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Verwalter verweigert Aufnahme von Tagesordnungspunkt – Was tun?

Die Aufnahme eines Themas als Tagesordnungspunkt bei der Eigentümerversammlung stellt sicher, dass ein Anliegen eines Wohnungseigentümers Gehör findet. Gerade in Wohnanlagen bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften ist das oft der einzige Weg um unbeliebte Themen auf den Tisch zu bringen. Leider gibt es immer wieder Fälle, bei denen sich der Verwalter weigert ein bestimmtes Thema bei der Eigentümerversammlung auf die Tagesordnung zu setzen. Was ist in einem solchen Fall zu tun? Wie kann man den Verwalter umstimmen, wenn er sich weigert ein bestimmtes Thema auf die Tagesordnung zu setzen? Was kann man als Eigentümer tun? Gibt es einen Anspruch der Wohnungseigentümer auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts? Wenn ja, wie ist dieser durchzusetzen?

Der nachfolgende Beitrag erklärt für Wohnungseigentümer, welche Rechte sie bei der Aufnahme von Tagesordnungspunkten in der Eigentümerversammlung haben und was zu tun ist, wenn der Verwalter die Aufnahme von einem Tagesordnungspunkt verweigert.

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I. Muss der Verwalter auf Wunsch der Eigentümer Tagesordnungspunkte aufnehmen?

Ja. Die Rechtsprechung leitet aus dem Grundsatz der ordnungsgemäßer Verwaltung im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) für jeden einzelnen Wohnungseigentümer diesen Anspruch ab: Ein Wohnungseigentümer kann – unabhängig von dem Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG – vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen. Voraussetzung ist, dass die Behandlung der vorgeschlagenen Punkte der ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: W 426/05; bestätigend: Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 23.12.2018, Az.: V ZR 101/16). Letzteres setzt lediglich voraus, dass sachliche Gründe dafürsprechen, den Punkt in der Eigentümerversammlung zu erörtern und darüber abzustimmen (Landgericht (LG) München I, Urteil vom 16.05.2011, 1 S 5166/11).

Im Fall der pflichtwidrigen Weigerung des Verwalters kann der Anspruch gemäß § 43 Nr. 3 WEG gerichtlich geltend gemacht werden (Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: W 426/05).

II. Wann darf der Verwalter die Aufnahme eines TOPS verweigern?

Ja. Der Verwalter kann die Aufnahme in die Tagesordnung verweigern, wenn dafür bestimmte (rechtmäßige) Gründe vorliegen. Das folgt bereits daraus, dass es schließlich die Aufgabe des Verwalters ist, die Versammlung der Wohnungseigentümer vorzubereiten und unter Nennung der Tagesordnung einzuberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Zu diesem Zweck muss er die Tagesordnung erstellen und hat insoweit bei Anträgen zur Aufnahme von Tagesordnungspunkten mit pflichtgemäßem Ermessen darüber zu entscheiden, ob die Aufnahme sinnvoll und zweckmäßig ist (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 23.12.2018, Az.: V ZR 101/16). Das gibt dem Verwalter das Recht die Aufnahme bestimmter Punkt in die Tagesordnung zu verweigern.

Ein Verweigerungsrecht besteht z.B. immer dann, wenn der Antrag nicht rechtzeitig gestellt ist, nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht oder insgesamt rechtsmissbräuchlich ist.

1. Antrag ist zu spät gestellt

Der Antrag auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts durch einen Eigentümer ist immer dann zu spät gestellt, wenn er nicht mehr in rechtzeitig unter Einhaltung der dreiwöchigen Ladungsfrist berücksichtigt werden kann. Nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG soll die Einberufungsfrist, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen. Das bedeutet, die Ladung muss den Eigentümern ­– außer im Dringlichkeitsfall – mit allen Tagesordnungspunkten mind. 3 Wochen vor der Eigentümerversammlung zugehen.

Ist die Einhaltung der Einberufungsfrist nicht gewähreistet, darf der Verwalter den Antrag ablehnen, denn der Verwalter hat eine ordnungsgemäße Verwaltung sicherzustellen. Damit wäre es aber unvereinbar, wenn ein Miteigentümer durch zu späte Einreichung eines Tagesordnungspunkts einen Beschluss herbeiführen könnte, der gegen § 24 Abs. 4 S. 2 WEG verstößt. Ein derartiger Beschluss wäre gesetzeswidrig und entspräche folglich gerade nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (Landgericht (LG) München I, Urteil vom 16.05.2011, 1 S 5166/11).

In den meisten Fällen wird der Antrag dann für die nächste darauffolgende Eigentümerversammlung angenommen.

Eine Ausnahme gilt wie gesagt, bei Fällen besonderer Dringlichkeit. Dann darf Ladungsfrist verkürzt sein. Dringlichkeitsfälle sind unvorhergesehene Fälle, wie z.B. Sturmschäden, Überschwemmungsschäden, Wasserschäden o.ä. die einer dringenden Behandlung durch die Eigentümerversammlung bedürfen. Dazu kommt, dass die Fristverkürzung die übrigen Eigentümer nicht unzumutbar in der Ausübung ihrer Stimmrechte behindern darf (LG München I, Urteil vom 16.05.2011, 1 S 5166/11). Liegen diese Voraussetzungen vor kann ein dringendes Thema die Aufnahme als Tagesordnungspunkt rechtfertigen, obwohl die Einladungsfrist nicht mehr eingehalten werden kann. Die mit dem neuen Tagesordnungspunkt versehene Einladung ist dann allen Eigentümern nachzureichen.

2. Antrag ohne Sachgrund

Der Verwalter darf einen Antrag auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes auch dann verweigern, wenn es keinen Sachgrund für die Behandlung in der Eigentümerversammlung gibt. So z.B., wenn sich bereits aus dem Thema selbst kein Sachgrund ergibt und der Eigentümer seinen Wunsch auf Aufnahme auch nicht begründet. Ein Sachgrund fehlt immer dann, wenn das Anliegen nichts mit der ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tun hat; also das Anliegen z.B. weder vernünftig oder wirtschaftlich ist, noch im Interesse aller Eigentümer liegt.

3. Rechtsmissbräuchlicher Antrag

Die Einstufung des Antrags auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts als rechtsmissbräuchlich ist zwar selten, kommt aber mithin vor. So z.B.in einem Fall des Bayerischen Oberlandesgerichts (BayObLG). Dort begründete das Gericht die Annahme, dass der Antrag rechtsmissbräuchlich ist, schon mit dem Umfang des Antrags: Der Eigentümer reichte eine aus 12 DIN  3 Seiten bestehende Listen mit Tagesordnungspunkten ein und kündigte ein geschätzte Versammlungszeit von „sieben bis acht Stunden“ für die Erörterung dieser Punkt an (vgl. Beschluss vom 12.07.2001, Az.: 2 Z BR 139/00).

III. Was tun bei pflichtwidriger Weigerung der Aufnahme eines TOPS

Wird der Anspruch eines Eigentümers auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts durch die pflichtwidrige Weigerung des Verwalters vereitelt, hat man als Eigentümer verschiedene Möglichkeiten.

Verweigert der Verwalter die Aufnahme eines Tagesordnungspunkte kann man z.B.:

  • den Verwaltungsbeirat mit der Aufnahme betrauen
  • Klage auf Aufnahme des Tagesordnungspunkts erheben
  • Schadensersatz verlangen

1. Hinzuziehung des Verwaltungsbeirats und ggf. Ersatzvornahme durch diesen

an den Verwaltungsbeirat wenden. Denn wenn der Verwalter die Tagesordnung nicht nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung gestaltet, darf der Verwaltungsbeirats-Vorsitzende diese Aufgabe an sich ziehen. Dazu ist er in analoger Anwendung von § 24 Abs. 3 WEG berechtigt (Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main, Urteil vom 18.08.2008, Az.: 20 W 426/05).

2. Klage auf Aufnahme einer Tagesordnungspunkts

Bei pflichtwidriger Weigerung des Verwalters kann der Eigentümers seinen Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts gemäß § 43 Nr. 3 WEG gerichtlich geltend machen (Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 20 W 426/05). Das macht aber nur dann Sinn, wenn die dreiwöchige Ladungsfrist für die Anberaumung der Eigentümerversammlung noch eingehalten werden kann oder es sich um einen Fall besonderer Dringlichkeit handelt. Anderenfalls hat die Klage keine Aussicht auf Erfolg.

Im Einzelfall kann auch eine einstweilige Verfügung weiterhelfen. Allerdings stellt die Rechtsprechung hier sehr strenge Voraussetzungen auf, denn eine einstweilige Verfügung ist immer nur dann gerechtfertigt, wenn der Verfügungskläger ausnahmsweise auf die sofortige Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs so dringend angewiesen ist, dass er ein ordentliches Hauptsacheverfahren nicht abwarten könnte, ohne unverhältnismäßig großen, gar irreparablen Schaden zu erleiden.

Das heißt für Eigentümer, dass auch eine einstweilige Verfügung zur Aufnahme eines Tagesordnungspunkts nur zulässig ist, wenn man als Eigentümer dringend darauf angewiesen ist, weil  anderenfalls unverhältnismäßig große oder irreparable Schäden drohen (LG München I, Urteil vom 16.05.2011, 1 S 5166/11). Sind keine Schäden zu erwarten oder ist bereits längere Zeit auf ein Tätigwerden der Hausverwaltung gewartet worden, fehlt es an der erforderliche Eilbedürftigkeit und die einstweilige Verfügung hat keine Aussicht auf Erfolg.

3. Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter

Bei einer rechtswidrigen Weigerung des Verwalters macht sich die Hausverwaltung grundsätzlich schadensersatzpflichtig. Sie muss dann dem Eigentümer die daraus erwachsenden kausalen Schäden ersetzen und namentlich grundsätzlich eine außerordentliche Eigentümerversammlung auf eigene Kosten einberufen, um den Schaden möglichst effektiv wieder gutzumachen (LG München I, Urteil vom 16.05.2011, 1 S 5166/11).

IV. Eigentümer- Tipp für die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes

Eigentümern ist für die Praxis anzuraten, dass der den Hausverwalter bzw. die Hausverwaltung unter Fristsetzung rechtzeitig vor der vorgesehenen Versammlung und ausreichend lange vor Ablauf der Frist des § 24 Abs. 4  S. 2 WEG dazu auffordert, sich zu erklären, ob der TOP berücksichtigt wird  (LG München I, Urteil vom 16.05.2011, 1 S 5166/11). Geht der Verwalter innerhalb der Frist darauf nicht ein oder erklärt, den Tagesordnungspunkt nicht beachten zu wollen, besteht grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis, sofort und ausreichend lange vor Ablauf der Frist des § 24 Abs. 4 S.2 WEG auf Aufnahme des Tagesordnungspunktes zu klagen. Bestenfalls vor ordentlicher Einladung.

Alternativ kann  ein Eigentümer versuchen sein Anliegen im Rahmen eines Umlaufbeschlusses zu klären oder im Zusammenschluss mit anderen Eigentümern die Anberaumung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zur  Behandlung seines Anliegens zu verlangen.

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V. Fazit und Zusammenfassung

Eigentümer haben einen Anspruch auf Aufnahme eines bestimmten Themas als Tagesordnungspunkt für die Eigentümerversammlung. Verweigert der Verwalter die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes der inhaltlich ein Thema der ordnungsgemäßen Verwaltung enthält und behandelt werden sollte, handelt er pflichtwidrig. Eigentümern steht dann der Klageweg offen. Entsteht ein Schaden, weil die Aufnahme in der Tagesordnung verweigert wurde, ist der Verwalter schadensersatzpflichtig.

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