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Tagesordnung einer Wohnungseigentümerversammlung (Fristen, Formalien, Tipps)

In Wohnungseigentümerversammlungen geht es meist ums liebe Geld. Beschlussfassungen können für den einzelnen Wohnungseigentümer erhebliche wirtschaftliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Deshalb bestimmt das Gesetz, dass Eigentümerversammlungen nicht beliebig einberufen oder beliebig gestaltet werden können. Grundlage einer jeden Versammlung ist die Tagesordnung. In jeder Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung ist die Tagesordnung mitzuteilen. Sie entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

In diesem Artikel geht es speziell um die Tagesordnung für die WEG-Versammlung. Was müssen Verwalter beachten? An welchen Stellen müssen Eigentümer aufpassen und wo können Miteigentümer Einfluss nehmen? Diese Punkte klären wir in diesem Artikel.

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1. Tagesordnung gewährleistet ordnungsgemäße Vorbereitung

Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist es deshalb unabdingbar erforderlich, dass der Beschlussgegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 II WEG). Fehlt es an einer wirksamen Bezeichnung, ist ein Beschluss anfechtbar.

Das Gesetz bezweckt, die Wohnungseigentümer vor Überraschungen zu bewahren. Sie sollen sich auf die Versammlung vorbereiten können und sich bei Bedarf vorab beraten lassen. Jeder Eigentümer soll verstehen und überblicken können, was tatsächlich und rechtlich erörtert und beschlossen wird und welche Konsequenzen für ihn persönlich damit verbunden sind.

Der TOP „ Verschiedenes/Sonstiges“ dient der allgemeinen Aussprache und Beratung. Es können aber keine Beschlüsse gefasst werden, wenn und soweit sie in der Einberufung nicht ordnungsgemäß angekündigt waren. Werden dennoch Beschlüsse gefasst, sind sie anfechtbar.

2. Verwalter bestimmt Tagesordnung nach pflichtgemäßem Ermessen

Es obliegt dem Verwalter, die Tagesordnungspunkte auszuwählen und zu formulieren. Da eine Tagesordnung ein gewisses Beeinflussungspotenzial hat, sind die Angelegenheiten möglichst korrekt zu bezeichnen (LG Saarbrücken ZWE 2009, 49). Dem Verwalter steht bei der sprachlichen und gegenständlichen Formulierung der Beschlussanträge ein Ermessen zu (OLG Frankfurt ZMR 2009, 133). Er muss dieses Ermessen pflichtgemäß, insbesondere im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Verwaltung, wahrnehmen.

Allerdings soll die schlagwortartige Bezeichnung eines Tagesordnungspunktes bereits ausreichend sein (BGH Urt.v.13.1.2012 – V ZR 129/11). Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein Beschlussgegenstand umso genauer zu bezeichnen ist, je größer seiner Bedeutung und je geringer der Kenntnisstand des einzelnen Wohnungseigentümers ist (OLG München NZM 2006, 934).

3. Wohnungseigentümer haben nur bedingten Einfluss auf die Tagesordnung

Der einzelne Eigentümer hat keinen Anspruch, dass ein bestimmter Tagesordnungspunkt in die Tagesordnung und Einladung aufgenommen wird. Objektiv nachvollziehbare Wünsche wird ein Verwalter regelmäßig jedoch berücksichtigen.

Im Übrigen wird dem Eigentümer eine Ausnahme für den Fall zugestanden, dass es sich um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 IV WEG handelt (OLG Zweibrücken ZMR 2004, 533; OLG Frankfurt 20 W 426/05). Außerdem ist der Verwalter verpflichtet, eine Angelegenheit auf die Tagesordnung zu setzen, wenn ein Viertel aller Wohnungseigentümer die Aufnahme schriftlich beantragt. Vor allem, soweit sachliche Gründe für die Behandlung eines bestimmten Tagesordnungspunktes bestehen, muss der Verwalter die Tagesordnung ergänzen (OLG Frankfurt 20 W 541/99).

Weigert sich der Verwalter, kann auch der einzelne Wohnungseigentümer gerichtlich im Wege einer einstweiligen Verfügung die Aufnahme eines bestimmten Tagesordnungspunktes durchsetzen (§ 43 Nr. 3 WEG). Beispiel: Will ein Viertel der Wohnungseigentümer den Verwalter aus wichtigem Grund abberufen, ist der Verwalter verpflichtet, die Versammlung einzuberufen und seine Abberufung als Tagesordnungspunkt in die Tagesordnung aufzunehmen. Der prozessuale Anspruch ist gegen den Verwalter selbst zu richten (Verpflichtungsklage).

4. Nachtragseinladung ermöglicht Ergänzungen der TO

Nach Möglichkeit sollte sich jeder Eigentümer frühzeitig darauf berufen, dass die Tagesordnung durch den Verwalter ergänzt wird. Wurde bei der Einberufung ein Tagesordnungspunkt vergessen oder erst nachträglich beantragt, kommt eine Nachtragseinladung bedacht. Voraussetzung ist auch hier die Einhaltung der zweiwöchigen Ladungsfrist. Andernfalls kann es der Verwalter ablehnen, den Tagesordnungspunkt zum Gegenstand der Versammlung zu machen (LG Düsseldorf 25 S 56/10).

5. Muster: Tagesordnung (unverbindlich)

Tagesordnung

der ordentlichen Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft Berliner Straße 1, München, am 2. April 2014, 18.00 Uhr in der Gaststätte „Schinderhannes“, Ortsstraße 7, München.

  1. Begrüßung durch den WEG-Verwalter und Ermittlung der Beschlussfähigkeit

Sollte die Wohnungseigentümerversammlung nicht beschlussfähig sein, wird der Verwalter nach § 25 IV WEG eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand einberufen, die sodann am 16. April 2014 um 18.00 Uhr stattfinden soll. Diese Versammlung ist dann ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Stimmenanteile beschlussfähig.

  1. Bericht des Verwalters und des Verwaltungsbeirats über die Jahresabrechnung 2012 sowie Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen 2012
  2. Entlastung der Verwaltung für das Wirtschaftsjahr 2012
  3. Entlastung des Verwaltungsbeirats für das Wirtschaftsjahr 2012
  4. Genehmigung des Wirtschaftsplan 2013
  5. Neu bzw. Wiederbestellung des WEG-Verwalters Herrn Jürgen Reiners für weitere 3 Jahre beginnend mit dem 1.6.2014 bis 30.5.2017.
  6. Abschluss und Gegenzeichnung des neuen Verwaltervertrages auf der Grundlage der Bestellung unter TOP 6 durch die anwesenden Wohnungseigentümer
  7. Antragstellung der WEG auf Zwangsversteigerung der Wohneinheit 12 (Eigentümer Eheleute Meyer sind nicht aufzufinden und zahlen kein Wohngeld). Der Verwalter wird von der WEG ermächtigt, einen Rechtsanwalt mit der Titulierung der Wohngeldforderungen, der Prüfung der Rechtslage und anschließender Zwangsversteigerung zu beauftragen.
  8. Sonstiges

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