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Haftet der Käufer einer Eigentumswohnung für rückständige Hausgelder?

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, stellt sich für Eigentümergemeinschaft und Käufer die Frage, für welche Verbindlichkeiten der Käufer die Haftung übernimmt. Die Haftung für nach dem Erwerb begründete Verbindlichkeiten dürfte jedenfalls eine Selbstverständlichkeit sein. Haftet der Käufer aber auch für Verbindlichkeiten, die …

a.) vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft begründet wurden (Hausgeldschulden des Veräußerers) und

b.) haftet er für vor seinem Eintritt begründete Verbindlichkeiten, die erst nach diesem Zeitpunkt fällig werden (Hausgeldvorauszahlungen, Sonderumlage).

Die Antwort erfordert eine gesetzliche Wertung. Wer Wohnungseigentum erwerben möchte, sollte sie jedenfalls kennen.

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1. Keine Erwerberhaftung für Hausgeldrückstände

Der Bundesgerichtshof hat klar festgestellt, dass der Erwerber von Wohnungseigentum weder schuldrechtlich noch dinglich für Hausgeldrückstände des Veräußerers und Voreigentümers haftet (BGH Urteil v.13.9.2013, V ZR 209/12).

Eine schuldrechtliche, also aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung begründete Haftung des Erwerbers gegenüber der Eigentümergemeinschaft besteht allenfalls dann, wenn der Erwerber mit der Eigentümergemeinschaft eine diesbezügliche Vereinbarung getroffen hat. Sofern er eine solche Vereinbarung lediglich mit dem Veräußerer getroffen hat, erwächst daraus kein unmittelbarer Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf Zahlung von Hausgeldrückständen.

Der Verkäufer einer Eigentumswohnung schuldet das Hausgeld, solange er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Seine Zahlungspflicht bleibt auch dann bestehen, wenn sich die Eigentumsumschreibung infolge des (Fehl)verhaltens Dritter (hier eines Miteigentümers) verzögert (AG Herne, Urteil v. 16.12.2013, 28 C 46/13).

2. Wohnungseigentum begründet keine „dingliche“ Haftung

Der BGH hat auch die „dingliche“ Haftung abgelehnt. Dieser Begriff ist erklärungsbedürftig. Dinglich ist ein Recht, das an eine Sache, hier ans Wohnungseigentum, geknüpft ist (z.B. ist die Grundschuld ein solches dingliches Recht). Früher wurde auf der Grundlage des § 10 I Nr. 2 ZVG, argumentiert, dass diese Vorschrift ein dingliches Recht (Vorrecht) an dem Wohnungseigentum begründet. In der Konsequenz hätte dies bedeutet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft in das Wohnungseigentum hätte vollstrecken können. Damit hätte eine dingliche Sicherung ähnlich einer Grundschuld bestanden. Der BGH (V ZR 209/12) hat ein solches dingliches Recht jedoch abgelehnt. Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet also nicht dinglich mit seinem erworbenen Wohnungseigentum. Das Gesetz gibt dafür keinen Anhaltspunkt.

Die Vorschrift bestimmt lediglich, dass die Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zwangsversteigerungs- und Insolvenzverfahren gegenüber anderen Ansprüche privilegiert und in begrenztem Maße bevorrechtigt am Veräußerungserlös zu beteiligen sind. Damit kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht direkt in das Wohnungseigentum des neuen Eigentümers hinein vollstrecken. Sie wird nur vorrangig am Erlös beteiligt.

Das LG Stuttgart (Urteil v.1.12.2009, 10 S 51/09) hatte noch anders entschieden und zugelassen, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein Zahlungsurteil wegen Hausgeldrückständen gegen den Voreigentümer auf den Erwerber umschreiben lassen („Titelumschreibung“) und ins Wohnungseigentum des Erwerbers vollstrecken könne. Diese dingliche Haftung bestehe unabhängig von der persönlichen Schuld des Erwerbers. Der Erwerber müsse die Zwangsvollstreckung in sein Wohnungseigentum dulden. Mit der Entscheidung des BGH ist auch dieses Urteil hinfällig.

3. Gemeinschaftsordnung kann keine Erwerberhaftung begründen

Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass der Erwerber von Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers haftet, ist die Regelung wegen Verstoßes gegen § 56 S. 2 ZVG nichtig. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss ist gleichfalls nichtig (BGHZ 1999, 358).

Gleiches gilt für eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die dem Erwerber die Haftung für Wohngeldrückstände des Vorgängers auferlegt (BGH V ZB 43/93, DWE 1994, 72).

4. Haftung für nach dem Erwerb fällige Hausgelder und Sonderumlage

Der Erwerber haftet für vor seinem Erwerb beschlossene Hausgeldzahlungen (Vorauszahlungen) und Sonderumlagen, sofern diese nach dem Erwerb fällig gestellt werden. Der Erwerber schuldet die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen ab dem Zeitpunkt seines Erwerbs (KG Berlin 24 W 4142/92, DWE 1994, 85). Dies ist einleuchtend, da er die Wohnung nutzt und Kosten verursacht.

Gleiches gilt, wenn eine Sonderumlage vorher beschlossen, aber erst nach dem Erwerb fällig gestellt wird (BGH Urteil v. 5.2.2009, IX ZR 21/07).

Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob der Eigentumserwerb bei der Beschlussfassung bekannt war. Der Beschluss wirkt objektbezogen. Der Erwerber kann den Beschluss allenfalls fristgerecht anfechten, sofern er zur Eigentümerversammlung nicht eingeladen wurde (KG Berlin 24 W 5437/98, DWE 1999, 86).

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5. Eintritt als Erbe in die Wohnungseigentümergemeinschaft

Wird Wohnungseigentum vererbt, haftet der Erbe für die Hausgeldrückstände des Erblassers mit seinem eigenen Vermögen und seinem ererbten Wohnungseigentum. Es handelt sich dabei um Nachlassverbindlichkeiten.

Eine Antwort auf "Haftet der Käufer einer Eigentumswohnung für rückständige Hausgelder?"

  • Hans-J. Pietzsch
    5. Januar 2018 - 07:12 Antworten

    Klare Darstellung: Es kommt darauf an, ob hinsichtlich des Rückstandes bereits ein Beschluss vorliegt.
    Der bloße Versand der Nebenkostenabrechnung durch den Verwalter genügt dieser Anforderung nicht. Erst nach nicht angefochtenem Beschluss entsteht der Rückstand.
    An dem Beschluss sind regelmäßig nur aktuelle Eigentümer oder Bevollmächtigte beteiligt, nie jedoch Alteigentümer. Das wird von Unkundigen oft verkannt.
    Informierte Wohnungskäufer haben daher die Haftung für Rückstände bereits im Kaufvertrag geregelt. Dies gilt allerdings nur im Verhältnis vom Käufer zum Verkäufer, sodass dem Käufer ggf. ein Regressanspruch gegen den Verkäufer zusteht.
    Die übrigen Miteigentümer tragen daher insoweit kein Ausfallrisiko.

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