Für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Eigentümerversammlung von zentraler Bedeutung. Dort finden die wesentlichen Entscheidungen für die ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnungseigentums statt. Die Wirksamkeit der Beschlüsse hängt dabei nicht nur von der Art der Beschlussfassung, sondern auch der Beachtung der Form der Einladung und der richtigen Einladungsfrist ab. Wird hier ein Fehler gemacht, ist die Beschlussfassung anfechtbar.
Der nachfolgende Artikel befasst sich daher mit den Besonderheiten der Einladungsfrist. Was muss ich bei der Einladungsfrist wissen, wie wird Sie im Einzelfall berechnet?

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I. Die gesetzliche Einladungsfrist

Nach § 24 Abs. 4 S. 2 Wohnungseigentümergesetz (WEG) soll die Frist der Einberufung mindestens drei Wochen betragen, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Das Gesetz nennt hier also eine Mindestfrist. Längere Fristen sind ohne weiteres möglich. Kürzere nur in besonderen Fällen (siehe unter II.). Der Zweck der Vorschriften ist, dass das Teilnahmerecht eines jeden Wohnungseigentümers sichergestellt wird.
Davon abgesehen, kann der Einberufungsgrund im Einzelfall auch eine längere Einberufungsfrist erfordern, wenn es sich um ein Thema handelt, für das jeder einzelne Wohnungseigentümer bereits aus objektiver Sicht eine längere Vorbereitungszeit als drei Wochen benötigt; so z.B. bei besonders bedeutsamen oder komplexen Beschlussgegenständen die erfordern können, dass sich einzelne Wohnungseigentümer noch besonderen fachkundigen Rat von externer Stelle einholen müssen (so das Landgericht (LG) München I, Endurteil vom 27.09.2018, Az.: 36 S 18251/16). Verwalter sollten im Einzelfall daher prüfen, ob die gesetzliche Frist ausreicht.
Darüber hinaus sind vorrangig vertragliche Einberufungsfristen zu beachten. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft also z.B. eine Regelung zu einer längeren Einberufungsfrist im Verwaltervertrag oder der Gemeinschaftsordnung getroffen, wird die gesetzliche Mindestfrist verdrängt und es gilt die längere vertragliche Einberufungsfrist.

II. Verkürzte Einladungsfrist in Dringlichkeitsfällen

In Fällen der besonderen Dringlichkeit, kann die Einladungsfrist verkürzt werden. Wann etwas besonders dringlich ist, ist eine Einzelfallentscheidung. Maßgeblich ist hier insbesondere auch die Sicht der Wohnungseigentümer. Ist aus ihrer Sicht eine Maßnahme z.B. dringend erforderlich, um drohende Nachteile von der WEG abzuwenden, kann das eine Fristverkürzung rechtfertigen.
Wichtig ist dabei, dass die Abkürzung der Frist durch die Dringlichkeit der Maßnahme gerechtfertigt ist (vgl. Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt, Beschluss vom 09.08.1982, Az.: 20 W 403/82) und die Fristverkürzung keinen der Wohnungseigentümer an der Ausübung seines Stimmrechts behindert (LG München, Urteil vom 16.05.2011, Az.: 1 S 5166/11; LG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.2013, Az.: 19 S 88/12).
Die verkürzte Frist muss deshalb an die jeweilige Dringlichkeit angepasst sein: So hielt das LG Düsseldorf, z.B. in einem Fall in dem es um dringende Sanierungsmaßnahmen ging, eine Einladungsfrist von 9 Tagen für ausreichend (LG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013, Az.: 19 S 88/12). Das Amtsgericht (AG) Krefeld hingegen erklärte in einem Fall eine Fristverkürzung auf 3 Tage zu kurz, in dem einige Eigentümer selbst eine außerordentliche Eigentümerversammlung wegen der Dringlichkeit einer neuer Verwalterbestellung einberiefen (AG Krefeld, Urteil vom 05.08.2015, Az.: 14 C 23/15).
Anzumerken ist hier außerdem, dass der Zustand der Verwalterlosigkeit nicht per se eine Dringlichkeit im Sinne des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG ist. Der verwalterloser Zustand einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach der Rechtsprechung nicht zwingend ein sachlicher Grund, der eine besondere Eilbedürftigkeit zur Abwendung wesentlicher Nachteile der Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Wohnungseigentümer impliziert (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.08.2007, Az.: I-3 Wx 85/07; LG Berlin, Beschluss vom 31.01.2012, Az.: 85 T 31/12 WEG, AG Krefeld, Urteil vom 05.08.2015, Az.: 14 C 23/15). Es muss vielmehr ein dringendes zusätzliches sachliches Bedürfnisses bestehen, das eine Fristverkürzung erforderlich macht, um wesentliche Nachteile von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder den Wohnungseigentümern abzuwenden (AG Krefeld, Urteil vom 05.08.2015, Az.: 14 C 23/15).

III. Fristberechnung in der Praxis: Beispiel für die Einladungsfrist

Bei der Einladungsfrist kommt es für die Fristwahrung vor allem auf den Tag an, an dem die Einladung den Wohnungseigentümern zugeht. Das sollten Verwalter bei der Berechnung der Einladungsfrist beachten.
Für die Fristberechnung gelten §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Fristbeginn ist der Tag, an dem das Einberufungsschreiben dem letzten der Einzuberufenden zugeht (LG München I, Endurteil vom 27.09.2018, Az.: 36 S 18251/16).

Beispiel
Die Eigentümerversammlung soll am Montag, den 01.02.2021 stattfinden. Um die gesetzliche Einladungsfrist zu wahren, müssen die Einladungen den Wohnungseigentümern mindestens drei Wochen vorher zugehen.

  • Der Zugang muss daher bis zum 10.01.2021 bewirkt werden. Da der 10.01.2021 ein Sonntag ist und die Post nur Samstags noch zustellt, sollte der Zugang spätestens Samstag am 09.01.2021 erfolgen. Kalkuliert der Verwalter ein Max. von 3 Tagen Postlaufzeit, sollte er die Einladungen am 06.01.2021 auf dem Postweg versenden. Erfolgt die Einladung per E-Mail, kann er diese auch am 10.01.2021 noch versenden, da diese als sofort zugegangen gelten.
Beispiel
Nach der Teilungsordnung der WEG XY beträgt die Ladungsfrist für Eigentümerversammlungen mindestens 6 Wochen. Die nächste jährliche Versammlung soll am 01.06.2021 stattfinden. Der Verwalter der XY WEG verschickt daher am 13.04.2021 die ersten Einladungen per Post, vergisst dabei aber den Wohnungseigentümer A. Als dieser von der Einladung der anderen Wohnungseigentümer hört und beim Verwalter nachfragt, erhält er seine Einladung 10 Tage später am 23.04.2021 per E-Mail.

  • Der Verwalter hat die Einladungsfrist von 6 Wochen nicht gewahrt. Danach hätte die Einladung allen Wohnungseigentümern bis zum 20.04.2021 zugehen müssen. A erhielt seine Einladung aber erst am 23.04.2021.

IV. Folgen der falsch berechneten Einladungsfrist

Berechnet der Verwalter die Einladungsfrist falsch, geht die Einladung zu spät zu oder ist sie aus einem sonstigen Grund zu kurz, hat das zwar keine direkten Auswirkungen auf die Wirksamkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse. Es kann aber eine Beschlussklage erhoben und die Wirksamkeit eines Beschlusses wegen Formmangels bei der Beschlussfassung angefochten werden.
Dabei führt die Tatsache allein, dass die gesetzliche Einberufungsfrist unterschritten wurde, allerdings nicht dazu, dass die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse gemäß § 44 Abs. 1 WEG von einem Gericht für ungültig erklärt werden (BGH WuM 2002, 277; LG Frankfurt/Oder, Az.: 16 S 9/12, Urteil vom 18.09.2012). Ein solcher formeller Mangel ist nach der Rechtsprechung nur beachtlich, wenn die Beschlussfassung auf ihm beruht und er kausal ist (LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 18.09.2012, Az.: 16 S 9/12 ).
Das bedeutet: Die Wirksamkeit der Beschlussfassung kann man wegen einer zu kurzen Einladungsfrist regelmäßig dann erfolgreich anfechten, wenn sich zumindest ein Wohnungseigentümer aufgrund der zu kurzen Frist nicht ausreichend vorbereiten und sein Stimmrecht nicht ausüben konnte. In der Regel ist es nämlich nicht ausgeschlossen, dass ein Eigentümer, der wegen einer zu kurzen Einladungsfrist der Versammlung fernbleibt, in der Eigentümerversammlung Argumente bzw. Aspekte vorgebracht hätte, welche die Meinungsbildung der übrigen hätte beeinflussen können und damit potentiell zu einem anderen Abstimmungsergebnis geführt hätte (LG München I, Endurteil vom 27.09.2018, Az.: 36 S 18251/16). Dasselbe gilt, wenn ein Eigentümer darlegt, dass er sich auf Grund der Nichteinhaltung der Ladungsfrist nicht hinreichend auf die Eigentümerversammlung vorbereiten konnte und es ihm aus diesem Grund nicht möglich war (weitere) Argumente dort vorzutragen (LG München I, Endurteil vom 27.09.2018, Az.: 36 S 18251/16).
Steht allerdings fest, dass der angefochtene Beschluss auch bei fristgemäßer Einberufung ebenso gefasst worden wäre, kommt eine Ungültigkeitserklärung nicht in Betracht (LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 18.09.2012, Az.: 16 S 9/12; m. w. Nw.: AG Hannover ZMR 2007, 404, BayObLG, NZM 1999, 130; KG, NJWE-Mietrecht 1997, 134; ZMR 1999, 426, 428).
Wichtig: Wurde ein Beschluss auf einer Eigentümerversammlung geschlossen, bei der die Einladungsfrist nicht eingehalten wurde, kommt es für die Frage, inwieweit sich das auf die Wirksamkeit des Beschlusses auswirken kann, einzig darauf an welche Rolle die zu kurze Einladungsfrist bei der Beschlussfassung gespielt hat.

V. Fazit und Zusammenfassung

Die Einladungsfrist der Eigentümerversammlung ist vom Verwalter zu beachten. Im WEG ist die Einladungsfrist eine dreiwöchige Mindestfrist. Der Verwaltervertrag oder die Gemeinschaftsordnung können eine längere Einladungsfrist bestimmen. Wird die Einladungsfrist nicht eingehalten, führt das nicht automatisch zu der Unwirksamkeit aller in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse, es kann aber ein Anfechtungsgrund sein, wenn die zu kurze Frist die Beschlussfassung beeinträchtigte.

22 Gedanken zu „Einladungsfrist für die Eigentümerversammlung – Was muss ich wissen?“

  1. Hinweis: Unter Punkt III Fristberechnung… schreiben Sie im ersten Beispiel immer 2020 statt 2021.
    Das ist falsch, allerdings kann der geneigte Leser sich denken, dass es sich um einen Tippfehler handeln muss…

    Antworten
  2. Hallo und guten Tag,
    am heutigen Montag, den 29.11.2021, hat mich die Einladung erreicht. Die Versammlung soll am Freitag den 17.12.2021 stattfinden. Nach meiner Berechnung sind somit die drei Wochen nicht eingehalten worden.
    Wann sollte ich spätestens die verkürzte Einladungsfrist monieren und einen neuen Termin verlangen ? Für mich ist der angegebene Freitag wegen meiner Schichtarbeit nicht möglich.
    Mit freundlichem Gruß.

    Antworten
    • Hallo Ulf,
      Sie sollten sich natürlich schnellstmöglich an die Hausverwaltung wenden, damit diese zeitnah reagieren und die anderen Eigentümer informieren kann. Ich hoffe, dass die Versammlung verschoben werden kann und die Verwaltung mitspielt.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
      • Hallo Dennis,
        ich habe die Verwaltung informiert. Die Antwort kam schnell: „Die gesetzliche Ladungsfrist ist eingehalten, wenn die Einladung rechtzeitig versandt worden ist – der Zugang ist nicht entscheidend.“
        Das widerspricht diametral der Aussage im Artikel.

        Antworten
        • Hallo Ulf,
          das ist natürlich absurd. Zugang ist entscheidend (Wie im übrigen auch bei jeder Kündigung oder zum Beispiel Mieterhöhung). Die Verwaltung kann die Einladungen nicht einem Boten übergeben, der diese fünf Tage später ein wirft. Post und Bote sind Erfüllungsgehilfen des Absenders. Lassen wir die Sache im Zweifel rechtlich prüfen.
          Viele Grüße
          Dennis Hundt

          Antworten
          • Hallo Dennis,
            inzwischen will die Verwaltung die Versammlung wegen der epidemischen Lage absagen.
            Daraus ergibt sich für uns eine andere wichtige Frage. In dieser Versammlung hätten wir eine neue Verwaltung wählen oder die alte bestätigen sollen. Das ist nun nicht mehr möglich. Ende 2020 ist der alte Verwaltervertrag ausgelaufen und nur durch eine Coronaverordnung wurde der Verwalter weiter beschäftigt. Diese Verordnung läuft meines Wissens Ende 2021 aus. Das würde dann bedeuten, dass wir ab Januar ohne Verwaltung sind. Ist dem tatsächlich so, oder wurde die Coronaverordnung für WEGs vom Bund verlängert ?
            Viele Grüße
            Ulf Braun

          • Hallo Ulf,
            ich würde auf jeden Fall prüfen, ob die Absage gerechtfertigt ist. Ob die Corona Lage dies also ermöglicht. Sollte dies nicht der Fall sein, würde ich auf mögliche Schadensersatzansprüche hinweisen. Zur aktuellen Coronaverordnung kann ich Ihnen leider nichts sagen. Hier können Sie aber gerne selbst recherchieren.
            Viele Grüße
            Dennis Hundt

  3. Hallo,
    habe heute per E-mail erfahren, dass die Eigentümerversammlung am 31.05.22 stattfinden soll. Nachdem ich überhaupt keine Kenntnis von einem anderen Termin hatte, bat ich den Verwalter, die Eigentümerversammlung wegen der gesetzlichen Frist von 3 Wochen zu verschieben. Dies lehnt er ab, da der Termin mit dem Verwaltungsbeirat so abgesprochen sei. Habe inzwischen auch die ursprüngliche Einladung für den 31.06.22 per E-Mail mit dem Hinweis, dass die Abrechnunsunterlagen und das Einladungsschreiben letzte Woche an die Eigentümer versandt wurden, bekommen. Ich habe bis heute keine Post vom Verwalter erhalten. Zusätzlich habe ich ein Postfach im Serviceportal des Verwalters, indem normalerweise alle für mich bestimmten Schreiben und Unterlagen eingestellt werden. Kann ich den Verwalter zwingen, die Eigentümerversammlung zu verschieben? Ich wohne in NRW und meine ETW befindet sich bei Stuttgart. Da fahre ich also nicht so einfach mal vorbei. Außerdem stehen, nach 2 Jahren ohne Eigentümerversammlung, sehr wichtige Entscheidungen an.
    Grüße Anita Jacques

    Antworten
    • Hallo Anita,

      Sie werden die Versammlung nicht verschieben können, zumindest nicht ohne Einsehen des Verwalters. Alle gefassten Beschlüsse sind aber anfechtbar. Damit setzt sich die WEG und der Verwalter eines gewissen rechtlichen Risikos aus.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
      • Hallo Dennis,
        danke für deine Antwort.
        Der Verwalter zeigt sich uneinsichtig, auch wenn von Anfang an die Frist nicht gewahrt wurde. Eine Einladung für den 31.05.22 kann nicht erst am 11.05.22 geschrieben und anschliessend verschickt werden. Auch per Mail wäre es zu spät gewesen. Von den anderen Eigentümern ist hier leider keine Unterstützung zu erwarten.
        Grüße
        Anita

        Antworten
        • Hallo Anita,

          Sie könnten hart androhen, dass Sie die Beschlüsse anfechten werden. Wenn Ihnen das wirklich wichtig ist. Natürlich stehen Sie dann im Konflikt, den Worten auch Taten folgen zu lassen. Schwierige Entscheidung.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          Antworten
          • Hallo Dennis,
            werde wohl in den sauren Apfel beißen und teilnehmen. Mir bleibt ja die Möglichkeit, auch gefasste Beschlüsse anzufechten, da mir evtl. nicht
            ausreichend Zeit für die Sichtung der Masse an Unterlagen und evtl. Hinzuziehung einer Beratung zur Verfügung stand. Schade, dass ich immer alleine dastehe, weil sich sonst kein Eigentümer mit dem Gesetz befassen möchte und dem Verwalter blind vertraut.
            Trotzdem vielen Dank für deine Rückmeldungen.
            Grüße
            Anita

          • Hallo Anita,

            ja, es sind leider oft die engagierten Eigentümer die in einer WEG etwas bewegen.

            Viele Grüße

            Dennis Hundt

  4. Hallo Dennis!
    Vielen Dank für den Artikel- hilft sehr!

    Wenn die dreiwöchige Einladungsfrist eingehalten wurde, aber die Einladung dennoch von einem Eigentümer (auch wenn aus wichtigem Grund) abgesagt wurde, alle anderen Eigentümer jedoch teilnehmen und Beschlüsse gefasst werden- besteht trotzdem für den Eigentümer, welcher abgesagt/nicht erschienen ist eine realistische Chance die Beschlüsse erfolgreich anzufechten bzw. als unzulässig erklären zu lassen?
    Wenn dieser Eigentümer der Versammlung fernbleibt und kein bevollmächtigter Vertreter teilnimmt, gilt die Stimme somit als enthalten?
    Vielen Dank!
    BG
    Alejandro

    Antworten
    • Hallo Alejandro,

      wenn ein Eigentümer nicht teilnehmen kann, dann ist das ganz normal. Dieser Eigentümer kann einfach nicht mit abstimmen. Weder Ja, noch Enthaltung, noch nein. Eine Abstimmung per Vollmacht würde wiederum zählen. Die nicht Teilnahme an der Versammlung stellt keinen Grund da Beschlüsse erfolgreich anzufechten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  5. Hallo
    … hab da frage bezüglich Eigentümerversammlung’s Termin der mit mein Urlaub kollidiert.
    Ich möchte dabei sein, aber leider an der Tag bin ich in Urlaub.
    Ich bin Eigentümer und mir pass das nicht !!!! ( 13.07.2022 ) da bin ich in POLEN im Urlaub am Ostsee

    Wer macht schon Termine mitten in Urlaubszeit ….. deswegen ist die Frage, ob ich das anfechten kann und die KSK zwingen kann es zu verschieben zu Zeitpunkt wo wahrscheinlich alle Eigentümer Zeit haben……zb. nach den Ferien in, ob die Immunität einhalten müssen , falls irgendeiner weißen möchte , wer das verursacht hat….?

    MfG

    Antworten
    • Hallo Klimas,

      danke für Ihren Beitrag. Die Rechtsprechung ist der uneinheitlich. Es kommt auf den Einzelfall an – zum Beispiel ob die Eigentümer ohnehin deutschlandweit verteilt sind, mit unterschiedlichen Ferienzeiten. Es spielt sicherlich die Einladungsfrist eine Rolle. Wenn diese länger als die gesetzliche Frist ist, ist die Lage sicherlich entspannter.

      Achten Sie lieber darauf, dass die Vollmachten und die Tagesordnungspunkte korrekt aufgestellt sind. Im Grunde können Sie alle Themen auch per Vollmacht abstimmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  6. Hallo Herr Hundt,

    was sagt das Gesetz bzgl. dem Versand der Abrechnungsunterlagen? Gibt es eine gesetzliche Frist, bis wann den Eigentümern die Abrechnungsunterlagen zugestellt werden müssen?

    Bereits im Voraus vielen Dank für Ihre Unterstützung.

    Antworten
    • Hallo Ines,

      das Gesetz gibt hier keine Frist vor. Schauen Sie in Ihre Teilungserklärung, vielleicht ergibt sich hieraus eine Frist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  7. Guten Morgen,

    Bei uns liegt ein ganz spezieller Fall vor, zu dem ich kurz ausholen muss.
    Wir sind seit ca 10 Jahren Eigentümer einer Eigentumswohnung in einem Haus mit sieben Wohnungen.
    In 2018 ist der damalige Hausverwalter, selbst Wohnungseigentümer,
    nach einem Eklat zurückgetreten. Von 2018 bis Ende 2021 gaben sich zwei externe Hausverwaltungen an der Betreuung der Immobilie versucht. Haben jedoch, da ihnen.immer wieder von der ehemaligen Hausverwaltung das Leben schwer gemacht wurde, ihre Ämter nieder gelegt bzw die Verträge aufgekündigt. Seit 2021 gehören, nennen wir ihn den Störenfried “ drei der sieben Wohnungen. Ein Eigentümer schließt sich immer den meisten Stimmenanteilen an, da er das Objekt nur als Investition sieht. Aufgrund dessen liegt immer die Mehrheit gegen den Rest der Eigentümer vor.
    Da in 2021 die letzte HV ausschied hat der Störenfried die Interimsverwaltung 4/3 übernommen. Nun kam eine Einladung zur Eigentümerversammlung. 1) in der Einladung wurde zwar Ort und Datum benannt. Es ist jedoch auch abgefragt worden, ob einer digitalen Versammlung zugestimmt wird. Hierzu liegt aber immer noch keine Rückmeldung zum Ergebnis vor! Auch auf meine Aufforderung hin zu informieren – keine Reaktion.
    2) auf der Top steht die Wahl eines Verwalters. Erst auf Nachfrage habe ich sein Portfolio erhalten. Keinen Schriftverkehr mit anderen Hausverwaltungen (zb Absagen).
    3) Punkte die zur Abstimmung stehen sind nicht erläutert oder es liegen keine Unterlagen vor. Oder nur bedingt auf Nachfrage.
    Welche Möglichkeiten hat man in solch einer Situation?

    Antworten
    • Hallo Julia,

      beschlüsse die in einer nicht korrekt eingeladenen Eigentümerversammlung gefasst werden, können nichtig oder anfechtbar sein. Sie sollten die Fristen beachten und das Versammlungsprotokoll rechtlich prüfen lassen. Nach einer anwaltlichen Einschätzung sollten Sie entscheiden, ob sie zum Beispiel mit einer Anfechtungsklage gegen einzelne Beschlüsse vorgehen. Das ganze ist kompliziert, anders wird es aber nicht gehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten

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