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Vertretung von Eigentümern in der Wohnungseigentümerversammlung

Wohnungseigentümerversammlungen werden regelmäßig mit einer Vorlaufzeit von zwei Wochen einberufen. In dringlichen Fällen ist auch die vorzeitige Einberufung geboten und möglich. Nicht immer findet jeder Wohnungseigentümer die Zeit, persönlich an der Versammlung teilzunehmen.

Oft besteht auch der Vorbehalt, in einer bestimmten Angelegenheit kompetent mitdiskutieren zu können. Dann stellt sich die Frage, ob, wann und inwieweit ein Wohnungseigentümer sich in der Wohnungseigentümerversammlung durch eine dritte Person vertreten lassen kann.

Diese Fragen klären wir in diesem umfassenden Ratgeber-Artikel zu den Vertretungsmöglichkeiten in der Eigentümerversammlung.


Inhalt: Vertretung von Eigentümern in der ET-Versammlung

  1. Teilnahme Dritter an der Eigentümerversammlung
  2. Vertretung von Eigentümern durch Stimmrechtsvollmacht
  3. Gemeinschaftsordnung kann Stimmrechtsvertretungen einschränken
  4. Keine Regelung von Stimmrechtsvertretungen in der Gemeinschaftsordnung
  5. Stimmrechtsvertretung minderjähriger, geschäftsunfähiger, betreuter Personen
  6. Stimmrechtsvertretung juristischer Personen
  7. Stimmrechtsvertretung nur bei Vorlage einer Originalvollmacht
  8. Stimmrechtsvollmacht gewährt Stimm-, Rede- und Antragsrecht
  9. Stimmrechtsvollmacht kann umfassend oder begrenzt erteilt werden
  10. Versammlungsausschluss ist selbst nicht anfechtbar
  11. Untervollmacht nur bei Erlaubnis
  12. Stimmrechtsverbot schließt Stimmrechtsvollmacht aus
  13. Stimmrechtsvollmacht für Verwalter führt zum Selbstkontrahierungsverbot
  14. Verwalter hat keine Hinweispflicht bei Stimmrechtsbeschränkungen
  15. Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter pp sind Partei kraft Amtes
  16. Muster einer Stimmrechtsvollmacht

1. Teilnahme Dritter an der Eigentümerversammlung

Vorab: Die Frage der Stimmrechtsvertretung/-vollmacht ist abgrenzen von der Teilnahme Dritter an der Versammlung. Wird der Wohnungseigentümer durch einen Dritten begleitet, handelt dieser nicht als Vertreter des Wohnungseigentümers, da der Wohnungseigentümer selbst persönlich anwesend ist. Dies betrifft meist die Beiziehung sach- und rechtskundiger Personen als Berater oder die Situation, dass ein Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse an der Teilnahme der dritten Person hat. Auch der Verwalter kann sich von einer Drittperson begleiten lassen.

2. Vertretung von Eigentümern durch Stimmrechtsvollmacht

Es kommt häufig vor, dass in einer Versammlung ein von einem Wohnungseigentümer bevollmächtigter Dritter teilnehmen möchte, der den nicht anwesenden (verhinderten) Wohnungseigentümer vertreten soll. Die Versammlung beginnt mit dem Streit, ob die Teilnahme akzeptiert werden muss oder ob der Dritte ausgeschlossen werden kann.

Grundsätzlich lässt sich die Teilnahme eines Stellvertreters genau so gut rechtfertigen wie ablehnen. Einerseits muss es möglich sein, sich insbesondere bei Verhinderung vertreten zu lassen. Andererseits ist eine Eigentümerversammlung ein privater Kreis von Wohnungseigentümern, in denen Angelegenheit der Gemeinschaft besprochen werden, die unbeteiligten Dritten verschlossen bleiben sollen. Auch ist nicht jeder Wohnungseigentümer daran interessiert, in einer Versammlung einer ihm unbekannten Person gegenübersitzen und mit dieser Gemeinschaftsangelegenheiten diskutieren zu müssen. Erst recht gilt dies, wenn der Wohnungseigentümer persönlich betroffen ist, zum Beispiel dann, wenn über die Entziehung seines Wohnungseigentums debattiert werden soll.

3. Gemeinschaftsordnung kann Stimmrechtsvertretungen einschränken

In einem ersten Schritt ist die Gemeinschaftsordnung einzusehen. Dort kann bestimmt sein, dass nur ein bestimmter Personenkreis vertretungsberechtigt ist. In Betracht kommen oft Miteigentümer, ein Mitglied des Verwaltungsbeirats, Ehepartner oder Familienangehörige.

Im Einzelfall kann eine Einschränkung des Vertretungsrechts unzumutbar sein. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Vertretungsbeschränkung auf andere Wohnungseigentümer, kann ein in USA lebender Wohnungseigentümer, der die Wohneinheit geerbt hat, dennoch seinen Bruder mit der Vertretung in der Eigentümerversammlung beauftragen. Dies müsse möglich sein, wenn zu den anderen Wohnungseigentümer kein Vertrauensverhältnis besteht und ihm die persönliche Teilnahme wegen der Entfernung nicht möglich sei (LG Nürnberg-Fürth NZM 2002, 619; ähnlich OLG Hamburg ZMR 2007, 477).

Eher selten sind Rechtsanwälte, Vermögensverwalter oder Steuerberater zugelassen. Sie werden oft als Dritte beratend hinzugezogen. Soweit Mieter bevollmächtigt werden können, besteht das Risiko einer Interessenkollision bei der Beschlussfassung.

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4. Keine Regelung der Gemeinschaftsordnung

Findet sich in der Gemeinschaftsordnung keine einschränkende Bestimmung zur Stimmrechtsvertretung, ist grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer berechtigt, sich durch eine frei wählbare dritte Person in der Eigentümerversammlung vertreten zu lassen.

5. Stimmrechtsvertretung minderjähriger, geschäftsunfähiger, betreuter Personen

Minderjährige, geschäftsunfähige oder betreute Personen werden durch ihre gesetzlichen Vertreter (Eltern eines minderjährigen Wohnungseigentümers gem. §§ 1626, 1629 BGB, Betreuer eines Wohnungseigentümers gem. § 1902 BGB) vertreten. Diese Art der Vertretung kann nie ausgeschlossen werden. Auch eine eventuell in der Gemeinschaftsordnung bestehende Vertretungsbeschränkung kann sich nicht auf Fälle der gesetzlichen Vertretung beziehen.

6. Stimmrechtsvertretung juristischer Personen

Gleiches gilt für juristische Personen. Eine Kapitalgesellschaft (GmbH, AG, KG) kann sich durch ihr vertretungsberechtigtes Organ oder einen beauftragten beliebigen Firmenangehörigen (Prokuristen, Abteilungsleiter, Immobilienverwalter) vertreten lassen. Der Vertretungsnachweis eines Vertretungsorgans erfolgt regelmäßig durch Vorlage eines Handelsregisterauszugs (Geschäftsführer, Vorstand, Prokurist). Lässt sich das Vertretungsorgan selbst wieder vertreten benötigt der Bevollmächtigte (Abteilungsleiter, Immobilienbeauftragter) eine entsprechende Vollmacht.

Personengesellschaften (KG, oHG, GbR) handeln durch ihren vertretungsberechtigten Gesellschafter. Sind mehrere Personen vertretungsberechtigt, kann das Stimmrecht nur einheitlich ausgeübt werden. Der Vertretungsnachweis kann bei im Handelsregister eingetragenen Gesellschaften durch einen Handelsregisterauszug erfolgen, ansonsten durch die Vorlage einer ausdrücklichen Vollmacht.

7. Stimmrechtsvertretung nur bei Vorlage einer Originalvollmacht

Nimmt ein Vertreter an der Versammlung teil, sollte er eine Vollmacht besitzen. Die Vollmacht kann zwar formfrei, also auch mündlich erteilt wird (Wohnungseigentümer erscheint kurz in der Versammlung und erklärt, den Bevollmächtigten hiermit zu seiner Vertretung zu ermächtigen). Ansonsten ist zwecks Nachweises und zur Dokumentation für die Beschlusssammlung die schriftliche Bevollmächtigung jedoch immer ratsam. Teils ist sie auch in der Gemeinschaftsordnung verpflichtend vorgesehen.

Die Vollmacht muss immer als Originalurkunde mit der Unterschrift des bevollmächtigenden Wohnungseigentümers vorgelegt werden. Eine Kopie genügt dafür nicht.

Kann der Bevollmächtigte auf Verlangen des Verwalters oder eines Wohnungseigentümers keine Original-Vollmachtsurkunde vorlegen, so ist davon auszugehen, dass er nicht bevollmächtigt ist. Im Zweifelsfall kann der Versammlungsleiter auf der Vorlage einer schriftlichen Vollmacht bestehen (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 53).

Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat das Recht, eine erteilte Vollmacht zu überprüfen (OLG München 34 Wx 91/07). Gleiches gilt für einen Verwaltungsbeirat (OLG München 34 Wx 60/07).

Die Vorlage der Vollmacht kann bereits zu Beginn der Versammlung, nicht erst bei der Abgabe einer Stimme zur Beschlussfassung verlangt werden (OLG München ZMR 2008, 236).

Es genügt nicht, die vorhandene Vollmacht nachzureichen, da dadurch keine Heilung eintreten kann. Dies macht auch Sinn, da nur mit der Vorlage einer Vollmacht zu Beginn der Verhandlung festgestellt werden kann, inwieweit eine ordnungsgemäße Beschlussfassung zu erwarten ist. Wollte man die Nachreichung einer Vollmacht erlauben, bliebe jegliche Beschlussfassung in der Schwebe. Es bestünde das Risiko, dass bei Nichtvorlage dieser Vollmacht die Beschlussfassung angreifbar wäre.

Soweit Ehepartner oder mehrere Personen Miteigentümer einer Wohneinheit sind, soll die Vollmachtsvorlage verzichtbar sein. Gleiches gilt für den eingetragenen Lebenspartner (OLG Rostock 7 W 43/03). Derjenige Mitinhaber, der an der Versammlung teilnehme, gelte regelmäßig als legitimiert, das Stimmrecht auch für den anderen Mitinhaber des Wohnungseigentums auszuüben. Um Unstimmigkeiten in der Versammlung und das Nachdenken über eine Anfechtungsoption zu vermeiden, ist die Vorlage einer Vollmacht dennoch ratsam.

Beschließt die Versammlung über eine Angelegenheit, obwohl das Original der Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt wurde, sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar. Voraussetzung ist, dass sich die Stimme der angeblich bevollmächtigten Person auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.

8. Stimmrechtsvollmacht gewährt Stimm-, Rede- und Antragsrecht

Die Stimmrechtsvollmacht berechtigt den Bevollmächtigten, das Stimmrecht für den Wohnungseigentümer auszuüben und gewährt ihm auch eine Rede- und Antragsrecht. Nur so kann er seine Vollmacht im Interesse des Wohnungseigentümers wirksam wahrnehmen.

9. Stimmrechtsvollmacht kann umfassend oder begrenzt erteilt werden

Im Idealfall lässt die Vollmacht klar erkennen, in welchem Umfang sie zeitlich und inhaltlich bevollmächtigt. So kann die Bevollmächtigung auf einzelne Tagesordnungspunkte beschränkt oder als Dauervollmacht auch für künftige Verhandlungen erstellt werden. Der Vollmachtgeber kann in der Vollmacht auch bestimmte Weisungen erteilen, wie der Bevollmächtigte in Bezug auf einen bestimmten Tagesordnungspunkt abstimmen soll. Sofern der Bevollmächtigte entgegen seiner Weisung abstimmt, trägt der Wohnungseigentümer das Risiko. Er müsste sich dann im Innenverhältnis mit dem Bevollmächtigten auseinandersetzen.

10. Versammlungsausschluss ist selbst nicht anfechtbar

Beschließen die Eigentümer, einen wirksam Bevollmächtigten von der Teilnahme an der Versammlung auszuschließen, ist dieser Geschäftsordnungsbeschluss selbst nicht anfechtbar.

Allerdings ist der daraufhin in der Versammlung gefasste Beschluss anfechtbar, soweit die Versammlung die Vollmacht hätte berücksichtigen müssen und die Beschlussfassung bei Teilnahme des Bevollmächtigten aller Wahrscheinlichkeit nach zu einem anderen Beschlussergebnis geführt hätte. Dafür muss der betroffene Eigentümer allerdings den Beweis führen.

11. Untervollmacht nur bei Erlaubnis

Der Vollmachtgeber kann in der Vollmacht auch eine Untervollmacht erteilen. In der Gemeinschaftsordnung können Untervollmachten jedoch ausgeschlossen sein. Soweit in der Vollmacht keine Untervollmacht vorgesehen ist, ist aufgrund des höchstpersönlichen Charakters einer Vollmacht davon auszugehen, dass der Bevollmächtigte nicht berechtigt sein soll, seine Vollmacht zu delegieren.

12. Stimmrechtsverbot schließt Stimmrechtsvollmacht aus

Besteht für einen Wohnungseigentümer ein Stimmrechtsverbot, kann er keine Bevollmächtigung erteilen. Mit einer Vertretung würde er das Verbot umgehen.

13. Stimmrechtsvollmacht für Verwalter führt zum Selbstkontrahierungsverbot

Soweit der Verwalter bevollmächtigt wird, ist das „Selbstkontrahierungssverbot“ des § 181 BGB zu berücksichtigen. Das Verbot beinhaltet, dass jemand als Vertreter eines anderen im eigenen Namen mit sich selbst kein Rechtsgeschäft abschließen darf. Das Verbot soll Interessenkonflikte vermeiden.

Geht es um eine Beschlussfassung über die Kündigung oder Verlängerung des Verwaltervertrages, ist der Verwalter insoweit als Vertreter eines Wohnungseigentümers von der Abstimmung ausgeschlossen. Allerdings kann im Verwaltervertrag von den Beschränkungen des § 181 BGB ausdrücklich befreit sein. Dann wiederum darf er mitstimmen.

14. Verwalter hat keine Hinweispflicht bei Stimmrechtsbeschränkungen

Der Verwalter ist nicht verpflichtet, auf die nach der Gemeinschaftsordnung bestehenden Vertretungsbeschränkungen auf einen bestimmten Personenkreis für eine Bevollmächtigung hinzuweisen.

Verschickt er die Stimmrechtsvollmachten mit der Einladung zur Eigentümerversammlung und bevollmächtigt ein Wohnungseigentümer in Unkenntnis dieser Gegebenheiten einen Dritten, kann dieser vom Verwalter in der Versammlung dennoch ausgeschlossen werden (KG ZMR 2005, 567).

15. Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter pp sind Partei kraft Amtes

Ein Insolvenzverwalter ist nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens ausschließlich dazu ermächtigt, das zum Vermögen des Schuldners gehörende Wohnungseigentum zu verwalten und darüber zu verfügen (§ 80 InsO). Auch der Zwangsverwalter hat ein umfassendes Stimmrecht und ist zur Vertretung des Wohnungseigentümers berechtigt (LG Berlin 2009, 474).

Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker üben als Partei kraft Amtes das Stimmrecht für das zum Nachlass gehörende Wohnungseigentum in eigenem Namen und aus eigenem Recht aus (§§ 1984, 2205 BGB).

Dem Zweiterwerber von Wohnungseigentum steht erst mit der Eintragung im Grundbuch ein Stimmrecht zu. Vorher kann er bereits mit entsprechender Ermächtigung des Veräußerers diesen in der Eigentümerversammlung vertreten, abstimmen und einen Anfechtungsprozess führen.

16. Muster einer Stimmrechtsvollmacht (Orientierungshilfe)

Ich, Markus Müller (Eigentümer der Wohneinheit Nr. 3 in der Wohnungseigentümergemeinschaft Münchener Straße 100, Holzhausen) bevollmächtige Herrn Anton Meyer, Stuttgart, mich in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft Münchener Straße 100, Holzhausen, am Mittwoch, den 27.3.2014 zu vertreten.

Ich erteile folgende Weisungen zum Tagesordnungspunkt x: ….

Ort, Datum

Unterschrift

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4 Antworten auf "Vertretung von Eigentümern in der Wohnungseigentümerversammlung"

  • Manfred Becher
    15. Juni 2016 - 10:11 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren.
    Beispiel: Bei einer Eigentümerversammlung ist ein Eigentümer persönlich erschienen und hat die Anwesenheitsliste unterzeichnet. Als Begleitperson hat der Eigentümer seinen Lebenspartner, ( nicht im Grundbuch eingetragen) ,mitgebracht. Nach Aufforderung eines anderen Eigentümers, doch die nichtöffentliche Versammlung zu verlassen, schrieb der betreffende Eigentümer, mit der Aussage “ dann verlasse halt ICH die Versammlung“, seiner Begleitperson eine unbegründete Vertretungsvollmacht aus und entfernte sich.
    Meine Frage: IST DAS ZULÄSSIG ???
    Für eine kurze Beantwortung wäre ich sehr dankbar.
    Mit freundlichen Grüßen bedanke ich mich im Voraus. Manfred Becher

  • Claudia Weber
    5. April 2019 - 16:20 Antworten

    Mein Bruder (66) besitzt eine Wohnung in D, in der er aber selten ist, da er vorwiegend im Ausland ist. Ich besitze eine Generalvollmacht von ihm, mit denen ich all seine Rechtsgeschäfte ausüben darf, d.h. ich könnte theoretisch diese Wohnung auch verkaufen.
    Der Verwalter der WEG sagte mir aber nun, dass ich die meinen Bruder in der WEG Versammlung nicht vertreten darf. Es dürfen nur Ehegatten und andere Eigentümer mit Vollmacht oder der Verwalter abstimmen, wie das eben so ist.
    Wie ist die Gesetzeslage?

    • Dennis Hundt
      11. April 2019 - 10:58 Antworten

      Hallo Claudia,

      in dem Artikel oben geht es genau um die Vertretungsmöglichkeiten in der Eigentümerversammlung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas
    21. Mai 2019 - 23:08 Antworten

    Ich wohne seit 20 Jahren als Mieter in einem 15-Parteien-Haus, in dem nur 2 Eigentümer ihre Wohnungen selbst bewohnen. Mit einem Eigentümer-Ehepaar bin ich gut befreundet. Weil sie bei der diesjährigen Eigentümerversammlung wegen eines bereits gebuchten Urlaubs nicht teilnehmen konnten, haben sie mich bevollmächtigt, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen.
    Noch vor Beginn der Versammlung hat mich der Hausverwalter hinausgeworfen, weil er generell keine Vollmachten für Mieter akzeptiert – obwohl ich Mieter einer ganz anderen Wohnung bin. Von der Versammlung wurde darüber nicht abgestimmt.

    War das Handeln des Hausverwalters rechtmäßig – und wenn nein, inwieweit sind dann die Beschlüsse der Eigentümerversammlung anfechtbar?

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