Zahlungspflicht bei Sonderumlagen – Was müssen Eigentümer wissen?

Hausgeld und Instandhaltungsrücklage sind Wohnungseigentümern hinreichend bekannt — aber was sind Sonderumlagen? Können Sonderumlagen rechtmäßig von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG- Gemeinschaft) gefordert werden? Was ist der Unterschied zu Hausgeld und Instandhaltungsrücklage? Wann sind solche Sonderumlagen zu zahlen und wer beschließt das? Was passiert, wenn ein Eigentümer die Sonderumlage nicht zahlen will oder kann?
Der nachfolgende Beitrag beantwortet diese Fragen und setzt sich mit der Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer bei Sonderumlagen auseinander.

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I. Was ist die Sonderumlage der WEG-Gemeinschaft?

Die Sonderumlage ist — wie der Name schon sagt — eine besondere Umlage, mit der ein außerordentlicher Finanzbedarf der WEG- Gemeinschaft gedeckt werden soll. Es ist also keine laufende Kostenposition die regelmäßig anfällt, wie z.B. das Hausgeld oder die Instandhaltungsrücklage. Meist handelt es sich um eine Einmalzahlung.

II. Wann fällt die Zahlung einer Sonderumlage an?

Das hängt vom Einzelfall ab: Da die Sonderumlage dazu dient der WEG- Gemeinschaft zusätzliche Finanzmittel zu verschaffen, fällt sie eigentlich nur dann an, wenn auch ein zusätzlicher Finanzbedarf besteht.
Es muss also ein Umstand auftreten, der außerhalb der laufenden Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums oder den üblichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu zusätzlichen Kosten führt und nicht mit den bestehenden Finanzmitteln bestritten werden kann.
In der Praxis hat sich gezeigt, dass die Zahlung einer Sonderumlage meist dann in Betracht kommt, wenn

• die WEG – Gemeinschaft größere Anschaffungen plant (z.B. Solaranlage, Müllbeseitigungsanlage, Schneeräumfahrzeug etc.).
• die WEG – Gemeinschaft Instandsetzungsarbeiten vornehmen muss, zu deren Deckung die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht.
• die WEG – Gemeinschaft in finanziellen Schwierigkeiten ist, weil z.B. Hausgeldzahlungen nicht geleistet wurden oder der Wirtschaftsplan schlecht kalkuliert wurde.
• besondere Forderungen gegen die WEG oder Altschulden der WEG zu decken sind.

III. Wer legt die Zahlungspflicht bei der Sonderumlage fest?

Die Festsetzung der konkreten Sonderumlage erfolgt durch Beschluss der Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung: Der Beschluss bestimmt die Zahlungspflicht bzgl. einer konkreten Sonderumlage, die Höhe, den Fälligkeitszeitpunkt und den Verteilungsschlüssel.
Grds. bestimmt allerdings das Gesetz die Zahlungspflicht an sich, denn nach § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils auch die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Zu diesen Kosten zählt auch eine beschlossene Sonderumlage.
Für die Zahlungspflicht bei einer Sonderumlage ist daher entscheidend, dass die konkret beschlossene Sonderumlage zu den Kosten der Gemeinschaft zählt und das ist dann der Fall, wenn die Zahlung durch einen wirksamen Beschluss der Eigentümerversammlung bestimmt wurde.
Weigert sich ein Eigentümer bei einer Beschlussfassung zu einer Sonderumlage mitabzustimmen, die Sonderumlage zu zahlen oder verzögert der Verwalter schuldhaft die Beschlussfassung, obwohl die Erhebung der Sonderumlage der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, machen sie sich schadensersatzpflichtig (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 17.10.2014, Az.: V ZR 9/14; BGH, Urteil vom 23.02.2018, Az.: V ZR 101/16). Was zu tun ist, wenn sich ein Eigentümer weigert die Sonderumlage zu zahlen, lesen Sie hier: Eigentümer zahlt Sonderumlage nicht – Was können Verwalter und andere Eigentümer tun?

IV. Wie hoch ist die Sonderumlage und wann ist sie zu zahlen?

Die Höhe der gesamten Sonderumlage ist einzelfallabhängig. Den Gesamtbetrag kalkuliert regelmäßig der Verwalter. Er hat insoweit einen weiten Spielraum und wird die Sonderumlage, je nach Grund der Umlage, nicht zu knapp kalkulieren — insbesondere, wenn damit zu rechnen ist, dass einige Wohnungseigentümer ihre Zahlungspflicht hinsichtlich der Sonderumlage nicht sofort erfüllen können.
Wie hoch in der Folge der Anteil des einzelnen Eigentümers ist, den er bei der Sonderumlage zu zahlen hat, bestimmt sich nach dem gewählten Verteilerschlüssel. Üblich ist hier eine Umlage nach dem Miteigentumsanteil entsprechend § 16 Abs. 2 WEG.  Allerdings können die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen.
Wann die Sonderumlage zu zahlen ist, bestimmt sich nach dem Fälligkeitstermin, den die Wohnungseigentümer in ihrem Beschluss über die Zahlung der Sonderumlage bestimmen. Ist die Sonderumlage besonders hoch, weil damit größere Maßnahme finanziert werden soll, ist meist eine Zahlungspflicht in Raten mit mehreren Fälligkeitsterminen bestimmt.

V. Wen trifft die Zahlungspflicht einer Sonderumlage bei Verkauf des Wohnungseigentums?

Die Zahlungspflicht einer Sonderumlage trifft immer denjenigen Wohnungseigentümer, der im Fälligkeitszeitpunkt als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.  Das bedeutet, dass auch ein neuer Wohnungseigentümer zur Zahlung einer fälligen Sonderumlage verpflichtet ist, selbst wenn der Beschluss über die Sonderumlage bereits lange vor dem Erwerb des Wohnungseigentums ohne seine Mitwirkung gefasst wurde.

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VI. Fazit und Zusammenfassung

Sonderumlagen fallen für außerplanmäßige Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft an, die mit den vorhandenen Finanzmitteln nicht gezahlt werden können. Die Wohnungseigentümer setzen die Höhe und die Zahlungsmodalitäten durch einen Beschluss in der Eigentümerversammlung fest. Alle Wohnungseigentümer, die im Fälligkeitszeitpunkt im Grundbuch eingetragen sind, haben eine Zahlungspflicht bei der Sonderumlage.