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Teilnahme dritter (fremder) Personen an der Eigentümerversammlung

Wohnungseigentümerversammlungen sind keine öffentlichen Veranstaltungen. Dennoch sind Wohnungseigentümerversammlungen keine verschworenen Gemeinschaften. Die Teilnahme dritter, fremder Personen ist jedoch nur bedingt möglich. Die Frage ist immer wieder Gegenstand heftiger Auseinandersetzungen. Besteht Unklarheit, droht manche Eigentümerversammlung gleich zu Beginn zu scheitern. Vor allem droht die Anfechtbarkeit der Beschlüsse.

Vertretungsregelungen in der Gemeinschaftsordnung bedürfen immer der Einzelfallprüfung. Dabei sind Sinn und Zweck von Verfügungsbeschränkungen (Fernhalten fremder Einflussnahmen) zu berücksichtigen. Dem steht die Zumutbarkeit für den einzelnen Wohnungseigentümer, sich durch eine bestimmte Person vertreten zu lassen, gegenüber.

Die Teilnahme Dritter ist nicht mit der Stimmrechtsvertretung des Wohnungseigentümers zu verwechseln. Bei der Stimmrechtsvertretung nimmt der Wohnungseigentümer selbst nicht an der Versammlung teil und lässt sich durch eine dritte Person vertreten.


Inhalt: fremde / dritte Personen in der Eigentümerversammlung

1. Gemeinschaftsordnung kann die Teilnahme Dritter erlauben, ausschließen oder beschränken

a. Ausschluss Dritter

b. Vertretungsbeschränkungen

c. Juristische Personen, Besucher, Lebensabschnittspartner

2. Berechtigtes Interesse eines Wohnungseigentümers

a. Persönliche, sachliche Interessen

b. Begleitung durch Berater

3. Muster zum Antrag auf Ausschluss eines Dritten von der Einwohnerversammlung

4. Teilnahme Dritter im Interesse des Hausverwalters

a. Mitarbeiter des Verwalters

b. Beiziehung von Rechtsberatern

5. Konsequenzen der Teilnahme nicht berechtigter Personen

a. Teilnahmeentscheidung ist Geschäftsordnungsbeschluss

b. Nachreichung der Vollmacht

c. Anfechtbarkeit der Beschlüsse


1. Gemeinschaftsordnung kann die Teilnahme Dritter erlauben, ausschließen oder beschränken

Der Verwalter ist verpflichtet, am Beginn der Versammlung die Teilnahmeberechtigung einer dritten Person zu prüfen. Im Rahmen seines Hausrechts kann er Dritte von der Versammlung ausschließen. Auch ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, den Ausschluss zu beantragen.

a. Ausschluss Dritter

Das Bürgerliche Gesetz erlaubt die Stellvertretung. Dies gilt auch für Wohnungseigentümer (BGH ZMR 1993, 287). Allerdings enthalten viele Gemeinschaftsordnungen eine Vertreterklausel. Darin kann die Vertretungsbefugnis geregelt werden (BGH ZMR 1993, 287). Eine Vertreterklausel ist im Hinblick auf den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung zu bewerten.

Ein vollständiger kategorischer Ausschluss Dritter ist in einer Gemeinschaftsordnung eher der Ausnahmefall und dürfte auch nur bedingt zulässig sein (OLG Düsseldorf ZMR 1996, 221). Dadurch würden die Gegebenheiten der Realität ausgeblendet und ein unnötiges Konfliktpotenzial geschaffen. Im Idealfall ist die Teilnahme Dritter irgendwie geregelt.

b. Vertretungsbeschränkungen

Die Teilnahme kann in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich erlaubt sein. Meist ist die Teilnahme dann auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt. Derartige Regelungen sind auf ihre Zumutbarkeit zu überprüfen (BGH NJW 1987, 650). So kann eine Vertretungsbefugnis, die sich auf den Verwalter oder Miteigentümer beschränkt, unzumutbar sein, wenn die Miteigentümer einer kleinen Gemeinschaft unter sich zerstritten sind (OLG Hamburg ZMR 2007, 477). Auch muss der Wohnungseigentümer in einer großen Gemeinschaft (meist entfernt wohnende Kapitalanleger) die Möglichkeit haben, außer dem Verwalter auch andere Miteigentümer zu beauftragen (BGH WuM 1987, 92).

c. Juristische Personen, Besucher, Lebensabschnittspartner

Das Vertretungsverbot betrifft nicht gesetzliche Vertreter juristischer Personen. Eine GmbH wird formal durch ihren Geschäftsführer vertreten, der wiederum einen Firmenangehörigen mit der Vertretung in der Versammlung beauftragen kann (BayObLG MDR 1982, 58).

Spontane Besucher, insbesondere Mieter, haben keinerlei Teilnahmerechte (AG Bochum ZMR 2009, 230). Sie können von der Versammlung spontan zugelassen werden. Eine Besucherklausel in der Gemeinschaftsordnung, die Besucher kategorisch ausschließt, ist zulässig (KG ZMR 1986, 91). Insbesondere braucht kein Pressevertreter zugelassen zu werden.

Soweit sich die Vertretung auf Ehegatten oder Verwandte beschränkt, kann sich ein Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht durch seinen Lebensabschnittspartner vertreten lassen. Es ist einem Verwalter nicht zuzumuten, feststellen zu müssen, inwieweit eine Lebensgemeinschaft tatsächlich besteht und auf Dauer angelegt ist (Harz/Riecke Miet- und WE-Recht 2.Aufl. S. 1357).

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2. Berechtigtes Interesse eines Wohnungseigentümers

Eine dritte Person darf dann an der Versammlung teilnehmen, wenn ein Wohnungseigentümer ausnahmsweise ein berechtigtes Interesse an dessen Teilnahme hat. Ob ein solches berechtigtes Interesse besteht, ist im Einzelfall zu beurteilen. Maßgebend ist eine Abwägung zwischen dem Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber dem Interesse der anderen Eigentümer, unter sich zu bleiben (BGH NJW 1993, 1329).

Insoweit ist immer auf den Einzelfall abzustellen und zu beurteilen, welche Bedeutung ein Diskussionspunkt für den einzelnen Wohnungseigentümer hat (OLG Düsseldorf ZMR 1996, 221). Es sei erst in der Versammlung darüber zu entscheiden, ob und zu welchen Tagesordnungspunkten ein Berater hinzugezogen werden dürfe (BGH ZMR 1993, 287).

a. Persönliche, sachliche Interessen

Ein berechtigtes Interesse begründet sich meist in der Person des Wohnungseigentümers. So kann ein Wohnungseigentümer aufgrund seines hohen Alters, einer Krankheit oder dem besonderen Schwierigkeitsgrad eines in der Versammlung zu diskutierenden Beschlussgegenstandes ein Interesse daran haben, eine dritte Person als Berater hinzuzuziehen. Ein sprachunkundiger Ausländer kann sich deshalb von einem Dolmetscher begleiten lassen (AG Hamburg-Altona ZMR 2005, 823).

b. Begleitung durch Berater

Die Teilnahme eines Rechtsanwalts oder Steuerberaters wird indessen regelmäßig abgelehnt. Hier wird dem Wohnungseigentümer zugemutet, sich bei Bedarf bereits im Vorfeld der Versammlung fachlich beraten zu lassen. Gerade die Tagesordnung dient dazu, sich auf einzelne Diskussionspunkte vorzubereiten. Hinzu kommt, dass ein anwaltlich begleiteter Wohnungseigentümer in der Diskussion gegenüber anderen Wohnungseigentümern ein fachliches Übergewicht hätte, dem die anderen Wohnungseigentümer nichts Gleichwertiges entgegenzusetzen hätten.

Auch der Umstand, dass die Eigentümer unter sich zerstritten sind, begründet noch kein berechtigtes Interesse, einen Rechtsbeistand hinzuzuziehen. Allerdings soll der Umstand, dass ein von Berufs wegen zur Verschwiegenheit verpflichteter Berater (Rechtsanwalt, Steuerberater) bei der Bewertung, inwieweit der Grundsatz der Nicht Öffentlichkeit beeinträchtigt ist, besonders berücksichtigt werden.

Eine Ausnahme wurde im Fall der Entziehung des Wohnungseigentums angenommen. Hier musste das Interesse der anderen Wohnungseigentümer an der Nichtöffentlichkeit zurücktreten (OLG Köln ZWE 2008, 402).

3. Muster zum Antrag auf Ausschluss eines Dritten von der Einwohnerversammlung

„Ich stelle den Antrag,

dass Herr/Frau XY wegen des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung von der Teilnahme an unserer Versammlung ausgeschlossen wird.

Zur Begründung weise ich darauf hin, dass die Gemeinschaftsordnung die Teilnahme eines von einem einzelnen Wohnungseigentümers hinzugezogenen Rechtsvertreters nicht erlaubt. Auch besteht kein berechtigtes Interesse des Wohnungseigentümers X, den Dritten beizuziehen (Details, warum nicht).“

4. Teilnahme Dritter im Interesse des Hausverwalters

a. Mitarbeiter des Verwalters

Der Hausverwalter darf sich von Mitarbeitern begleiten lassen. Diese sind aufgrund ihres Arbeitsverhältnisses ohnehin zur Verschwiegenheit verpflichtet. Meist ist Ihnen die Verwaltung einer bestimmten Wohnungseigentumsanlage übertragen und sind mit der Buchhaltung und den Einzelheiten der Jahresrechnung besser vertraut als der Verwalter selbst. Sie gelten nicht als Besucher. Eine Besucherklausel betrifft regelmäßig nur von Wohnungseigentümern mitgebrachte Personen (KG WuM 2001, 44).

b. Beiziehung von Rechtsberatern

Der Verwalter darf auch eine sach- oder rechtskundige Person als Berater an der Versammlung teilnehmen lassen. Dieses Interesse rechtfertigt sich dann, wenn der Verwalter damit rechnen muss, von den Wohnungseigentümern mit Fragen überzogen zu werden, für deren Antwort er selbst sachlich oder rechtlich überfordert wäre. Insoweit ist dem Verwalter zugute halten, dass das Wohnungseigentumsrecht eine komplexe Angelegenheit ist und sich das Wohnungseigentümerleben vorwiegend in einem rechtlich geprägten Rahmen abspielt. Gleiches gilt für die Teilnahme eines Architekten oder Bausachverständigen, wenn bauliche Gegebenheiten zur Debatte stehen.

Um dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit Genüge zu tun, ist Voraussetzung für die Teilnahme eines Beraters, dass der Beratungsbedarf gerade in dieser Versammlung besteht, nur in der Versammlung sachgerecht erfüllbar ist und die Beratung bei objektiver Betrachtung allen Wohnungseigentümern zugute kommt (OLG Köln 16 Wx 266/08). Auch im Verwaltervertrag des Verwalters kann vorgesehen sein, einen Rechtsanwalt jederzeit an der Versammlung teilnehmen zu lassen.

Wenn ein Rechtsanwalt an einer Eigentümerversammlung teilnimmt, der als Prozessbevollmächtigter einen beklagten Eigentümer in einem Anfechtungsverfahren vertritt, soll kein Verstoß gegen das nicht Örtlichkeiten vorliegen (LG Frankfurt2 13 S 118/10).

5. Konsequenzen der Teilnahme nicht berechtigter Personen

a. Teilnahmeentscheidung ist Geschäftsordnungsbeschluss

Die Zulassung oder Nichtzulassung Dritter ist eine reine Geschäftsordnungsentscheidung. Der Widerspruch eines einzigen Eigentümers genügt, um den Dritten auszuschließen. Er kann ohne weiteres auf dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung bestehen. Eine Entscheidung ist jedoch nicht isoliert anfechtbar. Sie sind damit zusammen, dass sich die Entscheidung sofort erledigt und auch ein Gesicht keine Rückabwicklung vornehmen könnte.

Der Ausschluss eines teilnahmeberechtigten ist dann ausnahmsweise anfechtbar, wenn der Ausschluss auch für künftige Versammlungen gelten soll (BayObLG ZMR 1996, 151).

b. Nachreichung der Vollmacht

Wird eine Vertretungsbeschränkung missachtet, wird sie bedeutungslos, wenn die Stimmabgabe des Vertreters in der Versammlung nicht beanstandet wird (OLG Frankfurt DWE 1994, 162). Auch kann eine Vollmacht eventuell nachgereicht werden, wenn der Verwalter die fehlende Vollmacht nicht beanstandet und die Nachreichung genügen lässt. Allerdings wird die Stimmabgabe unzulässig, wenn die Genehmigung nicht binnen zwei Wochen nachgereicht wird (§ 177 II S. 2 BGB!).

c. Anfechtbarkeit der Beschlüsse

Nimmt eine nicht berechtigte Person an der Versammlung teil oder wird eine berechtigte Person ausgeschlossen, sind allerdings Beschlüsse, die anlässlich dieser Versammlung gefasst werden, anfechtbar (BayObLG ZMR 1996, 52).

Voraussetzung ist jedoch, dass sich die Anwesenheit dieser Person konkret auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. Diese Annahme ist bereits gerechtfertigt, wenn sich die Anwesenheit des Fremden auf die Meinungsbildung der anderen Eigentümer so ausgewirkt hat, dass sie aller Voraussicht nach anders abgestimmt haben, als wenn der Fremde nicht anwesend gewesen wäre.

Umgekehrt kann ein Beschluss angefochten werden, wenn ein Vertreter oder Berater ausgeschlossen wurde, obwohl der Eigentümer ein Anrecht auf dessen Anwesenheit gehabt hätte (OLG Köln NZM 2005, 149).

Wird ein Wohnungseigentümer vorsätzlich nicht zur Versammlung eingeladen, sind sämtliche Beschlüsse nichtig (BayObLG ZMR 2005, 801). Ist die Einladung versehentlich unterblieben, sind die Beschlüsse allenfalls anfechtbar (BGH ZMR 1999, 834).

Die Beschlussfassung über die Zulassung oder den Ausschluss ist der Beschlusssammlung einzutragen.

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2 Antworten auf "Teilnahme dritter (fremder) Personen an der Eigentümerversammlung"

  • David C. Albrecht
    11. September 2017 - 02:22 Antworten

    Dies ist im Moment hilfreich für mich. Zu einer außerordentlichen Miteigentümerversammlung (10 Köpfe) hatte der Verwalter (angekündigt) einen Architekten eingeladen, dessen Firma einen Auftrag zur Beseitigung von Kellerfeuchtigkeit in dem Altbau von 1905 ausschreiben will. Messwerte existierten nicht, der „Fachmann“ erklärte, er habe an einem Stück Verputz geleckt, das salzig schmeckte, und gerochen, dass der Keller feucht sei. In Wirklichkeit dürfte die relativ normale Feuchtigkeit andere Gründe haben: Kanalrohre aus Ton an der Straßenfront, die brüchig sind sowie falsches Lüftungsverhalten, dazu morsche Kellerfenster und eine nicht dicht schließende, meist offene Tür zum Waschmaschinenraum (6 Waschmaschinen). Nun sollen „Horizontalsperren“ doppelreihig in der bequemen Arbeitshöhe von 160 cm angebracht werden, in die 1 500 Liter (!) Bauchemikalien verfüllt werden.
    Ein anderer Miteigentümer und ich hatten den Verwalter gebeten, die Miteigentümerversammlung ohne diesen Architekten bzw. getrennt von dessen Vortrag und der Diskussion darüber abzuhalten. Dies beachtete der Verwalter nicht. Er zog während der Abstimmung darüber, ob ein Bausachverständiger
    zunächst mit einem Gutachten beauftragt werden sollte, eine Vertretungsvollmacht eines fehlenden Miteigentümers hervor: 5 : 4 Stimmen gegen ein Sachverständigen-Gutachten.
    Das bedeutet: Es gibt auch keine Gewährleistung für diese „Kellersanierung“, denn es existieren ja keine Anfangsmesswerte, also kann man bei Statikschäden oder zunehmenden Feuchtigkeitswerten niemanden haftbar machen. Der Preis kann endlos in die Höhe getrieben werden. Ein vereidigter Gutachter (Gerichtsgutachter) im Ruhestand las das „Leistungsverzeichnis“, dessen Beginn nach Meinung des Architekten bereits ein Gutachten darstellt, und wertete es als fahrlässig – wie „eine Operation ohne vorherige Untersuchung“.

    Die Hälfte der Wohnungen sind vermietet und manche Miteigentümer wissen nicht einmal, wo ihr Keller liegt. Sie haben sich die Situation im Keller auch nicht angesehen. Der Architekt wurde stark vom Verwalter unterstützt, der mit der Beendigung seiner Tätigkeit drohte. Sachargumente wurden nicht beachtet – vor allem bei einigen Damen wirkte allein das Auftreten.

    Ich bin Mitglied bei „Haus und Grund“ geworden und lasse mich dort – kostenlos! – juristisch beraten.
    Der Berater beim ersten Termin wusste schon, dass ein Urteil aus Bayern zur Teilnahme Fremder an der Miteigentümerversammlung existiert. – Die Hausverwalter-Vermittlung werden wir hoffentlich bald mit der Suche nach einem neuen Verwalter beauftragen können.

  • Ludwig Neumaier
    20. Februar 2019 - 08:43 Antworten

    Für einen Interessenten und Bedrängten außerordentlich aufschlussreich.
    Meine Frage wäre aber noch eine andere, die mit Sicherheit noch viele ähnlich gelagerte Situationen klären hülfe:
    Wenn plötzlich neue Gesichter auftauchen in einer ETV, die ihre Namen verweigern, aber mit irrationalen Mobbing-Redebeiträgen aufhorchen lassen, zu denen dann aber keine Stellungnahme gewährt wird, habe ich dann das Recht, vom Verwalter zumindest deren Namen zu erfahren (um feststellen zu können, ob sie überhaupt Eigentümer seien)?

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