgeschiedene Verwalter trotz Aufforderung mit Fristsetzung die Hausgeldabrechnung zu erstellen, kann die WEG z.B. den aktuellen Verwalter oder einen Dritten beauftragen, die Hausgeldabrechnung anzufertigen. Für die insoweit angefallen Kosten steht der WEG gegenüber dem ausgeschiedenen Verwalter ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 3 , § 281 Abs. 1 BGB i.V.m. § 28 Abs. 2 WEG zu.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Nach einem Verwalterwechsel erstellt immer der Verwalter die Hausgeldabrechnung für das Vorjahr, der im Amt war, als die Abrechnungspflicht entstand. Daher ist bei einem Verwalterwechsel im laufenden Wirtschafsjahr regelmäßig der alte Verwalter für das Vorjahr und der neue Verwalter für das laufende Jahr zuständig. Die Abrechnungspflicht geht grds. nicht von dem Verwalter auf den neuen Verwalter über. Verweigert sich der Verwalter trotz seiner Abrechnungspflicht die Hausgeldabrechnung zu erstellen, hat die WEG einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter.

3 Antworten auf "Nach Verwalterwechsel: Wer erstellt die Hausgeldabrechnung für das Vorjahr?"

  • Ursula Richter
    8. April 2021 - 21:55 Antworten

    Fehler beim Datum in Beispiel´2 : “ Der Verwalterwechsel erfolgt am 15.02.2021 und der Verwalter B übernimmt zu diesem Zeitpunkt die WEG Verwaltung. „

    • Dennis Hundt
      9. April 2021 - 08:19 Antworten

      Hallo Ursula,

      danke für den Hinweis. Ist korrigiert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Walter Dietrich
    1. Mai 2021 - 17:31 Antworten

    Verwaltervertrag endete am 31.12.2020 und ist wegen Corona vom Gestzgeber noch bis 31.12.2021 tätig.
    Wir möchten abberufen zum 30.06.2021
    Müssen wir den Verwaltervertrag trotzdem kündigen zum 30.06.2021 obwohl es keinen Antrag
    von Seitendes Verwalters gab zur Vertragsverlägernung ?
    Müssen wir trotzdem den Verwalter 6 Monate weiterbezahlen – laut dem neuen WEG ?

    Danke für Rückmeldung

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