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Eigentümerversammlung: Einberufung, Fristen, Vollmachten und Protokollierung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist kein Selbstläufer. Sie bedarf der fortlaufenden Verwaltung. Wichtige Entscheidungen werden von den Eigentümern in der Eigentümerversammlung getroffen. Diese ist das oberste Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie ist für alle Angelegenheiten zuständig, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach der Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Beschluss entschieden werden können.

Dieser Artikel bietet Ihnen einen allgemeinen Überblick über den Ablauf einer Eigentümerversammlung und ihre Formalien. Details finden Sie in spezielleren Artikeln (siehe Links).

Das Gesetz regelt in §§ 23 – 25 WEG Einzelheiten zu Einladung, Ablauf und Beschlussfassung.

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1. Checkliste zum Ablauf einer Wohnungseigentümerversammlung

  1. Einberufung der Eigentümerversammlung durch den Verwalter (§ 24 II) oder von ¼ der Wohnungseigentümer
  2. Einberufungsfrist (ordentliche Versammlung) von mindestens 2 Wochen (§ 24 IV)
  3. Mitteilung der Tagesordnung, Ankündigung einer Beschlussfassung in der Einladung (§ 23 II), Information der Wohnungseigentümer durch Zusendung eines Beschlussentwurfs nebst weiterer Informationen zur Meinungsbildung
  4. Feststellung der Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung durch den Versammlungsleiter (§ 25 III)
  5. Erörterung und Diskussion der Beschlussgegenstände gemäß der mitgeteilten Tagesordnung
  6. Formulierung des Beschlussantrages
  7. Abstimmung der Wohnungseigentümer über den Beschluss (§ 21 III)
  8. Prüfung der Stimmrechte/Stimmrechtsanteile und eventueller Stimmrechtsverbote
  9. Feststellung und Verkündung des Abstimmungsergebnisses durch den Versammlungsleiter
  10. Protokollierung des Beschlusses in der Niederschrift (§ 23 VI)
  11. Unterzeichnung der Niederschrift durch den Versammlungsleiter und mindestens einen Eigentümer sowie den Beiratsvorsitzenden oder dessen Vertreter, soweit vorhanden (§ 24 VI)
  12. Aufnahme des Beschlusses in die Beschlusssammlung (§ 24 VII, VIII)

2. Möglichkeiten der Einberufung einer Eigentümerversammlung

Ordentliche Versammlung:

Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal im Jahr einberufen werden (§ 24 I: ordentliche Versammlung). Die Einberufung erfolgt regelmäßig durch den Verwalter, notfalls durch den Vorsitzenden des Verwaltungsrats oder dessen Vertreter.

Die Einberufung kommt auch in Betracht, wenn die Gemeinschaftsordnung die Einberufung davon abweichend oder für bestimmte Fälle vorsieht (§ 24 II, z.B.: Einberufung in jedem Quartal; Einberufung, wenn Zahlungsrückstände eines Wohnungseigentümers von mehr als 3 Monaten auftreten).

Außerordentliche Versammlung:

Eine außerordentliche Eigentümerversammlung ist möglich, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer schriftlich unter Angabe des Zwecks und des Grundes die Einberufung verlangt (§ 24 II: außerordentliche Versammlung). Die ordentliche Einladungsfrist von zwei Wochen braucht dann nicht eingehalten zu werden. Beispiel: Ein Wohnungseigentümer beginnt damit, eine Gartenfläche einzuzäunen. Um vollendete Tatsachen zu verhindern, muss kurzfristig ein Beschluss gefasst werden.

Ladungsfrist:

Wird die Ladungsfrist nicht eingehalten, ist eine Beschlussfassung dennoch wirksam. Sie ist jedoch der Anfechtung ausgesetzt, falls die Nichtbeachtung der Frist für das Zustandekommen des Beschlusses ursächlich war und die Versammlung möglicherweise anders entschieden hätte. Beispiel: Der Verwalter lädt zur Versammlung ein, weil er weiß, dass ein missliebiger Wohnungseigentümer in Urlaub ist und an der Versammlung nicht teilnehmen kann. Wenn dadurch aufgrund der dem Eigentümer nicht möglichen Ablehnung ein Beschluss zustande kommt, ist dieser anfechtbar.

Demgemäß ist der Verwalter verpflichtet, bestimmte Angelegenheiten auf die Tagesordnung zu setzen. Insbesondere haben auch einzelne Eigentümer Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes, wenn die Behandlung der Angelegenheit ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (OLG Frankfurt 20 W 103/01). Weigert sich der Verwalter, kann der Wohnungseigentümer gerichtlich im Wege einer einstweiligen Verfügung die Aufnahme eines bestimmten Tagesordnungspunktes durchsetzen. Beispiel: Will ein Viertel der Wohnungseigentümer den Verwalter aus wichtigem Grund abberufen, ist der Verwalter verpflichtet, die Versammlung einzuberufen, auch wenn er damit die eigene Abberufung in die Wege leitet.

Weitere Details (Link): „Wer darf zur Eigentümerversammlung einladen? Verwaltung, Beirat, Eigentümer?“

3. Adressaten der Einladung

Grundsätzlich sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungs- und Teileigentümer einzuladen. Damit gehören auch Gewerbe- und Garageneigentümer dazu. Gehört eine Einheit mehreren Personen, sind alle einzeln einzuladen. Bei einer juristischen Person (GmbH, Verein) genügt die Adressierung an die juristische Person, die durch ihren gesetzlichen oder bevollmächtigten Vertreter vertreten wird.

Einzuladen sind ferner Insolvenzverwalter, Testamentsvollstrecker, Nachlassverwalter, Zwangsverwalter und gesetzliche Vertreter minderjähriger oder betreuter Personen. Einzuladen ist auch der Ersterwerber, der vom Alleineigentümer (z.B. Bauträger) erstmals Wohnungseigentum erwirbt.

Nicht einzuladen und nicht teilnahmeberechtigt sind Grundschuld- und Hypothekengläubiger, Mieter, Wohnrechtsinhaber und der Zweiterwerber von Wohnungseigentum.

Weitere Details (Link): „Wer muss zur Eigentümerversammlung eingeladen werden?“

4. Form der Einberufung

Die Einberufung muss in „Textform“ erfolgen (§ 24 IV WEG, 126b BGB). Textform bedeutet, dass die Person des Einladenden erkennbar und die Einladung nicht eigenhändig unterschrieben sein muss. Es genügt damit auch die maschinelle Erstellung der Einladung und ihre Versendung als Kopie, Telefax SMS oder E-Mail. Zu Dokumentationszwecken und aus Beweisgründen sollte die Einladung zumindest in größeren Gemeinschaften möglichst schriftlich erfolgen. Nur eine zweifelsfrei fehlerlose Einladung vermeidet Anfechtungsprobleme. Wegen dem Erfordernis der Schriftlichkeit genügt eine Ladung durch Umlaufzettel oder Aushang im Treppenhaus nicht.

Ist die Einladung formwidrig, genügt der formale Mangel allein nicht für eine Anfechtung (OLG Düsseldorf ZMR 1997, 91). Voraussetzung ist, dass der Formfehler die Beschlussfassung irgendwie beeinflusst hat.

Wichtig ist, dass die Einladung den Wohnungseigentümern zugehen muss. Hilfreich ist eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, nach der die Einladung als zugegangen gilt, wenn der Verwalter sie an die ihm zuletzt bekannte Anschrift eines Wohnungseigentümers versandt hat (Zugangsfiktion).

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5. Inhalt des Einberufungsschreibens

Im Einladungsschreiben sind Ort, Zeit und Tagesordnung mitzuteilen.

Ort:

Die Auswahl des Versammlungsortes muss sachgerecht erfolgen. Der Ort muss erreichbar sein (BGH NZM 2002, 450). Dabei ist auf die Verkehrsüblichkeit und Zumutbarkeit zu achten. Wegen des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit der Versammlung muss die Vertraulichkeit gewahrt bleiben. Für Versammlungen in einer Gaststätte ist ein abgetrennter Nebenraum zweckmäßig.

Die Wohnung des Verwalters kann ungeeignet sein, wenn zwischen ihm und einem Wohnungseigentümer erhebliche Differenzen über die Verwaltung bestehen (AG Büdingen, Urt.v. 7.4.2014 – 2 C 359/12). Wegen der Differenzen war dem Eigentümer die Teilnahme unzumutbar. Der Verwalter hätte einen neutralen Ort wählen müssen.

Terminierung:

Auch der Zeitpunkt muss zumutbar sein. Versammlungen an Sonn- und Feiertagen sind möglich. Auf die Urlaubsplanung ist Rücksicht zu nehmen. Wählt der Verwalter einen Zeitpunkt strategisch so, dass ein einzelner Wohnungseigentümer unmöglich teilnehmen kann, produziert er einen Anfechtungsgrund.

Die Ansetzung eines Versammlungstermins innerhalb der Sommerferien, die typischerweise als Reisezeit gelten, ist nur angemessen, wenn frühzeitig angekündigt wurde, so dass sich jeder einzelne darauf einstellen konnte. Da die Versammlungsteilnahme ein Kernelement der Mitgliedschaftsrechte in einer Eigentümergemeinschaft ist, darf sie durch eine unpassende Terminierung nicht vereitelt werden (LG Karlsruhe NJW-RR 2014, 197).

Tagesordnung:

Eine Beschlussfassung ist nur möglich, wenn ein Beschlussgegenstand bei der Einberufung als Tagesordnungspunkt bezeichnet war (§ 23 II). Andernfalls ist der Beschluss anfechtbar. Das Gesetz bezweckt, die Wohnungseigentümer vor Überraschungen zu bewahren. Sie sollen sich auf die Versammlung vorbereiten können und bei Bedarf vorab beraten lassen.

Wurde bei der Einberufung ein Tagesordnungspunkt vergessen oder erst nachträglich beantragt, kommt eine Nachtragseinladung bedacht. Voraussetzung ist auch hier die Einhaltung der zweiwöchigen Ladungsfrist. Andernfalls kann es der Verwalter ablehnen, den Tagesordnungspunkt zum Gegenstand der Versammlung zu machen.

Der TOP „Verschiedenes/ Sonstiges“ gilt der allgemeinen Aussprache und Beratung. Es können aber keine Beschlüsse gefasst werden, dass sie in der Einberufung nicht ordnungsgemäß angekündigt waren.

Weitere Details: Tagesordnung der Wohnungseigentümerversammlung (Fristen, Formalien, Tipps)

6. Vorsitz in der Eigentümerversammlung (Versammlungsleitung)

Grundsätzlich führt der Verwalter in der Eigentümerversammlung den Vorsitz. Die Eigentümerversammlung kann aber eine andere Person zum Versammlungsleiter bestimmen (§ 25 IV). Auch noch während der Versammlung kann der Versammlungsleiter ausgewechselt werden. Dies kann der Fall sein, wenn der Verwalter einen Interessenkonflikt offenbart oder eine Pflichtwidrigkeit zu Tage tritt und das Vertrauen in seine Amtsführung erschüttert ist.

7. Notwendigkeit der Einberufung einer Zweitversammlung

Fehlt der Erstversammlung die Beschlussfähigkeit (es sind nicht mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Miteigentumsanteile vertreten), muss eine zweite Versammlung oder Wiederholungsversammlung einberufen werden (§ 25 IV). Aus ökonomischen Gründen sollte bereits in der Ersteinladung der Termin für die Zweitversammlung terminiert werden.

Diese Zweitversammlung ist dann ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig. Der Einladende muss in der Einladung zur Versammlung darauf hinweisen. Die Versammlung ist mit den gleichen Tagesordnungspunkten einzuberufen. Auch hier ist die Ladungsfrist von mindestens zwei Wochen einzuhalten.

8. Vertretung des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung

Um die Nichtöffentlichkeit und damit die Vertraulichkeit in einer Eigentümerversammlung zu wahren, ist in der Gemeinschaftsordnung meist bestimmt, dass nur ein bestimmter Personenkreis einen verhinderten Wohnungseigentümer vertreten kann. In Betracht kommen meist Miteigentümer, Mitglieder des Verwaltungsbeirats, Ehepartner oder Familienangehörige.

Der Vertreter sollte im Besitz einer Vertretungsvollmacht/Stimmrechtsvollmacht sein. Ein Wohnungseigentümer kann sich unter bestimmten Voraussetzungen auch von einer dritten Person (Berater, berechtigtes Interesse) begleiten lassen. Dabei sind der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung gegen die sachlich oder persönlich begründeten Interessen eines Wohnungseigentümers (Vertretungsbedarf bei drohender Entziehung des Wohnungseigentums, Krankheit, Alter) gegeneinander abzuwägen.

Weitere Details: Vertretung von Eigentümern in der Wohnungseigentümerversammlung

9. Meinungsbildung in der Eigentümerversammlung 

Soll über einen Tagesordnungspunkt beschlossen werden, muss der Beschlusstext die wichtigsten Einzelheiten über das geplante Vorhaben beinhalten. Baumaßnahmen erfordern die Beschreibung der Maßnahme, Angaben zur Durchführung, ihrer Dauer, Aufgabenverteilung, zu den Kosten und zur Finanzierung oder die in Betracht kommenden Handwerksunternehmen. Die Eigentümer sollten den Entwurf möglichst mit der Einladung erhalten. Beschlussanträge können jederzeit angepasst werden. Wesentliche Veränderungen bedürfen jedoch einer erneuten Eigentümerversammlung. Dann ist die Erstversammlung zu vertagen.

Der Beschlussfassung geht üblicherweise eine Beratung und Diskussion voraus. Der Verwalter trägt zunächst den aktuellen Sachstand vor. Anschließend können sich die Eigentümer äußern, Fragen stellen und beigezogene Experten befragen. Soweit weiterer Informationsbedarf besteht, sollte die Beschlussfassung vertagt werden. Dafür genügt ein Antrag zur Geschäftsordnung. Ein solcher Geschäftsordnungsantrag braucht vor der Versammlung nicht angemeldet zu werden.

Muster eines Vertagungsantrags 

… „Ich beantrage, die Beschlussfassung über den Tagesordnungspunkt TOP 5 „Austausch der alten Elektroinstallation im gesamten Haus“ auf einen späteren Versammlungstermin zu vertagen. Die vorliegenden Informationen reichen nicht aus, um die Angelegenheit angesichts ihrer wirtschaftlichen Tragweite angemessen zu beurteilen.“ …

10. Formulierung des Beschlussantrages 

Auf der Grundlage des Beschlussentwurfs ist der Beschlussantrag zu formulieren. Um auch im Nachhinein feststellen zu können, worüber diskutiert wurde, sollte der genaue Beschlusstext vor der Abstimmung festgestellt und vorgelesen werden. Andernfalls bleibt es dem Ermessen oder auch der Willkür des Schriftführers überlassen, was er als Beschlussantrag formuliert.

In größeren Versammlungen kann der Beschlussantrag für alle Teilnehmer sichtbar mit Hilfe eines Overheadprojektors an die Wand projiziert werden. Komplexe Beschlussanträge werden so nachvollziehbar. Gegebenenfalls kann der Geschäftsordnungsantrag gestellt werden, einen Beschlussantrag vorzulesen. Bleibt der Beschlussantrag unklar, droht Anfechtung. Erst wenn der Beschlussantrag zweifelsfrei feststeht, kann abgestimmt werden. 

11. Abstimmung in der Eigentümerversammlung

Beschlussfähigkeit:

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung bestimmt sich nach der Größe der in der Versammlung vertretenen Miteigentumsanteile (§ 25 III). Die Gemeinschaftsordnung kann an die Beschlussfähigkeit auch weniger strenge oder strengere Anforderungen stellen.

Beschlussfassung:

Die Beschlussfähigkeit ist von der Beschlussfassung zu unterscheiden. Beschlussfassungen können mehrheitlich, einstimmig oder allstimmig erfolgen.

Mehrheitsbeschlüsse richten sich danach, welches Stimmrecht der einzelne Wohnungseigentümer besitzt. Das Stimmrecht ist in der Teilungserklärung geregelt oder richtet sich mangels näherer Bestimmung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Es sind zu unterscheiden:

  • Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen
  • Stimmrecht nach Objekten
  • Kopfstimmrecht

Welche Art von Mehrheit für die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung maßgebend ist, hängt unter anderem von der Art der Maßnahme ab. Verschiedene Maßnahmen (Instandhaltung, Modernisierung, bauliche Veränderung) erfordern unterschiedliche Mehrheiten. In Betracht kommen die einfache und die doppelt qualifizierte Mehrheit.

Neben dem Mehrheitsbeschluss gibt es die Begriffe des einstimmigen und allstimmigen Beschlusses (Zustimmung aller Wohnungseigentümer), die schriftliche Beschlussfassung (Umlaufbeschluss) und den Wiederholungsbeschluss (Zweitbeschluss).

Abstimmung:

Wie abgestimmt wird, ist grundsätzlich Aufgabe des Versammlungsleiters. Mangels näherer Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung kann auch auf Antrag eines Wohnungseigentümers über das Abstimmungsverfahren abgestimmt werden. Maßgebend ist, wie ein möglichst nachprüfbares und zuverlässiges Abstimmungsergebnis ermittelt werden kann.

Dazu kommt es auch darauf an, welche Mehrheit erforderlich ist. Wird nach Köpfen abgestimmt, genügen meist Handzeichen. Verläuft die Diskussion konfliktreich, sollten die Stimmrechte genau ausgezählt und dokumentiert werden. Wenn sich Eigentümer von anderen Eigentümern beeinflusst fühlen, ihre Meinung nicht offen äußern wollen, können sie geheime Abstimmung beantragen.

Insbesondere wenn eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich ist, sollte das Abstimmungsergebnis zuverlässig festgestellt werden können. Stimmzettel sind aufzubewahren. Es ist darauf zu achten, dass die Summe der ausgezählten Stimmrechte mit den laut Protokoll anwesenden und vertretenen Stimmrechten übereinstimmen.

Abstimmungsmöglichkeiten:

  • Offene Abstimmung durch Handzeichen (Akklamation)
  • Offene Abstimmung durch Hochheben von Stimmkarten mit Auszählung und Archivierung
  • Schriftliche Abstimmung mit Stimmzetteln
  • Geheime Abstimmung mit anonymen Stimmzetteln

Weitere Details: Mehrheiten in der Eigentümerversammlung: einfache und (doppelt) qualifizierte Mehrheit

Weitere Details: Unterschied zwischen Einstimmigkeit und Allstimmigkeit in der WEG-Versammlung

12. Feststellung und Verkündung des Abstimmungsergebnisses

 Ein wirksamer Beschluss erfordert die Feststellung und Bekanntgabe durch den Versammlungsleiter in der Versammlung. Die Verkündung hat konstitutive Wirkung (BGH ZMR 2001, 809). Ohne Verkündung ist ein Beschluss ungültig. Es genügt auch nicht, das Beschlussergebnis in einem späteren Zeitpunkt (z.B. mit der Übersendung des Protokolls) bekanntzugeben.

Unterbleiben Feststellung und Verkündung oder wurde der Beschluss fehlerhaft verkündet, kann jeder Wohnungseigentümer die Verkündung des Beschlusses gerichtlich durchsetzen. Wurde jedoch ein eindeutiges Abstimmungsergebnis protokolliert, ist von einer konkludenten Feststellung auszugehen (BayObLG 2Z BR 165/01).

Verkündet der Versammlungsleiter, dass ein Beschlussantrag abgelehnt wurde, obwohl tatsächlich ein solcher zustande gekommen ist, kann der Wohnungseigentümer beim Wohnungseigentumsgericht einen Feststellungsantrag stellen, dass der Beschluss zustande gekommen ist. Im umgekehrten Fall, wenn der Versammlungsleiter einen Beschluss feststellt, obwohl kein wirksamer Beschluss zustande gekommen ist, liegt ein vorläufig wirksamer, aber anfechtbarer Beschluss vor.

Und Probleme dieser Art zu vermeiden, sollte möglichst genau Protokoll geführt und das Abstimmungsergebnis dokumentiert werden.

Mit der Verkündung des Beschlusses beginnt die einmonatige Frist für die Anfechtungsklage (§ 46). 

13. Protokollierung der Eigentümerversammlung

Da Beschlussfassungen auch in der Zukunft nachvollziehbar sein sollen, müssen alle in der Versammlung gefassten Beschlüsse in eine Niederschrift aufgenommen werden (§ 24 VI). Zu diesem Zweck kann der Versammlungsleiter selbst Protokoll führen oder einen Schriftführer bestimmen.

Notwendiger Inhalt der Niederschrift ist:

  • Der Text der Beschlussfassung
  • Das Abstimmungsergebnis
  • Die Beschlussverkündung

Die Niederschrift ist vom Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und von einem eventuell vorhandenen Verwaltungsbeirat zu unterschreiben (§ 24 VI). Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Niederschrift in der Beschlusssammlung des Verwalters einzusehen.

Allerdings wird die detaillierte Protokollierung oder die Unterzeichnung der Niederschrift nicht als Wirksamkeitserfordernis eines Beschlusses angesehen (BayObLG ZMR 2005, 462). Auch nicht protokollierte Beschlüsse sind gültig. Teils sehen aber Gemeinschaftsordnungen die Niederschrift zwingend vor. Ansonsten genügt ein Ergebnisprotokoll. Verlauf und Wortbeiträge brauchen nicht wiedergegeben zu werden.

Weitere Details: Niederschrift / Protokollführung in der Wohnungseigentümerversammlung – Inhalt, Vorgaben, Probleme

14. Muster: Antrag auf Einberufung einer Eigentümerversammlung von mehr als ¼ der Wohnungseigentümer

An

Fritz Hausmann

Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft WEG-Ortsstraße 7

Anschrift

Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung

Sehr geehrter Herr Hausmann,

Als Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft Ortsstraße 7, Hannover, beantragen wir gemäß § 24 II WEG, eine außerordentliche Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft bis spätestens zum … einzuberufen.

Es stehen folgende unaufschiebbare Angelegenheiten zur Entscheidung an:

  1. Entfernung des Baumbestandes wegen Beeinträchtigung der Lichtverhältnisse und Verkehrssicherheit (Bruchgefahr)
  2. Neuanpflanzungen zum Beginn der Pflanzzeit

Die Versammlung ist einzuberufen, weil von 16 Wohnungseigentümern 5 Eigentümer (also mehr als ¼ alle Eigentümer) die Einberufung verlangen.

Unterschriften

Wohnungseigentümer A …

Wohnungseigentümer B …

Wohnungseigentümer C …

15. Muster: Einladung zu einer Eigentümerversammlung durch den Verwalter

Fritz Hausmann

Hausverwaltung

An die Wohnungseigentümer

WEG-Ortsstraße 7, Hannover

Hannover 01.04.2014

Sehr geehrter Eigentümer

Als Verwalter der WEG-Ortsstraße 7 in Hannover lade ich Sie zu der jährlichen ordentlichen Eigentümerversammlung ein.

Sie findet statt am:

Dienstag, den 21. April 2014, um 20.00 Uhr im Nebenraum der Gaststätte „Tannhäuser“, Blumenstraße 5, Hannover.

Ich verweise auf die anliegende Tagesordnung. Sofern Sie verhindert sind, bitte ich Sie, mit dem beigefügten Vordruck eine Vertretungsvollmacht (Stimmrechtsvollmacht) zu erteilen.

Mit freundlichen Grüßen

Fritz Hausmann

Hausverwalter

Anlagen

Rechnungsabschluss 2013

Wirtschaftsplan 2014

Vollmachtsvordruck

16. Muster: Antrag auf Verlegung der Eigentümerversammlung wegen zeitlicher Probleme

Sehr geehrter Verwalter,

Sie haben mit Schreiben vom 1.4.2014 zur Eigentümerversammlung am 15.4.14 eingeladen. In dieser Versammlung soll gemäß TOP 4 die Fassadensanierung mit einem Kostenvolumen von bis zu 50.000 Euro beschlossen werden. Mindestens für meine Person ist die Einberufungs- und Vorbereitungszeit zu kurz bemessen. Es scheint mir kaum möglich, mich innerhalb von 14 Tagen auf die Problematik vorzubereiten und die vorgelegten schriftlichen Informationen sowie eventuelle Alternativen ausreichend zu prüfen. Ich bitte deshalb, den Versammlungstermin um mindestens drei Wochen zu verschieben, zumal die Baumaßnahme nicht eilbedürftig ist.

Sollten Sie meinen Antrag zurückweisen, werde ich in der eigene Versammlung beantragen, diesen Tagesordnungspunkt zu vertagen und zum Gegenstand einer späteren Eigentümerversammlung zu machen. Sofern in der Versammlung trotzdem Beschlüsse gefasst werden sollten, behalte ich mir vor, den betreffenden Beschluss wegen mangelnder Vorbereitungszeit anzufechten.

Mit freundlichen Grüßen

Willi Wohnungseigentümer

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7 Antworten auf "Eigentümerversammlung: Einberufung, Fristen, Vollmachten und Protokollierung"

  • Gergely
    14. Dezember 2016 - 19:58 Antworten

    Hallo,
    wir wohnen in einer Eigentümergemeinschaft, Ende letzten Jahres fand ein Verwalterwechsel statt.

    Der „Neue“- Verwalter hat für dieses Jahr noch keine Eigentümerversammlung einberufen, aus welchem Gründen auch immer und es verbleiben bis Jahresende noch 11 Tage. Ist das eigentlich rechtens?

    Mit freundlichen Grüßen
    Fr. Gergely

    • Dennis Hundt
      15. Dezember 2016 - 09:56 Antworten

      Hallo Frau Gergely,

      nach dem WEG muss der Verwalter eine Eigentümerversammlung im Jahr einberufen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Agnes
    12. August 2017 - 08:29 Antworten

    Hallo,
    unser Verwalter hat eine ETV einberufen zur Beschlussfassung. Allerdings ist der „Top“ nicht detailiert sondern allgemein gehalten und bezieht sich nicht auf unseren detailierten Antrag.
    Zudem sind 2 ET#ler nicht anwesend – nur durch Vollmacht, können demnach keine Alternativen zur Kenntnis nehmen.
    Sollten wir im Vorfeld die Versammlung zur Beschlussfassung absagen lassen?
    Die ETV ist am 18. – da allstimmigkeit für die bauliche Veränderung besteht und keine detalierte Einladung vorliegt sehen wir das so.
    Wie könnte die Argumentation bei dem Verwalter aussehen?(ist mit Eigentümer im Haus)

  • Egbert Scherer
    9. Mai 2018 - 17:13 Antworten

    Wir sind eine WEG mit 32 Wohneinheiten.
    Unser Hausverwalter hat für 2016 noch keine Abrechnung vorgelegt. Seit 2016 wurde auch kein neuer Wirtschaftsplan erstellt. Die Hausverwaltung versperrt sich und verlegte die Einberufung der jährlichen ordentlichen ETV immer wieder in die Zukunft, so dass jetzt der Verwaltungsbeiratsvorsitzende beabsichtigt eine ETV einzuberufen, mit dem Ziel Beschluss zu fassen, sich durch einen Rechtsbeistand Verstärkung gegen den Verwalter zu holen. Druck durch die WEG schüttelte der HV ab.
    Ist der Verwaltungsbeiratsvorsitzende verpflichtet den Verwalter zu informieren und ihn zur ausserordentlichen ETV einzuladen?

  • a.g.
    19. Mai 2018 - 14:13 Antworten

    Guten Tag,
    wer kann mir eine Auskunft geben?
    Wohne von meiner vermieteten Eigentumswohnung ca. 500 km entfernt.
    Würde gerne an der Eigentümerversammlung teilnehmen.
    Habe das auch schon zu Protokoll geben lassen und um einen Samstagstermin gebeten.
    Gut darauf habe ich wohl keinen Anspruch, aber ich empfinde es als Willkür, dass ein einzelnes Beiratsmitglied (Rentner) den Termin mit dem Verwalter festlegt.
    In dem Sechs-Parteienhaus, gibt es sechs Eigentümer.
    Ist es zuviel verlangt, z.B. zwei Termnvorschläge vorab z.B. per e-Mail abzustimmen?
    Würde mich sehr über eine Antwort freuen.
    mfg
    a.g.

    • Hausverwaltung Meyer
      17. Juli 2018 - 10:53 Antworten

      Sehr geehrter Herr a.g.

      in der Tat, das wäre zuviel verlangt. Es ist üblich, dass der Verwalter mit dem Beirat den Termin der Versammlung abstimmt, wobei der Verwalter letztendlich jedoch allein den termin vorgibt. Das ist auch richtig so, denn wenn jeder mitbestimmen könnte, wann es ihm am besten passt, könnten Versammlungen überhaupt nicht abgehandelt werden. Es ist bekannt, dass am liebsten auswertige Eigentümer am Samstag gerne die Versammlung hätten, möglichts vormittags, damit man zum Mittagsessen fertig ist.

      Das geht aber nicht, da wir als Verwalter von Montag bis Freitag zu Verfügung stehen sollen, einen Notdienst noch anbieten sollen und am Samstag dann auch noch Versammlungen abhalten möchten.

      Hier muss ich als WEG-Verwalter sagen, dass es auch für außerhalb wohnende Eigentümer zumutbar ist sich einmal im Jahr einen Tag frei zu nehmen, wenn an einem Versammlungstermin teilgenommen werden soll.

      Ich würde mich freuen wenn Sie auch die Sichtweise der Verwalter berücktsichtigen könnten.

      Mit freundlichem Gruß
      Hausverwaltung Meyer

  • Nick
    26. März 2019 - 13:40 Antworten

    Guten Tag,

    wir haben von unserem Hausverwalter die Einladung zu der ordentlichen Eigentümerversammlung am Montag, den 18.März 2019 erhalten (per Post), für den 01.April 2019.

    Wir sind der Meinung, die 2-Wochenfrist für die Einberufung wurde nicht eingehalten.

    Können Sie uns bitte Ihre Meinung dazu geben?

    Vielen Dank
    MfG
    Nick

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