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Geschäftsordnungsbeschluss – Inhalt, Voraussetzungen, Grenzen

Auch im deutschen Recht lässt sich nicht immer alles regeln. Beinhaltet die Gemeinschaftsordnung keine Regelung über den Ablauf einer Wohnungseigentümerversammlung, bleibt es den Wohnungseigentümern unbenommen, sich durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss selbst eine Geschäftsordnung zu geben.

Die Geschäftsordnung kann durch Beschluss gefasst werden. Der Beschluss kann eine bestimmte Angelegenheit in einer konkreten Versammlung betreffen, aber auch Regelungen für die Zukunft betreffen.

Wir erklären hier, was es mit einem Geschäftsordnungsbeschluss auf sich hat, welche Punkte man als Geschäftsordnungsbeschluss in der Eigentümerversammlung beschließen kann und wo die Grenzen eines solchen Beschlusses liegen.

1. Typische Regelungsangelegenheiten sind

  • Abstimmung über den Versammlungsvorsitz, soweit dieser offen ist
  • Neubestimmung der Reihenfolge der Tagesordnungspunkte
  • Rederecht und Redezeiten
  • Konkretes Beispiel: Begrenzung der Redezeit
  • Rauchverbot im Versammlungsraum
  • Ausschluss eines Wohnungseigentümers
  • Ausschluss oder Zulassung eines von einem Wohnungseigentümer beauftragten Stellvertreters
  • Zulassung von Gästen und Besuchern
  • Versammlungsende

2. Konkretes Beispiel: Begrenzung der Redezeit

Um eine Versammlung effektiv zu gestalten, kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft per Geschäftsordnungsbeschluss eine „Redeordnung“ erlassen. In einem Fall des AG Koblenz (WuM 2010, 377) wurde die Redezeit der 36 Wohnungseigentümer auf 5 Minuten beschränkt. Nach einer zweimaligen Verwarnung durfte der Versammlungsvorsitzende dem Redner das Wort entziehen. Im Ausnahmefall konnte er die Redezeit auch verlängern. Das Gericht sah das Recht auf Gehör eines Wohnungseigentümers nicht beeinträchtigt.

Eine Redezeitbegrenzung diene dazu, übermäßig langen oder erkennbar themenfremden Redebeiträgen entgegenzuwirken. Nur so könne eine Versammlung effektiv durchgeführt werden. Andernfalls sei zu befürchten, dass Teilnehmer die Versammlung genervt verlassen. Das Gericht verwies aber auch darauf, dass nicht allein die theoretische Gefahr einer überlangen Sitzung genüge. Sie müsse konkret zu befürchten sein. Bei einer geringen Eigentümerzahl bestehe diese Gefahr weniger und müsse in der Redeordnung berücksichtigt werden.

3. Geschäftsordnungsbeschlüsse sind nicht isoliert anfechtbar

Ein Beschluss zur Geschäftsordnung braucht in der Tagesordnung nicht angekündigt zu werden. Das Bedürfnis, über einen Aspekt zu beschließen, ergibt sich aus einer aktuellen Notwendigkeit. Als Geschäftsordnungsbeschluss ist der Beschluss nicht isoliert anfechtbar (BayObLG NZM 2004, 794). Mit der Beendigung der Eigentümerversammlung wird er nämlich gegenstandslos, so dass für eine Anfechtungsklage das Rechtsschutzbedürfnis fehlt.

4. Beschlussanfechtung infolge rechtswidriger Geschäftsordnungsbeschlüsse

Eine Anfechtung kommt aber dann ausnahmsweise in Betracht kommen wenn der Geschäftsordnungsbeschluss auch künftig relevant ist (BayObLG ZMR 2002, 844).

Beispiel: Die Versammlung beschließt, einen benannten Stellvertreter weder jetzt noch künftig zuzulassen (BayObLG WuM 1996, 114). Auch der Beschluss einer „Redeordnung“ wirkt in die Zukunft. Wegen der Anfechtbarkeit und der Relevanz für die Zukunft ist ein solcher Geschäftsordnungsbeschluss auch in die Beschlusssammlung aufzunehmen.

Ein Geschäftsordnungsbeschluss ist auch dann anfechtbar, wenn es sich um eine in der Gemeinschaft aufgetretene grundsätzliche Frage handelt, die voraussichtlich auch künftig wieder auftreten wird und daher einer gerichtlichen Überprüfung bedarf (KG ZMR 2003, 598). Beispiel: Die Wohnungseigentümer beschließen, das Versammlungsende unter Angabe der Uhrzeit immer formell festzustellen, um zu verhindern, dass anschließend erörterte Sachverhalte unerwarteterweise doch noch einer Beschlussfassung zugeführt werden. Wenn, dann müsste die Versammlung neu einberufen werden.

Im Übrigen sind alle aufgrund einer fehlerhaften Beschlussfassung zur Geschäftsordnung gefassten Beschlüsse mit der Begründung anfechtbar, dass sie eben aufgrund eines fehlerhaften Geschäftsordnungsbeschluss es nicht rechtmäßig zu Stande gekommen seien (BayObLG ZWE 2001, 490). Voraussetzung ist der Nachweis der zumindest die Glaubhaftmachung, dass die Beschlussfassung ohne den Geschäftsordnungsbeschluss aller Voraussicht nach anders verlaufen wäre.

5. Typische Beispiele fehlerhafter Geschäftsordnungsbeschlüsse

  • Ergänzung der Tagesordnung, da die ergänzende Beschlussfassung nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde und eine sachgemäße Vorbereitung auf die Diskussion nicht möglich war (OLG München ZMR 2006, 68).
  • Unrechtmäßiger Ausschluss eines Vertreters von der Abstimmung
  • Zulassung einer nicht teilnahmeberechtigten Person an der Versammlung

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