Eigentümer zahlt Sonderumlage nicht – Was können Verwalter und andere Eigentümer tun?

Oftmals ist der Beschluss einer Sonderumlage wegen Liquiditätsproblemen oder notwendigen Ausgaben unausweichlich. Zahlt ein Eigentümer die beschlossene Sonderumlage dann allerdings nicht, führt das zu Problemen in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG- Gemeinschaft), denn weigern sich einzelne Eigentümer ihrer Pflicht nachzukommen, kann das weitreichende Folgen haben. Der Verwalter und die anderen Eigentümer sind in einem solchen Fall gefordert, den Eigentümer, der seine Sonderumlage nicht zahlt umzustimmen oder den Anspruch der Gemeinschaft gerichtlich durchzusetzen.
Was der Verwalter oder ein anderer Eigentümer konkret tun kann, wenn ein WEG- Eigentümer seine Sonderumlage nicht zahlt, erklärt der nachfolgende Beitrag.

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I. Sonderumlage: Besteht die Zahlungspflicht uneingeschränkt oder gibt es Zurückbehaltungsrechte?

Bevor Verwalter oder Eigentümer etwas tun sollten, wenn ein Eigentümer seine Sonderumlage nicht zahlt, ist es wichtig festzustellen, ob für den Eigentümer eine Zahlungspflicht besteht und wenn ja, ob es nicht einen (rechtlichen) Grund gibt, der diesen von seiner Pflicht befreit. Dazu werden Sein den meisten Fällen das Gespräch mit dem jeweiligen Eigentümer suchen müssen, um den Grund für die Zahlungsverweigerung bei der Sonderumlage herauszufinden

1. Zahlungspflicht bei Sonderumlage

Grds. sind alle Wohnungseigentümer die im Zeitpunkt der Fälligkeit einer Sonderumlage im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, auch zur Zahlung der Sonderumlage verpflichtet. Die Zahlungspflicht folgt aus der gesetzlichen Kostentragungspflicht des § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Verbindung mit einem wirksamen Beschluss der Eigentümerversammlung über die Zahlung einer konkreten Sonderumlage.
Lesen Sie dazu auch den Beitrag: Zahlungspflicht bei Sonderumlagen – Was müssen Eigentümer wissen?

2. Zurückbehaltungs- bzw. Aufrechnungsrecht

Im Einzelfall kann es sein, dass ein Eigentümer die Sonderumlage nicht zahlt, da er glaubt dazu nicht verpflichtet zu sein oder eine Zurückbehaltungsrecht zu haben, z.B. weil er mit einem Gegenanspruch aufrechnen kann. Eine Aufrechnung gegen Ansprüche der WEG – Gemeinschaft ist immer dann erlaubt, wenn der jeweilige Eigentümer einen rechtskräftig festgestellten oder anerkannten Gegenanspruch hat.

3. Finanzielle Unmöglichkeit

Finanzielle Schwierigkeiten oder Zahlungsunfähigkeit sind zwar in der Regel kein rechtswirksamer Grund für einer Zahlungsverweigerung bei der Sonderumlage, aber sehr wohl ein tatsächlicher.
Der Verwalter und die WEG – Gemeinschaft sollten in einem solchen Fall versuchen, mit dem Eigentümer, der die Sonderumlage nicht zahlt, eine besondere Raten oder Stundungsvereinbarung zu treffen.

II. Abmahnung wegen nicht gezahltem Sonderumlage

Kann mit dem Eigentümer, der die Sonderumlage nicht zahlt, keine Einigung getroffen werden, ist er abzumahnen. Der Verwalter kann das aufgrund seiner Alleinentscheidungskompetenz nach § 27 Abs. 1 WEG ohne vorherige Beschlussfassung der Eigentümerversammlung erledigen. Oftmals gibt es bereits eine Bestimmung im Verwaltervertrag die den Verwalter zur Abmahnung einzelner Eigentümer wegen offener Forderungen gegenüber der WEG – Gemeinschaft ermächtigt.
Andere Eigentümer können sich hingegen nicht ohne Weiteres gegenseitig wegen nicht gezahlter Sonderumlagen abmahnen. Dazu benötigen sie einen Beschluss der Eigentümerversammlung der sei bevollmächtigt eine Abmahnung Namen der WEG – Gemeinschaft zu erteilen. In der Praxis kommt dieser Fall meist nur bei verwalterlosen WEG – Gemeinschaften vor.

III. Sonderumlage einklagen

Führt die Abmahnung nicht zum Ziel, bleibt meist einzig der Klageweg, wenn sich ein Eigentümer weigert, die Sonderumlage zu zahlen.
Der Verwalter kann die offene Forderung der WEG – Gemeinschaft nach § 27 Abs. 1 WEG auch ohne Beschluss der Wohnungseigentümer einklagen, andere Eigentümer dürfen das nur mit einem bevollmächtigenden Beschluss (s.o.).
Ob der Verwalter zur Beitreibung der Sonderumlage eine Zahlungsklage erhebt oder im Mahnverfahren einen Mahnbescheid anstrebt, liegt in seinem Ermessen. Letzteres empfiehlt sich nur dann, wenn der Eigentümer seine Zahlungspflicht bei der Sonderumlage nicht bestreitet und voraussichtlich keine Einwendungen erhebt.

IV. Entzug des Wohnungseigentums möglich, wenn Eigentümer Sonderumlage nicht zahlt?

Grds. ja, aber in der Praxis wird dies der Ausnahmefall sein: Das Verfahren des Eigentumsentzugs ist ein Gerichtsverfahren, bei dem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 17 Abs. 1 WEG verlangt. Wird ein Eigentümer zur Veräußerung verurteilt, kann das Urteil durch Zwangsversteigerung vollstreckt werden.
Voraussetzung für den Anspruch auf Veräußerung ist allerdings, dass ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Das ist gemäß § 17 Abs. 2 WEG der Fall, wenn ein Wohnungseigentümer gröblich seine Pflicht gegenüber der Gemeinschaft nach § 14 WEG verletzt. Darunter fällt auch die Pflicht Beschlüsse, wie z.B. über die Festsetzung und Kostentragung einer Sonderumlage einzuhalten (vgl. § 14 Abs. 1 WEG).

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V. Fazit und Zusammenfassung

Zahlt ein Eigentümer sein Sonderumlage nicht, sind der Verwalter und die anderen Eigentümer gehalten, die Sonderumlage beizutreiben. Führen Gespräche nicht zum gewünschten Erfolg, bleibt nur die Abmahnung und die gerichtliche Durchsetzung. Der Entzug des Wohnungseigentums kommt nur in Einzelfällen in Betracht.