Go to Top

Tierhaltung in der Gemeinschaftsordnung – sind Verbote möglich?

Tiere sind nicht jeden Menschen Freund. Wohnungsanlagen sind aber auch keine Zoos. Es gilt, die gesunde Mitte zu finden, in der jeder Wohnungseigentümer leben kann. Dabei kommt es darauf, auf welcher Grundlage die Tierhaltung beschlossen wird. Je nachdem ist ein Tierhaltungsverbot verpflichtend, nichtig oder anfechtbar.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

1. Regelung der Tierhaltung in der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung kann bereits ein klares Verbot der Tierhaltung beinhalten. Da Regelungen nicht über das Ziel hinausschießen dürfen, müssen trotzdem die besonderen Interessen einzelner Wohnungseigentümer berücksichtigt werden. Ihr Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit darf nur soweit eingeschränkt werden, als es die Regelung bedarf. Ein generelles Tierhaltungsverbot ist jedenfalls nichtig, wenn in einer Wohnung Kleintiere gehalten werden, die niemanden stören und deren Existenz nach außen auch nicht wahrnehmbar ist (OLG Saarbrücken ZMR 2007, 308). Solche Kleintiere sind Zierfische, Goldhamster, Kanarienvögel. Soweit es die besonderen Interessen eines Mitbewohners erfordern, muss das Tierhaltungsverbot auch einschränkend interpretiert werden. So kann beispielsweise ein Blindenhund nicht verweigert werden. Vereinbarungen in der Teilungserklärung (vertragliche Grundlage der Eigentümergemeinschaft) sind jedenfalls verpflichtender als Regelungen, die in der Gemeinschaftsordnung nur mehrheitlich beschlossen werden.

2. Regelung der Tierhaltung in der Gemeinschaftsordnung

Beinhaltet die Teilungserklärung keine Aussage zur Tierhaltung, kann die Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss die Tierhaltung regeln. Durch Mehrheitsbeschluss kann auch eine Hausordnung erstellt werden, in der Regeln für die Tierhaltung vorgegeben werden, um Störungen im Haus zu vermeiden. Auch hier kommt es darauf an, dass das Verbot sachgerecht ist, nicht willkürlich erscheint und auf die Interessen der Bewohner angemessen Rücksicht nimmt. Erscheint ein Verbot unangemessen, kann der einzelne Wohnungseigentümer den Mehrheitsbeschluss anfechten.

Klare, eindeutige Vorgaben gibt es nicht. Auch die Rechtsprechung entscheidet völlig uneinheitlich und stellt auf den Einzelfall ab. So soll ein Mehrheitsbeschluss, der die Hunde- und Katzenhaltung mit Ausnahme der bereits vorhandenen Tiere in einer Wohnanlage generell verbietet, nicht nichtig sein (OLG Frankfurt Beschluss v. 17.1.2011, 20 W 500/08). Gegenläufig entschied das Saarländische OLG (Beschluss v. 2.10.2006, 5 W 154/06), wonach ein generelles Haustierhaltungsverbot einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zugänglich sein soll.

Letztlich steht immer die Interessenabwägung im Zentrum. So kann beispielsweise die Haltung gefährlicher Tierarten (Giftschlangen, Kampfhunde) verboten werden, ebenso die nicht artgerechte Haltung von Tieren, die üblicherweise nicht als Haustiere betrachtet werden (Krokodil in der Badewanne).

Gleichfalls kann auch die Zahl der in der Wohnung erlaubten Kleintiere, Hunde oder Katzen beschränkt werden. So wurde die Haltung von 100 Kleintieren in einer Zweizimmerwohnung (Kaninchen, Vögel, Hamster, Mäuse, Chinchillas) verboten. Das Verbot stand im Zusammenhang mit einer extremen Geruchsbelästigung und der Ausbreitung von Ungeziefer außerhalb der Wohnung. Ab welcher Grenze von einer übermäßigen Anzahl Tiere gesprochen werden kann, ist eine Frage der Feststellung im Einzelfall (OLG Köln ZMR 1996, 97).

Hunde und Katzen beinhalten ein hohes Konfliktpotenzial. Auch hier führt ein grundsätzliches Verbot zu einer nicht vertretbaren Einschränkung des Sondereigentums. Ein per Mehrheitsbeschluss beschlossenes Tierhaltungsverbot ist dann im Lichte des § 14 Nr. 1 WEG zu beurteilen. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, sein Sondereigentum nur so zu nutzen, dass anderen Wohnungseigentümern keine unverhältnismäßigen und unzumutbaren Nachteile entstehen (BayObLG ZMR 1972, 226). Ein kleiner Hund stört nicht.

Ein völliges Tierhaltungsverbot läge auch nicht mehr im Rahmen des ordnungsgemäßen Gebrauchs. Nach § 15 II WEG können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss einen dem gemeinschaftlichen Eigentum entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen.

Soweit es um die Hundehaltung geht, ist davon auszugehen, dass die Haltung wenigstens kleinerer und harmloser Hunde Inhalt des ordnungsgemäßen Wohnens ist. Dies gilt auch unter dem Aspekt, dass Hunde kommunikative und soziale Bedürfnisse erfüllen. Ein Mehrheitsbeschluss kann also nicht anordnen, dass in einer Wohnung überhaupt keine Hunde gehalten werden dürfen. Unbenommen bleibt der Gemeinschaft, geeignete Maßnahmen gegen zu erwartende Belästigungen oder Beeinträchtigungen zu beschließen (OLG Stuttgart MDR 1982, 583). Große Hunde, die in einer k30 m²-Wohnung keinen Platz haben, könnten ab einer Schulterhöhe von z.B. 30 cm verboten werden.

Gleichfalls kann mehrheitlich beschlossen werden, dass Hunde auf den Rasenflächen der Wohnanlage zwar spielen, die Rasenfläche aber nicht als Hundeklo benutzen dürfen (LG Itzehoe ZMR 2014, 912).

3. Mindestregeln des Miteinanderauskommens

Auch ohne ausdrückliche Regelung gehört es zu den Mindeststandards sozialer Gemeinschaften, Störungen und Beeinträchtigungen zu unterlassen. Unter Nachbarn allgemein gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. So darf ein einzelner Eigentümer oder Mieter seinen Kampfhund nicht ohne Maulkorb und Leine frei im Treppenhaus herumlaufen lassen. Durchgängiger Papageienlärm auf dem Balkon kann auf bestimmte Tageszeiten beschränkt werden. Dauerndes Bellen eines Hundes in der Nachbarwohnung ist zu unterbinden oder wenigstens zeitlich (13 – 15 Uhr, 22 Uhr – 7.00 Uhr) einzuschränken (LG Mainz DWW 1996, 50).

4. Entscheidung dem Verwalter übertragen

Organisatorisch kann es sachgerecht sein, eine Erlaubnis zur Tierhaltung in der Gemeinschaftsordnung von einer stets widerruflichen Zustimmung des Verwalters abhängig zu machen. Die Zustimmung darf dann nur verweigert werden, wenn die Tierhaltung erhebliche Nachteile zur Folge hätte. Auch der Grundsatz der Gleichbehandlung ist zu berücksichtigen. Danach darf einem Wohnungseigentümer die Hundehaltung nicht erlaubt und einem anderen ohne sachliche Gründe verboten werden.

5. Wer ist für die Umsetzung von Mehrheitsbeschlüssen verantwortlich?

Will die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Tierhaltungsverbot durchsetzen, kann sie mehrheitlich beschließen, die ihnen aus ihrem Eigentum zustehenden Unterlassungsansprüche gemeinschaftlich durch den Verband geltend zu machen und einen Rechtsanwalt zu beauftragen. In diesem Fall kann ein einzelner Eigentümer nicht mehr selbst gegen den Störer vorgehen. Mit dem Beschluss hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die ausschließliche Zuständigkeit an sich gezogen. Sie schließt einzelne Wohnungseigentümer davon aus, ihre Ansprüche individuell gerichtlich geltend zu machen. Sinn ist, dass der Störer davor geschützt wird, mehrfach und mit möglicherweise unterschiedlicher Zielsetzung verklagt zu werden (BGH Urteil v.5.12.2014, V ZR 5/14).

6. Geltung des Tierhaltungsverbots gegenüber Mietern

Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft und Hausordnung gelten nicht automatisch auch für den Mieter einer Eigentumswohnung. Vielmehr ist der vermietende Eigentümer verpflichtet, die Gemeinschaftsregeln durch eine Vereinbarung im Mietvertrag auch auf den Mieter zu übertragen. Beinhaltet die Teilungserklärung ein Hundehaltungsverbot und erlaubt der Vermieter dem Mieter die Hundehaltung in der Wohnung, kann die Gemeinschaft den Mieter auffordern, den Hund abzugeben. Der Vermieter ist gegenüber dem Mieter dann vertragsbrüchig.

Vermieter müssten also unbedingt auf den Gleichlauf von Gemeinschaftsrecht und Mietvertrag achten.

7. Entscheidungskriterien für und gegen Hundehaltung

Ist zu entscheiden, ob bei einem bestehenden Hundehaltungsverbot in der Gemeinschaftsordnung die Hundehaltung im Ausnahmefall erlaubt werden soll, kann auf die Kriterien zugegriffen werden, die der BGH im Mietrecht erstellt hat (BGH Urt.v.14.11.2007, VIII ZR 340/06 Fundstelle: WuM 2008, 23).

  • Rasse und Größe des Tieres,
  • Verhalten und Anzahl der Hunde,
  • weitere Tiere in der Wohnung,
  • soziales Umfeld der Wohnung sowie der Immobilie (Zweifamilienwohnhaus oder Wohnanlage, Stadtwohnung oder Wohnung auf dem Land)
  • persönliche Verhältnisse des Mieters, insbesondere Alter, berechtigte Interessen und bei der Haltung von aggressiven Hunden Zuverlässigkeit des Mieters,
  • persönliche Verhältnisse der Mitbewohner (eventuelle Tierallergie),
  • Anzahl weiterer Tiere und Hunde im Haus,
  • bisherige Handhabung der Gemeinschaft (Gleichbehandlungspflicht aller Eigentümer)
  • besondere Bedürfnisse des Eigentümers (Blindenhund, Therapiezwecke, soziale Vereinsamung).

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.