Wohnungseigentum: Mängel am Fenster – Wer ist verantwortlich?

Fenster sind ein echtes Streitthema in Wohnungseigentümergemeinschaften. Als äußerer Gebäudebestandteil prägen sie mithin das äußere Erscheinungsbild. Sie bedürfen witterungsbedingt regelmäßig intensiver Innen- und Außenpflege. Oft wird über Schäden infolge von Baumängeln debattiert.
Die Frage, wer für Baumängel oder sonstige Mängel am Fenster verantwortlich ist, richtet sich auf der Passivseite (also die Seite, die den Mangel beanstandet) danach, ob ein Fenster Gemeinschaftseigentum ist oder im Sondereigentum des einzelnen Wohnungseigentümers steht. Auf der Aktivseite (also die Seite, die den Mangel zu verantworten hat) steht derjenige, der das Fenster eingebaut (Handwerker, Bauträger) oder beschädigt hat (Wohnungseigentümer, Dritter).

Inhalt: Wer ist für defekte Fenster in einer WEG verantwortlich?

1. Fenster sind fast ausnahmslos Gemeinschaftseigentum
2. Ausnahmefall: Sondereigentum an Fensterteilen
3. Verantwortlichkeit auf der Aktivseite
4. Verantwortlichkeit auf der Passivseite
5. Verantwortung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft
6. Im Zweifelsfall zahlt die Gemeinschaft die Fensterkosten

1. Fenster sind fast ausnahmslos Gemeinschaftseigentum

Fenster jeder Art (Einfachglas-Fenster, Verbundfenster mit einfachem Rahmen, Kunststofffenster mit Isolierglas, Lichtkuppelfenster und Dachflächenfenster, Balkon- und Terrassentüren, Ladenscheiben und Schaufenster) werden kraft Gesetzes dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet (BayObLG ZMR 2001, 241; OLG Düsseldorf ZMR 1998, 304).
Fenster sind nicht sondereigentumsfähig. Soweit die Teilungserklärung Fenster oder Fensterteile dem Sondereigentum zuweist, ist sie regelmäßig nichtig (OLG Bremen (DWE 2/87, 59; OLG Hamburg WE 4/89, 140).
Auch Fensterrahmen, Fensterstöcke und Fensterverglasung sind Gemeinschaftseigentum (BayObLG 2 Z BR 184/99; OLG Düsseldorf 3 Wx 376/98). Demgemäß sind Fenstersimse und Fensterläden als äußere Gebäudebestandteile Gemeinschaftseigentum (OLG Frankfurt 22 U 275/83), ebenso Fenstergitter (Einbruchsicherung) (KG Berlin ZMR 1994, 169) und Fensterscharniere (OLG Köln 16 Wx 86/96).

2. Ausnahmefall: Sondereigentum an Fensterteilen

Sondereigentum kommt allenfalls noch bezüglich der Innenfenster von echten Doppelfenstern vor, die über einen eigenen, nach innen gesondert zu öffnenden Rahmen verfügen (BayObLG ZWE 2000, 177). Der äußere Fensterteil ist Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentumsfähig sind allenfalls Zubehörteile. Fensterzubehör sind meist die zur Wohnung innenseitig gelegenen Fenstergriffe, Fensterhebel und Fensterbänke. Für Zubehörteile ist charakteristisch, dass sie ohne weiteres ausgetauscht werden können und ausschließlich von innen zu bedienen sind.

3. Verantwortlichkeit auf der Aktivseite

Treten am Fenster Baumängel auf, ist regelmäßig das Gemeinschaftseigentum betroffen. Dann ist es Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft, Mängelgewährleistungsansprüche geltend zu machen. Dazu bedarf es regelmäßig einer gemeinschaftlichen Beschussfassung.
Soweit der Baumangel Zubehörteile des Fensters betrifft, die im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen, kann der jeweilige Sondereigentümer seinen Gewährleistungsanspruch geltend machen.

4. Verantwortlichkeit auf der Passivseite

Auf der Passivseite richtet sich der Gewährleistungsanspruch meist gegen den Bauträger. Dazu kommt es nicht darauf an, in welchem Baustadium der Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Maßgebend ist nahezu ausschließlich das BGB-Werkvertragsrecht.
Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Fenster des Gemeinschaftseigentums sanieren oder austauschen lassen, ist der verantwortliche Fensterbauer der richtige Ansprechpartner für Gewährleistungsansprüche.

5. Verantwortung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft

Um das Gemeinschaftseigentum zu erhalten, ist jeder Sondereigentümer verpflichtet, die in seiner Wohnung befindlichen Fenster zu pflegen. So kann die Teilungserklärung die Auflage beinhalten, dass jeder Sondereigentümer die Holzinnenfenster regelmäßig auf eigene Kosten streichen muss (Verrottungsrisiko von Holzfenstern).
Unabhängig von der Zuordnung der Fenster zum gemeinschaftlichen Eigentum kann in der Teilungserklärung eine individuelle Kostenregelung vereinbart werden. Vielfach werden Schäden am Fenster und insbesondere an der Glasscheibe unabhängig von der Verursachung des Schadens den Wohnungseigentümern auferlegt. Bei großen Glasfronten kann eine Glasbruchversicherung empfehlenswert sein. Soweit in einer Teilungserklärung die Beseitigung von Glasschäden dem jeweiligen Wohnungseigentümer zugewiesen wird, muss er auch trübe oder blind gewordene Scheiben auf seine Kosten ersetzen (BayObLG NZM 2001, 1081).
Ein Wohnungseigentümer kann allerdings nicht durch Beschluss der Gemeinschaft zur Instandsetzung und Pflege der Außenseite der Fenster verpflichtet werden. Ein solcher Beschluss wäre wenig praxisgerecht. Er würde auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, da nur die gleichzeitige Instandsetzung und Pflege durch alle Wohnungseigentümer das optische Erscheinungsbild der Fassade gewährleisten würde.

6. Im Zweifelsfall zahlt die Gemeinschaft die Fensterkosten

Vielfach enthalten Teilungserklärungen Kostenregelungen. Sie sind oft äußerst streitanfällig. In einer Entscheidung des BGH (Urteil v.2.3.2014 – V ZR 174/11) wurde eine Eigentümergemeinschaft verpflichtet, ein Dachflächenfenster auf Kosten der Gemeinschaft auszutauschen. In der Gemeinschaftsordnung war bestimmt, dass jeder Wohnungseigentümer die von ihm allein genutzten Gegenstände (Fenster) auf eigene Rechnung zu pflegen und instandzuhalten habe. Insbesondere wurden die Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen benannt.
Da sich die Gemeinschaft den Außenanstrich ausdrücklich vorbehalten habe, müsse dies erst recht für die vollständige Erneuerung der Fenster gelten, auch wenn diese nicht ausdrücklich erwähnt war. Zweck war es mithin, die einheitliche Außenansicht des Gebäudes zu gewährleisten. Da ein Fensteraustausch die Außenansicht in noch stärkerem Maße als ein bloßer Anstrich beeinflussen könne, sei die Gemeinschaft auch für den Fensteraustausch verantwortlich.
Auch kann aus einer nichtigen Teilungserklärung, in der Fenster rechtswidrig dem Sondereigentum zugeordnet werden, nur im Ausnahmefall eine wirksame Kostenverteilungsregelung zu Gunsten des vermeintlichen Sondereigentümers hergeleitet werden (OLG Hamm NJW-RR 1992, 148; OLG Karlsruhe NZM 2002, 220).
Unabhängig von den Bestimmungen in einer Teilungserklärung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich beschließen, wann und wie eine Fenstersanierung als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung erfolgen soll. Dabei kann auch eine Kostenverteilung zu Lasten des einzelnen Sondereigentümers vorgesehen werden. Sie bedarf allerdings der allseitigen Zustimmung oder eines unangefochten bleibenden Beschlusses der Gemeinschaft. Im Zweifelsfall, insbesondere wenn ein Kostentragungsbeschluss unklar formuliert ist, bleibt die Eigentümergemeinschaft in der Kostenpflicht.

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