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Was müssen Verwalter und Eigentümer zur Fewo-Vermietung von Eigentumswohnungen wissen?

„Mit meinen eigenen vier Wänden mache ich, was ich will.“ Mit dieser Einschätzung riskieren Verwalter und Wohnungseigentümer großen Ärger. Solcher droht von Seiten anderer Wohnungseigentümer und neuerdings auch von Seiten der Behörden, wenn die eigene Eigentumswohnung tageweise an Touristen oder als Ferienwohnung vermietet werden soll.

Wir zogen hier, was Vermieter bei der Vermietung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung beachten müssen, wo die Grenzen liegen und wann die Vermietung an Feriengäste gar unzulässig ist.

Zweckentfremdungsverordnungen schränken Vermietbarkeit als Ferienwohnung ein

Aktueller Anlass, sich mit der Problematik zu beschäftigen, ist der zunehmende Erlass von Zweckentfremdungsverordnungen.

Solche bestehen bereits in

  • Hamburg,
  • Berlin,
  • München
  • und in einigen Städten in Bayern.

Mehr dazu: http://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/news/2014/08/druck-auf-ferienwohnungsvermieter.html

Da die Vermietung an Feriengäste oft lukrativer ist als die Vermietung zu Wohnzwecken und der Tourismus in größeren Städten boomt, stehen diese Wohnungen dem Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung. Mieter haben das Nachsehen.

Mit einer Zweckentfremdungsverordnung will der kommunale Gesetzgeber der Wohnraumknappheit entgegenwirken. Diese gesetzlichen Vorgaben sollten WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer unbedingt ernst nehmen. Berlin kontrolliert mit 34 Bediensteten die Einhaltung der ab 31.7.2014 geltenden Verordnung. Verstöße sind mit einem Bußgeld bis zu 50.000 € bedroht. Allerdings wird eine Übergangsfrist von zwei Jahren gewährt. In Ausnahmenfällen wird zumindest Bestandsschutz gewährt. Als Ferienwohnung genutzte Objekte sind den Behörden zu melden.

LinktippMehr zur Ferienwohnung als Kapitalanlage (Artikel hier im Blog)

Teilungserklärung lesen!

Wer seine Eigentumswohnung als Ferienwohnung an wechselnde Feriengäste vermieten möchte, sollte vorab die Teilungserklärung prüfen. Dort findet sich vielfach bestimmt, dass eine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken (Eigennutzung, dauerhafte Vermietung) genutzt werden darf oder es wird sogar ein ausdrückliches Verbot jeglicher gewerblichen Nutzung vorgegeben. Enthält die Teilungserklärung ein entsprechendes Verbot, nutzt der Wohnungseigentümer seine Wohnung zweckwidrig und kann von jedem anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung in Anspruch genommen werden (so Bayerisches OLG Az. 2Z BR 240/04 für einen Seminarraum).

Enthält die Teilungserklärung kein Verbot, können die Wohnungseigentümer in einer dazu einzuberufenden Eigentümerversammlung immer noch mehrheitlich ein solches Verbot anderweitiger Nutzung beschließen und die Teilungserklärung ändern. Ein einfacher Beschluss genügt allerdings nicht. Es bedarf der Änderung der Teilungserklärung.

Vermietung an Feriengäste ist keine Zweckentfremdung

Enthält die Teilungserklärung kein Verbot der Nutzung als Ferienwohnung, wurde früher argumentiert, dass die Vermietung als Ferienwohnung eine gewerbliche Nutzung darstelle. Damit werde eine eigentlich Wohnzwecken dienende Eigentumswohnung zweckentfremdend. Die Fewo-Vermietung sei damit unzulässig.

Der Bundesgerichtshof hat die Frage dann entschieden und die Vermietung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung grundsätzlich erlaubt (BGH Urt.v.15.1.2010, Az. V ZR 72/09). Derjenige Eigentümer, der eine einzelne Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermietet, handele in der Absicht privater Vermögensverwaltung und sei gerade nicht gewerblich tätig. Ein in der Teilungserklärung eventuell enthaltenes Verbot der gewerblichen Nutzung würde damit nicht tangiert.

Der BGH hält die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste trotz des Verbotes einer gewerblichen Nutzung für eine zulässige Nutzung. Die Nutzung einer Wohnung beschränke sich auf nicht die Bildung des Lebensmittelpunktes. Dies werde auch in § 13 I WEG verdeutlicht, der die Rechte des Wohnungseigentümers derart beschreibt, dass dieser mit seinem Eigentum „nach Belieben verfahren, dieses insbesondere bewohnen, vermieten oder in sonstiger Weise nutzen könne, soweit nicht Rechte Dritter entgegenstehen“. Ein Eigentümer sei daher im Gebrauch seiner Wohnung nicht nur auf die herkömmliche Wohnungsnutzung beschränkt. Insbesondere dürfe in der Vermietung an Feriengäste nicht bereits deshalb eine gewerbliche Nutzung zu sehen sein, weil der typische Gebrauch überschritten werde.

Vermietungsverbot allenfalls bei unzumutbarer Beeinträchtigung

Erst dann, wenn eine über das ordnungsgemäße Maß hinausgehende Beeinträchtigung besteht, kann im Einzelfall ein Unterlassungsanspruch der Miteigentümer durchgesetzt werden. Der BGH wies die pauschale Behauptung der anderen Wohnungseigentümer zurück, dass Feriengäste mehr stören und das Gemeinschaftseigentum nicht schonend genug behandeln. Dafür bestehe kein allgemeiner Erfahrungsgrundsatz.

Nachteile durch ständig wechselnde Mieter müssten von den anderen Eigentümern gemäß § 14 Nr. 1 und Nr. 3 WEG als unvermeidlich hingenommen werden.

Bei Nachweis konkreter Beeinträchtigungen kommt Nutzungsverbot in Betracht

Ein weiterer Ansatzpunkt kann darin bestehen, dass durch die Vermietung an wechselnde Feriengäste infolge der örtlichen Umstände die anderen Wohnungseigentümer bzw. deren Mieter unzumutbar beeinträchtigt werden. Daraus kann sich ein Mietminderungsrecht des Mieters ergeben, ebenso ein Unterlassungsanspruch, den Mieter und Eigentümer als Vermieter jeweils geltend machen können. Voraussetzung ist der Nachweis konkreter Beeinträchtigungen, beispielsweise durch Lärm, Verschmutzung des Treppenhauses oder rücksichtsloses Verhalten von Feriengästen gegenüber den anderen Bewohnern.

In der Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin (VG 13 L 274/13) wurde insoweit die Nutzung von 30 Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus als Ferienwohnungen als über die gewöhnliche Wohnungsnutzung hinausgehenden Verstoß gegen das „Rücksichtnahmegebot“ bewertet und verboten.

Der Bundesgerichtshof gestand einem Mieter infolge der mit der Nutzung durch Feriengäste verbundenen Lärmbeeinträchtigung eine Mietminderung zu (Urt.v.29.2.2012, Az. VIII ZR 155/11).

WEG bezweckt nicht den Schutz wirtschaftlicher Interessen

Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Wohnung an Feriengäste, kann ein anderer, gleichfalls vermietender Wohnungseigentümer auf der Grundlage von § 15 III WEG nicht verlangen, dass der Nachbar in seinen als Wohnung ausgewiesenen Räumen diese Art der Vermietung und damit die Beeinträchtigung seines Sondereigentums unterlasse. Ein solcher Unterlassungsanspruch sei rechtsmissbräuchlich, da er mit dem Schutz vor Beeinträchtigung wirtschaftlicher Interesse einen Zweck verfolge, der nicht in den Regelungsbereich des Wohnungseigentumsgesetzes falle. (BayObLG Beschl.v.18.4.1996, Az. 2 Z BR 103/95).

Keine Untervermietung an Feriengäste durch Mieter

Vermietet der Eigentümer seine Wohnung dauerhaft, ist der Mieter ohne ausdrückliche Erlaubnis nicht berechtigt, die Wohnung an Feriengäste unterzuvermieten (BGH VIII ZR 210/13). Der Mieter wurde darauf verwiesen, dass die Vermietung an wechselnde Feriengäste nicht mit der gewöhnlich auf Dauer angelegten Untervermietung gleichzustellen sei. Eine eventuell erteilte Untervermietungserlaubnis beinhalte nicht ohne weiteres die Erlaubnis, auch an Feriengäste zu vermieten. Auch sind Feriengäste keine Besucher, da deren Aufenthaltszweck über reine Besuchszeiten hinausgeht. Vermietet der Mieter dennoch an Feriengäste, riskiert er nach der Abmahnung durch den Vermieter dessen fristlose Kündigung (AG Hamburg ZMR 2003, 42). Die Untervermietung an Feriengäste begründet auch kein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung.

Kurtaxe und Steuer beachten!

Wer seine Eigentumswohnung legal an Feriengäste vermietet, muss insbesondere in Ferienorten auch Kurabgaben entrichten. Die Einnahmen aus der Vermietung sind außerdem in der Einkommensteuererklärung zu deklarieren. Ausgaben können als Werbungskosten gegengerechnet werden.

Fazit: Soweit keine Zweckentfremdungsverordnung und keine Vorgaben zur Wohnungsnutzung in der Teilungserklärung bestehen sowie andere Wohnungseigentümer nicht über Maßen unzumutbar beeinträchtigt werden, kann der Wohnungseigentümer seine Wohnung grundsätzlich als Ferienwohnung vermieten.

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