Zahlungspflicht für Sonderumlage nach Eigentumserwerb in der Zwangsversteigerung?

Ausgangssituation: Ein Eigentümer erwirbt sein Wohnungseigentum oder Teileigentum in der Zwangsversteigerung durch Zuschlag. Er ist auch dann zur Zahlung einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor seinem Erwerb beschlossen wurde, aber erst nach dem Eigentumserwerb fällig geworden ist (BGH Urteil v. 5.2.2009, IX ZR 21/07; LG Saarbrücken 5 S 26/08; OLG Köln NZM 2002, 351).
Im Fall hatten die Wohnungseigentümer infolge aufgelaufener Hausgeldrückstände eines zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers eine Sonderumlage beschlossen. Kurz danach erfolgte die Zwangsversteigerung des Wohneigentums. Die Eigentümergemeinschaft verlangte vom dem neuen Eigentümer, der die Wohneinheit in der Zwangssteigung erworben hatte, die Zahlung der Sonderumlage. Dieser verwies darauf, dass die Sonderumlage „vor seiner Zeit“ beschlossen wurde und ausschließlich der frühere Eigentümer dafür hafte.

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Die Fälligkeit der Sonderumlage bestimmt die Zahlungspflicht

Die Rechtsprechung stellt auf die „Fälligkeitstheorie“ ab. Danach kommt es ausschließlich darauf an, wann die Zahlungsverpflichtung fällig wird. Der Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sonderumlage ist nicht relevant. Wird die Sonderumlage fällig, nachdem der Erwerber den Zuschlag erhalten hat, muss er zahlen.

Ist die verzögerte Fälligstellung rechtsmissbräuchlich?

Kritikpunkt daran ist allerdings, dass es die Eigentümergemeinschaft dann in der Hand hat, die Fälligkeit der Sonderumlage auf den Zeitpunkt abzustellen, nachdem das Objekt zwangsversteigert wurde. Dann darf sie davon ausgehen, dass der neue Eigentümer zahlungsfähig ist und die Sonderumlage zahlen wird. Würde sie die Sonderumlage bereits im Zeitpunkt der Beschlussfassung fällig stellen, wäre davon auszugehen, dass der frühere zahlungsunfähige Eigentümer keinen Beitrag zu Sonderumlage mehr leisten würde. Also wird nur beschlossen, nicht aber fällig gestellt. Da es die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Hand hat, wann sie die Beträge einfordert, kann sie mangels gesetzlicher Vorgaben nicht rechtsmissbräuchlich handeln.

Auch im Gesetz findet sich keine anderweitige Vorgabe

Auch die Regelung in § 56 Satz 2 ZVG, wonach der „Ersteher von dem Zuschlag an die Lasten der im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Eigentumswohnung trägt“, steht der Zahlungspflicht nicht entgegen. Bei der nach dem Eigentumserwerb fällig gestellten Sonderumlage handelt es sich nicht um „Lasten“ aus der Vergangenheit, sondern um solche, die danach fällig wurden und zudem auch zu Gunsten des neuen Eigentümers bedient werden. Im Fall mussten nämlich offene und bereits fällige Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber verschiedenen Gläubigern getilgt werden (Heizölkauf). Die Situation ist vergleichbar, wenn der neue Wohnungseigentümer an den Kosten notwendiger Reparaturmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum beteiligt wird und der Schaden bereits vor dem Eigentumserwerb eingetreten ist (OLG Celle ZMR 2004, 525). Auch hier muss er zahlen und profitiert.

Der Erwerber muss sich vor Zuschlagserteilung informieren!

Im Ergebnis bleibt die Fälligkeitstheorie maßgebend. Sie ist auch durchaus angemessen. Der Erwerber wird nicht überrascht, wenn er zahlen soll. Es ist nämlich Aufgabe des Erwerbers, vor der Zwangsversteigerung festzustellen, ob möglicherweise derartige Verpflichtungen bestehen. Er kann dies leicht feststellen, indem er Einsicht in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlung nimmt.
Sofern er mit dem früheren Eigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft diesbezüglich keine anderweitige Regelung zu seinen Gunsten treffen kann, bleibt immer noch die Möglichkeit, vom Erwerb in der Zwangsversteigerung Abstand zu nehmen. Sofern er das Wohnungseigentum im Wege des freihändigen Verkaufs außerhalb des Zwangsversteigerungsverfahrens erwirbt, bleibt es ihm gleichfalls unbenommen, eine vertragliche Regelung über die Zahlung der Sonderumlage zu vereinbaren.

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