Go to Top

Mehrheiten in der Eigentümerversammlung: einfache und (doppelt) qualifizierte Mehrheit

So klären Sie, welche Anträge mit welcher Mehrheit zu beschließen sind und bereiten Eigentümerversammlungen vor.

Auch Wohnungseigentümergemeinschaften sind demokratisch organisiert. Ihre Grundlage ist ein Vertrag (Teilungserklärung, Teilungsvertrag) der zwischen allen Wohnungs- und Teileigentümern geschlossen wurde und dem alle neuen Eigentümer beim Erwerb des Sondereigentums beitreten. Deshalb müssen grundsätzlich sämtliche Eigentümer an allen Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft mitwirken und beteiligt werden.

In bestimmten Fällen kommen Beschlüsse nur zu Stande, wenn alle Eigentümer zustimmen. Da dieses Einstimmigkeitsprinzip die Handlungsfähigkeit einer Gemeinschaft oft blockiert, können in bestimmten Fällen Beschlüsse auch mit bestimmten Mehrheiten gefasst werden.


Inhalt: Mehrheiten in der Eigentümerversammlung

1. Beschlussfassung erfordert Beschlusskompetenz der Gemeinschaft

2. Der Stimmrechtsanteil ist Grundlage eines Mehrheitsbeschlusses

3. Art der Mehrheiten in der Eigentümerversammlung

4. Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit

4.1. Anträge, für die einfache Mehrheitsbeschlüsse genügen

4.2. Beispiel für die Berechnung der einfachen Mehrheit in einer Eigentümerversammlung

5. Beschlussfassung mit qualifizierter Mehrheit

5.1. Qualifizierte Mehrheit ist nur ein Oberbegriff

a. Eigentümergemeinschaft bestimmt qualifizierte Mehrheit (Öffnungsklausel)

b. Qualifizierte Mehrheit nach dem WEG

5.2. Anträge, die eine doppelt qualifizierte Mehrheit erfordern

5.3. Beispiel für die Berechnung der doppelt qualifizierten Mehrheit

6. Verwalter muss Eigentümerversammlung vorbereiten


1. Beschlussfassung erfordert Beschlusskompetenz der Gemeinschaft

Die Möglichkeit, Entscheidungen durch Mehrheitsbeschlüsse zu treffen, wird als Beschlusskompetenz bezeichnet. Eine Beschlusskompetenz besteht nur dort, wo die Teilungserklärung oder das Wohnungseigentumsgesetz Mehrheitsentscheidungen durch Beschluss erlauben.

Beschlüsse, die ohne Beschlusskompetenz gefasst werden, sind nichtig und von vornherein wirkungslos. Beispiel: Die Gemeinschaft kann nicht beschließen, dass ein Wohnungseigentümer seine Wohnung nur mit zwei Personen bewohnen darf. Dies wäre ein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentumsrecht. Gleiches gilt für einen Beschluss, der einen Eigentümer verpflichtet, eine in seinem Sondereigentum stehende Wohnungseingangstüre modernisierend instandzusetzen (OLG  Düsseldorf ZMR 2002, 445).

2. Der Stimmrechtsanteil ist Grundlage eines Mehrheitsbeschlusses

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung bestimmt sich nicht nach der Anzahl der vertretenen Wohnungseigentümer, sondern nach der Größe der in der Versammlung vertretenen Miteigentumsanteile.

Mehrheitsbeschlüsse richten sich danach, welches Stimmrecht der einzelne Wohnungseigentümer besitzt. Das Stimmrecht ist in der Teilungserklärung geregelt  oder richtet sich mangels näherer Bestimmung nachdem Wohnungseigentumsgesetz. Es sind zu unterscheiden:

  • Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen
  • Stimmrecht nach Objekten
  • Kopfstimmrecht

3. Art der Mehrheiten in der Eigentümerversammlung

Welche Art von Mehrheit für die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung maßgebend ist, hängt unter anderem von der Art der Maßnahme ab. Verschiedene Maßnahmen (Instandhaltung, Modernisierung, bauliche Veränderung) erfordern unterschiedliche Mehrheiten. Deshalb muss der Verwalter bereits bei der Vorbereitung des Beschlusses und vor der Einberufung der Eigentümerversammlung wissen, wie die Maßnahme einzuordnen ist, welche Mehrheit erforderlich ist und wie die Stimmabgabe zu bewerten ist (siehe dazu Punkt 6).

Mehrheitsbeschlüsse sind für jeden Wohnungseigentümer verbindlich. Will ein Wohnungseigentümer einen Mehrheitsbeschluss nicht akzeptieren, steht ihm ein Anfechtungsrecht zu.  Im Anfechtungsprozess prüft das Gericht das ordnungsgemäße Zustandekommen eines Beschlusses und dessen Auswirkungen auf den einzelnen Eigentümer.

Die Beschlussfassung an sich setzt voraus, dass in der Erstversammlung mehr als die Hälfte der im Grundbuch verzeichneten Miteigentumsanteile vertreten sind (§ 25 III WEG). Wird das Quorum nicht erreicht, bedarf es einer Zweitversammlung. Diese ist ohne Rücksicht auf die Anzahl der verbliebenen Anteile beschlussfähig.

Neben dem Mehrheitsbeschluss gibt es die Begriffe des einstimmigen und allstimmigen Beschlusses (Zustimmung aller Wohnungseigentümer), die schriftliche Beschlussfassung (Umlaufbeschluss)  und den Wiederholungsbeschluss (Zweitbeschluss).

4. Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit

Regelmäßig entscheiden die Eigentümer durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt immer dann, wenn das Wohnungseigentumsgesetz oder die Gemeinschaftsordnung keine besonderen Anforderungen an die Beschlussfassung stellt. Im Gesetz heißt es dann meist „…  können beschlossen werden.“ (§ 21 III WEG).

4.1. Anträge, für die einfache Mehrheitsbeschlüsse genügen

Einfache Mehrheitsbeschlüsse betreffen meist Angelegenheiten der laufenden Verwaltung:

  1. Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (Beschlussfassung über eine Hausordnung, Abschluss von Sach- und Haftpflichtversicherungen)
  2. Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (§ 21 III WEG)
  3. Einleitung des Verfahrens zur Entziehung des Wohnungseigentums (§ 18 III WEG)
  4. Bestellung des Verwaltungsbeirats (§ 29 WEG)
  5. Bildung, Höhe und Anlage einer Instandhaltungsrücklage (§ 21 V Nr. 4 WEG)
  6. Bestellung und Abberufung des Verwalters (§ 26 I WEG)
  7. Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, Genehmigung der Jahresabrechnung und Rechnungslegung des Verwalters (§ 28 V WEG)
  8. Aufforderung an den Verwalter zur Rechnungslegung (§ 28 IV WEG)

Zusätzlich können die Wohnungseigentümer durch eine entsprechende Vereinbarung bestimmen, in welchen weiteren Angelegenheiten ihre Beschlusskompetenz bestehen soll (§ 10 II 2 WEG).

Bei der einfachen Mehrheit werden nur die in der Eigentümerversammlung anwesenden und wirksam vertretenen Stimmen berücksichtigt. Die Vertretungsberechtigung richtet sich nach gesonderten Regeln. Zwangsverwalter, Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker üben als Partei kraft Amtes das Stimmrecht für das zum Nachlass gehörende Wohnungseigentum aus. Der Inhaber eines bloßen Wohnrechts, der Grundschuldgläubiger oder Mieter sind nicht stimmberechtigt.

Ungültige oder nicht abgegebene Stimmen (Enthaltungen) werden nicht berücksichtigt. Stimmenthaltungen werden also nicht wie Nein-Stimmen gezählt, sondern sind als Null-Stimmen zu verstehen (BGHZ 106, 183).

Stimmen mehr als 50 % der anwesenden und vertretenen  Eigentümer bzw. Stimmrechte (siehe dazu oben Punkt 2) für einen Antrag, ist die einfache Mehrheit erreicht und der Antrag angenommen. Erreicht der Antrag nur 50 %  der Stimmen, liegt eine Pattsituation vor.  Der Antrag gilt mangels Mehrheit als abgelehnt.

4.2. Beispiel für die Berechnung der einfachen Mehrheit in einer Eigentümerversammlung

Anwesende und vertretene Eigentümer bzw. Stimmrechte: 100

Enthaltungen: 6

Stimmrechte ohne Enthaltungen: 94

50 % von 94 = 47

Einfache Mehrheit erfordert 48 Stimmen

Ergibt die Abstimmung 47 Ja-Stimmen,  ist die einfache Mehrheit nicht erreicht. Der Antrag gilt als abgelehnt.

Der Mehrheitsbeschluss kommt zu Stande, wenn für einen Antrag mehr Ja- als Nein-Stimmen abgegeben werden (BGHZ 106, 183).  Dabei kommt es nur auf die abgegebenen Stimmen an.  Stimmenthaltungen bleiben außer Betracht.

Eine in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang beim Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden. Ein anderer Wohnungseigentümer könnte sich also darauf berufen, dass sein Nachbar mit Ja oder Nein gestimmt hat (BGH V ZR 254/11). Inwieweit dies praktikabel ist, sei dahingestellt.

5. Beschlussfassung mit qualifizierter Mehrheit

5.1. Qualifizierte Mehrheit ist nur ein Oberbegriff

In bestimmten Situationen genügt die einfache Mehrheit nicht. Es wird eine qualifizierte Mehrheit gefordert. Qualifiziert ist als Oberbegriff zu verstehen, der im Einzelfall zu konkretisieren ist. Die Konkretisierung kann durch die Gemeinschaft beschlossen werden oder sich aus dem Gesetz ergeben.

a. Eigentümergemeinschaft bestimmt qualifizierte Mehrheit (Öffnungsklausel)

Gemeinschaftsordnungen enthalten oft „Öffnungsklauseln“. Sie beinhalten, dass die Gemeinschaft eine nach dem Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung eigentlich vereinbarungsbedürftige Angelegenheit (Einstimmigkeit) durch (einen im Einzelfall festgelegten) qualifizierten Mehrheitsbeschluss entscheiden kann.

Die Öffnungsklausel erleichtert die Neuregelung von Sachverhalten, die ansonsten nur durch Vereinbarung verändert werden können. Voraussetzung ist, dass die Klausel hinreichend bestimmt ist,  ein sachlicher Grund für die Änderung vorliegt und kein Wohnungseigentümer gegenüber der gesetzlichen Regelung unbillig benachteiligt wird (BGH VII ZB 21/84).  Ob eine solche Vereinbarung angemessen ist, kann gerichtlich überprüft werden.

So kann die Gemeinschaft in der Gemeinschaftsordnung beschließen, dass bei bestimmten Beschlüssen eine einfache Mehrheit nicht genügen soll und eine qualifizierte Mehrheit erforderlich ist. So kann beispielsweise beschlossen werden, dass in Bezug auf einen bestimmten Beschlussgegenstand die Hälfte aller Eigentümer zustimmen muss oder eine 2/3, ¾ oder 4/5-Mehrheit gefordert wird.

Auch kann bestimmt sein, dass die Stimmenzahl sich nach den Stimmen der in der Eigentümerversammlung anwesenden Eigentümer richtet oder die Zahl sämtlicher Eigentümer (auch derjenigen, die in der Versammlung nicht anwesend oder vertreten sind)  maßgebend ist.

b. Qualifizierte Mehrheit nach dem WEG

Das Wohnungseigentumsrecht kennt speziell die „doppelt qualifizierte Mehrheit“. Der Begriff ist nicht mit der absoluten Mehrheit (die das WEG nicht kennt) zu verwechseln.

Eine doppelt qualifizierte Mehrheit erfordert:

  • 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 II WEG
  • und  mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile.

Beide Voraussetzungen müssen gleichzeitig erfüllt sein. Deshalb heißt es doppelt qualifiziert. Es genügt nicht, wenn lediglich 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer oder mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile zustimmen.

Dabei ist zu beachten, dass ¾ sämtlicher im Grundbuch eingetragener und stimmberechtigter Wohnungseigentümer zustimmen müssen.  Die Beschlussfassung der in der Versammlung erschienenen oder vertretenen Wohnungseigentümer genügt nicht.

Wird die erforderliche Mehrheit nicht erreicht, liegt ein negativer Beschluss vor. Das Beschlussergebnis lautet dann: „ Ein nach § 22 II WEG  erforderlicher qualifizierter Mehrheitsbeschluss ist nicht zu Stande gekommen“.

Die doppelt qualifizierte Mehrheit wird also auf der Grundlage aller Köpfe und Miteigentumsanteile errechnet. Die Abstimmung muss zwingend nach dem Kopfprinzip des § 25 II WEG  erfolgen. Jeder Eigentümer hat also nur eine Stimme, unabhängig von der Anzahl seiner Wohnungen.

Gleiches gilt für Ehepaare, die die Wohnung gemeinsam besitzen. Können sich beide Ehepartner nicht einigen, gilt ihre Stimme zwangsläufig als Nein-Stimme (§ 25 II 2 WEG, LG Bremen ZMR 2004, 535).

Wird die qualifizierte Mehrheit nicht erreicht oder entgegen der gesetzlichen Vorgabe des § 25 II WEG  nicht nach dem Kopfprinzip abgestimmt, ist der Beschluss nicht nichtig, sondern kann binnen eines Monats angefochten werden.

5.2. Anträge, die eine doppelt qualifizierte Mehrheit erfordern

Das  Wohnungseigentumsgesetz fordert eine qualifizierte Mehrheit in folgenden Fällen:

  • Eine von der Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichende Kostenverteilung bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen (§ 16 IV WEG)
  • Modernisierungsmaßnahmen (Bestandsverbesserung ohne Reparaturanlass, § 22 II WEG).

5.3. Beispiel für die Berechnung der doppelt qualifizierten Mehrheit

Sachverhalt: Wohnungs- und Teileigentum der Eigentümergemeinschaft XY: 10  Einheiten mit 5 Eigentümern zu jeweils 100 Miteigentumsanteilen („MEA“):

KöpfeWohnungenMiteigentumsanteile
Eigentümer (Ehepaar) A16600
Eigentümer B11100
Eigentümer C11100
Eigentümer D11100
Eigentümer E11100
Stimmrecht nach Köpfen:5  
Stimmrechte nach MEA  1000

Abstimmungsergebnis: 

Ja-Stimmen: Eigentümer A, B, C:  3 Köpfe / 800 MEA

Nein-Stimmen: Eigentümer D, E:  2 Köpfe / 200 MEA

Erforderliche Mehrheit nach Köpfen: 3/4 = Mehrheit nicht erreicht

Erforderliche Mehrheit nach MEA: 501: Mehrheit erreicht

Ergebnis: Der Beschluss kommt mangels doppelt qualifizierter Mehrheit nicht zu Stande.

6. Verwalter muss Eigentümerversammlung vorbereiten

Auch wenn die in der Eigentümerversammlung erschienenen Wohnungseigentümer einen Antrag bewilligen und diesen ausdrücklich befürworten, ist der Verwalter befugt, die Verkündung des Beschlusses zu verweigern (LG München Urt.v.27.4.2009 – 1 S 19129/08). Er ist insoweit „Hüter“ der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung.

Der Verwalter ist gut beraten, die Auszählung der Stimmen vorzubereiten. Er muss noch während der Versammlung feststellen, ob die Versammlung abstimmungs- und beschlussfähig war und die notwendige Mehrheit erreicht wurde. Dann muss er das Abstimmungsergebnis verkünden. Feststellung und Bekanntgabe sind unabdingbare Voraussetzungen dafür, dass ein Beschluss zu Stande kommt (BGH NJW 2001, 3339).

Erfordert die Abstimmungsart die doppelt qualifizierte Mehrheit, muss ihm vorab die Gesamtzahl der Köpfe und die Verteilung der Miteigentumsanteile bekannt sein. Um den Rechenvorgang problemlos zu bewältigen, sollte er sich vorab Listen nach Miteigentumsanteilen und Kopfstimmrechten erstellen und im Zweifelsfall das Grundbuch einsehen.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.