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Teilungserklärung – Erstellung, Kosten und Inhalte der Teilungserklärung

Wohnungseigentum kann nur begründet werden, wenn die Immobilie aufgeteilt wird. Jeder Miteigentümer möchte und muss wissen, was ihm gehört und was er nur gemeinsam mit anderen Wohnungseigentümern nutzen darf. Durch die Teilungserklärung wird das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt. Wohnungseigentum kann auf zweierlei Wegen entstehen.

So kann Wohnungseigentum einmal gemäß § 3 WEG durch mehrere Miteigentümer eines Grundstücks (Bruchteilsgemeinschaft) durch einen entsprechenden Teilungsvertrag begründet werden. Da mehrere Personen beteiligt sind, spricht man von einem Teilungsvertrag.

Die andere Möglichkeit besteht darin, dass ein Grundstückseigentümer, dem die Immobilie allein gehört, eine Teilungserklärung beurkundet und die Immobilie aufteilt. Im ersten Fall ist ein Vertrag zwischen den beteiligten Miteigentümer erforderlich, im zweiten Fall genügt die Erklärung des alleinigen Eigentümers.

Die Teilungserklärung kann sich auf ein Grundstück beziehen, auf dem ein Gebäude errichtet werden soll oder auf ein bereits bebautes Grundstück.


Inhalt: Das sollten Sie zur Teilungserklärung wissen

1. Inhalte von Teilungsvertrag und Teilungserklärung

2. Erstellung der Teilungserklärung

2.1. Teilung durch Teilungsvertrag gemäß § 3 WEG

2.2. Teilung durch Teilungserklärung gemäß § 8 WEG

a. Vorratsteilung

b. Faktische Wohnungseigentümergemeinschaft

3. Beschreibung des Wohneigentums

4. Kosten der Teilungserklärung

5. Fortbestand von Grundschulden nach Teilung

6. Teilungserklärung kann Kostenrisiken beinhalten


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1. Inhalte von Teilungsvertrag und Teilungserklärung

Es kann die Teilungserklärung im engeren Sinne und im weiteren Sinn unterschieden werden.

Im engeren formellen Sinne beinhaltet die Teilungserklärung u.a.

  • eine Beschreibung des Grundstücks,
  • eine Beschreibung des Grundbuchbestandes,
  • Angaben über Art, Charakter, Zweckbestimmung der Wohnung und
  • eine Beschreibung des Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Im weiteren Sinne enthält die Teilungserklärung u.a.

  • Aspekte zur Organisation der Wohnungseigentümerversammlung,
  • Angaben zu den Stimmrechten,
  • Aussagen darüber, wie die Kosten und Lasten verteilt werden und
  • Aussagen zur Verwalterbestellung und
  • Angaben zur Hausordnung.

2. Erstellung der Teilungserklärung

2.1. Teilung durch Teilungsvertrag gemäß § 3 WEG

Sind mehrere Personen Miteigentümer einer Immobilie, können Sie durch einen Teilungsvertrag Wohnungseigentum begründen. Auf diesem Wege entsteht Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder Teileigentum an bestimmten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten, die einem der Miteigentümer ausdrücklich zugewiesen werden.

Typisches Beispiel in der Vergangenheit waren die aus steuerlicher Sicht begründeten Bauherrenmodelle. Hierbei erwarben mehrere Personen ein Grundstück, das sie unter Inanspruchnahme eines bevollmächtigten Treuhänders anschließend vertraglich aufteilten. Da die steuerliche Konzeption entfallen ist, sind diese Bauherrenmodelle heute bedeutungslos.

Der Teilungsvertrag muss bei gleichzeitiger Anwesenheit aller Beteiligter vor dem Notar erklärt werden (§ 4 II 1 WEG). Sie bedarf nämlich der für die Auflassung (Eigentumsumschreibung im Grundbuch) notwendigen Form. Stellvertretung ist möglich. Allerdings muss der Stellvertreter eine öffentlich beglaubigte oder notarielle Urkunde über seine Bevollmächtigung vorlegen. Danach muss die Auflassung im Grundbuch eingetragen werden (§ 4 I WEG). Die Eintragung erfordert neben der Vorlage des Teilungsvertrages auch die Vorlage des Aufteilungsplans nebst der Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Die durch den Teilungsvertrag bestimmten Miteigentumsquoten sind grundsätzlich unveränderlich. Sollen sie geändert werden, ist die Vereinbarung aller Miteigentümer durch Auflassung und Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Ein Miteigentümer hat ausnahmsweise nur dann einen Anspruch auf Mitwirkung der Miteigentümer, soweit sich seine Quote als fehlerhaft herausstellt.

2.2. Teilung durch Teilungserklärung gemäß § 8 WEG

a. Vorratsteilung

Ist eine Person alleiniger Eigentümer eines Grundstücks, kann sie das Eigentum am Grundstück durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt aufteilen und zwar so, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohneinheit oder das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem auf dem Grundstück noch zu errichtenden oder bereits errichteten Gebäude verbunden ist. Da nur eine Person beteiligt ist, genügt deren alleinige Erklärung.

Man spricht insoweit von der Vorratsteilung. Aus dem „Vorrat“ an Miteigentumsanteilen kann eine weitere Person dann Miteigentum erwerben.

Auch in diesem Fall bedarf die Teilung der notariellen Beurkundung oder öffentlichen Beglaubigung. Die Teilungserklärung ist zusammen mit dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung dem Grundbuchamt einzureichen. Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam (§ 8 II 2 WEG).

Typischer Fall einer Teilungserklärung ist der des Bauträgers. Ein Bauträger kauft ein unbebautes Grundstück, teilt dieses Grundstück in Miteigentumsanteile auf und verkauft dann die noch zu errichtenden oder bereits errichteten Eigentumswohnungen an Kaufinteressenten. Der Erwerber wird dann Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

b. Faktische Wohnungseigentümergemeinschaft

Eigentliches Wohnungseigentum entsteht begrifflich und rechtlich erst, wenn der erste Erwerber nach der Beurkundung des Kaufvertrages als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Bis dahin spricht die Rechtsprechung von der „faktischen“ Wohnungseigentümergemeinschaft.

Es ist anerkannt, dass bereits dann die Vorschriften des WEG-Gesetzes angewendet werden können (BayOblG NJW-RR 1997, 1443). Danach wird der Erwerber so behandelt, als wenn er bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wäre. Voraussetzung ist allerdings die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Ist dies der Fall, hat der Erwerber beispielsweise ein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung oder kann Versammlungsbeschlüsse anfechten.

3. Beschreibung des Wohneigentums

Im Teilungsvertrag oder in der Teilungserklärung wird die Höhe der Miteigentumsanteile der Miteigentümer bestimmt. Üblicherweise erfolgt die Aufteilung in Tausendstel oder Hundertstel Miteigentumsanteile.

Beispiel: Miteigentumsanteil von 77/1000-tel, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung, 54 m² Wohnfläche, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad, WC, Ausflug, im EG rechts und einem Kellerraum im UG linksseitig.

Diese Beschreibung des Wohnungseigentums findet sich im formellen ersten Teil der Teilungserklärung. Mit ihr wird das Objekt identifizierbar beschrieben.

Darüber hinaus informiert die Teilungserklärung über die Zahl, Größe und Lage sämtlicher Wohnungen in der Immobilie, über Teileigentum und über Gemeinschaftsrechtsflächen und Gemeinschaftseigentum sowie sonstige Sondernutzungsrechte. In der Beschreibung kommt es darauf an, dass sämtliche Angaben mit dem Inhalt des Aufteilungsplans und den Bauplänen übereinstimmen. Insbesondere ist es wichtig, in schwierigen Zuordnungsfragen zum Beispiel in Bezug auf Balkone, Fenster, Rollläden, Türen, Dachterrassen, klare Abgrenzungen zu treffen.

4. Kosten der Teilungserklärung

Teilungsvertrag und Teilungserklärung können von den/dem Eigentümern selbst erstellt werden. Da das Gesetz dafür nicht unbedingt die notarielle Beurkundung verlangt, genügt die Beglaubigung der Unterschriften durch den Notar. Die bloße Unterschriftenbeglaubigung kostet ci. 140 Euro

Werden Teilungsvertrag und Teilungserklärung hingegen notariell beurkundet, rechnet der Notar für seinen erhöhten Arbeitsaufwand eine 10/10 Gebühr nach dem halben Grundstückswert zuzüglich der Baukosten ab (§§ 21 Abs. 2, 36 Abs. 1 Satz 1 Kostenordnung). Bei beispielsweise 1.000.000 Euro Wertansatz fallen ci. 770 Euro für den Notar und 388 Euro Grundbuchkosten an.

5. Fortbestand von Grundschulden nach Teilung

Wird das Grundstück aufgeteilt und ist es bereits mit einer Hypothek oder einer Grundschuld belastet, braucht der Grundschuldgläubiger der Aufteilung nicht zuzustimmen. Die Grundschuld wandelt sich in eine Gesamtgrundschuld an allen Miteigentumsanteilen und eine Hypothek in eine Gesamthypothek um (§§ 1192, 1132, 1114 BGB) (BGH NZM 2012, 351).

Dann haftet jeder Anteil für die gesamte Forderung des Gläubigers. Der Gläubiger kann sich nach seinem Belieben an jedem Anteil ganz oder teilweise befriedigen. Zudem ist er berechtigt, den Betrag seiner Forderung auf die einzelnen Anteile so zu verteilen, dass jeder Anteil nur für den zugeteilten Betrag haftet. Soweit ein Erwerber einen Anteil erwirbt, wird der eingetragene Gläubiger mit der Zahlung des Kaufpreises entlastet und gibt diesen Anteil an der Grundschuld frei.

6. Teilungserklärung kann Kostenrisiken beinhalten

Wird eine Teilungserklärung nachlässig formuliert oder kauft ein Interessent Wohnungseigentum, ohne vorab die Teilungserklärung gelesen zu haben, bestehen erhebliche Kostenrisiken.

In einem vom BGH entschiedenen Fall (V ZR 9/12) war in der Teilungserklärung formuliert, dass die Eigentümer, deren Wohnung über einen Balkon verfügte, die mit der Instandsetzung- und Instandhaltung zusammenhängenden Kosten jeweils allein zu tragen haben, während die Eigentümer ohne Balkon sich nicht an den für die Instandsetzung des Balkons einhergehenden Kosten zu beteiligen brauchten. Regelmäßig ist es nämlich so, dass zumindest die konstruktiven Teile der Balkone dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind und der Erhaltungsaufwand der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt obliegt.

Während so die Kosten der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums normalerweise anteilmäßig auf alle Miteigentümer aufgeteilt werden, war nach dieser Teilungserklärung der einzelne Eigentümer allein für die Kosten der Balkonsanierung verantwortlich. Dieses Fallbeispiel verdeutlicht die rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung der Teilungserklärung.

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12 Antworten auf "Teilungserklärung – Erstellung, Kosten und Inhalte der Teilungserklärung"

  • lösch andreas
    26. Dezember 2014 - 17:14 Antworten

    Ich hatte vor 10 Jahren ein Grundstück mit einer Miteigentumsfläche: Zufahrtsstraße und 2 Pflanzbeete gekauft. Ein drittes Pflanzbeet hatte man mir vom Bauträger versucht anzudrehen. Dies war bereits im Grundbuch vorgemerkt. Vorgemerkt deswegen, weil immer noch ein Bauprozess anhängig ist und die Auflassung noch nicht erfolgt ist. Auf Grund meines Verweises auf den Notarvertrag, wurde nunmehr der Miteigentumsanteil im GRUNDBUCH gelöscht. Da ich diesen gar nicht gekauft hatte.
    Wegen des 2. Pflanzbeetes – und hier richtet sich auch meine Frage an Sie – wurde damals ohne Teilungserklaerung und ohne die Miteigentümer zu fragen ein mit Betonplatten befestigter WEG ausschließlich für nur einen Miteigentümer geschaffen. wie bereits erwähnt wurde meinerseits die Auflassung noch nicht vollzogen. DER BAUTRÄGER HATTE SICH ÄNDERUNGEN VORBEHALTEN. Jedoch das Miteigentum in Bezug auf den Weg nicht vom Gemeinschaftseigentum ABGEGRENZT, indem der Weg nur der einen Partei verkauft wurde. Und auch nicht die Miteigentümer gefragt und auch nicht ins Grundbuch eintragen lassen.
    1. Hat man einen Anspruch auf Rückbau, weil als PFLANZBEET ausgewiesen?
    2. Kann ich Miete verlangen?
    Mfg
    ANTON

    • Dennis Hundt
      28. Dezember 2014 - 10:52 Antworten

      Hallo Andreas,

      leider kann ich Ihnen zu einem so speziellen Fall nur empfehlen, sich dazu rechtlich beraten zu lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Horst Wolf
    27. April 2016 - 17:52 Antworten

    Meine Ehefrau und ich sind Wohnungseigentümer in einer WEG mit 13 Eigentümern. In den letzten Monaten tut sich ein Eigentümerehepaar ganz besonders hervor – vermutlich fühlen sie sich mit Sonderrechten ausgestattet – indem seit ca. November 2015 fast täglich (!) ein- bis zweimal die Waschmaschine betrieben wird. Dabei liegt unsere Wohnung teils über dem Waschraum. Seit Januar 2016 haben wir die Waschgänge nachgehalten und kommen bis einschl. 26.04.2016 auf 157 (!) in Worten:einhundertsiebenundfünfzig Wäschen. Die Eigent. der Erdgeschosswohnungen musten für die Gartenbewässerung (von Mai bis Oktober) bis vor zwei Jahren Eineinhalb Kopf zusätzlich zum Wasserverbrauch (ohne KWZ) zahlen.Deshalb beantragen wir bei der nächsten ET-Versammlung diesen Eigentümern den Mehrverbrach nach ähnlicher Art zu anzulasten.
    Darüber hinaus stellen die gen. Eigentümer egal bei welchen Witterungsverhältnissen entgegen der Hausordnung ständig die Hausflurfenster „auf Kippe“ und zusätzlich die Kellerfenster (unsere Wohnung darüber) ebenfalls auf ! nicht nur, dass unsere Wohnung und der Hausflur ständig kühl bzw. kalt ist, geht ein erhöhter Heizbedarf damit einher. Es kann nicht angehen, dass man mitten in der Nacht u.U. bis in das zweie OG aufsteigt oder in den Keller absteigt, um die Fenster zu schliessen. Welche Möglichkeit bleibt uns, um dies zu unterbinden?

    • Dennis Hundt
      27. April 2016 - 22:48 Antworten

      Hallo Horst,

      bitten Sie die Haushaltung die Hausordnung durchzusetzen und bringen Sie einen Tagesordnungspunkt für die nächste Eigentümerversammlung ein, in dem die Waschzeiten geregelt werden die Kosten nach Anzahl der Wäschen abgerechnet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katharina Backhauß
    27. Oktober 2016 - 19:34 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir besitzen eine Eigentumswohnung, die gewerblich als Praxis gebaut und z.Z. auch genutzt wird.
    Nun wollen wir die Wohnung verkaufen. Die Wohnung möchten wir auch als privaten Wohnraum anbieten.
    Dazu ist eine Änderung der Teilungserklärung notwendig. Wir muss ich mich verhalten, wie sieht eine Teilungserklärung aus und welche Formulierungen müssen unbedingt festgeschrieben werden, damit es rechtsgültig ist?

    Vielen Dank im Voraus

    Mit freundlichem Gruß

    Katharina Backhauß

    • Dennis Hundt
      28. Oktober 2016 - 09:17 Antworten

      Hallo Katharina,

      danke für Ihren Beitrag. Eine umfassende Antwort auf Ihre Frage muss ich leider einem Anwalt überlassen. Das würde den Rahmen eines Kommentars sprengen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gisela Heitmann
    5. April 2017 - 21:46 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    meine Schwester möchte in ihrem 2 Familienhaus mit je 2 Wohneinheiten von 60 qm, Keller und Speicher eine Wohnung verkaufen und zwar nur die Wohnung ohne weiteren Grundstücksanteil. Das Haus hat an sich keinen Wert, da sehr alt, nur das Grundstück von 700 qm ist bewertet. Wie errechnet sich nun der Grundstücksanteil der zu verkaufenden Wohnung? 30 qm, wenn man Keller und Speicher als Gemeinschaftseigentum betrachtet? Wie ändert sich der Wert, wenn man einzele Keller- oder Speicherräume dem Sondereigentum zurechnet? Rein mathematisch?
    Viele Grüße
    Gisela H.

    • Dennis Hundt
      6. April 2017 - 12:24 Antworten

      Hallo Gisela,

      wenden Sie sich zur Aufteilung an einen Experten (zum Beispiel Architekten). Ein MEA umfasst auch immer einen Grundstücksteil – hier könnte aber mit Sondernutzungsrechten gearbeitet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Canakci
    23. Juni 2017 - 17:01 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe ein Mehrfamilienhaus (6 Wohnungen), welche ich gerne zu Eigentumswohnungen aufteilen möchte. Wie ist hier die Vorgehensweise, wenn ich den Teilungsvertrag bzw. die -erklärung notariell beurkunden lassen möchte. Sind in den genannten Gebühren die Erstellung der Teilungserklärung sowie der Teilungsplan erhalten? Oder muss ich den Teilungsplan selber erstellen und mitbringen? Also wie ist die detaillierte Vorgehensweise. Wie muss ich meine Termine festlegen. Zu erst zum Architekten oder Notar oder Grundbuchamt? Wie ist der zeitliche Aufwand?
    Könnte Sie mir das im zeitlichen Ablauf anhad eines Beispiels näher erläutern?

    Vielen Dank im Vorfeld.

    Viele Grüße

    Fatih C.

    • Dennis Hundt
      24. Juni 2017 - 09:35 Antworten

      Hallo Fatih,

      ich kann Sie hier leider nicht zu Ihrem Projekt beraten. Lassen Sie sich am besten rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elke Raviol
    16. August 2017 - 15:53 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mir und meinen 3 Kindern gehört ein Mehrfamilienhaus. Wir wollen eine Teilungserklärung für die Kinder erstellen. Der Gesamtwert der Immobilie sind € 500 000. Können Sie mir sagen, wie hoch ca. die Notar- mit Beglaubigungs- und Beurkundung und Grundbucheintragungskosten sind?

    Danke

    E.Raviol

    • Dennis Hundt
      17. August 2017 - 10:08 Antworten

      Hallo Elke,

      das kann ich Ihnen leider nicht ausrechnen. Online finden Sie aber bestimmt Rechnung dazu.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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