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Wiederholungsbeschluss / Zweitbeschluss – Gründe, Voraussetzungen, Grenzen

Auf den ersten Blick macht es wenig Sinn, wenn die Eigentümerversammlung einen bestehenden Beschluss wiederholt und erneut über dieselbe Angelegenheit beschließt. Auf jeden Fall haben die Wohnungseigentümer die Freiheit, über eine bereits im Wege eines Beschlusses geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen (BGH NJW 2001, 3339).

Die Wohnungseigentümer fassen dann einen Wiederholungsbeschluss (Zweitbeschluss). Sie brauchen auch keinen sachlichen Grund, um nochmals über die Angelegenheit zu beraten und zu beschließen. Sie haben auch die Freiheit, den Erstbeschluss inhaltsgleich erneut zu beschließen, ihn zu ergänzen oder zu ändern.


Inhalt: Wiederholungsbeschluss in der Eigentümerversammlung

  1. Gründe für einen Wiederholungsbeschluss
  2. Erstbeschluss und Zweitbeschluss können identisch sein
  3. Schicksal von Erst- und Zweitbeschluss
  4. Grenzen der wiederholten Beschlussfassung
  5. Prüfsteine für die Annahme schutzwürdiger Belange (mit Beispielen)

1. Gründe für einen Wiederholungsbeschluss

Grund für einen Wiederholungsbeschluss kann sein, dass der Erstbeschluss formelle Fehler aufweist. Beispiel: Ein Wohnungseigentümer, für den ein Stimmrechtsverbot besteht, hatte bei einer Abstimmung ausschlaggebend mitbestimmt. Um den Beschluss bestandskräftig zu gestalten, beschließt die Versammlung erneut und berücksichtigt dabei das Stimmrechtsverbot.

Anlass kann auch die Anfechtung eines Wohnungseigentümers sein. Um einen Beschluss dann absolut wasserdicht zu gestalten, kann er unter Berücksichtigung der Kritik erneut beschlossen werden.

2. Erstbeschluss und Zweitbeschluss können identisch sein

Dann ist es auch unerheblich, ob der Wiederholungsbeschluss den Erstbeschluss wortgleich wiederholt oder, wenn auch nur sinngemäß, bestätigt. Eine inhaltsidentische Beschlussfassung ist jedoch dann ausgeschlossen, wenn der Erstbeschluss in einem gerichtlichen Anfechtungsverfahren rechtskräftig aufgehoben wurde. Dann wäre auch der Zweitbeschluss in gleicher Weise anfechtbar.

3. Schicksal von Erst- und Zweitbeschluss

Wird der Wiederholungsbeschluss bestandskräftig, kann der Erstbeschluss nicht mehr angefochten werden. Er macht den Erstbeschluss gegenstandslos. Einer Anfechtungsklage würde das Rechtsschutzbedürfnis fehlen. Sie wäre unzulässig (BGH ZMR 2002, 930).

Auch der Wiederholungsbeschluss muss formell und materiell ordnungsgemäß zu Stande kommen. Das versteht sich von selbst. Wird der Zweitbeschluss angefochten und durch ein Gerichtsurteil rechtskräftig aufgehoben, lebt der Erstbeschluss wieder auf (BayObLG ZMR 1997, 480).

4. Grenzen der wiederholten Beschlussfassung

Beschließen die Wohnungseigentümer erneut, so kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass schutzwürdige Belange in Bezug auf Inhalt und Wirkung des Erstbeschlusses berücksichtigt werden. In der Konsequenz bedeutet dies, dass ein Eigentümer gegenüber der ursprünglich beschlossenen Regelung nicht unzumutbar benachteiligt werden darf (BGH NJW 2001, 3339).

Umgekehrt bedeutet die Situation aber nicht, dass ein Wohnungseigentümer unabdingbar auf den Bestand des Erstbeschlusses vertrauen darf. Soweit sachliche Gründe bestehen, die einen ergänzenden oder ändernden Wiederholungsbeschluss rechtfertigen, müssen die Interessen des Wohnungseigentümers zurücktreten (OLG Köln NZM 2002, 454).

5. Prüfsteine für die Annahme schutzwürdiger Belange

Als Prüfsteine für die Annahme schutzwürdiger Belange kommen folgende Aspekte in Betracht (nach Harz/Elzer: Miet- und WE-Recht, 3. Aufl. S. 1428):

  • ein Wohnungseigentümer erleidet durch den Zweitbeschluss einen rechtlichen Nachteil im Verhältnis zur Regelung des Erstbeschlusses,

Beispiel:

Ein Wohnungseigentümer wird in seinem Recht unzumutbar benachteiligt, wenn er durch den Zweitbeschluss einen rechtlichen Nachteil im Verhältnis zur Regelung des Erstbeschlusses erleidet. Dies kann der Fall sein, wenn im Erstbeschluss einer baulichen Maßnahme zugestimmt wurde, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach (OLG Düsseldorf ZMR 2001, 131).

Hat der Eigentümer aufgrund des Erstbeschlusses eine bauliche Änderung vorgenommen, darf er im Grundsatz darauf vertrauen, dass er diese nicht wieder zurückbauen muss. Die Eigentümerversammlung ist eingehalten, eine im Hinblick auf diese Situation einvernehmliche und die Interessen aller Beteiligten berücksichtigende Entscheidung zu finden.

Beispiel:

Die Eigentümerversammlung hatte eine Sonderumlage für Brandschutzmaßnahmen beschlossen. Aufgrund der Anfechtung eines Wohnungseigentümers erklärte das Landgericht in 1.Instanz den Sonderumlagenbeschluss wegen mangelnder Bestimmtheit für nichtig. Die Versammlung fasste einen erneuten Beschluss, der die bereits geleisteten und vom Kläger noch zu zahlenden Beträge auf eine neue Rechtsgrundlage stellte.

Der Bundesgerichtshof stellte letztlich fest, dass die Wohnungseigentümer nicht gehindert waren, die Sonderumlage erneut zu beschließen und den ursprünglichen Mangel der Unbestimmtheit zu korrigieren. Der klagende Wohnungseigentum durfte nicht darauf vertrauen, dass seine Zahlungsverpflichtung wegen des ursprünglich nichtigen Beschlusses hinfällig ist (BGH Urteil v. 4.4.2014 – V ZR 168/13).

Gegenbeispiel: Ein schutzwürdiger rechtlicher Vorteil wurde verneint, wenn der Erstbeschluss aufgehoben werden soll, weil ein vereinbarungswidriger Kostenverteilungsschlüssel beschlossen wurde (OLG Hamm ZMR 2003, 289).

  • Zweitbeschluss greift in “wohlerworbene“ Rechte ein (Gutglaubensschutz, Vertrauensschutz)
  • der Erstbeschluss hat zu Gunsten eines Wohnungseigentümers eine günstige Rechtsposition geschaffen
  • ein Wohnungseigentümer hat aufgrund des Erstbeschlusses schutzwürdige Vorkehrungen getroffen, die sich nachträglich als sinnlos oder nutzlos erweisen würden
  • es gibt für einen Zweitbeschluss keinen nachvollziehbaren Grund (Willkür, Schikane).

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