Rückbauverpflichtung des Sondereigentümers bei baulichen Veränderungen – 10 Aspekte zu Voraussetzungen, Tipps zur Streitvermeidung

Der Glaube, der Wohnungs- oder Teileigentümer (Sondereigentümer) dürfe sein Wohnungseigentum (Teileigentum) innerhalb seiner eigenen vier Wände beliebig gestalten, findet seine Grenze dort, wo das Gemeinschaftseigentum beginnt. Hier findet sich die Ursache für eine Vielzahl von Streitfällen. Errichtet der Wohnungseigentümer auf seinem Balkon einen Wintergarten, beeinträchtigt er das optische Erscheinungsbild der Wohnungsanlage und damit das Gemeinschaftseigentum.
Sofern die anderen Wohnungseigentümer diese bauliche Veränderung nicht dulden, können Sie den Bauherrn zum Rückbau der Baumaßnahme verpflichten. Dieser Artikel zeigt auf, wann und inwiefern eine Rückbauverpflichtung in Betracht kommt. Wer die Rechtslage kennt, kann sich selbst und der Gemeinschaft den Kostenaufwand und viel Ärger ersparen.

Inhalt: Rückbau bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durch Sondereigentümer

1. Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung prüfen
2. Was sind bauliche Veränderungen?
3. Beispiele für bauliche Veränderungen
4. Wann besteht ein Anspruch auf bauliche Veränderung?
5. Wie erfolgt die Bewertung als bauliche Veränderung?
6. Was ist als Nachteil zu verstehen?
   • Änderung des optischen Gesamteindrucks
   • Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums
   • Möglichkeit einer intensiveren/zweckwidrigen Nutzung
   • Ausschluss anderer Wohnungseigentümer von einer Gebrauchsmöglichkeit
   • Risikoerhöhung zulasten anderer Wohnungseigentümer
7. Welche Rechte haben benachteiligte Wohnungseigentümer?
8. Wer kann bei Gericht Anträge stellen?
9. Was ist bei der Verjährung zu beachten?
10. Verhaltenstipps zur Streitvermeidung

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1. Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung prüfen

Jeder Wohnungseigentümer muss die Spielregeln kennen, wenn er sein Sondereigentum baulich verändert oder ein Sondernutzungsrecht in Anspruch nimmt. Eventuelle Beschränkungen ergeben sich maßgeblich aus der Teilungserklärung und der Vereinbarung über die Einräumung des Sondernutzungsrechts. Rechtsgrundlage und Ausgangspunkt jeglicher Beurteilung sind §§ 14, 15 WEG.
Zugleich kann die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung vom Gesetz abweichende Regelungen beinhalten und bauliche Änderungen ausdrücklich zulassen. Solche Ausnahmen finden sich bei Reihenhäusern oder Doppelhäusern, bei denen bauliche Veränderungen den Nachbarn kaum merklich beeinträchtigen. Hier gibt es oft Regelungen, die zur Zulässigkeit einer baulichen Veränderung eine bestimmte Mehrheit der Eigentümer genügen lassen.

2. Was sind bauliche Veränderungen?

Eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 I WEG liegt vor, wenn: …

• die Maßnahme eine auf Dauer angelegte bauliche Maßnahme ist,
• sie nach der Entstehung des Wohnungseigentums durchgeführt wird,
• sie zu einer Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums führt
• sie keine Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt oder darüber hinausgeht.

3. Beispiele für bauliche Veränderungen:

• Errichtung eines Wintergartens
• Montage einer Parabolantenne am Gemeinschaftseigentum (BGH NJW 2004, 250), auch mobile Parabolantenne (OLG Celle OLGR 2006, 698)
• Balkonverglasung (BayObLG WuM 2000, 687)
• Pergola (OLG München ZMR 2006, 800)
• Errichtung eines Carports auf der Kfz-Stellfläche (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 955)
• Katzennetz auf dem Balkon, soweit optisch auffällig (OLG Zweibrücken NZM 1998, 376)
• Dachgarten (MDR 2007, 419)
• Einbau eines Dachflächenfensters, da der Eingriff in die Dachsubstanz die Wartungs- und Reparaturanfälligkeit des Daches erhöht (OLG Düsseldorf NZM 2001, 136)
• Mauer-, Deckendurchbruch, wenn die Statik des Gebäudes oder die Brandsicherheit beeinträchtigt werden oder eine intensivere Nutzung der Wohneinheit ermöglicht wird; nicht aber, wenn nicht tragende, im Sondereigentum stehende Wände verändert werden (BGHZ 146, 241)
• Montage einer sichtbaren Videokamera an der Außenfassade (auch als Attrappe), da das optische Erscheinungsbild beeinträchtigt wird (OLG München NZM 2005, 668).
• Weitere Beispiele: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

Um die bauliche Veränderung gegenüber der Instandhaltung und Instandsetzung abzugrenzen, ist darauf abzustellen, ob der ursprüngliche Zustand erhalten oder wiederhergestellt wird ( dann Instandhaltung, Instandsetzung) oder auch ein neuer veränderter Zustand geschaffen wird (dann bauliche Veränderung). Die Abgrenzung erfolgt im Einzelfall umständebedingt.
Link: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum – Wer ist betroffen? Was ist verboten, was ist erlaubt? Wie wird beschlossen? (mit vielen Beispielen und Musterantrag)

4. Wann besteht ein Anspruch auf bauliche Veränderung?

In bestimmten Fällen hat ein Wohnungseigentümer einen Anspruch auf bauliche Veränderung, den die übrigen Wohnungseigentümer dulden müssen. Beispiel: Anspruch auf barrierefreie Ausgestaltung der Wohnung oder des Zugangs zur Wohnung. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei Wegfall des Bedarfs für die Barrierefreiheit eine Rückbauverpflichtung in Betracht kommt.

5. Wie erfolgt die Bewertung als bauliche Veränderung?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine bauliche Veränderung durchaus bewilligen. Im Streitfall entscheidet der Richter. Maßgebend ist ein objektiver Bewertungsmaßstab. Voraussetzung ist zunächst, dass die oben bezeichneten Merkmale einer baulichen Veränderung vorliegen. Die festgestellte bauliche Veränderung muss für die übrigen Wohnungseigentümer nachteilig sein. Nachteilig ist alles, das zu einer nicht ganz unwesentlichen Beeinträchtigung der Interessen der anderen Wohnungseigentümer führt.
Ob ein solcher Nachteil anzunehmen ist, ist danach zu bewerten, ob eine neutrale außenstehende Person die bauliche Veränderung nach der allgemeinen Verkehrsanschauung als Beeinträchtigung empfindet. Subjektive Empfindlichkeiten einzelner Wohnungseigentümer sind nicht relevant. Soweit gegen Rechtsvorschriften (LBO, DIN-Normen) verstoßen wird, wird ein Nachteil meist zu vermuten sein, muss aber dennoch objektiv festgestellt werden (OLG München ZMR 2006, 643).

6. Was ist als Nachteil zu verstehen?

a. Änderung des optischen Gesamteindrucks

Ein Nachteil liegt oft darin, dass der optische Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtigt wird. Dazu muss sich ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer in nachvollziehbarer Weise beeinträchtigt fühlen dürfen. Dabei tritt oft das Problem auf, dass andere Wohnungseigentümer die bauliche Veränderung möglicherweise als Verbesserung des optischen Gesamteindrucks empfinden. Soweit ein anderer Wohnungseigentümer diese Einschätzung nicht teilt und gegen den Bauherrn gerichtlich vorgeht, entscheidet in letzter Konsequenz die Einschätzung des Richters.

b. Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums

Wird das Gemeinschaftseigentum geschädigt, beispielsweise wenn ein Mauerdurchbruch die Substanz oder Statik des Gebäudes berührt, ist ein Nachteil anzunehmen. Es genügt die konkrete Gefährdung, ohne dass es auf einen Schadenseintritt ankommt (Einbau eines Dachfensters erhöht die Reparaturanfälligkeit des Daches). Die Schadensanfälligkeit muss regelmäßig ein Sachverständiger feststellen. Oder: Entfernung des Estrichbelages in der Wohnung, so dass der darunter wohnende Wohnungseigentümer lärmbelästigt wird. Zum Schutz von Emissionen stellt die Rechtsprechung meist auf die zum Zeitpunkt der Durchführung der baulichen Änderung geltenden DIN-Normen ab (BayObLG ZMR 2003, 312).

c. Möglichkeit einer intensiveren/zweckwidrigen Nutzung

Kann der Wohnungseigentümer infolge der baulichen Maßnahmen die Räumlichkeit intensiver oder gar zweckwidrig nutzen, ist dies für die anderen Wohnungseigentümer nachteilig (Umbau eines Kellerraums zu Wohnzwecken oder als Büro).

d. Ausschluss anderer Wohnungseigentümer von einer Gebrauchsmöglichkeit

Wird ein Wohnungseigentümer, der das gemeinschaftliche Eigentum mitbenutzen darf, in seinem Mitgebrauch beeinträchtigt, ist dies nachteilig. Beispiel: Der Erdgeschosseigentümer zäunt die vor seiner Wohnung liegende Gartenfläche ein und schließt damit andere Wohnungseigentümer aus. Oder: Lagerung von Hausrat in Gemeinschaftsräumen.

e. Risikoerhöhung zulasten anderer Wohnungseigentümer

Verstößt die bauliche Veränderung gegen nachbarschützende Vorschriften (Brandschutz, Schallschutz), kann ein Nachteil vorliegen. Dazu kann bereits die Ungewissheit genügen, ob tatsächlich eine Gefährdung eintreten wird. Beispiel: Mögliche Gesundheitsbeeinträchtigung durch eine Mobilfunkanlage (OLG München ZMR 2007, 711).

7. Welche Rechte haben benachteiligte Wohnungseigentümer?

Die Rückbauverpflichtung des rechtswidrig agierenden Wohnungseigentümers kann auf unterschiedlichen Wegen geltend gemacht werden.
Einstweilige Verfügung: Befindet sich der Bauherr in der Bauphase, kann die bauliche Veränderung im Wege einer gerichtlichen einstweiligen Verfügung vorläufig gestoppt werden. Ihre Zulässigkeit ist dann in einem sich anschließenden Hauptsacheverfahren zu klären.
Unterlassungsanspruch: Ist die bauliche Veränderung rechtswidrig, kann jeder Miteigentümer in der Bauphase einen Unterlassungsanspruch gegen den Bauherrn geltend machen (§§ 1004 BGB, 14 Nr. 1, 15 III WEG).
Beseitigungsanspruch: Ist die Baumaßnahme abgeschlossen, kann jeder Wohnungseigentümer einen Beseitigungsanspruch gerichtlich geltend machen (§§ 1004 BGB, 14 Nr. 1, 15 III WEG).
Feststellungsantrag: im Zweifel kann der Bauherr idealerweise noch im Planungsstadium gerichtlich feststellen lassen, ob die bauliche Veränderung als Nachteil zu bewerten ist.

8. Wer kann bei Gericht Anträge stellen?

Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche kann jeder Miteigentümer in eigener Person geltend machen. Sie sind nicht Teil der gemeinschaftlichen Verwaltung, so dass auch nicht der Verwalter zuständig ist (OLG München ZR 2005, 734). Die Wohnungseigentümer können aber beschließen, die Gemeinschaft und damit den Verwalter zu ermächtigen, im Namen der Gemeinschaft gegen den Bauherrn vorzugehen.

9. Was ist bei der Verjährung zu beachten?

Ansprüche sind innerhalb der 3-jährigen Verjährungsfrist geltend zu machen (§ 195 BGB, BGH NZM 2011, 327). Unabhängig von der Kenntnis des Antragstellers verjähren sie spätestens nach 10 Jahre (§ 199 IV BGB). Die Frist beginnt mit Beginn des Jahres, nach dem der Anspruch entstanden ist. Für den Zeitpunkt kommt es auf den Abschluss der baulichen Maßnahme an.
Auch wenn Ansprüche verjährt sind, soll die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit im Hinblick auf die notwendige Instandsetzung beschließen können, die bauliche Veränderung auf eigene Kosten zu beseitigen. Der betroffene Eigentümer müsste die Maßnahme dann dulden (BGH NZM 2011, 327). Dieser Weg öffnet sich nur in Ausnahmefällen, soweit sich die Maßnahme nach Ablauf der Verjährungsfrist entgegen der früheren Einschätzung doch noch als erheblich nachteilig erweist.
In einem Fall des AG Dortmund (Urteil v.26.8.2014, 512 C 14/14) setzte die Gemeinschaft durch, dass der Wohnungseigentümer den Rückbau seiner widerrechtlich errichteten Dachterrasse dulden musste. Die eingetretene Verjährung hatte nur zur Folge, dass der Wohnungseigentümer den Rückbau nicht auf eigene Kosten vornehmen musste. Da die Situation nach wie vor rechtswidrig blieb, war die Gemeinschaft berechtigt, den Rückbau auf eigene Kosten vornehmen zu lassen.

10. Verhaltenstipps zur Streitvermeidung

Um Ordnung und Frieden innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zu gefährden, muss jeder Wohnungseigentümer vor einer baulichen Veränderung die Rechtslage prüfen. Ergibt sich, dass die bauliche Veränderung möglicherweise nachteilig und damit beanstandungsfähig sein dürfte, empfiehlt es sich, die Wohnungseigentümergemeinschaft in die Planungen einzubeziehen. Im Idealfall gelingt es dem bauwilligen Wohnungseigentümer, die Nachbarn davon zu überzeugen, dass sie keine Nachteile zu erwarten haben. Je detaillierter die Maßnahme vorbereitet und in einer Eigentümerversammlung zur Diskussion gestellt wird, desto eher ist die Zustimmung der Gemeinschaft zu erwarten. Wer jedoch ohne Einbeziehung der Gemeinschaft loslegt, provoziert eine gerichtliche Auseinandersetzung und riskiert, dass er zum Rückbau verpflichtet wird. Da ein Rückbau Geld kostet, bietet nur eine strategische Planung ein sicheres Fundament.

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