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Stimmrechte in der Wohnungseigentümergemeinschaft – Art, Inhalt und Konsequenzen

Mehrheitsbeschlüsse richten sich danach, welches Stimmrecht bzw. welchen Stimmrechtsanteil der einzelne Wohnungseigentümer besitzt. Das Stimmrecht ist in der Teilungserklärung geregelt oder richtet sich mangels näherer Bestimmung nach dem Wohnungseigentumsgesetz.


Inhalt des Ratgebers:

1. Kopfstimmrecht

2. Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen (Wertprinzip)

3. Objektstimmrecht (Objektprinzip, Realstimmrecht)

a. Objektzahl bestimmt das Stimmrecht

b. Bruchteilstimmrechte

c. Block- oder Gruppenstimmrechte

d. Aufspaltung des Stimmrechts bei Aufteilung des Wohnungseigentums

e. Vermehrung des Stimmrechts bei Veräußerung des Wohnungseigentums

f. Im Zweifel gilt das Kopfstimmrecht


Es sind folgende Stimmrechte zu unterscheiden:

1. Kopfstimmrecht

Das Kopfstimmrecht ist das gesetzliche Stimmrecht (§ 25 II 1 WEG). Es richtet sich nur nach der Zahl der Eigentümer. Dann hat jeder Eigentümer eine einzige Stimme („one man, one vote“), unabhängig von der Anzahl und der Größe seiner Wohnungen. Dies gilt auch, wenn der Eigentümer eine juristische Person (GmbH, Verein) ist.

Besitzt ein Ehepaar gemeinsam eine Wohnung, haben sie gemeinsam nur ein Stimmrecht, das sie auch nur einheitlich ausüben können (§ 25 II 2 WEG). Können sich die Ehepartner nicht einigen, zählt ihre Stimme zwangsläufig als Nein-Stimme (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 54; LG Bremen ZMR 2004, 535). Einem Ehepaar, dem gemeinsam zwei Wohneinheiten gehören, hat in der Versammlung nur eine Stimme (AG Hamburg ZMR 2006, 81).

Inhaber des Stimmrechts können der aktuelle Wohnungseigentümer sein, ein werdender Wohnungseigentümer (Ersterwerber, nicht aber der Zweiterwerber), Zwangsverwalter, Testamentsvollstrecker, Nachlassverwalter oder Insolvenzverwalter. Kein Stimmrecht besitzen Grundschuld- und Hypothekengläubiger, Mieter oder Wohnrechtsinhaber.

Das Kopfprinzip kann in der Teilungserklärung abbedungen werden. Das Stimmrecht kann sich nach den Miteigentumsanteilen oder nach der Objektanzahl richten.

Das Kopfprinzip ist aber zwingend gesetzlich vorgegeben, soweit das Wohnungseigentumsgesetz eine doppelt qualifizierte Mehrheit erfordert (Modernisierungsmaßnahmen, abweichende Kostenbeschlüsse bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen).

2. Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen (Wertprinzip)

Die Miteigentumsanteile sind in der Teilungserklärung bestimmt und im Grundbuch verzeichnet. Sie werden in Abhängigkeit von der Größe des Wohnungseigentums regelmäßig in Tausendstel angegeben.

Ist das Grundbuch fehlerhaft, ist nicht der eingetragene Scheineigentümer stimmberechtigt, sondern der wirkliche Eigentümer. Fälle dieser Art sind im Erbfall oder der Zwangsverschreibung relevant.

Ein Bauträger bzw. Alleineigentümer einer Wohnungseigentumsanlage verliert seine Stimmkraft mit jedem Abverkauf einer Einheit. Dem Ersterwerber steht das Stimmrecht unabhängig von der noch ausstehenden Eintragung im Grundbuch bereits mit der werdenden Eigentümergemeinschaft zu. Der Zweiterwerber erwirbt das Stimmrecht aber erst mit Eintragung im Grundbuch. Soweit ihn der Veräußerer ermächtigt, kann er in der Versammlung bereits abstimmen und einen Anfechtungsprozess führen.

3. Objektstimmrecht (Objektprinzip, Realstimmrecht)

a. Objektzahl bestimmt das Stimmrecht

Beim Objektstimmrecht ist die Anzahl der Wohnungen oder Teileigentumseinheiten maßgebend. Jede Wohnung und jede Gewerbeeinheit hat eine Stimme. Besitzt ein Eigentümer mehrere Objekte, hat er auch mehrere Stimmen.

b. Bruchteilstimmrechte

Teilweise kann auch das Teileigentum an einer Garage ein eigenes Stimmrecht begründen. Auch kann auf eine einzelne Garage oder Stellplatz lediglich ein Bruchteilstimmrecht entfallen (z.B. 1/10 Stimme pro Garage oder Stellplatz).

c. Block- oder Gruppenstimmrecht

Besteht eine Wohnungseigentumsanlage aus mehreren Gebäuden, können Untergemeinschaften gebildet werden. Dies führt auch zu einem entsprechend beschränkten Stimmrecht (BayOblG NJW 1962, 492). Es wird als Block- oder Gruppenstimmrecht bezeichnet, so dass die Sondereigentümer des Gebäudes A nicht mitbestimmen können, wenn die Sondereigentümer des Gebäudes B einen Beschluss fassen.

d. Aufspaltung des Stimmrechts bei Aufteilung des Wohnungseigentums

Ist das Objektstimmrecht ausdrücklich vereinbart und wird eine Wohnung in zwei selbständige Einheiten aufgeteilt, führt die Unterteilung nicht zu einer Stimmrechtsvermehrung (BGH NDR 2004, 1403). Das Stimmrecht wird aufgespalten. Es ändert sich dadurch qualitativ nicht, wohl aber qualitativ. Durch die Aufspaltung sind nämlich neue Abstimmungsergebnisse möglich. Dann kann auch eine halbe Stimme ausschlaggebend sein.

e. Vermehrung des Stimmrechts bei Veräußerung des Wohnungseigentums

Ist es hingegen beim gesetzlich vorgegebenen Kopfstimmrecht verblieben, soll auch eine Unterteilung einer Wohneinheit zu einer Vermehrung des Stimmrechts führen (OLG München ZMR 2006, 950).

Besitzt ein Wohnungseigentümer mehrere Wohneinheiten und verkauft einzelne davon, wird das Stimmrecht nicht aufgespalten, sondern vermehrt (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 696; KG WE 1994, 370). Mit jedem Verkauf entsteht auch also ein neues und weiteres Stimmrecht.

f. Im Zweifel gilt das Kopfstimmrecht

Finden sich in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung keine Bestimmungen zum Stimmrecht, gilt zur Beschlussfassung das gesetzliche Stimmrecht (Kopfstimmrecht).

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3 Antworten auf "Stimmrechte in der Wohnungseigentümergemeinschaft – Art, Inhalt und Konsequenzen"

  • Unseld
    6. Oktober 2018 - 16:05 Antworten

    Gilt bei einer kleinen WEG (bis zu 8 Wohnungen) das objektbezogene Stimmrecht kann ein einzelner Eigentümer sehr schnell bei einer Abstimmung die Mehrheit bekommen und somit die anderen Eigentümer überstimmen. Ist der Mehrheitseigentümer gleichzeitig Verwalter kommt es m.M.n. zu einem Interessenkonflikt. Dagegen kann sich die Minderheit nicht wehren.

  • Mark
    27. März 2019 - 01:02 Antworten

    Hallo,

    Sie schreiben: „Im Zweifel gilt das Kopfstimmrecht
    Finden sich in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung keine Bestimmungen zum Stimmrecht, gilt zur Beschlussfassung das gesetzliche Stimmrecht (Kopfstimmrecht).“

    Was bedeutet „im Zweifel“ ?
    In unserer TE steht nur „Jedes Wohnungseigentum hat eine Stimme“
    Dadurch sind die Gewerbeeinheiten ausgeschlossen.
    M.E. ist das Grund für Zweifel, und das Kopfprinzip wäre anzuwenden, weil Eigentum nicht grundsätzlich vom Stimmrcht ausgeschlossen werden darf.
    Außerdem hat durch das Kopfstimmrecht jedes Wohnungseigentum eine Stimme (wenn auch keine eigene / zusätzliche). Somit entspricht das Kopfstimmrecht dem Stimmrecht-Passus der TE völlig.
    Unser Verwalter ließ sich, trotz seiner seiner Zweifel, vom Anwalt des Mehrheitseigentümers aber davon überzeugen das Objektprinzip anzuwenden. Nun hat der Hauptanteilseigentümer die Majorität.
    Ist das rechtens, oder sind das Zweifel?

    Ich bin gespannt auf Ihre Meinung.
    MfG,
    Mark

  • Uwe
    16. Mai 2019 - 17:44 Antworten

    Hallo,

    Mark, Sie schreiben:
    „In unserer TE steht nur „Jedes Wohnungseigentum hat eine Stimme“
    Dadurch sind die Gewerbeeinheiten ausgeschlossen.“
    Zitat Ende.

    Das ist von Ihnen nicht richtig interpretiert, denn Gewerbeeinheiten sind Teileigentum, welche gleich behandelt werden wie Wohnungen.

    In einer Kommentierung zum Urteil
    AG Wiesbaden 13.01.2012 92 C 4523/11

    heißt es:
    „Da Wohnungs- und Teileigentum keine unterschiedliche Rechtsqualität zukommt, bestimmt § 1 Abs. 6 WEG, dass die Vorschriften über das Wohnungseigentum für das Teileigentum entsprechend gelten. Wird daher in einer Teilungserklärung nur der Begriff Wohnungseigentümer verwendet, umfasst dieser nicht lediglich die Wohnungseigentümer, sondern auch die Teileigentümer.
    Zitat Ende.

    Es gibt also keine Zweifel, so dass das Objektprinzip bei Ihnen korrekt ist.

    Freundliche Grüße
    Uwe

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