Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers in gemeinschaftliche Unterlagen des Hausverwalters

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Da dem WEG-Hausverwalter die Führung der Geschäfte der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt, hat der einzelne Wohnungseigentümer nur bedingt Kenntnis von den Vorgängen. Naturgemäß kann sich im Einzelfall das Bedürfnis ergeben, Daten und Vorgänge in den gemeinschaftlichen Unterlagen des Hausverwalters einzusehen. Der Wohnungseigentümer hat ein Einsichtsrecht. Der Hausverwalter kann dieses Einsichtsrecht nur bedingt verweigern.

Hausverwalterunterlagen sind Gemeinschaftseigentum

Die im Besitz des Hausverwalters befindlichen Verwaltungsunterlagen gehören rein eigentumsrechtlich ideell anteilig allen Wohnungseigentümern. Sie sind Bestandteil des gemeinschaftlichen Sonderverwaltungsvermögens und werden vom Hausverwalter treuhänderisch verwaltet und verwahrt.
Aus dieser Miteigentumsberechtigung, aber auch aus der Verpflichtung des Hausverwalters zur Rechnungslegung (§ 28 III, IV WEG) erhebt sich, dass jeder Wohnungseigentümer auch das Recht hat, in sämtliche gemeinschaftlichen Unterlagen des Verwalters Einblick zu nehmen.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Bestellung eines Verwalters dazu dient, Verwaltung und Kontrolle des Gemeinschaftseigentums in geordnete Bahnen zu lenken. Diese Ordnung wäre empfindlich gestört, könnte jeder Wohnungseigentümer beliebig und willkürlich auf die Arbeit des Verwalters einwirken. Das individuelle Recht eines Wohnungseigentümers findet seine Grenze im Sondereigentum anderer Miteigentümer und am gemeinschaftlichen Interesse aller Eigentümer.

Datenschutz ist kein Ablehnungsgrund

Der Hausverwalter kann keine datenschutzrechtlichen Gründe anführen und das Einsichtsrecht verweigern. Unter den Wohnungseigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es kein Recht auf Anonymität (Deckert ETW Gr.4, 252). Hier überwiegt das berechtigte Interesse des einzelnen Eigentümers gegenüber eventuell schutzwürdigen Belangen eines anderen Wohnungseigentümers.
Allenfalls personenbezogene Daten (Intimdaten aus dem Privatbereich: Alter, Beruf, Personenstand) kann der Hausverwalter zurückhalten. Sie sind gegebenenfalls in den Unterlagen zu schwärzen. Da jeder einzelne Wohnungseigentümer auch Gläubiger von Hausgeldern gegenüber einem im Zahlungsverzug befindlichen Miteigentümer ist, wird ihm überwiegend auch ein Einsichtsrecht in Hausgeldkonten anderer Miteigentümer zur Feststellung und Prüfung eventueller Zahlungsrückstände zugestanden (LG Essen DWE 1/1987, 20, OLG Hamm DWE 1/1986, 24).

Details zum Einsichtsrecht

Dieses Einsichtsrecht besteht nach allgemeiner Auffassung auch nach der Beschlussfassung über eine Abrechnung und unabhängig davon, ob die Eigentümergemeinschaft eine Abrechnung genehmigt oder dem Verwalter Entlastung erteilt hat (OLG Frankfurt NJW 1972, 1376; OLG Karlsruhe MDR 1976, 758).
Das Einsichtsrecht eines Wohnungseigentümers soll auch unabhängig davon bestehen, inwieweit Einsichts- und Kontrollrechte einem eventuell bestehen Verwaltungsbeirat übertragen wurden (OLG Hamm WEZ 4/1988, 275). Gegenteilig entschied das BayObLG (2 Z 33/79) und erachtete eine verwaltervertraglich vereinbarte Einschränkung von Einsichtsrechten für zulässig.
Das Einsichtsrecht betrifft auch die Einsichtnahme in Versammlungsprotokolle, soweit diese nicht rechtzeitig innerhalb von einer Frist von einem Monat vom Hausverwalter versandt werden. Nur so hat der Eigentümer die Möglichkeit, die Beschussanfechtungsfrist einzuhalten (§ 46 WEG). Private handschriftliche Protokollnotizen des Verwalters sind davon jedoch ausgenommen (KG Berlin WE 1/1989, 25).
Der Wohnungseigentümer kann sein Einsichtsrecht auch, soweit dies verwaltervertraglich nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist, einem Bevollmächtigten übertragen. Dazu muss der Bevollmächtigte eine schriftliche Vollmacht vorlegen.
Verweigert der Hausverwalter die Einsichtnahme, kann der Wohnungseigentümer sein Einsichtsrecht auch gerichtlich gegen den Verwalter geltend machen (§ 43 I 3 WEG). Die Antragsschrift an das Gericht sollte die gewünschten Unterlagen möglichst genau bezeichnen, um das Informationsbedürfnis nachvollziehbar begründen zu können.
Da solche Einsichtsrechten oft zur Vorbereitung von Eigentümerversammlungen beansprucht werden, ist Verwaltern zu empfehlen, einige Zeit vor der Versammlung eine „Abrechnungssprechstunde“ anzubieten, in der einzelne Wohnungseigentümer Einsicht in die gemeinschaftlichen Unterlagen nehmen können.

Persönliche Einsichtnahme oder Übersendung von Kopien

Ein Wohnungseigentümer kann sein Einsichtsrecht auf zwei Wegen realisieren. Er kann persönlich Einblick nehmen, muss sich dazu aber auf den Sitz des Verwalters verweisen lassen und dort die üblichen Geschäftszeiten berücksichtigen (BayObLG RPfl. 1972, 412). Fairerweise sollte sein Besuch angekündigt werden, damit der Verwalter die Unterlagen vorbereiten kann.
Ist der persönliche Besuch des Wohnungseigentümers beim Hausverwalter unzumutbar oder umständlich, kann der Wohnungseigentümer den Hausverwalter auch um Übersendung von Kopien bitten. Zur Abgeltung seines Aufwandes kann der Hausverwalter angemessene Kopierkosten in Rechnung stellen (ci. 50 Cent pro Seite). Originalunterlagen müssen immer im Besitz des Hausverwalters verbleiben, so dass der einzelne Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Übergabe hat.

Auskunftsrechte sind der Eigentümerversammlung vorbehalten

Das Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers ist in Verbindung mit seinem Auskunftsanspruch gegenüber dem Verwalter und dessen Informationspflicht gegenüber den Wohnungseigentümern zu sehen.
Hier gilt grundsätzlich, dass der einzelne Eigentümer nur ein eingeschränktes Auskunftsrecht hat, insoweit als seitens der Gemeinschaft insbesondere in einer Eigentümerversammlung vom Verwalter keine Auskunft verlangt wurde (OLG Hamm WE 3/1988, 92). Individuelle Auskunftsrechte bestehen also nur ausnahmsweise, wenn beispielsweise ein berechtigtes und akutes Bedürfnis besteht, Auskunft zu erhalten. Ansonsten muss der Wohnungseigentümer seinen Auskunftsanspruch zunächst in der Eigentümerversammlung geltend machen.

Hausverwaltung gesucht? Hier kostenlose Angebote anfordern!