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Überblick: Verhältnis Wohnungseigentümer – Eigentümergemeinschaft – Mieter – Verwalter

Das Mietrecht hat noch immer das Idealbild vor Augen, dass ein Mehrfamilienhaus einem einzigen Eigentümer gehört, der zugleich der Vermieter aller im Haus wohnenden Mieter ist. Dieser Alleineigentümer kann natürlich im Haus tun und lassen, was er will und braucht keine Rücksicht auf andere Miteigentümer zu nehmen. Oftmals ist es so, dass dieser Alleineigentümer auch selbst im Haus wohnt und die Verwaltung des Objekts übernimmt.

Es gehört zum Inhalt des Eigentumsrechts, dass der Eigentümer seine Eigentumswohnung auch vermieten kann. In der Teilungserklärung kann die Vermietung von der Zustimmung des Verwalters oder der Eigentümerversammlung abhängig gemacht werden. Eine Versagung der Vermietung ist aber nur aus wichtigem Grund möglich (§ 12 WEG; BayObLG NJW-RR 1988, 18). Das Recht, sein Sondereigentum zu vermieten, umfasst auch das Recht, den Mieter zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums zu ermächtigen (OLG Düsseldorf ZMR 1996, 97).

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1. Problematik

Ist das Haus jedoch eine Wohnungseigentumsanlage und gehören die Wohn- und Teileigentumseinheiten unterschiedlichen Wohnungs- und Teileigentümern, hat es der einzelne Wohnungseigentümer als Vermieter mit weiteren Personen zu tun, auf die er Rücksicht nehmen muss. Vor allem in den 70er Jahren entstanden große Wohnungseigentumsanlagen mit einer Vielzahl von Wohnungen.

Das Wohnungseigentumsgesetz stammt gerade mal aus dem Jahre 1951 und war in 2011 60 Jahre alt. Es ermöglichte erstmals den Bau und den Erwerb von Wohnungseigentum. Die Zahl von Wohnungseigentumseinheiten ist seitdem auf ca. 6,5 Millionen Einheiten angestiegen, Tendenz steigend. Ein großer Teil der Eigentumswohnungen wird vom Eigentümer nicht selbst bewohnt, sondern ist an Mieter vermietet.

2. Spannungsverhältnis Wohnungseigentümer – Eigentümergemeinschaft – Mieter

Aus dieser Situation ergibt sich ein Spannungsverhältnis. In dessen Mitte steht der Wohnungseigentümer. Er ist auf der einen Seite gegenüber der Eigentümergemeinschaft verantwortlich, auf der anderen Seite steht er im Mietverhältnis zu seinem Mieter. Zugleich wird die Eigentümergemeinschaft im Regelfall durch einen WEG-Verwalter vertreten und verwaltet. Wohnungseigentümergemeinschaft und WEG-Verwaltern stehen jedoch zum Mieter in keiner vertraglichen Beziehung.

Beispiel 1:

Das Mietrecht selbst dokumentiert dieses Spannungsverhältnis beispielsweise in § 536a II BGB. Der Vermieter ist gegenüber dem Mieter verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten. Andernfalls kann der Mieter die Miete mindern. Beanstandet der Mieter die zwischenzeitlich blind geworden Isolierglasscheiben und fordert den Vermieter zur Beseitigung auf, ist der Vermieter darauf angewiesen, dass die Eigentümergemeinschaft der Mängelbeseitigung (Fensteraustausch) zustimmt.

Die Fenster in einer Eigentumswohnung stehen nämlich im Gemeinschaftseigentum. Ihre Veränderung, auch die Instandhaltung und Instandsetzung, gehört zum Verantwortungsbereich der Eigentümergemeinschaft. Kann der Vermieter den Mangel dann mangels Zustimmung der Gemeinschaft (oft aus Kostengründen) nicht abstellen, befindet er sich in Verzug. In der Konsequenz, könnte der Mieter den Mangel selbst beseitigen und vom Vermieter Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Zugleich hat der Mieter dann das Problem, dass er damit in fremdes Eigentum eingreift, auf das der Vermieter als sein Vertragspartner selbst keinen unmittelbaren Einfluss hat.

Das Beispiel verdeutlicht, dass das Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht nicht aufeinander abgestimmt sind. Beide Rechtsbereiche richten sich an unterschiedliche Parteien.

Beispiel 2:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dass in der Anlage keine Hunde gehalten werden dürfen und formuliert in der Hausordnung ein entsprechendes Verbot. Hausordnung und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gelten jedoch nicht automatisch für den Mieter in einer Eigentumswohnung. Die Gemeinschaft steht in keinerlei vertraglichen Beziehungen zum Mieter eines Wohnungseigentümers. Hat der Vermieter im Mietvertrag dem Mieter die Hundehaltung erlaubt, steht er wegen des Tierverbotsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft in einem Konfliktverhältnis.

3. Ausweg aus dem Spannungsverhältnis

A. Gemeinschaftsrecht bestimmt auch Inhalte des Mietvertrages

Dieses Spannungsverhältnis zwischen Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaft und Mieter lässt sich nur präventiv lösen. Der Vermieter muss bei Abschluss eines Mietvertrages immer peinlich genau darauf achten, dass er seinem Mieter nicht mehr Rechte einräumt, als ihm selbst aufgrund der Rechtslage innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft gestattet sind.

Er kann dem Mieter nur das zugestehen, was ihm selbst erlaubt ist. Besteht in der Gemeinschaft ein Hundehaltungsverbot, muss er dieses Verbot auch in den Mietvertrag übertragen. Ist in der Teilungserklärung bestimmt, dass die Eigentumswohnungen nur zu Wohnzwecken, nicht aber für gewerbliche Zwecke genutzt werden dürfen, muss er diese Vorgabe auch in den Mietvertrag übernehmen und kann einem Arzt nicht gestatten, seine Praxis in der Eigentumswohnung einzurichten.

Der Vermieter muss also das Gemeinschaftsrecht auf den Mieter überleiten. Dabei muss er wiederum darauf achten, dass die betreffende Klausel ordnungsgemäß formuliert ist. Besteht in der Wohnungseigentumsanlage ein Hundehaltungsverbot, darf er im Mietvertrag keine Klausel formulieren, die dem Mieter jegliche Tierhaltung verbietet. Ein vollständiges Tierhaltungsverbot ist unwirksam, da kleinere Tiere (Fische im Aquarium, Hamster, Kanarienvogel) keine Störungen verursachen und deshalb mietvertraglich nicht verboten werden können.

B. Gestaltung des Mietvertrages gemäß Gemeinschaftsordnung und WEG-Beschlüsse

Insoweit muss der Mietvertrag die Formulierung enthalten, dass die Bestimmung der Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft, die in der Vergangenheit beschossen wurden und künftig noch beschossen werden, wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages sind.

Jeder Vermieter ist gut beraten, vor Abschluss des Mietvertrages die Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Hausordnung zu prüfen und die darin befindlichen Bestimmungen bei der Gestaltung des Mietvertrages berücksichtigen.

C. Mietvertrag sollte Änderungsvorbehalt beinhalten

Ferner ist wichtig, dass der Mietvertrag auch eine Regelung enthält, wonach sich die Rechtslage in der Eigentümergemeinschaft aufgrund von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung ändern kann. Ein solcher mietvertraglicher Änderungsvorbehalt sollte idealerweise immer individuell vertraglich vereinbart werden. Ein formularmäßiger Änderungsvorbehalt ist nach dem Gesetz nur wirksam, wenn die Änderung für den Mieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zumutbar ist. Damit ist das Risiko verbunden, Feststellungen zur Zumutbarkeit zu treffen.

D. Mietvertrag sollte Widerrufsvorbehalt beinhalten

Der Änderungsvorbehalt kann durch einen Widerrufsvorbehalt ergänzt werden. Räumt der Vermieter dem Mieter mietvertraglich beispielsweise das Recht ein, einen Hund zu halten oder eine Markise auf dem Balkon anzubringen, sollte er individuell formulieren, dass das Recht unter dem Vorbehalt steht, dass die Eigentümergemeinschaft nichts Gegenteiliges beschließt. Sollte die Eigentümergemeinschaft einen gegenteiligen Beschluss fassen, muss der Vermieter die Möglichkeit haben, das dem Mieter eingeräumte Recht zu widerrufen oder zumindest einzuschränken.

4. Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung begründen Unterlassungsansprüche

Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft beispielsweise ein Hundehaltungsverbot, kann sie den einzelnen Wohnungseigentümer als Vermieter auf Unterlassung in Anspruch nehmen, wenn dessen Mieter in der Wohnung einen Hund hält. Die Gemeinschaft kann sodann aus diesem Unterlassungsurteil vollstrecken (§ 890 ZPO). Daraus ergibt sich ein weiteres Problem.

Wenn der Vermieter dem Mieter die Hundehaltung in der Wohnung erlaubt und mietvertraglich keinen Änderungsvorbehalt vereinbart hat, hat er keine Möglichkeit, das Mietverhältnis zu kündigen (BGH NJW 1996, 714). Der Mieter verhält sich nämlich auf der Grundlage seines Mietvertrages gegenüber dem Vermieter vertragsgemäß.

Will die Eigentümergemeinschaft den Unterlassungstitel zwangsweise durchsetzen, ist sie auf die Mitwirkung des Wohnungseigentümers als Vermieter angewiesen. Weigert er sich, das Verbot gegenüber dem Mieter durchzusetzen, kann ein Ordnungsgeld verhängt werden, aber auch nur, wenn der Wohnungseigentümer sich schuldhaft verhält. Sofern der Vermieter den Mieter erfolglos aufgefordert hat, den Hund aus der Wohnung zu entfernen, fehlt es am Verschuldensvorwurf gegenüber dem Wohnungseigentümer als Vermieter. In der Konsequenz bedeutet dies, dass der Unterlassungstitel letztlich nicht zwangsweise vollstreckt werden kann.

Soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft direkt gegen den Mieter auf Unterlassung der Hundehaltung vorgeht, kann sie nur dann einen Unterlassungstitel erwirken, wenn der Hund nachhaltig stört und damit unmittelbar die Eigentumsrechte eines anderen Eigentümers beeinträchtigt. Allein das Verbot der Hundehaltung lässt sich auf diesem Wege aber nicht durchsetzen (LG Nürnberg-Fürth 19 S 2183/09; LG Köln 10 S 198/88).

Gleiches gilt für den Fall, dass ein Mieter eine Parabolantenne am Balkon entfernen soll. Ein eventuelles Verbot infolge der Beschlussfassung der WEG-Versammlung genügt dafür nicht. Erst wenn die Optik der Wohnungsanlage beeinträchtigt wird, kommt ein Unterlassungsanspruch gegen den Mieter in Betracht (BGH NJW 2008, 216).

Dann allerdings kann der Mieter gegenüber dem Vermieter einwenden, dass dieser den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung (Hundehaltung, Parabolantenne) nicht mehr gewähren kann. Dann kann der Mieter die Miete mindern oder in schwerwiegenden Fällen das Mietverhältnis fristlos kündigen und den Vermieter schadensersatzpflichtig machen (BGH ZMR 2001, 344).

5. Fazit

Nur die sorgsame Gestaltung des Mietvertrages unter Einbeziehung der Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung und der Hausordnung gewährleistet, dass es im Spannungsverhältnis Eigentümergemeinschaft – Vermieter – Mieter nicht zu Problemen kommt, die sich im Nachhinein kaum mehr zur Zufriedenheit aller Beteiligter lösen lassen.

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