Unterschied zwischen Einstimmigkeit und Allstimmigkeit in der WEG-Versammlung

Soll in einer WEG- Versammlung ein Beschluss über einen Antrag gefasst werden, kommt es darauf an, mit welcher Mehrheit der Beschluss beschlossen werden muss. Das Wohnungseigentumsrecht kennt einfache Mehrheitsbeschlüsse, Beschlüsse mit doppelt qualifizierter Mehrheit, einstimmige Beschlüsse und allstimmige Beschlüsse.

Inhalt: Einstimmigkeit und Allstimmigkeit
1. Allstimmigkeit ist Einstimmigkeit plus …

a. Begriff „Einstimmigkeit“

b. Begriff „Allstimmigkeit“

2. Allstimmigkeit bei Änderung der Vertragsgrundlagen
3. Unterschied allstimmiger Beschluss und Vereinbarung

1. Allstimmigkeit ist Einstimmigkeit plus …

a. Begriff „Einstimmigkeit“

Allstimmig ist nicht einstimmig! Ein einstimmiger Beschluss liegt vor, wenn alle auf der Eigentümerversammlung anwesenden und wirksam vertretenen Mitglieder einem Antrag zustimmen. Eine einzige Nein-Stimme verhindert die Einstimmigkeit.

b. Begriff „Allstimmigkeit“

Ein allstimmiger Beschluss ist eine besonders qualifizierte Form des einstimmigen Beschlusses.
Allstimmigkeit bedeutet eine an sich einstimmige Entscheidung, in der sämtliche Beteiligten ihre Zustimmung erklären müssen. Die allseitige Zustimmung ist auch dann erforderlich, wenn Personen an der Versammlung, in der über einen Antrag beschlossen werden soll, nicht teilnehmen oder einem Stimmrechtsverbot unterliegen. In diesem Fall läuft der einstimmige Beschluss in der Versammlung auf eine Mehrheitsentscheidung hinaus, da die nicht anwesenden Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung nicht beteiligt waren.
Erfordert ein Beschluss also Allstimmigkeit, kommt er nur wirksam zu Stande, wenn ihm alle Eigentümer zustimmen. Mit der Zustimmung aller Eigentümer ist nicht nur die Zustimmung der in der Versammlung anwesenden Eigentümer gemeint, sondern auch diejenigen Eigentümer, die in der Versammlung nicht anwesend oder wirksam vertreten waren. Der einstimmige Beschluss in einer Versammlung, in der nicht alle Eigentümer anwesend oder wirksam vertreten sind, genügt also nicht für das Erfordernis der Allstimmigkeit.
Soll in einer Eigentümerversammlung also ein allstimmiger Beschluss gefasst werden, muss bereits vorab dafür Sorge getragen werden, dass alle Mitglieder an der Versammlung teilnehmen oder wirksam vertreten sind und dem Antrag zustimmen.
Allstimmigkeit kann daher nur in sehr kleinen Gemeinschaften praktikabel sein. Mit der Größe einer Gemeinschaft vermindert sich die Wahrscheinlichkeit, dass Allstimmigkeit kaum mehr zu erreichen ist. Auch wächst die Wahrscheinlichkeit, dass Einstimmigkeit unerreichbar in die Ferne rückt, je größer die Bedeutung einer Angelegenheit für den einzelnen Wohnungseigentümer ist.

2. Allstimmigkeit bei Änderung der Vertragsgrundlagen

Mehrheitsbeschlüsse sind nur möglich, wenn die Eigentümerversammlung im Einzelfall eine Beschlusskompetenz hat. Fehlt ihr eine Beschlusskompetenz, ist der Beschluss nichtig. Fehlt die Beschlusskompetenz, ist die Änderung einer bestehenden Situation nur durch Vereinbarung möglich.
Vereinbarungen setzen Allstimmigkeit voraus. Die bloße Einstimmigkeit genügt ebenfalls nicht
Beispiele für Allstimmigkeit:

• Änderung von Teilungserklärung oder Teilungsvertrag: Teilungserklärung bzw. Teilungsvertrag sind die vertraglichen Grundlagen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie betreffen die Existenzgrundlage eines jeden Sondereigentümers. Verträge können nur unter Einbeziehung sämtlicher Beteiligter geändert werden. Mehrheitsentscheidungen sind nicht möglich. Soll deren Inhalt geändert werden, kann dies nicht ohne die Zustimmung eines jeden Eigentümers geschehen. Demgemäß bleibt auch ein in der Eigentümerversammlung einstimmig gefasster Beschluss über die Änderung der Teilungserklärung unwirksam, soweit nicht auch die in der Versammlung nicht anwesenden oder wirksam vertretenen Miteigentümer ihre Zustimmung erklärt haben.
• Begründung, Einschränkung oder Entzug von Sondernutzungsrechten
• Veränderung der Zweckbestimmung von Gemeinschaftseigentum (Nutzung des Fahrradkellers als Hobbyraum)
• Aufstellen einer Mobilfunksenderanlage auf dem Dach der Wohnanlage
• Abänderung der Stimmrechtsverteilung (z.B. vom Kopf- zum Wertprinzip)
• Nachträgliche Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum
• Änderung der Beschlussfähigkeit in der Eigentümerversammlung
• Einschränkung der nach der Teilungserklärung zulässigen gewerblichen Nutzung von Teileigentum
• Schriftliche Beschlussfassung (Umlaufverfahren nach § 23 III WEG): Auch hier muss Allstimmigkeit vorliegen. Alle Eigentümer müssen zustimmen. Dabei kommt es nicht darauf an, dass die Angelegenheit in der Versammlung eigentlich auch durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden könnte. Der Sinn besteht darin, dass nur in einer Versammlung das Für und Wieder eines Antrags diskutiert und abgewogen werden kann. Im schriftlichen Umlaufverfahren ist dies nur bedingt möglich.

Soweit ein Stimmrechtsverbot besteht, ist es zumindest im schriftlichen Verfahren nicht anwendbar (BayObLG ZMR 2002, 138).

3. Unterschied allstimmiger Beschluss und Vereinbarung

Sind in der Eigentümerversammlung alle Eigentümer anwesend oder vertreten und beschließen sie eine Angelegenheit allstimmig, kann die Frage relevant werden, ob denn nun ein Beschluss oder eine Vereinbarung getroffen wurde!? Da alle zugestimmt haben, lässt sich in der Sache auch von einer Vereinbarung sprechen. Vereinbarung hört sich gewichtiger an als Beschluss.
Die Abgrenzung ist wichtig. Der Unterschied ergibt sich aus dem Gesetz. Ein Beschluss ist nämlich auch ohne Eintragung in das Grundbuch für den Rechtsnachfolger wirksam (§ 10 IV, V WEG), während eine nicht in das Grundbuch eingetragene Vereinbarung lediglich zwischen den Personen Geltung entfaltet, die die Vereinbarung getroffen haben (§ 10 III WEG). Soll die Vereinbarung auch den Rechtsnachfolger binden, muss sie eingetragen werden.
Beispiel:
Die Eigentümerversammlung beschließt unter Einbeziehung sämtlicher Eigentümer, dass vor dem Haus keine Pkw abgestellt werden dürfen. Eigentümer A verkauft seine Wohnung. Der Käufer vertritt die Meinung, dass er an den Beschluss nicht gebunden sei. Es handele sich vielmehr um eine Vereinbarung. Da diese nicht im Grundbuch eingetragen sei, sei das Kfz-Abstellverbot für ihn nicht relevant.
Beurteilung:
Nimmt man einen Beschluss an, wäre der Erwerber an das Verbot gebunden. Eine Vereinbarung hingegen wäre mangels Eintragung im Grundbuch unbeachtlich. Als Vereinbarung hätte das Verbot nur für die Personen Bedeutung, die die Vereinbarung getroffen haben. Da der Käufer zu diesem Zeitpunkt nicht einbezogen war, hätte die Vereinbarung für ihn keine Relevanz.
Also: Der maßgebliche Unterschied liegt darin, dass ein Beschluss gemäß § 10 IV WEG auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam ist, während eine nicht im Grundbuch eingetragene Vereinbarung nur zwischen jenen Personen wirksam ist, die die Vereinbarung getroffen haben.
Die Abgrenzung ist im Einzelfall oft problematisch. Vielfach müssen Gerichte entscheiden. Grundsätzlich ist der Inhalt der Regelung maßgebend. Ist der Regelungsgegenstand einer Beschlussfassung zugänglich (Beschlusskompetenz der Gemeinschaft) liegt im Zweifel ein Beschluss vor.
Betrifft der Regelungsgegenstand hingegen die Grundordnung der Gemeinschaft (z.B. Änderung der Teilungserklärung, Zuweisung oder Entzug von Sondernutzungsrechten u.ä.), handelt es sich eher um eine Vereinbarung. Dann ist zu vermuten, dass die Wohnungseigentümer für Ihre Willensentschließung das richtige Regelungsinstrument gewählt haben. Insbesondere dann, wenn der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt und eine Vereinbarung angebracht gewesen wäre, ist ein entsprechender Beschluss nichtig (Köhler/Bassenge WE-Recht, 2. Aufl., SchmidtVerlag, S.227).

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