Go to Top

Einladungsfrist für die Eigentümerversammlung – Was muss ich wissen?

Für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Eigentümerversammlung von zentraler Bedeutung. Dort finden die wesentlichen Entscheidungen für die ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnungseigentums statt. Die Wirksamkeit der Beschlüsse hängt dabei nicht nur von der Art der Beschlussfassung, sondern auch der Beachtung der Form der Einladung und der richtigen Einladungsfrist ab. Wird hier ein Fehler gemacht, ist die Beschlussfassung anfechtbar.

Der nachfolgende Artikel befasst sich daher mit den Besonderheiten der Einladungsfrist. Was muss ich bei der Einladungsfrist wissen, wie wird Sie im Einzelfall berechnet?

Hausverwaltung gesucht? Hier kostenlose Angebote anfordern!

I. Die gesetzliche Einladungsfrist

Nach § 24 Abs. 4 S. 2 Wohnungseigentümergesetz (WEG) soll die Frist der Einberufung mindestens drei Wochen betragen, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Das Gesetz nennt hier also eine Mindestfrist. Längere Fristen sind ohne weiteres möglich. Kürzere nur in besonderen Fällen (siehe unter II.). Der Zweck der Vorschriften ist, dass das Teilnahmerecht eines jeden Wohnungseigentümers sichergestellt wird.

Davon abgesehen, kann der Einberufungsgrund im Einzelfall auch eine längere Einberufungsfrist erfordern, wenn es sich um ein Thema handelt, für das jeder einzelne Wohnungseigentümer bereits aus objektiver Sicht eine längere Vorbereitungszeit als drei Wochen benötigt; so z.B. bei besonders bedeutsamen oder komplexen Beschlussgegenständen die erfordern können, dass sich einzelne Wohnungseigentümer noch besonderen fachkundigen Rat von externer Stelle einholen müssen (so das Landgericht (LG) München I, Endurteil vom 27.09.2018, Az.: 36 S 18251/16). Verwalter sollten im Einzelfall daher prüfen, ob die gesetzliche Frist ausreicht.

Darüber hinaus sind vorrangig vertragliche Einberufungsfristen zu beachten. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft also z.B. eine Regelung zu einer längeren Einberufungsfrist im Verwaltervertrag oder der Gemeinschaftsordnung getroffen, wird die gesetzliche Mindestfrist verdrängt und es gilt die längere vertragliche Einberufungsfrist.

II. Verkürzte Einladungsfrist in Dringlichkeitsfällen

In Fällen der besonderen Dringlichkeit, kann die Einladungsfrist verkürzt werden. Wann etwas besonders dringlich ist, ist eine Einzelfallentscheidung. Maßgeblich ist hier insbesondere auch die Sicht der Wohnungseigentümer. Ist aus ihrer Sicht eine Maßnahme z.B. dringend erforderlich, um drohende Nachteile von der WEG abzuwenden, kann das eine Fristverkürzung rechtfertigen.

Wichtig ist dabei, dass die Abkürzung der Frist durch die Dringlichkeit der Maßnahme gerechtfertigt ist (vgl. Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt, Beschluss vom 09.08.1982, Az.: 20 W 403/82) und die Fristverkürzung keinen der Wohnungseigentümer an der Ausübung seines Stimmrechts behindert (LG München, Urteil vom 16.05.2011, Az.: 1 S 5166/11; LG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.2013, Az.: 19 S 88/12).

Die verkürzte Frist muss deshalb an die jeweilige Dringlichkeit angepasst sein: So hielt das LG Düsseldorf, z.B. in einem Fall in dem es um dringende Sanierungsmaßnahmen ging, eine Einladungsfrist von 9 Tagen für ausreichend (LG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013, Az.: 19 S 88/12). Das Amtsgericht (AG) Krefeld hingegen erklärte in einem Fall eine Fristverkürzung auf 3 Tage zu kurz, in dem einige Eigentümer selbst eine außerordentliche Eigentümerversammlung wegen der Dringlichkeit einer neuer Verwalterbestellung einberiefen (AG Krefeld, Urteil vom 05.08.2015, Az.: 14 C 23/15).

Anzumerken ist hier außerdem, dass der Zustand der Verwalterlosigkeit nicht per se eine Dringlichkeit im Sinne des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG ist. Der verwalterloser Zustand einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach der Rechtsprechung nicht zwingend ein sachlicher Grund, der eine besondere Eilbedürftigkeit zur Abwendung wesentlicher Nachteile der Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Wohnungseigentümer impliziert (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.08.2007, Az.: I-3 Wx 85/07; LG Berlin, Beschluss vom 31.01.2012, Az.: 85 T 31/12 WEG, AG Krefeld, Urteil vom 05.08.2015, Az.: 14 C 23/15). Es muss vielmehr ein dringendes zusätzliches sachliches Bedürfnisses bestehen, das eine Fristverkürzung erforderlich macht, um wesentliche Nachteile von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder den Wohnungseigentümern abzuwenden (AG Krefeld, Urteil vom 05.08.2015, Az.: 14 C 23/15).

III. Fristberechnung in der Praxis: Beispiel für die Einladungsfrist

Bei der Einladungsfrist kommt es für die Fristwahrung vor allem auf den Tag an, an dem die Einladung den Wohnungseigentümern zugeht. Das sollten Verwalter bei der Berechnung der Einladungsfrist beachten.

Für die Fristberechnung gelten §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Fristbeginn ist der Tag, an dem das Einberufungsschreiben dem letzten der Einzuberufenden zugeht (LG München I, Endurteil vom 27.09.2018, Az.: 36 S 18251/16).

Beispiel

Die Eigentümerversammlung soll am Montag, den 01.02.2021 stattfinden. Um die gesetzliche Einladungsfrist zu wahren, müssen die Einladungen den Wohnungseigentümern mindestens drei Wochen vorher zugehen.

  • Der Zugang muss daher bis zum 10.01.2020 bewirkt werden. Da der 10.01.2020 ein Sonntag ist und die Post nur Samstags noch zustellt, sollte der Zugang spätestens Samstag am 09.01.2020 erfolgen. Kalkuliert der Verwalter ein Max. von 3 Tagen Postlaufzeit, sollte er die Einladungen am 06.01.2020 auf dem Postweg versenden. Erfolgt die Einladung per E-Mail, kann er diese auch am 10.01.2020 noch versenden, da diese als sofort zugegangen gelten.

Beispiel

Nach der Teilungsordnung der WEG XY beträgt die Ladungsfrist für Eigentümerversammlungen mindestens 6 Wochen. Die nächste jährliche Versammlung soll am 01.06.2021 stattfinden. Der Verwalter der XY WEG verschickt daher am 13.04.2021 die ersten Einladungen per Post, vergisst dabei aber den Wohnungseigentümer A. Als dieser von der Einladung der anderen Wohnungseigentümer hört und beim Verwalter nachfragt, erhält er seine Einladung 10 Tage später am 23.04.2021 per E-Mail.

  • Der Verwalter hat die Einladungsfrist von 6 Wochen nicht gewahrt. Danach hätte die Einladung allen Wohnungseigentümern bis zum 20.04.2021 zugehen müssen. A erhielt seine Einladung aber erst am 23.04.2021.

IV. Folgen der falsch berechneten Einladungsfrist

Berechnet der Verwalter die Einladungsfrist falsch, geht die Einladung zu spät zu oder ist sie aus einem sonstigen Grund zu kurz, hat das zwar keine direkten Auswirkungen auf die Wirksamkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse. Es kann aber eine Beschlussklage erhoben und die Wirksamkeit eines Beschlusses wegen Formmangels bei der Beschlussfassung angefochten werden.

Dabei führt die Tatsache allein, dass die gesetzliche Einberufungsfrist unterschritten wurde, allerdings nicht dazu, dass die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse gemäß § 44 Abs. 1 WEG von einem Gericht für ungültig erklärt werden (BGH WuM 2002, 277; LG Frankfurt/Oder, Az.: 16 S 9/12, Urteil vom 18.09.2012). Ein solcher formeller Mangel ist nach der Rechtsprechung nur beachtlich, wenn die Beschlussfassung auf ihm beruht und er kausal ist (LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 18.09.2012, Az.: 16 S 9/12 ).

Das bedeutet: Die Wirksamkeit der Beschlussfassung kann man wegen einer zu kurzen Einladungsfrist regelmäßig dann erfolgreich anfechten, wenn sich zumindest ein Wohnungseigentümer aufgrund der zu kurzen Frist nicht ausreichend vorbereiten und sein Stimmrecht nicht ausüben konnte. In der Regel ist es nämlich nicht ausgeschlossen, dass ein Eigentümer, der wegen einer zu kurzen Einladungsfrist der Versammlung fernbleibt, in der Eigentümerversammlung Argumente bzw. Aspekte vorgebracht hätte, welche die Meinungsbildung der übrigen hätte beeinflussen können und damit potentiell zu einem anderen Abstimmungsergebnis geführt hätte (LG München I, Endurteil vom 27.09.2018, Az.: 36 S 18251/16). Dasselbe gilt, wenn ein Eigentümer darlegt, dass er sich auf Grund der Nichteinhaltung der Ladungsfrist nicht hinreichend auf die Eigentümerversammlung vorbereiten konnte und es ihm aus diesem Grund nicht möglich war (weitere) Argumente dort vorzutragen (LG München I, Endurteil vom 27.09.2018, Az.: 36 S 18251/16).

Steht allerdings fest, dass der angefochtene Beschluss auch bei fristgemäßer Einberufung ebenso gefasst worden wäre, kommt eine Ungültigkeitserklärung nicht in Betracht (LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 18.09.2012, Az.: 16 S 9/12; m. w. Nw.: AG Hannover ZMR 2007, 404, BayObLG, NZM 1999, 130; KG, NJWE-Mietrecht 1997, 134; ZMR 1999, 426, 428).

Wichtig: Wurde ein Beschluss auf einer Eigentümerversammlung geschlossen, bei der die Einladungsfrist nicht eingehalten wurde, kommt es für die Frage, inwieweit sich das auf die Wirksamkeit des Beschlusses auswirken kann, einzig darauf an welche Rolle die zu kurze Einladungsfrist bei der Beschlussfassung gespielt hat.

V. Fazit und Zusammenfassung

Die Einladungsfrist der Eigentümerversammlung ist vom Verwalter zu beachten. Im WEG ist die Einladungsfrist eine dreiwöchige Mindestfrist. Der Verwaltervertrag oder die Gemeinschaftsordnung können eine längere Einladungsfrist bestimmen. Wird die Einladungsfrist nicht eingehalten, führt das nicht automatisch zu der Unwirksamkeit aller in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse, es kann aber ein Anfechtungsgrund sein, wenn die zu kurze Frist die Beschlussfassung beeinträchtigte.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.