Wer muss zur Eigentümerversammlung eingeladen werden?

Zur ordnungsgemäßen Vorbereitung einer Eigentümerversammlung gehört auch, dass alle teilnahmeberechtigten Personen eingeladen werden. Wer einlädt, muss die einzuladenden Personen kennen! Das Wohnungseigentumsgesetz enthält dazu keine ausdrückliche Regelung.
Wird eine Person vergessen, ist dies nicht nur peinlich, sondern kann auch ein Anfechtungsrecht begründen. Da sich die Anfechtung im Regelfall auf sämtliche Beschlüsse beziehen wird, riskiert derjenige, der die Einladung initiiert, ein erhebliches Konfliktpotenzial.

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I. Checkliste

Da das Gesetz lediglich von der „Versammlung der Wohnungseigentümer“ spricht, sind alle Wohnungseigentümer einzuladen, die in der Versammlung ein mögliches Stimmrecht haben (BayObLG ZMR 1988, 270).

1. Daher sind zur Eigentümerversammlung regelmäßig folgende Personen einzuladen:

• Wohnungseigentümer
• Wohnungseigentümer mit Stimmrechtsausschluss
• Gesetzlicher Vertreter minderjähriger, geschäftsunfähiger oder betreuter Personen
• Gesetzliche oder rechtsgeschäftlich bestellte Vertreter von Kapital- und Personengesellschaften
• Sämtliche Erben einer Erbengemeinschaft bzw. deren beauftragter Vertreter
• Testamentsvollstrecker
• Nachlassverwalter
• Insolvenzverwalter
• Zwangsverwalter
• Ersterwerber von Wohnungs- oder Teileigentum

2. Nicht einzuladen sind:

• Grundschuld- und Hypothekengläubiger
• Mieter, Pächter
• Nießbrauchsberechtigte
• Wohnrechtsinhaber, Dauerwohnberechtigte
• Zweiterwerber von Wohnungs- oder Teileigentum
• Vertreter des Wohnungs- oder Teileigentümers
• Bieter vor dem Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren

II. Details zu den (nicht) einzuladenden Personen

1. Alle im Grundbuch eingetragenen Personen

Als Wohnungseigentümer gelten alle im Grundbuch eingetragenen Personen. Dazu zählen auch die Teileigentümer gewerblicher Einheiten, sowie die Teileigentümer von Garagen und Stellplätzen. Im Zweifel ist der Verwalter gehalten, sich durch eine Einsichtnahme ins Grundbuch Gewissheit zu verschaffen.
Gehört eine Einheit mehreren Eigentümern, sind diese alle einzeln einzuladen. Allerdings haben diese regelmäßig nur ein einziges Stimmrecht und können nur einheitlich abstimmen.
Auch wenn für einen Wohnungseigentümer ein Stimmrechtsausschluss besteht, ist er einzuladen. Der Ausschluss des Stimmrechts schließt sein Rederecht nämlich nicht aus (BayObLG WuM 1993, 209). So kann er auf den Verlauf der Diskussion noch immer Einfluss nehmen.
Ein Eigentümerwechsel zwischen dem Zeitpunkt der Einladung und der Versammlung begründet keinen Einladungsmangel (KG Berlin ZMR 1997, 318). Auch wenn der Verwalter informiert wird, braucht er den Erwerber nicht einzuladen. Veräußerer und Erwerber müssen sich untereinander absprechen, wer an der Versammlung teilnehmen soll (siehe dazu nachstehend Ersterwerber und und unten Zweiterwerber).
Juristische Personen (Kapitalgesellschaften, Vereine) werden durch ihre gesetzlichen Vertreter (Geschäftsführer, Vorstand) juristisch vertreten, können aber auch einen Mitarbeiter (Prokuristen, Abteilungsleiter, Handlungsbevollmächtigter) beauftragen. Der Vertreter benötigt eine Vollmacht
Link: Vertretung von Eigentümern in der Eigentümerversammlung

2. Minderjährige, geschäftsunfähige und betreute Personen

Dieser Personenkreis ist selbst handlungsunfähig, so dass regelmäßig der gesetzlich Vertreter einzuladen ist. Soweit eine Person unter Betreuung steht, ist festzustellen, auf was sich diese bezieht. Ist die Betreuung allumfassend, ist der Betreuer einzuladen. Ist die Betreuung z.B. nur für die Gesundheitsfürsorge angeordnet, bleibt die betreute Person insoweit geschäftsfähig und ist selbst einzuladen.

3. Gesellschaften

Kapitalgesellschaften werden durch ihren Vorstand oder Geschäftsführer vertreten. Besteht der Vorstand aus mehreren Personen, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass jedes Vorstandsmitglied berechtigt ist, Einladungen für alle Vorständler entgegenzunehmen. Damit genügt der Zugang der Einladung bei einem Vorstandsmitglied (für die AG: § 78 II 2 AktG, für den Verein: § 28 II BGB).
Der Vorstand kann sich von einem Firmenangehörigen vertreten lassen, da Vorstandsmitgliedern ein persönliches Erscheinen nicht zumutbar sei (BayObLG MDR 1982, 58).

4. Personenmehrheiten

Sind mehrere Personen Miteigentümer, ist jeder Miteigentümer einzeln einzuladen. Der Grund ergibt sich daraus, dass jeder Miteigentümer ein eigenständiges Rederecht hat. Auch wird damit verhindert, dass ein Wohnungseigentümer ohne Kenntnis seines Miteigentümers in der Versammlung abstimmt (KG Berlin WuM 1996, 364). Ehepaare sind grundsätzlich gesondert einzuladen.
Bei einer Erbengemeinschaft sind alle Erben einzeln einzuladen. Im Idealfall bezeichnen sie einen gemeinsamen Vertreter.

5. Ersterwerber von Wohnungs- oder Teileigentum

Einzuladen ist der Ersterwerber von Wohnungseigentum. Ein Ersterwerb liegt vor, wenn der Erwerber vom bisherigen Alleineigentümer (z.B. Bauträger) erwirbt. Voraussetzung ist, dass mit der Kaufpreiszahlung der Nutzen- und Lastenübergang auf den Erwerber erfolgt ist und für den Erwerber eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Der Ersterwerber ist dann als „faktischer Eigentümer“ zur Eigentümerversammlung einzuladen (BGH Urt.v.5.6.2008 – V ZB 85/07).

6. Zwangsverwalter, Insolvenzverwalter

Besteht eine Einheit unter Zwangsverwaltung, ist der Eigentümer nicht berechtigt, sein Eigentum selbst zu verwalten. Er wird vielmehr durch den Zwangsverwalter vertreten. Gleiches gilt für den Insolvenzverwalter, wenn über das Vermögen des Eigentümers das Insolvenzverfahren beantragt oder eröffnet ist.

7. Vertreter eines Wohnungseigentümers

Regelmäßig verschickt der Verwalter die Einladung an den Wohnungseigentümer persönlich. Dieser beauftragt dann einen Vertreter. Da der Verwalter nicht feststellen kann, ob ein Vertreter für die anstehende Eigentümerversammlung bestellt ist, macht es wenig Sinn, auch den Vertreter einladen zu wollen. Formal bleibt der Eigentümer immer Ansprechpartner.

8. Bieter/Ersteigerer im Zwangsversteigerungsverfahren

Wurde über Wohnungs- oder Teileigentum die Zwangsversteigerung angeordnet, ist der jeweilige Eigentümer noch solange einzuladen, bis durch den Zuschlag im Versteigerungstermin sein Eigentum auf den Erwerber übertragen wird. Bis dahin ist er Eigentümer. Oft besteht zugleich eine Zwangsverwaltung, so dass der Zwangsverwalter einzuladen ist.

9. Zweiterwerber von Wohnungs- oder Teileigentum

Nicht einzuladen und nicht teilnahmeberechtigt sind im Gegensatz zum Ersterwerber der Zweiterwerber von Wohnungs- und Teileigentum. Zweiterwerber ist derjenige, der von einem zuvor erwerbenden Wohnungs- oder Teileigentümer Wohnungs- und Teileigentum kauft. Daran ändert auch nichts, wenn zu Gunsten des Zweiterwerbers im Grundbuch bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist und infolge der Kaufpreiszahlung Nutzen und Lasten auf ihn übergegangen sind (BGH V ZB 6/88).
Der Verwalter muss den Zweiterwerber erst dann einladen, wenn er in „geeigneter Form“ über den Eigentumsübergang informiert wurde. Dies erfolgt regelmäßig durch die entsprechende Information des Erwerbers nebst Übersendung eines Grundbuchauszugs (LG München 36 T 1970/13).
Allerdings kann ihn der Veräußerer mit der Vertretung zur Ausübung seines Stimmrechts in der Eigentümerversammlung ausdrücklich bevollmächtigen.

10. Nießbraucher

Ein Nießbraucher braucht nicht eingeladen zu werden (BGH ZMR 2002, 440). Ein Nießbrauchsrecht besteht dann, wenn eine Immobilie in der Weise belastet wird, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (z.B. Vater überträgt seine Wohnung auf den Sohn und behält sich als Nießbrauch vor, die Miete zu vereinnahmen, § 1030 BGB).
Teils hatte die frühere Rechtsprechung aber auch dem Nießbraucher für bestimmte Regelungsbereiche ein Stimmrecht zugesprochen (OLG Hamburg MDR 1988, 56). Diese Rechtsprechung dürfte überholt sein.

11. Gäste, Besucher

Gäste und Besucher haben kein Recht, an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen. Sie können allenfalls spontan im Rahmen eines Geschäftsordnungsbeschluss zugelassen werden. Insbesondere gilt dies für Mieter. Mitarbeiter des Verwalters sind keine Besucher.

III. Verfahrensfragen

1. Fehlerhafte Einladung kann Anfechtungsrecht begründen

Wird ein Eigentümer vergessen oder übersehen (bei nicht bekannter Eintragung im Grundbuch) und deshalb nicht eingeladen, sind die in der darauf folgenden Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse dennoch wirksam, allerdings gerichtlich anfechtbar (BGH ZMR 1999, 834; BGH Urt.v.20.7.2012 – V ZR 235/11: der Verwalter hatte irrtümlich angenommen, dass ein Garageneigentümer nicht zum Kreis der Wohnungseigentümer gehöre).
Die Anfechtung hat regelmäßig Erfolg, wenn die Beschlussfassung anders verlaufen wäre, hätte der betreffende Eigentümer teilnehmen können. Umgekehrt bleibt die Anfechtung erfolglos, wenn der angefochtene Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Einladung gleichermaßen gefasst worden wäre (BGH ZMR 2002, 440).
Wurde der Wohnungseigentümer vorsätzlich nicht eingeladen und somit böswillig und zielgerichtet von der Versammlung ausgeschlossen, sind die Beschlüsse nichtig (BayObLG ZMR 2005, 801; OLG Zweibrücken ZMR 2004, 60). Allerdings ist der Wohnungseigentümer für diesen Vorgang beweispflichtig.

2. Einladungsschreiben muss der Wohnungseigentümer zugehen

Das Einladungsschreiben ist nur wirksam, wenn es dem Empfänger zugegangen ist. Im Idealfall wird es persönlich übergeben oder wenigstens als Einwurfeinschreiben übersandt. Da es keine persönliche Übergabe gegen Quittung voraussetzt, wird der Zugang vermutet (Beweis des ersten Anscheins), wenn der Verwalter den Einlieferungsbeleg der Post zusammen mit dem Auslieferungsbeleg vorlegen kann (LG Potsdam NJW 2000, 3722). Das Sendeprotokoll eines Telefaxes wird als Zugangsnachweis nicht anerkannt (OLG Dresden NJW-RR 1994, 1485). Ob diese Rechtsprechung noch haltbar ist, ist zweifelhaft. So kann z.B. ein Rechtsanwalt per Telefax Berufung gegen ein Gerichtsurteil einlegen.

3. Zugangsfiktion rechtfertigt Einladung an zuletzt bekannte Adresse

Es obliegt dem jeweiligen Eigentümer, den Verwalter über seine aktuelle Postadresse zu informieren. Schlägt die Einladung fehl, weil die Postadresse veraltet ist, muss er sich die fehlgeschlagene Einladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung vorwerfen lassen. In der Versammlung gefasste Beschlüsse kann jener Eigentümer dann nicht anfechten (BGH Urt.v.5.7.2013 – V ZR 241/12).
Vielfach enthält die Gemeinschaftsordnung eine Zugangsfunktion. Diese besagt, dass der Verwalter ordnungsgemäß handelt, wenn er eine Einladung an die ihm zuletzt bekannte Postanschrift des jeweiligen Eigentümers verschickt. In einem vorformulierten Verwaltervertrag soll diese Klausel jedoch unwirksam sein. Dann ist der Beschluss zwar wirksam, kann aber angefochten werden.

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