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Hausverwaltung: Aufgaben, Rechte und Verantwortlichkeit des WEG-Verwalters

Sein Sondereigentum verwaltet jeder Wohnungseigentümer selbst in eigener Verantwortung. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu (§ 21 WEG). In kleineren Objekten funktioniert diese Eigenverwaltung im besten Fall noch einigermaßen problemlos.

In größeren Objekten mit vielen Wohnungseigentümern muss hingegen die Verwaltung regelmäßig organisiert und fachkundig verwaltet werden. Allerdings kann auch bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft von nur zwei Wohnungseigentümern ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung die Bestellung eines Verwalters durchsetzen.

Deshalb kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die der „Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht“. Nur so lässt sich eine oft unorganisierte und laienhafte Selbstverwaltung vermeiden.


Inhalt: Aufgaben Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters

1. Aufgaben des Verwalters im Allgemeinen

2. Doppelfunktion des Verwalters

3. Aufgaben des Verwalters im Besonderen

3.1. Überblick

3.2. Im Detail

I. Aufgaben des Verwalters im Innenverhältnis (§ 27 I Nr. 1 – 8 WEG)

II. Aufgaben des Verwalters als gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümer

III. Aufgaben des Verwalters im Außenverhältnis gegenüber Dritten

4. Verantwortlichkeiten des Verwalters

4.1. Verwalter muss bauliche Situation überwachen

4.2. Verwalter ist bei Mängeln nachforschungspflichtig

4.3. Verwalter muss Beschränkungen im Innenverhältnis beachten

4.4. Klauseln zur Haftungsbeschränkung sind problematisch


1. Aufgaben des Verwalters im Allgemeinen

Die ordnungsgemäße Vermittlung des Gemeinschaftseigentums bezweckt die fortlaufende Unterhaltung und die Werterhaltung des Objekts. Das Gesetz umschreibt den Begriff „Verwaltung“ beispielhaft. Ihr Wesen ergibt sich insbesondere aus §§ 21 V, 27, 28 WEG. In diesen Vorschriften werden die Aufgaben, Verpflichtungen und Berechtigungen des Verwalters aufgezählt. In weiterem Sinne lässt sich die WEG-Verwaltung mit der Geschäftsführung einer Kapitalgesellschaft vergleichen.

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2. Doppelfunktion des Verwalters

Grundlage der Tätigkeit des Verwalters ist ein zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter abgeschlossener Verwaltervertrag. Dabei ist die Doppelfunktion des Verwalters zu berücksichtigen. Einerseits handelt er aufgrund seiner Bestellung als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft im Verhältnis nach außen gegenüber Dritten sowie aufgrund seines Verwaltungsvertrages im Innenverhältnis in Bezug auf die einzelnen Wohnungseigentümer.

3. Aufgaben des Verwalters im Besonderen

Die besonderen Aufgaben des Verwalters regelt § 27 WEG. Diese Vorschrift ist sehr umfangreich und gliedert sich im Wesentlichen in drei Absätze. Ihr Inhalt erscheint komplex. Sie ist vor allem rechtsdogmatisch formuliert und so zu verstehen.

3.1. Überblick

  • § 27 Abs. I WEG regelt die Rechte und Pflichten des Verwalters im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern und der Wohnungseigentümergemeinschaft.
  • § 27 Abs. II WEG regelt die gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters, für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu handeln.
  • § 27 Abs. III WEG regelt die Vertretungsmacht des Verwalters im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Wirkung für und gegen diese im Außenverhältnis zu handeln.

Alle diese dem Verwalter nach den Absatz I bis III zustehenden Aufgaben und Befugnisse können die Wohnungseigentümer auch nicht durch Vereinbarung einschränken oder ausschließen (§ 27 IV WEG).

  • § 28 WEG verpflichtet den Verwalter, für das kommende Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen und nach Ablauf des Kalenderjahres Einnahmen und Ausgaben abzurechnen und Rechnung zu legen.

3.2. Im Detail

I. Aufgaben des Verwalters im Innenverhältnis (§ 27 I Nr. 1 – 8 WEG)

Entscheidend sind die in Absatz 1 bezeichneten Aufgaben des Verwalters. Sie sind typische Verwaltertätigkeiten.

1. Umsetzung der Eigentümerbeschlüsse

Der Verwalter ist verpflichtet und berechtigt, gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft deren Beschlüsse umzusetzen.

Ferner muss er für die Durchführung der Hausordnung sorgen (z.B. Kehr- und Winterdienste organisieren).

Er muss auch anfechtbare Beschlüsse umsetzen, kann aber aufgrund eigener Befugnis die Gültigkeit eines Beschlusses gerichtlich klären lassen (§ 43 Nr. 3 WEG). Die Durchführung nichtiger, also offensichtlich gegen das Recht verstoßender Beschlüsse, kann er jedoch ablehnen (z.B. Auftrag, einen Wohnungseigentümer „hinauszuekeln“.)

2. Pflicht, das Gemeinschaftseigentum instandzuhalten und instandzusetzen

Der Verwalter hat die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dazu gehören insbesondere laufende Maßnahmen, also abnutzungsbedingte, alltägliche Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen (Rückschnitt von Sträuchern im Garten, Ersatzbeschaffung von Glühbirnen). Eines dahingehenden Beschlusses der Eigentümergemeinschaft bedarf es dazu nicht.

Bei Maßnahmen, die über dieses Alltagsgeschäft hinausgehen, ist der Verwalter verpflichtet, die Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer zu informieren, die notwendigen Maßnahmen vorzuschlagen und deren Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen (BayObLG NJW-RR 1999, 305).

Um Mängel festzustellen, muss der Verwalter das Gemeinschaftseigentum auf seine Instandhaltung und Instandsetzungsbedarf regelmäßig überprüfen. Dafür darf er Dritte beauftragen. Sofern er dafür Wartungsverträge abschließt, sollten diese nicht eine längere Laufzeit als ein Jahr haben (OLG Brandenburg ZMR 2010, 213).

Größere Instandsetzungsarbeiten verpflichten den Verwalter, Konkurrenzangebote einzuholen. Er ist ohne ausdrückliche Ermächtigung der Gemeinschaft nicht berechtigt, Aufträge in unbegrenzter Höhe zu vergeben (BGH NZM 2011, 454).

3. Pflicht zur Einleitung von Notfallmaßnahmen

In dringenden Fällen (Sturm hat Dach entblößt) muss der Verwalter Maßnahmen zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums veranlassen. Wegen der Eilbedürftigkeit wäre eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung unsachgemäß. Dabei kommt es darauf an, inwieweit das Gemeinschaftseigentum gefährdet wird, wenn der Verwalter nicht umgehend handelt. Allerdings darf er nur die Maßnahmen treffen, die die Gefahrensituation beseitigen (Notreparatur des Daches), nicht jedoch Arbeiten beauftragen, die die Schadensursache dauerhaft und kostenträchtig beseitigen (Neueindeckung des Daches) (BGH NZM 2011, 454).

Zur eigenen Absicherung sollte der Verwalter zumindest bei kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften im Zweifel die Eigentümerversammlung einberufen. Bei größeren Gemeinschaften empfiehlt sich im Verwaltervertrag, Mehrheitsbeschlüsse zu ermöglichen oder den Verwalter zur Auftragsvergabe in bestimmter Höhe zu ermächtigen. Eine Ermächtigung, im Einzelfall Aufträge bis 10.000 Euro zu vergeben, wurde wegen der damit verbundenen überzogenen Einschränkung der Eigentümerbefugnisse jedoch für unwirksam gehalten (LG München 36 S 19282/09; OLG Düsseldorf: 3.000 €, NJW-RR 2001, 660).

4. Pflicht, Wohngelder einzufordern

Der Verwalter muss Lasten- und Kostenbeiträge, insbesondere das gemäß dem Wirtschaftsplan zu zahlende Wohngeld anfordern. Will er die Zahlung gegen einen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend machen, bedarf es einer Vereinbarung im Verwaltervertrag oder des Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung (§ 27 II 3 WEG).

5. Pflicht, den Verwaltungsunterhalt zu zahlen

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einhergehen. (Zahlung von Reparaturrechnungen, Hausmeisterlohn, Versicherungen, Heizung). Eine Kreditaufnahme ist ihm verwehrt. Zur Entgegennahme von Leistungen zählt auch die Abnahme von Werkvertragsleistung, sowie Mängelrügen und Fristsetzungen gegenüber Bauunternehmern und Handwerkern.

6. Verwaltungsbefugnis eingenommener Gelder

Der Verwalter hat die Wohngeldzahlungen der Wohnungseigentümer entgegenzunehmen sowie die Mietzahlungen aus vermieteten Wohnungen. Er ist verpflichtet, die Gelder von seinem Vermögen gesondert zu verwahren.

Dazu muss er ein eigenständiges Konto anlegen, das auf den Namen der Gemeinschaft eingerichtet werden kann („Wohnungseigentümergemeinschaft Hollunderstraße 7, Bremen“). Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist insoweit teilrechtsfähig.

7. Informationspflicht über Rechtsstreitigkeiten

Bei Rechtsstreitigkeiten gemäß § 43 WEG muss der Verwalter unverzüglich die Wohnungseigentümer informieren. Sinn ist, dass sich ein Wohnungseigentümer selbst am Verfahren beteiligen kann. Außerdem können die Eigentümer im Verfahren durch das Gericht „beigeladen“ werden (§ 48 WEG).

8. Erklärungspflicht des Verwalters, zur Ausführung der in § 21 V Nr. 6 WEG bezeichneten Maßnahmen

Die Vorschrift erklärt die Duldung aller Maßnahmen zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zu Gunsten eines Wohnungseigentümers als Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Der Verwalter muss zum Einbau der entsprechenden Einrichtungen seine Zustimmung erklären.

II. Aufgaben des Verwalters als gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümer

Die in Absatz II bezeichneten Aufgaben sind anderer Natur als die in Absatz I bezeichneten (faktischen) Aufgaben. Sie haben rechtliche Funktion. Sie dienen dazu, das Funktionieren der Eigentümergemeinschaft auf rechtlicher Ebene sicherzustellen.

Die bezeichneten Aufgaben berechtigen den Verwalter im Namen aller Wohnungseigentümer zu handeln, soweit sie als Wohnungseigentümer individuell betroffen sind.

1. Verwalter als Zustellungsvertreter

Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Wohnungseigentümer an alle Wohnungseigentümer gerichteten Zustellungen im außergerichtlichen Bereich entgegenzunehmen.

Im Rechtsstreit bestimmt § 45 WEG den Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer. Die Entgegennahme von Zustellungen wirkt für und gegen die Wohnungseigentümer.

2. Tätigkeiten im Rechtsstreit

Der Verwalter ist berechtigt, für die Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Wahrung einer Frist (z.B. Anzeige der Rechtsverteidigung bei Klagezustellung) oder zur Abwendung eines Rechtsnachteils zu treffen. Dazu gehört auch das Recht einen gegen einen Wohnungseigentümer laufenden Rechtsstreit zu führen und im Vollstreckungsverfahren die eidesstattliche Versicherung bzw. Vermögensauskunft abzuleisten.

3. Interessen- und Prozessvertretung

Der Verwalter ist berechtigt im Namen aller Wohnungseigentümer Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er dazu durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss ermächtigt ist. Dazu gehört auch das Recht, einen Rechtsanwalt mit Interessenvertretung zu beauftragen.

4. Vereinbarung eines höheren Gebührenstreitwerts (Sonderfall):

Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Wohnungseigentümer mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits einen höheren als den gesetzlichen Gebührenstreitwert zu vereinbaren (Grenze: § 49a A 1 GKG).

III. Aufgaben des Verwalters im Außenverhältnis gegenüber Dritten

§ 27 III WEG betrifft die Organstellung des Verwalters. Sie regelt, inwieweit der Verwalter Vertretungsmacht besitzt, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft Erklärungen abzugeben und Rechtshandlungen vorzunehmen, zu denen er im Innenverhältnis (§ 27 I WEG) zu den Wohnungseigentümern berechtigt ist.

Damit diese Maßnahmen auch im Außenverhältnis Geltung haben, ermächtigt Absatz III den Verwalter, für die Gemeinschaft im Außenverhältnis zu handeln. Konkret bedeutet dies beispielsweise, dass der Verwalter berechtigt ist, einen Handwerker zu beauftragen, ein Girokonto für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu eröffnen oder zu schließen, einen Wartungsvertrag abzuschließen oder einen Hausmeister einzustellen. Der Dritte kann sich aufgrund der gesetzlichen Bestimmung darauf verlassen, dass der Verwalter das tun darf, was in § 27 III WEG beschrieben ist.

4. Verantwortlichkeiten des Verwalters

Der Verwalter handelt aufgrund eines Verwaltervertrages. Verletzt er eine Pflicht aus dem Verwaltervertrag, ist er gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig Schadensersatz setzt regelmäßig Verschulden voraus. Bei der Beurteilung ist zu berücksichtigen, dass der Verwalter für sich besondere Sachkunde in Anspruch nimmt und daher auch für ein Fehlverhalten haftet, das bei einem Laien vielleicht entschuldbar gewesen wäre (BGH NJW 1996, 1216).

4.1. Verwalter muss bauliche Situation überwachen

Typisches Beispiel, in dem sich die Verantwortung des Verwalters verdeutlicht, ist seine Überwachungspflicht hinsichtlich Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Kommt er diesen Verpflichtungen nur unzureichend nach, haftet er, wenn durch die verzögerte Umsetzung der Maßnahme einem Wohnungseigentümer ein Mietausfall entsteht (OLG Köln WE 1997, 198).

4.2. Verwalter ist bei Mängeln nachforschungspflichtig

Insbesondere ist der Verwalter verpflichtet, Nachforschungen vorzunehmen, um Mängel festzustellen. Lehnt er es beispielsweise ab, bei im Sondereigentum auftretender Feuchtigkeit und Schimmelbefall nach den Ursachen zu forschen, handelt er pflichtwidrig. Er haftet gegenüber dem geschädigten Wohnungseigentümer für den daraus entstehenden Schaden, (z.B. Schaden, den der Eigentümer infolge der Mietminderung seines Mieters erleidet) (LG München ZWE 2013, 27).

4.3. Verwalter muss Beschränkungen im Innenverhältnis beachten

Beauftragt der Verwalter einen Handwerker mit der Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen, muss er seine im Innenverhältnis begründeten Pflichten beachten. Ist er nach dem Verwaltervertrag berechtigt, in Eilfällen Aufträge bis 8000 DM zerteilen und erteilt er ohne Beschluss der Eigentümerversammlung einen Sanierungsauftrag für die Fassade über 30.000 DM, obwohl die Sanierung kostengünstiger hätte durchgeführt werden können, haftet er den Wohnungseigentümern für den Zusatzaufwand (OLG Celle NZM 2002, 169).

4.4. Klauseln zur Haftungsbeschränkung sind problematisch

In Verwalterverträgen werden vielfach Haftungsbeschränkungen vereinbart. Zum Beispiel wird die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit oder zeitlich auf einen Zeitraum von 2 Jahren begrenzt. Die Gerichte beanstanden diese Klauseln regelmäßig, da es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, den Verwalter von seiner Verantwortung derartig weitgehend freizustellen (OLG Hamm NZM 2001, 53; BayObLG NZM 2003, 204).

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5 Antworten auf "Hausverwaltung: Aufgaben, Rechte und Verantwortlichkeit des WEG-Verwalters"

  • Schwugier
    10. Juli 2018 - 12:42 Antworten

    Verwalter beauftragt eine Firma zum Austausch von Wasseruhren. Bei dieser Tätigkeit beschädigt der Monteur den Waschtisch.
    Bei Meldung an den Verwalter verweist dieser die Klärung an den Eigentümer, da es sich um Schäden im Sondereigentum handelt.
    Der Eigentümer hat jedoch keine Handhabe gegen den Monteur, da er nicht Auftraggeber ist.
    Wer muss nun den Schaden regeln.

  • Friedrich Schmieding
    15. Oktober 2019 - 12:04 Antworten

    Muß der Hausverwalter der WEG, wichtige Details (Kosten etc) aus den abgeschlossenen
    Wartungsverträgen mitteilen?

    • Dennis Hundt
      21. Oktober 2019 - 09:09 Antworten

      Hallo Friedrich,

      Sie haben als Eigentümer das Recht zur Belegeinsicht – das sollte die Frage beantworten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael D.
    22. Mai 2020 - 16:03 Antworten

    Hallo,

    wir (WEG) haben aufgrund von mangelhaft durchgeführten Wartungsarbeiten wiederholt einen Schaden an den Warmwasser-Speichern unserer Heizungsanlage. Diese Schäden hätten bei ordnungsgemäß durchgeführter Wartung evtl. verhindert werden können. Wir haben seit Beginn einen Wartungsvertrag für die Brenner und die WW-Speicher.
    Muss der Verwalter Wartungsarbeiten überwachen / beiwohnen und diese inhaltlich kontrollieren?

    Vielen Dank, mit freundlichen Grüßen

    Michael D.

    • Dennis Hundt
      24. Mai 2020 - 12:44 Antworten

      Hallo Michael,

      der Verwalter muss notwendige Wartungsarbeiten in Auftrag geben. Er muss sich aber auf die korrekte Ausführungen verlassen, da er keinen Möglichkeit hat, die sachgerechte Wartung zu kontrollieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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