Gemeinschaftsordnung – Bedeutung, Inhalt und Änderung

Gemäß § 10 II Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, sofern das Gesetz nicht entgegensteht. Diese Vorschrift ist die Ermächtigungsgrundlage für die Beschluss einer Gemeinschaftsordnung.
Die Gemeinschaftsordnung ist sozusagen die Verfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie steht der Satzung einer juristischen Person oder einem Gesellschaftsvertrag gleich (BGHZ 163, 171).
Mit diesem Beitrag möchten wir interessierten Eigentümer helfen, die Bedeutung der Gemeinschaftsordnung besser nachvollziehen zu können.

Inhalt: Gemeinschaftsordnung im Wohnungseigentumsrecht
1. Inhalte einer Gemeinschaftsordnung
2. Bedeutung einer Gemeinschaftsordnung
3. Gemeinschaftsordnung ist Teil der Teilungserklärung
4. Eintragung im Grundbuch bindet Rechtsnachfolger
5. Gestaltungsvorgaben der Gemeinschaftsordnung
6. Änderung der Gemeinschaftsordnung

a. Grundsatz: Änderungen bedürfen der Einstimmigkeit

b. Ausnahme: Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung

c. Fälle, in den Öffnungsklauseln überflüssig sind

d. Änderungsbeschlüsse sind nicht eintragungspflichtig

e. Musterformulierung einer Öffnungsklausel (unverbindlich)

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1. Inhalte einer Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Sie enthält deren Rechte und Pflichten, Details des Sondereigentums, Nutzungs- und Gebrauchsvereinbarungen, Bewirtschaftungskosten und Wohngeldfragen sowie Zahlungsmodalitäten, Zweckbestimmungen, Beschluss-, Stimmrechts- und Versammlungsformalien, Modalitäten der Verwalterbestellung.
Wenig praktikabel und überflüssig ist die umständliche Wiederholung des Gesetzestextes. Diese Regelungen stehen ohnehin im Gesetz und blähen eine Gemeinschaftsordnung unnötig auf. In die Gemeinschaftsordnung gehören nur solche Regelungen, die durch die Besonderheiten einer Wohnungsanlage bedingt sind oder dem ausdrücklichen Wünschen der Wohnungseigentümer entsprechen.

2. Bedeutung einer Gemeinschaftsordnung

Haben die Wohnungseigentümer keine Gemeinschaftsordnung beschlossen, gelten stets die gesetzlichen Regelungen. Die Wohnungseigentümer sind also nicht verpflichtet, eine Gemeinschaftsordnung zu beschließen. Dennoch sind Sie gut beraten, genau dieses zu tun.
Eine Gemeinschaftsordnung sollte idealerweise auf die konkrete Immobilie und die Situation und die Interessen der Wohnungseigentümer im Einzelfall abgestimmt sein. Nur eine individuelle Gemeinschaftsordnung erlaubt eine praktikable, ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im Interesse aller Eigentümer. Nur sie ermöglicht es dem Verwalter, das Wohnungseigentum interessengerecht und sachgerecht zu verwalten.
Die Verwendung von Mustervorlagen ist wenig empfehlenswert. Muster sind nicht geeignet, den speziellen Gegebenheiten, Bedürfnissen und Erwartungen aller Beteiligten gerecht zu werden.
Insoweit haben auch Bauträger eine große Verantwortung, wenn sie die Teilungserklärung erstellen. Der Bauträger stellt die Weichen dafür, dass die später entstehende Wohnungseigentümergemeinschaft ordentlich funktioniert. In dieser Eigentümergemeinschaft finden sich Personen zusammen, die sich vorher regelmäßig nicht gekannt haben und keinen Einfluss auf ihre nachbarschaftlichen Verhältnisse nehmen können. Nicht zuletzt ist das dauerhafte einvernehmliche Zusammenleben in der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidend von der Qualität und Weitsichtigkeit einer Gemeinschaftsordnung abhängig.

3. Gemeinschaftsordnung ist Teil der Teilungserklärung

Die Gemeinschaftsordnung ist regelmäßig Teil der Teilungserklärung bzw. des Teilungsvertrages. Teilungsvertrag und Teilungserklärung klären vor allem sachenrechtliche Fragen, insbesondere die Grenzen von Gemeinschafts- und Sondereigentum und ihre Zweckbestimmung, während die Gemeinschaftsordnung das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zur Regelung hat. Gleichwohl ist die Gemeinschaftsordnung nicht Voraussetzung für eine wirksame Aufteilung des Miteigentums und der Begründung von Sondereigentum (BGH ZMR 2002, 762).

4. Eintragung im Grundbuch bindet Rechtsnachfolger

Um die Gemeinschaftsordnung zu einem festen Bestandteil des rechtlichen Gefüges der Eigentümergemeinschaft werden zu lassen, sollte sie als Bestandteil der Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen werden. Dadurch erlangt sie “Dinglichkeitswirkung“.
Die Konsequenz besteht darin, dass durch die Eintragung im Grundbuch auch der Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers an die Gemeinschaftsordnung gebunden ist. Sie wirkt schuldrechtlich damit auch gegenüber einem Erwerber des Wohnungseigentums. Gleichermaßen wirkt sie gegenüber den Erben oder dem Ersteher von Sondereigentum in der Zwangsversteigerung.

5. Gestaltungsvorgaben der Gemeinschaftsordnung

Die Wohnungseigentümer sind im Rahmen der Vertragsfreiheit und der Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes relativ frei, ihre Beziehungen untereinander in der Gemeinschaftsordnung zu regeln. Soll die Gemeinschaftsordnung im Grundbuch eingetragen werden, hat das Grundbuchamt keine Zweckmäßigkeitserwägungen anzustellen. Lediglich sittenwidrige oder gegen zwingendes WEG-Recht verstoßende Regelungen dürften beanstandungsfähig sein (zum Beispiel die Bestellung eines Ehepaares zum Verwalter).
Ansonsten unterliegen die Vereinbarungen allgemeiner richterlicher Kontrolle nach den Grundsätzen von Treu und Glauben. Dabei ist ein strenger Maßstab anzulegen (BayObLG RPfl. 1974, 401). Insbesondere unterliegen Grundbucheintragungen erhöhten Anforderungen an die Formulierung ihrer Klarheit und Bestimmtheit. Gerade weil diese Regelungen einem Sondernachfolger Pflichten und Beschränkungen auferlegen, ist diese Zweckbestimmung des Grundbuchs besonders zu berücksichtigen (BGHZ 1988, 306). Deshalb kommt es nicht darauf an, was der Verfasser der Teilungserklärung mit einer Regelung erreichen wollte (BayObLGZ 1983, 78).

6. Änderung der Gemeinschaftsordnung

Die Unterscheidung zwischen Teilungsvertrag/Teilungserklärung einerseits und der Gemeinschaftsordnung andererseits ist für die Änderung der jeweiligen Bestimmungen bedeutsam. Soll etwa Gemeinschafts- in Sondereigentum umgewandelt werden, ist die Einigung formbedürftig und muss ins Grundbuch eingetragen werden.
Soll hingegen die Gemeinschaftsordnung verändert werden, kann die Einigung formfrei und außerhalb des Grundbuchs geändert werden. Soweit die Änderung nicht im Grundbuch eingetragen wird, wirkt sie allerdings nicht gegen einen Rechtsnachfolger. Soll die Gemeinschaftsordnung „in Stein gemeißelt werden“ sollte sie eingetragen werden.

a. Grundsatz: Änderungen bedürfen der Einstimmigkeit

Änderungen der Gemeinschaftsordnung bedürfen, soweit die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung vorsieht, regelmäßig der Einstimmigkeit. Mehrheitsbeschlüsse gegen den Willen betroffener Eigentümer sind dann im Regelfall nicht möglich, da dadurch ein Eingriff in bestehende Eigentumsrechte und dinglich abgesicherte Nutzrechte erfolgt. Hier gilt also der Grundsatz, dass das, was zu vereinbaren ist, nicht beschlossen werden kann.
Eine Beschlussfassung, für den Fall, dass die Gemeinschaftsordnung Mehrheitsbeschlüsse nicht ausdrücklich erlaubt, kommt allenfalls für solche Aspekte in Betracht, die einem Mehrheitsbeschluss zugänglich sind. Die Abgrenzung ist nach dem objektiven Regelungsgehalt, also vom Inhalt her zu entscheiden. Beschlusscharakter in einer Gemeinschaftsordnung besitzen meist die Bestimmungen zur Hausordnung, Regelungen zur Bestellung des ersten Verwalters oder versammlungsorganisatorische Hinweise. Auch reine Ordnungsvorschriften mit lediglich formaler Bedeutung werden dazugerechnet, beispielsweise die zeitliche Änderung des Geschäftsjahres. Die Grenzziehung kann im Einzelfall problematisch sein.

b. Ausnahme: Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung

Um die Bestimmungen in einer Gemeinschaftsordnung dennoch abändern zu können, sehen Gemeinschaftsordnungen Öffnungsklauseln vor. Danach ist es erlaubt, eine Vereinbarung in die Gemeinschaftsordnung aufzunehmen, die eine Änderung der Gemeinschaftsordnung auch mit qualifizierter Mehrheit (z.B. 2/3 oder ¾ Mehrheit) erlaubt (BGH Beschl.v.27.6.1985 NJW 1985, 2832). Das Einstimmigkeitsprinzip wird damit aufgehoben.
Voraussetzung ist, dass der Beschluss klar und eindeutig formuliert wird. Ferner muss ein sachlicher Grund für die Änderung vorliegen und kein Eigentümer darf gegenüber der bisherigen Regelung unbillig benachteiligt werden (BGH VII ZB 21/84).
Beispiel: Die Eigentümerversammlung beschließt, einem Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht an einem Hobbyraum im Keller zu entziehen. Weil dieser Eigentümer im Vertrauen auf den Bestand seines Sondernutzungsrechts erheblich Material und Arbeitsaufwand investiert hat, beanstandet er, dass er unbillig belastet werde. Er kann den Beschluss anfechten.

c. Fälle, in den Öffnungsklauseln überflüssig sind

Diese, eine Öffnungsklausel erlaubende Rechtsprechung hat inzwischen Eingang in das Gesetz gefunden. Insoweit kommt es auf eine Öffnungsklausel nicht mehr an. In folgenden Fällen ist eine Öffnungsklausel irrelevant:

• So erlaubt es § 16 III WEG, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich den gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel hinsichtlich der Betriebskosten des Gemeinschafts- und Sondereigentums sowie der Kosten der Verwaltung abändert. Beispiel: Kostenverteilung statt nach Miteigentumsanteilen nunmehr nach Wohnfläche (BGH V ZR 3/11).

• § 21 VII WEG erlaubt es, durch Stimmenmehrheit die Gemeinschaftsordnung in Bezug auf Zahlungsmodalitäten und den Verzug mit Zahlungen zu ändern. (Beispiele: Vereinbarung einer Vertragsstrafe bei Verstoß gegen Vermietungsbeschränkungen; übergesetzliche Verzugszinsen bei Hausgeldumständen).

• § 12 IV WEG erlaubt es, eine vereinbarte Veräußerungsbeschränkung (z.B. nur mit Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer oder des Verwalters) mit einfacher Mehrheit wieder aufzuheben.

• § 16 IV WEG erlaubt es, mit doppelt qualifizierter Mehrheit die Kosten einer Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme des Gemeinschaftseigentums oder dessen Modernisierung auch entgegen des gesetzlichen oder bereits vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verändern.

In gleichem Sinne erlaubt es § 22 II WEG, über Maßnahmen zur Modernisierung des Gemeinschaftseigentums bzw. dessen Anpassung an den Stand der Technik zu beschließen.
In diesen Fällen erfordert die Beschlussfassung allerdings besondere Mehrheitsverhältnisse (§ 25 II WEG). Soweit eine Öffnungsklausel vereinbart ist, die weniger strenge Voraussetzungen zur Beschlussfassung enthält, ist ihr Inhalt maßgeblich.

d. Änderungsbeschlüsse sind nicht eintragungspflichtig

Beschlüsse, die die Gemeinschaftsordnung ändern, brauchen nicht ins Grundbuch eingetragen zu werden. Sie sind wieder eingangsbedürftig noch eintragungsfähig (§ 10 IV WEG; OLG München Wx 100/09). Auch ohne Eintragung muss ein Erwerber des Wohnungseigentums den Beschluss gegen sich gelten lassen. Kenntnis von der Existenz des Beschlusses kann er durch die Einsichtnahme in die Beschlusssammlung erlangen. Lediglich Beschlüsse, die einstimmig beschlossen wurden und beschlossen werden mussten, sollten eingetragen werden.

e. Musterformulierung einer Öffnungsklausel (unverbindlich)

… „Die Wohnungseigentümer können eine nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder der Gemeinschaftsordnung vereinbarungsbedürftige Angelegenheit durch einen Mehrheitsbeschluss von mindestens ¾ der abgegebenen Stimmen und von mehr als der Hälfte (alternativ andere Mehrheit möglich) der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile regeln, wenn für die Änderung ein sachlicher Grund vorliegt und kein Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt wird.“ …

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