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Rede- und Antragsrecht in der Wohnungseigentümerversammlung

Dass ein Wohnungseigentümer ein Teilnahmerecht an Wohnungseigentümerversammlungen hat, ist selbstverständlich. Eine Teilnahme macht aber nur Sinn, wenn er sich in der Versammlung auch persönlich äußern kann. Das Rede- und Antragsrecht ist damit wesentlicher Bestandteil des Teilnahmerechts.


Inhalt: Rede- und Antragsrecht in der Eigentümerversammlung

  1. Auch Vertreter und Eigentümer ohne Stimmrecht haben Rede- und Antragsrecht
  2. Rede- und Antragsrecht sind zur Meinungsbildung unverzichtbar
  3. Muster: Geschäftsordnungsantrag auf Vertagung einer Beschlussfassung
  4. Redezeit kann eingeschränkt werden
  5. Antragsrecht muss Regeln beachten

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1. Auch Vertreter und Eigentümer ohne Stimmrecht haben Rede- und Antragsrecht

Daran ändert sich auch nichts, wenn statt des Wohnungseigentümers persönlich ein von diesem beauftragter Vertreter an der Versammlung teilnimmt. Gleiches gilt für einen Eigentümer, der mit seinem Stimmrecht ausgeschlossen ist (Stimmrechtsverbot). Auch er muss die Möglichkeit haben, Einfluss auf die Versammlung zu nehmen, auch er wenn im Ergebnis nicht über eine Beschlussfassung abstimmen kann.

2. Rede- und Antragsrecht sind zur Meinungsbildung unverzichtbar

Jede Abstimmung setzt die Kenntnis des Beschlussgegenstandes voraus. Wer blind abstimmt, schadet sich letztlich selbst. Bevor abgestimmt wird, wird üblicherweise beraten. Regelmäßig trägt der Verwalter zunächst vor, um was es geht und über was abgestimmt werden soll. In der Beratung können die Eigentümer ihre Meinung äußern, Fragen stellen, die in der Versammlung eventuell hinzugezogenen Fachleute (Architekt, Rechtsanwalt, Steuerberater, Energieberater, Handwerker) befragen und sich eine eigene Meinung bilden.

Mit ihrem Rede- und Antragsrecht können Versammlungsteilnehmer Einfluss auf die Meinungsbildung in der Eigentümerversammlung nehmen. Jeder Wohnungseigentümer muss die Möglichkeit haben, sich an der Diskussion zu beteiligen und seine persönlichen Argumente vorzutragen. Ergibt sich in der Versammlung, dass noch weitere Informations- und Aufklärungsbedarf besteht, kann jeder Wohnungseigentümer beantragen, die Beschlussfassung zu vertagen. Ein solcher Geschäftsordnungsantrag ist vom Verwalter und Versammlungsleiter zu berücksichtigen und zur Abstimmung zu stellen.

3. Muster: Geschäftsordnung Antrag auf Vertagung einer Beschlussfassung

… „Ich beantrage, die Beschlussfassung über den Tagesordnungspunkt „Ausstattung der Stellplätze mit Parkbügel“ auf einen späteren Versammlungstermin zu vertagen. Eine Beschlussfassung halte ich derzeit für nicht möglich, da der Kostenaufwand erst noch zuverlässig festgestellt werden muss und konkrete Vorschläge zur optischen Gestaltung fehlen.“ …

4. Redezeit kann eingeschränkt werden

Das Recht, in einer Eigentümerversammlung zu reden und Anträge zu stellen, ist das demokratische Recht und die Freiheit der Andersdenkenden. Zugleich muss aber auch berücksichtigt werden, dass unangemessene Beiträge jede Versammlung ins Leere laufen lassen und die Gegenwehr anderer Teilnehmer provozieren. Gerade bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften und vielen Wortmeldungen muss der Versammlungsleiter das Recht haben, die Redezeit des einzelnen Wohnungseigentümers einzuschränken. Nur so kann er eine zielführende Versammlungsleitung gewährleisten. Dabei muss sich die Maßnahme an der Bedeutung der Schwierigkeit des Beschlussgegenstandes und dem Kenntnisstand der Versammlungsteilnehmer orientieren.

In einem Fall des Amtsgericht Koblenz (WuM 2010, 377) wurde per Geschäftsordnungsbeschluss die Redezeit bei 36 Wohnungseigentümern auf 5 Minuten beschränkt. Der Versammlungsvorsitzende konnte nach zweimaliger Verwarnung dem Eigentümer das Wort entziehen. Im Ausnahmefall konnte er auch die Redezeit verlängern. Das Amtsgericht hielt die Einschränkung der Redezeit für angemessen. Nur so könne eine ordnungsgemäße Versammlung durchgeführt werden und jeder Redner zur Konzentration auf das Wesentliche gezwungen werden.

Missachtet ein Versammlungsteilnehmer die vorgegebene Redezeit, kann ihm der Versammlungsleiter nach einer Abmahnung das Wort entziehen. Ist die Redezeit beispielsweise auf 5 Minuten beschränkt, führt die Situation dazu, dass der Teilnehmer nach der Abmahnung letztlich doch ca. 6 bis 7 Minuten reden kann, bevor er endgültig gestoppt wird.

Gleiches muss möglich sein, wenn sich ein Versammlungsteilnehmer in beleidigender oder offenkundig unsachlicher Art und Weise äußert. Störende Zwischenrufe, Lärm oder eine drohende Haltung gegenüber anderen Wohnungseigentümern beeinträchtigen jede Versammlung. In Extremfällen kann ein Eigentümer von der Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Der Raumverweis kommt aber nur als Ultima Ratio bei wirklich schwerwiegenden Beanstandungen nach einer eindringlichen Verwarnung in Betracht.

5. Antragsrecht muss Regeln beachten

Das Antragsrecht in einer laufenden Eigentümerversammlung hat Grenzen. Grundsätzlich ist jegliche Beschlussfassung mit der Tagesordnung (Link: Tagesordnung in der WEV…) in der Einladung zur Eigentümerversammlung anzukündigen. Die Auswahl und Bezeichnung der Tagesordnungspunkte obliegt dem Verwalter. Der einzelne Eigentümer hat nur dann einen Anspruch auf die Aufnahme bestimmter Beschlussgegenstände, wenn es sich um Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung handelt. Diesen Anspruch kann der Eigentümer notfalls gerichtlich durchsetzen. Im Idealfall bemüht er sich frühzeitig vor der Versammlung um die Aufnahme in die Tagesordnung und erreicht eine Nachtragseinladung.

Da die Tagesordnung den Zweck hat, dass sich jeder Eigentümer auf die Versammlung vorbereiten kann, kann der Versammlungsleiter weitere Anträge in der laufenden Versammlung zurückweisen. Insbesondere können unter dem Tagesordnungspunkt „Verschiedenes/Sonstiges“ keine Beschlüsse gefasst werden, da der zugrunde liegende Beschlussgegenstand nicht ordnungsgemäß in der Tagesordnung angekündigt war.

Zulässig sind im Wesentlichen also Geschäftsordnungsanträge (Link: Geschäftsordnungsbeschlüsse …), die meist den Ablauf der Versammlung betreffen. Ein solcher Antrag braucht in der Tagesordnung nicht angekündigt zu werden. Er ist regelmäßig nicht selbstständig anfechtbar, da er mit der Beendigung der Eigentümerversammlung gegenstandslos wird (BayOblG NZM 2004, 794). Beispiel: Ausschluss eines Rechtsanwalts von der Versammlung: BayObLGZ 1995, 74). Anfechtbar sind allerdings die in der Versammlung gefassten Beschlüsse, wenn sie aufgrund fehlerhafter Geschäftsordnungsbeschlüsse nicht rechtmäßig zustande gekommen sind (BayObLG ZWE 2001, 490).

Weitere Anträge, die nicht Gegenstand der Tagesordnung sind, sind allenfalls dann zulässig, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Beschlusskompetenz hat und alle Wohnungseigentümer einer Beschlussfassung über diesen Antrag zustimmen. Ist ein Eigentümer nicht einverstanden und wird dennoch beschlossen, ist der Beschluss regelmäßig anfechtbar.

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