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Sonderumlagen im Wohnungseigentum – Was ist möglich?

Liquidität ist in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein entscheidender Faktor. Fehlt Geld, sind oft Streit und Ärger vorprogrammiert. Plötzlich auftretender Reparaturbedarf oder Wohngeldrückstände sind die häufigsten Gründe für Liquiditätsengpässe. Im Idealfall kann der Reparaturbedarf durch die Instandhaltungsrücklage abgedeckt werden. Ist die Kasse leer, hilft nur noch eine Sonderumlage. Muss eine solche beschlossen werden, sind eine ganze Reihe formaler Aspekte zu berücksichtigen. Fehler führen zu unkalkulierbaren Anfechtungsrisiken.

Zielsetzung des Artikels: Für welche Art von Maßnahme wird Geld benötigt? Welchen Inhalt sollte der Beschluss haben? Mit welcher Mehrheit ist die Maßnahme zu beschließen? Mit welcher Mehrheit ist der Kostenverteilungsschlüssel zu beschließen? Warum sind zwei getrennte Beschlüsse ratsam?


Inhalt: Sonderumlagen im WEG-Recht

1. Was sind Sonderumlagen?

2. Vorab vor der Beschlussfassung zu überlegende Kriterien

3. Inhalte eines Sonderumlagebeschlusses

4. Einfache Mehrheit genügt zur Beschlussfassung über die Maßnahme als solche

5. Beschluss über Kostenverteilung

a. Mögliche Verteilerschlüssel

b. Mehrheiten bei der Beschlussfassung zur Kostenverteilung (Maßnahmenabhängig)

c. Nochmals zur Klarstellung und zum Verständnis

d. Getrennte Beschlussfassung reduziert Anfechtungsrisiko

6. Sonderumlagen müssen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen

7. Sonderumlage als Ausfallrücklage

8. Beschlussfassung sollte Fälligkeit beinhalten

9. Abweichende Zahlungsmodalitäten

10. Bei Zahlungsverzug sind Zwangsmaßnahmen unabdingbar

11. Vorrang der Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung

12. Nichtiger Beschluss über Sonderumlage kann neugefasst werden

13. Muster/Beispiel für einen Beschluss über eine Sonderumlage


1. Was sind Sonderumlagen?

Sonderumlagen im Wohnungseigentum dienen der Befriedigung außergewöhnlicher (Sturm deckt Dach ab), unerwarteter und nicht vorhergesehener Finanzierungslücken (Wohngeldausfall wegen Insolvenz eines Wohnungseigentümers), aber auch der Deckung eines anstehenden Finanzierungsbedarfs wegen einer Modernisierungsmaßnahme oder baulichen Veränderung.

Die Sonderumlage ist ein von jedem Wohnungseigentümer über das laufende Wohngeld hinaus zusätzlich aufzubringender finanzieller Beitrag. Sonderumlagen entsprechen der ordnungsgemäßen Verwaltung. Sie gelten als Wohngeldschulden. Rechtsgrundlage ist § 16 II WEG in Verbindung mit dem jeweiligen Eigentümerbeschluss.

2. Vorab vor der Beschlussfassung zu überlegende Kriterien

Vor der Beschlussfassung über eine Sonderumlage sind folgende Kriterien zu berücksichtigen:

  • Dringlichkeit der Maßnahme (Notfall, absehbarer Instandsetzungsbedarf)?
  • Welche Art von Maßnahme liegt vor (Wichtig im Hinblick auf die erforderliche Mehrheit)?
  • Instandhaltung/Instandsetzung: einfacher Mehrheitsbeschluss (§ 16 II WEG)
  • oder Modernisierung: doppelt qualifizierte Mehrheit (§ 22 II WEG)
  • oder bauliche Veränderung: Einstimmigkeit (§ 22 I WEG)
  • Höhe der voraussichtlichen Kosten?
  • Höhe und Verwendbarkeit einer bereits angesparten Instandhaltungsrücklage?
  • Finanzielle Möglichkeiten der einzelnen Wohnungseigentümer:
  • Einmalzahlung, Ratenzahlung, Darlehen?
  • Inwieweit ist mit Zahlungsausfällen zu rechnen?
  • Mit welcher Wahrscheinlichkeit können offene Forderungen gegen säumige Eigentümer realisiert werden?
  • Bestehen Möglichkeiten zur Darlehensaufnahme?
  • Gibt es öffentliche Fördermittel?

3. Inhalte eines Sonderumlagebeschlusses

Da die Sonderumlage den Wirtschaftsplan des Kalenderjahres ergänzt, unterliegt sie hinsichtlich formaler und inhaltlicher Kriterien den Erfordernissen des Wirtschaftsplans (§ 28 WEG).

Ein Beschluss über eine Sonderumlage …

  • muss formal die anstehende Maßnahme detailliert bezeichnen,
  • die umzulegenden Gesamtkosten der Maßnahme angeben,
  • den Verteilungsschlüssel und den auf jeden einzelnen Eigentümer entfallenden Betrag bezeichnen,
  • die Fälligkeit der Zahlungen bestimmen
  • und gegebenenfalls Zahlungsmodalitäten (Einmalbetrag, Raten, Zahlungstermine) festlegen.

Nur in Ausnahmefällen ist es ausreichend, den Gesamtbetrag und den Verteilerschlüssel anzugeben, sofern daraus der jeweilige Einzelbetrag problemlos errechnet werden kann (BayObLG NZM 2003, 66). Die Höhe der Sonderumlage orientiert sich am zu schätzenden Finanzbedarf. Dabei hat die Wohnungseigentümergemeinschaft einen weitreichenden Ermessensspielraum.

4. Einfache Mehrheit genügt zur Beschlussfassung über die Maßnahme als solche

Die Sonderumlage kann, wenn damit …

  • eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme verbunden ist, mit einfacher Mehrheit der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen werden (§ 21 III WEG).
  • Modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen bedürfen ebenfalls der einfachen Mehrheit (§§ 22 III, 21 III WEG).
  • Modernisierungsmaßnahmen erfordern die doppelt qualifizierte Mehrheit (Mehrheit von 3 /4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und die Hälfte aller Miteigentumsanteile, § 22 II WEG).
  • Bauliche Veränderungen müssen einstimmig durch alle betroffenen Eigentümer beschlossen werden (§ 22 I WEG).

5. Beschluss über Kostenverteilung

a. Mögliche Verteilerschlüssel

Ist die Sonderumlage mit der jeweils notwendigen maßnahmeabhängigen Mehrheit (siehe zuvor Ziffer 4) beschlossen worden, ist noch zusätzlich über die Kostenverteilung zu beschließen. Im Grundsatz und im Zweifelsfall trägt jeder Wohnungseigentümer den Kostenaufwand nach dem Verhältnis seiner Anteile (§ 16 II WEG). Diese gesetzliche Regel findet sich in den meisten Teilungserklärungen.

Im Einzelfall können die Wohnungseigentümer seit der WEG-Reform durch Beschluss eine abweichende Kostenverteilung regeln. Diese Ausnahmeregelung steht in § 16 IV WEG. Sie soll die Gegebenheiten in der Praxis berücksichtigen. Voraussetzung ist, dass der abweichende Verteilermaßstab dem „Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Eigentümer“ Rechnung trägt.

In Betracht kommt statt der Verteilung nach Miteigentumsanteilen auch …

  • die Verteilung nach Wohnungen, so dass auf jede Wohnung der gleiche Kostenanteil entfällt.
  • Ebenso ist die Verteilung auf bestimmte Eigentümer/Wohnungen möglich, wenn zum Beispiel ein Aufzug eingebaut werden soll und nur die Eigentümer ab dem ersten Obergeschoss die Maßnahme finanzieren sollen und die Erdgeschosseigentümer freigestellt werden.
  • Soweit bestimmte Maßnahmen nur bestimmten Wohnungseigentümern zugutekommen, kann das „Verursacherprinzip“ angewandt werden. Beispiel: Sanierung eines absturzgefährdeten Balkons. Dann zahlt dieser Wohnungseigentümer den Kostenaufwand allein. Allerdings wäre bei späteren, gleichen Maßnahmen gleichermaßen zu verfahren.

b. Mehrheiten bei der Beschlussfassung zur Kostenverteilung

Im einfachsten Fall bestimmt die Teilungserklärung als Verteilerschlüssel die Miteigentumsanteile. Dafür genügt die einfache Mehrheit.

Ein davon abweichender Verteilungsschlüssel bedarf hingegen einer doppelt qualifizierten Mehrheit und kann jeweils nur für die konkrete Maßnahme beschlossen werden. Eine doppelt qualifizierte Mehrheit bedeutet die Mehrheit von 3 /4 aller stimmberechtigten (nicht nur der erschienenen) Wohnungseigentümer und die Hälfte aller Miteigentumsanteile (§ 16 IV 2 WEG).

Vorsicht ist bei Misch-Beschlüssen geboten. Die Finanzierung kann zum Beispiel zu 50 % aus der Instandhaltungsrücklage und der Rest über eine Sonderumlage erfolgen. Die maßgeblichen Kostenverteilungsschlüssel müssen harmonieren. Gilt für die Rücklage der Miteigentumsanteil als Verteilungsschlüssel, sollte auch für die Umlage der gleiche Verteilungsschlüssel beschlossen werden. Ein abweichender Verteilungsschlüssel für die Sonderumlage bedürfte der qualifizierten Mehrheit. Außerdem drohen Abrechnungsprobleme.

c. Überblick zur Klarstellung und zum Verständnis

Die Beschlussfassung über eine bestimmte Maßnahme als solche und die Beschlussfassung über die Kostenverteilung sind getrennt zu betrachten.

  • Einfache Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bedürfen hinsichtlich der Beschlussfassung über die Maßnahme selbst und die Kostenverteilung der einfachen Mehrheit. Soll ein von der Teilungserklärung abweichender Verteilerschlüssel angewandt werden, muss mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden.
  • Modernisierende Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen können mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden. Gleiches gilt für die Kostenverteilung. Ein von der Teilungserklärung abweichender Kostenverteilungsschlüssel bedarf wiederum der qualifizierten Mehrheit.
  • Modernisierungsmaßnahme müssen per Gesetz mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden. Für die Kostenverteilung gilt zunächst die Teilungserklärung (in der Regel Miteigentumsanteile). Bei einer davon abweichenden Kostenverteilung wird die doppelt qualifizierte Mehrheit zweimal verlangt. In diesem Fall braucht es zwei Beschlüsse mit qualifizierter Mehrheit und zwar für …

1. die Modernisierungsmaßnahme sowieso selbst (§ 22 II WEG) sowie

2. für die abweichende Kostenverteilung (§ 16 IV WEG).

  • Bei baulichen Veränderungen benötigt eine Beschlussfassung über die Maßnahme die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer. Eine von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilung verlangt wiederum die doppelt qualifizierte Mehrheit.

d. Getrennte Beschlussfassung reduziert Anfechtungsrisiko

In einer Wohnungseigentümerversammlung sollten daher zwei getrennte Beschlüsse gefasst werden, nämlich über

1. die Beschlussfassung zu der Maßnahme selbst sowie

2. der Beschlussfassung über die Kostenverteilung.

Hintergrund ist, dass bei getrennten Beschlüssen das Anfechtungsrisiko geringer ist. Ist ein einzelner Wohnungseigentümer mit der beschlossenen Kostenverteilung nicht einverstanden, kann er allein den Kostenbeschluss anfechten. Die Beschlussfassung über die Maßnahme selbst ist dann nicht betroffen und kann durchgeführt werden.

Werden hingegen beide Beschlussfassungen in einem Beschluss zusammengefasst, wird die Maßnahme selbst in Frage gestellt. Voraussetzung ist jedoch, dass eine Baumaßnahme nicht unter der Bedingung beschlossen wurde, dass die Kosten ebenfalls so wie beschlossen umgelegt werden. Ist dies der Fall, kann die Nichtigkeit des Kostenverteilungsbeschluss auch die geplante Maßnahme hinfällig machen.

6. Sonderumlagen müssen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen

Sonderumlagen widersprechen der ordnungsgemäßen Verwaltung dann, wenn die Eigentümergemeinschaft im Rahmen der Instandhaltungsrücklage über genügend Liquidität verfügt. Dann muss eine Reparatur vorrangig aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden. Dabei ist zu beachten, dass die Instandhaltungsrücklage zweckgebunden ist und beispielsweise rückständige Wohngeldbeträge daraus nicht ausgeglichen werden können.

Der Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung ist umso stärker zu berücksichtigen, je höher der Modernisierungsanteil einer Maßnahme ist. Bei reinen Modernisierungen kann es im Hinblick auf die individuelle Zahlungsfähigkeit eines Eigentümers ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, die dafür notwendigen finanziellen Mittel zuerst anzusparen. Bei Notmaßnahmen tritt die Zahlungsfähigkeit des Eigentümers zurück.

Beschließen die Eigentümer eine Sanierungsmaßnahme, die aktuell nicht erforderlich ist, handeln sie entgegen der ordnungsgemäßen Verwaltung. Bereits dieser grundsätzliche Beschluss ist anfechtbar. In der Folge ist dann auch ein Beschluss über eine Sonderumlage automatisch ungültig (OLG München 32 Wx 125/06). Auch weitere Folgebeschlüsse, beispielsweise die Beauftragung eines Architekten oder Handwerkers, ist dann ohne weitere Prüfung für ungültig zu erklären (LG München 36 S 11929/10 WEG).

7. Sonderumlage als Ausfallrücklage

Rückständige Wohngelder eines säumigen Eigentümers können bereits dann durch eine Sonderumlage ausgeglichen werden, wenn erkennbar ist, dass diese nicht beigetrieben werden können (Ausfallrücklage). Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat einen Ermessensspielraum, ob sie die Sonderumlage auf die Höhe der rückständigen Forderungen abstellt oder im Hinblick auf den mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu erwartenden Zahlungsausfall des Wohnungseigentümers insgesamt (KG Berlin NJW-RR 2003, 1020).

8. Beschlussfassung sollte Fälligkeit beinhalten

Zweckmäßigerweise beschließen die Wohnungseigentümer auch die Fälligkeit der Sonderumlage. Ist eine Reparatur dringend erforderlich, ist zu unterstellen, dass die Sonderumlage mangels Bestimmung der Fälligkeit sofort fällig ist. Ansonsten wird die Sonderumlage mit Abruf durch den Verwalter fällig. In echten Notfällen kann die Sonderumlage wegen der besonderen Dringlichkeit einer Maßnahme ausnahmsweise auch ohne Eigentümerbeschluss durch den Verwalter beauftragt werden. Dazu kann der Verwalter von den Wohnungseigentümern einen Vorschuss anfordern (669 BGB).

9. Abweichende Zahlungsmodalitäten

Die Eigentümergemeinschaft kann aber auch Ratenzahlung beschließen, beispielsweise in mehr oder weniger gleichen Raten oder als monatliche Rate zuzüglich zum Wohngeld. Die konkrete Ausgestaltung richtet sich nach dem Finanzbedarf der Eigentümergemeinschaft, der Eilbedürftigkeit der Maßnahme und den Zahlungsbedingungen des Handwerkers.

Gleichermaßen kann beschlossen werden, dass die Sonderumlage sukzessive über mehrere Monate oder Jahre zusätzlich zur Hausgeldbetrag angespart wird.

Wird Ratenzahlung beschlossen, kann Wohnungseigentümern, die den gesamten Bedarf in einer Summe entrichten, ein Bonus gewährt werden. Der Bonus kann auch darin bestehen, dass eventuell zu zahlende Zinsen in diesem Fall den anderen Miteigentümern auferlegt werden.

10. Bei Zahlungsverzug sind Zwangsmaßnahmen unabdingbar

Zahlt ein Wohnungseigentümer seinen Anteil nicht, muss er letztlich beigetrieben werden. Auf der Grundlage eines Zahlungsurteils kann die Zwangsvollstreckung im Wege von Pfändungsmaßnahmen in das bewegliche Vermögen oder in Form der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek im Grundbuch, der Zwangsverwaltung (vor allem bei vermietetem Wohneigentum) oder letztlich der Zwangsersteigung der Immobilie erfolgen. Auch die Entziehung des Wohnungseigentums ist möglich (§ 18 II 2 WEG).

11. Vorrang der Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung

Wird die Immobilie zwangsversteigert, ist die Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber eingetragenen Grundpfandgläubigern vorrangig. Die Eigentümergemeinschaft rangiert mit ihrer Forderung auf Rang 2 direkt nach den Verfahrenskosten (§ 10 ZVG).

Dabei ist die Vorrangstellung allerdings auf 5 % des Verkehrswertes beschränkt und erfasst nur die Forderungen der letzten beiden Kalenderjahre vor der Beantragung des Versteigerungsverfahrens. Höhere Rückstände treten hinter den Forderungen der Grundpfandgläubiger zurück und werden nur bedient, wenn der Erlös dafür ausreicht.

12. Nichtiger Beschluss über Sonderumlage kann neugefasst werden

Bestehen Zweifel an der Wirksamkeit eines Beschlusses über eine Sonderumlage oder wird dieser Beschluss gerichtlich für nichtig erklärt, sind die Wohnungseigentümer nicht gehindert, in einem Zweitbeschluss über die Sonderumlage erneut zu beschließen (BGH Urt.v.4.4.2014 – V ZR 168/13).

Danach kann auch für bereits geleistete und von einem säumigen Wohnungseigentümer noch zu zahlenden Beiträge nachträglich eine wirksame Rechtsgrundlage geschaffen werden. Da eine Sonderumlage einen Wirtschaftsplan lediglich ergänzt, kann dieser auch noch nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in einem folgenden Wirtschaftsjahr durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, sofern Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen. Wichtig ist dabei, dass die Gründe, die ursprünglich zur Nichtigkeit des Erstbeschlusses führten, berücksichtigt werden und der Erstbeschluss nicht inhaltlich unverändert übernommen wird.

13. Beispiel für einen Beschluss über eine Sonderumlage (Entwurf, unverbindlich)

  1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft X beschließt die Sanierung des Daches des Gebäudes Dresdner Straße 6 in Braunshausen. Grundlage ist der Kostenvoranschlag der Dachdeckerfirma Y vom 1.1.2014 mit einem Kostenvolumen von bis zu 50.000 €.
  2. Der Auftrag beinhaltet folgende Arbeiten im Detail: Aufstellung eines Gerüstes, Abtragen und Entsorgung des Altmaterials, Überprüfung und Austausch maroder Dachbalken, Dämmung des Daches und des Dachbodens, Neueindeckung. Wegen weiterer Details wird auf den Kostenvoranschlag verwiesen.
  3. Der Verwalter wird beauftragt, den zur Durchführung der Sanierung erforderlichen Vertrag mit dem Dachdecker im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft abzuschließen.
  4. Zur Finanzierung der Maßnahme wird zu 50 % auf die Instandhaltungsrücklage zurückgegriffen. Der restliche Anteil von 50 % wird durch eine Sonderumlage finanziert. Die Gesamtsonderumlage wird nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer verteilt.
  5. Die Sonderumlage ist zum 1.6.2014 fällig.

Alternative:

Der notwendige Kostenbetrag soll durch eine Ansparung zusammengetragen werden. Zu diesem Zweck zahlen die Wohnungseigentümer für die Dauer eines Jahres insgesamt entsprechend ihrer Miteigentumsanteile monatlich xy € zusätzlich zum laufenden Hausgeld auf das Hausgeldkonto. Der Verwalter wird den Betrag auf ein gesondert zu führendes Instandhaltungsrücklagenkonto überweisen. Die monatliche Zuzahlung ist zusammen mit dem monatlichen Hausgeld jeweils im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats fällig.

6. Der Verwalter wird ermächtigt, nicht bezahlte Sonderumlagenanteile gegenüber einem säumigen Miteigentümer namens und im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend zu machen und gegebenenfalls gerichtlich durchzusetzen.

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